02.09.16 102 387 3

Pentru a nu rămâne cu lucruri pe stradă

Fiecare dintre noi a semnat contractul de închiriere a unui apartament o dată în viață. Dar a verificat cineva actele pentru apartament înainte de a semna?

Olga Efimova

Cum să înțelegi că în fața ta nu se află un escroc care închiriază pe zi apartamentele altor cinci persoane; cum să închiriezi o casă de la un cuplu căsătorit și să nu devii o victimă a certurilor în familie; cum să nu ai încredere în reprezentantul fals al proprietarului - haideți să vedem ce documente trebuie să-i cereți proprietarului apartamentului și la ce să acordați o atenție deosebită.

Care este diferența dintre închiriere și închiriere

În viața de zi cu zi, auzim folosirea greșită a termenilor legali: agenții imobiliari vorbesc adesea despre „contractul de închiriere pentru un apartament”, referindu-se la contractul pe care o persoană obișnuită îl încheie pentru închirierea unei locuințe. Un contract de închiriere și un contract de închiriere sunt contracte diferite și legea le reglementează diferit.

Principala diferență între închiriere și închiriere este scopul utilizării spațiilor și a chiriașului. Termenul „închiriere” se aplică numai spațiilor rezidențiale dacă chiriașul este o persoană și nu o persoană juridică. Închirierea este utilizarea spațiilor și clădirilor nerezidențiale de către oricine sau a spațiilor rezidențiale de către o persoană juridică.

Principala diferență între închiriere și închiriere este scopul utilizării spațiilor și a chiriașului. Termenul „închiriere” se aplică numai spațiilor rezidențiale dacă chiriașul este o persoană și nu o persoană juridică. Închirierea este utilizarea de către oricine a spațiilor și clădirilor nerezidențiale sau a spațiilor rezidențiale de către o persoană juridică.

Diferite scopuri pentru utilizarea spațiilor conduc la reglementări diferite prin lege: drepturile unui cetățean-chiriaș sunt mai protejate. Pentru apartamentul in care veti locui trebuie sa incheiati un contract de munca.

Există mai multe cerințe obligatorii pentru spațiile rezidențiale în temeiul unui contract de închiriere: trebuie să fie izolat și locuibil. Orice spatiu poate fi inchiriat daca ii convine chiriasului si este potrivit scopurilor acestuia. Atelierul dărăpănat al uzinei poate fi închiriat pentru fotografie, dar nu poate face obiectul unui contract de închiriere.

O altă diferență importantă: legea acordă chiriașului dreptul de a rezilia contractul prin simpla notificare a proprietarului cu 3 luni înainte, chiar dacă acesta a uitat să înscrie acest drept în contractul propriu-zis. Iar chiriașul spațiilor nerezidențiale poate rezilia contractul de închiriere doar prin instanță, dacă nu a prevăzut dreptul la procedură extrajudiciară în contract.

Ce poate merge rau

Dacă o persoană semnează un contract, acceptă bani și îi dă chiriașului cheile, asta nu înseamnă că chiriașul are dreptul de a locui în acest apartament. Dacă nu verificați documentele, pot fi dezvăluite probleme interesante:

Apartamentul aparține de fapt altor persoane, care vin brusc să-l dea afară pe angajator. Poate fi chiriasi reali, soti sau parinti. Contractul va fi nul deoarece chiriașul l-a făcut cu cineva care nu avea drepturi asupra acestui apartament.

Apartamentul va face obiectul unui litigiu prelungit, iar când se termină, proprietarii de drept îi vor evacua pe chiriași. Sau nu când se termină, ci doar așa.

Gazdele nu vor rambursa depozitul de garanție la check-out pe motiv că angajatorul le-ar fi deteriorat candelabru antic. În apartament nu era nici un candelabru, dar nu poți dovedi în instanță.

Apartamentul a fost închiriat de un soț care nu are dreptul să facă acest lucru, deoarece apartamentul a fost cumpărat în căsătorie. Contractul va fi nul: numai ambii soți pot dispune de locuința achiziționată în căsătorie, cu excepția cazului în care au un alt acord încheiat legal în acest sens.

Contractul de munca semnat de reprezentant va fi nul, deoarece împuternicirea a expirat de mult sau pentru că reprezentantul are dreptul să arate apartamentul, dar nu să semneze contractul.

Ce documente să verificați cu proprietarul

Dacă apartamentul are un singur proprietar

Apoi contractul va fi semnat personal de către proprietar sau reprezentantul său autorizat. În primul rând, cereți să prezentați un certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate.

Se întâmplă ca datele din certificat să nu se potrivească cu pașaportul. De exemplu, proprietarul apartamentului și-a pierdut vechiul pașaport, dar nu l-a introdus pe cel nou în certificat. Sau proprietara s-a căsătorit, și-a schimbat numele de familie, dar nu a ajuns niciodată la Rosreestr să actualizeze certificatul.

Informațiile despre pașapoartele vechi eliberate se află pe ultima pagină a pașaportului actual - verificați datele certificatului față de acestea. Dacă aceste date nu sunt disponibile, atunci este posibil să aveți o persoană fără proprietatea acestui apartament. Ai grijă.

Important

Dacă doriți să închiriați un apartament achiziționat înainte de 15 iulie 2016, mai trebuie să solicitați acest certificat. Daca apartamentul a fost achizitionat in perioada 15 iulie – 31 decembrie 2016, atunci nu va exista nici un certificat, doar un extras din USRR.

De la 1 ianuarie 2017, USRR și cadastrul imobiliar au fost comasate în Registrul Unificat de Stat al Imobiliar - USRN. Prin urmare, pentru apartamentele achiziționate de la 1 ianuarie 2017, proprietarii trebuie să solicite un extras de la USRN.

Daca apartamentul are mai multi proprietari

În cazul în care apartamentul are trei coproprietari egali, atunci se va scrie aici: „⅓ (o treime) părți din dreptul de proprietate”, iar pe spatele certificatului sunt enumerați proprietarii rămași și părțile lor în drept. Acțiunile pot fi inegale: de exemplu, ¾ pentru un proprietar și ¼ pentru altul

În cazul în care apartamentul are trei coproprietari egali, atunci se va scrie aici: „⅓ (o treime) părți din dreptul de proprietate”, iar pe spatele certificatului sunt enumerați proprietarii rămași și părțile lor în drept. Acțiunile pot fi inegale: de exemplu, ¾ pentru un proprietar și ¼ pentru altul:

Pentru a încheia un contract de închiriere pentru un astfel de apartament, este necesar acordul tuturor proprietarilor: contractul este semnat fie dintr-o dată, fie unul dintre proprietari cu o împuternicire din partea celorlalți. Dar acest lucru nu anulează faptul că toate probele trebuie solicitate și verificate cu atenție. Și amintiți-vă că, cu cât o locuință are mai mulți proprietari, cu atât este mai mare riscul ca unul dintre ei să vă poată evacua în orice moment.

Dacă apartamentul este ipotecar

O ipoteca este un gaj asupra unui imobil, adica pana la plata integrala a creditului luat, apartamentul este gajat la banca. Acesta este un risc suplimentar: dacă proprietarul nu poate plăti împrumutul la timp, banca poate lua apartamentul și poate evacua pe toți cei care locuiesc în el.

Toate sarcinile, inclusiv ipotecile, sunt enumerate în coloana „Restricții (grevații) din dreapta”. Aici veți vedea atât termenul ipotecii, cât și numele băncii la care a fost gajat apartamentul:

Întreabă proprietarul cât de mult are de plătit împrumutul: se poate dovedi că aceasta este chiria ta. Atunci, cu cât plătiți mai regulat, cu atât vă puteți îngrijora mai puțin că proprietarul nu va putea plăti banca, iar apartamentul va fi târât în ​​litigiu din cauza împrumutului.

Dacă apartamentul este în proprietatea soților

O locuință achiziționată în timpul căsătoriei este proprietatea comună a ambilor soți, chiar dacă unul dintre ei este consemnat pe certificat. Si asta inseamna ca apartamentul are doi proprietari si contractul trebuie semnat de ambii soti. Oricare dintre soți trebuie să fie de acord cu tranzacția - un astfel de consimțământ este semnat de un notar.

Un caz rar, dar posibil: soții pot avea un contract de căsătorie care anulează regimul juridic al bunurilor conjugale și precizează clar că un apartament aparține soțului, iar celălalt al soției.

