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क्षेत्र के विकास और, मुख्य रूप से, निर्माण से विकसित भूमि की इंजीनियरिंग और भूवैज्ञानिक स्थितियों में महत्वपूर्ण परिवर्तन होता है। सबसे पहले, इंजीनियरिंग-भूवैज्ञानिक गुण और मिट्टी की स्थिति बदल जाती है। लेकिन मिट्टी की परत में भविष्य के परिवर्तनों की भविष्यवाणी करने में कठिनाई के कारण पश्चिमी साइबेरिया में डिजाइनरों द्वारा इस तथ्य को अभी भी व्यावहारिक रूप से ध्यान में नहीं रखा गया है। पृथ्वी की पपड़ी और प्राकृतिक परिस्थितियों पर एक तीव्र प्रभाव अक्सर व्यक्तिगत प्राकृतिक घटकों के बीच असंतुलन और विभिन्न इंजीनियरिंग-भूवैज्ञानिक प्रक्रियाओं और घटनाओं के उद्भव की ओर जाता है। हालांकि, सभी नियोजित गतिविधियां संभावित इंजीनियरिंग-भूवैज्ञानिक प्रक्रियाओं के पूर्वानुमान और प्राकृतिक परिस्थितियों में अवांछनीय परिवर्तनों के साथ नहीं होती हैं।

क्षेत्र के किसी भी विकास से इसकी प्राथमिक प्राकृतिक परिस्थितियों में परिवर्तन होता है। यह हमेशा होता है, लेकिन यह विकसित किए जा रहे क्षेत्र की प्रकृति और निर्माण की जा रही संरचनाओं की विशेषताओं पर निर्भर करता है। पर्माफ्रॉस्ट वितरण क्षेत्र में, प्राकृतिक पर्यावरण की मामूली गड़बड़ी भी सतह पर गर्मी विनिमय की स्थितियों में मूलभूत परिवर्तन और चट्टानों के एक नए तापमान शासन की स्थापना के साथ-साथ विगलन-ठंड प्रक्रियाओं की स्थापना का कारण बनती है। ट्रांसबाइकलिया के विकास के संबंध में चट्टानों के तापमान शासन के विश्लेषण ने निर्माण के प्रकार पर परिवर्तन की प्रकृति की निर्भरता को प्रकट करना संभव बना दिया, जो बदले में, विशेष पूर्वानुमान गणना के लिए एक उद्देश्य मानदंड के रूप में काम कर सकता है।

सामूहिक उद्यान के क्षेत्र का विकास उसके संगठन और विकास के लिए जिला कार्यकारिणी समिति, पहाड़ों द्वारा परियोजना की मंजूरी के बाद ही शुरू किया जा सकता है। पीपुल्स डिपो की परिषद, जिसके क्षेत्र में बागवानी साझेदारी है।

सामूहिक उद्यान के क्षेत्र का विकास जिले की कार्यकारी समिति, नगर परिषद की पीपुल्स डिपो की स्वीकृति के बाद ही शुरू किया जा सकता है, जिसके क्षेत्र में बागवानी संघ स्थित है, इसके संगठन और विकास के लिए परियोजना।

विकिरण संतुलन पर क्षेत्र के विकास का प्रभाव कुल विकिरण की तीव्रता में कमी, लघु-तरंग विकिरण के अवशोषण में वृद्धि और पृथ्वी के प्रभावी विकिरण में कमी में व्यक्त किया जाता है। इसका कारण औद्योगिक उद्यमों और शहरों के क्षेत्रों में वातावरण का औद्योगिक प्रदूषण है, साथ ही बिल्डिंग लाइन में अंतर्निहित सतह के गुणों में बदलाव है। विकिरण संतुलन के घटकों में सबसे बड़ा परिवर्तन निर्मित क्षेत्र में धुएं के कंबल की उपस्थिति में होता है।

उद्यमों के क्षेत्र के विकास के तहत एक या दो दिशाओं में इसके विस्तार को समझें। क्वार्टर मुख्य सड़कों और फ्लाईओवर के समानांतर आसन्न खंडों के भीतर विकास क्षेत्र का एक तत्व है। उद्यम के पूरे क्षेत्र को समान राजमार्गों द्वारा एक वर्ग या बढ़े हुए क्वार्टरों के आयताकार ग्रिड में विभाजित किया गया है, जिसमें उनमें समर्पित कार्यात्मक क्षेत्र रखे गए हैं।

उद्यमों के क्षेत्र के विकास के तहत एक या दो दिशाओं में इसके विस्तार को समझें। क्वार्टर मुख्य सड़कों और फ्लाईओवर के समानांतर आसन्न खंडों के भीतर विकास क्षेत्र का एक तत्व है। उद्यम के पूरे क्षेत्र को समान राजमार्गों द्वारा बढ़े हुए क्वार्टरों के एक वर्ग या आयताकार ग्रिड में विभाजित किया गया है, जिसमें उनमें समर्पित कार्यात्मक क्षेत्र रखे गए हैं।

उद्यमों के क्षेत्र के विकास को अलग-अलग ब्लॉकों के निर्माण से एक या दो दिशाओं में इसके विस्तार के रूप में समझा जाता है। क्वार्टर मुख्य सड़कों और फ्लाईओवर के समानांतर आसन्न खंडों के भीतर विकास क्षेत्र का एक तत्व है। उद्यम के पूरे क्षेत्र को ऐसे राजमार्गों द्वारा एक वर्ग या आयताकार ग्रिड में बड़े क्वार्टरों में विभाजित किया गया है, जिसमें उनमें एकीकृत कार्यात्मक क्षेत्र स्थापित किए गए हैं।

भूजल स्तर के करीब होने के साथ नदी घाटियों के क्षेत्रों में स्थित क्षेत्रों के विकास के दौरान, अक्सर आइसिंग बनते हैं। उनके गठन को वनस्पति या मॉस-पीट परत को हटाने में मदद मिलती है, जिससे मिट्टी की गहरी सर्दी ठंड लगती है और एक पर्माफ्रॉस्ट बाधा का गठन होता है जो जलोढ़ जमा के भूजल के मुक्त आंदोलन को रोकता है।

पीयू या पीसी उद्यमों के क्षेत्रों को विकसित करते समय, एक निश्चित क्षमता के पूर्ण उत्पादन चक्र को मिलाकर, 2-4 तिमाहियों के भीतर ब्लॉकों की एक प्रणाली विकसित की जानी चाहिए।

कुछ मामलों में, पार्कों और उद्यानों के लिए आवंटित क्षेत्र पूर्व कृषि भूमि, पीट बोग्स, दलदली क्षेत्रों, झाड़ियों के साथ अटे पड़े बंजर भूमि, अपमानजनक वन स्टैंड की बंजर भूमि हैं। ग्राउंड कवर और स्थानीय मिट्टी*** (मिट्टी (मिट्टी) - 1) पृथ्वी की पपड़ी के अपक्षय क्षेत्र में होने वाली किसी भी चट्टान का सामान्यीकृत नाम और इंजीनियरिंग और निर्माण की दृष्टि से माना जाता है; 2) मानवजनित मूल के खनिज और कार्बनिक पदार्थों से युक्त एक सब्सट्रेट) खरपतवार, छोटे मलबे, कांच और पत्थरों के समावेश के साथ फोर्ब्स की विशेषता है। वस्तुओं के प्रारंभिक विकास के दौरान, निम्नलिखित प्रकार के प्रदेशों का सामना करना पड़ता है:

मौजूदा सोडी-पॉडज़ोलिक मिट्टी वाले क्षेत्र, मध्य रूस के लिए विशिष्ट, छोटी मोटाई (15 सेमी तक), कम ह्यूमस सामग्री (3% तक) के ह्यूमस क्षितिज के साथ;
वे क्षेत्र जो कृषि उपयोग से बाहर हो गए हैं, विकास के लिए आवंटित, खराब, असंरचित मिट्टी सहित;
ऐसे क्षेत्र जिनमें मिट्टी (सशर्त: मिट्टी या शहरी क्षेत्र), अत्यधिक सघन और जहरीले पदार्थों (कालिख, तेल उत्पादों, भारी धातुओं) से दूषित होते हैं, जिन्हें ऊपरी दूषित परत को हटाकर और इसे हटाकर उनकी सफाई की आवश्यकता होती है;
विभिन्न प्रकृति के अपशिष्ट, कार्बनिक पदार्थ युक्त घरेलू कचरे के ढेर;
पीटलैंड, दलदली मिट्टी जिसमें उच्च स्तर की अम्लता होती है;
तकनीकी मिट्टी के साथ अपशिष्ट खदानों के डंप।

इन क्षेत्रों में, प्रारंभिक इंजीनियरिंग कार्य किया जा रहा है, जिसमें क्षेत्र की जल निकासी (यदि आवश्यक हो), राहत का प्राथमिक संगठन, छिद्रों और गड्ढों को भरना, जलाशयों के किनारों को मजबूत करना, ढलान (यदि आवश्यक हो), झाड़ियों को हटाना, सूखे पेड़, जहरीले पदार्थों को हटाना और अपशिष्ट रासायनिक उत्पादन आदि।

इंजीनियरिंग और सामान्य प्रारंभिक कार्य के चक्र के अंत में, प्रदेशों के आगे विकास, उनकी खेती, अंतर्निहित मिट्टी की स्थिति और यांत्रिक संरचना, भूजल के स्तर आदि के आधार पर कार्य करना आवश्यक है।

प्राकृतिक सोड-पॉडज़ोलिक मिट्टी वाले क्षेत्र जुताई और जैविक और खनिज योजकों की शुरूआत की आवश्यकता होती है। एडिटिव्स की आवेदन दरें विशिष्ट स्थितियों द्वारा निर्धारित की जाती हैं। प्रभावी योजक में से एक चूना है। लिमिंग संरचना में सुधार करता है, मौजूदा मिट्टी में पोषक तत्वों की एक आत्मसात अवस्था में अपघटन और रूपांतरण को तेज करता है, एक ढेलेदार मिट्टी की संरचना के उनके एकत्रीकरण, गठन और संरक्षण को बढ़ावा देता है। चूने की सहायता से मिट्टी की अतिरिक्त अम्लता को निष्प्रभावी कर दिया जाता है। मिट्टी की खेती के अनुभव से पता चलता है कि मिट्टी के घोल की प्रतिक्रिया के दौरान pH< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

हल्की यांत्रिक संरचना की रेतीली मिट्टी वाले क्षेत्र थोड़ा उपजाऊ, नमी बरकरार न रखें। इस तरह की मिट्टी को विकसित करते समय, दोमट, बारीक कुचल मिट्टी, अच्छी तरह से विघटित पीट या पीट खाद पेश की जाती है।

पास दलदल झाड़ियों को साफ करने, उखाड़ने, निरंतर जल निकासी और जल निकासी बिछाने, समतल करने और बाद में 20 ... 30 सेमी की गहराई तक जुताई, अम्लता, जैविक और खनिज उर्वरकों को खत्म करने के लिए लंबे समय तक विकास की आवश्यकता होती है।

भारी क्षारीय मिट्टी वाले प्रदेश एक लंबी सीखने की अवस्था की भी आवश्यकता होती है। मिट्टी में सोडियम यौगिक होते हैं, इसलिए वे सबसे पहले जिप्सम के अधीन होते हैं। जिप्सम कैल्शियम उनसे सोडियम को विस्थापित करता है। परिणामस्वरूप सोडियम सल्फेट मिट्टी को कृत्रिम रूप से पानी से धोने के साथ-साथ बारिश या बर्फ पिघलने के दौरान आसानी से हटा दिया जाता है। जिप्सम को गहरी (50 सेमी तक) जुताई (2.5 टन प्रति 1 हेक्टेयर) के साथ लगाया जाता है, जिसके बाद अमोनियम फॉस्फेट जैसे कार्बनिक उर्वरक जोड़े जाते हैं, जो क्षार से संतृप्त मिट्टी में सुधार करते हैं।

पूर्व कृषि उपयोग के क्षेत्रों का विकास. सबसे पहले, क्षेत्र को मलबे से साफ किया जाता है, समतल किया जाता है, और मातम हटा दिया जाता है। फिर ऊपरी मिट्टी के आवरण की खेती की जाती है, जिसमें परत को इसकी घटना की गहराई (25 ... 30 सेमी) तक ढीला करना और प्रारंभिक मिट्टी के विश्लेषण के लिए सिफारिशों के अनुसार एडिटिव्स और उर्वरकों में सुधार करना शामिल है। ऊपरी ढीली मिट्टी की परत को बुलडोजर के साथ छिड़का जाता है और 2...3 मीटर ऊंचे, 4...6 मीटर चौड़े कांच, पत्थरों, राइजोमेटस खरपतवारों में ट्रेपोजॉइडल कॉलर में बनाया जाता है और इसे एक महीन दाने वाली संरचना देता है।

भविष्य की वस्तु के क्षेत्र में असंरचित, पोषक तत्व-गरीब मिट्टी के विकास और संवर्धन के प्रभावी, लेकिन अपेक्षाकृत दीर्घकालिक तरीकों में से एक हरी खाद है।

साइडरेशन उन पर उगने और फिर विशेष हरी खाद घास में जुताई करके मिट्टी की खेती है: अल्फाल्फा, ल्यूपिन, मटर और बीन्स। ये फसलें मिट्टी के सूक्ष्मजीवों की गतिविधि को बढ़ाती हैं और पोषक तत्वों से मिट्टी को समृद्ध करती हैं। हरी खाद के हरे द्रव्यमान को वर्ष में दो बार मिट्टी में जोता जाता है, जिसके बाद उसमें पोटाश और फास्फोरस उर्वरकों को लगाया जाता है। केवल अगले वर्ष के वसंत तक मिट्टी भूनिर्माण के लिए उपयुक्त होगी।

पूर्व लैंडफिल के क्षेत्रों का विकास. शहरों में, लैंडफिल क्षेत्रों में आमतौर पर कई मीटर मोटा घरेलू कचरा होता है। सिविल इंजीनियरिंग में, ऐसे क्षेत्रों से निर्माण क्षेत्रों को जब्त करने के लिए, लैंडफिल को एक या एक से अधिक ऊंची पहाड़ियों द्वारा एक कुंडलाकार जल निकासी के प्रावधान के साथ स्थानीयकृत किया जाता है, जिसमें लैंडफिल से उपचार सुविधाओं तक पानी का उत्पादन होता है।

