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O desenvolvimento do território e, principalmente, a construção levaram a uma mudança significativa nas condições de engenharia e geológicas dos terrenos desenvolvidos. Em primeiro lugar, as propriedades geológicas de engenharia e o estado dos solos mudam. Mas esse fato ainda praticamente não é levado em consideração pelos projetistas da Sibéria Ocidental devido à dificuldade de prever futuras transformações na camada do solo. Um impacto intenso na crosta terrestre e nas condições naturais muitas vezes leva a um desequilíbrio entre os componentes naturais individuais e ao aparecimento de vários processos e fenômenos geológicos de engenharia. No entanto, nem todas as atividades projetadas são acompanhadas de previsões de possíveis processos geológicos de engenharia e mudanças indesejáveis ​​nas condições naturais.

Qualquer desenvolvimento do território leva a mudanças em suas condições naturais primárias. Isso sempre acontece, mas depende da natureza da área que está sendo desenvolvida e das características das estruturas que estão sendo construídas. Na zona de distribuição do permafrost, mesmo pequenas perturbações do ambiente natural causam mudanças fundamentais nas condições de troca de calor na superfície e o estabelecimento de um novo regime de temperatura das rochas, acompanhado de processos de degelo-congelamento. Uma análise do regime de temperatura das rochas em conexão com o desenvolvimento da Transbaikalia permitiu revelar a dependência da natureza da mudança no tipo de construção, que, por sua vez, pode servir como critério objetivo para cálculos especiais de previsão.

O desenvolvimento do território da horta coletiva só pode ser iniciado após a aprovação do projeto para sua organização e desenvolvimento pelo comitê executivo do distrito de montanhas. Conselho dos Deputados do Povo, em cujo território existe uma parceria hortícola.

O desenvolvimento do território da horta coletiva só pode ser iniciado após a aprovação do comitê executivo do distrito, Conselho Municipal de Deputados do Povo, em cujo território a associação de jardinagem está localizada, do projeto para sua organização e desenvolvimento.

O impacto do desenvolvimento do território no balanço de radiação é expresso em uma diminuição na intensidade da radiação total, um aumento na absorção de radiação de ondas curtas e uma diminuição na radiação efetiva da Terra. A razão para isso é a poluição industrial da atmosfera nos territórios de empresas e cidades industriais, bem como uma mudança nas propriedades da superfície subjacente na linha de construção. As maiores alterações nos componentes do balanço de radiação ocorrem na presença de mantas de fumaça na área construída.

Sob o desenvolvimento do território das empresas entendem sua expansão em uma ou duas direções. O bairro é um elemento da área de desenvolvimento dentro de seções adjacentes paralelas às estradas principais e viadutos. Todo o território da empresa é dividido por rodovias semelhantes em uma malha quadrada OU retangular de bairros ampliados com a colocação de zonas funcionais dedicadas neles.

Sob o desenvolvimento do território das empresas entendem sua expansão em uma ou duas direções. O bairro é um elemento da área de desenvolvimento dentro de seções adjacentes paralelas às estradas principais e viadutos. Todo o território do empreendimento é dividido por rodovias semelhantes em uma malha quadrada ou retangular de bairros ampliados com a colocação de zonas funcionais dedicadas neles.

O desenvolvimento do território de um empreendimento é entendido como sua expansão em uma ou duas direções pela construção de blocos separados. O bairro é um elemento da área de desenvolvimento dentro de seções adjacentes paralelas às estradas principais e viadutos. Todo o território do empreendimento é dividido por essas rodovias em uma malha quadrada ou retangular de bairros ampliados com a colocação de zonas funcionais integradas neles.

Durante o desenvolvimento de territórios localizados em áreas de vales fluviais com ocorrência próxima do nível das águas subterrâneas, muitas vezes se forma gelo. Sua formação é facilitada pela remoção da vegetação ou de uma camada de musgo-turfa, levando a um congelamento mais profundo dos solos no inverno e à formação de uma barreira de permafrost que impede o livre movimento das águas subterrâneas dos depósitos aluviais.

Ao desenvolver os territórios de empresas de PU ou PC, um sistema de blocos deve ser desenvolvido dentro de 2-4 trimestres, combinando um ciclo de produção completo de uma determinada capacidade.

Em alguns casos, os territórios atribuídos a parques e jardins são terrenos baldios de antigos terrenos agrícolas, turfeiras, zonas pantanosas, terrenos baldios cobertos de arbustos, povoamentos florestais em degradação. Cobertura do solo e solos locais*** (Solo (solo) - 1) o nome generalizado de qualquer rocha que ocorra na zona de intemperismo da crosta terrestre e considerada do ponto de vista da engenharia e construção; 2) um substrato constituído por matéria mineral e orgânica de origem antropogênica) são caracterizadas por forbs com a inclusão de ervas daninhas, pequenos detritos, vidro e pedras. Durante o desenvolvimento inicial de objetos, os seguintes tipos de territórios são encontrados:

Territórios com solos soddy-podzólicos existentes, típicos da Rússia central, com um horizonte de húmus de pequena espessura (até 15 cm), baixo teor de húmus (até 3%);
territórios que saíram do uso agrícola, destinados ao desenvolvimento, incluindo solos degradados e não estruturados;
territórios que incluam solos (condicionalmente: solos ou urbanozems), altamente compactados e contaminados com substâncias tóxicas (fuligem, derivados de petróleo, metais pesados), exigindo sua limpeza com a remoção da camada superior contaminada e sua remoção;
lixões de lixo doméstico contendo resíduos, substâncias orgânicas de diversas naturezas;
turfeiras, solos pantanosos com alto grau de acidez;
lixeiras de pedreiras com solos tecnogênicos.

Nestes territórios estão a ser realizados trabalhos preparatórios de engenharia, incluindo drenagem do território (se necessário), organização primária do relevo, enchimento de buracos e depressões, reforço das margens das albufeiras, taludes (se necessário), remoção de arbustos, árvores secas, remoção de substâncias tóxicas e produção de resíduos químicos, etc.

No final do ciclo de engenharia e trabalhos preparatórios gerais, é necessário realizar trabalhos relacionados ao desenvolvimento dos territórios, seu cultivo, dependendo do estado e da composição mecânica dos solos subjacentes, do nível das águas subterrâneas, etc.

Territórios com solos sod-podzólicos naturais requerem aragem e a introdução de aditivos orgânicos e minerais. As taxas de aplicação de aditivos são determinadas por condições específicas. Um dos aditivos eficazes é a cal. A calagem melhora a estrutura, acelera a decomposição e conversão em estado assimilado de nutrientes nos solos existentes, promove a sua mobilização, a formação e preservação de uma estrutura irregular do solo. Com a ajuda do calcário, o excesso de acidez do solo é neutralizado. A experiência de cultivo de solos mostra que durante a reação do pH da solução do solo< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Territórios com solos arenosos de composição mecânica leve pouco fértil, não retém umidade. Ao desenvolver este tipo de solo, são introduzidos solos argilosos, finamente triturados, turfa bem decomposta ou compostos de turfa.

turfeiras requerem um desenvolvimento a longo prazo por meio de limpeza de arbustos, desenraizamento, drenagem contínua e drenagem de colocação, nivelamento e posterior aração a uma profundidade de 20 ... 30 cm, calcário para eliminar a acidez, fertilizantes orgânicos e minerais.

Territórios com solos alcalinos pesados também exigem uma longa curva de aprendizado. Os solos contêm compostos de sódio, por isso são primeiramente submetidos ao gesso. O cálcio do gesso desloca o sódio deles. O sulfato de sódio resultante é facilmente removido lavando o solo com água artificialmente, bem como durante a chuva ou o derretimento da neve. O gesso é aplicado com aração profunda (até 50 cm) (2,5 toneladas por 1 ha), após o que são adicionados fertilizantes organominerais, como fosfato de amônio, que melhoram o solo saturado com álcali.

Desenvolvimento de territórios de antigo uso agrícola. Primeiro, a área é limpa de entulhos, nivelada e as ervas daninhas são removidas. Em seguida, cultiva-se a cobertura superior do solo, que consiste em afrouxar a camada até a profundidade de sua ocorrência (25...30 cm) e a introdução simultânea de aditivos de melhoria e fertilizantes de acordo com as recomendações para uma análise preliminar do solo. A camada superior de solo solto é perfurada com tratores e formada em pilhas trapezoidais de 2...3 m de altura, 4...6 m de largura, vidro, pedras, ervas daninhas rizomatosas e dando-lhe uma estrutura de grão fino.

Um dos métodos eficazes, mas relativamente de longo prazo, de desenvolvimento e enriquecimento de solos não estruturados e pobres em nutrientes no território do futuro objeto é o adubo verde.

Sideração é o cultivo de solos cultivando-os e depois arando em gramíneas especiais de adubo verde: alfafa, tremoço, ervilha e feijão. Essas culturas aumentam a atividade dos microrganismos do solo e enriquecem o solo com nutrientes. A massa verde de adubo verde é arada no solo duas vezes por ano, após o que são aplicados fertilizantes de potássio e fósforo. Somente na primavera do próximo ano o solo estará adequado para paisagismo.

Desenvolvimento de territórios de antigos aterros. Nas cidades, as áreas de aterro normalmente contêm resíduos domésticos com vários metros de espessura. Na engenharia civil, para a apropriação de áreas edificadas desses territórios, um aterro é localizado por uma ou mais colinas altas com a disposição de uma drenagem anular, que tem a saída de água dos aterros para as estações de tratamento.

