Mustahil untuk mempelajari geografi negara sepenuhnya tanpa mengetahui bagaimana orang-orang benar-benar menetap di tanah dan mengembangkan sumber daya alam.

Bagaimanapun, aktivitas mereka adalah dasar di mana ilmu geografi modern akhirnya didirikan. Studi tentang penyelesaian historis dan pengembangan wilayah Rusia merupakan bagian integral dari proses pendidikan.

Pengembangan wilayah baru

Untuk pertama kalinya, wilayah Rusia Tengah mulai dihuni oleh suku Slavia pada abad ke-8; untuk waktu yang lama, wilayah antara Oka dan Volga adalah bagian timur Kievan Rus.

Namun, setelah invasi penakluk Mongol - Tatar, pada abad XIII, formasi negara baru dibentuk di wilayah ini, yang pusatnya adalah Moskow. Ini adalah langkah pertama menuju munculnya kenegaraan kita sendiri Tanah Air kita.

Seiring waktu, populasi Rusia Tengah memulai pengembangan bertahap tanah timur laut baru. Dataran Dvina Utara, pantai Kama, dan Laut Putih diselesaikan. Di pertengahan abad ke-16, Astrakhan dan Kazan Khanate bergabung dengan negara Rusia, sehingga lembah Volga dianeksasi ke wilayah tersebut. (lihat topik).

Pada saat inilah negara memperoleh multinasionalitasnya: tidak hanya keturunan Slavia yang tinggal di sini, tetapi juga Tatar dan Bashkirs. Hambatan utama untuk pengembangan tanah baru bagi orang-orang Rusia adalah sistem pegunungan Ural.

Tetapi sudah pada tahun 1581, detasemen Rusia, yang dipimpin oleh Yermak, mampu melintasi Pegunungan Ural, sehingga membuka jalan bagi orang-orang ke hamparan luas Siberia dan Timur Jauh.

Namun, kondisi iklim yang keras di wilayah ini tidak berkontribusi pada pemukiman kembali orang-orang dari bagian tengah negara bagian, yang lebih menguntungkan bagi kehidupan.

Lebih aktif, para pemukim menetap di tanah stepa, yang terletak di selatan Oka, menaklukkan wilayah dari pengembara Tatar. Perkembangan aktif Siberia bertepatan dengan awal perkembangan produksi dan pertanian pada abad ke-18.

Dari periode inilah pengembangan massal seluruh tanah Siberia timur dimulai, yang berlangsung selama dua abad dan akhirnya berakhir hanya pada tahun 1950.

Petani menetap di Siberia dan di wilayah bagian utara Kazakhstan modern, di mana hingga hari ini sebagian besar penduduknya adalah orang Rusia.

Pemukiman Timur Jauh

Dengan kedatangan pemukim Rusia ke wilayah Timur Jauh, halaman baru dimulai dalam sejarah wilayah ini. Tanah wilayah Amur mulai dikembangkan dari bagian utara.

Pemukiman Rusia pertama di wilayah ini berasal dari tahun 1639. Sampai munculnya orang-orang Rusia di wilayah ini, suku bangsawan, Natks, Gilyak, dan Daur tinggal di sini. Kekayaan sumber daya kawasan, aksesnya ke laut mempercepat proses pemukiman kembali para petani ke tanah-tanah ini.

Pada abad ke-19, pembangunan kota-kota besar Sofiysk dan Khabarovsk dimulai di Timur Jauh. Untuk waktu yang sangat lama, Timur Jauh adalah semacam wilayah untuk "pendidikan ulang" orang-orang yang tidak disukai pemerintah.

Perkembangan ekonomi wilayah pada awalnya ditentukan oleh kondisi alam kehidupan dan aktivitas ekonomi masyarakat, yaitu, potensi ekologi dan sumber daya lanskap.
Pemukiman kembali orang dan pembangunan ekonomi wilayah adalah dua sisi, atau dua aspek, dari satu proses sejarah. Gagasan tradisional tentang pengembangan wilayah memiliki karakter ekonomi utilitarian sepihak, kurang mempertimbangkan fungsi lanskap, peran potensi ekologis dan sumber dayanya sebagai prasyarat utama yang diperlukan untuk pengembangan apa pun.
Konsep yang paling umum diterima dapat dianggap sebagai jenis (jenis) pembangunan, yang sesuai dengan arah kegiatan ekonomi atau cabang utama ekonomi - dari bentuk yang paling luas (pengumpulan, perburuan, peternakan) hingga pertanian intensif dan industri pengolahan. Perkembangan ekonomi suatu wilayah, sebagai suatu peraturan, paling terkait dengan produksi dan potensi sumber dayanya, yang tidak selalu sesuai dengan potensi ekologis. Lokasi jenis utama pengembangan wilayah tunduk pada pola geografis.

Jenis pembangunan dikaitkan dengan jenis penggunaan lahan (atau wilayah). Konsep ini mencerminkan cara menggunakan potensi sumber daya lanskap, yang menemukan ekspresi konkretnya dalam sifat lahan (makanan ternak alami, berburu, subur, dll.).

Penilaian tingkat perkembangan wilayah adalah masalah yang kompleks dan dapat diperdebatkan, yang solusinya dapat didekati dari posisi yang berbeda secara fundamental. Penilaian pengembangan wilayah harus didasarkan pada berbagai indikator yang mencerminkan tingkat kesesuaian antara penggunaan lanskap secara ekonomi dan potensi alamnya. Kriteria utama untuk tingkat atau intensitas pengembangan wilayah harus mempertimbangkan efisiensi reproduksi sumber daya alam, dan wilayah yang paling berkembang adalah wilayah budidaya, menggunakan teknologi yang memungkinkan pencapaian produktivitas maksimum dengan biaya terendah dan kerusakan lingkungan minimal. Kepatuhan terhadap ketiga kondisi tersebut hanya dapat dibayangkan sebagai suatu ideal. Sebagai beberapa pendekatan untuk ideal seperti itu, kita dapat mempertimbangkan contoh individu sangat produktif . Saat menilai perkembangan wilayah pada skala regional, fitur terpenting adalah pangsa lahan budidaya di total luas wilayah.
Sebagai aturan, di dalam lanskap, dan terlebih lagi geosistem di tingkat meso dan makro-regional, ada kombinasi dari berbagai jenis pembangunan ekonomi dan jenis penggunaan lahan yang sesuai.
Perkembangan modern wilayah, atau lebih tepatnya lanskap, adalah hasil dan pada saat yang sama tahap dari proses sejarah yang panjang dari interaksi antara populasi dan lingkungan alam. Oleh karena itu, analisis keadaan saat ini harus didahului dengan analisis historis dan geografis wilayah tersebut.

Tingkat perkembangan tertinggi melekat pada lanskap stepa Ciscaucasia dan hutan-stepa Eropa Timur, yang terbatas pada zona optimal ekologis. Di sini, pembajakan tertinggi diamati - 60–70%, jenis latar belakang pengembangan yang benar-benar dominan adalah pertanian intensif. Dalam struktur pertanian, peternakan juga sangat penting, tetapi tidak didasarkan pada penggunaan lahan pakan alami, yang bagiannya dalam total area tidak melebihi 5-10%, tetapi mencari makan di lapangan. Pembangunan pertanian yang tinggi dikombinasikan dengan kepadatan penduduk dan urbanisasi yang signifikan, kehadiran pusat-pusat industri.

Perkembangan dan populasi stepa yang relatif tinggi, yang sebagian besar diklasifikasikan sebagai pra-nyaman dengan potensi ekologis yang relatif tinggi, disebabkan oleh potensi sumber daya pertanian yang signifikan - kesuburan tanah dan peningkatan pasokan panas. Sedangkan untuk defisit air lebih mudah diatasi daripada kekurangan panas, menggunakan limpasan transit, air tanah, dan irigasi buatan. Dalam hal tingkat perkembangan pertanian, lanskap stepa hampir sama bagusnya dengan lanskap Ciscaucasia dan hutan-stepa Eropa Timur. Area yang dibajak di sini mencapai 50–70%, tetapi pada saat yang sama, pangsa lahan pakan alami meningkat menjadi 10–12%. Pusat industri dan urbanisasi di lanskap stepa ada di mana-mana, tetapi tidak merata; dalam beberapa kasus (bagian Rusia dari Donbass), jenis pengembangan industri memperoleh karakter yang dekat dengan latar belakang.