सैनिटरी स्वच्छता के दृष्टिकोण से लैंडफिल जनता की प्रारंभिक रूप से सावधानीपूर्वक जांच की जाती है और महामारी रोगों से उनके संक्रमण की डिग्री स्थापित की जाती है। फिर, सैनिटरी और महामारी विज्ञान सेवा से एक विशेष परमिट प्राप्त करने के बाद, भूनिर्माण के लिए आवंटित लैंडफिल क्षेत्र में घरेलू कचरे की एक छोटी परत के साथ, निम्नलिखित क्रम में काम किया जाता है:

क्षेत्र की योजना बनाई गई है, बड़े मलबे को साफ किया गया है और ढीला किया गया है;
वातन की प्रक्रियाओं को बढ़ाने, हानिकारक गैसों को हटाने और लीचिंग, वायुमंडलीय जल और बर्फ द्वारा हानिकारक खनिज लवणों को हटाने के लिए एक दूसरे से 0.5 मीटर की दूरी पर रोपण हल के साथ खांचे (50-60 सेंटीमीटर गहरे) का एक नेटवर्क काटा जाता है। पिघलने के दौरान;
बढ़ते मौसम के दौरान, पूरे क्षेत्र की योजना बनाई जाती है, हल से 25 ... 30 सेमी की गहराई तक जोता जाता है और हैरो किया जाता है;
उसके बाद, बगीचे या पार्क के क्षेत्र की परियोजना के अनुसार, वे भूनिर्माण और बागवानी शुरू करते हैं - पेड़ और झाड़ियाँ लगाना, लॉन की व्यवस्था करना।

पहले दो या तीन वर्षों में पूर्व लैंडफिल के भू-भाग वाले क्षेत्र यात्राओं तक सीमित हैं। ऐसे क्षेत्रों के पर्यावरणीय प्रभाव का अध्ययन व्यवस्थित रूप से सैनिटरी और महामारी विज्ञान निरीक्षण की सेवाओं द्वारा किया जाता है।

कटाव के अधीन ढलानों पर प्रदेशों का विकास।काम एक विशेष रूप से विकसित परियोजना के अनुसार किया जाता है। सतही अपवाह प्रारंभिक रूप से गहरी जुताई द्वारा व्यवस्थित किया जाता है, ढलानों और सुरक्षात्मक रोलर्स के साथ ढलान पर अनुप्रस्थ खांचे। फ़रो को बारिश को रोकने और पानी को पिघलाने के लिए डिज़ाइन किया गया है। खांचे के बीच की दूरी परियोजना द्वारा ढलान की ढलान और अंतर्निहित मिट्टी के भौतिक और रासायनिक गुणों के आधार पर निर्धारित की जाती है। फ़रो के बीच उपजाऊ मिट्टी (वनस्पति मिट्टी) 15 सेमी मोटी परत से ढकी होती है। सतह को समतल किया जाता है और घास बोई जाती है और झाड़ियाँ लगाई जाती हैं।

काम की गई बड़ी खदानों और डंपों के क्षेत्रों का विकास. मुख्य कार्य विषाक्त पदार्थों से युक्त तकनीकी मिट्टी का अलगाव है। डंप के अनुसार, वनस्पति के विकास के लिए आवश्यक मिट्टी की सांस्कृतिक परत "निर्मित" होती है। सबसे पहले, कम से कम 1 मीटर की मोटाई के साथ रेत और दोमट के मिश्रण से एक इन्सुलेटिंग परत रखी जाती है। फिर, कम से कम 1 मीटर की मोटाई वाली उपजाऊ मिट्टी (पौधे की भूमि) की एक परत इन्सुलेशन की सतह पर फैली हुई है परत, पेड़ और झाड़ियाँ लगाने के लिए आवश्यक। इन्सुलेशन परतों की परत-दर-परत भरना उनके संघनन (औसतन - 20% तक) को ध्यान में रखते हुए किया जाता है। इस प्रकार, बगीचों और पार्कों के लिए आवंटित क्षेत्र में मिट्टी का आवरण "डिज़ाइन" किया जाता है।

जलोढ़ प्रदेशों में वस्तुओं का विकास. मुख्य कार्य रोपण की वृद्धि के लिए मिट्टी का आवरण तैयार करना है। इस तरह के आवरण को कृत्रिम रूप से विशेष मशीनों और तंत्रों का उपयोग करके लुगदी की तरह रेतीले-सिली लोस-जैसे द्रव्यमान को फिर से भरकर बनाया जाता है - रिफिलर *** ( रिफुलर - पानी के साथ मिट्टी के मिश्रण को ड्रेजर से बिछाने वाली जगह तक ले जाने के लिए तैरती हुई मिट्टी की पाइपलाइन। 40 और 50 के दशक में लेनिनग्राद में प्रिमोर्स्की विक्ट्री पार्क का निर्माण करते समय, जलोढ़ मिट्टी के साथ क्षेत्रों को विकसित करने की विधि का उपयोग घरेलू अभ्यास में किया गया था। XX सदी) रेतीले-सिली द्रव्यमान में मुख्य रूप से रेतीले कण होते हैं जिनमें लोई और दोमट समावेशन का एक छोटा प्रतिशत होता है और इसके लिए खाद की आवश्यकता होती है। जलोढ़ मिट्टी वाले क्षेत्रों की योजना एक ऊर्ध्वाधर योजना परियोजना के अनुसार बनाई जाती है, सतह अपवाह का आयोजन किया जाता है, फिर खाद के रूप में योजक जोड़े जाते हैं, जो कि बेहतर मिट्टी के क्षितिज में 40 सेमी की गहराई तक एम्बेडेड होते हैं। यह पूरे क्षेत्र में ट्रैक्टरों पर घुड़सवार हल के साथ सतह की जुताई करके प्राप्त किया जाता है। मिट्टी की खेती के लिए जलोढ़ प्रदेशों के दीर्घकालिक विकास के साथ, हरी खाद एक प्रभावी कृषि पद्धति है। वहीं हरी खाद के पौधों के बीज बोने से पहले सुपरफॉस्फेट (90 किलो प्रति 1 हेक्टेयर) और पोटेशियम नमक (100 किलो प्रति 1 हेक्टेयर) लगाया जाता है। घास की वृद्धि और मिट्टी में इसकी जुताई के बाद, भूखंडों को फिर से घास के बीज के साथ बोया जाता है। ऐसा ऑपरेशन दो से तीन साल के भीतर किया जा सकता है। जैसा कि अनुभव से पता चलता है, यह पोषक तत्वों की एक बड़ी आपूर्ति के साथ अत्यधिक उत्पादक मिट्टी प्राप्त करना संभव बनाता है, जिसका उपयोग कार्य स्थल पर किसी वस्तु को बनाते समय और अन्य वस्तुओं के क्षेत्रों के भूनिर्माण के लिए किया जा सकता है।

बंजर भूमि में पार्क क्षेत्र. ऊर्ध्वाधर लेआउट को डिजाइन करते समय और पानी के प्रवाह को व्यवस्थित करते समय, मौजूदा राहत चिह्नों द्वारा निर्देशित किया जाना चाहिए। यदि भूजल बंजर भूमि में वृक्षारोपण के विकास के लिए उपयुक्त स्तर पर होता है (दिन की सतह से 1 ... 1.5 मीटर के भीतर), तो मौजूदा राहत को यथासंभव संरक्षित किया जाना चाहिए। रास्तों के गर्त से निकाली गई मिट्टी, और पेड़ों और झाड़ियों के लिए गड्ढों और खाइयों से निकाली गई मिट्टी की ऊपरी परत को रोपण के लिए इच्छित भूखंडों की सतह पर रखा जाना चाहिए। पृथ्वी की वनस्पति परत (0.2 मीटर से नीचे) के नीचे गड्ढों और खाइयों से खुदाई की गई मिट्टी का उपयोग निचले स्थानों को भरने के लिए किया जाना चाहिए। ऐसी मिट्टी के अधिशेष को साइट से लैंडफिल में हटा दिया जाना चाहिए।

पूर्व लैंडफिल की साइटों पर पार्क क्षेत्र. ऊर्ध्वाधर लेआउट को डिजाइन करते समय, मौजूदा मिट्टी के प्रतिस्थापन को पेड़ों के लिए पृथ्वी की जड़ परत की गहराई से ध्यान में रखना आवश्यक है, अर्थात। 1 ... 1.5 मीटर तक। यदि प्रयोगशाला परीक्षण पौधों के लिए डाली गई मिट्टी की सुरक्षा की पुष्टि करते हैं, तो डिजाइन की सतह की ऊंचाई को क्षेत्र की मौजूदा सतह से 0.2 ... 0.3 मीटर ऊपर सौंपा जाना चाहिए। पेड़ों और झाड़ियों के नीचे खोदे गए गड्ढों और खाइयों की मिट्टी का उपयोग निचले स्थानों को बैकफिल करने या लैंडफिल में ले जाने के लिए किया जाना चाहिए।

मौजूदा वृक्षारोपण के क्षेत्रों में पार्क करें. हरे भरे स्थानों के कब्जे वाले क्षेत्रों में ऊर्ध्वाधर योजना की परियोजना, एक नियम के रूप में, सड़कों और साइटों के साथ विकसित की जाती है। वृक्षारोपण के कब्जे वाले भूखंडों को मौजूदा राहत चिह्नों में छोड़ दिया गया है। कठिन जल निकासी वाले स्थानों में, मौजूदा पेड़ों को संरक्षित करते हुए, यदि संभव हो तो, भरण किया जाता है।

पार्क की सड़कों, रास्तों, चबूतरे, चौकों को डिजाइन करते समय मिट्टी के काम की मात्रा को कम करने के लिए मौजूदा राहत का यथासंभव पालन किया जाना चाहिए।

पार्क क्षेत्रों के लिए इच्छित भूखंडों को मौजूदा चिह्नों में संरक्षित किया जाना चाहिए। इस प्रयोजन के लिए, ढलानों से और असाधारण मामलों में, दीवारों को बनाए रखने से राहत बाधित होती है। ढलान विभिन्न ऊंचाइयों और बिछाने की लंबाई से बने होते हैं। बिछाने की ढलानों की ऊंचाई, एक नियम के रूप में, 0.3 ... 3.0 मीटर है।

मुख्य पार्क की सड़कों और स्थलों को लॉन से 10 सेमी नीचे बनाया गया है, अतिरिक्त पथ और पथ लॉन की सतह से भरे हुए हैं। पार्क की सड़कें पत्थर या रिबन टर्फ से बने कर्ब से घिरी हुई हैं। ऊपरी निशान के स्तर पर अंकुश के किनारे से, 0.5 मीटर से अधिक संकरी नहीं की एक लॉन पट्टी की योजना बनाई गई है, जिस पर, परियोजना के अनुसार, झाड़ियाँ लगाई जा सकती हैं। यदि ढलान बनाया जाता है, तो ढलान के एकमात्र या निचले किनारे को लॉन पट्टी से प्रक्षेपित किया जाता है।

उबड़-खाबड़ इलाकों में तेज बूंदों और खड़ी ढलानों पर, सीढ़ी के साथ छतें प्रदान की जाती हैं। पार्क सड़कों पर अनुदैर्ध्य ढलानों को कम करने के लिए, आप इलाके में "कट-इन" कर सकते हैं। यदि ढलानों का ढलान 1: 1.5 और 1: 1 से कम है, तो रिटेनिंग वॉल स्थापित की जानी चाहिए।

सड़क के चौराहों पर सभी कोनों को कम से कम 1.5 मीटर की त्रिज्या के साथ गोल किया जाना चाहिए और 9 मीटर से अधिक नहीं होना चाहिए।

भूनिर्माण वस्तु के क्षेत्र की तैयारी मलबे से इसकी सफाई, पुरानी इमारतों और संरचनाओं के निराकरण पर काम से शुरू होती है।

अकार्बनिक मूल की सामग्री, जैसे कुचल पत्थर, स्लैग, स्क्रीनिंग, सफाई के दौरान एकत्र किए गए पत्थर, सड़कों या बैकफिल गड्ढों और ध्वस्त इमारतों और संरचनाओं, घाटियों और अन्य निचले क्षेत्रों के गड्ढे बनाने के लिए उपयोग किए जाते हैं।

अकार्बनिक मूल की सामग्री से आच्छादित क्षेत्रों में, ऊर्ध्वाधर लेआउट के डिजाइन चिह्नों के अनुसार वनस्पति मिट्टी डाली जाती है। Podsypka वानस्पतिक पृथ्वी व्यक्तिगत संरचनात्मक तत्वों की आवश्यकता की सामान्य गणना के आधार पर बनाई गई है। तो, लॉन और फूलों के बिस्तरों के लिए, लॉन और फूलों के बिस्तर के प्रकार के आधार पर, पृथ्वी की वनस्पति परत की मोटाई 15 ... 40 सेमी होनी चाहिए। वृक्षों और झाड़ियों के लिए पौधों की भूमि की आवश्यकता की गणना वृक्षारोपण के प्रकार और पौधों के आकार, रोपण गड्ढों और खाइयों के आधार पर की जाती है।

सुविधा में जैविक मूल की सामग्री (घास, पत्ते, टहनियाँ, जानवरों की हड्डियाँ, आदि) का आंशिक रूप से उर्वरक के रूप में उपयोग किया जा सकता है। कार्बनिक पदार्थों के साथ गहरे गड्ढों की बैकफिलिंग निषिद्ध है। बड़ी मात्रा में चूने वाली मिट्टी, कोलतार, डामर से युक्त, घरेलू कचरे से युक्त, योजना के लिए उपयुक्त नहीं है।

गहरी खाईयों, खड्डों, गड्ढों को भरते समय, मिट्टी के संघनन और निपटान को ध्यान में रखा जाना चाहिए।

3 ... 4%, मोटे रेत, रेतीले दोमट, हल्की दोमट - 8 ... 10%, भारी दोमट - 12 ... 15% की वर्षा को ध्यान में रखते हुए, महीन रेत को जमाना चाहिए।