As massas de aterros sanitários são cuidadosamente examinadas de antemão do ponto de vista da higiene sanitária e o grau de infecção por doenças epidêmicas é estabelecido. Então, após a obtenção de uma licença especial do serviço sanitário e epidemiológico, com uma pequena camada de lixo doméstico no território do aterro destinado a objetos de paisagismo, o trabalho é realizado na seguinte sequência:

O território é planejado, limpo de grandes detritos e solto;
uma rede de sulcos (50-60 cm de profundidade) é cortada com um arado de plantio a uma distância de 0,5 m um do outro para melhorar os processos de aeração, remoção de gases nocivos e lixiviação, remoção de sais minerais nocivos pelas águas atmosféricas e neve durante a fusão;
ao longo da estação de crescimento, toda a área é planejada, arada com arado até uma profundidade de 25 ... 30 cm e gradeada;
depois disso, de acordo com o projeto do território do jardim ou parque, eles começam a paisagismo e jardinagem - plantando árvores e arbustos, organizando gramados.

As áreas ajardinadas dos antigos aterros nos primeiros dois ou três anos são limitadas a visitas. O estudo do impacto ambiental desses territórios é realizado sistematicamente pelos serviços de inspeções sanitárias e epidemiológicas.

Desenvolvimento de territórios em encostas sujeitas à erosão. O trabalho é realizado de acordo com um projeto especialmente desenvolvido. O escoamento superficial é preliminarmente organizado por arados profundos, sulcos transversais ao talude com taludes e rolos de proteção. Os sulcos são projetados para interceptar a chuva e derreter a água. A distância entre os sulcos é definida pelo projeto em função da inclinação da encosta e das propriedades físicas e químicas do solo subjacente. Entre os sulcos, o solo fértil (solo vegetal) é coberto com uma camada de 15 cm de espessura, a superfície é nivelada e as gramíneas são semeadas e os arbustos são plantados.

Desenvolvimento dos territórios de grandes pedreiras e lixões trabalhados. A principal tarefa é o isolamento de solos tecnogênicos contendo substâncias tóxicas. Segundo os lixões, a camada cultural do solo, necessária para o crescimento da vegetação, está “construída”. Primeiro, uma camada isolante é colocada a partir de uma mistura de areia e barro com uma espessura de pelo menos 1 m. Em seguida, uma camada de solo fértil (terra vegetal) com uma espessura de pelo menos 1 m é espalhada sobre a superfície do isolamento camada, que é necessária para plantar árvores e arbustos. O enchimento camada por camada das camadas de isolamento é realizado levando em consideração sua compactação (em média - até 20%). Assim, a cobertura do solo é “projetada” no território destinado a jardins e parques.

Desenvolvimento de objetos em territórios aluviais. A principal tarefa é preparar a cobertura do solo para o crescimento das plantações. Tal cobertura é criada artificialmente reabastecendo a massa polposa arenosa-siltosa semelhante a loess usando máquinas e mecanismos especiais - reabastecedores *** ( Refuller - uma tubulação de solo flutuante para mover uma mistura de solo com água de uma draga para um local de assentamento. O método de desenvolver territórios com solos aluviais, com a ajuda de um reabastecedor, foi usado na prática doméstica ao criar o Parque da Vitória Primorsky em Leningrado nos anos 40 e 50. século XX). A massa arenoso-siltosa contém principalmente partículas arenosas com uma pequena porcentagem de loess e inclusões argilosas e requer a adição de compostos. Os territórios com solos aluviais são planejados de acordo com o projeto de planejamento vertical, o escoamento superficial é organizado e, em seguida, são adicionados aditivos na forma de compostos, que são incorporados a uma profundidade de 40 cm ao longo de todo o horizonte do solo melhorado. Isto é conseguido arando a superfície com arados montados em tratores em toda a área. Com um desenvolvimento a longo prazo de territórios aluviais para o cultivo de solos, a adubação verde é um método agrícola eficaz. Ao mesmo tempo, antes da semeadura das plantas de adubo verde, são aplicados superfosfato (90 kg por 1 ha) e sal de potássio (100 kg por 1 ha). Após o crescimento da forragem e sua aração no solo, as parcelas são novamente semeadas com sementes de grama. Tal operação pode ser realizada dentro de dois a três anos. Como mostra a experiência, isso permite obter solos altamente produtivos e com grande aporte de nutrientes, que podem ser usados ​​tanto no canteiro de obras ao criar um objeto quanto para plantar árvores e arbustos nos territórios de outros objetos.

Áreas de parque em terrenos baldios. Ao projetar um layout vertical e organizar o fluxo de água, deve-se orientar pelas marcas de relevo existentes. Se as águas subterrâneas ocorrerem no terreno baldio em um nível adequado para o crescimento das plantações (dentro de 1 ... 1,5 m da superfície do dia), o relevo existente deve ser preservado o máximo possível. A terra retirada da calha dos caminhos, e a camada superior de terra retirada das covas e trincheiras para árvores e arbustos, devem ser colocadas na superfície das parcelas destinadas à plantação. O solo escavado de covas e trincheiras abaixo da camada de vegetação da terra (abaixo de 0,2 m) deve ser usado para preencher os lugares baixos. O excedente desse solo deve ser removido do local para um aterro.

Áreas de parque nos locais de antigos aterros. Ao projetar um layout vertical, é necessário levar em consideração a substituição dos solos existentes pela profundidade da camada radicular da terra por árvores, ou seja, em 1 ... 1,5 m. Se as análises de laboratório confirmarem a segurança do solo derramado para plantas, as elevações da superfície de projeto devem ser atribuídas 0,2 ... 0,3 m acima da superfície existente do território. O solo de buracos e trincheiras cavados sob árvores e arbustos deve ser usado para aterrar locais baixos ou levá-lo para um aterro sanitário.

Áreas de parque nas áreas de plantações existentes. O projeto de ordenamento vertical nos territórios ocupados por espaços verdes desenvolve-se, em regra, ao longo de estradas e sítios. As parcelas ocupadas por plantios são deixadas nas marcas de relevo existentes. Em locais de difícil drenagem, são feitos preenchimentos, se possível, preservando as árvores existentes.

Para reduzir o volume de terraplenagem, ao projetar estradas de parques, caminhos, locais, praças, o relevo existente deve ser respeitado o máximo possível.

Os lotes destinados a áreas de parque devem ser preservados nas marcas existentes. Para isso, o relevo é interrompido por taludes e, em casos excepcionais, por muros de arrimo. As encostas são feitas de diferentes alturas e comprimentos de colocação. A altura das encostas de assentamento, como regra, é de 0,3 ... 3,0 m.

As principais estradas e locais do parque são feitas 10 cm abaixo dos gramados, caminhos e caminhos adicionais estão nivelados com a superfície dos gramados. As estradas do parque são delimitadas por um meio-fio feito de pedra ou grama. A partir da borda do meio-fio no nível da marca superior, está prevista uma faixa de gramado não inferior a 0,5 m, na qual, de acordo com o projeto, podem ser plantados arbustos. Se for criado um declive, a borda única ou inferior do declive é projetada a partir da faixa de gramado.

Em um terreno acidentado com quedas acentuadas e declives acentuados, são fornecidos terraços com escadas. Para mitigar as inclinações longitudinais nas estradas do parque, você pode fazer um “cut-in” no terreno. Se as encostas tiverem uma inclinação inferior a 1: 1,5 e 1: 1, devem ser instaladas paredes de contenção.

Todos os cantos nos cruzamentos rodoviários devem ser arredondados com um raio mínimo de 1,5 m e não superior a 9 m.

A preparação do território do objeto paisagístico começa com o trabalho de limpeza de detritos, desmantelamento de edifícios e estruturas antigas.

Materiais de origem inorgânica, como brita, escória, peneiras, pedras recolhidas durante a limpeza, são usados ​​para construir estradas ou poços de aterro e poços de edifícios e estruturas desmontadas, barrancos e outras áreas baixas.

Em áreas cobertas com materiais de origem inorgânica, o solo vegetal é derramado de acordo com as marcas de design do layout vertical. A terra vegetativa Podsypka é feita com base no cálculo geral da necessidade de elementos estruturais individuais. Assim, para gramados e canteiros, a espessura da camada vegetativa da terra deve ser de 15 ... 40 cm, dependendo do tipo de gramado e canteiro. A necessidade de terra para plantio de árvores e arbustos é calculada dependendo do tipo de plantio e do tamanho das plantas, covas e trincheiras.

Materiais de origem orgânica (erva, folhas, galhos, ossos de animais, etc.) podem ser parcialmente utilizados como fertilizantes nas instalações. O preenchimento de depressões profundas com materiais orgânicos é proibido. Solos contendo uma grande quantidade de cal, impregnados com betume, asfalto, consistindo de lixo doméstico, não são adequados para planejamento.

No preenchimento de valas profundas, ravinas, poços, compactação e recalque do solo devem ser levados em consideração.

A areia fina deve ser compactada, levando em consideração a precipitação em 3 ... 4%, areia grossa, franco arenosa, franco leve - em 8 ... 10%, franco pesado - em 12 ... 15%.

Para obter marcas de projeto, o solo a granel é compactado em camadas (15 ... 20 cm cada) com rolos ou aterros são feitos levando em consideração o calado.