Menurut jenis dan tingkat perkembangannya, zona hutan berdaun lebar Eropa Timur dekat dengan hutan-stepa. Lahan yang dibajak sedikit berkurang, tetapi lahan budidaya masih menempati setidaknya 40–50% dari total luas dan mempertahankan nilai jenis penggunaan latar belakang. Pada saat yang sama, urbanisasi meningkat, dan pangsa bentuk-bentuk pembangunan industri meningkat. Sisa-sisa hutan (kurang lebih sangat terganggu) menempati tidak lebih dari 20-30% dari area tersebut, dan paling sering hanya 5-10%.

Ketika defisit panas meningkat, ada penurunan yang cukup tajam dalam tingkat pengembangan pertanian lanskap, dan bentuk-bentuk pengembangan dan penggunaan lahan lainnya yang semakin ekstensif mulai memperoleh makna latar belakang. Sudah di lanskap subtaiga Eropa Timur, yang terletak di zona potensi ekologis yang relatif tinggi dan dekat dengan kondisi habitat yang optimal, area yang dibajak berkurang menjadi 40–25%, dan di taiga selatan rata-rata mendekati 12% . Pembangunan pertanian berkelanjutan secara bertahap berubah menjadi fokus, dan lahan hutan, yang sebagian besar tidak produktif, memperoleh nilai latar belakang. Dari 30 hingga 50–60% dari total area jatuh pada hutan yang sangat terganggu dan hutan turunan - hasil dari pengelolaan hutan jangka panjang dan tidak rasional dan selektif, dengan efisiensi rendah, pengembangan pertanian (area signifikan dari hutan turunan terbentuk di lokasi tanah subur dan padang rumput yang ditinggalkan). Pada saat yang sama, orang tidak bisa tidak memperhatikan urbanisasi yang tinggi dan "kejenuhan" wilayah dengan objek pengembangan industri (termasuk yang spesifik seperti waduk).

Pertanian di taiga tengah Eropa Timur dan, sampai batas tertentu, lanskap taiga selatan Siberia dengan tingkat rata-rata potensi ekologis dan kondisi kehidupan yang tidak nyaman memiliki karakter yang tidak merata. Bagian tanah yang dibudidayakan dalam dana tanah diukur dalam sepersepuluh persen dan hanya di Dataran Rusia sedikit lebih tinggi dari 1%. Pertanian terutama berorientasi pada pemeliharaan, karena dengan kurangnya panas, rumput hijauan menjadi tanaman yang paling efektif. Jenis utama perkembangan ditentukan oleh keberadaan . Berikut adalah basis kayu utama negara. Namun, perkembangan industri kayu tidak dapat dianggap sebagai latar belakang, karena bersifat selektif, ditentukan oleh kemungkinan akses ke kawasan hutan dan transportasi kayu yang dipanen. Bentuk pengembangan ekstensif yang khas untuk bentang alam ini harus dipertimbangkan untuk berburu dan memancing. Tersebar, sebagian besar kecil dan menengah, pusat industri terutama terkait dengan ekstraksi dan pengolahan bahan baku mineral.

Lanskap taiga utara, dan di timur juga taiga tengah, memiliki potensi ekologis yang rendah dengan kekurangan panas yang tajam dan kondisi kehidupan yang tidak menguntungkan (tidak nyaman). Sebagian besar wilayah tersebut (termasuk dengan sistem rawa besar) praktis masih belum berkembang. Rendahnya produktivitas hutan dan tidak dapat diaksesnya hutan karena keterbelakangan jaringan transportasi membatasi penggunaan hutan di wilayah tersebut. Bertani di lapangan terbuka dimungkinkan di lokasi lokal yang sangat menguntungkan. Sama lokalnya adalah penggunaan padang rumput dataran banjir. Perkembangan wilayah ini dicirikan oleh industri tradisional yang luas - perburuan dan penangkapan ikan, dan di beberapa daerah dengan peternakan rusa padang rumput hutan. Pusat-pusat pengembangan industri yang terpisah terbatas pada deposit sumber daya mineral.

Bentang alam Subarktik, dengan potensi ekologis yang sangat rendah dan kondisi habitat yang mendekati ekstrem, dicirikan oleh perkembangan yang ekstensif. Kekhasan bentuk tradisional pengembangan wilayah ditentukan di sini oleh keberadaan lahan pakan alami untuk peternakan rusa nomaden padang rumput. Jenis penggunaan lahan utama, yang menempati sebagian besar wilayah tundra dan hutan-tundra, adalah padang rumput rusa alami, perburuan dan penangkapan ikan tidak terlalu penting. Padang rumput rusa kutub menempati hingga 70-80% dari area tersebut, namun, karena produktivitas yang sangat rendah, efisiensi penggunaannya rendah. Selama beberapa dekade terakhir, perkembangan ekonomi Subarctic semakin diperkuat oleh arah industri yang terkait dengan pengembangan sumber daya mineral - minyak, gas, batu bara, dan logam non-ferrous. Perluasan wilayah daratan yang terganggu oleh penambangan, termasuk penambangan terbuka, memperoleh signifikansi regional di lanskap subarktik Siberia Barat, di tundra Bolshezemelskaya, wilayah Norilsk, dll.

Dengan perkembangan industri dan urbanisasi, jenis pengembangan dan penggunaan lahan tertentu dikaitkan. Wilayah tersebut ditempati oleh benda-benda yang tidak memiliki analog di lanskap alam. Ini adalah pemukiman dengan perusahaan industri, area perumahan dan utilitas umum, jalan raya, pipa minyak dan gas, dan struktur teknik lainnya. Sebaran wilayah tipe ini memiliki karakter fokal, dan dalam hal luas yang diduduki (0,8% dari seluruh wilayah negara), tidak dapat dibandingkan dengan tipe latar belakang penggunaan lahan. Namun, dalam hal intensitas dampak pada lanskap dan situasi ekologis, jenis pengembangan wilayah ini secara signifikan melebihi bentuk pengembangan wilayah pra-industri dan secara kualitatif berbeda.

Kota-kota besar dicirikan oleh perkembangan wilayah yang paling terkonsentrasi dan "kompleks", sementara ada kecenderungan pembentukan aglomerasi perkotaan yang luas dan kota-kota besar.

Instrumen hukum apa yang disediakan oleh Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia untuk investor dan pengembang? Masalah hukum apa yang dapat mereka hadapi ketika membuat kesepakatan tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi, pengembangan wilayah? Jawaban atas pertanyaan ini dan pertanyaan lainnya ada di materi EJ.

Pada Juli 2016, Undang-Undang Federal No. 373-FZ tanggal 3 Juli 2016 diadopsi, yang memperkenalkan perubahan signifikan pada Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia. Yaitu, persyaratan untuk dokumentasi tentang perencanaan wilayah ditetapkan, daftar alat yang memungkinkan pengembangan wilayah yang terintegrasi diperluas. Dalam kerangka konferensi "Peraturan negara tentang perencanaan kota - 2017", yang diselenggarakan oleh "ASERGROUP", Maxim Popov, Ph.D. dalam hukum, kepala arahan "Real Estat dan Konstruksi" dari firma hukum Goltsblat BLP, berbicara tentang ciri-ciri dan permasalahan berbagai bentuk hukum bagi pelaksanaan pembangunan wilayah terpadu.

Mengapa legislator mulai memberikan perhatian yang lebih besar pada bidang tata kota?

Kebutuhan untuk mereformasi sektor perencanaan kota telah berkembang sejak lama. Kita dapat memilih prasyarat berikut yang telah menyebabkan perubahan yang sedang berlangsung.

Pertama, jumlah lahan publik yang bebas (tidak dibebani hak pihak ketiga) yang cocok untuk pengembangan komersial skala besar telah berkurang. Sebelumnya, calon investor dapat dengan mudah menemukan kavling tanah yang luas di kota dan tidak jauh darinya, bebas dari hak pihak ketiga. Saat ini, plot yang cocok untuk pengembangan komersial skala besar menjadi semakin kecil.

