ВВЕДЕНИЕ

С признанием земли недвижимым имуществом и введением частной собственности на землю стало очевидно, что именно земли городов и иных поселений наиболее привлекательны для инвесторов. В условиях рыночной экономики резко повысился интерес к правовому регулированию их использования, в том числе к решению проблемы сочетания частных и публичных интересов в процессе застройки городских территорий. Соответствующее потребностям рынка правовое регулирование использования этих земель может ускорить развитие экономики. Эти земли и расположенные на них строения являются наиболее ценными объектами недвижимости, которые служат источником стабильных высоких налоговых поступлений в бюджет.

Основное целевое назначение земель поселений состоит в том, что они служат территориальным операционным базисом для размещения жилых, производственных, офисных, социально-культурных зданий, сооружений и объектов, предназначенных для удовлетворения потребностей населения. Ценность и экономическое значение земель поселений определяется по другим критериям, нежели земель иных категорий, и зависит, например, от месторасположения участка, его рельефа, грунтов основания, возможности просадки грунта, возможности свободного доступа на участок, наличия на нем иных строений, зданий, сооружений, обеспеченности его коммуникациями и т.п. В последние годы при оценке земельных участков под застройку на землях поселений все чаще используются и такие критерии, как состояние окружающей природной среды, наличие зеленых зон, близость водоемов, виды, которые будут открываться из окон построенного здания, и т.п. Экономические факторы оказали влияние и на изменение соотношения видов использования земель поселений. Преимущественное развитие получили жилая застройка, застройка офисными помещениями, спортивными комплексами и культурно-развлекательными сооружениями. В то же время почти не возводятся новые объекты производственного назначения, а ряд старых зданий производственного назначения предназначается под реконструкцию или снос, с целью освобождения территории под жилищное и офисное строительство. Наряду с положительными тенденциями (например, прекращение или вывод экологически вредных производств) здесь прослеживаются и отрицательные - уничтожение под видом "реконструкции" памятников истории и культуры.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ

Впечатляющий размах жилищного строительства в современной России стал знаковым явлением сегодняшнего дня. Это относится как к строительству в больших и малых городах так и к программам малоэтажного строительства.

Земельный кодекс РФ все земли по целевому назначению подразделяет на следующие категории, каждая из которых имеет свой правовой режим:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений; (в законопроекте ФЗ "О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты РФ", который рассмотрен Государственной думой РФ во втором чтении 22.11.2006г., предлагается заменить понятие "земли поселений" на "земли населенных пунктов")

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Так как земля является важнейшей частью природной среды, то все земли в РФ подразделяются на несколько категорий. Одной из них являются земли поселений. Данные земли представляют собой пространственно-операционный базис располагающихся на них городов и других поселений. В настоящее время, когда все население проживает в городах, поселках и иных поселениях, крайне важно рациональное использование земель данного вида, разработка вопросов государственного регулирования (то есть система учета, мониторинга, кадастра) их использования, а также наличие достаточных мер для охраны данного режима от нарушений.

Землями поселений признаются земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений.

Земли поселений -- одна из категорий земель в земельном фонде России.

Согласно Градостроительному кодексу РФ все населенные пункты Российской Федерации подразделяются на городские (города и поселки), сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки) и иные поселения.

При этом в зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

Сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн.чел.);

Крупнейшие города (от 1 миллиона до 3 млн. чел.);

Крупные города (от 250 тысяч до 1 миллиона человек);

Большие города (от 100 тысяч до 250 тысяч человек);

Средние города (от 50 тысяч до 100 тысяч человек);

Малые города и поселки (до 50 тысяч человек);

Крупные сельские поселения (свыше 5 тысяч человек);

Большие сельские поселения (от 1 тысячи до 5 тысяч человек);

Средние сельские поселения (от 200 человек до 1 тысячи человек);

Малые сельские поселения (менее 200 человек).

Рассматривая город, как обособленную структуру, нужно исходить из того, что он имеет свойственный ему тип интересов и выступает в качестве самостоятельной социально-экономической системы. Речь идет о понимании города как самостоятельного организма, где концентрируются и взаимодействуют предприятия разного профиля и уровня, где сложилась специфическая инфраструктурная среда, сформированы структура производства, социальные слои и группы населения. Следовательно, город выступает одновременно и как самостоятельный объект собственности.

Малый город - это районный центр областного, краевого или республиканского подчинения; в подавляющем большинстве случаев это город или поселок городского типа. В большинстве случаев это город имеет численность населения до 50 тысяч человек.