डिजाइन के निशान प्राप्त करने के लिए, थोक मिट्टी को परतों (15 ... 20 सेमी प्रत्येक) में रोलर्स के साथ जमा किया जाता है या ड्राफ्ट को ध्यान में रखते हुए तटबंध बनाए जाते हैं।

पार्क सड़कों और गलियों के मार्गों पर, विभिन्न उद्देश्यों के लिए साइटों पर, संरचनाओं के लिए आवंटित साइटों पर, बाड़ और आसन्न गलियों के साथ, थोक मिट्टी की परत-दर-परत संघनन अनिवार्य है।

सड़कों और स्थलों से 5 मीटर से अधिक दूर भू-भाग वाले क्षेत्रों में, इसे बिना संघनन के मिट्टी भरने की अनुमति है। हरे भरे स्थानों के मुख्य विकास के क्षेत्र में केवल दोमट और रेतीली मिट्टी का उपयोग किया जाना चाहिए।

वर्टिकल प्लानिंग पर काम करते समय, अच्छी टर्फ और पृथ्वी की ह्यूमस ह्यूमस परत को बनाए रखना आवश्यक है।

उन सभी क्षेत्रों में जहां मिट्टी डाली जाती है या हटा दी जाती है, अच्छी घास काट दी जाती है। सोड को रिबन में काटा जाता है (टेप की चौड़ाई - 25 ... 30 सेमी, लंबाई - 50 ... 100 सेमी, मोटाई - 5 ... 6 सेमी)। हवा से सुरक्षित जगह पर साइट पर सोड को मोड़ा जाता है।

ह्यूमस की पूरी परत हटा दी जाती है और ढेर में ढेर कर दी जाती है। ऊर्ध्वाधर योजना पर काम के अंत में, पौधे की मिट्टी को नंगे बंजर मिट्टी पर 15-20 सेमी मोटी परत के साथ डाला जाता है।

प्रकृति में परियोजना को हटाने का कार्य चरणों में सख्त क्रम में किया जाता है।

पर पहलामंच पर, वे वस्तु की सामान्य स्थितिजन्य योजना को बाहर निकालते हैं, सीमाओं को स्पष्ट करते हैं, और आस-पास के क्षेत्रों (राजमार्ग, सड़क, शहर के वर्ग) से जुड़ते हैं।

पर दूसराचरण, वस्तु के पूरे क्षेत्र (या उसके अलग-अलग वर्गों) को 5, 10 या 20 मीटर के किनारे वाले वर्गों के ग्रिड में विभाजित किया गया है, अर्थात। मिट्टी के काम के एक कार्टोग्राम का एक चित्र प्रकृति में निकाला जाता है। वर्गों के ग्रिड की सीमा के कोने स्थायी बेंचमार्क से बंधे होते हैं - आसन्न क्षेत्र की "लाल" रेखा पर, मौजूदा इमारतों या संरचनाओं के कोनों पर निशान लगाने के लिए।

प्रत्येक वर्ग (या ज्यामितीय आकृति) के कोने में एक खूंटी चलाई जाती है। खूंटी के ऊपर एक पायदान बना होता है, जिस पर काम करने का निशान लिखा होता है। उदाहरण के लिए: +0.15 मीटर - तटबंध, -0.25 मीटर - उत्खनन।

पर तीसरामंच पर, ऊर्ध्वाधर योजना पर काम किया जाता है - तटबंध पर और क्षेत्र के काम के निशान के अनुसार मिट्टी को काटने के लिए। एक खुरचनी या बुलडोजर द्वारा काम किया जाता है; छोटे क्षेत्रों में उच्च नियोजन सटीकता प्राप्त करने के लिए - छोटी मशीनों का उपयोग करके या मैन्युअल रूप से। डिजाइन के निशान के अनुसार क्षेत्र को सावधानीपूर्वक समतल करने के बाद, प्रदर्शन किए गए कार्य के लिए एक अधिनियम तैयार किया जाता है।

पर चौथीमंच पर, मुख्य संचार मार्गों को जीवन में लाया जाता है - विभिन्न उद्देश्यों के लिए जल निकासी, तूफान नालियां, सड़कें, साइटों की गलियां। भूगर्भीय उपकरणों (थियोडोलाइट, कंपास) का उपयोग करके काम करने वाले चित्रों के अनुसार संरचनाओं की परियोजना को हटाने का कार्य किया जाता है। सड़कों की कुल्हाड़ियों के साथ, राहत में विराम के साथ, साइटों के कोनों पर, संरेखण और ढलानों के किनारों पर, सीढ़ियों, रिटेनिंग दीवारों, खूंटे में संचालित होते हैं और ऊपरी हिस्से में उनके निशान पर काम के निशान दर्ज किए जाते हैं . सड़कों और साइटों की सीमाओं को खूंटे से चिह्नित किया जाता है, और उनके बीच डोरियों को खींचा जाता है ताकि उन्हें तरह से इंगित किया जा सके। अनुभवी सर्वेक्षक काम में शामिल हैं।

पर पांचवांमंच पर, वे सीधे संचार बिछाने, पार्क सड़कों और साइटों की व्यवस्था करने का काम करते हैं, और ऊर्ध्वाधर योजना परियोजना के अनुसार स्वयं संरचनाओं के निर्माण के लिए आगे बढ़ते हैं।

स्रोत: लैंडस्केप आर्किटेक्चर की वस्तुओं का निर्माण और संचालन। टेओडोरोंस्की वी.एस.

एनकेलमैन मैक्सिम, 4 "बी"

इस परियोजना के दौरान, यूरेशियन महाद्वीप के पूर्वी भाग के क्षेत्रों के विकास के मुख्य चरणों पर विचार किया गया था: उरल्स से परे यरमक के पहले अभियान से लेकर उद्योग और आबादी के बड़े पैमाने पर स्थानांतरण के बाद साइबेरिया में शुरू होने के बाद महान देशभक्तिपूर्ण युद्ध।

यह परियोजना उन कारकों पर भी प्रकाश डालती है जिन्होंने रूसी कोसैक्स द्वारा यूरेशिया के पूर्व के विकास को रोका और उन कारकों ने साहसी और बहादुर रूसी लोगों को एशिया के उत्तर और पूर्व में जाने के लिए मजबूर किया, नए क्षेत्रों का पता लगाया और उनके नाम मानचित्र पर रखे। रूस का।

डाउनलोड:

पूर्वावलोकन:

परियोजना

"रूस के क्षेत्रों का विकास"

GBOU माध्यमिक विद्यालय 1386

मैक्सिम एनकेलमैन

4 "बी" वर्ग

कक्षा शिक्षक:

ज़खारियन टी.आर.

टिप्पणी

हमारा देश दुनिया का सबसे बड़ा देश है। इसी समय, रूस का जनसंख्या घनत्व अन्य देशों की तुलना में बहुत कम है, और केवल कनाडा, केवल हमारी मातृभूमि के आकार में दूसरा, और भी कम आबादी वाला है।

रूस का क्षेत्र सदियों से रूसी और सोवियत दोनों लोगों के जीवन की कीमत पर विकसित किया गया है। साथ ही, अब भी, रूस के पूरे क्षेत्र का लगभग आधा अविकसित है, मानव जाति की अभूतपूर्व प्रगति के बावजूद, परिवहन और अन्य प्रौद्योगिकियों का विकास जो यात्रियों के लिए वास्तव में असीमित अवसर प्रदान करते हैं।

इस परियोजना के दौरान, यूरेशियन महाद्वीप के पूर्वी भाग के क्षेत्रों के विकास के मुख्य चरणों पर विचार किया गया था: उरल्स से परे यरमक के पहले अभियान से लेकर उद्योग और आबादी के बड़े पैमाने पर स्थानांतरण के बाद साइबेरिया में शुरू होने के बाद महान देशभक्तिपूर्ण युद्ध।

यह परियोजना उन कारकों पर भी प्रकाश डालती है जिन्होंने रूसी कोसैक्स द्वारा यूरेशिया के पूर्व के विकास को रोका और उन कारकों ने साहसी और बहादुर रूसी लोगों को एशिया के उत्तर और पूर्व में जाने के लिए मजबूर किया, नए क्षेत्रों का पता लगाया और उनके नाम मानचित्र पर रखे। रूस का।

मुख्य हिस्सा

परिचय

रूस पृथ्वी पर सबसे बड़ा देश है। क्षेत्रफल की दृष्टि से यह ऑस्ट्रेलिया से काफी अधिक है और लगभग दक्षिण अमेरिका के बराबर है। रूस यूरेशिया के विशाल महाद्वीप के एक तिहाई हिस्से पर कब्जा करता है। हालाँकि, एशिया में स्थित दो देशों - चीन और भारत - की जनसंख्या रूस की तुलना में 10 गुना अधिक है, और यह क्षेत्र बहुत छोटा है।

एक और उदाहरण है: कनाडा। आकार के मामले में, यह रूस के बाद दूसरे स्थान पर है, जबकि इसके निवासी लगभग 10 गुना छोटे हैं।

देश के आकार और इसकी जनसंख्या के बीच इतनी तीव्र विसंगति इसकी भौगोलिक स्थिति और प्राकृतिक परिस्थितियों द्वारा समझाया गया है। रूस और कनाडा के क्षेत्र के एक महत्वपूर्ण हिस्से में जलवायु मानव जीवन के लिए बहुत गंभीर और प्रतिकूल है।

इसके बावजूद, रूसी लोगों ने कई शताब्दियों तक इन विशाल क्षेत्रों में महारत हासिल की और वहां जाने की कोशिश की जहां पहले कोई आदमी नहीं गया था। लेकिन इस समय भी, रूस के पूरे क्षेत्र का लगभग आधा हिस्सा अविकसित है, हालाँकि आधुनिक वाहन और प्रौद्योगिकियाँ मानव जाति को पृथ्वी का अध्ययन करने के लिए वास्तव में बहुत अधिक अवसर प्रदान करती हैं।

इस परियोजना के दौरान, हम रूस के क्षेत्र के विकास के मुख्य चरणों, इसके विकास को रोकने वाले कारकों के साथ-साथ इस विकास के पक्ष में कारकों पर विचार करेंगे।

"रूसी भूमि कहाँ से आई"

वह क्षेत्र जो अब रूसी संघ का हिस्सा है, लगभग 10-12 हजार साल पहले लोगों द्वारा बसाया गया था। वोल्गा और ओका के बीच स्थित भूमि को स्लाव द्वारा 8 वीं शताब्दी की शुरुआत में बसाया जाने लगा, हालांकि लंबे समय तक वे कीवन रस की सुदूर उत्तरपूर्वी परिधि बने रहे। 13 वीं शताब्दी के मंगोल-तातार विजय के बाद, इस क्षेत्र में मास्को की अध्यक्षता में रूसी भूमि का एक नया केंद्र बनाया गया था। यह इस केंद्र के आसपास है कि रूसी राज्य की क्षेत्रीय वृद्धि शुरू होती है।

15वीं शताब्दी के अंत से 17वीं शताब्दी के मध्य तक की अवधि को सामान्यतः महान भौगोलिक खोजों का युग कहा जाता है। खोजों की उछाल ने लगभग सभी देशों को कवर किया। रूस सहित। लेकिन अगर यूरोपीय लोगों को नई भूमि की खोज के लिए महासागरों को पार करना पड़ा, तो रूसी खोजकर्ताओं के लिए बेरोज़गार क्षेत्र लगभग पास में थे: यूराल पर्वत से परे। लेकिन महासागरों के विपरीत, जिन्हें जहाजों पर काफी जल्दी पार किया जा सकता था, जमीन पर दूरियों को दूर करना कहीं अधिक कठिन था।

रूसी क्षेत्रों के विकास की प्रारंभिक दिशाएँ उत्तर और उत्तर पूर्व थीं। 1581 में पहली रूसी टुकड़ी ने यूराल रेंज को पार किया, और 1639 में रूसी पहले से ही ओखोटस्क सागर के तट पर दिखाई दिए।

उरल्स का विकास

12वीं शताब्दी से ही रूसी व्यापारियों ने यूराल पर्वत के दूसरी ओर घुसना शुरू कर दिया था। वे स्थानीय जनजातियों के साथ सक्रिय रूप से व्यापार कर रहे थे: "उगरा" और "सामोयद"। हालाँकि, 16वीं शताब्दी के मध्य तक, यह एक कठिन और खतरनाक व्यवसाय था। मास्को से युगरा भूमि के रास्ते में, कज़ान और अस्त्रखान तातार राज्य, रूसी राज्य के लिए शत्रुतापूर्ण थे।

केवल जब इवान द टेरिबल ने कज़ान को जीतने में कामयाबी हासिल की और अस्त्रखान ने उरल्स से आगे का रास्ता खोल दिया, और वोल्गा और काम पूरी तरह से रूसी नदियाँ बन गईं।

17वीं शताब्दी में Urals का विकास जारी रहा। हालाँकि, उरल्स के उत्तरी क्षेत्रों में रूसी आबादी की उन्नति कृषि के विकास के लिए प्रतिकूल परिस्थितियों के कारण रुकी हुई थी। उरल्स के दक्षिणी क्षेत्रों में, रूसियों को बश्किर आबादी के प्रतिरोध का सामना करना पड़ा।

इसलिए, विकास के मुख्य क्षेत्र मध्य उराल की अविकसित या खराब विकसित उपजाऊ भूमि हैं। स्थानीय कृषि आबादी ने रूसी किसानों के साथ दयालु व्यवहार किया और उनके साथ मिलकर नई कृषि योग्य भूमि विकसित की।

XVII सदी के उत्तरार्ध में। रूसी भूमि की दक्षिणी सीमा Iset और Miass नदियों की ओर बढ़ी। XVII सदी के अंत में। उरल्स में कुल जनसंख्या कम से कम 200 हजार लोग थे। नदियाँ प्रवास का मुख्य साधन थीं। संसाधन संपन्न क्षेत्रों में जनसंख्या वृद्धि सबसे तेज थी। बश्किर छापे से बार-बार तबाही के बावजूद, यूराल शहरों की आबादी में वृद्धि हुई, जिसमें निर्वासन के कारण, और गैर-रूसी आबादी की आमद के कारण: कोमी-ज़ायरियन, करेलियन, मारी, टाटार, लिथुआनियाई, साथ ही कब्जा किए गए डंडे भी शामिल थे। और मानसी जिन्होंने रूसी सेवा (वोगुलोव) में स्विच किया।

