É impossível estudar completamente a geografia do estado sem saber como as pessoas realmente colonizaram as terras e desenvolveram os recursos naturais.

Afinal, sua atividade foi a base sobre a qual a ciência geográfica moderna acabou sendo fundada. O estudo do assentamento histórico e desenvolvimento do território da Rússia é parte integrante do processo educacional.

Desenvolvimento de novos territórios

Pela primeira vez, o território da Rússia Central começou a ser colonizado por tribos eslavas no século VIII; por muito tempo, o território entre o Oka e o Volga foi a parte oriental da Rússia de Kiev.

No entanto, após a invasão dos conquistadores mongóis - tártaros, no século XIII, uma nova formação estatal foi formada neste território, cujo centro era Moscou. Este foi o primeiro passo para o surgimento de nosso próprio estado de nossa Pátria.

Com o tempo, a população da Rússia Central começa o desenvolvimento gradual de novas terras do nordeste. As planícies do Dvina do Norte, a costa do Kama e o Mar Branco foram colonizadas. Em meados do século XVI, os canatos de Astrakhan e Kazan se juntaram ao estado russo, assim, a bacia do Volga foi anexada ao território. (ver tópico).

Foi nesse momento que o estado adquire sua multinacionalidade: não apenas os descendentes dos eslavos vivem aqui, mas também os tártaros e os baskirs. O principal obstáculo ao desenvolvimento de novas terras para o povo russo foi o sistema montanhoso dos Urais.

Mas já em 1581, destacamentos russos, liderados por Yermak, conseguiram cruzar a Cordilheira dos Urais, abrindo caminho para o povo para as vastas extensões da Sibéria e do Extremo Oriente.

No entanto, as duras condições climáticas dessas regiões não contribuíram para o reassentamento de pessoas da parte central do estado, mais favorável à vida.

Mais ativamente, os colonos se estabeleceram nas terras das estepes, localizadas ao sul do Oka, conquistando territórios dos nômades tártaros. O desenvolvimento ativo da Sibéria coincide com o início do desenvolvimento da produção e da agricultura no século XVIII.

Foi a partir deste período que começou o desenvolvimento em massa de todas as terras do leste da Sibéria, que durou dois séculos e finalmente terminou apenas em 1950.

Os agricultores se estabeleceram na Sibéria e no território da parte norte do moderno Cazaquistão, onde até hoje a maioria da população é russa.

A colonização do Extremo Oriente

Com a chegada de colonos russos ao território do Extremo Oriente, uma nova página se iniciou na história desta região. As terras da região de Amur começaram a ser desenvolvidas a partir da parte norte.

O primeiro assentamento russo nesta região remonta a 1639. Até o aparecimento do povo russo nesses territórios, as tribos dos duques, natks, gilyaks e daurs viviam aqui. A riqueza de recursos da região, seu acesso ao mar acelerou o processo de reassentamento dos camponeses nessas terras.

No século 19, a construção das grandes cidades de Sofiysk e Khabarovsk começou no Extremo Oriente. Por muito tempo, o Extremo Oriente foi uma espécie de território para a "reeducação" de pessoas censuráveis ​​ao governo.

O desenvolvimento econômico do território é determinado inicialmente pelas condições naturais de vida e pela atividade econômica das pessoas, ou seja, o potencial ecológico e de recursos da paisagem.
O reassentamento de pessoas e o desenvolvimento econômico do território são duas faces, ou dois aspectos, de um único processo histórico. A ideia tradicional de desenvolvimento do território tem um caráter unilateral, utilitário-econômico, carece de consideração das funções da paisagem, o papel de seu potencial ecológico e de recursos como um pré-requisito primário necessário para qualquer desenvolvimento.
O conceito de tipo (tipo) de desenvolvimento pode ser considerado o mais geralmente aceito, que corresponde à direção da atividade econômica ou ao ramo principal da economia - desde as formas mais extensivas (colheita, caça, pastoreio) até a agricultura intensiva e indústria de processamento. O desenvolvimento económico de um território, em regra, está mais ligado ao seu potencial de produção e recursos, que nem sempre corresponde ao potencial ecológico. A localização dos principais tipos de desenvolvimento do território está sujeita a padrões geográficos.

Os tipos de desenvolvimento estão associados aos tipos de uso da terra (ou território). Este conceito reflecte a forma de utilização do potencial de recursos da paisagem, que encontra a sua expressão concreta na natureza do terreno (forragem natural, caça, cultivável, etc.).