В отношении определения того, какие населенные пункты следует относить к малым городам, не существует стандартных требований, так же как практически нет общепринятых критериев того, какие города следует относить к средним, крупным или мега-полисам. Поэтому понятие «малый город» может в значительной степени варьироваться, исходя из особенностей конкретной страны и даже региона в отдельности.

В то же время можно выделить следующие основные критерии, характеризующие категорию «малый город»:

Население;

Территория;

Экономический потенциал;

Инфраструктурный облик (коммунальное хозяйство, транспорт и дороги, сфера торговых услуг, информационные коммуникации, банковская сфера и др.);

Отдаленность от политического, экономического и культурного центра конкретного региона.

К ним можно причислить и ряд других составляющих. Однако, несмотря на наличие значительного количества индикаторов, наиболее простым и логичным способом определения понятия «малый город» является разделение этих городов на основе показателей численности жителей и относительного соотношения по данному признаку этой категории поселенческих образований с общим количеством населенных пунктов, имеющих ярко выявленные или же формирующиеся урбанистические черты.

В процессе познания и сознательного использования основного экономического закона определяется и реализуется высший критерий типологии городов. Довольно распространенной является типология городов по признаку их экономического предназначения: промышленные, транспортно-промышленные, индустриально-аграрные, курортно-санаторные. Очевидно, что материальную основу формирования и развития города составляет его народнохозяйственная специализация. Также классифицируют города по ряду показателей социального развития. Таким образом, в обоих случаях выделяются лишь отдельные сферы единой территориальной целостности.

Современные малые города можно разделить на три основные группы:

а) Города - местные центры. Это своего рода мини-столицы. Они возглавляют административный район или его часть, а иногда группу административных районов. Города - местные центры составляют наиболее многочисленную группу малых городов. Среди них и бывшие уездные центры, и недавние сёла, получившие статус города. Город живёт за счёт использования ресурсов окружающей территории и обслуживания её потребностей. С окрестными поселениями город связан регулярными автобусными маршрутами. Характерная черта планировки таких городов состоит в том, что главные улицы служат продолжением сходящихся к городу дорог и ведут прямо к центру, наиболее представительной части города. Центр отмечен зданиями разных эпох - от городского собора до здания бывшего райкома партии. У одних городов функции административного центра являются основными. Другие выполняют их «по совместительству», в дополнение к основной деятельности.

б) Города-спутники. Они относятся к числу самых молодых городов, стремительно выросших особенно в послевоенное время. Города-спутники очень разнообразны. В ряде случаев они возникают на базе филиала завода или института, находящихся в городе-центре. Среди городов-спутников часто встречаются города науки, которые располагаются, как правило, в окружении крупных городов.

в) Города - специализированные центры. Они также весьма многочисленны и разнообразны, как правило, ориентированы на какую-либо одну отрасль экономики. Таковы города - центры добычи полезных ископаемых на Севере. В других случаях на монофункциональность малый город обречён секретностью производства; его закрытый характер заставляет город быть обособленным. Среди специализированных городов преобладают промышленные центры разных отраслей индустрии. Очень распространены ресурсные города, занятые добычей полезных ископаемых, города-энергетики с расположенными там электростанциями и другие. В числе одноотраслевых центров обрабатывающей промышленности много текстильных городков, сложившихся возле крупного предприятия.

По характеру экономической базы малые города можно разделить на три основные группы:

а) В первую входят города с относительно развитой экономической базой

б) Вторую группу составляют города с относительно небольшой экономической базой. Среди них - города:

С относительно развитыми промышленными, промышленно-транспортными функциями;

С преобладанием функций по социально-культурному обслуживанию прилегающих территорий;

С выраженными сельскохозяйственными функциями;

С выраженными рекреационными функциями;

в) В третью группу объединены города всех других функциональных типов, это города-новостройки, центры науки.

По характеру динамики социально-экономического развития малые города подразделяются на быстро развивающиеся, умеренно развивающиеся, слабо развивающиеся, стагнирующие и умирающие. [ 6; с.96-97]

Процесс формирования производства и условий жизнедеятельности населения в малых городах обусловливается выполняемыми ими функциями в системе общественного разделения труда как на уровне определенного региона (сельский район, область, республика), так и народнохозяйственного комплекса в целом. Эти функции выступают в форме экономической специализации, создающей градообразующие отрасли производства или градообразующую базу. Градообразующая база, как правило, состоит из нескольких (иногда и одного) укрупненных предприятий, которые концентрируют решающие средства производства подведомственной им территории и тем самым притягивают основной контингент её трудоспособного населения. По содержанию специализации во многом определяется фондообеспеченнооть градообразующей базы, имеющая значение для реализации интересов комплексного развития самого города как относительно самостоятельной системы.