Kedua, sewa sebidang tanah publik telah kehilangan fitur investasinya. Secara khusus, kita berbicara tentang membatasi kemungkinan untuk mengubah tujuan penyediaannya atau jenis penggunaan yang diizinkan. Sepuluh tahun yang lalu, sewa seperti itu tidak jauh berbeda dengan kepemilikan sebidang tanah. Apa itu? Badan hukum cukup tenang memperoleh plot publik di hak sewa. Pada saat yang sama, tujuan penggunaan apa pun dapat dinyatakan: untuk tempat parkir, pembangunan pusat perbelanjaan, dll. Bahkan, subjek tidak terburu-buru untuk membangun situs tersebut. Penyewa sedang menunggu orang lain yang tertarik untuk membangun situs ini. Ketika orang seperti itu muncul, plot itu diberikan kepadanya dengan menyewakan, dan rezim hukumnya diubah menjadi penyewa baru. Tidak ada masalah dengan perubahan tujuan pemberian tanah, atau dengan perpanjangan sewa. Selain itu, harga sewanya juga bukan yang tertinggi.

Situasi mulai berubah sejak 2012. Di tingkat pengadilan tertinggi, praktik yang stabil telah terbentuk yang mengecualikan kemungkinan mengubah tujuan penyediaan sebidang tanah publik yang disewa. Jika situs itu diambil untuk parkir, maka itu harus digunakan untuk parkir. Mengubah tujuan hibah dianggap sebagai pengelakan hukum.

Sejak Maret 2015, edisi baru Kode Tanah Federasi Rusia mulai berlaku. Hak pre-emptive untuk menyimpulkan sewa sebidang tanah publik untuk jangka waktu baru telah dikecualikan - sebagai aturan umum, itu tidak dapat disewakan tanpa penawaran. Menurut paragraf 3 Seni. 39.6 dari Kode Tanah Federasi Rusia, warga negara dan badan hukum yang merupakan penyewa plot tanah milik publik memiliki hak untuk membuat perjanjian sewa baru untuk plot tanah tersebut tanpa penawaran hanya dalam dua kasus:

1) jika sebidang tanah disewakan kepada warga negara atau badan hukum tanpa mengadakan lelang;

2) jika sebidang tanah diberikan kepada warga negara di lelang untuk pertanian hortikultura atau dacha.

Nilai kadaster sebidang tanah telah menjadi besar, sehingga tidak mudah untuk mempertahankan bidang tanah dengan hak sewa. Setelah sebanding dengan kepemilikan, hari ini menyewa banyak publik telah menjadi tidak menguntungkan. Akhirnya, kemungkinan keuangan kotamadya untuk pembangunan fasilitas infrastruktur komunal, sosial dan transportasi telah menurun tajam.

Kegiatan untuk pengembangan wilayah terpadu: konsep umum

Pembangunan wilayah yang terpadu dan berkelanjutan merupakan istilah umum. Di bawahnya, perlu untuk memahami kegiatan untuk persiapan dan persetujuan dokumentasi untuk perencanaan wilayah untuk penempatan fasilitas konstruksi modal untuk perumahan, industri, publik, bisnis dan keperluan lain dan utilitas, transportasi, fasilitas infrastruktur sosial. diperlukan untuk pengoperasian fasilitas tersebut dan memastikan kehidupan warga negara. Selain itu, kegiatan tersebut melibatkan pelaksanaan pekerjaan desain arsitektur dan konstruksi, konstruksi, rekonstruksi fasilitas ini.

Saat ini, ada empat bentuk pembangunan wilayah yang terintegrasi dan berkelanjutan:

pengembangan kawasan terbangun (Pasal 46.1-46.3 KUH Perdata Federasi Rusia);

pengembangan wilayah yang terintegrasi (Pasal 46.4 KUH Perdata Federasi Rusia);

pengembangan wilayah yang terintegrasi atas inisiatif pemegang hak plot (Pasal 46.9 KUH Perdata Federasi Rusia);

pengembangan wilayah yang terintegrasi atas inisiatif pemerintah daerah (Pasal 46.10 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pengembangan kawasan terbangun

Area penerapan praktis bentuk ini yang paling mungkin adalah regenerasi wilayah dengan bangunan apartemen bobrok tanpa adanya kemungkinan yang jelas untuk menarik plot tanah untuk kebutuhan kota.

Pengembangan kawasan terbangun diperbolehkan apabila kawasan tersebut memiliki:

bangunan rumah susun darurat dan yang akan dibongkar;

bangunan apartemen, pembongkaran, yang rekonstruksinya direncanakan berdasarkan program yang ditargetkan kota;

objek infrastruktur komunal, sosial, transportasi.

Keputusan pengembangan kawasan terbangun dibuat oleh pemerintah daerah pemukiman atau kabupaten dengan adanya peraturan perencanaan kota, serta standar regional dan lokal untuk perencanaan kota.

Kesepakatan pengembangan kawasan terbangun dibuat berdasarkan hasil lelang terbuka. Pemenang menerima hak untuk menyediakan sebidang tanah yang tidak dibebani dengan hak pihak ketiga tanpa penawaran (bagian 8 pasal 46.1, paragraf 9 bagian 3 pasal 46.2 KUH Perdata Federasi Rusia, pasal 39.5 RF LC) .

Penting untuk mempertimbangkan posisi hukum Angkatan Bersenjata Federasi Rusia, yang ditetapkan dalam Keputusan No. 309-KG15-5924 tanggal 27 Oktober 2015 dalam hal No. A07-21632/2013, yang dengannya kesimpulannya kesepakatan tentang pengembangan kawasan terbangun bukanlah dasar yang cukup untuk penyitaan bidang tanah untuk kebutuhan negara bagian ( kotamadya).

Mengutip Dokumen

Ketentuan Bagian 3 Seni. 46.1 dari Kode Perencanaan Kota menentukan kondisi untuk membuat keputusan tentang pengembangan area terbangun di mana bangunan apartemen berada, dan tidak secara langsung berlaku untuk pemilik sebidang tanah sehubungan dengan keputusan tentang masalah paksa mereka. penarikan.

Dengan sendirinya pembuatan perjanjian pengembangan kawasan terbangun bukan merupakan dasar perampasan tanah, karena perjanjian itu hanya mengatur tata cara pelaksanaan keputusan pembangunan wilayah yang diambil oleh Pemerintah. sedangkan kemungkinan penarikan sebidang tanah dari pemiliknya adalah karena adanya kebutuhan negara bagian atau kota.

Apa masalah utama yang terkait dengan pengoperasian mekanisme ini?

Meskipun undang-undang berfokus pada kompleksitas wilayah, seringkali dalam praktiknya semuanya terjadi secara berbeda.

Bayangkan seperempat dibangun dengan rumah bobrok. Seorang investor datang dan menyadari bahwa dia tidak tertarik untuk menyelesaikan seluruh kuartal - itu akan memakan terlalu banyak uang. Sangat menarik bagi investor untuk bekerja hanya sebagian dari kuartal - untuk memukimkan kembali beberapa rumah dan membangun gedung apartemen. Bangunan bobrok masih tersisa di sekitar rumah ini.

Secara formal, undang-undang perencanaan kota memberinya kesempatan seperti itu. Menurut paragraf 1 Seni. 46.1 KUH Perdata Federasi Rusia, pengembangan area terbangun dilakukan dalam batas-batas elemen struktur perencanaan (perempat, distrik mikro) atau bagiannya (bagian). Dengan demikian, tidak ada persyaratan dalam undang-undang bahwa proyek harus mencakup seluruh wilayah kuartal. Akibatnya, dalam praktiknya, alih-alih pengembangan wilayah yang terintegrasi secara normal, proyek-proyek yang ditargetkan sedang dilaksanakan.

Ada masalah lain. Menurut paragraf 3 Seni. 46.1 KUH Perdata Federasi Rusia, keputusan tentang pengembangan area terbangun dapat dibuat jika wilayah tersebut berada:

1) bangunan apartemen yang diakui sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia sebagai keadaan darurat dan dapat dibongkar;

2) bangunan apartemen, pembongkaran, yang rekonstruksinya direncanakan berdasarkan program yang ditargetkan kota yang disetujui oleh badan perwakilan pemerintahan sendiri setempat.