Soții se pot certa oricând (mai ales cei tineri). Pentru a nu depinde de relația lor, asigurați-vă în contract:

1. Dacă soții au un contract de căsătorie, scrieți despre acesta în contractul de apartament.
2. Notează că soții trebuie să te avertizeze despre schimbări importante în relația lor: că au decis să încheie un contract prenuptial sau să rezilieze unul existent; că fac modificări în contractul de căsătorie care ar putea afecta contractul dumneavoastră cu ei.
3. Și asigurați-vă responsabilitatea soților în cazul în care aceștia nu vă avertizează cu privire la toate cele de mai sus. De exemplu, o amendă de o lună de chirie pentru că ai semnat un contract prenupțial și nu ți-a spus.

Pentru a afla dacă un soț secret încearcă să vă închirieze o casă de familie, verificați data ștampilei căsătoriei și data „documentelor de bază”. Dacă căsătoria a fost încheiată înainte de a primi apartamentul, atunci acesta aparține în comun soților, iar soțul nu poate dispune de el fără acordul soției:

Dacă contractul este semnat de un reprezentant

Acest lucru se întâmplă dacă proprietarul apartamentului locuiește într-un alt oraș, a plecat într-o călătorie în jurul lumii, a ajuns în spital pentru o lungă perioadă de timp, deține o afacere mare sau, dintr-un alt motiv, nu poate semna personal un acord cu tine. În timp ce proprietarul apartamentului este ocupat, imobilul său poate fi gestionat de o altă persoană prin împuternicire. Examinați această împuternicire.

În locul unei împuterniciri, un reprezentant poate avea un acord intermediar: un contract de agenție, un contract de comision etc. În ele, verificați la fel ca în împuternicire: termen, date pașaport, competențe.

Și amintiți-vă că, fără o procură, nici măcar relațiile de familie apropiate nu dau dreptul de a încheia un acord pentru proprietarul apartamentului: o fiică nu poate semna un acord pentru un apartament pentru mama sau tatăl ei, o bunica nu are dreptul de a semna un acord pentru nepoata ei, chiar dacă nepoata este foarte ocupată. Nu accepta nicio scuză.

Dacă nu ai încredere în nimeni

Ai verificat dovezile, dar îndoielile cu privire la drepturile asupra apartamentului nu s-au retras? Comandați un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare (EGRP) cu privire la principalele caracteristici și drepturile înregistrate asupra proprietății

Un astfel de extras va arăta cine este astăzi proprietarul localului. Un extract costă 750 de ruble, este comandat la oricare dintre centrele multifuncționale și este pregătit în 3 zile lucrătoare. Îl puteți comanda electronic, iar dacă vă grăbiți, companiile speciale pregătesc declarații într-o zi, dar va costa 1000-3500 de ruble.

Nu mai sunt dovezi pe hârtie

Vă rugăm să rețineți că, din 15 iulie 2016, Rosreestr a încetat să mai elibereze certificate pe hârtie de înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate, iar de la 1 ianuarie 2017, USRR a fost comasat cu cadastrul de stat și a redenumit Registrul Imobiliar Unificat de Stat (USRR).

De la 1 ianuarie 2017, proprietatea se confirmă nu printr-un certificat, ci printr-un extras din USRR.Așa că dacă decizi să închiriezi un apartament achiziționat la sfârșitul lunii iulie 2016, nu te poți lipsi de un extras din USRR.

Tine minte

1. Verificați cu atenție documentele de proprietate: comparați datele personale și descrierea apartamentului.
2. Verificați certificatele fiecărui proprietar de apartament și semnați contractul cu toți proprietarii.
3. Verificați dacă apartamentul este ipotecat. Aflați detaliile contractului de ipotecă.
4. Verificați dacă proprietarii apartamentului au un contract prenupțial. Semnează un contract cu ambii soți deodată sau cere consimțământul pentru o înțelegere.
5. Contractul se semnează numai cu proprietarul imobilului sau cu un reprezentant prin împuternicire. Verificați detaliile pașaportului, împuternicirile și valabilitatea procurii reprezentantului.
6. Cea mai de încredere opțiune este să comandați un extras din USRR.

Să facem imediat o rezervă: acest articol se va concentra în mod special pe contractul de închiriere comercială a spațiilor rezidențiale, care este reglementat de capitolul 35 din Codul civil al Federației Ruse și parțial de capitolul 5 din Codul locuinței al Federației Ruse. , adică despre închirierea unui apartament de către o persoană fizică. Există o diferență în lege între un contract de închiriere (care se încheie cu o persoană fizică) și un contract de închiriere (care se încheie cu o persoană juridică). Cu toate acestea, în vorbirea obișnuită, este folosit cuvântul stabilit „chirie”. Prin urmare, în acest material, pentru simplitate, vom folosi ambii termeni – „angajare” și „închiriere” – ca echivalent.

Documentație

În niciun caz nu ezitați să cereți proprietarului apartamentului să vă furnizeze un pachet complet de documente:

• pașaport;
• este necesar un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate asupra apartamentului;
• suplimentar: chitanțe achitate pentru facturile de utilități (pentru a fi sigur că nu există datorii asupra acestora) și un extras din cartea casei despre persoanele înscrise pe spațiul de locuit.

Dacă apartamentul are mai mulți proprietari, atunci consimțământul unuia dintre ei nu este suficient, trebuie să obțineți acordul tuturor. Sunt posibile trei scenarii:

1. Atașați acordul scris al tuturor coproprietarilor.
2. Un coproprietar încheie un acord cu o împuternicire a altora.
3. La încheierea contractului, toți proprietarii sunt prezenți personal (atunci în contract se precizează că apartamentul este închiriat simultan de toți proprietarii).

Consimțământul scris este necesar și de la persoanele care nu sunt proprietari, dar înregistrate în locuință. În caz contrar, ei își pot revendica oricând drepturile, iar tu va trebui să cauți urgent noi locuințe.

Întrucât vorbim de închirierea unui apartament înseamnă că chiriașul este persoană fizică. Așa că trebuie să-și aducă pașaportul cu el. Dacă urmează să locuiți într-un apartament nu singur, atunci sunt necesare și detaliile pașaportului celui de-al doilea (al treilea, al cincilea) chiriaș.

Contractul de închiriere imobiliară este supus înregistrării de stat. Cu excepția unui contract încheiat pe mai puțin de un an.

Termen

Un contract de muncă poate fi pe termen scurt (până la un an) și pe termen lung (de la un an la cinci ani). În cazul în care contractul nu spune niciun cuvânt despre termen, se consideră a fi încheiat pe o perioadă de maximum cinci ani. Principala diferență dintre contractele pe termen lung și cele pe termen scurt sunt condițiile de evacuare a chiriașilor.

Contract pe termen scurt

Proprietarul poate prescrie o perioadă în care contractul poate fi reziliat de către părți înainte de termen. Dacă nu este specificată o astfel de perioadă, acesta nu are dreptul de a evacua chiriașii înainte de încheierea contractului. Însă la sfârșitul acestei perioade, proprietarul însuși decide dacă va continua să închirieze apartamentul acelorași chiriași sau să-și caute alții.

Contract pe termen lung

Proprietarului îi este mult mai greu să se despartă de chiriași. La sfârșitul termenului contractului, proprietarul nu poate muta pur și simplu pe altcineva în apartament: dacă nu și-a comunicat chiriașului dorința sa cu cel puțin trei luni înainte de încheierea contractului, se consideră că contractul este automat. extins pe vechii termeni.

Dacă proprietarul spune că nu mai intenționează să închirieze proprietatea, atunci chiriașii trebuie să se mute. Dar în acest caz, de fapt nu poate închiria un apartament pentru cel puțin un an, altfel chiriașii anteriori au dreptul să se adreseze instanței și să ceară despăgubiri.

Spre deosebire de proprietar, chiriașul poate rezilia contractul în orice moment, fără a motiva.

Starea apartamentului si a proprietatii

Reparații și îmbunătățiri

Întrebarea arzătoare: cine face reparațiile? În mod obișnuit, contractul conține o formulare conform căreia „după expirarea contractului de închiriere, chiriașii se angajează să returneze imobilul în aceeași formă în care a fost pus la dispoziție”. Prin urmare, contractul ar trebui să indice imediat ce poate fi schimbat în apartament și ce nu.

În plus, fără acordul proprietarului, chiriașii nu au dreptul de a reorganiza și reconstrui locuința. De exemplu, în timpul reparațiilor, nu puteți pur și simplu să luați și să demolați un compartiment interior sau să extindeți o ușă.