पश्चिमी साइबेरिया का विकास

16 वीं शताब्दी के मध्य में, व्यापारियों, स्ट्रोगनोव भाइयों, जिनके लिए ज़ार इवान द टेरिबल ने शासन करने के लिए पर्म क्षेत्र में पूर्वी क्षेत्रों को स्थानांतरित कर दिया, ने सोचना शुरू कर दिया कि भूमि विकास में पूर्व की ओर कैसे बढ़ना है। लेकिन इसके लिए उन्हें एक बहादुर और कुशल नेता की जरूरत थी, जो कि कोसैक सरदार यरमक था, जो कई वर्षों से स्ट्रोगनोव व्यापारियों की सेवा में था।

इस महान व्यक्ति की उत्पत्ति के बारे में बहुत कम जानकारी है। इतिहास में उनके नाम के विभिन्न संस्करण हैं: एर्मक, एर्मोलाई, हरमन, एर्मिल, वसीली, टिमोफे, एरेमी।

1581 में, 500 लोगों की सेना के प्रमुख के रूप में, यरमक ने यूराल रेंज को पार किया और 26 अक्टूबर को साइबेरियाई साम्राज्य की राजधानी इस्कर शहर पर कब्जा कर लिया। लेकिन ऐसी सेना लंबे समय तक तातार छापे नहीं रोक सकी और 1584 में आत्मसमर्पण कर दिया और यरमक की पूरी सेना को मार दिया गया। एर्मक खुद इरतीश में लड़ाई के दौरान डूबकर मर गया।

लेकिन 1587 में, मास्को से सुदृढीकरण आया, और राजधानी इस्कर को फिर से रूसियों द्वारा ले लिया गया, और इसके आसपास के क्षेत्र में गढ़वाले गैरीसन वाले कई शहर बनाए गए। तो मानचित्र पर टोबोल्स्क, तारा और अन्य शहर दिखाई दिए।

कई खोजकर्ता यरमक द्वारा खोले गए रास्ते पर दौड़ पड़े, जो साइबेरिया के सबसे अमीर विस्तार से आकर्षित हुए थे। 17वीं शताब्दी के मध्य तक, वे पूरे पूर्वोत्तर एशिया को पार कर ओखोटस्क सागर के तट पर पहुंच गए थे।

1604 में, टॉम्स्क शहर ओब नदी पर स्थापित किया गया था, और 1610 में यात्री येनिसी के मुहाने पर पहुंचे। 1618 में, रूसी Cossacks ने येनिसी नदी के मुहाने पर एक गढ़वाले किले की स्थापना की, जो बाद में येनिसी शहर बन गया।

पूर्वी साइबेरिया और सुदूर पूर्व का विकास

येनिसी नदी पर स्थानीय निवासियों ने रूसी कोसैक्स को बताया कि आगे पूर्व में एक पूर्ण बहने वाली लीना नदी है, जिसके किनारे पर मूल्यवान फर के साथ सेबल और अन्य जानवर पाए जाते हैं।

10 लोगों का एक छोटा समूह इस नदी की खोज में निकला। इसका नेतृत्व कोसैक वसीली बुगोर ने किया था। इस तथ्य के बावजूद कि यात्रा लंबी और थकाऊ थी, वसीली और उनके साथी लीना पहुंचे, और 1632 में याकुत्स्क शहर इसके किनारे पर बनाया गया था। येनिसेस्क लौटकर, वासिली बुगोर ने लीना की संपत्ति के बारे में बात की, और व्यापारी, उद्योगपति और जालसाज महान नदी तक पहुंच गए। इसके किनारे पर एक के बाद एक रूसी गाँव दिखाई देने लगे।

यह लीना के तट से था कि साइबेरिया का विकास शुरू हुआ। दक्षिण में एक नए समृद्ध क्षेत्र के बारे में स्थानीय निवासियों (याकूत) से जानने के बाद, याकूत के गवर्नर प्योत्र गोलोविन ने इसकी खोज के लिए एक अभियान तैयार किया। टुकड़ी में लगभग 150 लोग शामिल थे, जो राइफल और तोप से लैस थे। अभियान के लिए भारी नौकाओं का निर्माण किया गया। 15 जुलाई, 1643 को, कोसैक वासिली पोयारकोव के नेतृत्व में एक टुकड़ी ने उन पर चढ़ाई की।

पोयारकोव की नावें पहले लीना के साथ, और फिर दक्षिण में एल्डन नदी के साथ रवाना हुईं। तब वे 10 दिन तक उचूर नदी के किनारे चलते रहे, जब तक कि वे गोनाम नदी के मुहाने पर न पहुँचे। फिर सर्दी आ गई और नावें बर्फ में जम गईं। पोयारकोव की टुकड़ी ने नावों को ब्रांटा नदी तक खींच लिया और वसंत की प्रतीक्षा में, ज़ेया नदी के साथ आगे बढ़ गए, जब तक कि वे महान अमूर नदी तक नहीं पहुँच गए, जिसे उन्होंने 1644 की गर्मियों में खोजा था। शरद ऋतु में ही Cossacks अमूर के मुहाने पर पहुँचे। अभियान पर केवल 60 लोग बने रहे। पोयारकोव ने समुद्र में नावों में जाने की हिम्मत नहीं की, इसलिए एक अनाड़ी और धीमी गति से चलने वाला जहाज बनाया गया, जिस पर 1645 के वसंत में टुकड़ी ने ओखोटस्क सागर में प्रवेश किया। 12 जून, 1646 को पोयारकोव शेष 20 कोसैक के साथ याकुत्स्क लौट आए। अभेद्य टैगा और अज्ञात नदियों के माध्यम से न तो नक्शा और न ही कम्पास होने के कारण, आवश्यकता और अभाव से पीड़ित, कोसैक्स ने कई खोजें कीं। इसके बाद, वासिली पोयारकोव ने अमूर क्षेत्र का विस्तृत विवरण संकलित किया और याकूत के गवर्नर को इसके विकास के लिए एक परियोजना सौंपी, जो भौगोलिक खोजों के इतिहास में एक नया महत्वपूर्ण मील का पत्थर बन गया।

याकुतस्क से अमूर के लिए अगला अभियान एरोफ़े पावलोविच खाबरोव द्वारा किया गया था, जो 1649 की गर्मियों में, 80 कोसैक्स के साथ, लीना नदी के किनारे एक यात्रा पर निकल पड़े थे। लेकिन खाबरोव की मुलाकात पहले अमित्र डौर्स से हुई, और फिर शत्रुतापूर्ण अचन्स से, जिन्होंने मंचूरियन सेना के समर्थन से खाबरोव को याकुतस्क लौटने के लिए मजबूर किया।

1648 में, शिमोन देझनेव सात जहाजों पर कल्यामा नदी से समुद्र तक एक अभियान के साथ निकले। सात में से केवल तीन जहाज मुख्य भूमि के सबसे उत्तरपूर्वी बिंदु पर रवाना हुए, जिसे अब केप डेज़नेव कहा जाता है, और एशिया को अमेरिका से अलग करने वाले जलडमरूमध्य के माध्यम से दक्षिण की ओर रवाना हुए। तूफान और तूफान के माध्यम से, देझनेव के दरबार के तत्व प्रशांत महासागर में लगभग कामचटका प्रायद्वीप तक पहुंचे और अनादिर नदी से परे राख को धोया। तो चुकोटका प्रायद्वीप की खोज की गई।

एक और महान खोज 1741 में डेनिश मूल के रूसी नाविक विटस बेरिंग द्वारा अलास्का की खोज थी। उसी 18वीं शताब्दी में आर्कटिक महासागर के तटीय क्षेत्रों में कई खोजें हुईं।

नई खोजें और विकास

साइबेरिया का कृषि विकास 19वीं शताब्दी में शुरू हुआ। 1850 के दशक में, अमूर और प्राइमरी के क्षेत्रों को रूसी साम्राज्य में शामिल कर लिया गया था।

20वीं सदी की शुरुआत में (1916 में), ट्रांस-साइबेरियन रेलवे का निर्माण किया गया था। इसने रूस के एशियाई हिस्से को और भी तेजी से विकसित और बसने की अनुमति दी, क्योंकि सेंट पीटर्सबर्ग से व्लादिवोस्तोक तक के रास्ते को हफ्तों में पार करना संभव हो गया, और ट्रेन मार्ग के साथ कई बस्तियां बनाई गईं।

इससे देश के पूर्वी क्षेत्रों में लोगों की अधिक आमद हुई। पश्चिमी दिशा में, रूसियों का प्रसार छोटे पैमाने पर हुआ, क्योंकि ये क्षेत्र पहले से ही घनी आबादी वाले थे।

1920-1930 के दशक में साइबेरिया में कोयला उद्योग का विकास हुआ। निर्माण और नए कारखानों के लिए नए श्रमिकों की आवश्यकता होती है। 1939 तक, साइबेरिया में शहरी आबादी का हिस्सा काफी बढ़ गया था।

महान देशभक्तिपूर्ण युद्ध के दौरान, बड़े साइबेरियाई शहरों की आबादी उद्योग और यूएसएसआर के यूरोपीय हिस्से से लोगों की निकासी के कारण तेजी से बढ़ी।

निष्कर्ष

एक बार जब रूसी राज्य की राजधानी कीव थी, तब हमारा देश उत्तर और दक्षिण दोनों ओर बढ़ने लगा। लेकिन भूमि की सबसे बड़ी खोज और विजय, निश्चित रूप से, यूरेशिया के पूर्वी तट की दिशा में की गई थी।

हालाँकि, हमारे महाद्वीप के पूर्वी भाग के क्षेत्र का विकास रूसी Cossacks और सोवियत लोगों दोनों के कई जीवन की कीमत पर दिया गया था।

रूस के विशाल क्षेत्र पर्माफ्रॉस्ट के क्षेत्र में स्थित हैं, जहाँ सबसे कम तापमान दर्ज किया जाता है, जहाँ पूरे उत्तरी गोलार्ध में सबसे लंबी सर्दियाँ और सबसे स्थिर ठंड होती है। ओम्याकोन (याकूतिया) गांव में 1926 में -71 डिग्री सेल्सियस तापमान दर्ज किया गया था। यह केवल अंटार्कटिका में ठंडा है (1983 में, वहां लगभग -90 डिग्री सेल्सियस का तापमान दर्ज किया गया था)।

इसके अलावा, जिन क्षेत्रों में रूसी लोगों ने महारत हासिल की, उनमें बिखरी हुई जनजातियाँ और करीबी लोग (टाटर्स, बश्किर, डौर्स, अचन्स, मंचू और अन्य) रहते थे।

ये कारक (विशाल क्षेत्र, कठोर जलवायु और शत्रुतापूर्ण मूल निवासी)रूस की भूमि के विकास को दृढ़ता से रोक दिया।

इसी समय, रूस का क्षेत्र हमेशा विभिन्न प्राकृतिक संसाधनों में बहुत समृद्ध रहा है। पुराने दिनों में नमक, फर और खेल मछली को महत्व दिया जाता था। वर्तमान में तेल और प्राकृतिक गैस। और सोने और हीरे को हमेशा महत्व दिया गया है, जिसके साथ रूसी भूमि हमेशा बहुत समृद्ध रही है।

इस तरह के संसाधनों की उपस्थिति ने कठोर जलवायु के बावजूद लोगों को रूस के क्षेत्र को विकसित करने के लिए मजबूर किया।

लेकिन सबसे अमीर संसाधनों के अलावा, रूसी लोग अज्ञात की खोज करने की इच्छा से प्रेरित थे, सदियों से हमारे महान देश के इतिहास में अपना नाम छोड़ने के लिए, साथ ही साथ बहुत सुंदर रूसी प्रकृति।

प्रयुक्त संसाधनों की सूची

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रूसी संघ के टाउन प्लानिंग कोड निवेशकों और डेवलपर्स के लिए कौन से कानूनी साधन प्रदान करता है? क्षेत्र के एकीकृत विकास, क्षेत्र के विकास पर समझौतों के समापन पर उन्हें किन कानूनी समस्याओं का सामना करना पड़ सकता है? इन और अन्य सवालों के जवाब ईजे सामग्री में हैं।

जुलाई 2016 में, 3 जुलाई, 2016 के संघीय कानून संख्या 373-FZ को अपनाया गया, जिसने रूसी संघ के टाउन प्लानिंग कोड में महत्वपूर्ण बदलाव किए। अर्थात्, क्षेत्र की योजना पर प्रलेखन की आवश्यकताओं को स्थापित किया गया था, क्षेत्र के एकीकृत विकास के लिए अनुमति देने वाले उपकरणों की सूची का विस्तार किया गया था। "एएसईआरजीआरओयूपी" द्वारा आयोजित सम्मेलन "शहरी नियोजन का राज्य विनियमन - 2017" के ढांचे के भीतर, मैक्सिम पोपोव, कानून में पीएचडी, कानून फर्म गोल्ट्सब्लैट बीएलपी के "रियल एस्टेट एंड कंस्ट्रक्शन" विभाग के प्रमुख ने बात की क्षेत्रों के एकीकृत विकास के कार्यान्वयन के लिए विभिन्न कानूनी रूपों की विशेषताओं और समस्याओं के बारे में।

विधायक ने शहरी नियोजन क्षेत्र पर अधिक ध्यान क्यों देना शुरू किया?