Таким образом, рассматриваемая категория городов является выразителем особого пласта (формы) производственных отношений, проявляющегося в функциональной специализации этих городов в системе общественного разделения труда. Немногочисленные предприятия специализации в рамках малого города владеют своеобразной монополией на основные виды трудовой деятельности населения, предопределяя тем самым его социальную структуру как зауженную и "лимитированную". Главным образом за счет фондов социального развития этих предприятий представляется возможным формирование социально-инфраструктурной подсистемы. Следовательно, жизнедеятельность в малом городе, в отличие от таковой в крупном, более зависима от функционирования градообразующей базы .

Но, с другой стороны, малый город имеет потенциальные преимущества над крупным. К ним относятся: меньшая вероятность загрязнения окружающей среды, не столь высокий ритм жизни, снижающий возможность возникновения стрессовых ситуаций; объекты общего пользования находятся в пределах пешеходной доступности; более благоприятные условия для активной рекреационной деятельности . Содержание образа жизни горожан может органически дополняться и внутренне обогащаться элементами сельского уклада жизни и, наоборот, непосредственная ориентированность малого города на производственное и социальное обслуживание села приобщает сельских тружеников к преимуществам городского образа жизни, делает более разнообразным и содержательным поле их деятельности.

В цивилизованных странах тенденция идет к практическому воплощению лучших качеств данной общей характеристики. В условиях административно-командной системы, когда по отношению к небольшим городам действовал так называемый остаточный принцип, выявились негативные процессы, обостряющиеся порой до крайних пределов.

Действительно для малого города первостепенное значение приобретает проблема размещения производства, мера его комплексности и сбалансированности. Экономическая специализация, выступающая в качестве ведущего фактора, должна быть органически увязана с заинтересованностью самих горожан в непосредственном присвоении и использовании результатов своего основного труда - труда в градообразующей сфере. Недостаточный учет на практике в первую очередь именно этой взаимосвязи часто приводит к выводу, что население там предстает как население с нереализованными возможностями.

Становление и развитие малого города происходит под решающим воздействием базовых отраслей региона, куда он входит составной частью. Региональные социально-экономические условия и факторы определяют его функциональную направленность, существенно влияют на формирование социально-профессионального состава населения, распределение последнего по сферам трудовой деятельности.

Каждый регион отличается своей природно-географической средой, сложившимися национальными традициями и нравами местного населения, характером взаимосвязей между поселениями различного типа и т.д., что также детерминирует специфику содержания и степень урбанизированности жизнедеятельности в малых городах. Можно сказать, что подавляющее количество небольших городов выполняет функции центров административных районов.

Так же в структуру муниципального образования входит такая административная единица как сельское поселение. Сельское поселение -- один из типов муниципальных образований в России, представляет собой, как правило, несколько объединённых общей территорией сельских населённых пунктов (посёлков, сёл, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населённых пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления. В состав территории сельского поселения могут входить, как правило, один сельский населённый пункт или посёлок с численностью населения более 1000 человек или объединённые общей территорией несколько сельских населённых пунктов с численностью населения менее 1000 человек.

Можно сделать вывод, что малые города занимают важное место в концентрации функций в системе территориального разделения труда, являются опорными центрами территориальных систем расселения. Следует отметить, что около 70% малых городов являются центрами районов, что означает сосредоточение в них базовой жизненной инфраструктуры для окружающих поселений и сел.

(заводов, ферм, и др.), а также учреждений производственной и непроизводственной инфраструктуры (дорог, магазинов и т.п.).

Принято выделять несколько типов расселения населения:

• 1) городское и сельское
• 2) постоянное и временное

Жители населяют территория постоянно или временно (сезонно).

3) групповое и рассеянное

Групповое - дома жителей расположены рядом друг с другом, образуя компактные поселения, а рассеянное - каждый расположен на своем земельном участке.

4) системное и изолированное

Системное - взаимосвязанное расселение население.

Главным фактором формирования того или иного типа поселения является социально-экономический фактор, а именно уровень развития общества.