A compactação camada a camada do solo a granel é obrigatória nas rotas das estradas e vielas do parque, em locais para diversos fins, em locais destinados a estruturas, ao longo de cercas e pistas adjacentes.

Em áreas ajardinadas a mais de 5 m de estradas e locais, é permitido o preenchimento do solo sem compactação. Dentro da zona de desenvolvimento principal de espaços verdes, apenas devem ser utilizados solos argilosos e arenosos.

Ao realizar trabalhos de planejamento vertical, é necessário manter um bom gramado e uma camada de húmus húmus da terra.

Em todas as áreas onde o solo é derramado ou removido, a grama boa é cortada. O gramado é cortado em fitas (largura da fita - 25 ... 30 cm, comprimento - 50 ... 100 cm, espessura - 5 ... 6 cm). A grama é dobrada no local em um local protegido do vento.

Toda a camada de húmus é removida e empilhada em pilhas. No final do trabalho de planejamento vertical, o solo da planta é derramado no solo nu e estéril com uma camada de 15 a 20 cm de espessura.

O trabalho de remoção do projeto na natureza é realizado em etapas em uma sequência estrita.

No primeiro No estágio, eles extraem o plano situacional geral do objeto, esclarecem os limites em espécie e se ligam aos territórios adjacentes (à rodovia, rua, praça da cidade).

No segundo palco, todo o território do objeto (ou suas seções individuais) é dividido em uma grade de quadrados com um lado de 5, 10 ou 20 m, ou seja, um desenho de um cartograma de terraplenagem é levado para a natureza. Os cantos limites da grade de quadrados estão ligados a pontos de referência permanentes - a marcas na linha "vermelha" do território adjacente, aos cantos de edifícios ou estruturas existentes.

Um pino é colocado no canto de cada quadrado (ou figura geométrica). Um entalhe é feito no topo do pino, no qual a marca de trabalho é gravada. Por exemplo: +0,15 m - aterro, -0,25 m - escavação.

No terceiro No estágio, o trabalho é realizado no planejamento vertical - no aterro e no corte do solo de acordo com as marcas de trabalho do território. O trabalho é realizado por um raspador ou trator; em pequenas áreas para obter alta precisão de planejamento - usando máquinas pequenas ou manualmente. Após cuidadoso nivelamento do território de acordo com as marcas do projeto, é elaborado um ato para o trabalho realizado.

No quarto No palco, as principais vias de comunicação ganham vida - drenagem, bueiros, estradas, vielas de locais para diversos fins. A remoção do projeto de estruturas é realizada de acordo com desenhos de trabalho usando instrumentos geodésicos (teodolito, bússola). Ao longo dos eixos das estradas, ao longo das quebras do relevo, nas esquinas dos terrenos, ao longo dos alinhamentos e arestas das encostas, são cravadas escadas, muros de arrimo, estacas e marcas de trabalho gravadas nos seus entalhes na parte superior papel. Os limites das estradas e locais são marcados com pinos e cordas são puxadas entre eles para indicá-los em espécie. Agrimensores experientes estão envolvidos no trabalho.

No quinto No estágio, eles realizam diretamente o trabalho de assentamento de comunicações, organizando estradas e locais do parque e procedem à construção das próprias estruturas de acordo com o projeto de planejamento vertical.

Fonte: Construção e exploração de objectos de arquitectura paisagista. Teodoronsky V.S.

Enkelman Maxim, 4"B"

No decorrer deste projeto, foram consideradas as principais etapas do desenvolvimento dos territórios da parte oriental do continente eurasiano: desde a primeira campanha de Yermak além dos Urais até a realocação em massa da indústria e da população para a Sibéria após o início da a Grande Guerra Patriótica.

O projeto também destaca os fatores que impediram o desenvolvimento do leste da Eurásia pelos cossacos russos e os fatores que forçaram o corajoso e bravo povo russo a ir ao norte e leste da Ásia, explorar novos territórios e colocar seus nomes no mapa da Rússia.

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PROJETO

"Desenvolvimento dos territórios da Rússia"

GBOU escola secundária №1386

Maxim Enkelman

4 classe "B"

Professor de sala de aula:

Zakharyan T.R.

anotação

Nosso país é o maior país do mundo. Ao mesmo tempo, a densidade populacional da Rússia é muito menor do que em outros países, e apenas o Canadá, que perde em tamanho apenas para nossa pátria, é ainda menos povoado.

O território da Rússia foi desenvolvido durante séculos ao custo de muitas vidas de russos e soviéticos. Ao mesmo tempo, mesmo agora, cerca de metade de todo o território da Rússia permanece subdesenvolvido, apesar do progresso sem precedentes da humanidade, do desenvolvimento do transporte e de outras tecnologias que oferecem oportunidades verdadeiramente ilimitadas para os viajantes.

No decorrer deste projeto, foram consideradas as principais etapas do desenvolvimento dos territórios da parte oriental do continente eurasiano: desde a primeira campanha de Yermak além dos Urais até a realocação em massa da indústria e da população para a Sibéria após o início da a Grande Guerra Patriótica.

O projeto também destaca os fatores que impediram o desenvolvimento do leste da Eurásia pelos cossacos russos e os fatores que forçaram o corajoso e bravo povo russo a ir ao norte e leste da Ásia, explorar novos territórios e colocar seus nomes no mapa da Rússia.

Parte principal

Introdução

A Rússia é o maior país da Terra. Em termos de área, supera significativamente a Austrália e é quase igual à América do Sul. A Rússia ocupa um terço do continente gigante da Eurásia. No entanto, dois países localizados na Ásia - China e Índia - têm uma população 10 vezes maior que a da Rússia, e a área é bem menor.

Há outro exemplo: Canadá. Em termos de tamanho, perde apenas para a Rússia, enquanto os habitantes são quase 10 vezes menores.

Essa discrepância tão acentuada entre o tamanho do país e sua população é explicada por sua posição geográfica e condições naturais. O clima em uma parte significativa do território da Rússia e do Canadá é muito severo e desfavorável para a vida humana.

Apesar disso, o povo russo por muitos séculos dominou esses vastos territórios e procurou ir onde nenhum homem havia ido antes. Mas mesmo no momento, cerca de metade de todo o território da Rússia permanece subdesenvolvido, embora veículos e tecnologias modernas ofereçam à humanidade oportunidades verdadeiramente enormes para estudar a Terra.

No decorrer deste projeto, consideraremos as principais etapas do desenvolvimento do território da Rússia, os fatores que impediram seu desenvolvimento, bem como os fatores que favoreceram esse desenvolvimento.

"De onde veio a terra russa"

O território que agora faz parte da Federação Russa foi habitado por pessoas há cerca de 10 a 12 mil anos. As terras localizadas entre o Volga e o Oka começaram a ser colonizadas pelos eslavos já no século VIII, embora por muito tempo tenham permanecido na periferia nordeste da Rússia de Kiev. Após as conquistas mongóis-tártaras do século 13, um novo centro de terras russas foi formado nesta área, liderado por Moscou. É em torno desse centro que se inicia o incremento territorial do Estado russo.

O período que vai do final do século XV até meados do século XVII é comumente chamado de era dos Grandes Descobrimentos Geográficos. O boom das descobertas abrangeu quase todos os países. Incluindo a Rússia. Mas se os europeus tiveram que cruzar os oceanos para descobrir novas terras, então para os descobridores russos os territórios inexplorados estavam quase próximos: além dos Montes Urais. Mas, ao contrário dos oceanos, que podiam ser cruzados com bastante rapidez em navios, era muito mais difícil superar distâncias em terra.

As direções iniciais para o desenvolvimento dos territórios russos foram o norte e o nordeste. Em 1581, o primeiro destacamento russo cruzou a Cordilheira dos Urais e, em 1639, os russos já apareceram nas margens do Mar de Okhotsk.

Desenvolvimento dos Urais

Os mercadores russos começaram a penetrar do outro lado dos Montes Urais já a partir do século XII. Eles estavam negociando ativamente com as tribos locais: "Ugra" e "Samoyed". No entanto, até meados do século XVI, este era um negócio difícil e perigoso. No caminho de Moscou para Yugra Land, os reinos Kazan e Astrakhan Tatar, hostis ao estado russo, estavam.

Somente quando Ivan, o Terrível, conseguiu conquistar Kazan e Astrakhan, o caminho além dos Urais se abriu, e o Volga e o Kama se tornaram rios completamente russos.

No século XVII o desenvolvimento dos Urais continuou. No entanto, o avanço da população russa para as regiões do norte dos Urais foi travado por condições desfavoráveis ​​para o desenvolvimento da agricultura. Nas regiões do sul dos Urais, os russos encontraram resistência da população Bashkir.

Portanto, as principais áreas de desenvolvimento são terras férteis pouco desenvolvidas ou pouco desenvolvidas dos Urais Médios. A população agrícola local tratou os camponeses russos com gentileza e, junto com eles, desenvolveu novas terras aráveis.

Na segunda metade do século XVII. a fronteira sul das terras russas avançou para os rios Iset e Miass. No final do século XVII. a população total nos Urais era de pelo menos 200 mil pessoas. Os rios eram o principal meio de migração. O crescimento populacional foi mais rápido em áreas ricas em recursos. Apesar da devastação repetida dos ataques Bashkir, a população das cidades dos Urais cresceu, inclusive devido aos exilados e devido ao influxo de população não russa: Komi-Zyryans, Karelians, Mari, tártaros, lituanos, bem como poloneses capturados e Mansi que mudou para o serviço russo (vogulov).