Selain fasilitas tersebut, di kawasan terbangun, yang terkait dengan keputusan pembangunan yang telah dibuat, mungkin hanya ada fasilitas infrastruktur teknik yang memastikan pengoperasian gedung multi-apartemen saja. Sementara itu, pada kenyataannya, sebagai aturan, ada proyek pembangunan modal lain di wilayah itu, misalnya, gudang. Dalam praktiknya, ketika membuat keputusan tentang pengembangan suatu wilayah, mereka mencoba untuk tidak memperhatikan fakta ini, tetapi secara formal ada alasan untuk menentang keputusan tersebut.

Bentuk ini seringkali merugikan investor. Ini bertanggung jawab untuk pemukiman kembali penduduk. Selain itu, pemerintah daerah seringkali tidak dapat menghitung secara jelas besaran pembayaran berdasarkan kontrak untuk pengembangan kawasan terbangun.

Pengembangan wilayah yang terintegrasi

Pengembangan wilayah terpadu (IOT) dilakukan di bidang pembangunan fasilitas utama perumahan/non-perumahan dengan penyediaan awal tapak dari tanah umum. Mekanisme dalam hal ini adalah sebagai berikut. Dalam pelelangan disediakan bidang-bidang tanah yang tidak dibebani hak pihak ketiga. Pemenang lelang menyimpulkan kesepakatan tentang IBA (Klausul 6, Pasal 39.8 dari Kode Tanah Federasi Rusia). Hanya badan hukum yang dapat berpartisipasi dalam lelang untuk hak untuk membuat perjanjian sewa untuk sebidang tanah untuk pengembangan terpadu (Klausul 2, Pasal 46.4 KUH Perdata Federasi Rusia). Audiensi publik tidak diperlukan untuk perencanaan dan proyek survei.

Yang terpenting, kavling tanah primer harus bebas dari hak pihak ketiga. Apa yang dimaksud di sini?

Ada sebidang tanah besar di kota. Kota ingin membangun distrik mikro atau kawasan industri di sana, situs tersebut disiapkan untuk dilelang. Pemenang lelang menandatangani kontrak untuk sewa sebidang tanah dan IBA, berjanji untuk membagi array menjadi plot tanah individu, penggunaan umum, dan fasilitas infrastruktur. Jadwal pengembangan wilayah disetujui, sanksi ditetapkan untuk pelanggaran jadwal ini.

Ini adalah proyek lapangan hijau - lahan kosong yang luas sedang dikembangkan secara terpadu.

Perputaran plot untuk RCT dan IBA

Dalam hal pengembangan kawasan terbangun (BCA), objek lelang adalah hak untuk membuat kesepakatan tentang CTA. Kemudian, setelah menjadi pihak dalam perjanjian semacam itu, badan swasta menerima hak untuk menggunakan bidang tanah di wilayah tersebut.

Di CAT, situasinya berbeda. Pertama, Anda perlu memenangkan lelang untuk kesimpulan dari perjanjian sewa untuk sebidang tanah publik.

Apakah mungkin untuk “menjual” hak untuk menyewakan sebidang tanah kepada orang lain? Ada beberapa asumsi faktual (bagian 7, 8 pasal 46.2 KUHPerdata Federasi Rusia), meskipun undang-undang tidak secara langsung mengaturnya. Masalahnya adalah bahwa pada tahun 2015 perubahan dilakukan pada Art. 448 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya, jika kontrak hanya dapat diselesaikan melalui lelang, maka dalam hal ini pihak dalam kontrak harus memenuhi kewajibannya secara pribadi, pengalihan hak sewa dilarang. Bisakah norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia dianggap istimewa? Sayangnya, belum ada latihan. Dan situasi negatif dengan penolakan untuk mentransfer hak berdasarkan perjanjian sewa sangat mungkin terjadi.

Timbul pertanyaan juga, kewajiban apa saja yang dialihkan kepada penyewa baru? Undang-undang mengizinkan situasi yang sangat sederhana, ketika hak dan kewajiban untuk semua peserta dialihkan. Dalam praktiknya, situasinya berbeda.

Mari kita bayangkan: jaringan perdagangan hanya ingin menyewa satu situs dari seluruh wilayah. Apakah hak dan kewajiban pengembang asli di seluruh distrik mikro beralih ke sana? Tidak ada di RF GK tentang ini. Dalam praktiknya, masalah ini dapat diselesaikan sebagai berikut. Saat mempekerjakan kembali, penyewa baru "memasuki" proyek sebagai pihak di bawah perjanjian RZT atau COT. Pada saat yang sama, kontrak menetapkan bahwa dia, bersama dengan penyewa, tidak bertanggung jawab atas semua kewajiban yang terkait dengan pengembangan distrik mikro. Tetapi dalam hal ini, persetujuan dari kota diperlukan. Pemerintah daerah sering takut melakukan ini, karena "berita" akan dibangun, dan fasilitas sosial tidak akan dibangun.

Secara keseluruhan, harus disimpulkan bahwa CRC Federasi Rusia tidak lengkap dalam hal mencerminkan kemungkinan yang ada dalam praktik.

Pengembangan komprehensif yang diprakarsai oleh pemilik real estat

Formulir ini digunakan dalam pembangunan infrastruktur off-site di tanah publik dengan mengorbankan satu atau lebih pemilik tanah. Kesepakatan tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi disimpulkan. Pihak di dalamnya dapat berupa pemilik bidang-bidang tanah atau penyewa bidang-bidang tanah yang dimiliki oleh umum. Harus ada setidaknya lima tahun tersisa sampai akhir masa sewa. Di pihak pihak berwenang, kontrak disimpulkan oleh badan-badan LSG.

Untuk melaksanakan bentuk tersebut diperlukan adanya kewajiban pembangunan sarana prasarana komunal, transportasi, dan sosial. Ini dapat terjadi baik dengan mengorbankan anggaran maupun dengan mengorbankan pemegang hak cipta (klausul 3, bagian 14, pasal 46.9 KUH Perdata Federasi Rusia). Tetapi jika anggaran membayar, lalu mengapa, pada prinsipnya, proyek ini? Dalam prakteknya, kewajiban untuk pembangunan fasilitas tersebut akan ditanggung oleh pemegang hak. Dalam hal ini, dia akan menerima beberapa keuntungan.

Mari kita bayangkan sebuah situasi: suatu entitas memperoleh sebidang tanah untuk pembangunan pusat perbelanjaan, plot tersebut terletak di dekat jalan raya. Agar pembeli bisa menelepon, Anda perlu membangun jalan layang. Subjek bertanya kepada pengacara bagaimana membangunnya? Dia tidak ingin bertindak sebagai pengembang - dia ingin pemerintah setempat membangun, dan dia membayar. Institut Pengembangan Terpadu, atas inisiatif pemilik real estat, memungkinkan untuk membiayai pembangunan jalan layang secara tepat sasaran. Apa manfaat lainnya? Beberapa pemilik tanah dapat berpartisipasi dalam proyek tersebut.

Salah satu syarat untuk membuat perjanjian tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi adalah persetujuan dokumentasi tentang perencanaan wilayah dalam hubungannya dengan mereka sendiri dan bebas dari hak pihak ketiga atas tanah publik (bagian 7-10 pasal 46.9 dari Kode Sipil Federasi Rusia).

Untuk keperluan pembangunan utilitas, transportasi, fasilitas infrastruktur sosial, bidang tanah yang dimiliki oleh negara bagian dan (atau) kota dan tidak dibebani dengan hak pihak ketiga, disewakan kepada pemegang hak yang telah membuat perjanjian tanpa penawaran (bagian 8 pasal 46.9 KUH Perdata RF, sub-ayat 13.3, paragraf 2, pasal 39.6 dari Kode Tanah Federasi Rusia).

Pengembangan wilayah secara menyeluruh atas prakarsa pemerintah daerah

Formulir ini digunakan ketika diperlukan untuk meregenerasi suatu wilayah dengan dana non-perumahan yang bobrok (tidak sesuai dengan peraturan perencanaan kota), perumahan bertingkat rendah yang bobrok. Hal ini ditandai dengan peluang luas untuk penarikan tanah dan ketentuan lebih lanjut untuk penggunaan komersial.