Dacă se pot efectua reparații, asigurați-vă că specificați în contract cât de mult ar trebui redusă chiria. Dacă nu există instrucțiuni, este posibil să reparați totul singur, iar proprietarul va refuza pur și simplu să vă ramburseze cheltuielile.

Toate reparațiile curente și cheltuielile cu acesta sunt pe umerii chiriașului. El nu numai că menține ordinea în apartament, dar este și responsabil pentru siguranța proprietății.

Reparațiile majore trebuie efectuate de către locator, iar toate cheltuielile sunt suportate de acesta (dacă nu se specifică altfel în contract). Dacă proprietarul nu manifestă interes pentru reparații majore atunci când acestea sunt necesare, atunci chiriașul are dreptul de a:

• efectuează în mod independent reparațiile majore prevăzute de contract sau cauzate de o necesitate urgentă și își recuperează costul de la locator;
• cere o reducere corespunzătoare a chiriei;
• cere rezilierea contractului și despăgubiri pentru daune.

Când renovați sau cumpărați ceva nou pentru un apartament închiriat, din punct de vedere legal, faceți îmbunătățiri. Ele pot fi separabile sau inseparabile. De exemplu, dacă chiriașul a instalat un aparat de aer condiționat sau un încălzitor de apă pe cheltuiala sa (și proprietarul nu a redus chiria și nici nu le-a rambursat costul), el are dreptul să le ia cu el.

Îmbunătățirile inseparabile, cum ar fi imaginile de fundal noi, nu pot fi luate cu tine fără a strica aspectul apartamentului. Prin urmare, chiriașul poate cere rambursarea costului lor la expirarea contractului. Dar revendicarea va fi satisfăcută dacă în contract se precizează că proprietarul nu s-a opus acestei îmbunătățiri.

Starea proprietății

Proprietarul este obligat să pună la dispoziție chiriașului imobilul în stare bună. Asta înseamnă că dacă ceva te împiedică să folosești apartamentul, atunci proprietarul trebuie să elimine acest motiv pe cheltuiala lui. Chiar și cea pe care nici nu o bănuia la momentul închirierii apartamentului. De exemplu, te-ai instalat și ai fost surprins să descoperi că toate țevile putreziseră de mult și că era pur și simplu imposibil să te speli la duș. Proprietarul trebuie să elimine această deficiență cât mai curând posibil și în mod absolut gratuit. Dacă nu face acest lucru, puteți fie să eliminați singur cauza și să solicitați rambursarea costurilor, fie să reziliați contractul.

Atentie: proprietarul trebuie sa elimine pe cheltuiala sa doar acele neajunsuri de care nici el, nici tu nu le cunosteai.

Dacă, la inspectarea apartamentului, ați văzut că ceva nu funcționează acolo sau ați fost avertizat în prealabil despre acest lucru, atunci este dreptul dumneavoastră să fiți de acord cu o astfel de condiție sau să căutați o variantă mai bună.

Avocații mai recomandă ca, pe lângă contract, să întocmească un act de acceptare a unui apartament. Acesta prescrie starea mobilierului, instalațiilor sanitare, podelelor, ferestrelor și a tuturor celorlalte. Ulterior, acest lucru va ajuta la evitarea disputelor cu privire la calitatea reparațiilor și a mobilierului. Desigur, într-un apartament cu mobilier sovietic vechi și fără echipamente, acest lucru nu se poate face. Însă proprietarul, care închiriază locuințe cu mobilier și electrocasnice scumpe, este interesat să i se restituie toată proprietatea în stare corespunzătoare, așa că poate atașa chiar și fotografii ale proprietății și verificări care confirmă valoarea acesteia. Deprecierea naturală este, desigur, luată în considerare. Dar pentru un ecran TV spart, chiriașul va trebui să plătească.

Fiți atenți la așa ceva ca „răspundere solidară” dacă închiriați un apartament cu cineva într-un club. Daca contractul nu prevede o clauza de raspundere solidara, atunci cel care a incheiat contractul va purta toata raspunderea. Adică dacă vecinul tău neglijent rupe ceva și doar tu ești responsabil în contract, atunci tu ești cel care va trebui să plătești.

Chirie

Contractul defineste procedura, conditiile si termenii pentru efectuarea chiriei. Dacă nu există instrucțiuni speciale în acest sens, atunci acestea sunt considerate a fi similare cu cele aplicate de obicei la închirierea unei astfel de proprietăți: în cazul unui apartament, aceasta este o sumă fixă ​​de plată efectuată în fiecare lună.

Dacă proprietarul vă cere să plătiți imediat o taxă cu 2-3 luni în avans sau un avans, acest lucru trebuie specificat în contract.

Documentul ar trebui să indice, de asemenea, cât de des și în ce măsură proprietarul poate crește chiria. În practică, chiriile sunt de obicei fixate o dată pe an până la 10% din costul inițial. Dar toate acestea sunt la latitudinea părților.

Dacă o astfel de clauză nu este inclusă în contract, proprietarul are în continuare dreptul de a majora chiria, dar acest lucru se poate face nu mai mult de o dată pe an. Mai mult, acesta este obligat să notifice în prealabil în scris chiriașului despre acest lucru. Daca noile conditii nu ii convin, acesta se poate retrage din contract in mod unilateral.

De asemenea, chiriașul are dreptul de a cere o reducere a chiriei dacă, din cauza unor circumstanțe independente de voința sa, condițiile spațiului închiriat s-au deteriorat.

În plus

Discutați cu proprietarul despre toate detaliile. Cel mai probabil te vei întâlni des. El este îngrijorat de apartamentul lui, tu ești îngrijorat de calitatea vieții, așa că învață să negociezi și să notezi toate înțelegerile verbale în document.

Rareori, dar se întâmplă o situație neplăcută: uneori proprietarilor le place să intre fără avertisment, chiar și în absența chiriașilor și de câteva ori pe lună. Acesta este un motiv de reziliere a contractului cu rambursarea cheltuielilor de mutare ale chiriașului. Pentru a evita o astfel de situație, pur și simplu adăugați un rând în contract despre cât de des vă poate vizita proprietarul, dacă trebuie să vă avertizați în prealabil despre acest lucru și să subliniați interzicerea vizitelor spontane în absența dumneavoastră.

Aflați cum tratează proprietarul oaspeții, animalele și indicați acest lucru în contract.

Numai că sunt de acord și reparând toate detaliile care contează, ambele părți vor putea trăi fără conflicte și fără anxietate inutilă.

Rezilierea contractului prin instanță

Am spus deja că nu este ușor pentru un proprietar să se despartă de un chiriaș, tipul de contract joacă un rol important. Însă chiriașul are dreptul de a rezilia contractul în orice moment, dar cu o singură condiție: trebuie să notifice proprietarului dorința sa timp de trei luni în scris.

Dar, uneori, este imposibil să se înțeleagă la nivel uman, iar pentru una dintre părți există o singură cale de ieșire - să caute dreptate prin instanțe și să rezilieze contractul.

La cererea locatorului, contractul poate fi reziliat prematur de către instanță în cazurile în care locatarul:

• folosește proprietatea cu o încălcare materială a termenilor contractului sau cu încălcări repetate;
• degradează semnificativ proprietatea;
• nu plătește chiria la timp de mai mult de două ori la rând;
• nu efectuează reparații capitale ale imobilului în termenele specificate în contract, dacă în temeiul contractului reparațiile capitale sunt în sarcina chiriașului.

Proprietarul poate rezilia contractul prin instanță numai dacă a cerut în scris chiriașului să elimine încălcările.

La cererea chiriașului, contractul de închiriere poate fi reziliat prematur de către instanță în cazurile în care:

• locatorul nu pune la dispoziție bunul sau creează obstacole care împiedică utilizarea integrală a proprietății;
• imobilul prezintă defecte care nu au fost precizate de locator la încheierea contractului, nu au fost cunoscute locatarului în prealabil și nu au putut fi descoperite în timpul inspecției imobilului;
• locatorul nu efectuează reparații capitale ale imobilului în termenele stabilite contractual sau rezonabile;
• proprietate din cauza unor circumstanțe independente de voința chiriașului, într-o stare improprie pentru utilizare.

La încetarea contractului de închiriere, chiriașul este obligat să restituie locatorului imobilul în starea în care l-a primit, ținând cont de uzura normală sau în starea prevăzută de contract.

În concluzie, să ne oprim asupra a două puncte mai importante.

Dacă proprietarul donează sau vinde proprietatea închiriată, acest lucru nu încetează contractul de închiriere. Cu alte cuvinte, când o persoană vine și spune: „Mută-te, vând un apartament” - acest lucru este ilegal. Schimbarea dreptului de proprietate nu atrage rezilierea contractului de închiriere.