Desenvolvimento da Sibéria Ocidental

Em meados do século 16, os comerciantes, os irmãos Stroganov, para quem o czar Ivan, o Terrível, transferiu os territórios orientais na região de Perm para governar, começaram a pensar em como avançar mais para o leste no desenvolvimento da terra. Mas para isso eles precisavam de um líder corajoso e habilidoso, que era o chefe cossaco Yermak, que estava a serviço dos mercadores Stroganov há vários anos.

Pouco se sabe sobre a origem deste homem lendário. Nos anais existem diferentes versões de seu nome: Ermak, Ermolai, Herman, Ermil, Vasily, Timofey, Yeremey.

Em 1581, Yermak, à frente de um exército de 500 pessoas, cruzou a Cordilheira dos Urais e em 26 de outubro tomou a cidade de Isker, capital do reino siberiano. Mas esse exército não conseguiu conter os ataques tártaros por muito tempo e se rendeu em 1584, e todo o exército de Yermak foi morto. O próprio Ermak morreu afogado durante a batalha no Irtysh.

Mas em 1587, chegaram reforços de Moscou, e a capital Isker foi novamente tomada pelos russos, e várias cidades com guarnições fortificadas foram construídas nas proximidades. Então Tobolsk, Tara e outras cidades apareceram no mapa.

Numerosos descobridores correram pelo caminho aberto por Yermak, atraídos pelas mais ricas extensões da Sibéria. Em meados do século XVII, eles atravessaram todo o nordeste da Ásia e chegaram às margens do Mar de Okhotsk.

Em 1604, a cidade de Tomsk foi fundada no rio Ob, e em 1610 os viajantes chegaram à foz do Yenisei. Em 1618, cossacos russos fundaram uma fortaleza fortificada na foz do rio Yenisei, que mais tarde se tornou a cidade de Yenisei.

Desenvolvimento da Sibéria Oriental e do Extremo Oriente

Moradores locais no rio Yenisei disseram aos cossacos russos que mais a leste há um rio Lena cheio, nas margens do qual são encontrados zibelinas e outros animais com peles valiosas.

Um pequeno grupo de 10 pessoas foi em busca deste rio. Foi chefiado pelo cossaco Vasily Bugor. Apesar do fato de que a jornada foi longa e exaustiva, Vasily e seus companheiros chegaram ao Lena e, em 1632, a cidade de Yakutsk foi erguida em suas margens. Voltando a Yeniseisk, Vasily Bugor falou sobre a riqueza do Lena, e mercadores, industriais e caçadores estenderam a mão para o grande rio. Aldeias russas começaram a aparecer uma após a outra em suas margens.

Foi nas margens do Lena que começou o desenvolvimento da Sibéria. Tendo aprendido com os moradores locais (yakuts) sobre uma nova região rica no sul, o governador yakut Pyotr Golovin equipou uma expedição para procurá-la. O destacamento era composto por quase 150 pessoas, armadas com fuzis e até um canhão. Barcos pesados ​​foram construídos para a campanha. Em 15 de julho de 1643, um destacamento liderado pelo cossaco Vasily Poyarkov partiu sobre eles.

Os barcos de Poyarkov navegaram primeiro ao longo do Lena e depois ao sul ao longo do rio Aldan. Então, por 10 dias, eles navegaram ao longo do rio Uchur até chegarem à foz do rio Gonam. Então chegou o inverno e os barcos congelaram no gelo. O destacamento de Poyarkov arrastou os barcos para o rio Branta e, esperando a primavera, navegou mais ao longo do rio Zeya até chegar ao grande rio Amur, que descobriram no verão de 1644. Os cossacos chegaram à foz do Amur apenas no outono. Apenas 60 pessoas permaneceram na expedição. Poyarkov não se atreveu a navegar em barcos no mar, então foi construído um navio desajeitado e lento, no qual na primavera de 1645 o destacamento entrou no mar de Okhotsk. Poyarkov retornou com os 20 cossacos restantes para Yakutsk em 12 de junho de 1646. Sem mapa nem bússola, através da impenetrável taiga e rios desconhecidos, sofrendo necessidades e privações, os cossacos fizeram muitas descobertas. Posteriormente, Vasily Poyarkov compilou uma descrição detalhada da região de Amur e entregou ao governador de Yakut um projeto para seu desenvolvimento, que se tornou um novo marco significativo na história das descobertas geográficas.

A próxima expedição ao Amur de Yakutsk foi feita por Erofey Pavlovich Khabarov, que no verão de 1649, juntamente com 80 cossacos, partiu em uma jornada ao longo do rio Lena. Mas Khabarov foi recebido a princípio por Daurs hostis e depois por Acãs hostis, que, com o apoio do exército manchuriano, forçaram Khabarov a retornar a Yakutsk.

Em 1648, Semyon Dezhnev partiu em sete navios com uma expedição do rio Kalyma ao oceano. Apenas três navios em sete navegaram para o ponto mais a nordeste do continente, agora chamado de Cabo Dezhnev, e navegaram para o sul através do estreito que separa a Ásia da América. Através de tempestades e tempestades, os elementos da corte de Dezhnev atravessaram o Oceano Pacífico quase até a península de Kamchatka e desembarcaram além do rio Anadyr. Assim, a Península de Chukotka foi descoberta.

Outra grande descoberta foi a descoberta do Alasca pelo navegador russo de origem dinamarquesa Vitus Bering em 1741. No mesmo século 18, houve muitas descobertas nas regiões costeiras do Oceano Ártico.

Novas descobertas e desenvolvimentos

O desenvolvimento agrícola da Sibéria começou no século 19. Na década de 1850, os territórios de Amur e Primorye foram anexados ao Império Russo.

No início do século XX (em 1916), foi construída a Ferrovia Transiberiana. Isso permitiu que a parte asiática da Rússia se desenvolvesse e se estabelecesse ainda mais rápido, porque o caminho de São Petersburgo a Vladivostok tornou-se possível de superar em semanas, e muitos assentamentos foram construídos ao longo da rota do trem.

Isso levou a um afluxo ainda maior de pessoas para as regiões orientais do país. Na direção oeste, a disseminação dos russos ocorreu em menor escala, pois esses territórios já eram densamente povoados.

Nas décadas de 1920 e 1930, a indústria do carvão se desenvolveu na Sibéria. Construção e novas fábricas exigem novos trabalhadores. Em 1939, a parcela da população urbana na Sibéria havia crescido significativamente.

Durante a Grande Guerra Patriótica, a população das grandes cidades siberianas cresceu acentuadamente devido à evacuação de indústrias e pessoas da parte européia da URSS.

Conclusão

Uma vez que a capital do estado russo era Kiev, nosso país começou a crescer tanto ao norte quanto ao sul. Mas as maiores descobertas e conquistas de terra foram feitas, é claro, na direção da costa leste da Eurásia.

No entanto, o desenvolvimento do território da parte oriental do nosso continente foi dado ao custo de muitas vidas de cossacos russos e soviéticos.

Vastos territórios da Rússia estão localizados no domínio do permafrost, onde são registradas as temperaturas mais baixas, onde ocorrem os invernos mais longos e o frio mais estável de todo o Hemisfério Norte. Na vila de Oymyakon (Yakutia), uma temperatura de -71 graus Celsius foi registrada em 1926. É mais frio apenas na Antártida (em 1983, uma temperatura de quase -90 graus Celsius foi registrada lá).

Além disso, nos territórios que o povo russo dominava, viviam tribos dispersas e povos unidos (tártaros, basquires, daurs, acãs, manchus e outros).

Esses fatores (território enorme, clima severo e nativos hostis)restringiu fortemente o desenvolvimento das terras da Rússia.

Ao mesmo tempo, o território da Rússia sempre foi muito rico em vários recursos naturais. Antigamente, o sal, as peles e os peixes de caça eram valorizados. Atualmente petróleo e gás natural. E ouro e diamantes sempre foram valorizados, com os quais a terra russa sempre foi muito rica.

A presença de tais recursos forçou e agora força as pessoas a desenvolver o território da Rússia, apesar de seu clima severo.

Mas, além dos recursos mais ricos, o povo russo foi movido pelo desejo de descobrir o desconhecido, de deixar seus nomes na história do nosso grande país por séculos, assim como a belíssima natureza russa.

Lista de recursos usados

1. Balandin, R. K. Eu conheço o mundo. Geografia da Rússia: crianças. enciclopédia. / R. K. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 p.
2. Markin, V. A. Eu conheço o mundo. Geografia: crianças. enciclopédia. / V. A. Markin - M.: AST, 1995 - 560 p.
3. Petrova, N. N. Geografia da Rússia. Enciclopédia Completa / N.N. Petrova - M.: Eksmo, 2014 - 256 p.
4. Enciclopédia infantil. Nomes russos no mapa do mundo / No. 5 - 2010 / Ed. V. Polyakov - M., 2010 - 56 p.
5. Wikipedia - enciclopédia livre [recurso eletrônico]. -http://wikipedia.org

Que instrumentos legais o Código de Urbanismo da Federação Russa fornece para investidores e desenvolvedores? Que problemas jurídicos podem enfrentar ao celebrar acordos sobre o desenvolvimento integrado do território, o desenvolvimento do território? As respostas para essas e outras perguntas estão no material da EJ.