2. Формы ТОН

Исторически в РФ возникло несколько типов поселений:

• 1. город
• 2. посад
• 3. слобода
• 4. погост
• 5. село
• 6. сельцо
• 7. деревня
• 8. займище
• 9. аул
• 10. станица

В настоящее время ФЗ №131 (Об общих принципах местного самоуправления в РФ) определяет следующие виды населенных пунктов в России:

• а) городской округ (городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации)
• б) городское поселение (город или поселок, в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления)
• в) сельское поселение (один или несколько объединенных общей территорией сельских населенных пунктов (поселков, сел, станиц, деревень, хуторов, кишлаков, аулов и других сельских населенных пунктов), в которых местное самоуправление осуществляется населением непосредственно и (или) через выборные и иные органы местного самоуправления)
• г) город федерального значения

Отличие их от других субъектов заключается в особой форме организации местного самоуправления. Внутри городов федерального значения образованы внутригородские муниципальные образования (в Москве таких муниципальных образований 125, в Санкт-Петербурге 111). В целях сохранения единства городского хозяйства часть полномочий, закрепленных законом за органами местного самоуправления, сохраняется за органами государственной власти субъекта федерации.

Критерии подразделения поселений:

• 1. Преобладающая экономическая функция поселения. При этом главной отраслью в сельских населенных пунктах, как правило, является сельское хозяйство, а в городских - несельскохозяйственные отрасли экономики.
• 2. Размер поселения, т.е. количество жителей в нем, - городские поселения обычно крупнее сельских.
• 3. Административное значение - если оно есть, то поселение считается городским.
• 4. Плотность населения - в городских поселениях она намного выше, чем в сельских, за счет более плотной и более многоэтажной застройки.
• 5. Степень благоустройства - в городских поселениях она выше, чем в сельских.
• 6. Историческое значение, закрепленное юридическими актами, - поселения являются городскими или сельскими, потому что в прошлом они получили соответствующий статус, закрепленный правовыми документами.

Городские и сельские населенные пункты являются первичными звеньями территориального размещения производства и комплексного развития регионов страны. В соответствии с формами и типами населенных пунктов принято классифицировать население на два больших типа - городское и сельское.

Типы сельских поселений разнообразны. На большей части территории России типичные сельские населенные пункты - это:

ь села (старые более крупные поселения, имевшие в прошлом или сохранившие до сих пор церкви);

ь деревни (старые небольшие поселения, не имевшие церкви);

ь поселки (новые поселения, возникшие за годы советской власти или в последнее десятилетие).

В то же время в русских регионах Северного Кавказа, населенных казаками, сельские поселения называются станицами (имеются и хутора, но в настоящее время это, как правило, большие поселения, бывшие настоящими хуторами в далеком прошлом), а в национальных республиках Северного Кавказа - аулами.

Для России характерен деревенский тип расселения, который сложился исторически и связан с общинным землепользованием.

Сельские населенные пункты классифицируются в зависимости от размера (численности населения):

• 1) мельчайшие (до 50 жителей)
• 2) мелкие (51-100 жителей)
• 3) средние (101-500 жителей)
• 4) крупные (501-1000 жителей)
• 5) крупнейшие (свыше 1000 жителей)

Сельское население страны в основном сосредоточено в поселениях с числом от 1000 жителей (?52%). В 1990-е годы численность населения динамично менялась. Сокращение численности сельского населения привело к уменьшению количества сельских населенных пунктов, а также плотности их размещения. Особенно ярко этот процесс был отмечен в европейской части России (ЦФО, СЗФО и ПФО).

В отличие от городского населения на уровень территориальной организации сельских поселений влияют природно-климатические факторы. Это связано с тем, что развитие сельского хозяйства зависит от почвенных и климатических условий. Именно поэтому, например, в зонах тайги и тундры населенные пункты располагаются вдоль рек и озер.

В детстве я любил бывать в деревне у бабушки. Меня всегда поражало то, что центр деревни почти не отличается от города: там были и жилые здания из кирпича, и современные магазины, а центре - площадь, совсем похожая на нашу, городскую. Но стоило только чуть-чуть отойти, и уже начинались деревянные избы, и по улицам гуляли коровы. Так в чем же отличия?

Главные различия между деревней и городом

Естественно, главным различием будет численность проживающих (в городах она больше). Но немаловажными условиями будут также:

• Организация хозяйственной деятельности - в городе преобладают промышленные предприятия, а на селе упор сделан на сельское хозяйство.
• Административная составляющая - город изобилует различными органами гос. управления.
• Транспортные условия - в селе чаще встречается гужевой транспорт, в то время когда в городе можно встретить любой, вплоть до вертолетов.

К различиям можно отнести еще и культурные объекты и достопримечательности, но это будет не всегда верным. Например, тот же поселок Туруханск (где жили ссыльные декабристы) имеет большее культурное наследие и посещаемость в этом плане, нежели вышестоящий город Красноярск.