Wilayah apa yang bisa menjadi objek pengembangan kompleks dalam kasus ini? Pasal 46.10 KUH Perdata Federasi Rusia berbicara tentang beberapa jenis wilayah:

1) di mana fasilitas konstruksi modal (dengan pengecualian bangunan apartemen) berada, diakui sebagai keadaan darurat dan dapat dihancurkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia;

2) di mana fasilitas konstruksi modal (dengan pengecualian bangunan apartemen) berada, pembongkaran, rekonstruksi yang direncanakan berdasarkan program bertarget kota yang disetujui oleh badan perwakilan pemerintahan sendiri lokal;

3) jenis penggunaan yang diizinkan yang dan (atau) jenis penggunaan yang diizinkan dan karakteristik objek konstruksi modal yang terletak di mana tidak sesuai dengan jenis penggunaan yang diizinkan dari plot tanah dan objek konstruksi modal dan parameter pembatas konstruksi, rekonstruksi objek konstruksi modal, yang ditetapkan oleh aturan penggunaan dan pengembangan lahan;

4) di mana fasilitas konstruksi modal berada, diakui sebagai bangunan tidak sah sesuai dengan hukum perdata.

Objek semacam itu harus menempati setidaknya 50% wilayah. Dengan demikian, plot biasa dan objek real estat dapat ditemukan di wilayah tersebut. Kepentingan pemegang hak mereka dalam hal ini akan dirugikan.

Agar suatu permukiman atau distrik perkotaan dapat mengambil keputusan tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi, perlu mencerminkan wilayah tersebut dalam aturan penggunaan atau pengembangan lahan. Timbul pertanyaan: apakah perlu untuk memeriksa terlebih dahulu apakah ada tanda-tanda wilayah seperti itu? Hukum tidak memberikan jawaban.

Pasal 56.12 dari Kode Tanah Federasi Rusia mengatur prosedur yang disederhanakan dan dipercepat untuk penarikan plot tanah untuk tujuan ini. Fitur pertama adalah hanya diberikan waktu satu bulan untuk menandatangani perjanjian penarikan. Kedua, putusan pengadilan tentang penyitaan harus segera dieksekusi. Setelah banding, akan segera dilakukan pembongkaran. Dalam kasasi, sebenarnya hanya persoalan besaran ganti rugi yang diputuskan.

Ini adalah alat yang sangat bagus untuk pengembang besar. Pengembang melihat bangunan abu-abu. Dia tidak akan bisa membeli setiap benda di wilayah tersebut. Kemudian dia pergi ke pihak berwenang dan menawarkan mereka sebuah proyek. Dalam hal ini, pihak berwenang menerima mikrodistrik normal sebagai "bonus". Nilai kadaster plot tanah meningkat, yang memberikan lebih banyak pendapatan. Pengembang, pada gilirannya, membersihkan tanah dari objek pihak ketiga dengan tangan pihak berwenang dan menerimanya untuk tujuannya sendiri.

;color:#111111">dalam pelajaran sebelumnya, kami telah mempertimbangkan dampak antropogenik terhadap alam dan menemukan bahwa hampir semua lanskap di wilayah Belarus bersifat antropogenik.

;color:#111111">Topik pelajaran hari ini adalah:;color:#111111">Pengembangan wilayah.

;color:#111111">Buka buku catatan Anda dan tuliskan tanggal dan topik pelajaran.

;color:#111111">Bentang alam dan antropogenik adalah dasar kehidupan manusia. Dalam proses kegiatan ekonomi, ia menggunakan sumber daya alam: air, tanah, dan lain-lain.

;color:#111111">Kondisi alam dapat berkontribusi pada kehidupan manusia dan menyebabkan kesulitan besar dalam pengembangan wilayah.

;color:#111111">- Wilayah apa yang menurut Anda tidak menguntungkan untuk pembangunan dan penggunaan ekonomi?

;color:#111111">(gurun, gunung, rawa)

;color:#111111">Selama berabad-abad populasi Bumi kecil, dan populasi ini tersebar di daerah yang paling menguntungkan.

;color:#111111">- Apa pusat asal peradaban yang Anda ketahui?

;color:#111111"> (Mediterania, Cina Tenggara, Interfluve)

;color:#111111">Sebagai hasil dari kegiatan ekonomi, seseorang secara aktif mengembangkan wilayahnya, sementara ia menebang hutan, membangun perumahan, mengolah tanah, meletakkan jalur komunikasi, dll.

;color:#111111">Jadi apa itu pengembangan wilayah?

;color:#111111">Pengembangan wilayah adalah setiap penggunaan wilayah untuk berbagai jenis kegiatan ekonomi. Tanda utama dari pengembangan wilayah adalah pemukiman manusia.

;warna:#111111">

;color:#111111">Perbedaan kondisi alam menyebabkan tingkat perkembangan yang berbeda.

;color:#111111">Wilayah mana yang menurut Anda lebih berkembang?

;color:#111111">(dengan konsentrasi sumber daya yang lebih tinggi, dan kondisi alam yang menguntungkan: Ruhr, Mediterania, dll.)

;color:#111111">Sesuai dengan jenis kegiatan ekonomi, jenis pengembangan wilayah dibedakan.

;color:#111111">Ada 4 jenis pembangunan di Belarus:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Pertanian
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Industri
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Kendaraan
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Rekreasi

;color:#111111">Tulis diagram di buku catatanmu

;color:#111111">Pembangunan pertanian.

;color:#111111"> Kondisi alam Belarus menentukan, pertama-tama, perkembangan pertaniannya. Sejak zaman kuno, orang-orang di wilayah negara kita mulai menebang hutan dan mengembangkan lahan untuk lahan subur. Itulah sebabnya yang paling jenis umum lanskap alam dan antropogenik di Belarus telah menjadi hutan pertanian Lahan pertanian di dalamnya menempati 40-50% wilayah republik, dan hutan sekitar 30-40% Lanskap hutan pertanian menempati sekitar 35% wilayah Belarus dan paling banyak diwakili di bagian tengahnya Pengembangan wilayah pada abad ke-20 mengarah pada pembentukan lanskap pertanian, di mana proporsi hutan tidak melebihi 20%, dan lahan pertanian di beberapa tempat menempati 80% wilayah. Lanskap pertanian umum di tempat-tempat dengan tanah paling subur dan menempati lebih dari 30% wilayah republik.

;color:#111111">Pengembangan industri, transportasi, dan rekreasi;color:#111111">. Pengembangan pertanian wilayah Belarus dikombinasikan dengan jenis lain. Di tempat-tempat mineral berada, jenis utama pengembangan wilayah tersebut adalah;color:#111111">industri.;color:#111111"> Tanah di mana pengembangan industri adalah jenis utama menempati kurang dari 5% dari wilayah republik. Dalam hal dampak lingkungan, pengembangan industri adalah yang terkuat.

;color:#111111">Apa contoh dampak lingkungan dari pembangunan industri yang Anda ketahui?

;warna:#111111"> ( ;color:#111111">Pembangunan tambang, pertambangan, fasilitas industri, waduk buatan telah mengubah lanskap alam secara radikal. Ini paling terlihat di wilayah pertambangan Soligorsk, di mana sekitar 5 ribu hektar lahan ditarik dari penggunaan pertanian sebagai akibatnya penambangan garam dan akumulasi limbah Secara umum, di Belarus, tanah yang terganggu akibat kegiatan penambangan menempati lebih dari 40 ribu hektar, dan bahkan lebih luas lagi ditempati oleh pemukiman, di mana pengembangan lahan industri juga berlaku).

;color:#111111">Pengembangan transportasi

;color:#111111">Perkembangan pertanian mengarah pada pembentukan jaringan padat pemukiman pedesaan di wilayah Belarus. Kehadiran pemukiman pedesaan dan perkotaan, pada gilirannya, mengarah pada pengembangan transportasi wilayah tersebut. Selama abad ke-19— Abad ke-20, jaringan kereta api dan jalan raya yang padat dikembangkan di wilayah republik. Kepadatan rata-rata kereta api di Belarus hampir 30 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, sementara jalan beraspal sedikit kurang dari 300km/1000km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">. Dalam hal pengembangan transportasi, Belarus melampaui sebagian besar negara CIS dan banyak negara Eropa.