Em julho de 2016, foi adotada a Lei Federal nº 373-FZ de 3 de julho de 2016, que introduziu mudanças significativas no Código de Planejamento Urbano da Federação Russa. Nomeadamente, foram estabelecidos os requisitos de documentação sobre o ordenamento do território, foi alargada a lista de ferramentas que permitem o desenvolvimento integrado do território. No âmbito da conferência "Regulamento Estatal de Urbanismo - 2017", organizada pelo "ASERGROUP", Maxim Popov, Ph.D. em Direito, Chefe do departamento "Imobiliário e Construção" do escritório de advocacia Goltsblat BLP, falou sobre as características e problemas das diversas formas jurídicas para a implementação do desenvolvimento integrado dos territórios.

Por que o legislador passou a dar maior atenção à esfera do planejamento urbano?

A necessidade de reformar o setor de planejamento urbano vem se formando há muito tempo. Podemos destacar os seguintes pré-requisitos que levaram às mudanças em andamento.

Primeiro, o número de terras públicas gratuitas (não oneradas com direitos de terceiros) adequadas para desenvolvimento comercial em grande escala diminuiu. Anteriormente, um potencial investidor poderia facilmente encontrar grandes terrenos na cidade e não muito longe dela, livres de direitos de terceiros. Hoje, lotes adequados para desenvolvimento comercial em larga escala estão se tornando cada vez menores.

Em segundo lugar, o arrendamento de um terreno público perdeu as suas características de investimento. Em particular, estamos falando de limitar a capacidade de alterar a finalidade de sua prestação ou o tipo de uso permitido. Há dez anos, tal arrendamento não era muito diferente da propriedade de um terreno. O que foi isso? As pessoas jurídicas adquiriram com bastante calma terrenos públicos no direito de locação. Ao mesmo tempo, qualquer finalidade de uso pode ser declarada: para estacionamento, construção de shopping center, etc. Na verdade, o sujeito não tinha pressa em construir o site. O inquilino estava à espera de outra pessoa interessada em construir este local. Quando tal pessoa apareceu, o terreno foi sublocado para ele, e seu regime jurídico foi transformado em um novo inquilino. Não houve problemas com a alteração da finalidade da concessão do terreno, nem com a prorrogação do arrendamento. Além disso, o aluguel não era o mais alto.

A situação começou a mudar a partir de 2012. Ao nível dos tribunais superiores, foi constituída uma prática estável que exclui a possibilidade de alteração da finalidade da prestação de um terreno público arrendado. Se o local foi usado para estacionamento, ele deve ser usado para estacionamento. A alteração da finalidade da outorga passou a ser considerada burla à lei.

Desde março de 2015, uma nova edição do Código de Terras da Federação Russa entrou em vigor. Excluiu-se o direito de preferência para celebrar o arrendamento de um terreno público por um novo prazo - como regra geral, não pode ser arrendado sem licitação. De acordo com o parágrafo 3º do art. 39.6 do Código de Terras da Federação Russa, cidadãos e pessoas jurídicas que são inquilinos de terrenos de propriedade pública têm o direito de celebrar um novo contrato de arrendamento para esses terrenos sem licitação apenas em dois casos:

1) se o terreno for arrendado a cidadão ou pessoa colectiva sem realização de leilão;

2) se um terreno for cedido a um cidadão em leilão para horticultura ou agricultura de dacha.

O valor cadastral de um terreno tornou-se enorme, por isso não é tão fácil manter os terrenos em regime de arrendamento. Antes comparável à propriedade, hoje o aluguel de um terreno público se tornou pouco lucrativo. Finalmente, as possibilidades financeiras dos municípios para a construção de instalações de infraestrutura comunitária, social e de transporte diminuíram drasticamente.

Atividades para o desenvolvimento integrado de territórios: um conceito geral

Desenvolvimento integrado e sustentável do território é um termo geral. No seu âmbito, é necessário compreender as atividades de preparação e aprovação de documentação para o ordenamento do território para a colocação de instalações de construção de capital para fins residenciais, industriais, públicos, comerciais e outros e as instalações de utilidades, transportes, infraestruturas sociais necessários ao funcionamento de tais instalações e à garantia da vida dos cidadãos. Além disso, tais atividades envolvem a realização de trabalhos de projeto arquitetônico e construtivo, construção, reconstrução desses objetos.

Atualmente, existem quatro formas de desenvolvimento integrado e sustentável do território:

desenvolvimento de uma área construída (artigos 46.1-46.3 do Código Civil da Federação Russa);

desenvolvimento integrado de territórios (artigo 46.4 do Código Civil da Federação Russa);

desenvolvimento integrado do território por iniciativa dos titulares dos direitos das parcelas (artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa);

desenvolvimento integrado do território por iniciativa do governo local (artigo 46.10 do Código Civil da Federação Russa).

Desenvolvimento de área construída

A área mais provável de aplicação prática desta forma é a regeneração de um território com prédios de apartamentos em ruínas na ausência de uma clara possibilidade de retirada de terrenos para necessidades municipais.

O desenvolvimento de uma área construída é permitido se tal área tiver:

prédios de apartamentos de emergência e a serem demolidos;

prédios de apartamentos, demolição, cuja reconstrução é planejada com base em programas municipais direcionados;

objectos de infra-estruturas comunitárias, sociais e de transporte.

A decisão sobre o desenvolvimento de uma área construída é tomada pelo governo local de um assentamento ou distrito na presença de um regulamento de planejamento urbano, bem como normas regionais e locais de planejamento urbano.

Um acordo para o desenvolvimento de uma área construída é concluído com base nos resultados de um leilão aberto. O vencedor recebe o direito de fornecer terrenos não onerados com direitos de terceiros sem licitação (parte 8 do artigo 46.1, parágrafo 9 da parte 3 do artigo 46.2 do Código Civil da Federação Russa, artigo 39.5 da RF LC) .

É importante levar em consideração o posicionamento jurídico das Forças Armadas da Federação Russa, estabelecido na Portaria nº 309-KG15-5924 de 27 de outubro de 2015 no processo nº A07-21632/2013, segundo a qual a conclusão de um acordo sobre o desenvolvimento de uma área construída não é uma base suficiente para a apreensão de terrenos para necessidades estaduais (municipais).

Citação do documento

As disposições da Parte 3 do art. 46.1 do Código do Urbanismo determina as condições para a tomada de decisão sobre o desenvolvimento de uma área construída em que os edifícios de apartamentos estão localizados, e não se aplica diretamente aos proprietários de terrenos em relação à decisão sobre a questão da sua obrigatoriedade cancelamento.

Por si só, a celebração de um acordo sobre o desenvolvimento de uma área construída não é uma base para a penhora de um terreno, uma vez que tal acordo apenas regula o procedimento de implementação da decisão sobre o desenvolvimento do território adotada pela administração, enquanto a possibilidade de retirada de um terreno do proprietário se deve à presença de necessidades estaduais ou municipais.

Quais são os principais problemas associados ao funcionamento deste mecanismo?

Embora a lei se concentre na complexidade do território, muitas vezes na prática tudo acontece de forma diferente.

Imagine um bairro construído com casas em ruínas. Um investidor chega e percebe que não está interessado em liquidar todo o trimestre - será preciso muito dinheiro. É interessante para o investidor levar para o trabalho apenas parte do trimestre - para reassentar várias casas e construir um prédio de apartamentos. Edifícios em ruínas ainda permanecem em torno desta casa.

Formalmente, a legislação de planejamento urbano lhe oferece essa oportunidade. De acordo com o parágrafo 1º do art. 46.1 do Código Civil da Federação Russa, o desenvolvimento de áreas construídas é realizado dentro dos limites de um elemento de uma estrutura de planejamento (quarto, microdistrito) ou sua parte (partes). Assim, não há exigência na lei de que o projeto deva abranger todo o território do bairro. Como resultado, na prática, em vez do desenvolvimento integrado normal do território, estão sendo implementados projetos direcionados.

Há outro problema. De acordo com o parágrafo 3º do art. 46.1 do Código Civil da Federação Russa, uma decisão sobre o desenvolvimento de uma área construída pode ser tomada se esse território estiver localizado:

1) prédios de apartamentos reconhecidos como emergência e sujeitos a demolição de acordo com o procedimento estabelecido pelo Governo da Federação Russa;

2) prédios de apartamentos, demolição, cuja reconstrução é planejada com base em programas municipais específicos aprovados pelo órgão representativo do governo autônomo local.

Para além destas instalações, na área construída, relativamente à qual tenha sido tomada uma decisão de desenvolvimento, podem existir apenas instalações de infraestruturas de engenharia que assegurem apenas o funcionamento de edifícios de apartamentos. Enquanto isso, na realidade, como regra, existem outros projetos de construção de capital no território, por exemplo, galpões. Na prática, ao tomar uma decisão sobre o desenvolvimento de um território, eles tentam não perceber esse fato, mas formalmente há motivos para contestar a decisão.

Esta forma é muitas vezes desvantajosa para o investidor. É responsável pelo reassentamento dos moradores. Além disso, o governo local muitas vezes não consegue calcular claramente o valor do pagamento sob o contrato para o desenvolvimento de áreas construídas.

