02.09.16 102 387 3

Чтобы не остаться с вещами на улице

Договор найма квартиры раз в жизни подписывал каждый из нас. Но проверял ли кто-нибудь документы на квартиру, прежде чем поставить подпись?

Ольга Ефимова

Как понять, что перед вами не мошенник, сдающий по пять чужих квартир в день; как снять жилье у семейной пары и не стать жертвой их семейных ссор; как не довериться липовому представителю собственника - посмотрим, какие документы нужно спрашивать с хозяина квартиры и на что обратить особое внимание.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма - это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды - цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда - это использование нежилых помещений и зданий кем угодно либо жилых помещений юридическим лицом.

Основное отличие найма от аренды - цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда - это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Еще одно важное отличие: нанимателю жилья закон дает право расторгнуть договор, просто предупредив наймодателя за 3 месяца, даже если это право забыли прописать в самом договоре. А арендатор нежилого помещения может расторгнуть договор аренды только через суд, если он не предусмотрел в договоре право на внесудебный порядок.

Что может пойти не так

Если человек подписывает договор, принимает деньги и дает нанимателю ключи, это еще не значит, что наниматель имеет право жить в этой квартире. Если не проверить документы, могут вскрыться интересные проблемы:

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора - нет.

Какие документы проверять у наймодателя

Если у квартиры один собственник

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта - сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП .

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН . Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН .

Если у квартиры несколько собственников

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого

Если у квартиры три равных сособственника, то здесь будет написано: «⅓ (одна третья) доли в праве собственности», а на обороте свидетельства перечислены остальные собственники и их доли в праве. Доли могут быть и неравными: например, ¾ у одного собственника и ¼ у другого:

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Ипотека - это залог недвижимости, то есть до полной выплаты взятого кредита квартира находится в залоге у банка. Это дополнительный риск: если хозяин не может расплатиться с кредитом вовремя, банк может забрать квартиру и выселить всех, кто в ней живет.

Все обременения, в том числе ипотека, перечисляются в графе «Ограничения (обременения) права». Здесь вы увидите и срок ипотеки, и название банка, которому квартира отдана в залог:

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Жилье, купленное в браке, - это совместная собственность обоих супругов, даже если в свидетельстве записан один из них. А это означает, что у квартиры два собственника и договор должны подписать оба супруга. Либо один из супругов должен дать согласие на сделку - такое согласие подписывается у нотариуса.

Редкий, но возможный случай: у супругов может быть брачный договор, который отменяет законный режим брачного имущества и четко прописывает, что одна квартира принадлежит мужу, а другая - жене.

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Чтобы узнать, не пытается ли скрытный муж сдать вам семейное жилье, сверьте дату штампа о браке и дату «документов-оснований». Если брак заключен до получения квартиры, то она принадлежит совместно супругам и муж не может распоряжаться ею без согласия жены:

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили? Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП ) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде , а если вы торопитесь - специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000-3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости (ЕГРП ).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП .Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

Запомнить

1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
6. Самый надежный вариант - заказать выписку из ЕГРП .

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ , то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина - «наём» и «аренда» - как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

• паспорт;
• обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
• дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

1. Приложить письменное согласие всех совладельцев.
2. Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
3. При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель - физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Срок

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами - условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему - на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

• самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право - соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один - добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
• существенно ухудшает имущество;
• более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
• не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
• имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
• имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», - это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Последнее обновление Май 2019

Иметь несколько жилых помещений не только роскошь, но и нередко головная боль. «Лишнюю» жилплощадь собственники стараются сдать внаём. Это и дополнительная прибыль и какой-никакой присмотр за квартирой.

Попробуем разобраться, как правильно сдать квартиру в аренду, как избежать при этом проблем с недобросовестными жильцами и налоговой инспекцией, как сохранить своё имущество.

Кто может сдавать

Право сдавать свою квартиру в аренду имеет её собственник. У кого на руках имеется свидетельство регистрации прав собственности (выписка из госреестра) на нее. Никакие родственники или очень близкие друзья не вправе заключать арендный договор с жильцами по просьбе владельца квартиры. Этот вариант возможен лишь при наличии нотариальной доверенность, в которой прописано право доверенного лица сдавать внаём жилье его доверителя. Иначе собственник может в любой момент возразить против такой сделки.