;color:#111111">Mulai dari paruh kedua abad ke-20,;color:#111111">pengembangan rekreasi aktif;color:#111111"> dari wilayah Belarus. Lanskap rekreasi sekarang menempati sekitar 6% dari luas negara. Sekitar 20 resor dan zona rekreasi penting republik telah dibuat di Belarus. Hutan pinggiran kota dan waduk secara aktif digunakan untuk tujuan rekreasi .

;color:#111111">Contoh tempat rekreasi apa yang Anda ketahui?

;color:#111111">Tingkat penguasaan.;warna:#111111">

;color:#111111">Perkembangan umat manusia secara bertahap setiap saat menyebabkan perubahan tingkat perkembangan suatu wilayah tertentu. Di era revolusi ilmu pengetahuan dan teknologi, laju perubahan tingkat perkembangan meningkat berkali-kali lipat lebih.

;color:#111111">Tuliskan di buku catatan Anda: "indikator perkembangan wilayah", Anda akan menuliskannya dalam penjelasan saya.

;color:#111111">Salah satu yang terpenting adalah;color:#111111">kepadatan penduduk;color:#111111">. Semakin tinggi kepadatan penduduk, semakin tinggi tingkat perkembangan wilayah tersebut. Indikator penting kedua adalah;color:#111111">area membajak;color:#111111">. Ini mencirikan tingkat perkembangan pertanian wilayah tersebut.;color:#111111">Kepadatan rel dan jalan raya;color:#111111"> mencirikan tingkat perkembangan transportasi wilayah, dan;color:#111111">jumlah resor, sanatorium, area rekreasi, pusat wisata;color:#111111"> - rekreasi.

;color:#111111">Hasil pengembangan wilayah adalah penciptaan aset produksi tetap - bangunan, struktur, peralatan. Mereka terkait dengan berbagai jenis pengembangan wilayah: industri, pertanian, rekreasi, transportasi. perkembangan wilayah ditandai;color:#111111">kepadatan aset tetap;color:#111111">, yaitu biayanya per 1 km;vertical-align:super;color:#111111">2;warna:#111111">.

;color:#111111">Dengan demikian, semakin banyak fasilitas ekonomi yang dibangun, semakin banyak produk industri atau pertanian yang dihasilkan, semakin tinggi tingkat perkembangan wilayah tersebut.

;color:#111111">Indikator penting lainnya dari tingkat perkembangan wilayah adalah;color:#111111">bagian wilayah yang aktif secara ekonomi di total luas negara;warna:#111111">.

;color:#111111">Wilayah yang aktif secara ekonomi meliputi lahan pertanian, hutan yang memiliki kepentingan operasional, lahan industri, jalan, deposit mineral, area rekreasi. Faktanya, mereka adalah lanskap antropogenik - lahan yang digunakan dalam kegiatan ekonomi. Belarus dicirikan oleh tingkat perkembangan wilayah yang tinggi. Saat ini, wilayah yang aktif secara ekonomi lebih dari 90% luas republik.

;color:#111111">Potensi sumber daya alam dan kapasitas wilayahnya.;color:#111111"> Tingkat perkembangan wilayah mencirikan tingkat perkembangan ekonomi negara. Semakin tinggi tingkat perkembangan wilayah, semakin banyak produk yang dihasilkan ekonomi. Sebaliknya, di daerah dengan tingkat pembangunan yang tinggi, beban antropogenik terhadap lingkungan meningkat. Hal ini sering menyebabkan munculnya masalah geoekologi. Biasanya diperparah di daerah yang paling maju, terutama di sekitar kota-kota besar. Oleh karena itu, sekarang umat manusia dihadapkan pada tugas menjaga keseimbangan di lanskap antropogenik. Tekanan berlebihan pada kompleks alami tidak dapat diterima. (;color:#111111">Ingat wilayah Belarusia mana yang dicirikan oleh masalah geoekologis;warna:#111111">.)

;color:#111111">Pada tahap ini di Belarusia digunakan secara intensif;color:#111111">potensi sumber daya alam;color:#111111"> - satu set sumber daya alam dari wilayah tertentu yang dapat digunakan tanpa memperburuk keadaan kompleks alam.

;color:#111111">Tulis definisinya di buku catatanmu

;color:#111111"> Misalnya, penambangan yang berlebihan dapat menyebabkan pencemaran tanah, permukaan dan air tanah, penurunan keadaan seismik wilayah tersebut. Oleh karena itu, karena alasan lingkungan, tidak semua mineral saat ini dapat menjadi kepentingan industri.

;color:#111111">Pengelolaan alam yang rasional memastikan pemanfaatan sepenuhnya potensi sumber daya alam negara dan mengurangi kemungkinan kerusakan lingkungan di dalamnya. Ini mengarah pada pengembangan yang seimbang dari sistem alam dan ekonomi regional.

;color:#111111">Indikator penting dalam pengelolaan lingkungan adalah;color:#111111">kapasitas wilayah;color:#111111"> - kemampuan untuk menampung sejumlah objek alam dan ekonomi tanpa mengorbankan fungsi lingkungan.

;color:#111111">Tulis definisinya di buku catatanmu

;color:#111111"> Pembajakan yang berlebihan atau sejumlah besar perusahaan industri secara signifikan memperburuk situasi ekologis. Oleh karena itu, dengan mempelajari kapasitas wilayah, adalah mungkin untuk membatasi perkembangan ekonominya. Sekarang pembangunan perusahaan industri, jalan, reservoir buatan, pengembangan deposit mineral, dan reklamasi drainase tidak mungkin tanpa keahlian ekologis awal. Kapasitas wilayah tergantung pada stabilitas lanskap terhadap beban antropogenik. Biasanya, lanskap yang kompleks dan beragam dalam hal struktur internal dianggap lebih stabil. Di wilayah Belarus, mereka termasuk lanskap berbukit-moraine-erosif dan kachovo-moraine.Oleh karena itu, indikator kapasitas wilayah di dalamnya lebih besar .

Sebelum membahas apa kelebihan dan kekurangan proyek konstruksi di mana wilayah tersebut menjadi sasaran pengembangan terpadu, mari kita cari tahu apa sebenarnya "pengembangan wilayah yang komprehensif".
Di bawah pengembangan wilayah yang kompleks berarti pengembangan lengkap tanah tempat konstruksi sedang berlangsung. Ini bukan hanya pembangunan gedung apartemen, tetapi juga peletakan semua sistem komunikasi dan teknik yang diperlukan, serta penempatan infrastruktur terkait yang memadai untuk kehidupan sehari-hari yang nyaman. Dan yang tak kalah pentingnya, proyek kuartal perumahan masa depan yang disusun dengan benar.

CAT - hewan apa dan dimakan dengan apa?

Menurut statistik, di pasar real estat yang sedang dibangun di St. Petersburg dan wilayah Leningrad, CAT menyumbang 40% dari semua proyek. Tentu saja, sebagian besar CAT ini dibangun di pinggiran kota, yang disebut "di belakang KaDie" atau di dekatnya. Karena pusat kota adalah kawasan yang terbentuk dengan baik, dan di sana rumah-rumah baru muncul baik sebagai hasil dari pembangunan yang dipadatkan, atau sebagai renovasi kawasan lama, atau di lokasi kawasan industri dan pabrik yang telah ditutup atau dipindahkan ke luar kota. kota.

Pinggiran kota, serta wilayah langsung wilayah Leningrad, adalah tempat yang sangat baik untuk membangun "kota di dalam kota", karena secara harfiah menyediakan bidang yang jelas untuk implementasi semua ide arsitek, desainer dan pengembang.

Pertama-tama, hunian kelas ekonomi dan kelas kenyamanan sedang dibangun dengan pengembangan terintegrasi. Secara persentase, mereka dapat dikorelasikan sebagai 60-70% hingga 23-35%. Sisanya 5-7% adalah perumahan kelas bisnis. Dan gambaran seperti itu cukup bisa dimengerti: CAT mengasumsikan sejumlah besar apartemen yang sedang dibangun, di mana sejumlah besar keluarga akan tinggal. Bagaimanapun, penawaran berasal dari permintaan. Dan realitas hari ini sedemikian rupa sehingga mayoritas pembeli Rusia terfokus pada pembelian perumahan anggaran. Dan lokasi CAT modern di St. Petersburg hampir tidak bisa disebut bergengsi.