В то же время, в сельской и загородной местности располагаются дома отдыха и санатории, чего нет в больших городах. Это связано с тем, что город, неся в себе «промышленную составляющую», не может в полной мере способствовать оздоровлению, хотя бы из-за загазованности воздуха.

Стирание граней между городом и селом

В ходе своего разрастания, города зачастую поглощают близлежащие села и деревни. Как правило, город вначале выносит за свою черту особо большие предприятия, а потом их сотрудникам приходиться селится поближе к работе.

Для этого как нельзя лучше подходит прилегающая деревня. Там на городской манер начинают возводиться дома для работников, и вот уже маленькая деревенька меняет свой статус на городской район. Однако, этот пример мало подходит к столицам, там город захватывает деревню по причине банального перенаселения.

Исторически создание предпосылок для разделения поселений на городские и сельские связано с общественно-территориальным разделением труда, которое приводит, прежде всего, к отделению промышленного и торгового труда от труда земледельческого и, тем самым, к отделению города от деревни. Это обусловливает развитие двух основных типов поселений — городских (города) и сельских (села, деревни, хутора и др.).

Городские поселения — населенные пункты, выполняющие следующие народнохозяйственные функции (одну или несколько в различных сочетаниях): 1) промышленную; 2) ; 3) организационно-хозяйственную, культурно-политическую и административную; 4) функции организации отдыха и лечения (курорты). Для определения городских поселений необходимо исходить из совокупности признаков: численности населения, его занятости, экономического и культурного значения населенного пункта — с учетом местных особенностей различных и районов.

К сельским поселениям можно отнести в основном небольшие населенные пункты, жители которых занимаются территориально рассредоточенными видами деятельности. Для сельских поселений существует великое множество названий. Если взять только Россию, то здесь — это села, деревни, выселки, хутора, станицы и т.д. В других странах применяются свои специфические названия (аулы, кишлаки и др.). И хотя названия отражают в некоторой степени функциональную специфику сельского поселения, говорить о научной типологии сельских поселений на этой основе вряд ли возможно. По преобладающим функциям в общественном разделении труда можно выделить два крупных типа сельских поселении: и несельскохозяйственные. Выделяется также тип — агроиндустриальные поселки.

«Сельскохозяйственный» и «сельский несельскохозяйственный» населенные пункты — понятия, конкретизирующие производственную направленность поселений сельского типа. В первом случае это поселения, жители которых преимущественно заняты сельскохозяйственным трудом, во втором — населенные пункты, жители которых заняты вне сферы сельского хозяйства и участвуют в осуществлении иных территориально рассредоточенных функций (лесное , обслуживание , эксплуатация и т.п.). Понятие «агроиндустриальный поселок» сочетает в себе черты двух предыдущих типов. Сам поселок формируется на основе развития в сельской местности промышленности, в первую очередь перерабатывающей сельскохозяйственное сырье.

Системное изучение города и деревни не может основываться лишь на одном критерии, так как каждый из них отражает только одну сторону понятий. Для всестороннего изучения городских и сельских поселений нужно привлекать систему критериев.

Приведем приблизительную схему критериев «города»» и «деревни»:

• численность населения и степень его стабильности; характер естественного и механического движения населения;
• характер и сложность отраслевой и профессиональной структуры общественного производства, степень развития промышленности, строительства, транспорта;
• уровень организации материально-пространственной среды, степень благоустройства поселения;
• уровень развития обслуживания (сферы услуг), т.е. организация всех форм социального потребления;
• социальные функции поселения (его роль в управлении обществом и народным хозяйством, функции по отношению к окружающим населенным пунктам);
• образ жизни населения;
• состояние сознания (специфические для данного населения нормы и ценности); характеризующая его дифференциация потребностей;
• отношение к населенному пункту как к городу или как к деревне.

В целях доведения классификации поселений на «города» и «деревни» до операционального уровня, помимо формулирования теоретических критериев, необходимы:

• система конкретных показателей, соответствующих каждому критерию;
• система «пороговых» значений показателей, характеризующих переход от «деревни» к «городу»;
• информация о количественных значениях этих показателей для совокупности изучаемых поселений.

Различия между городскими и сельскими поселениями в перспективе будут сокращаться, но пока они не исчезли, было бы целесообразно изменить основную типологию поселений (по критерию отношения их жителей к главным сферам общественного производства), приспособив ее к новым условиям — все большей села и распространению несельскохозяйственных занятий в сельской местности. Все поселения можно разделить на городские (городского типа) и не городские; в составе первых выделить два класса: города и городские поселки, в составе вторых — также два класса: поселки (поселения несельскохозяйственного профиля) и села.