Если хозяин квартиры пользуется ею по договору социального найма, то есть фактически она принадлежит государству или муниципалитету, то он не вправе сдавать ее в аренду. В исключительных случаях это возможно, но для этого необходимо получить официальное письменное разрешение от государственного/муниципального органа (кто является собственник, в большинстве случаев это муниципалитет).

Если в сдаваемом в аренду жилье зарегистрированы, помимо собственника, иные жильцы (как члены семьи собственника), то получать их письменное согласие на заключение сделки не требуется .

Но существуют тонкость. Если уже заключен договор найма жилья и собственник или нанимать подселяет других лиц для проживания в жилище, то согласие на такое вселение требуется ото всех заинтересованных лиц (и наниматель и все прописанные с нанимателем люди).

То же самое требуется, если сдается часть квартиры (например, комната в коммунальной квартире, в которой общая кухня, туалет, ванная на нескольких хозяев). Таким образом, заключить дополнительный договор найма на свободные площади можно с дозволения первого нанимателя и членов его семьи.

Если в таком жилье зарегистрирован еще и несовершеннолетний ребенок, то разрешение сдавать квартиру в аренду нужно будет получить еще и из органов опеки.

В том случае, если частными собственниками квартиры являются несколько лиц, то каждый из сособственников должен участвовать в сделке на стороне наймодателя. Либо выразить свое письменное согласие на заключение сделки и доверить заниматься ее оформлением одному из собственников. Такое согласие и доверенность оформляется у нотариуса.

Если такими процедурами пренебречь, то договор найма квартиры (сроком более 1 года) в росреестре зарегистрировать не удастся.

На практике часто квартиры сдаются «в серую», без государственной регистрации договора в росреестре. Поэтому такие формальности не соблюдаются. Но нужно иметь в виду, при судебном споре с нанимателем (по каким-либо вопросам относительно сдачи квартиры) ссылаться на такой договор, как на доказательство будет нельзя, так как он без регистрации является ничтожным (если не заключен на срок менее года, тогда регистрация не нужна и письменной формы договора достаточно для его полной силы).

Когда речь идет о вселении (в том числе прописка, заключение дополнительного договора соцнайма) в муниципальную квартиру, то согласие нужно ото всех прописанных лиц и, естественно, от муниципалитета.

Кому сдать квартиру

Человека, впервые столкнувшегося со сдачей квартиры в аренду, приведет в панику даже такой простой вопрос, где найти жильцов. Можно посоветовать четыре варианта:

• Обратиться в агентство недвижимости. Вам предложат массу вариантов, а также предоставят некоторые гарантии, но за такие услуги придется заплатить.
• Подать объявление о сдаче квартиры в газету, Интернет-сайты либо в «бегущую строку» на телевидении. Или найти объявление человека, желающего арендовать жилье в этих же СМИ. Правда, есть риск нарваться на недобросовестного квартиросъемщика. Он либо не оплатит предоставленную ему квартиру, либо испортит (похитит) имеющееся в ней имущество.
• Найти жильца через друзей, знакомых, родственников - наилучший вариант. Вряд ли квартиросъемщик по протекции рискнет навредить хозяину квартиры. А в случае возникновения спорных вопросов его всегда можно будет найти.
• Сдавать жилье родственникам или друзьям. Скорее всего, такая аренда будет безвозмездной. Никакой материальной выгоды Вы не получите. Зато можете смело поручать им оплачивать коммунальные счета за квартиру.

Вообще нужно периодически проверять сдаваемую квартиру. Общаться с квартиросъемщиками и контролировать коммунальные платежи, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Если квартира сдается незнакомому человеку, то договор найма не может гарантировать полной имущественной безопасности собственнику. Нужно проверить будущего жильца на предмет его законопослушности. Для этого можно обратиться к знакомым сотрудникам полиции или другим представителям правоохранительных органов для проверки нанимателя на предмет судимости, привлечения его к административной ответственности, наличие долговых или кредитных просрочке и пр. Можно посмотреть информации о человеке в Интернете и из иных открытых источников.

Сдать квартиру в аренду без посредников, конечно, дешевле. Но тогда все заботы о жилье ложатся только на Ваши плечи.