Desenvolvimento integrado do território

O desenvolvimento integrado do território (IOT) é realizado no domínio da construção das principais instalações residenciais / não residenciais com a disponibilização inicial de um local de terreno público. O mecanismo neste caso é o seguinte. No leilão são fornecidos terrenos que não estão onerados com direitos de terceiros. O vencedor do leilão conclui um acordo sobre o IBA (Cláusula 6, Artigo 39.8 do Código de Terras da Federação Russa). Somente uma pessoa jurídica pode participar do leilão pelo direito de celebrar um contrato de arrendamento de um terreno para desenvolvimento integrado (cláusula 2, artigo 46.4 do Código Civil da Federação Russa). Não são necessárias audiências públicas para projetos de planejamento e levantamento.

Mais importante ainda, o terreno primário deve estar livre de direitos de terceiros. O que se quer dizer aqui?

Há um grande terreno na cidade. A cidade quer construir um microdistrito ou um parque industrial ali, o local é colocado em leilão. O vencedor do leilão assina os contratos de arrendamento do terreno e o IBA, compromete-se a dividir a matriz em terrenos individuais, uso comum e infraestrutura. Um cronograma para o desenvolvimento do território é aprovado, sanções são estabelecidas por violações deste cronograma.

Este é um projeto greenfield - um grande terreno vazio está sendo desenvolvido de forma integrada.

Volume de negócios de parcelas para RCT e IBA

Quando se trata de desenvolvimento de área construída (BCA), o objeto do leilão é o direito de celebrar um acordo sobre o CTA. Então, já tendo se tornado parte de tal acordo, uma entidade privada recebe o direito de uso de terrenos no território.

No CAT, a situação é diferente. Primeiro você precisa vencer o leilão para a celebração de um contrato de arrendamento de um terreno público.

É possível “vender” o direito de arrendar um terreno a outras pessoas? Existe alguma suposição factual (partes 7, 8 do artigo 46.2 do Código Civil da Federação Russa), embora a lei não preveja isso diretamente. O problema é que em 2015 foram feitas alterações no art. 448 do Código Civil da Federação Russa, segundo o qual, se o contrato puder ser celebrado apenas em leilão, nesse caso a parte do contrato deve cumprir suas obrigações pessoalmente, é proibida a cessão do direito de locação. As normas do Código Civil da Federação Russa podem ser consideradas especiais? Infelizmente, ainda não há prática. E uma situação negativa com a recusa de transferir direitos sob um contrato de locação é bastante provável.

Coloca-se também a questão: que obrigações são transferidas para os novos inquilinos? A lei permite uma situação muito simples, quando os direitos e obrigações de todos os participantes são transferidos. Na prática, a situação é diferente.

Vamos imaginar: uma rede comercial quer alugar apenas um site de todo o território. Os direitos e obrigações do desenvolvedor original em todo o microdistrito passam para ele? Não há nada no RF GK sobre isso. Na prática, esse problema pode ser resolvido da seguinte forma. Ao recontratar, um novo inquilino "ingressa" no projeto como parte sob o contrato RZT ou COT. Ao mesmo tempo, o contrato especifica que ele, juntamente com o inquilino, não é responsável por todas as obrigações relacionadas ao desenvolvimento do microdistrito. Mas, neste caso, é necessário o consentimento da cidade. As autoridades locais muitas vezes têm medo de fazer isso, porque "pequenos petiscos" serão construídos e as instalações sociais não serão construídas.

No geral, deve-se concluir que a CDC da Federação Russa não está completa em termos de refletir as possibilidades que existem na prática.

Desenvolvimento abrangente iniciado pelo proprietário do imóvel

Este formulário é usado na construção de infraestrutura externa em terras públicas às custas de um ou mais proprietários de terras. É celebrado um acordo sobre o desenvolvimento integrado do território. Uma parte pode ser os proprietários de terrenos ou arrendatários de terrenos de propriedade pública. Deve haver pelo menos cinco anos restantes até o final do prazo do arrendamento. Por parte das autoridades, o contrato é celebrado pelos órgãos LSG.

Para implementar este formulário, é necessário ter obrigações para a construção de instalações comunais, de transporte e de infra-estrutura social. Isso pode acontecer tanto às custas do orçamento quanto às custas dos detentores de direitos autorais (cláusula 3, parte 14, artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa). Mas se o orçamento paga, então por que, em princípio, este projeto? Na prática, as obrigações para a construção de tais instalações serão assumidas pelo titular do direito. Neste caso, ele receberá algumas vantagens.

Vamos imaginar uma situação: uma entidade adquire um terreno para a construção de um shopping center, o terreno fica próximo à rodovia. Para que os compradores possam ligar, você precisa construir um viaduto. O sujeito pergunta ao advogado como construí-lo? Ele não quer atuar como desenvolvedor - ele quer que as autoridades locais construam e ele pagou. O Instituto de Desenvolvimento Integrado, por iniciativa do proprietário do imóvel, viabiliza o financiamento direcionado da construção do viaduto. Quais são os outros benefícios? Vários proprietários de terras podem participar do projeto.

Uma das condições para a celebração de um acordo sobre o desenvolvimento integrado do território é a aprovação da documentação sobre o ordenamento do território em relação a seus próprios e isentos de direitos de terceiros a terras públicas (partes 7-10 do artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa).

Para fins de construção de utilidades, transportes, infra-estruturas sociais, os terrenos de propriedade do Estado e (ou) município e não onerados com direitos de terceiros são arrendados a titulares de direitos que tenham celebrado um contrato sem licitação (parte 8 do artigo 46.9 do Código Civil RF, parágrafo 13.3, parágrafo 2, artigo 39.6 do Código de Terras da Federação Russa).

Desenvolvimento integral dos territórios por iniciativa do governo local

Este formulário é usado quando é necessário regenerar um território com fundo não residencial em ruínas (inconsistente com os regulamentos de planejamento urbano), habitação em ruínas. Caracteriza-se por amplas oportunidades para a retirada de terras e sua posterior provisão para uso comercial.

Que território pode ser objeto de desenvolvimento complexo neste caso? O artigo 46.10 do Código Civil da Federação Russa fala de vários tipos de territórios:

1) onde estão localizadas instalações de construção de capital (com exceção de prédios de apartamentos), reconhecidas como emergência e sujeitas a demolição de acordo com o procedimento estabelecido pelo Governo da Federação Russa;

2) em que instalações de construção de capital (com exceção de prédios de apartamentos) estão localizadas, demolição, cuja reconstrução é planejada com base em programas municipais específicos aprovados pelo órgão representativo do governo autônomo local;

3) tipos de uso permitido dos quais e (ou) tipos de uso permitido e características dos objetos de construção de capital localizados nos quais não correspondem aos tipos de uso permitido de terrenos e objetos de construção de capital e os parâmetros limitantes de construção, reconstrução de objetos de construção de capital, estabelecidos pelas regras de uso e desenvolvimento do solo;

4) onde estão localizadas as instalações de construção de capital, reconhecidas como edifícios não autorizados de acordo com a lei civil.

Tais objetos devem ocupar pelo menos 50% do território. Assim, tanto terrenos comuns quanto objetos imobiliários podem ser localizados no território. Os interesses de seus titulares de direitos neste caso serão prejudicados.

Para que um assentamento ou distrito urbano tome uma decisão sobre o desenvolvimento integrado do território, ele precisa refletir o território nas regras de uso ou desenvolvimento do solo. Surge a pergunta: é necessário verificar antecipadamente de alguma forma se há sinais de tais territórios? A lei não dá uma resposta.

O artigo 56.12 do Código de Terras da Federação Russa prevê um procedimento simplificado e acelerado para a retirada de terrenos para esses fins. A primeira característica é que apenas um mês é dado para assinar o acordo de retirada. A segunda é que a decisão judicial sobre a apreensão está sujeita a execução imediata. Após o recurso, haverá demolição imediatamente. Na cassação, de fato, apenas a questão do valor da indenização é decidida.

Esta é uma ferramenta muito boa para grandes desenvolvedores. O desenvolvedor vê um prédio cinza. Ele não poderá comprar todos os objetos em tal território. Então ele vai às autoridades e oferece-lhes um projeto. Neste caso, as autoridades recebem um microdistrito normal como “bônus”. O valor cadastral dos terrenos está aumentando, o que proporciona mais renda. O desenvolvedor, por sua vez, limpa o terreno de objetos de terceiros com as mãos das autoridades e o recebe para seus próprios fins.

O instigador do desenvolvimento integrado dos territórios é a cidade. É difícil dizer o que alimentou essa ideia: ou a falta de territórios preparados pela engenharia para a construção e a falta de vontade de investir pesadamente neles, ou o rumo da administração em direção à globalização dos negócios.

“Desenvolvimento integrado dos territórios”, acredita Vasily Selivanov, CEO da Setl City, é um desenvolvimento positivo. Em primeiro lugar, permite evitar conflitos com os moradores locais que surgem durante a compactação. Além disso, esses projetos envolvem não apenas quatro paredes na periferia, mas a criação de novas habitações de alta qualidade construídas em um ambiente de vida confortável e organizado.”

Ao mesmo tempo, para que o desenvolvimento integrado se concretize, é necessário cuidar de dotar as futuras instalações das principais fontes de energia e das principais redes de engenharia, bem como das infraestruturas rodoviárias e de transporte. Via de regra, no estágio inicial, a cidade instigadora não pode fornecer nada. Os territórios destinados ao desenvolvimento complexo são muitas vezes terras virgens reais. Muitas vezes carecem não apenas de infraestrutura, mas até mesmo da possibilidade de obter energia para instalações futuras. Tudo isso deve ser criado do zero.