Secara umum, pemukiman pondok yang muncul di seluruh wilayah Leningrad di sekitar St. Petersburg, serta di distrik Kurortny dan Primorsky di ibu kota utara, juga dapat dikaitkan dengan CAT. Toh, pembenahan lahan secara menyeluruh juga sedang dilakukan di sini, dengan dibangunnya sarana prasarana. Dan desa-desa seperti itu, yang terdiri dari cottage atau townhouse, lebih mungkin menarik bagi pembeli perumahan mewah. Tetapi persyaratan untuk objek yang sedang dibangun, dalam hal ini, sangat tinggi.

Fitur proyek IOT

Saat membuat proyek IBA, pengembang domestik mengandalkan pengalaman Eropa. Dan bahkan biro arsitektur asing terlibat dalam desainnya. Karena biaya pekerjaan desain di sini dan di luar negeri kira-kira sama, tetapi arsitek kami tidak memiliki profesionalisme dalam merancang tidak hanya satu bangunan, tetapi seluruh blok sekaligus. Tidak cukup pengalaman.

Tentu saja, jika kita menelusuri sejarah perkembangan KOT, maka kita dapat mencatat bahwa pembangunan terpadu kawasan terbangun sudah dimulai sejak lama, sekitar 30-an abad yang lalu. Dan ini adalah tren global yang khas untuk banyak negara maju dan berkembang, dengan karakteristiknya sendiri, tetapi dengan tujuan yang sama - untuk menciptakan lingkungan yang nyaman untuk hidup. Tidak hanya apartemen atau rumah, tetapi juga ruang di sekitarnya. Untuk menyediakan penduduk masa depan dengan fasilitas sosial dan medis, organisasi perdagangan dan jasa, jaringan jalan dan transportasi, dan sistem rekayasa yang diperlukan.

CAT sebelumnya dibuat di Rusia. Di masa Soviet, kota-kota kecil dibangun di dekat pabrik atau industri besar, yang kehidupannya bergantung pada perusahaan pembentuk kota. Dan selama pembangunan kota-kota seperti itu, perhatian besar diberikan pada pembangunan lembaga-lembaga sosial, komersial, dan domestik yang dirancang untuk menyediakan standar hidup yang layak bagi penduduk. Tetapi di Uni Soviet, fasilitas infrastruktur seperti itu "digantung" di neraca pabrik dan pabrik kota. Dan jumlah serta variasinya sering kali bergantung pada direktur perusahaan, yang mengeluarkan uang dari anggaran untuk pembangunan infrastruktur.

Setelah runtuhnya Uni Soviet, pengembangan terpadu tanah juga runtuh dan dilupakan selama beberapa dekade. Bangunan tempat tinggal dibangun secara tepat, terutama memadatkan perkembangan kota yang ada dan menambah tekanan pada komunikasi kota. Ya, dan banyak fasilitas sosial ditutup atau didesain ulang, tetapi tidak ada yang baru dibangun. Dalam hubungan ini, kurangnya infrastruktur sosial dan rumah tangga masih sangat terasa di ibu kota utara.

Keunikan CAT adalah, khususnya, penyediaan penghuni masa depan dengan semua infrastruktur yang diperlukan: sosial, perdagangan, dan transportasi.

Keuntungan proyek COT

Keuntungan yang paling penting dari CATs adalah, mungkin, satu proyek untuk pengembangan seluruh mikrodistrik atau kuartal. Dan dalam proyek ini, kapasitas jaringan teknik dan komunikasi yang diperlukan untuk jumlah perumahan yang diproyeksikan telah dihitung. Fasilitas infrastruktur sosial dan komersial yang diperlukan telah diperhitungkan dan direncanakan untuk sepenuhnya memenuhi kebutuhan populasi masa depan kuartal tersebut. Jalan telah diletakkan yang dapat menyediakan jaringan transportasi yang sangat baik baik di dalam mikrodistrik maupun di antara kawasan tersebut dan blok-blok tetangga.

Penghuni di CAT yang terorganisir dan dibangun dengan baik memiliki kesempatan tidak hanya untuk bekerja dekat dengan rumah, tetapi juga untuk sepenuhnya bersantai dan bersenang-senang di lingkungan mereka sendiri. Entah itu pergi ke bioskop, berbelanja atau berjalan-jalan di taman. Anak-anak di CAT bersekolah di sekolah atau taman kanak-kanak yang dekat dengan rumah mereka.

Keuntungan dari CAT yang dibangun di pinggiran kota termasuk biaya meter persegi yang lebih rendah dibandingkan dengan harga rumah di pusat St. Petersburg, serta situasi lingkungan yang jauh lebih baik.

Sebelum mempertimbangkan kekurangan CAT, katakanlah beberapa patah kata tentang CAT yang dibangun langsung di St. Petersburg dan Wilayah Leningrad, karena kekurangannya, sebagian besar, adalah hasil dari kenyataan Rusia.

Proyek COT St. Petersburg

CAT terbesar di St. Petersburg dapat disebut Mutiara Baltik, yang sedang dibangun di Barat Daya ibu kota utara, Lembah Utara, tumbuh di utara kota, dalam jarak berjalan kaki dari stasiun metro Parnas, kompleks perumahan Kamenka, yang sedang dibangun di dekat taman hutan Novoorlovsky. Yang tidak kalah terkenal adalah kompleks perumahan "New Okkervil", distrik mikro "Slavyanka" di Pushkin, kompleks perumahan "Yuntolovo", "Triumph Park". Dari bangunan bertingkat rendah, orang dapat membedakan "Izhora Baru" di distrik Pushkinsky di St. Petersburg, "perkebunan Shcheglovskaya" di belakang Vsevolozhsky.

Jika kita memperhatikan lebih dekat pengembangan CAT di St. Petersburg, dapat dicatat bahwa proyek untuk pengembangan wilayah yang diberikan untuk konstruksi sangat menarik pada tahap desain dan teori. Tetapi, begitu sampai pada bagian praktis dan konstruksi bangunan yang sebenarnya, proyek-proyek mengalami perubahan besar.

Contoh paling mencolok adalah sejarah pembangunan tahap kedua Teater Mariinsky. Ya, ini jauh dari CAT, tetapi ini adalah contoh yang jelas tentang bagaimana sebuah bangunan menurut proyek dapat berbeda dari solusi akhir, dan masalah dan alasan apa yang dapat dijelaskan oleh pembangun itu sendiri. Hal serupa terjadi pada CAT. Dan setiap warga Petersburg memahami contoh ini.

Misalnya, Mutiara Baltik, salah satu proyek ambisius yang melibatkan modal Cina, telah mengalami perubahan signifikan dalam pembangunan fasilitas sosial dan komersial selama periode implementasi. Pusat bisnis tidak lagi terlihat seperti dalam rencana, kehilangan kelopaknya, berubah dari teratai menjadi mutiara. Juga tidak akan ada jantung distrik mikro, yang seharusnya menjadi zona pejalan kaki tertutup dengan toko-toko, restoran, dan kafe. Objek infrastruktur hiburan akan, tetapi sudah tersebar di sekitar perempat dan tersembunyi di antara gedung-gedung bertingkat. Selain itu, pengembang Cina memberikan sebagian tanahnya kepada pengembang Rusia, yang melaksanakan proyek mereka di sana, yang tidak benar-benar bersinggungan dengan konsep rencana umum Mutiara Baltik. Ya, dan waktu pembangunan mikrodistrik perumahan ini telah banyak berpindah. Dan bukannya 2010, tanggal penyelesaian proyek adalah 2016.

Nasib yang sama menimpa distrik mikro Tujuh Ibukota, yang sedang dibangun di Kudrovo. Dari tujuh ibu kota, hanya dua yang tersisa: "Wina" dan "London". Sisa wilayah sedang dibangun oleh perusahaan lain, yang juga menolak untuk mengikuti gaya arsitektur dan solusi bertingkat dari Tujuh Ibukota.

Tentu saja, alasan utama pergolakan semacam itu bisa disebut pergantian kekuasaan di St. Petersburg, dan krisis ekonomi 2008 sangat mengganggu rencana pengembang. Tetapi ada faktor lain yang mencegah konstruksi CAT yang sepenuhnya sesuai dengan yang Eropa dalam hal kenyamanan.