Как передавать квартиру

О юридических моментах оформления сделки поговорим позже. Сейчас коснемся бытовых моментов.

Квартиру нужно передавать непосредственно нанимателю, рассказывая о всех особенностях и важных технических моментах жилья. Так можно избежать случайных поломок и причинения иного ущерба.

При передаче квартиры следует совместно зафиксировать показания приборов учета энергоресурсов (воды, электричества, газа и пр.), чтобы в дальнейшем не разбираться кем допущена коммунальная задолженность.

Перед передачей ключей общую и детальную обстановку в квартире следует сфотографировать. Это будет дисциплинировать нанимателя, так как он будет видеть трепетное отношения хозяина к своему имуществу. Кроме того, фотоснимки могут служить доказательством в суде, если возникнет конфликт о существенном ухудшении состоянии квартиры после ее сдачи.

Если на лестничной площадке у Вас дружные соседи, то хорошо бы познакомить новых жильцов с ними. И оставить соседу свой номер телефона на экстренные случаи. Это тоже "воспитывает" нанимателя.

Как оформить аренду юридически

Даже если Вы решили сдать квартиру лучшим друзьям или дальним родственникам, лучше оформить эту сделку документально. В этом случае составляется договор найма жилого помещения (его нужно отличать от договора аренды, который заключается в основном между юридическими лицами). Оформить его несложно. В Интернете масса образцов и вариантов на разные случаи. Можно составить его самостоятельно, обратиться за помощью к юристу или у нас.

Подписывается документ обеими сторонами. Нотариальное его заверение не требуется, но и не воспрещается. Как вариант доверить составление и удостоверение сделки нотариусу. Но такой документ не будет иметь большей юридической силы, чем обычный письменный договор, заключенный сторонами.

В дополнение к договору найма нужно обязательно составить акт приема-передачи сдаваемой квартиры.

В акте подробно описывается техническое состояние всего жилого помещения: наличие ремонта, сантехники, а также имеющаяся в квартире мебель, бытовая техника, иные предметы обихода. Нужно не только перечислить их, но и указать, в каком состоянии они находятся, на каких местах стоят, наименование (модель, марка и пр.), определить ориентировочную стоимость (хотя бы наиболее дорогостоящих предметов). Это поможет в дальнейшем собственнику жилья оценить состояние своего имущества и взыскать ущерб за его порчу с недобросовестных жильцов. Акт тоже подписывается обеими сторонами после осмотра квартиры. После чего нанимателю вручаются ключи.

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы , остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

На какой срок заключить договор

Максимальный срок, на который вы способны заключить договор найма - это 5 лет. И даже если в документе нет ссылки на то, на какой срок сдается квартира, он будет ограничен указанным временем.

Опытные юристы всё же советуют не сдавать квартиру в долгосрочную аренду. Заключить другой договор на новый срок всегда проще, чем расторгнуть уже имеющийся. Тем более, когда одна из сторон с расторжением не согласна.

Нужно ли регистрировать договор найма

Договор найма квартиры (или аренды жилого помещения) не требует обязательной регистрации в органах Росреестра, если он заключен сроком до одного года (например, на 11-ть месяцев или на полгода).

Если же он заключается на более длительный срок, то такую сделку придется регистрировать. Минус в том, что это обязывает арендодателя готовить пакет документов и платить государственную пошлину за регистрацию. К тому же сведения о сдаче жилья в аренду и получении наймодателем прибыли попадут в налоговый орган. Но, с другой стороны, регистрируя данную сделку, он получает дополнительные гарантии. .

Выгоднее всего заключить договор о найме квартиры с правом последующей его пролонгации и перезаключать его каждый год.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок, не превышающий 11-ти месяцев, о которой мы уже говорили

• договор найма можно не регистрировать в Росреестре. Значит нет необходимости тратить время на сбор документов, нести расходы на оплату госпошлины. А по истечению договора погашать запись в государственном реестре об обременении (найме);
• наниматель не сможет рассчитывать на предоставление отсрочки устранения нарушений, влекущих расторжение договора.

В основном краткосрочным договором пользуются собственники, уклоняющиеся от уплаты налогов с доходов от найма. Ведь о таком договоре в налоговой инспекции не знают (договор не регистрируется в росреестре и от туда сведения не поступают налоговикам).