शहरी नियोजन क्षेत्र में सुधार की आवश्यकता लंबे समय से चल रही है। हम निम्नलिखित पूर्वापेक्षाओं को अलग कर सकते हैं जिनके कारण चल रहे परिवर्तन हुए हैं।

सबसे पहले, बड़े पैमाने पर वाणिज्यिक विकास के लिए उपयुक्त सार्वजनिक भूमि की मुफ्त (तीसरे पक्ष के अधिकारों से वंचित) की संख्या में कमी आई है। पहले, एक संभावित निवेशक आसानी से शहर में बड़े भूमि भूखंड ढूंढ सकता था और इससे दूर नहीं, तीसरे पक्ष के अधिकारों से मुक्त। आज, बड़े पैमाने पर व्यावसायिक विकास के लिए उपयुक्त भूखंड छोटे और छोटे होते जा रहे हैं।

दूसरे, एक सार्वजनिक भूमि भूखंड के पट्टे ने अपनी निवेश सुविधाओं को खो दिया है। विशेष रूप से, हम इसके प्रावधान के उद्देश्यों या अनुमत उपयोग के प्रकार को बदलने की संभावनाओं को सीमित करने के बारे में बात कर रहे हैं। दस साल पहले, ऐसा पट्टा भूमि भूखंड के स्वामित्व से बहुत अलग नहीं था। यह क्या था? कानूनी संस्थाओं ने काफी शांति से पट्टे के अधिकार पर सार्वजनिक भूखंडों का अधिग्रहण किया। उसी समय, उपयोग के किसी भी उद्देश्य की घोषणा की जा सकती है: पार्किंग स्थल के लिए, शॉपिंग सेंटर का निर्माण आदि। वास्तव में, विषय को साइट बनाने की कोई जल्दी नहीं थी। किरायेदार इस साइट के निर्माण में रुचि रखने वाले किसी अन्य व्यक्ति की प्रतीक्षा कर रहा था। जब ऐसा कोई व्यक्ति प्रकट हुआ, तो उसे एक उपठेके पर भूखंड दिया गया, और उसका कानूनी शासन एक नए किरायेदार में बदल गया। जमीन देने का मकसद बदलने या लीज बढ़ाने में कोई दिक्कत नहीं आई। इसके अलावा, किराया सबसे अधिक नहीं था।

2012 से स्थिति बदलने लगी है। उच्चतम न्यायालयों के स्तर पर एक स्थिर प्रथा का गठन किया गया है, जो पट्टे पर सार्वजनिक भूखंड प्रदान करने के उद्देश्य को बदलने की संभावना को बाहर करता है। यदि साइट को पार्किंग के लिए लिया गया था, तो इसका उपयोग पार्किंग के लिए किया जाना चाहिए। अनुदान के उद्देश्य को बदलने को कानून का धोखा माना जाने लगा।

मार्च 2015 से, रूसी संघ के भूमि संहिता का एक नया संस्करण लागू हुआ है। एक नए कार्यकाल के लिए एक सार्वजनिक भूखंड के पट्टे को समाप्त करने के पूर्व-खाली अधिकार को बाहर रखा गया है - एक सामान्य नियम के रूप में, इसे बिना बोली के पट्टे पर नहीं दिया जा सकता है। कला के पैरा 3 के अनुसार। रूसी संघ के भूमि संहिता के 39.6, नागरिक और कानूनी संस्थाएं जो सार्वजनिक रूप से स्वामित्व वाले भूमि भूखंडों के किरायेदार हैं, केवल दो मामलों में बोली लगाए बिना ऐसे भूमि भूखंडों के लिए एक नया पट्टा समझौता समाप्त करने का अधिकार है:

1) यदि भूमि भूखंड किसी नागरिक या कानूनी इकाई को बिना नीलामी के पट्टे पर दिया जाता है;

2) यदि किसी नागरिक को बागवानी या डाचा खेती के लिए नीलामी में भूमि भूखंड प्रदान किया जाता है।

एक भूमि भूखंड का भूकर मूल्य बहुत बड़ा हो गया है, इसलिए भूमि भूखंडों को पट्टे के आधार पर रखना इतना आसान नहीं है। एक बार स्वामित्व के बराबर, आज एक सार्वजनिक लॉट को किराए पर देना लाभहीन हो गया है। अंत में, सांप्रदायिक, सामाजिक और परिवहन बुनियादी सुविधाओं के निर्माण के लिए नगर पालिकाओं की वित्तीय संभावनाओं में तेजी से कमी आई है।

प्रदेशों के एकीकृत विकास के लिए गतिविधियाँ: एक सामान्य अवधारणा

क्षेत्र का एकीकृत और सतत विकास एक सामान्य शब्द है। इसके तहत, आवासीय, औद्योगिक, सार्वजनिक, व्यवसाय और अन्य उद्देश्यों और उपयोगिताओं, परिवहन, सामाजिक बुनियादी सुविधाओं के लिए पूंजी निर्माण सुविधाओं की नियुक्ति के लिए क्षेत्र की योजना के लिए प्रलेखन की तैयारी और अनुमोदन के लिए गतिविधियों को समझना आवश्यक है। ऐसी सुविधाओं के संचालन और नागरिकों के जीवन को सुनिश्चित करने के लिए आवश्यक है। इसके अलावा, ऐसी गतिविधियों में वास्तुशिल्प और निर्माण डिजाइन, निर्माण, इन वस्तुओं के पुनर्निर्माण पर काम करना शामिल है।

वर्तमान में, क्षेत्र के एकीकृत और सतत विकास के चार रूप हैं:

एक निर्मित क्षेत्र का विकास (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 46.1-46.3);

क्षेत्रों का एकीकृत विकास (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 46.4);

भूखंडों के अधिकार धारकों की पहल पर क्षेत्र का एकीकृत विकास (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 46.9);

स्थानीय सरकार की पहल पर क्षेत्र का एकीकृत विकास (रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 46.10)।

निर्मित क्षेत्र का विकास

इस फॉर्म के व्यावहारिक अनुप्रयोग का सबसे संभावित क्षेत्र नगर निगम की जरूरतों के लिए भूमि भूखंडों को वापस लेने की स्पष्ट संभावना के अभाव में जीर्ण-शीर्ण अपार्टमेंट इमारतों के साथ एक क्षेत्र का पुनर्जनन है।

एक निर्मित क्षेत्र के विकास की अनुमति है यदि ऐसे क्षेत्र में:

आपात स्थिति और अपार्टमेंट इमारतों को ध्वस्त करने के लिए;

अपार्टमेंट इमारतों, विध्वंस, जिसके पुनर्निर्माण की योजना नगरपालिका के लक्षित कार्यक्रमों के आधार पर बनाई गई है;

सांप्रदायिक, सामाजिक, परिवहन अवसंरचना की वस्तुएं।

एक बिल्ट-अप क्षेत्र के विकास पर निर्णय एक शहरी नियोजन विनियमन के साथ-साथ शहरी नियोजन के लिए क्षेत्रीय और स्थानीय मानकों की उपस्थिति में एक बस्ती या जिले की स्थानीय सरकार द्वारा किया जाता है।

एक खुली नीलामी के परिणामों के आधार पर एक निर्मित क्षेत्र के विकास पर एक समझौता किया जाता है। विजेता को बोली के बिना तीसरे पक्ष के अधिकारों के साथ भूमि भूखंड प्रदान करने का अधिकार प्राप्त नहीं होता है (अनुच्छेद 46.1 का भाग 8, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 46.2 के भाग 3 के अनुच्छेद 9, आरएफ एलसी के अनुच्छेद 39.5) .

रूसी संघ के सशस्त्र बलों की कानूनी स्थिति को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है, जो 27 अक्टूबर, 2015 के मामले संख्या A07-21632/2013 के नियम संख्या 309-KG15-5924 में निर्धारित है, जिसके अनुसार निष्कर्ष एक निर्मित क्षेत्र के विकास पर एक समझौता राज्य (नगरपालिका) की जरूरतों के लिए भूमि भूखंडों की जब्ती के लिए पर्याप्त आधार नहीं है।

दस्तावेज़ का हवाला देते हुए

कला के भाग 3 के प्रावधान। टाउन प्लानिंग कोड के 46.1 एक बिल्ट-अप क्षेत्र के विकास पर निर्णय लेने के लिए शर्तों को निर्धारित करते हैं, जिस पर अपार्टमेंट भवन स्थित हैं, और भूमि भूखंडों के मालिकों पर सीधे उनकी मजबूरी के मुद्दे पर निर्णय के संबंध में लागू नहीं होते हैं निकासी।

अपने आप में, एक निर्मित क्षेत्र के विकास पर एक समझौते का निष्कर्ष भूमि की जब्ती का आधार नहीं है, क्योंकि ऐसा समझौता केवल प्रशासन द्वारा अपनाए गए क्षेत्र के विकास पर निर्णय को लागू करने की प्रक्रिया को नियंत्रित करता है, जबकि मालिक से भूमि भूखंड वापस लेने की संभावना राज्य या नगरपालिका की जरूरतों की उपस्थिति के कारण होती है।

इस तंत्र के संचालन से जुड़ी मुख्य समस्याएं क्या हैं?

हालांकि कानून क्षेत्र की जटिलता पर केंद्रित है, अक्सर व्यवहार में सब कुछ अलग तरह से होता है।

कल्पना कीजिए कि एक चौथाई जीर्ण-शीर्ण घरों से बना है। एक निवेशक आता है और महसूस करता है कि उसे पूरी तिमाही को निपटाने में कोई दिलचस्पी नहीं है - इसमें बहुत अधिक पैसा लगेगा। एक निवेशक के लिए तिमाही के केवल एक हिस्से को काम में लेना दिलचस्प है - कई घरों को फिर से बसाने और एक अपार्टमेंट बिल्डिंग बनाने के लिए। इस मकान के आसपास जर्जर इमारतें आज भी बनी हुई हैं।

औपचारिक रूप से, शहरी नियोजन कानून उन्हें ऐसा अवसर प्रदान करता है। कला के पैरा 1 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 46.1, निर्मित क्षेत्रों का विकास एक योजना संरचना (तिमाही, माइक्रोडिस्ट्रिक्ट) या उसके भाग (भागों) के एक तत्व की सीमाओं के भीतर किया जाता है। इस प्रकार, कानून में कोई आवश्यकता नहीं है कि परियोजना को तिमाही के पूरे क्षेत्र को कवर करना चाहिए। नतीजतन, व्यवहार में, क्षेत्र के सामान्य एकीकृत विकास के बजाय, लक्षित परियोजनाओं को लागू किया जा रहा है।

एक और समस्या है। कला के पैरा 3 के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 46.1, एक निर्मित क्षेत्र के विकास पर निर्णय लिया जा सकता है यदि ऐसा क्षेत्र स्थित है:

1) रूसी संघ की सरकार द्वारा स्थापित तरीके से मान्यता प्राप्त अपार्टमेंट इमारतों को आपातकाल के रूप में और विध्वंस के अधीन;

2) अपार्टमेंट इमारतों, विध्वंस, जिसके पुनर्निर्माण की योजना स्थानीय स्व-सरकार के प्रतिनिधि निकाय द्वारा अनुमोदित नगरपालिका लक्षित कार्यक्रमों के आधार पर है।

इन सुविधाओं के अलावा, निर्मित क्षेत्र में, जिसके संबंध में एक विकास निर्णय लिया गया है, केवल इंजीनियरिंग बुनियादी ढांचा सुविधाएं हो सकती हैं जो केवल बहु-अपार्टमेंट भवनों के संचालन को सुनिश्चित करती हैं। इस बीच, वास्तव में, एक नियम के रूप में, क्षेत्र में अन्य पूंजी निर्माण परियोजनाएं हैं, उदाहरण के लिए, शेड। व्यवहार में, किसी क्षेत्र के विकास पर निर्णय लेते समय, वे इस तथ्य को नोटिस नहीं करने का प्रयास करते हैं, लेकिन औपचारिक रूप से निर्णय को चुनौती देने के लिए आधार होते हैं।

यह फॉर्म अक्सर निवेशक के लिए नुकसानदेह होता है। यह निवासियों के पुनर्वास के लिए जिम्मेदार है। इसके अलावा, स्थानीय सरकार अक्सर निर्मित क्षेत्रों के विकास के लिए अनुबंध के तहत भुगतान की राशि की स्पष्ट गणना करने में सक्षम नहीं होती है।

क्षेत्र का एकीकृत विकास

सार्वजनिक भूमि से साइट के प्रारंभिक प्रावधान के साथ मुख्य आवासीय / गैर-आवासीय सुविधाओं के निर्माण के क्षेत्र में क्षेत्र का एकीकृत विकास (आईओटी) किया जाता है। इस मामले में तंत्र इस प्रकार है। नीलामी में, भूमि भूखंड प्रदान किए जाते हैं जो तीसरे पक्ष के अधिकारों से प्रभावित नहीं होते हैं। नीलामी का विजेता आईबीए (रूसी संघ के भूमि संहिता के अनुच्छेद 6, अनुच्छेद 39.8) पर एक समझौते का समापन करता है। एकीकृत विकास (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 2, अनुच्छेद 46.4) के लिए भूमि के पट्टे के समझौते को समाप्त करने के अधिकार के लिए केवल एक कानूनी इकाई नीलामी में भाग ले सकती है। योजनाओं और सर्वेक्षण परियोजनाओं के लिए जन सुनवाई की आवश्यकता नहीं है।

सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि प्राथमिक भूमि भूखंड तीसरे पक्ष के अधिकारों से मुक्त होना चाहिए। यहाँ क्या मतलब है?