Dacă este necesar, puteți schimba chiriașul (chiriașul). Adică, dacă contractul este încheiat pentru soț, iar acesta, de exemplu, pleacă la Polul Nord într-o călătorie lungă de afaceri, atunci cu acordul său, puteți schimba chiriașul în soția sa. Totodata, contractul ramane acelasi, aceleasi conditii, perioada continua sa curga si nu se reseteaza. Dar acest lucru vă poate scuti de birocrație dacă apar probleme (de exemplu, dacă trebuie să reziliați contractul sau să colectați ceva prin instanță).

Ultima actualizare mai 2019

A avea mai multe spații de locuit nu este doar un lux, ci adesea o durere de cap. Proprietarii încearcă să închirieze spațiul de locuit „în plus”. Acesta este un profit suplimentar și un fel de îngrijire a apartamentului.

Să încercăm să ne dăm seama cum să închiriem corect un apartament, cum să evitați problemele cu chiriașii fără scrupule și cu biroul fiscal, cum să vă salvați proprietatea.

Cine se poate depune

Proprietarul are dreptul de a-și închiria apartamentul. Cine are un certificat de înregistrare a drepturilor de proprietate (un extras din registrul de stat) pe el. Rudele sau prietenii foarte apropiați nu pot încheia un contract de închiriere cu chiriașii la cererea proprietarului apartamentului. Această opțiune este posibilă numai dacă există o procură legalizată, care precizează dreptul mandatarului de a închiria locuința principalului său. În caz contrar, proprietarul poate în orice moment să se opună unei astfel de tranzacții.

Dacă proprietarul apartamentului îl folosește în baza unui contract de închiriere socială, adică de fapt aparține statului sau municipalității, atunci nu are dreptul de a-l închiria. În cazuri excepționale, acest lucru este posibil, dar pentru aceasta este necesar să obțineți permisiunea oficială scrisă de la autoritatea de stat / municipală (care este proprietarul, în cele mai multe cazuri este municipalitatea).

Dacă alți chiriași (ca membri ai familiei proprietarului) sunt înregistrați în locuința închiriată, pe lângă proprietar, atunci obțineți acordul lor scris pentru a încheia o tranzacție nu este necesar.

Dar există subtilități. Dacă un contract de închiriere a locuinței a fost deja încheiat și proprietarul sau chiriașul stabilește alte persoane pentru a locui în locuință, atunci este necesar acordul pentru o astfel de mutare din partea tuturor părților interesate (atât chiriașul, cât și toate persoanele înregistrate la chiriaș).

Același lucru este necesar dacă o parte a apartamentului este închiriată (de exemplu, o cameră într-un apartament comun, în care există o bucătărie comună, toaletă, baie pentru mai mulți proprietari). Astfel, se poate incheia un contract de inchiriere suplimentar pentru spatiu liber cu permisiunea primului chirias si a membrilor familiei acestuia.

Dacă un copil minor este de asemenea înregistrat într-o astfel de locuință, atunci va trebui să obțineți și permisiunea de a închiria un apartament de la autoritățile de tutelă.

În cazul în care mai multe persoane sunt proprietari privați ai apartamentului, atunci fiecare dintre coproprietari trebuie să participe la tranzacție din partea proprietarului. Sau exprimați-vă acordul scris pentru încheierea tranzacției și încredințați unuia dintre proprietari să se ocupe de executarea acesteia. Acest consimțământ și împuternicire sunt eliberate de un notar.

Dacă astfel de proceduri sunt neglijate, atunci un contract de închiriere de apartament (pe o perioadă mai mare de 1 an) nu poate fi înregistrat în Rosreestr.

În practică, apartamentele sunt adesea închiriate „în gri”, fără înregistrarea de stat a contractului în Rosreestr. Prin urmare, astfel de formalități nu sunt respectate. Dar trebuie să rețineți că, într-un proces cu un chiriaș (cu privire la orice problemă privind închirierea unui apartament), va fi imposibil să se facă referire la un astfel de acord ca dovadă, deoarece este nul fără înregistrare (dacă nu este încheiat pentru o perioadă mai mică de un an, atunci înregistrarea nu este necesară și forma scrisă a contractului este suficientă pentru deplina vigoare).

Când vine vorba de mutarea (inclusiv înregistrarea, încheierea unui contract suplimentar de închiriere socială) într-un apartament municipal, atunci este nevoie de acordul tuturor persoanelor înregistrate și, bineînțeles, al municipalității.

Cui să închiriez un apartament

O persoană care se confruntă cu închirierea unui apartament pentru prima dată va intra în panică chiar și la o întrebare atât de simplă precum unde să găsească chiriași. Vă putem recomanda patru opțiuni:

• Contactați o agenție imobiliară. Vi se vor oferi o mulțime de opțiuni, precum și unele garanții, dar va trebui să plătiți pentru astfel de servicii.
• Trimiteți un anunț pentru închirierea unui apartament într-un ziar, site-uri de internet sau într-o „linie târâtoare” la televizor. Sau găsiți un anunț pentru o persoană care dorește să închirieze o casă în aceeași media. Adevărat, există riscul de a întâlni un chiriaș fără scrupule. Fie nu va plăti apartamentul care i-a fost oferit, fie va strica (fura) proprietatea din el.
• Găsirea unui chiriaș prin prieteni, cunoștințe, rude este cea mai bună opțiune. Este puțin probabil ca un chiriaș patronat să riște să-i facă rău proprietarului. Iar în caz de dispute, poate fi întotdeauna găsit.
• Închiriez rudelor sau prietenilor. Cel mai probabil, un astfel de contract de închiriere va fi gratuit. Nu veți primi niciun beneficiu material. Dar îi puteți instrui în siguranță să plătească facturile de utilități pentru un apartament.

În general, trebuie să verificați periodic apartamentul închiriat. Comunicați cu chiriașii și controlați facturile la utilități pentru a evita problemele pe viitor.

Dacă apartamentul este închiriat unui străin, atunci contractul de închiriere nu poate garanta proprietarului securitatea completă a proprietății. Este necesar să se verifice viitorul chiriaș pentru respectarea legii. Pentru a face acest lucru, puteți contacta polițiștii pe care îi cunoașteți sau alți reprezentanți ai agențiilor de aplicare a legii pentru a verifica dacă angajatorul are antecedente penale, aducându-l la răspundere administrativă, restanțe de datorii sau credite etc. Puteți căuta informații despre o persoană pe Internet și din alte surse deschise.

Este, desigur, mai ieftin să închiriezi un apartament fără intermediari. Dar apoi toate grijile legate de locuință cad doar pe umerii tăi.

Cum să transferi un apartament

Despre aspectele juridice ale tranzacției vom vorbi mai târziu. Acum să ne referim la momentele domestice.

Apartamentul trebuie transferat direct chiriașului, vorbind despre toate caracteristicile și aspectele tehnice importante ale locuinței. În acest fel, pot fi evitate defecțiuni accidentale și alte daune.

Când transferați un apartament, ar trebui să înregistrați împreună citirile dispozitivelor de contorizare a energiei (apă, electricitate, gaz etc.), astfel încât pe viitor să nu înțelegeți cine a permis datoria la utilități.

Înainte de a preda cheile, trebuie fotografiată situația generală și detaliată din apartament. Acest lucru va disciplina chiriașul, deoarece va vedea atitudinea reverentă a proprietarului față de proprietatea sa. În plus, fotografiile pot servi drept dovezi în instanță dacă apare un conflict cu privire la o deteriorare semnificativă a stării apartamentului după livrarea acestuia.

Dacă aveți vecini prietenoși pe palier, ar fi bine să le prezentați noi chiriași. Și lăsați numărul de telefon al vecinului pentru situații de urgență. De asemenea, „educa” angajatorul.

Cum se legaliza un contract de închiriere

Chiar dacă decideți să închiriați un apartament celor mai buni prieteni sau rude îndepărtate, este mai bine să documentați această tranzacție. În acest caz întocmirea unui contract de închiriere(trebuie să se distingă de un contract de închiriere, care se încheie în principal între persoane juridice). Este ușor să-l aranjați. Există o mulțime de mostre și opțiuni pe Internet pentru diferite ocazii. Îl poți întocmi singur, cere ajutorul unui avocat sau la noi.

Documentul este semnat de ambele părți. Legalizarea nu este necesară, dar nu este interzisă. Opțional, încredințați pregătirea și certificarea tranzacției unui notar. Dar un astfel de document nu va avea o forță juridică mai mare decât un contract scris obișnuit încheiat de părți.