Сама регистрация договора в росреестре дело не сложное

1. Обратиться за регистрацией договора можно в течение 1 месяца с момента его заключения (ст. 51 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В противном случае ожидает штраф в размере 5000 рублей.
2. Заявителями должны быть две стороны договора (и наймодатель и наниматель или их представители по нотариально удостоверенной доверенности).
3. Пакет документов представляет собой:
   • договор найма с актами передачи квартиры от собственника нанимателю в трех экземплярах;
   • паспорта заявителей (для удостоверения личности);
   • квитанция об уплате государственной пошлины (размер 2000 рублей, по 1000 рублей с каждой стороны);
   • копии документов о собственности на квартиру (договор-основание, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт). Хоть эти документы не являются обязательными к сдаче, но их предоставление ускоряет процесс приемки заявлений и регистрации договора;
   • согласия заинтересованных лиц (других дольщиков, залогодержателя и пр.).
4. Регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней
5. Документы сдаются в отдел МФЦ.

В регистрации может быть оказано по следующим причинам

• квартира, сдаваемая в найм, не состоит на кадастровом учете;
• действует ранее заключенный договор аренды на туже площадь;
• не представлен полный перечень необходимых документов для регистрации;
• договор найма имеет грубые несоответствия требованиям закона.

Плата за съемное жилье

Оплату за наём квартиры, а также условия внесения коммунальных платежей следует подробно расписать в договоре.

Некоторые наймодатели настаивают на залоге в отношении арендной платы. То есть требуют оплату сразу за несколько месяцев. Это гарантирует, что жильцы будут проживать в квартире весь оплаченный ими период. Для нанимателя же это уверенность в том, что он не останется без крыши над головой в течение того времени, за которое уже внес оплату.

Сведения о том, что за наём квартиры требуется внесение залога за несколько месяцев, могут быть указаны непосредственно в договоре либо оговорены сторонами устно.

Лучше письменно зафиксировать в арендном договоре условия возврата (или невозврата) залога. Это на случай когда жилец решил съехать с квартиры раньше, в пределах того срока, за который уже внёс плату.

Например, наниматель внес залог за проживание в съемном жилье за 6 месяцев, а спустя 3 месяца решил съехать. Такой вариант нужно предусмотреть в договоре и указать, должен ли будет в данном случае наймодатель вернуть часть арендной платы.

Встречается условие о депозите арендной платы за последний месяц. Схема такова: в первый месяц вносится двойная оплата. А за последний месяц ничего платить не надо, так как депозитный платеж и есть платеж за последний период. Этим депозитом страхуется хозяин квартиры, если постоялец съедет тайком, не заплатив за последний месяц.

О расписках

Передачу любых денег за аренду квартиры, будь то залог или ежемесячная плата, желательно фиксировать расписками. Можно подготовить единый бланк, в который останется лишь вносить сумму и дату платежа, поставить подписи сторон. Для подтверждения факта передачи часто привлекают свидетелей. Их данные вносят в расписку.

Также желательно выполнять расписку в 2-ух экземплярах, чтобы один оставался у нанимателя, а второй у наймодателя.

Если плата за наём жилья производится в безналичной форме, то плательщику обязательно нужно сохранять чеки (квитанции) о переводе денег владельцу квартиры.

Расторжение договора

Основания и условия расторжения договора найма должны быть прописаны в самом документе.

Наниматель жилья вправе расторгнуть его по собственному желанию при соблюдении двух условий:

• все проживающие с ним лица согласны с таким решением;
• наймодатель предупрежден не позже чем за три месяца.

Сдающий квартиру внаём может допустить расторжение договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

• наниматель не вносит арендную плату в течение полугода при долгосрочном найме либо пропускает два платежа подряд, если срок найма менее 1 года;
• повреждение или разрушение квартирантами жилья или находящегося в нем имущества;
• использование квартиры не по её назначению, например, под офис, склад и т.п.;
• систематическое нарушение порядка, причинение беспокойств соседям (нарушитель предупрежден наймодателем, но нарушения не устранил).