शहर में जमीन का एक बड़ा भूखंड है। शहर वहां एक माइक्रोडिस्ट्रिक्ट या एक औद्योगिक पार्क बनाना चाहता है, साइट को नीलामी के लिए रखा गया है। नीलामी के विजेता भूमि भूखंड के पट्टे के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं और IBA, सरणी को अलग-अलग भूमि भूखंडों, सामान्य उपयोग और बुनियादी सुविधाओं में विभाजित करने का कार्य करता है। क्षेत्र के विकास के लिए एक अनुसूची को मंजूरी दी गई है, इस अनुसूची के उल्लंघन के लिए प्रतिबंध स्थापित किए गए हैं।

यह एक ग्रीनफील्ड परियोजना है - एक बड़ी खाली भूमि को एकीकृत तरीके से विकसित किया जा रहा है।

आरसीटी और आईबीए के लिए भूखंडों का कारोबार

जब एक निर्मित क्षेत्र (बीसीए) के विकास की बात आती है, तो नीलामी का उद्देश्य सीटीए पर एक समझौते को समाप्त करने का अधिकार होता है। फिर, पहले से ही इस तरह के समझौते के लिए एक पार्टी बनने के बाद, एक निजी इकाई को क्षेत्र में भूमि भूखंडों का उपयोग करने का अधिकार प्राप्त होता है।

कैट में स्थिति अलग है। सबसे पहले आपको एक सार्वजनिक भूमि भूखंड के लिए एक पट्टा समझौते के समापन के लिए नीलामी जीतने की आवश्यकता है।

क्या अन्य व्यक्तियों को भूमि के भूखंड को पट्टे पर देने का अधिकार "बेचना" संभव है? कुछ तथ्यात्मक धारणा है (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 46.2 के भाग 7, 8), हालांकि कानून सीधे इसके लिए प्रदान नहीं करता है। समस्या यह है कि 2015 में कला में बदलाव किए गए थे। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 448, जिसके अनुसार, यदि अनुबंध केवल नीलामी में संपन्न किया जा सकता है, तो इस मामले में अनुबंध के पक्ष को अपने दायित्वों को व्यक्तिगत रूप से पूरा करना होगा, पट्टे के अधिकार का असाइनमेंट निषिद्ध है। क्या रूसी संघ के नागरिक संहिता के मानदंडों को विशेष माना जा सकता है? दुर्भाग्य से, अभी तक कोई अभ्यास नहीं है। और एक पट्टा समझौते के तहत अधिकारों के हस्तांतरण से इनकार के साथ एक नकारात्मक स्थिति काफी संभावना है।

सवाल यह भी उठता है कि नए किरायेदारों को कौन से दायित्व हस्तांतरित किए जाते हैं? कानून एक बहुत ही सरल स्थिति की अनुमति देता है, जब सभी प्रतिभागियों के अधिकारों और दायित्वों को स्थानांतरित कर दिया जाता है। व्यवहार में, स्थिति अलग है।

आइए कल्पना करें: एक व्यापारिक नेटवर्क पूरे क्षेत्र से केवल एक साइट को पट्टे पर लेना चाहता है। क्या पूरे माइक्रोडिस्ट्रिक्ट में मूल डेवलपर के अधिकार और दायित्व उसके पास हैं? इस बारे में RF GK में कुछ भी नहीं है। व्यवहार में, इस मुद्दे को निम्नानुसार हल किया जा सकता है। जब फिर से नियुक्त किया जाता है, तो एक नया किरायेदार आरजेडटी या सीओटी समझौते के तहत एक पार्टी के रूप में परियोजना में "प्रवेश" करता है। उसी समय, अनुबंध निर्दिष्ट करता है कि वह, किरायेदार के साथ, माइक्रोडिस्ट्रिक्ट के विकास से संबंधित सभी दायित्वों के लिए उत्तरदायी नहीं है। लेकिन इस मामले में शहर की सहमति जरूरी है। स्थानीय अधिकारी अक्सर ऐसा करने से डरते हैं, क्योंकि "टिडबिट्स" का निर्माण किया जाएगा, और सामाजिक सुविधाओं का निर्माण नहीं किया जाएगा।

कुल मिलाकर, यह निष्कर्ष निकाला जाना चाहिए कि रूसी संघ का सीआरसी व्यवहार में मौजूद संभावनाओं को प्रतिबिंबित करने के मामले में पूर्ण नहीं है।

अचल संपत्ति के मालिक द्वारा शुरू किया गया व्यापक विकास

इस फॉर्म का उपयोग एक या एक से अधिक भूमि मालिकों की कीमत पर सार्वजनिक भूमि पर ऑफ-साइट बुनियादी ढांचे के निर्माण में किया जाता है। क्षेत्र के एकीकृत विकास पर एक समझौता संपन्न हुआ। इसका एक पक्ष भूमि भूखंडों के मालिक या भूमि भूखंडों के किरायेदार हो सकते हैं जो सार्वजनिक स्वामित्व में हैं। पट्टे की अवधि समाप्त होने तक कम से कम पांच वर्ष शेष होने चाहिए। अधिकारियों की ओर से, अनुबंध एलएसजी निकायों द्वारा संपन्न किया जाता है।

इस फॉर्म को लागू करने के लिए, सांप्रदायिक, परिवहन और सामाजिक बुनियादी सुविधाओं के निर्माण के लिए दायित्वों का होना आवश्यक है। यह बजट की कीमत पर और कॉपीराइट धारकों (रूसी संघ के नागरिक संहिता के खंड 3, भाग 14, अनुच्छेद 46.9) की कीमत पर हो सकता है। लेकिन अगर बजट भुगतान करता है, तो सिद्धांत रूप में, यह परियोजना क्यों? व्यवहार में, ऐसी सुविधाओं के निर्माण के लिए दायित्वों को अधिकार धारक द्वारा ग्रहण किया जाएगा। इस मामले में, उसे कुछ लाभ प्राप्त होंगे।

आइए एक स्थिति की कल्पना करें: एक इकाई एक शॉपिंग सेंटर के निर्माण के लिए भूमि का अधिग्रहण करती है, भूखंड राजमार्ग के पास स्थित है। ताकि खरीदार कॉल कर सकें, आपको फ्लाईओवर बनाने की जरूरत है। विषय वकील से पूछता है कि इसे कैसे बनाया जाए? वह एक डेवलपर के रूप में कार्य नहीं करना चाहता - वह चाहता है कि स्थानीय अधिकारी निर्माण करें, और उसने भुगतान किया। एकीकृत विकास संस्थान, अचल संपत्ति के मालिक की पहल पर, लक्षित तरीके से ओवरपास के निर्माण को वित्त देना संभव बनाता है। अन्य लाभ क्या हैं? कई भूमि मालिक परियोजना में भाग ले सकते हैं।

क्षेत्र के एकीकृत विकास पर एक समझौते के समापन के लिए शर्तों में से एक है अपने स्वयं के संबंध में क्षेत्र की योजना पर प्रलेखन का अनुमोदन और सार्वजनिक भूमि पर तीसरे पक्ष के अधिकारों से मुक्त (अनुच्छेद 46.9 के भाग 7-10) रूसी संघ के नागरिक संहिता के)।

उपयोगिता, परिवहन, सामाजिक अवसंरचना सुविधाओं के निर्माण के प्रयोजनों के लिए, भूमि भूखंड जो राज्य और (या) नगरपालिका के स्वामित्व में हैं और तीसरे पक्ष के अधिकारों से वंचित नहीं हैं, उन अधिकार धारकों को पट्टे पर दिए गए हैं जिन्होंने बिना बोली के एक समझौता किया है (भाग 8) नागरिक संहिता आरएफ के अनुच्छेद 46.9, उप-अनुच्छेद 13.3, अनुच्छेद 2, रूसी संघ के भूमि संहिता के अनुच्छेद 39.6)।

स्थानीय सरकार की पहल पर क्षेत्रों का व्यापक विकास

इस फॉर्म का उपयोग तब किया जाता है जब एक क्षेत्र को जीर्ण (शहरी नियोजन नियमों के साथ असंगत) गैर-आवासीय निधि, जीर्ण-शीर्ण कम-वृद्धि वाले आवास के साथ पुन: उत्पन्न करना आवश्यक होता है। यह भूमि की वापसी और व्यावसायिक उपयोग के लिए इसके आगे के प्रावधान के लिए व्यापक अवसरों की विशेषता है।

इस मामले में जटिल विकास का उद्देश्य कौन सा क्षेत्र हो सकता है? रूसी संघ के नागरिक संहिता का अनुच्छेद 46.10 कई प्रकार के क्षेत्रों की बात करता है:

1) जहां पूंजी निर्माण सुविधाएं (अपार्टमेंट इमारतों के अपवाद के साथ) स्थित हैं, जिन्हें आपात स्थिति के रूप में मान्यता प्राप्त है और रूसी संघ की सरकार द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार विध्वंस के अधीन हैं;

2) जिस पर पूंजी निर्माण सुविधाएं (अपार्टमेंट इमारतों के अपवाद के साथ) स्थित हैं, विध्वंस, जिसका पुनर्निर्माण स्थानीय स्व-सरकार के प्रतिनिधि निकाय द्वारा अनुमोदित नगरपालिका लक्षित कार्यक्रमों के आधार पर किया जाता है;

3) अनुमत उपयोग के प्रकार और (या) अनुमत उपयोग के प्रकार और पूंजी निर्माण वस्तुओं की विशेषताएं जिस पर भूमि भूखंडों और पूंजी निर्माण वस्तुओं के अनुमत उपयोग के प्रकार और निर्माण के सीमित मापदंडों के अनुरूप नहीं हैं, के पुनर्निर्माण भूमि उपयोग और विकास के नियमों द्वारा स्थापित पूंजी निर्माण की वस्तुएं;

4) जहां पूंजी निर्माण सुविधाएं स्थित हैं, नागरिक कानून के अनुसार अनधिकृत भवनों के रूप में मान्यता प्राप्त है।

ऐसी वस्तुओं को कम से कम 50% क्षेत्र पर कब्जा करना चाहिए। इस प्रकार, सामान्य भूखंड और अचल संपत्ति दोनों वस्तुएँ क्षेत्र में स्थित हो सकती हैं। इस मामले में उनके अधिकार धारकों के हितों को नुकसान होगा।

एक बस्ती या शहरी जिले के लिए क्षेत्र के एकीकृत विकास पर निर्णय लेने के लिए, इसे भूमि उपयोग या विकास के नियमों में क्षेत्र को प्रतिबिंबित करने की आवश्यकता है। सवाल उठता है: क्या किसी तरह पहले से जांचना जरूरी है कि क्या ऐसे क्षेत्रों के संकेत हैं? कानून इसका जवाब नहीं देता।

रूसी संघ के भूमि संहिता का अनुच्छेद 56.12 इन उद्देश्यों के लिए भूमि भूखंडों की वापसी के लिए एक सरल और त्वरित प्रक्रिया प्रदान करता है। पहली विशेषता यह है कि निकासी समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए केवल एक महीने का समय दिया जाता है। दूसरा यह है कि जब्ती पर अदालत का फैसला तत्काल निष्पादन के अधीन है। अपील के बाद तत्काल तोड़फोड़ की जाएगी। कैसेशन में, वास्तव में, केवल मुआवजे की राशि का सवाल तय किया जाता है।

बड़े डेवलपर्स के लिए यह एक बहुत अच्छा टूल है। डेवलपर एक ग्रे बिल्डिंग देखता है। वह ऐसे क्षेत्र में हर वस्तु नहीं खरीद पाएगा। फिर वह अधिकारियों के पास जाता है और उन्हें एक परियोजना की पेशकश करता है। इस मामले में, अधिकारियों को "बोनस" के रूप में एक सामान्य माइक्रोडिस्ट्रिक्ट प्राप्त होता है। भूमि भूखंडों का भूकर मूल्य बढ़ रहा है, जो अधिक आय प्रदान करता है। डेवलपर, बदले में, अधिकारियों के हाथों से तीसरे पक्ष की वस्तुओं से भूमि को साफ करता है और इसे अपने उद्देश्यों के लिए प्राप्त करता है।

प्रदेशों के एकीकृत विकास का उत्प्रेरक शहर है। यह कहना मुश्किल है कि इस विचार को किसने बढ़ावा दिया: या तो निर्माण के लिए इंजीनियरिंग-तैयार क्षेत्रों की कमी और उनमें बड़े धन का निवेश करने की अनिच्छा, या व्यवसाय के वैश्वीकरण की दिशा में प्रशासन का पाठ्यक्रम।

"क्षेत्रों का एकीकृत विकास," विश्वास करता है वसीली सेलिवानोव, सेटल सिटी के सीईओ, एक सकारात्मक विकास है। सबसे पहले, यह संघनन के दौरान उत्पन्न होने वाले स्थानीय निवासियों के साथ संघर्ष से बचना संभव बनाता है। इसके अलावा, ऐसी परियोजनाओं में बाहरी इलाके में न केवल चार दीवारें शामिल हैं, बल्कि एक आरामदायक, संगठित रहने वाले वातावरण में निर्मित नए उच्च गुणवत्ता वाले आवास का निर्माण शामिल है।

साथ ही, एकीकृत विकास को वास्तविक बनाने के लिए, ऊर्जा के मुख्य स्रोतों और मुख्य इंजीनियरिंग नेटवर्क के साथ-साथ सड़क और परिवहन बुनियादी ढांचे के साथ भविष्य की सुविधाएं प्रदान करने का ध्यान रखना आवश्यक है। एक नियम के रूप में, प्रारंभिक चरण में, भड़काने वाला-शहर कुछ भी प्रदान नहीं कर सकता है। जटिल विकास के लिए आवंटित क्षेत्र अक्सर वास्तविक कुंवारी भूमि होते हैं। उनके पास अक्सर न केवल किसी बुनियादी ढांचे की कमी होती है, बल्कि भविष्य की सुविधाओं के लिए ऊर्जा प्राप्त करने की संभावना भी होती है। यह सब खरोंच से बनाया जाना चाहिए।

सेंट पीटर्सबर्ग के संपत्ति कोष के निदेशक के अनुसार एंड्री स्टेपानेंको, बड़े लॉट (सैकड़ों हेक्टेयर) में एकीकृत विकास के लिए क्षेत्रों को बेचने की शहर की इच्छा निम्नलिखित विचारों से प्रेरित है: “डेवलपर्स ने यह नहीं सीखा है कि एक साथ निर्माण के लिए क्षेत्र को कैसे तैयार किया जाए, वे आपस में सहमत नहीं हो सकते। इसके अलावा, जब अलग-अलग लॉट में निर्माण किया जाता है, तो हमें न तो वास्तुकला में, न ही गुणवत्ता में, न ही संदर्भ में एकरूपता मिलेगी। यह स्पष्ट है कि केवल बड़ी कंपनियां जिनके पास अपने स्वयं के वित्त हैं या ऋण की वापसी की गारंटी देने में कामयाब रहे हैं, वे ऐसे निर्माण संस्करणों और कार्यों की आवश्यक सूची को "पचा" सकते हैं (एक आवासीय वातावरण की अवधारणा बनाएं, पेशेवर रूप से इस तरह की एक जटिल परियोजना का प्रबंधन करें, आदि।)। जोखिमों के लिए, Stepanenko को यहां कोई विशेष समस्या नहीं दिखती है: "निवेशक मौजूदा जोखिमों से अवगत हैं, लेकिन यदि वे खरीदते हैं, तो वे जोखिम लेने के लिए तैयार हैं।"