Pe lângă contractul de închiriere, este necesară întocmirea unui act de acceptare și transfer al apartamentului închiriat.

Actul descrie în detaliu starea tehnică a întregii locuințe: prezența reparațiilor, instalațiilor sanitare, precum și a mobilierului, a aparatelor de uz casnic și a altor articole de uz casnic în apartament. Este necesar nu numai să le enumerați, ci și să indicați în ce stare se află, unde se află, numele (modelul, marca, etc.), determinați costul estimat (cel puțin articolele cele mai scumpe). Acest lucru îl va ajuta pe proprietarul proprietății să evalueze starea proprietății în viitor și să recupereze daune de la chiriașii fără scrupule pentru daunele aduse acesteia. Actul este semnat și de ambele părți după inspectarea apartamentului. După aceea, cheile sunt predate chiriașului.

Cum se întocmește un contract de muncă

Dacă decideți să închiriați un apartament și să încheiați singur un contract, ar trebui să urmați regulile de bază pentru pregătirea acestuia. Lucrul principal, precizați clar principalele condiții - adresa apartamentului, termenul și valoarea chiriei, restul la cererea părților. Puteți realiza un document foarte detaliat pe mai multe pagini, în care să prevadă toate nuanțele. Și doar cel mai necesar, potrivi totul pe o singură foaie. Un contract bun ar trebui să includă următoarele elemente:

1. Data și locul întocmirii acesteia.
2. Date personale detaliate ale proprietarului și chiriașului: prenume, prenume, patronimic, data nașterii, locul de înregistrare și reședință, numărul și seria unui pașaport sau alt document de identificare.
3. Obiectul contractului: apartament inchiriat, proprietatea proprietarului. Și anume, adresa, filmările, starea tehnică, disponibilitatea mobilierului, instalațiile sanitare, evaluarea locuinței (încălzire, alimentare cu apă), conexiunea la rețea telefonică și internetul, televiziunea prin cablu. O descriere detaliată poate fi prevăzută atât în ​​contractul propriu-zis, cât și în actul de transfer atașat acestuia.
4. Link către un document care confirmă că proprietarul este proprietarul proprietății. Cu privire la absența sarcinilor de către terți (ipotecă, gaj, alt contract de închiriere, arestare etc.).
5. Costul chiriei lunare, inclusiv o indicație despre cine este responsabil pentru plata facturilor la utilități.
6. Forma de plata: numerar, prin virament postal sau prin card bancar (depozit), gratuit etc.
7. Condiții de plată: la un moment dat pe toată perioada de închiriere sau lunar (trimestrial) cu indicarea datei până la care trebuie efectuată plata.
8. Care dintre părți este obligată să efectueze reparații curente, majore sau urgente ale apartamentului.
9. Perioada pentru care imobilul este inchiriat.
10. Indicarea tuturor chiriașilor care se mută cu chiriașul (dacă contractul este pe termen lung).
11. Drepturile și obligațiile impuse chiriașului și proprietarului, cu care trebuie să fie de acord.
12. Motive și condiții pentru care contractul de muncă poate fi reziliat unilateral.

De asemenea, este de dorit să se prescrie condiții speciale în contract, așa-numitele „trucuri lumești”:

1. Cu privire la interzicerea angajatorului și a membrilor familiei acestuia (sau a acelor persoane care vor locui cu el) de a se înregistra la locul de reședință (într-un apartament închiriat). Deși legiuitorul nu permite înregistrarea fără permisiunea proprietarului, totuși, „meșteșugarii întreprinzători” reușesc să ocolească restricțiile. O astfel de condiție nu va permite trișarea în timpul înregistrării și, dacă înregistrarea ilegală a fost totuși permisă, atunci va fi ușor să o contestați în instanță (contractul în sine va fi o dovadă incontestabilă a acțiunilor ilegale ale angajatorului).
2. Distribuiți responsabilitățile de asigurare pentru accidente de apartament între proprietar și chiriaș. Este mai bine, desigur, să vă ocupați singur de această problemă, deoarece prin asigurarea apartamentului împotriva inundațiilor, incendiilor, răspunderii civile etc., proprietarul se scutește de riscurile pentru comportamentul neglijent al chiriașului. La urma urmei, dacă apare un astfel de caz, proprietarul va fi responsabil față de victime (vecini și alte persoane). Daunele pot fi recuperate de la vinovat (angajator) numai pe cale de recurs. Adică, mai întâi proprietarul despăgubește prejudiciul adus victimelor și abia apoi poate cere de la angajator despăgubiri materiale. Uneori, aceasta este o sarcină imposibilă (de exemplu, angajatorul nu are proprietăți, nu lucrează oficial sau nu plătește pensie alimentară etc.).
3. Cu privire la limitarea capacității de a subînchiria (subînchiria) un apartament altor persoane fără acordul scris al proprietarului. În caz contrar, apartamentul poate fi transformat într-o curte de oaspeți.

Pe posibilitatea periodică a proprietarului de a verifica starea apartamentului. Acestea sunt drepturile proprietarului, în prezența chiriașului, de a veni la apartament pentru inspecție pentru siguranța acestuia, starea sanitară adecvată etc. Dacă un astfel de articol nu este prevăzut, chiriașul pur și simplu nu poate lăsa proprietarul să intre. , pentru că acesta este dreptul lui.

Cât durează contractul

Perioada maxima pentru care puteti incheia un contract de munca este de 5 ani. Și chiar dacă documentul nu conține o referire la cât timp este închiriat apartamentul, acesta va fi limitat la timpul specificat.

Avocații cu experiență încă sfătuiesc să nu închiriezi un apartament pentru o închiriere pe termen lung. Este întotdeauna mai ușor să închei un alt contract pentru un nou termen decât să reziliezi unul existent. Mai ales când una dintre părți nu este de acord cu rezilierea.

Trebuie să înregistrez un contract de închiriere?

Contractul de închiriere a unui apartament (sau închiriere a unei locuințe) nu necesită înregistrarea obligatorie la autoritățile Rosreestr dacă este încheiat pe o perioadă de până la un an (de exemplu, pentru 11 luni sau șase luni).

Dacă se încheie pentru o perioadă mai lungă, atunci o astfel de tranzacție va trebui înregistrată. Dezavantajul este că acest lucru îl obligă pe proprietar să întocmească un pachet de documente și să plătească taxa de înregistrare de stat. În plus, informațiile despre închirierea locuințelor și încasarea profitului de către proprietar vor intra în sarcina organului fiscal. Dar, pe de altă parte, prin înregistrarea acestei tranzacții, primește garanții suplimentare. .

Cel mai avantajos este să închei un contract de închiriere de apartament cu drept de reînnoire și reînnoire în fiecare an.

Avantajele și caracteristicile închirierii unui apartament pe o perioadă care nu depășește 11 luni, despre care am vorbit deja

• contractul de munca nu poate fi inregistrat la Rosreestr. Deci nu este nevoie să pierdeți timp cu colectarea documentelor, să suportați costul plății taxei de stat. Iar la expirarea contractului se anulează înscrierea în registrul de stat privind grevarea (închirierea);
• angajatorul nu va putea conta pe prevederea unei întârzieri în eliminarea încălcărilor care atrage rezilierea contractului.

Practic, contractele pe termen scurt sunt folosite de proprietarii care se sustrage de la plata impozitelor pe veniturile din chirie. La urma urmei, inspectoratul fiscal nu știe despre un astfel de acord (acordul nu este înregistrat în Rosreestr și autoritățile fiscale nu primesc informații de acolo).

Înregistrarea contractului în registru în sine nu este o chestiune complicată.

1. Puteți solicita înregistrarea contractului în termen de 1 lună de la momentul încheierii acestuia (articolul 51 din Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”). În caz contrar, se așteaptă o amendă de 5.000 de ruble.
2. Solicitanții trebuie să fie două părți la acord (atât proprietarul, cât și chiriașul sau reprezentanții acestora în baza unei împuterniciri notariale).
3. Pachetul de documente este:
   • contract de închiriere cu acte de transfer al apartamentului de la proprietar la chiriaș în trei exemplare;
   • pașapoartele solicitanților (în scop de identificare);
   • primirea plății taxei de stat (2000 de ruble, 1000 de ruble pe fiecare parte);
   • copii ale documentelor privind dreptul de proprietate asupra apartamentului (acord de împământare, certificat de proprietate, pașaport cadastral). Deși aceste documente nu sunt obligatorii pentru livrare, însă furnizarea lor accelerează procesul de acceptare a cererilor și înregistrarea contractului;
   • consimțământul părților interesate (alți deținători de capital, creditor ipotecar etc.).
4. Înregistrarea se face în termen de 5 zile lucrătoare
5. Documentele sunt predate departamentului MFC.