Договор найма может быть расторгнут также и через суд. Инициатором иска может быть как наймодатель, так и наниматель. Причиной обычно служит доведения жилья до негодного состояния либо было признано соответствующими органами аварийным.

Если наниматель не согласен с прекращением договора по инициативе наймодателя, он вправе обжаловать этот факт в суде. Если договор найма жилья заключался на длительный срок, то суд может предоставить истцу отсрочку для устранения допущенных нарушений и выплате долга по оплате сроком до одного года.

Платить ли налог с дохода от сдачи квартиры

Даже если квартира сдается в аренду на короткий срок, это не освобождает наймодателя, получающего от этого выручку, от налоговой обязанности.

Когда аренда на длительный срок и зарегистрирована в Росреестре, то информация о сделке, скорее всего, попадет в налоговую инспекцию.

При краткосрочном договоре утаить факт получения прибыли от аренды легче (по понятным причинам). Но законодатели делать этого не советуют. Те кто попадутся будут вынуждены выплачивать не только налог с дохода за весь срок, но и штраф, и пени в размере от 20 до 40 процентов от неуплаченной налоговой суммы и пр.

Когда налоговый долг составит крупную сумму (более 900 тыс. руб.), виновного может ждать уголовное наказание. Вплоть до лишения свободы.

Заключенный договор найма жилой недвижимости является для налоговиков поводом взыскать налог с суммы за сдачу квартиры. Сообщить об этом может любой недоброжелатель, а также Росреестр по запросу налоговой.

По закону наймодатель обязан в срок с 1-ого января по 30 апреля включительно представить в инспекцию по месту своего проживания декларацию о своих доходах за прошедший год. В ней указывается сумма полученной прибыли, в том числе от сдачи в аренду квартиры.

Налогоплательщику выслать квитанцию о сумме налога никто не будет. Оплачивать рассчитанный НДФЛ следует самостоятельно из расчета 13 процентов от суммы полученной прибыли от сдачи квартиры за год. Если декларацию не сдать, то за это предусмотрен штра в размере 30 % от суммы налоговой базы, но не менее 1000 руб.

Плате должен быть произведен до 15 июля года , в котором подавалась декларация. За неуплату или просрочку грозит штраф и пени.

Наймодатель может быть освобожден от уплаты налога лишь в том случае, если он длительное время не получал с нанимателя арендную плату за квартиру и способен доказать этот факт.

Самозанятость и сдача квартиры

Статус самозянятого гражданина позволяет решать некоторые проблемы в наймовом вопросе.

Во-первых, упрощенное налогообложение . Речь идет о налоговом эксперименте в Москве, Подмосковье, Татарстане и Калужской области . Граждане этих регионов могут зарегистрировавшись через сервис "Мой налог" уплачивать 4% от суммы дохода. Отчетность формируется всё тем же интернет-сервисом "Мой налог". Сумма уплачивается ежемесячно. Никаких деклараций сдавать не нужно. Размер дохода в год не должна переваливать более 2,4 млн. руб. Начало эксперимента показало, что идея была не безуспешной. Таким способом платить за свои доходы удобно и экономно. Уже и другие регионы России изъявили желание присоединиться к эксперименту.

Во-вторых, нет необходимости регистрироваться в качестве ИП . Зарегистрировавшись как самозанятый, гражданин будет платить специальный налог на профессиональные доходы. Этих обязательств достаточно для государства и строго привязывать себя к предпринимательской стезе не нужно. Конечно, если речь идет о сдаче своего жилья, которое насчитывает 1-2 объекта . Если объектов будет большое количество и в наём будет предоставляться и чужие объекты (например, по перенайму или недвижимость, находящаяся в управление). То это уже в чистом виде коммерческая деятельность. Без свидетельства ИП не обойтись.

Для самозанятых предусмотрены налоговые каникулы до 31.12.2019 года (п. 70 ст. 217 НК РФ). Нужно лишь подать уведомление в территориальное ИФНС и указать вид льготной деятельности. К сожалению, аренда жилья не входит в вид деятельности самозанятых, которая освобождает от уплаты налогов. На региональном уровне власти по своему усмотрению могут определять виды занятий, которые подпадут под льготный статус. Но на сегодня ни один регион наём жилья не внес в этот перечень.