निर्माण समिति के अध्यक्ष के अनुसार रोमन फिलिमोनोवा, आज एकीकृत विकास के लिए प्रदान किए गए सभी क्षेत्रों पर काम किया जा रहा है: "निवेशक अपनी परियोजनाओं को जिम्मेदारी से मानते हैं। कोई देरी और भूल नहीं है, बहुत सारा पैसा चुकाया गया है, जिसका अर्थ है कि दृष्टिकोण अत्यंत गंभीर है। ”

समय से बाहर

शहर में एकीकृत विकास की पेशकश करने के लिए बहुत कम है: प्रिमोर्स्की जिले का उत्तर-प्रिमोर्स्की हिस्सा, कोलोमीगी (प्रिमोर्स्की जिला भी) और दक्षिण-पश्चिम। 2010 तक, 3.5 मिलियन वर्ग मीटर के निर्माण के लिए बड़े भूखंडों की नीलामी करने की योजना है। Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk में आवास का मी। एक और 2 मिलियन वर्ग। उत्तर-समुद्र तटीय भाग में मी, नोवोसेलोव गली के उत्तर में और सोस्नोव्का पार्क के पास। रुच्योव और शुशरी के क्षेत्र के रिजर्व में, जहां 4 मिलियन वर्ग मीटर का निर्माण किया जा सकता है। आवास का मी. लेकिन ये जमीनें निजी स्वामित्व में हैं। आवास का बड़ा हिस्सा, अधिकारियों के अनुसार, "बाल्टिक पर्ल", सी फेकाडे, मर्चेंट हार्बर, कोन्नया लखता, उत्तरी घाटी और शहर के दक्षिण-पश्चिमी समुद्र तटीय भाग देगा। निर्माण की कुल मात्रा 7.3 मिलियन वर्ग मीटर है। मी. चालू करने की अपेक्षित आरंभ तिथि 2010 है।

परियोजना के कार्यान्वयन का समय लंबा है, निर्माण की बड़ी मात्रा के कारण नहीं, बल्कि अविकसित भूमि के जटिल विकास से जुड़ी कई समस्याओं के कारण। नीलामी का विजेता दो साल बाद साइट पर प्रवेश कर सकता है। सबसे पहले, आपको डिजाइन और शहरी नियोजन दस्तावेज बनाने की जरूरत है। केवल एक योजना परियोजना के विकास में छह से नौ महीने लगते हैं। इंजीनियरिंग नेटवर्क की परियोजनाओं का विकास और अनुमोदन - एक और आठ से दस महीने। इंजीनियरिंग संरचनाओं पर निर्माण और स्थापना कार्यों का प्रदर्शन - छह महीने। कमीशनिंग और शहर के संतुलन में स्थानांतरण - कम से कम एक और छह महीने, और अधिक बार 8-12। कुल - साढ़े तीन साल। लेकिन यह सीमा नहीं है। लगभग हर क्षेत्र की अपनी समस्याएं हैं। उदाहरण के लिए, उत्तरी घाटी में हॉर्स लखता में कोई सड़क नहीं है और पारनासस पर, गैरेज के मालिकों के साथ संपत्ति और कानूनी मुद्दों पर चर्चा करनी होगी। भले ही सभी समस्याओं को समानांतर में हल कर लिया जाए, लेकिन यह संभावना नहीं है कि प्रक्रिया तीन या चार साल से पहले पूरी हो जाएगी।

निवेशक के लिए आश्चर्य

कई वर्षों तक सेंट पीटर्सबर्ग में प्रदेशों की इंजीनियरिंग की तैयारी नहीं की गई थी। नतीजतन, निर्माण के लिए उपयुक्त भूखंड नहीं थे। जब यह स्पष्ट हो गया कि इंजीनियरिंग प्रशिक्षण के बिना निर्माण की मात्रा बढ़ाने के लिए कुछ भी नहीं होगा और रिपोर्ट करने के लिए कुछ भी नहीं होगा, तो प्रशासन ने इसे प्राथमिकता का कार्य घोषित कर दिया। अपनाया गया, हमेशा की तरह, 2010 तक वैध एक व्यापक कार्यक्रम। बजट की कीमत पर प्रशासन ने 403.2 हेक्टेयर जमीन तैयार करने का वादा किया है. हालांकि, जबकि निर्माण के लिए भूमि, एक नियम के रूप में, स्वयं डेवलपर्स द्वारा तैयार की जा रही है।

"विश्व अभ्यास में, निर्माण के लिए प्रदेशों की इंजीनियरिंग तैयारी, एक नियम के रूप में, सार्वजनिक धन की कीमत पर की जाती है," निर्माण कंपनियों के संघ के उपाध्यक्ष सोयुजपेट्रोस्ट्रॉय ने टिप्पणी की लेव कपलान. - यह राज्य का कर्तव्य है, क्योंकि ये शहर संचार हैं। इसलिए, निजी कंपनियों को इंजीनियरिंग प्रशिक्षण प्रदान करने में सकारात्मकता की तुलना में अधिक नकारात्मक हैं, खासकर जब से ये लागत आमतौर पर लाभहीन होती है और व्यक्तिगत डेवलपर्स द्वारा हताशा से बाहर की जाती है। ” सेलिवानोव के अनुसार, इंजीनियरिंग की तैयारी की लागत परियोजना की लागत का 30% तक पहुंच सकती है।

लेव कपलान के अनुसार, विशाल क्षेत्रों का अधिग्रहण उनके वास्तविक विकास की गारंटी नहीं देता है: "सामाजिक मानकों को पूरा किया जाना चाहिए - स्कूलों, किंडरगार्टन, क्लीनिक इत्यादि की संख्या, लेकिन वे वाणिज्यिक उत्पाद नहीं हैं। ये समस्याएं अब निर्माण नहीं हैं, बल्कि शहरी नियोजन हैं, और आसान नहीं हैं। "क्षेत्रों के एकीकृत विकास के साथ, डेवलपर को न केवल तरल आवास, बल्कि बुनियादी ढांचे के तत्वों की योजना बनाने के लिए मजबूर किया जाता है," पुष्टि करता है ओल्गा कोपिकिना, सेस्ट्रा-नदी कंपनी के प्रतिनिधि। - साइट के स्थान और शहरी बुनियादी ढांचे से इसकी दूरी के आधार पर, निर्माण की कुल मात्रा में वाणिज्यिक परिसर का हिस्सा 10 से 30% तक भिन्न हो सकता है।

कुद्रोवो में न्यू ओकेर्विल परियोजना को ओडेलस्ट्रॉय द्वारा विशेष शर्तों पर कार्यान्वित किया जा रहा है। सामाजिक और सांस्कृतिक सुविधाओं, सड़कों और बाहरी नेटवर्क के निर्माण को संघीय बजट द्वारा वित्तपोषित किया जाता है। कंपनी के मुताबिक काम पूरा होने पर तुरंत फंड मिल जाता है। हालांकि, संघीय समर्थन प्राप्त करना आसान नहीं है। आवास की घोषित मात्रा कम से कम 1 मिलियन वर्ग मीटर होनी चाहिए। एम।

एक अन्य महत्वपूर्ण पहलू परिवहन पहुंच है। मेट्रो के बगल में एक नया जिला बनाया जा रहा है तो अच्छा है: वसीली सेलिवानोव के अनुसार, यह 70% परिवहन समस्याओं को हल करता है। "लेकिन अन्य क्षेत्रों को भी विकास की आवश्यकता होती है, न केवल वे जहां मेट्रो स्टेशनों के निर्माण की योजना है," सेलिवानोव नोट करते हैं।

शहर मदद करने का वादा करता है: अधिकारियों के अनुसार, क्षेत्रों के विकास को जटिल कहा जाता है क्योंकि यह सभी दिशाओं में एक साथ होना चाहिए। हालांकि, बड़े क्षेत्र इंट्रा-ब्लॉक मार्ग, सड़क और सड़क नेटवर्क के बिना मौजूद नहीं हो सकते। निवेशक सड़कों का निर्माण करते हैं, लेकिन वह संतुलन नहीं पाते हैं जिसमें उन्हें स्थानांतरित किया जा सकता है। मॉस्को क्षेत्र में पहले से ही गांव हैं जहां निजी प्रबंधन कंपनियों को सड़कों का संचालन करने के लिए मजबूर किया जाता है, और इन गांवों के निवासियों को हर चीज के लिए भुगतान करना पड़ता है। एक शब्द में, परियोजना के किसी भी चरण में निवेशक के लिए आश्चर्य प्रकट हो सकता है। इसलिए, अग्रिम में लागतों की गणना करना असंभव है।

कम वृद्धि विशिष्टता

सेंट पीटर्सबर्ग में कम वृद्धि वाले आवास के निर्माण की योजना को 2001 में वापस अपनाया गया था। इस तथ्य के बावजूद कि शहरी विकास की मात्रा में कम वृद्धि वाले क्षेत्र की हिस्सेदारी उस समय 5% से अधिक नहीं थी, प्रशासन ने 2010 तक एक परिप्रेक्ष्य के साथ कम वृद्धि वाले क्षेत्रों की नियुक्ति को मंजूरी दी। यह 5 मिलियन वर्ग मीटर का निर्माण करने वाला था। गुणवत्ता आवास के लिए भविष्य की उपभोक्ता मांग के पूर्वानुमान के आधार पर कॉटेज और टाउनहाउस का मी. हालांकि, अपने शुद्ध रूप में, शहर में अभी तक एक भी बड़े पैमाने पर कम वृद्धि वाली इमारत परियोजना को लागू नहीं किया गया है। यहां तक ​​​​कि उत्तरी घाटी के क्षेत्र में लागू की जा रही परियोजना, जिसे मूल रूप से कम-वृद्धि वाली परियोजना के रूप में माना गया था, में उच्च ऊंचाई की ओर परिवर्तन हुए हैं। विशेषज्ञों ने माना कि बुनियादी ढांचे की कमी के कारण, उत्तरी घाटी में कम वृद्धि वाली इमारतें लाभहीन हैं।

अब तक, केवल मास्को क्षेत्र ही बड़े क्षेत्रों के विकास का दावा कर सकता है। के अनुसार अनातोली ज़ापडिंस्की, रोडेक्स ग्रुप के डिप्टी जनरल डायरेक्टर, 2003 से कंपनी मोजाहिस्क वेव मेगाप्रोजेक्ट को लागू कर रही है - 550 हेक्टेयर के क्षेत्र में सभी आवश्यक बुनियादी ढांचे के साथ आठ कम वृद्धि वाली बस्तियां (1.8 हजार घर)। एक-एक करके गांवों को चालू किया जाता है। कम वृद्धि वाले परिसरों के निवासियों के जीवन समर्थन के लिए, निवेशक ने न केवल नेटवर्क बिछाया, बल्कि उपचार सुविधाओं का भी निर्माण किया। "हम सभी बस्तियों में बुनियादी ढांचे को सक्षम रूप से वितरित करने में कामयाब रहे। और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि यह उन खरीदारों के लिए भारी बोझ नहीं साबित हुआ जो इसके लिए भुगतान करने के लिए मजबूर हैं, "ज़ापडिंस्की ने कहा। उनके अनुसार, गांव के प्रत्येक निवासी के लिए खरीद और संचालन के लिए संबंधित लागत नगण्य है।

बहुत पैसे से कुचल दिया

यहां तक ​​​​कि सबसे बड़े सेंट पीटर्सबर्ग डेवलपर्स, जैसे कि LEK, LenSpetsSMU, कंस्ट्रक्शन ट्रस्ट, Stroymontazh, उन नीलामी में भाग नहीं ले सकते हैं, जहां आर्थिक प्रतिबंधों (वार्षिक कारोबार, कुल पूंजीकरण) के कारण 30 हेक्टेयर के क्षेत्र बेचे जाते हैं, लेव कपलान शिकायत करते हैं। तदनुसार, बाहरी निवेशकों की प्रत्याशा में 100-200 हेक्टेयर के क्षेत्र परती हैं।

"नए क्षेत्रों के विकास में बाहरी निवेशकों के साथ प्रतिस्पर्धा करने के लिए सेंट पीटर्सबर्ग डेवलपर्स के संघ बनाने की संभावना के बारे में बहुत सी बातें हैं, लेकिन अभी तक हमारे लिए अलग-अलग बाजार रणनीतियों वाली कंपनियों के संघ की कल्पना करना मुश्किल है, "कपलान कहते हैं। - इससे समान विकास सुनिश्चित नहीं होगा। एक अधिक यथार्थवादी तरीका प्रमुख सेंट पीटर्सबर्ग डेवलपर्स को क्षेत्रों के इंजीनियरिंग विकास के लिए बैंक ऋण के लिए शहर की गारंटी प्रदान करना है।

मध्यम आकार के डेवलपर्स के लिए, वे आम तौर पर एकीकृत विकास से अलग रहते हैं, केवल एक भ्रामक आशा है कि बाजार के नए दिग्गज गठित भूमि भूखंडों का हिस्सा पक्ष को बेच देंगे। किसी भी मामले में, ये मास्टर की मेज से टुकड़े हैं, और जीवित रहने का कोई तरीका नहीं है।

"उच्च लागत बाद में बड़े पैमाने पर बिक्री के साथ भुगतान करेगी," सेलिवानोव निश्चित है। - लेकिन शुरुआती चरण में केवल बड़ी, आर्थिक रूप से स्थिर कंपनियां ही इन लागतों को पूरा कर सकती हैं। औसत डेवलपर उनके लिए नहीं जाएगा। इसलिए, हमें बाजार में कुछ क्रिस्टलीकरण मिलेगा। गंभीर विकासकर्ताओं का एक समूह होगा जो एकीकृत भूमि विकास परियोजनाओं पर ध्यान केंद्रित करेगा। ये न केवल सेंट पीटर्सबर्ग कंपनियां होंगी, बल्कि मॉस्को और विदेशी भी होंगी। अधिकांश बाजार सहभागियों - और ये सिर्फ मध्यम और छोटी कंपनियां हैं - कुछ स्थानीय अधूरी परियोजनाओं को पूरा करने और शहर के मौजूदा क्षेत्रों में बिंदु परियोजनाओं के अवशेष, या परियोजनाओं के हिस्से के रूप में व्यक्तिगत स्थानों के विकास में भागीदारी प्राप्त करेंगे। बड़े क्षेत्रों के विकास के लिए।