Înregistrarea poate fi refuzată din următoarele motive

• apartamentul de inchiriat nu se afla in registrul cadastral;
• este în vigoare un contract de închiriere încheiat anterior pentru aceeași zonă;
• nu este furnizată o listă completă a documentelor necesare pentru înregistrare;
• contractul de muncă este în contradicție gravă cu cerințele legii.

Taxa de inchiriere a locuintei

Plata pentru închirierea unui apartament, precum și condițiile pentru efectuarea plăților de utilități, trebuie detaliate în contract.

Unii proprietari insistă asupra unui depozit la chirie. Adică, necesită plată pentru câteva luni deodată. Acest lucru garantează că chiriașii vor locui în apartament pe toată perioada pentru care au plătit. Pentru angajator, aceasta este increderea ca nu va ramane fara acoperis deasupra capului in timpul pentru care a platit deja.

Informațiile conform cărora pentru închirierea unui apartament este necesară un depozit pentru câteva luni pot fi indicate direct în contract sau convenite verbal de părți.

Este mai bine să fixați în scris în contract de închiriere condițiile de returnare (sau nerestituire) a depozitului. Asta in cazul in care chiriasul decide sa se mute mai devreme din apartament, in perioada pentru care a platit deja o taxa.

De exemplu, angajatorul a plătit un depozit pentru locuința în chirie timp de 6 luni, iar după 3 luni a decis să se mute. Această opțiune trebuie să fie prevăzută în contract și să indice dacă în acest caz proprietarul va trebui să returneze o parte din chirie.

Există o condiție privind depozitul de chirie pentru ultima lună. Schema este următoarea: în prima lună se face plata dublă. Și nu trebuie să plătiți nimic pentru ultima lună, deoarece plata depozitului este plata pentru ultima perioadă. Proprietarul apartamentului este asigurat cu acest depozit dacă oaspetele se mută în secret fără a plăti pentru ultima lună.

Despre chitanțe

Transferul oricăror bani pentru închirierea unui apartament, fie că este vorba de un depozit sau de o taxă lunară, este indicat să se înregistreze încasările. Puteți pregăti un singur formular, în care nu rămâne decât să introduceți suma și data plății și să semnați părțile. Deseori sunt chemați martori pentru a confirma faptul transferului. Datele lor sunt introduse în chitanță.

De asemenea, este de dorit să se efectueze o chitanță în 2 exemplare, astfel încât unul să rămână la chiriaș, iar al doilea la proprietar.

Dacă plata pentru închirierea locuinței se face într-o formă care nu este în numerar, atunci plătitorul trebuie să păstreze cecuri (chitanțele) cu privire la transferul de bani către proprietarul apartamentului.

Rezilierea unui acord

Motivele și condițiile pentru rezilierea contractului de muncă ar trebui să fie precizate în documentul însuși.

Chiriașul locuinței are dreptul de a o rezilia la cererea sa, sub rezerva a două condiții:

• toate persoanele care locuiesc cu el sunt de acord cu o astfel de decizie;
• proprietarul a fost avertizat cu cel mult trei luni înainte.

Chiriașul unui apartament poate permite rezilierea contractului în mod unilateral din următoarele motive:

• chiriașul nu plătește chiria timp de șase luni în cazul unui contract de închiriere pe termen lung sau pierde două plăți la rând dacă perioada de închiriere este mai mică de 1 an;
• deteriorarea sau distrugerea de către chiriași a locuințelor sau bunurilor aflate în acesta;
• folosirea apartamentului în alte scopuri decât destinația sa, de exemplu, pentru un birou, depozit etc.;
• încălcarea sistematică a ordinii, provocând tulburări vecinilor (infractorul a fost avertizat de proprietar, dar nu a eliminat încălcarea).

Contractul de muncă poate fi reziliat și prin instanță. Inițiatorul revendicării poate fi atât proprietarul, cât și chiriașul. Motivul este, de obicei, aducerea locuințelor într-o stare inutilizabilă sau a fost recunoscută de autoritățile relevante ca urgență.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu rezilierea contractului din inițiativa proprietarului, acesta are dreptul de a contesta acest fapt în instanță. În cazul în care contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă îndelungată, instanța poate acorda reclamantului o amânare pentru eliminarea încălcărilor și achitarea datoriei de plată până la un an.

Trebuie să plătesc impozit pe veniturile din chirie?

Chiar dacă apartamentul este închiriat pentru o perioadă scurtă, acest lucru nu îl scutește pe proprietarul care primește veniturile din această obligație fiscală.

Atunci când contractul de închiriere este pe o perioadă lungă de timp și este înregistrat la Rosreestr, atunci informațiile despre tranzacție sunt probabil să cadă la biroul fiscal.

Cu un contract pe termen scurt, este mai ușor să ascunzi faptul profitului din închiriere (din motive evidente). Dar legiuitorii nu sfătuiesc acest lucru. Cei care vor fi prinși vor fi obligați să plătească nu numai impozit pe venit pe toată perioada, ci și o amendă și penalități în valoare de 20 până la 40 la sută din suma impozitului neachitat etc.

Când datoria fiscală se ridică la o sumă mare (mai mult de 900 de mii de ruble), făptuitorul poate fi pedepsit penal. Până la închisoare.

Contractul încheiat de închiriere a unui imobil rezidențial este un motiv pentru ca organele fiscale să încaseze impozit pe suma pentru închirierea unui apartament. Orice nedoritor poate raporta acest lucru, precum și Rosreestr la cererea taxei.

Proprietarul este obligat prin lege să de la 1 ianuarie până la 30 aprilie depune inclusiv la inspecția de la locul de reședință o declarație a veniturilor sale pentru anul trecut. Indică suma profitului primit, inclusiv din închirierea unui apartament.

Contribuabilului nu i se va trimite chitanță cu privire la valoarea impozitului. Trebuie să plătiți singur impozitul pe venitul personal calculat în cota de 13 la sută din suma profitului primit din inchirierea unui apartament pe un an. Dacă declarația nu este depusă, atunci este prevăzută o penalitate pentru aceasta în valoare de 30% din valoarea bazei de impozitare, dar nu mai puțin de 1000 de ruble.

Plata trebuie efectuată până pe 15 iulieîn care s-a făcut declarația. Neplata sau întârzierea va duce la amenzi și penalități.

Proprietarul poate fi scutit de plata impozitului doar dacă nu a primit chirie de la chiriaș de mult timp și poate dovedi acest fapt.

Muncă independentă și închiriere apartament

Statutul de cetăţean independent îți permite să rezolvi unele probleme în problema angajării.

În primul rând, impozitare simplificată . Acesta este un experiment fiscal. la Moscova, regiunea Moscova, Tatarstan și regiunea Kaluga. Cetăţenii acestor regiuni pot plăti 4% din venit prin înregistrarea prin serviciul My Tax. Raportarea este generată de același serviciu de internet „Taxa mea”. Suma se plătește lunar. Nu sunt necesare declarații. Suma veniturilor pe an nu trebuie să depășească 2,4 milioane de ruble. Începutul experimentului a arătat că ideea nu a avut succes. În acest fel, plata pentru venit este convenabilă și economică. Alte regiuni ale Rusiei și-au exprimat deja dorința de a se alătura experimentului.

În al doilea rând, nu este nevoie să vă înregistrați ca antreprenor individual . Înregistrându-se ca liber profesionist, un cetățean va plăti un impozit special pe venitul profesional. Aceste obligații sunt suficiente pentru stat și nu este nevoie să vă legați strict de calea antreprenorială. Desigur, când vine vorba de închirierea locuinței dvs., care are 1-2 obiecte. Daca va fi un numar mare de obiecte si obiectele altora vor fi oferite si spre inchiriere (de exemplu, spre inchiriere sau imobile aflate in administrare). Aceasta este o activitate comercială pură. Nu te poți descurca fără un certificat IP.

Pentru persoanele care desfășoară activități independente, concediile fiscale sunt prevăzute până la 31 decembrie 2019 (clauza 70, articolul 217 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Trebuie doar să depuneți o notificare la IFTS teritorial și să indicați tipul de activitate preferențială. Din păcate, închirierea unei locuințe nu este inclusă în tipul de activitate al independenților, care scutește de plata impozitelor. La nivel regional, autoritățile, la discreția lor, pot stabili tipurile de ocupații care se încadrează în statutul preferențial. Dar până în prezent, nicio regiune nu a inclus locuințe închiriate în această listă.