Иные виды ответственности

Бывают случаи, когда граждане сдают в аренду сразу несколько принадлежащих им квартир. Такая деятельность признается как предпринимательская. Поэтому, прежде чем сдавать квартиры, требуется получить статус индивидуального предпринимателя. Иначе грядет ответственность по административному (ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовному (ст. 171 УК РФ) законодательству (в зависимости от размера вырученного дохода) за незаконную предпринимательскую деятельность.

Уточним, если речь идет об одной квартире в практике считается, что это деятельность не относится к коммерческой. Это один из видов деятельности самозанятых граждан.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

104 комментария

ОТКРЫТЫЙ БАНК ЗАДАНИЙ ЕГЭ БЛОК "ПРАВО" 311 ЗАДАНИЙ Особенности административной юрисдикции 11 Административным проступком является 1) срыв урока физики 2) прогул контрольной работы по математике 3) ложный звонок о заложенной в школу бомбе 4) распитие спиртных напитков в сквере 23 Административное наказание последует за 1) доказанное получение взятки должностным лицом 2) нарушение правил дорожного движения 3) кражу дорогой дубленки в школьной раздевалке 4) посещение врача во время школьных занятий 33 Видом административного проступка является 1) опоздание на работу без уважительных причин 2) нарушение правил проезда и провоза багажа в общественном транспорте 3) непреднамеренное причинение тяжкого вреда здоровью 4) угон воздушного судна РФ 46 Найдите в приведенном списке примеры административных правонарушений. Запишите цифры, под которыми они указаны. 1) Гражданин М. разорил муравейник. 2) Пятнадцатилетний подросток Р. украл упаковку жвачки в супермаркете. 3) Не достигнув соглашения об уплате алиментов, гражданин С. и гражданка Л. обратились в суд. 4) Гражданка Ю. расторгла договор аренды квартиры. 5) Празднуя победу футбольной команды, четырнадцатилетние подростки ворвались в супермаркет, разбили витрины и вынесли большое количество спиртного. 6) Гражданин, знавший о готовящемся террористическом акте, не сообщил об этом в правоохранительные органы. 58 К административным правонарушениям, причиняющим вред окружающей среде, относится 1) засорение леса бытовыми отходами 2) незаконная продажа леса за границу 3) повреждение памятника архитектуры 4) распитие спиртных напитков в транспорте 616 Собираясь домой после пикника, молодые люди не затушили костер. Возник пожар, уничтоживший несколько гектаров леса. Нормы какого права определяют ответственность за данное правонарушение? 1) административного 2) гражданского 3) уголовного 4) государственного 719 Административным правонарушением является 1) неявка на работу бригады строителей 2) забастовка авиадиспетчеров 3) распитие спиртных напитков в здании института 4) захват заложников в здании театра 823 Нарушение правил пожарной безопасности в лесах относится к правонарушениям 1) гражданским 2) административным 3) финансовым 4) дисциплинарным 926 Какая из приведённых ситуаций является примером административного правоотношения? 1) Гражданка М. проехала в пригородном автобусе без билета. 2) Гражданин К. обнаружил клад на своем садовом участке. 3) Гражданин Л. уволился с работы по собственному желанию. 4) Гражданка А. сдала свою квартиру в наем. 1028 Прочитайте приведенный ниже текст, в котором пропущен ряд слов. Выберите из предлагаемого списка слова, которые необходимо вставить на место пропусков. "Административное... (1) представляет собой одну из сложнейших отраслей Российского законодательства. Это обусловлено широтой и глубиной отношений, которые регулируются его... (2). Административное право обеспечивает правовую... (3) прав и свобод как физических, так и юридических лиц. Она необходима как от действий, так и от... (4) административных органов. Публичную административную власть осуществляют органы исполнительной власти и муниципальные органы. В предмете административного права России выделяются три группы общественных... (5), возникающие при осуществлении регулятивной, охранительной деятельности администрации и административного судопроизводства. Вся деятельность публичной администрации направлена на исполнение законов, международных... (6) и актов правосудия". Слова в списке даны в именительном падеже. Каждое слово (словосочетание) может быть использовано только один раз. Выбирайте последовательно одно слово за другим, мысленно заполняя каждый пропуск. Обратите внимание на то, что в списке слов больше, чем вам потребуется для заполнения пропусков. 1) право 2) норма 3) закон 4) договор 5) судопроизводство 6) бездействие 7) отношения 8) преступление 9) защита 11-1431 1. Административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность... Статья 2.2 1. Административное правонарушение признается совершенным умышленно, если лицо, его совершившее, сознавало противоправный характер своего действия (бездействия), предвидело его вредные последствия и желало наступления таких последствий или сознательно их допускало либо относилось к ним безразлично. 2. Административное правонарушение признается совершенным по неосторожности, если лицо, его совершившее, предвидело возможность наступления вредных последствий своего действия (бездействия), но без достаточных к тому оснований самонадеянно рассчитывало на предотвращение таких последствий либо не предвидело возможности наступления таких последствий, хотя должно было и могло их предвидеть. Статья 2.3 1. Административной ответственности подлежит лицо, достигшее к моменту совершения административного правонарушения возраста шестнадцати лет. 2. С учетом конкретных обстоятельств дела и данных о лице, совершившем административное правонарушение в возрасте от шестнадцати до восемнадцати лет, комиссией по делам несовершеннолетних и защите их прав указанное лицо может быть освобождено от административной ответственности с применением к нему меры воздействия, предусмотренной федеральным законодательством о защите прав несовершеннолетних. Статья 2.7 Не является административным правонарушением причинение лицом вреда охраняемым законом интересам в состоянии крайней необходимости, то есть для устранения опасности, непосредственно угрожающей личности и правам данного лица или других лиц, а также охраняемым законом интересам общества или государства, если эта опасность не могла быть устранена иными средствами и если причиненный вред является менее значительным, чем предотвращенный вред. Статья 2.8 Не подлежит административной ответственности физическое лицо, которое во время совершения противоправных действий (бездействия) находилось в состоянии невменяемости, то есть не могло осознавать фактический характер и противоправность своих действий (бездействия) либо руководить ими вследствие хронического психического расстройства, временного психического расстройства, слабоумия или иного болезненного состояния психики. Статья 2.9 При малозначительности совершенного административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо, совершившее административное правонарушение, от административной ответственности и ограничиться устным замечанием. Извлечение из Кодекса РФ об административных правонарушения (КоАП) Назовите три признака административного правонарушения. Опираясь на обществоведческие знания, назовите три основных признака юридической ответственности и объясните, как эти признаки конкретизированы в КоАП. В КоАП предусмотрены обстоятельства, при которых лицо, совершившее противоправное действие (бездействие), не подлежит административной ответственности или может быть от нее освобождено. Назовите три таких обстоятельства. Какие две формы вины установлены к Кодексе? Проиллюстрируйте примером каждую из форм.

Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения, позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.

Материалы по теме:

Грамотно составленный договор аренды квартиры, а правильнее - договор найма жилого помещения , позволяет сразу проговорить и решить многие проблемы, сэкономить себе нервы и время, а в будущем - избежать возможности мошенничества как со стороны квартиранта, так и со стороны хозяина квартиры.

Вы прошли долгий путь от поисков съемной квартиры или отбора квартирантов до подписания договора найма, потратили кучу времени, израсходовали много сил. Так пусть все это не будет потрачено в пустую!

Важный нюанс составления договора - его название. В соответствии с законодательством () частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо - договор аренды. Следовательно, физическое лицо не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Вроде мелочь? А нет…. Суд может признать такой договор найма не имеющим силы.

Составление договора

Настаивайте на составлении и подписании договора (можно отредактировать ), где будут указаны все важные моменты и спорные вопросы, связанные с арендой квартиры или комнаты.

В договоре найма должны быть прописаны пункты:

• дата составления договора и срок его действия;
• паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке, а также номер документа, устанавливающего право наймодателя на собственность (договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор передачи квартиры (приватизация) и т.д.);
• если квартира находится в долевой собственности, должны быть указаны все собственники;
• хозяин квартиры должен подтвердить, что жилье не находится под арестом, не является залогом или предметом спора;
• указать предмет договора - все данные о помещении, сдающемся в наем, в т.ч. адрес;
• сроки и порядок расчетов;
• размер арендной платы, привязанный к какой-либо валюте;
• список всех, кто будет проживать в съемной квартире.