De acordo com o Diretor do Fundo Imobiliário de São Petersburgo Andrey Stepanenko, o desejo da cidade de vender territórios para o desenvolvimento integrado em grandes lotes (centenas de hectares) é motivado pelas seguintes considerações: “Os incorporadores não aprenderam a preparar o território para a construção juntos, eles não podem concordar entre si. Além disso, ao construir em lotes separados, não teremos uniformidade nem na arquitetura, nem na qualidade, nem nos termos.” É claro que somente grandes empresas que possuem finanças próprias ou conseguiram garantir o retorno dos empréstimos podem “digerir” esses volumes de construção e a lista de obras necessária (criar um conceito de ambiente residencial, gerenciar profissionalmente um projeto tão complexo, etc.). Quanto aos riscos, Stepanenko não vê problemas particulares aqui: “Os investidores estão cientes dos riscos existentes, mas se comprarem, estão prontos para correr riscos”.

Segundo o presidente da Comissão de Construção Roman Filimonova, hoje se trabalha em todos os territórios previstos para o desenvolvimento integrado: “Os investidores tratam seus projetos com responsabilidade. Não há atrasos e erros, muito dinheiro foi pago, o que significa que a abordagem é extremamente séria”.

Fora do tempo

A cidade tem pouco a oferecer para o desenvolvimento integrado: a parte norte-primorsky do distrito de Primorsky, Kolomyagi (também distrito de Primorsky) e o sudoeste. Até 2010, está prevista a licitação de grandes terrenos para a construção de 3,5 milhões de metros quadrados. m de habitação em Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. Mais 2 milhões de m². m na parte norte do litoral, ao norte da rua Novoselov e perto do parque Sosnovka. Na reserva do território de Ruchyov e Shushary, onde podem ser construídos 4 milhões de metros quadrados. m de habitação. Mas essas terras são de propriedade privada. A maior parte da habitação, de acordo com as autoridades, dará a "Pérola do Báltico", Fachada do Mar, Merchant Harbour, Konnaya Lakhta, Vale do Norte e a parte sudoeste da cidade à beira-mar. O volume total de construção é de 7,3 milhões de metros quadrados. m. A data de início prevista para comissionamento é 2010.

Os tempos de implementação do projeto são longos, não por causa dos grandes volumes de construção, mas por causa de uma série de problemas associados ao desenvolvimento complexo de terrenos não urbanizados. O vencedor do leilão pode entrar no site no máximo dois anos depois. Primeiro, você precisa fazer a documentação de projeto e planejamento urbano. Somente o desenvolvimento de um projeto de planejamento leva de seis a nove meses. Desenvolvimento e aprovação de projetos de redes de engenharia - mais oito a dez meses. Execução de obras de construção e instalação em estruturas de engenharia - seis meses. Comissionamento e transferência para o equilíbrio da cidade - pelo menos mais seis meses e mais frequentemente 8-12. Total - três anos e meio. Mas este não é o limite. Quase todas as áreas têm seus próprios problemas. Por exemplo, não há estradas em Horse Lakhta, no Vale do Norte e em Parnassus, questões de propriedade e legais terão que ser discutidas com os proprietários de garagens. Mesmo que todos os problemas sejam resolvidos em paralelo, é improvável que o processo seja concluído antes de três ou quatro anos.

Surpresas para o investidor

A preparação de engenharia de territórios não foi realizada em São Petersburgo por vários anos. Como resultado, não havia terrenos adequados para construção. Quando se tornou óbvio que sem formação em engenharia não haveria nada para aumentar o volume de construção e não haveria nada a relatar, a administração declarou ser uma tarefa prioritária. Adotou, como de costume, um programa abrangente válido até 2010. À custa do orçamento, a administração promete preparar 403,2 hectares. No entanto, enquanto o terreno para construção está sendo preparado, via de regra, pelos próprios desenvolvedores.

“Na prática mundial, a preparação de engenharia de territórios para construção, via de regra, é realizada às custas de fundos públicos”, comenta o vice-presidente do sindicato das construtoras Soyuzpetrostroy Lev Kaplan. - Isso é dever do estado, pois são comunicações da cidade. Portanto, há mais aspectos negativos do que positivos em fornecer treinamento de engenharia para empresas privadas, especialmente porque esses custos geralmente não são lucrativos e são realizados por desenvolvedores individuais por desespero. Segundo Selivanov, o custo da preparação da engenharia pode chegar a 30% do custo do projeto.

Segundo Lev Kaplan, a aquisição de vastos territórios não garante seu real desenvolvimento: “Os padrões sociais devem ser atendidos - o número de escolas, creches, clínicas etc., mas não são produtos comerciais. Esses problemas não são mais de construção, mas de planejamento urbano, e não são fáceis. “Com o desenvolvimento integrado dos territórios, o incorporador é obrigado a planejar não apenas habitações líquidas, mas também elementos de infraestrutura”, confirma Olga Kopeikina, representante da empresa Sestra-River. – Dependendo da localização do local e do seu afastamento da infraestrutura urbana, a participação de estabelecimentos comerciais no volume total de construção pode variar de 10 a 30%.

O projeto New Okkervil em Kudrovo está sendo implementado pela Otdelstroy em condições especiais. A construção de equipamentos sociais e culturais, estradas e redes externas é financiada pelo orçamento federal. De acordo com a empresa, os fundos são recebidos imediatamente após a conclusão do trabalho. No entanto, obter apoio federal não é fácil. O volume declarado de habitação deve ser de pelo menos 1 milhão de metros quadrados. m.

Outro aspecto importante é a acessibilidade ao transporte. É bom que um novo bairro esteja sendo construído ao lado do metrô: de acordo com Vasily Selivanov, isso resolve 70% dos problemas de transporte. “Mas outros territórios também precisam de desenvolvimento, não apenas aqueles onde está prevista a construção de estações de metrô”, observa Selivanov.

A cidade promete ajudar: segundo as autoridades, o desenvolvimento dos territórios é chamado de complexo porque deve ocorrer simultaneamente em todas as direções. No entanto, grandes territórios não podem existir sem passagens intra-quarteirões, uma rede viária e viária. Os investidores constroem estradas, mas não encontram o equilíbrio para o qual podem ser transferidos. Já existem vilarejos na região de Moscou onde as empresas de gestão privada são forçadas a operar estradas, e os moradores dessas vilas têm que pagar por tudo. Em suma, surpresas para o investidor podem aparecer em qualquer etapa do projeto. Portanto, é impossível calcular os custos antecipadamente.

Especificidade de baixo crescimento

O plano para a construção de moradias baixas em São Petersburgo foi adotado em 2001. Apesar de a participação do setor de baixo crescimento no volume de desenvolvimento urbano não ultrapassar 5% na época, a administração aprovou a colocação de zonas baixas com perspectiva até 2010. Era para construir 5 milhões de metros quadrados. m de casas e moradias, com base na previsão da demanda futura do consumidor por habitação de qualidade. No entanto, em sua forma pura, nem um único projeto de edifício baixo de grande escala foi implementado na cidade. Mesmo o projeto que está sendo implementado no território do Vale do Norte, originalmente concebido como um projeto baixo, sofreu alterações para uma altura maior. Especialistas consideraram que, devido à falta de infraestrutura, os prédios baixos no Vale do Norte não são lucrativos.

Até agora, apenas a região de Moscou pode se gabar do desenvolvimento de grandes territórios. De acordo com Anatoly Zapadinsky, Diretor Geral Adjunto do Grupo Rodex, desde 2003 a empresa vem implementando o megaprojeto Mozhaisk Wave - oito assentamentos baixos (1,8 mil domicílios) com toda a infraestrutura necessária no território de 550 hectares. As aldeias são colocadas em operação uma a uma. Para o suporte de vida dos moradores de complexos baixos, o investidor não apenas estabeleceu redes, mas também construiu instalações de tratamento. “Conseguimos distribuir com competência a infraestrutura em todos os assentamentos. E o mais importante, não se tornou um fardo pesado para os compradores que são forçados a pagar por isso”, acrescentou Zapadinsky. Segundo ele, os custos correspondentes à compra e operação para cada morador da vila são insignificantes.

Esmagado por muito dinheiro

Mesmo os maiores desenvolvedores de São Petersburgo, como LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh, não podem participar de leilões onde são vendidos territórios de 30 hectares, devido a restrições econômicas (faturamento anual, capitalização total), reclama Lev Kaplan. Assim, territórios de 100-200 hectares estão em pousio em antecipação de investidores externos.

“Fala-se muito sobre a possibilidade de criar consórcios de incorporadoras de São Petersburgo para competir com investidores externos no desenvolvimento de novos territórios, mas até agora é difícil imaginarmos um consórcio de empresas que tenham estratégias de mercado diferentes, ” diz Kaplan. - Isso não garantirá um desenvolvimento uniforme. Uma maneira mais realista é fornecer aos principais desenvolvedores de São Petersburgo garantias municipais para empréstimos bancários para o desenvolvimento de engenharia de territórios.

Quanto às incorporadoras de médio porte, geralmente permanecem distantes do desenvolvimento integrado, há apenas uma esperança ilusória de que os novos gigantes do mercado vendam parte dos terrenos formados ao lado. De qualquer forma, são migalhas da mesa do mestre e não uma maneira de sobreviver.