Alte tipuri de răspundere

Există cazuri când cetățenii închiriază mai multe apartamente care le aparțin deodată. O astfel de activitate este recunoscută ca antreprenorială. Prin urmare, înainte de a închiria apartamente, este necesar obține statutul de antreprenor individual.În caz contrar, răspunderea intră sub incidența legislației administrative (articolul 14.1 din Codul de infracțiuni administrative al Federației Ruse) sau penală (articolul 171 din Codul penal al Federației Ruse) (în funcție de valoarea veniturilor primite) pentru activitățile de afaceri ilegale.

Pentru a clarifica, dacă vorbim de un singur apartament, în practică se consideră că această activitate nu se aplică comercial. Aceasta este una dintre activitățile cetățenilor care desfășoară activități independente.

Dacă aveți întrebări despre subiectul articolului, nu ezitați să le întrebați în comentarii. Vă vom răspunde cu siguranță la toate întrebările în câteva zile. Cu toate acestea, citiți cu atenție toate întrebările și răspunsurile la articol, dacă o întrebare similară are un răspuns detaliat, atunci întrebarea dvs. nu va fi publicată.

104 comentarii

BANCUL DESCHIS DE SARCINI UTILIZAȚI BLOC „LEGE” 311 SARCINI Particularități ale jurisdicției administrative 11 O infracțiune administrativă este 1) întreruperea unei lecții de fizică 2) absenteismul la un test de matematică 3) un apel fals despre o bombă pusă într-o școală 4) consumul de alcool într-o grădină publică 23 Pedeapsa administrativă va urma pentru 1) primirea dovedită a unei mite de către un funcționar 2) încălcarea regulilor de circulație 3) furtul unei haine scumpe din piele de oaie într-un vestiar al școlii 4) vizita la medic în timpul orelor de școală bagaje în public transport 3) provocarea neintenționată de vătămare corporală gravă 4) deturnarea unei aeronave din Federația Rusă 46 Găsiți exemple de infracțiuni administrative în lista de mai jos. Notează numerele sub care sunt indicate. 1) Cetăţeanul M. a ruinat un furnicar. 2) Adolescentul de cincisprezece ani R. a furat un pachet de gumă dintr-un supermarket. 3) Nereușind să ajungă la o înțelegere cu privire la plata pensiei alimentare, cetățeanul S. și cetățeanul L. s-au adresat instanței. 4) Cetăţeanul Yu. a reziliat contractul de închiriere a apartamentului. 5) Sărbătorind victoria echipei de fotbal, tineri de paisprezece ani au pătruns în supermarket, au spart geamurile și au scos o cantitate mare de alcool. 6) Un cetățean care știa despre actul terorist iminent nu l-a raportat agențiilor de aplicare a legii. 58 Infracțiunile administrative care dăunează mediului includ 1) înfundarea pădurii cu deșeuri menajere 2) vânzarea ilegală a pădurii în străinătate 3) deteriorarea unui monument de arhitectură 4) consumul de alcool în transport 616 Mersul acasă după un picnic, tinerii nu au stins focul . A izbucnit un incendiu care a distrus câteva hectare de pădure. Ce lege stabilește răspunderea pentru această infracțiune? 1) administrativ 2) civil 3) penal 4) de stat 719 O infracțiune administrativă este 1) neprezentarea unei echipe de construcții 2) greva controlorilor de trafic aerian 3) consumul de alcool în clădirea institutului 4) luarea de ostatici în clădirea teatrului 823 Încălcarea regulilor de securitate la incendiu în păduri se aplică infracțiunilor 1) civile 2) administrative 3) financiare 4) disciplinare 926 Care dintre următoarele situații este un exemplu de raport juridic administrativ? 1) Cetăţeanul M. a călătorit într-un autobuz suburban fără bilet. 2) Cetăţeanul K. a descoperit o comoară în grădina sa. 3) Cetăţeanul L. a părăsit serviciul de bună voie. 4) Cetățeanul A. și-a închiriat apartamentul. 1028 Citiți textul de mai jos unde lipsesc un număr de cuvinte. Alegeți din lista propusă de cuvinte pe care doriți să le introduceți în locul golurilor. "Administrativ ... (1) este una dintre cele mai complexe ramuri ale legislației ruse. Acest lucru se datorează lărgimii și profunzimii relațiilor care sunt reglementate de aceasta ... (2). Dreptul administrativ prevede juridice ... (3). ) drepturi și libertăți ca persoane fizice și juridice. Este necesar atât din acțiuni, cât și din ... (4) organe administrative. Puterea administrativă publică este exercitată de autoritățile executive și organele municipale. În subiectul dreptului administrativ rus, trei grupuri de public ... (5), care decurg din implementarea activitatilor de reglementare, protectoare ale administratiei si procedurilor administrative.Toate activitatile administratiei publice au ca scop punerea in aplicare a legilor, internationale ... (6) si a actelor de dreptate.” Cuvintele din listă sunt date la caz nominativ. Fiecare cuvânt (expresie) poate fi folosit o singură dată. Alegeți secvențial un cuvânt după altul, completând mental fiecare gol. Rețineți că există mai multe cuvinte în listă decât aveți nevoie pentru a completa golurile. 1) lege 2) normă 3) lege 4) contract 5) proceduri judiciare 6) omisiune 7) relații 8) infracțiune 9) apărare 11-1431 Răspunderea administrativă este stabilită de Codul sau de legile subiecților Federației Ruse privind infracțiunile administrative ... Articolul 2.2 le-a permis în mod conștient sau le-a tratat cu indiferență. (2) O infracțiune administrativă este recunoscută ca fiind săvârșită din neglijență dacă cel care a săvârșit-o a prevăzut posibilitatea producerii unor consecințe vătămătoare ale acțiunii sale (inacțiunea), dar fără temeiuri suficiente, prezumțios contat pe prevenirea acestor consecințe sau nu a prevăzut posibilitatea unor astfel de consecințe, deși ar fi trebuit să le prevadă. Articolul 2.3 1. Persoana care a împlinit vârsta de șaisprezece ani la momentul săvârșirii infracțiunii administrative este supusă răspunderii administrative. 2. Având în vedere circumstanțele specifice cauzei și datele despre o persoană care a săvârșit o abatere administrativă la vârsta de șaisprezece până la optsprezece ani, comisia pentru problemele minorilor și apărarea drepturilor acestora poate elibera persoana respectivă de răspunderea administrativă. prin aplicarea lui o măsură de influență prevăzută de legislația federală privind protecția drepturilor minorilor. Articolul 2.7 Nu constituie infracțiune administrativă ca o persoană să prejudicieze interesele protejate de drept în stare de urgență, adică să elimine un pericol care amenință în mod direct persoana și drepturile acestei persoane sau ale altor persoane, precum și interese ocrotite legal ale societății sau ale statului, dacă acest pericol nu a putut fi înlăturat prin alte mijloace și dacă prejudiciul cauzat este mai puțin semnificativ decât prejudiciul prevenit. Articolul 2.8 O persoană care în momentul săvârșirii acțiunilor ilegale (inacțiune) se afla într-o stare de nebunie, adică nu putea să-și dea seama de natura reală și incorectitudinea acțiunilor sale (inacțiune) sau să le gestioneze din cauza unei tulburări mintale cronice, temporare tulburare mintală, demență, nu este supusă răspunderii administrative sau alte boli mintale. Articolul 2.9 În cazul în care infracțiunea administrativă săvârșită este nesemnificativă, judecătorul, organul, funcționarul abilitat să hotărască cazul unei abateri administrative poate elibera de răspundere administrativă persoana care a săvârșit abaterea administrativă și se limitează la o observație orală. Extras din Codul contravențiilor administrative al Federației Ruse (CAO) Care sunt cele trei semne ale unei infracțiuni administrative. Pe baza cunoștințelor științelor sociale, numiți cele trei semne principale ale răspunderii juridice și explicați modul în care aceste semne sunt specificate în Codul contravențiilor administrative. Codul contravențiilor administrative prevede circumstanțe în care o persoană care a săvârșit o acțiune ilegală (inacțiune) nu este supusă răspunderii administrative sau poate fi scutită de aceasta. Numiți trei astfel de circumstanțe. Care sunt cele două forme de vinovăție stabilite de Cod? Ilustrați fiecare formular cu un exemplu.