Также пропишите в договоре: кто и как оплачивает коммунальные услуги, телефон (если он есть в квартире), Интернет, возможность или невозможность изменения арендной платы в течение действия договора, регулярность посещения квартиры хозяином и то, что он должен предупреждать об этом заранее. Если передан залог, укажите его сумму. Можно указать показания электросчетчика и водомеров на момент подписания договора найма. Впишите в договор найма пункт о состоянии квартиры и ремонте, если таковой планируется. В соответствии с законом (ГК РФ, ст.681) текущий ремонт квартиры - обязанность нанимателя, если иное не установлено договором. А вот капитальный ремонт - обязанность хозяина квартиры.

"Мелочи"

• если в договоре найма нет данных о помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным;
• не брезгуйте описью и описанием мебели, это оградит от споров о наличии антикварного кресла и требований оплаты того, что уже было сломано;
• договор найма жилого помещения заключается на срок не больше пяти лет, а если срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ГК РФ, ст.683);
• подпишите договор найма на каждой странице;
• в пункте, описывающем права нанимателя и наймодателя пропишите, что наймодатель обязуется обеспечить нанимателю беспрепятственное и круглосуточное использование жилплощади, даже если это покажется слишком очевидным;
• в пункте, описывающем права наймодателя, впишите его обязанность урегулировать возможные претензии со стороны других совладельцев квартиры (или зарегистрированных в ней лиц) и защитить от них квартирантов;
• одностороннее изменение размера арендной платы за квартиру не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (ГК РФ, ст.682);
• о окончании срока договора наниматель жилья имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ГК РФ, ст.684);
• если у вас что-то случилось с замком, и невозможно открыть дверь, вскрывать ее в отсутствие хозяев будут только если договор найма у вас на руках;
• в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор найма продолжает действовать на тех же условиях, новым нанимателем при этом становится один из тех, кто постоянно проживал с прежним квартиросъемщиком.

Договор поднайма (субаренда)

Субаренда (поднайм) - съем квартиры или комнаты не у собственника жилья непосредственно, а у квартиросъемщика, который это жилье снял. В принципе договор должен содержать все то же самое, что и договор найма, за исключением:

• договор поднайма не может заключается на срок больший, чем договор найма и досрочном прекращении договора найма одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения;
• при заключении договора поднайма у нанимателя нет преимущественного права его продления.

Подписание договора найма и вступление его в силу

Если квартира снята с помощью агентства, представитель последнего должен находиться рядом в момент подписания договора найма. В случае самостоятельного поиска также будет не лишним иметь свидетеля.

Все собственники и зарегистрированные в квартире старше 14 лет должны дать письменное согласие на сдачу квартиры в наем. Они либо должны подписать договор найма, либо к договору нужно приложить нотариально заверенное согласие.

Договор найма жилого помещения вступает в силу после подписания его обеими сторонами, - собственником и квартиросъемщиком. его необязательно, достаточно подписей обеих сторон. Посещать нотариуса нужно, только если одна из сторон - юридическое лицо.

Договор должен быть подписан в двух экземплярах. Один забирает себе квартиросъемщик, другой - хозяин квартиры.

Продление договора найма

За три месяца до истечения срока договора найма хозяин квартиры должен предложить квартиранту заключить следующий договор найма на тех же или иных условиях, "либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем (ГК РФ, ст.684). Если хозяин не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Расторжение договора найма

В соответствии с ГК РФ (ст.687) договор найма может быть расторгнут нанимателем жилья по собственной воле. Достаточно письменного предупреждения хозяина квартиры за три месяца.

Расторжение договора найма может произойти в судебном порядке по требованию хозяина квартиры в случаях:

• невнесения арендной платы за квартиру за шесть месяцев, если договором не установлен другой срок;
• при краткосрочной аренде квартиры в случае невнесения платежа более двух раз по истечении установленного договором срока;
• если наниматель квартиры или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей;
• разрушения или порчи жилого помещения или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:

• если квартира перестает быть пригодной для постоянного проживания, а также в случае ее аварийного состояния;
• в других случаях, предусмотренных .

После расторжения договора найма квартиросъемщики подлежат выселению из квартиры.

P.S. Внимательно и вдумчиво перечитайте договор прежде чем его подписывать.