Kontra proyek COT

Kerugian utama CAT di negara kita adalah ketidakkonsistenan tindakan antara otoritas kota dan pengembang, serta keinginan pengembang untuk mendapatkan keuntungan sebanyak mungkin.

Mari kita membahas lebih detail tentang hubungan antara pihak berwenang dan pengembang. Jelas bahwa komponen sosial kehidupan di lingkungan, serta transportasi, adalah tanggung jawab pemerintah kota daripada pengembang. Pembangun, sebagian besar, tidak peduli bagaimana penghuni akan tinggal di perumahan yang mereka bangun. Pengembang akan membangun rumah, menjual semua apartemen, mendapatkan penghasilannya dan melanjutkan untuk membangun kuartal berikutnya. Dan tanggung jawabnya tetap hanya dalam menjamin kualitas bangunan. Tetapi betapa nyamannya orang tinggal di distrik mikro baru, apakah mereka memiliki cukup sekolah, toko, institusi medis, dan apakah ada kemacetan lalu lintas di pintu keluar kuartal - ini bukan lagi urusan perusahaan pengembang. Dan di sinilah pejabat lokal harus bekerja sama dengan pengembang untuk menyediakan tingkat kehidupan yang layak di CAT.

Namun dalam kenyataannya, bahkan jika ini ditetapkan, seringkali hanya tinggal kata-kata. Sehingga seringkali pihak yang berwenang dan pembangun tidak dapat menyepakati siapa yang bertanggung jawab atas pembangunan fasilitas sosial, untuk pengembangan jaringan transportasi jalan, bagaimana dan sejauh mana ini akan dibiayai oleh anggaran. Dan akibatnya, penduduk lingkungan menderita, terpaksa berdiri dalam kemacetan lalu lintas untuk pergi bekerja dan membawa anak-anak mereka ke taman kanak-kanak atau sekolah, karena tidak ada cukup lembaga pendidikan di daerah itu untuk semua orang.

Pekerjaan persiapan yang lama di sebidang tanah baru juga merupakan kekurangan besar CAT di Rusia.

Masalahnya hari ini adalah bahwa untuk pengembangan wilayah yang terintegrasi, luas wilayah ini seharusnya agak besar. Dan sebelum membangun perumahan di lokasi yang ada, perusahaan pengembang harus berhati-hati dalam merangkum semua komunikasi yang diperlukan. Lagi pula, paling sering situs untuk CAT ditawarkan sama sekali belum berkembang, bekas lahan pertanian kolektif dan pertanian negara (seperti, misalnya, di Murino). Dan di St. Petersburg, hampir tidak ada perusahaan yang mampu mengakuisisi wilayah yang luas dan menghabiskan banyak uang untuk membangun jaringan teknik. Lagi pula, ini bisa memakan waktu hingga 35% dari jumlah total yang dibutuhkan untuk pembangunan distrik mikro.

Salah satu jalan keluar dari situasi ini adalah dengan menyatukan beberapa developer yang sedang mengembangkan satu situs. Masalahnya adalah mereka jarang menyepakati gaya arsitektur umum atau setidaknya satu konsep konstruksi. Dan jika mereka masih siap untuk menyelesaikan masalah pembangunan fasilitas infrastruktur umum (dan otoritas kota memerlukan ini saat mengeluarkan izin konstruksi), maka, sebagai suatu peraturan, kita tidak berbicara tentang peningkatan umum wilayah tersebut. Setiap pengembang individu memuliakan dan mempercantik ruang dan halaman yang berdampingan, tetapi tidak ada alun-alun besar atau taman umum di wilayah tersebut. Pengecualian untuk hari ini dapat disebut "Okkervil Baru", yang sedang dibangun oleh dua perusahaan - "Otdelstroy" dan "Construction Trust". Di sini, pertama-tama, area taman diatur di tepi Sungai Okkervil. Benar, taman itu tidak dirancang menurut semua norma hukum. Oleh karena itu, sepanjang tahun 2013, warga komplek perumahan New Okkervil harus mempertahankan tempat mereka untuk berjalan kaki dari perambahan gereja yang menjaganya untuk pembangunan candi. Jadi, bahkan distrik mikro baru tidak terlindungi dari pembangunan yang kompak.

Jebakan lain dalam pengembangan lahan baru dan peletakan komunikasi adalah bahwa tidak selalu pemasok listrik, pemanas, air siap bekerja sama dengan pengembang. Lagi pula, mereka punya rencana sendiri untuk pengembangan fasilitas mereka, sama sekali tidak dikoordinasikan dengan pengembang. Dan ada kalanya distrik mikro sedang dibangun, itu sudah hampir selesai, dan jaringan rekayasa dengan kapasitas yang diperlukan untuk itu, atau gardu induk dalam rencana penyedia layanan semacam itu ada di suatu tempat dalam dekade berikutnya. Para pihak harus bernegosiasi, yang bisa memakan waktu lebih lama daripada waktu yang dihabiskan untuk pembangunan gedung. Banyak pembeli dihadapkan pada kenyataan bahwa mereka tidak dapat pindah ke apartemen mereka, karena skema sambungan listrik bersifat sementara, dan bahkan lift tidak berfungsi. Ini, tentu saja, bukan hanya masalah bagi CAT, tetapi dalam skala mereka, itu berlipat ganda. Lagi pula, Anda tidak dapat dengan mudah menghubungkan distrik mikro perumahan besar ke gardu induk yang ada, misalnya, jika kapasitasnya tidak cukup. Perlu membangun yang baru. Dan dalam segala hal.

Kerugian lain dari CAT adalah bahwa fasilitas infrastruktur dibangun terakhir, dan penghuni rumah yang ditugaskan pertama tinggal di lapangan terbuka, tidak memiliki toko di dekat rumah dan jalan yang bagus. Dan situasi ini dapat berlangsung selama bertahun-tahun.

Ada kasus ketika perumahan bertingkat tinggi sedang dibangun di lokasi tempat parkir yang direncanakan. Pengembang mencoba untuk memeras keuntungan maksimum dari lahan yang tersedia, sehingga mereka membangun gedung bertingkat di samping satu sama lain, meninggalkan halaman kecil yang hampir tidak menampung taman bermain, beberapa bangku dan pohon. Jumlah lahan parkir juga minim dan jarang mencapai 40% dari jumlah apartemen yang dibangun. Dengan menambah jumlah lantai bangunan, pengembang menciptakan kemiripan sarang semut, di antaranya kehilangan daya tarik pinggiran kota, yang terdiri, antara lain, di udara bersih dan kedekatan dengan alam.

Ringkasan

Menganalisis semua hal di atas, kita dapat mengatakan bahwa CAT saat ini adalah pilihan yang tepat dan perlu bagi pengembang ketika tidak hanya bangunan tempat tinggal yang sedang dibuat, tetapi lingkungan hidup yang nyaman secara keseluruhan. Dan dengan membeli apartemen di objek seperti itu, pembeli tidak hanya menerima ruang hidupnya sendiri, tetapi juga kesempatan untuk menikmati waktu luangnya di wilayah tempat tinggalnya.

Tetapi untuk mencapai tingkat pengembangan wilayah terpadu Eropa, lebih banyak upaya harus dilakukan. Dan yang terpenting, menciptakan kondisi interaksi yang optimal antara pemerintah kota dan pengembang, sehingga pembangunan lingkungan benar-benar dilakukan secara komprehensif, dan yang terpenting, secara konsisten.

Dan sekali lagi, kami akan secara singkat membuat daftar pro dan kontra dari CAT di St. Petersburg dan Wilayah Leningrad.

Kelebihan:

Pembentukan kabupaten mikro baru dengan pembangunan sarana prasarana;

Harmoni, konsep terpadu untuk pengembangan kuartal;

Biaya apartemen yang lebih rendah dibandingkan dengan harga di pusat kota;

Dekat dengan kota

Minus:

Kurangnya jumlah fasilitas sosial yang memadai di lingkungan;

Minimal area hijau dan taman di dalam CAT;

Jumlah tempat parkir kendaraan yang tidak mencukupi;

Keterbelakangan jaringan transportasi jalan, akibatnya kemacetan lalu lintas di pintu keluar dari CAT adalah situasi umum.

Pendaftaran wilayah dan ketidakmampuan untuk menggunakan infrastruktur sosial kota di KOT yang dibangun di atas tanah wilayah Leningrad.