Un contract de închiriere de apartament bine întocmit, sau mai degrabă, un contract de închiriere rezidențială, vă permite să vorbiți și să rezolvați imediat multe probleme, să vă economisiți nervi și timp, iar în viitor - să evitați posibilitatea fraudei atât din partea chiriașului. si proprietarul apartamentului.

Materiale conexe:

Competent compilat contract de leasing apartamente, sau mai bine zis contract de închiriere rezidenţială, vă permite să vorbiți imediat și să rezolvați multe probleme, să vă economisiți nervii și timpul, iar în viitor - să evitați posibilitatea fraudei atât din partea chiriașului, cât și a proprietarului apartamentului.

Ați parcurs un drum lung de la căutarea unui apartament închiriat sau selectarea chiriașilor până la semnarea unui contract de închiriere, ați petrecut mult timp, ați depus mult efort. Asa ca toate acestea sa nu fie irosite!

O nuanță importantă a întocmirii unui contract este numele acestuia. În conformitate cu legea (), o persoană trebuie să încheie un contract de închiriere cu proprietarul apartamentului și o persoană juridică - un contract de închiriere. Prin urmare, o persoană fizică nu poate închiria un apartament, iar o persoană juridică nu poate fi chiriaș. Ca un fleac? Si nu…. Instanța poate declara un astfel de contract de muncă nul.

Intocmirea contractului

Insistați asupra întocmirii și semnării unui contract (poate fi editat), care va indica toate punctele importante și problemele litigioase legate de închirierea unui apartament sau a unei camere.

Următoarele elemente trebuie incluse în contractul de închiriere:

• data contractului și durata acestuia;
• detaliile pașaportului tuturor persoanelor implicate în tranzacție, precum și numărul documentului care stabilește dreptul de proprietate al proprietarului (acord de donație, certificat de proprietate, acord de transfer de apartament (privatizare) etc.);
• in cazul in care apartamentul este in proprietate comuna trebuie indicati toti proprietarii;
• proprietarul apartamentului trebuie să confirme că locuința nu este în arest, nu este un gaj sau obiect al unui litigiu;
• indicați obiectul contractului - toate datele din spațiile închiriate, incl. adresa;
• termenii și procedura de decontare;
• suma chiriei legată de orice monedă;
• o listă cu toți cei care vor locui într-un apartament închiriat.

De asemenea, scrieți în contract: cine și cum plătește utilitățile, telefon (dacă există unul în apartament), Internet, posibilitatea sau imposibilitatea modificării chiriei pe durata contractului, regularitatea vizitelor proprietarului în apartament. și că trebuie să avertizeze despre asta în prealabil. Dacă există un depozit, vă rugăm să indicați suma. Puteti indica citirile contorului electric si apometrelor in momentul semnarii contractului de munca. Includeți în contractul de închiriere o clauză privind starea apartamentului și reparațiile, dacă există. În conformitate cu legea (Codul civil al Federației Ruse, articolul 681), reparația curentă a unui apartament este responsabilitatea chiriașului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel. Dar reparațiile majore sunt în sarcina proprietarului apartamentului.

"Lucruri mărunte"

• în cazul în care contractul de închiriere nu conține date despre imobilul care urmează a fi transferat chiriașului, un astfel de contract se consideră neîncheiat;
• nu disprețuiți inventarul și descrierea mobilierului, acest lucru vă va proteja de disputele cu privire la prezența unui scaun antic și cererile de plată pentru ceea ce a fost deja spart;
• un contract de închiriere rezidențială este încheiat pentru o perioadă de cel mult cinci ani, iar dacă perioada nu este definită, acordul este considerat încheiat pentru cinci ani (Codul civil al Federației Ruse, articolul 683);
• semnează contractul de închiriere pe fiecare pagină;
• în paragraful care descrie drepturile chiriașului și proprietarului, scrieți că proprietarul se obligă să ofere chiriașului utilizarea nestingherită și non-stop a spațiului de locuit, chiar dacă acest lucru pare prea evident;
• în paragraful care descrie drepturile proprietarului, introduceți obligația acestuia de a soluționa eventualele pretenții de la alți coproprietari ai apartamentului (sau persoane înregistrate în acesta) și de a proteja chiriașii de acestea;
• modificarea unilaterală a sumei chiriei pentru un apartament nu este permisă, cu excepția cazurilor prevăzute de lege sau de un acord (Codul civil al Federației Ruse, art. 682);
• la expirarea termenului contractului, chiriașul locuinței are dreptul de preempțiune de a încheia un contract de închiriere a spațiilor rezidențiale pentru un nou termen (Codul civil al Federației Ruse, articolul 684);
• dacă s-a întâmplat ceva cu broasca și este imposibil să deschizi ușa, o vor deschide în lipsa proprietarilor doar dacă ai contractul de închiriere în mâini;
• în cazul decesului chiriașului sau al plecării acestuia din locuință, contractul de închiriere continuă să fie valabil în aceleași condiții, în timp ce noul chiriaș devine unul dintre cei care au locuit permanent cu chiriașul anterior.

Contract de subînchiriere (subînchiriere)

Subînchiriere (subînchiriere) - închirierea unui apartament sau a unei camere nu direct de la proprietarul locuinței, ci de la chiriașul care a închiriat această locuință. În principiu, contractul ar trebui să conțină totul la fel ca și contractul de muncă, cu excepția:

• un contract de închiriere nu poate fi încheiat pe o perioadă mai mare decât contractul de închiriere, iar rezilierea anticipată a contractului de închiriere reziliază simultan contractul de subînchiriere al locuinței;
• la încheierea unui contract de subînchiriere, chiriașul nu are dreptul de preempțiune la prelungirea acestuia.

Semnarea contractului de munca si intrarea lui in vigoare

Daca apartamentul este inchiriat cu ajutorul unei agentii, un reprezentant al acesteia din urma trebuie sa se afle in apropiere in momentul semnarii contractului de inchiriere. În cazul unei percheziții independente, nici nu va fi de prisos să aveți un martor.

Toți proprietarii și înregistrați în apartament cu vârsta peste 14 ani trebuie să dea acordul scris pentru închirierea apartamentului. Ei fie trebuie să semneze un contract de închiriere, fie un acord notarial trebuie atașat la contract.

Contractul de închiriere intră în vigoare după ce este semnat de ambele părți - proprietar și chiriaș. nu este necesar, sunt suficiente semnăturile ambelor părți. Trebuie să vizitați un notar numai dacă una dintre părți este persoană juridică.

Acordul trebuie semnat în dublu exemplar. Unul este luat de chiriaș, celălalt de proprietarul apartamentului.

Prelungirea contractului de munca

Cu trei luni înainte de expirarea contractului de închiriere, proprietarul trebuie să ofere chiriașului să încheie următorul contract de închiriere în aceleași condiții sau în alte condiții, „sau să avertizeze chiriașul cu privire la refuzul reînnoirii contractului în legătură cu decizia de a nu închiria spații de cel puțin un an (Codul civil al Federației Ruse 684) Dacă proprietarul nu și-a îndeplinit această obligație, iar chiriașul nu a refuzat prelungirea contractului, contractul se consideră prelungit în aceleași condiții și pentru aceeași perioadă.

Incetarea contractului de munca

În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse (articolul 687), un contract de închiriere poate fi reziliat de către chiriaș în mod liber. Este suficientă o notificare scrisă de trei luni din partea proprietarului.

Rezilierea contractului de închiriere poate interveni în instanță la cererea proprietarului în următoarele cazuri:

• neplata chiriei pentru un apartament pe șase luni, cu excepția cazului în care prin contract se stabilește o altă perioadă;
• în cazul închirierii pe termen scurt a unui apartament în cazul neefectuării unei plăți de mai mult de două ori după expirarea perioadei stabilite prin contract;
• dacă chiriașul apartamentului sau alți cetățeni pentru acțiunile cărora este responsabil încalcă în mod sistematic drepturile și interesele vecinilor;
• distrugerea sau deteriorarea locuinței sau de către alți cetățeni pentru faptele cărora răspunde.

Contractul de închiriere poate fi reziliat în instanță la cererea oricăreia dintre părțile la contract:

• în cazul în care apartamentul încetează să mai fie adecvat pentru rezidență permanentă, precum și în cazul stării sale de urgență;
• în alte cazuri prevăzute.

După încetarea contractului de închiriere, chiriașii sunt supuși evacuarii din apartament.

P.S. Citiți contractul cu atenție și atent înainte de a-l semna.