हर स्वाद के लिए

प्रमुख परियोजनाओं में शामिल डेवलपर्स के अनुसार, एकीकृत विकास में सबसे महत्वपूर्ण कारक एक विकास अवधारणा का निर्माण और इसके आधार पर गुणात्मक रूप से नए आवासीय वातावरण का निर्माण है। Otdelstroy के विपणन और बिक्री के उप महा निदेशक के अनुसार लरिसा ओकुनु, आज निर्माण की गुणवत्ता और रहने का माहौल दोनों बदल गए हैं - कंपनियों को बाजार की नई आवश्यकताओं को पूरा करना होगा।

“किसी विशेष क्षेत्र में बिक्री के लिए डेवलपर द्वारा नियोजित अचल संपत्ति का वर्ग सीधे साइट के स्थान, उसके आकार और निवेशकों के लक्ष्यों पर निर्भर करता है। जाहिर है, अगर परियोजना में आपूर्ति की मात्रा सैकड़ों हजारों वर्ग मीटर है तो आवास को अभिजात वर्ग के रूप में स्थापित करना मुश्किल है। शहर से दूर के भूखंड, दुर्गम और अलोकप्रिय दिशाओं में स्थित, बड़े पैमाने पर आवास के निर्माण के लिए अनुकूल हैं, ”ओल्गा कोपिकिना का मानना ​​​​है।

लारिसा ओकुन कहती हैं, "मतभेद मिटाए जा रहे हैं," "सुपरइकोनॉमी" की अवधारणा उपयोग में आ रही है - कम कीमत के आला से आवास, लेकिन अच्छी गुणवत्ता का। यह सामूहिक आवास है जिसे एक नए स्तर पर ले जाया गया है।" उनकी राय में, निर्माण प्रक्रिया के दौरान, एक गुणवत्ता वाला घर क्या है, इसके बारे में विचार बदल सकते हैं। "एक बड़ी जटिल परियोजना में, निश्चित रूप से अलग-अलग लोगों को आकर्षित करने के लिए अलग-अलग मूल्य श्रेणियों में आवास होंगे," ओकुन कहते हैं। - निश्चित रूप से अन्य क्षेत्रों के खरीदार होंगे, और उनके अपने गुणवत्ता मानदंड हैं। बदले में हमें बाजार में जो मांग है, उसका निर्माण करना चाहिए।"

बिक गया - भूल गया

रोमन फिलिमोनोव के अनुसार, आज क्षेत्र के एकीकृत विकास के लिए केवल एक परियोजना है, जिसके अनुसार शहरी नियोजन प्रलेखन विकसित और अनुमोदित किया गया है - "समुद्री मुखौटा"। विशिष्ट वस्तुओं के लिए बिल्डिंग परमिट प्राप्त करने और इंजीनियरिंग की तैयारी शुरू करने के लिए डेवलपर परियोजना दस्तावेज तैयार कर सकता है।

2009 तक, शहर प्रशासन प्रिमोर्स्की जिले में नीलामी के लिए कई क्वार्टर पैक करने का वादा करता है, और 2010 में - पॉलीस्ट्रोवो के क्वार्टरों में से एक। शहरी नियोजन और वास्तुकला समिति ने 2.5 हजार हेक्टेयर से अधिक भूमि भूखंडों पर आवास निर्माण के लिए योजना परियोजनाओं को विकसित और अनुमोदित किया है - यह 20 मिलियन वर्ग मीटर के निर्माण के लिए पर्याप्त है। एम।

2015 तक, हम व्यबोर्गस्की जिले (उत्तरी घाटी) में 390 हेक्टेयर, 166 हेक्टेयर - क्रास्नोसेल्स्की में, 76 हेक्टेयर - कुरोर्टनी में, 155 हेक्टेयर - पेट्रोडवोर्टसोवॉय में, 746 हेक्टेयर - प्रिमोर्स्की में, 712 हेक्टेयर - पुश्किन्स्की में, 88 हेक्टेयर विकसित करेंगे। फ्रुन्ज़ेंस्की में। KGA क्षेत्र पर दस्तावेज़ विकसित कर रहा है, जिसे 2015 के बाद विकसित किया जाना है। ये रुचिय, युंटोलोवो, समुद्री अग्रभाग और स्लाव्यंका परियोजनाओं में 1.5 हजार हेक्टेयर हैं। कुल मिलाकर, 8 हजार हेक्टेयर विकास के अधीन हैं।

"क्षेत्रों का एकीकृत विकास आज डेवलपर्स के लिए एक लोकप्रिय गतिविधि है," ओल्गा कोपिकिना कहती हैं। "एक ही समय में बाजार में बड़ी मात्रा में आपूर्ति की शुरूआत निश्चित रूप से शहर में औसत कीमत को प्रभावित करेगी, लेकिन किसी भी मामले में, हम कीमतों में गिरावट की उम्मीद नहीं करते हैं।" राज्य की भागीदारी के बिना व्यापक विकास असंभव है। हालांकि, डेवलपर्स के अनुसार, प्राधिकरण उन क्षेत्रों में ज्यादा दिलचस्पी नहीं दिखाते हैं जो पहले ही बोली लगाने के परिणामस्वरूप निवेशकों के पास चले गए हैं। "निश्चित रूप से, एक निवेशक अपने हितों के आधार पर एक परियोजना लेता है। लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि प्राचीन काल से अधिकारियों को सौंपी गई सभी जिम्मेदारी और कर्तव्यों को स्थानांतरित करना आवश्यक है, - वासिली सेलिवानोव निश्चित है। हमें शहर से बहुत कुछ नहीं चाहिए। यदि उसने नियम बनाए हैं, तो उसे उन नियमों के अनुसार काम करने दें।"

सेंट पीटर्सबर्ग

निवेशक चाहते हैं स्पष्ट नियम

एडवर्ड टिक्टिंस्की, आरबीआई होल्डिंग के निदेशक मंडल के अध्यक्ष:

- निर्माण की शुरुआत के लिए पहली शर्त क्षेत्र की योजना के लिए एक अनुमोदित परियोजना की उपलब्धता है, जिसकी प्राप्ति का समय लगभग डेढ़ वर्ष है। हमारा उदाहरण सांकेतिक है: शहरी अनुमोदन के स्तर पर सभी परियोजनाएं, औसतन नौ महीने के लिए शेड्यूल से बाहर हो गईं, क्योंकि अधिकारियों की मांग है, मेरी राय में, एपीटी का अत्यधिक विवरण। यदि आप अनावश्यक आवश्यकताओं को हटाते हैं, तो अनुमोदन का समय कम हो जाएगा।

निवेश परियोजनाओं की आर्थिक दक्षता निर्माण की शुरुआत के समय पर गंभीर रूप से निर्भर है, ताकि अनुमोदन समय में कमी का निवेश के माहौल पर सकारात्मक प्रभाव पड़े। एक निवेशक के लिए, शर्तों में कोई भी देरी एक वित्तीय नुकसान है: प्रति वर्ष 20% की वापसी की उम्मीद के साथ $ 1 बिलियन के निवेश के साथ, यदि प्रोजेक्ट शेड्यूल को एक वर्ष के लिए स्थानांतरित किया जाता है, तो निवेशक को $ 200 मिलियन का नुकसान होता है। हमें नियामक समय सीमा के साथ सभी अनुमोदन प्रक्रियाओं के पारित होने के एकल ब्लॉक आरेख की आवश्यकता है।

इसके अलावा, भूमि उपयोग और विकास के नियमों को जल्द से जल्द अपनाना महत्वपूर्ण है, क्योंकि वे निर्माण परियोजनाओं के लिए आवश्यकताओं का विवरण देते हैं। डिजाइन के लिए एक स्पष्ट और समझने योग्य नियामक ढांचे के बिना - PZiZ, निवेशक को बड़ी अनिश्चितता के साथ निर्माण की आर्थिक व्यवहार्यता पर निर्णय लेने के लिए मजबूर किया जाता है।

सौदेबाजी यहाँ अनुचित है

लेव कपलान, निर्माण कंपनियों के संघ के उपाध्यक्ष "सोयुजपेट्रोस्ट्रॉय":

- 2007 में हुई भूमि की नीलामी में कीमतें 100 यूरो प्रति 1 वर्ग मीटर से ऊपर नहीं उठीं। मी भविष्य में सुधार। क्षेत्र के इंजीनियरिंग विकास की लागत 100-200 यूरो प्रति 1 वर्ग किमी है। मी सुधार, इसलिए हम मान सकते हैं कि 1 वर्ग की वास्तविक लागत। एकीकृत विकास की स्थितियों में सुधार का मी - कम से कम 200 यूरो।

डेवलपर्स की सावधानी क्या बताती है? शहर सरकार के संकल्प में एक खंड है "क्षेत्रों के एकीकृत विकास पर ...": क्षेत्र के इंजीनियरिंग विकास के लिए समय सीमा को पूरा करने में विफलता के मामले में (कितने समय तक?), डेवलपर के साथ अनुबंध समाप्त कर दिया जाता है, और उसके द्वारा बनाई गई इंजीनियरिंग संरचनाओं को शहर में नि: शुल्क स्थानांतरित कर दिया जाता है।

क्षेत्रों के एकीकृत विकास के दौरान बनाई गई इंजीनियरिंग संरचनाओं की लागत लाखों यूरो के दसियों (और कुछ मामलों में सैकड़ों) होगी। यदि डेवलपर्स गंभीरता से मानते हैं कि यह एक कार्य बिंदु था, तो वे संपत्ति निधि से संपर्क नहीं करते थे और एक तोप शॉट के भीतर। वास्तव में, यह कल्पना करना बहुत मुश्किल है कि शहर के अधिकारी, उदाहरण के लिए, शक्तिशाली ग्लैवस्ट्रॉय-सेंट पीटर्सबर्ग से, एक या दो की डिलीवरी में पांच दिन की देरी के लिए जमीन में दफन एक सौ या दो मिलियन यूरो को जब्त कर लेंगे। इंजीनियरिंग संरचनाओं की एक और पंक्ति। लेकिन जोखिम जोखिम है। जब लाखों यूरो के दसियों (या सैकड़ों) दांव पर लगे हों, तो सौदेबाजी पूरी तरह से अनुचित है।

हर स्तर पर पुनर्मूल्यांकन

मार्क लर्नर, ISK "पेट्रोपोल" के सामान्य निदेशक:

- वर्तमान में, सेंट पीटर्सबर्ग में विशाल क्षेत्रों के लिए 40 से अधिक बड़े पैमाने पर विकास परियोजनाओं की घोषणा की गई है। अनुभव बताता है कि उनमें से कम से कम आधे व्यवहार्य नहीं हैं। साथ ही, अधिकांश सुविधाओं का निर्माण दो साल से पहले शुरू नहीं होगा, सबसे अधिक संभावना पांच से आठ साल में होगी।

इस परिमाण के क्षेत्रों के लिए कम से कम इंजीनियरिंग की तैयारी की लागत का कम या ज्यादा पर्याप्त अनुमान नहीं है। वे एक या दो साल में दिखाई देंगे, और उसके बाद ही निवेशक इन लागतों को अपनी वित्तीय योजनाओं में सम्मिलित करने का प्रयास करेंगे। और एक बार फिर से मूल्यांकन करना सुनिश्चित करें कि क्या निवेश करना लाभदायक है। निर्माण के प्रत्येक चरण में पुनर्मूल्यांकन होगा। अच्छा होगा यदि दो-तीन साल में 10-15 परियोजनाएं शुरू की जाएं।

अब स्लिक्स के मालिक, कम लागत का सर्वेक्षण कार्य करने और एक प्रारंभिक अवधारणा तैयार करने के बाद, अक्सर पहले से ही एक बेहतर उत्पाद के रूप में परियोजनाओं को फिर से बेचने की कोशिश करते हैं। क्योंकि पूर्व-परियोजना विकास और क्षेत्र की तैयारी विकास प्रक्रिया का सबसे उच्च जोखिम वाला हिस्सा है, जिसके लिए परियोजना लागत के 20-30% तक के निवेश की आवश्यकता होती है। कुछ कंपनियां इतने लंबे समय के लिए इतने महत्वपूर्ण फंड का निवेश करने को तैयार हैं।

प्रारंभिक चरण में, जबकि एक विकसित परियोजना के बिना केवल एक भूमि भूखंड है, वित्तपोषण का मुख्य स्रोत अपने स्वयं के धन था और रहता है। लेकिन निर्माण के लिए साइट तैयार करने के लिए, आप बड़े पश्चिमी फंडों या बैंकों से सिंडिकेटेड ऋण प्राप्त करने का प्रयास कर सकते हैं, या कोई अन्य सुविधाजनक योजना चुन सकते हैं। उदाहरण के लिए, रूसी बैंकों में से एक के साथ परियोजना वित्तपोषण पर सहमत होने के लिए, एक भूखंड या अन्य कंपनी की संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण प्राप्त करें, या यहां तक ​​​​कि एक बंधुआ ऋण जारी करें, परियोजना के लिए एक बंद-अंत निवेश कोष बनाएं। अगर हम छोटी परियोजनाओं की बात करें - 2 से 10 हेक्टेयर तक, तो निर्माण के प्रारंभिक चरण में इक्विटी धारकों से धन आकर्षित करना संभव है। वित्तपोषण के इस स्रोत का हिस्सा धीरे-धीरे कम हो रहा है, अब यह 50-60% है। हालांकि, मुझे यकीन है कि डेवलपर्स को इक्विटी धारकों से फंड का 30-40% प्राप्त होता रहेगा।