“Os altos custos serão posteriormente compensados ​​com vendas em massa”, tem certeza de Selivanov. – Mas apenas empresas grandes e financeiramente estáveis ​​podem arcar com esses custos no estágio inicial. O desenvolvedor médio não irá para eles. Assim, teremos alguma cristalização no mercado. Haverá um grupo de desenvolvedores sérios que se concentrarão em projetos integrados de desenvolvimento de terras. Não serão apenas empresas de São Petersburgo, mas também de Moscou e estrangeiras. A maioria dos participantes do mercado - e estes são apenas médias e pequenas empresas - obterá a conclusão de alguns projetos locais inacabados e os restos de projetos pontuais nas áreas existentes da cidade, ou a participação no desenvolvimento de pontos individuais como parte de projetos para o desenvolvimento de grandes territórios.

Para todos os gostos

De acordo com os desenvolvedores que participam de grandes projetos, o fator mais importante no desenvolvimento integrado é a criação de um conceito de desenvolvimento e a formação de um ambiente residencial qualitativamente novo em sua base. De acordo com o vice-diretor geral de marketing e vendas da Otdelstroy Larisa Okun, hoje tanto a qualidade da construção quanto o ambiente de vida mudaram - as empresas devem atender às novas exigências do mercado.

“A classe dos imóveis planejados pelo incorporador para venda em determinada área depende diretamente da localização do terreno, do seu tamanho e dos objetivos dos investidores. Obviamente, é difícil posicionar a habitação como elite se o volume de oferta no projeto for de centenas de milhares de metros quadrados. Lotes distantes da cidade, localizados em direções de difícil acesso e impopulares, são propícios para a construção de moradias em massa”, acredita Olga Kopeikina.

“As diferenças estão sendo apagadas”, diz Larisa Okun, “está entrando em uso o conceito de “supereconomia” – habitação de um nicho de preço baixo, mas de boa qualidade. Esta é a habitação em massa levada a um novo nível”. Para ela, durante o processo de construção, as ideias sobre o que é uma casa de qualidade podem mudar. “Em um projeto grande e complexo, definitivamente haverá moradias em diferentes faixas de preço para atrair pessoas diferentes”, diz Okun. - Certamente haverá compradores de outras regiões, e eles têm seus próprios critérios de qualidade. Nós, por sua vez, devemos construir o que está em demanda no mercado.”

Vendido - Esquecido

Segundo Roman Filimonov, hoje existe apenas um projeto de desenvolvimento integrado do território, segundo o qual a documentação urbanística foi desenvolvida e aprovada - “Fachada Marinha”. O desenvolvedor pode preparar a documentação do projeto para obter licenças de construção para objetos específicos e iniciar a preparação de engenharia.

Até 2009, a administração da cidade promete embalar vários quartos no distrito de Primorsky para leilão e em 2010 - um dos bairros de Polyustrovo. A Comissão de Urbanismo e Arquitetura desenvolveu e aprovou projetos de planejamento para construção de moradias em terrenos de mais de 2,5 mil hectares - isso é suficiente para a construção de 20 milhões de metros quadrados. m.

Até 2015, desenvolveremos 390 hectares no distrito de Vyborgsky (Vale do Norte), 166 hectares - em Krasnoselsky, 76 hectares - em Kurortny, 155 hectares - em Petrodvortsovoye, 746 hectares - em Primorsky, 712 hectares - em Pushkinsky, 88 hectares - em Frunzensky. A KGA está desenvolvendo documentos sobre o território, que devem ser desenvolvidos após 2015. São 1,5 mil hectares nos projetos Ruchiy, Yuntolovo, Fachada Marinha e Slavyanka. No total, 8 mil hectares estão em desenvolvimento.

“O desenvolvimento integrado de territórios hoje é uma atividade popular para desenvolvedores”, diz Olga Kopeikina. “A introdução de um grande volume de oferta no mercado ao mesmo tempo certamente afetará o preço médio na cidade, mas de qualquer forma, não esperamos que os preços caiam.” O desenvolvimento abrangente é impossível sem a participação do Estado. No entanto, segundo os desenvolvedores, as autoridades não demonstram muito interesse nos territórios que já migraram para investidores em decorrência de licitações. “Certamente, um investidor assume um projeto baseado em seus próprios interesses. Mas isso não significa que seja necessário transferir todas as responsabilidades e deveres que foram atribuídos às autoridades desde tempos imemoriais - Vasily Selivanov tem certeza. Não queremos muito da cidade. Se ele criou as regras, deixe-o trabalhar de acordo com essas regras.”

São Petersburgo

Investidores querem regras claras

Edward Tiktinsky, Presidente do Conselho de Administração da RBI Holding:

- A primeira condição para o início da construção é a disponibilidade de um projeto aprovado para o ordenamento do território, cujo prazo de receção é de cerca de um ano e meio. Nosso exemplo é indicativo: todos os projetos em fase de aprovações urbanísticas, em média, ficaram fora do cronograma por nove meses, pois os funcionários exigem, a meu ver, detalhamento excessivo da APT. Se você remover requisitos desnecessários, o tempo de aprovação será reduzido.

A eficiência económica dos projetos de investimento está criticamente dependente do momento de início da construção, pelo que a redução do tempo de aprovação terá um impacto positivo no clima de investimento. Para um investidor, qualquer atraso nos prazos é um prejuízo financeiro: com um investimento de US$ 1 bilhão com expectativa de retorno de 20% ao ano, se o cronograma do projeto for alterado para um ano, o investidor perde US$ 200 milhões. Precisamos de um diagrama de blocos único da passagem de todos os processos de aprovação com prazos regulamentares.

Além disso, é importante adotar as Regras de Uso e Desenvolvimento do Solo o quanto antes, pois detalham os requisitos para projetos de construção. Sem um marco regulatório claro e compreensível para o projeto - PZiZ, o investidor é obrigado a tomar uma decisão sobre a viabilidade econômica da construção com grande grau de incerteza.

Negociar é inapropriado aqui

Lev Kaplan, Vice-Presidente do Sindicato das Construtoras "Soyuzpetrostroy":

- Os preços nos leilões de terrenos realizados em 2007 não ultrapassaram os 100 euros por 1 m2. m melhorias futuras. O custo do desenvolvimento de engenharia do território é de 100 a 200 euros por 1 km². m melhorias, então podemos supor que o custo real de 1 quadrado. m de melhorias nas condições de desenvolvimento integrado - pelo menos 200 euros.

O que explica a cautela dos desenvolvedores? O decreto do governo da cidade "Sobre o desenvolvimento integrado dos territórios ..." contém uma cláusula: em caso de descumprimento dos prazos para o desenvolvimento de engenharia do território (por quanto tempo?), o contrato com o desenvolvedor é rescindido , e as estruturas de engenharia criadas por ele são transferidas para a cidade gratuitamente.

O custo das estruturas de engenharia criadas durante o desenvolvimento integrado dos territórios ascenderá a dezenas (e em alguns casos centenas) de milhões de euros. Se os desenvolvedores acreditassem seriamente que este era um ponto de trabalho, eles não teriam abordado o Fundo de Propriedade e dentro de um tiro de canhão. Na verdade, é muito difícil imaginar que as autoridades da cidade expropriam, por exemplo, do poderoso Glavstroy-São Petersburgo, cem ou dois milhões de euros enterrados no solo por um atraso de cinco dias na entrega de um ou outro linha de estruturas de engenharia. Mas risco é risco. Quando estão em jogo dezenas (ou centenas) de milhões de euros, a negociação é completamente inadequada.

Reavaliação em todas as etapas

Mark Lerner, Diretor Geral da ISK "Petropol":

- Atualmente, mais de 40 projetos de desenvolvimento em grande escala para vastos territórios foram anunciados em São Petersburgo. A experiência sugere que pelo menos metade deles não são viáveis. Ao mesmo tempo, a construção da maioria das instalações não começará antes de dois anos, provavelmente em cinco a oito anos.

Não há estimativas mais ou menos adequadas do custo de pelo menos a preparação de engenharia para territórios dessa magnitude. Eles aparecerão em um ou dois anos, e só depois disso os investidores tentarão inserir esses custos em seus planos financeiros. E não deixe de avaliar mais uma vez se é rentável investir. A reavaliação ocorrerá em cada etapa da construção. Será bom se em dois ou três anos forem lançados 10 a 15 projetos.

Agora, os proprietários de manchas, depois de realizar um trabalho de pesquisa de baixo custo e preparar um conceito preliminar, muitas vezes tentam revender projetos já como um produto aprimorado. Porque o desenvolvimento do pré-projeto e a preparação do território é a parte de maior risco do processo de desenvolvimento, exigindo investimentos de até 20-30% do custo do projeto. Poucas empresas estão dispostas a investir recursos tão significativos por um período de tempo tão longo.

Na fase inicial, embora exista apenas um terreno sem projeto desenvolvido, a principal fonte de financiamento foi e continua a ser os fundos próprios. Mas, para preparar o local para a construção, você pode tentar obter empréstimos sindicalizados de grandes fundos ou bancos ocidentais ou escolher outro esquema conveniente. Por exemplo, para concordar com o financiamento de um projeto com um dos bancos russos, obter um empréstimo garantido por um terreno ou outros ativos da empresa, ou até mesmo emitir um empréstimo vinculado, criar um fundo de investimento fechado para um projeto. Se falamos de projetos menores - de 2 a 10 hectares, na fase inicial de construção, é possível atrair fundos de acionistas. A participação dessa fonte de financiamento está diminuindo gradualmente, agora é de 50 a 60%. No entanto, tenho certeza de que os desenvolvedores continuarão a receber de 30 a 40% dos fundos dos acionistas.