A avaliação do nível de desenvolvimento do território é um problema complexo e discutível, cuja solução pode ser abordada a partir de posições fundamentalmente diferentes. A avaliação do desenvolvimento do território deve basear-se num conjunto alargado de indicadores que reflictam o grau de correspondência entre a utilização económica da paisagem e o seu potencial natural. O principal critério para o nível ou intensidade de desenvolvimento do território deve ser considerado a eficiência de reprodução dos recursos naturais, sendo os territórios mais desenvolvidos - áreas cultivadas, utilizando tecnologias que permitam alcançar a máxima produtividade com o menor custo e mínimo dano ambiental. A conformidade com todas as três condições só pode ser imaginada como um ideal. Como uma aproximação a tal ideal, podemos considerar exemplos individuais de . Ao avaliar o desenvolvimento do território em escala regional, a característica mais importante é a proporção de terras cultivadas na área total da região.
Via de regra, na paisagem, e mais ainda nos geossistemas de nível meso e macrorregional, há uma combinação de vários tipos de desenvolvimento econômico e os correspondentes tipos de uso da terra.
O desenvolvimento moderno do território, ou melhor, das paisagens, é resultado e ao mesmo tempo palco de um longo processo histórico de interação entre a população e o ambiente natural. Portanto, a análise da situação atual deve ser precedida por uma análise histórica e geográfica do território.

O mais alto nível de desenvolvimento é inerente às paisagens da estepe Ciscaucasia e da estepe florestal da Europa Oriental, que estão confinadas à zona de ótima ecológica. Aqui, observa-se a maior lavoura - 60-70%, o tipo de desenvolvimento de fundo absolutamente predominante é a agricultura intensiva. Na estrutura da agricultura, a pecuária também tem uma importância significativa, mas não se baseia no uso de terras forrageiras naturais, cuja participação na área total não excede 5 a 10%, mas no forrageamento no campo. O alto desenvolvimento agrícola é combinado com uma significativa densidade populacional e urbanização, a presença de centros industriais.

O desenvolvimento e população relativamente elevados das estepes, que são predominantemente classificadas como pré-confortáveis ​​com um potencial ecológico relativamente elevado, deve-se ao seu significativo potencial agro-recurso - fertilidade do solo e aumento da oferta de calor. Quanto ao déficit hídrico, é mais fácil lidar com ele do que com a falta de calor, usando escoamento de trânsito, águas subterrâneas e irrigação artificial. Em termos de nível de desenvolvimento agrícola, as paisagens de estepe são quase tão boas quanto as paisagens da Ciscaucasia e da estepe florestal da Europa Oriental. A área arada aqui atinge 50-70%, mas, ao mesmo tempo, a proporção de terras de forragem natural aumenta para 10-12%. Os centros de indústria e urbanização nas paisagens das estepes são onipresentes, mas desiguais; em alguns casos (a parte russa do Donbass), o tipo de desenvolvimento industrial adquire um caráter próximo ao pano de fundo.

De acordo com o tipo e o nível de desenvolvimento, a zona de florestas de folhosas da Europa Oriental está próxima da estepe florestal. A terra arada é um pouco reduzida, mas a terra cultivada ainda ocupa pelo menos 40-50% da área total e retém o valor do tipo de uso de fundo. Ao mesmo tempo, a urbanização está aumentando e a participação das formas industriais de desenvolvimento está aumentando. Os restos de florestas (mais ou menos severamente perturbadas) não ocupam mais de 20 a 30% da área e, na maioria das vezes, apenas 5 a 10%.

À medida que o déficit de calor aumenta, ocorre uma queda bastante acentuada no nível de desenvolvimento agrícola das paisagens, e outras formas cada vez mais extensas de desenvolvimento e uso da terra começam a adquirir significado de fundo. Já nas paisagens da subtaiga do Leste Europeu, localizada em uma zona de potencial ecológico relativamente alto e próxima das condições ideais de habitat, a área arada é reduzida para 40-25%, e na taiga do sul é próxima de 12% em média . O desenvolvimento agrícola contínuo gradualmente se transforma em foco, e as terras florestais, na maioria improdutivas, adquirem um valor de fundo. De 30 a 50-60% da área total recai sobre florestas altamente perturbadas e secundárias - resultado do manejo florestal de longo prazo e irracional e do desenvolvimento agrícola seletivo, com baixa eficiência (áreas significativas de florestas secundárias foram formadas no local da terras aráveis ​​e prados abandonados). Ao mesmo tempo, não se pode deixar de notar a alta urbanização e "saturação" do território com objetos de desenvolvimento industrial (incluindo os específicos como os reservatórios).

A agricultura na taiga média da Europa Oriental e, em certa medida, as paisagens da taiga do sul da Sibéria com um nível médio de potencial ecológico e condições de vida hipoconfortáveis ​​​​tem um caráter irregular. A parcela de terras cultivadas no fundo de terras é medida em décimos de por cento e apenas na planície russa é ligeiramente superior a 1%. A agricultura é principalmente orientada para a manutenção, uma vez que, com a falta de calor, as gramíneas forrageiras tornam-se as culturas mais eficazes. O principal tipo de desenvolvimento é determinado pela presença de . Aqui estão as principais bases madeireiras do país. No entanto, o desenvolvimento da indústria madeireira não pode ser considerado como pano de fundo, pois tem caráter seletivo, ditado pelas possibilidades de acesso às áreas florestais e transporte da madeira colhida. Uma forma extensiva de desenvolvimento típica dessas paisagens deve ser considerada a caça e a pesca. Centros industriais dispersos, em sua maioria de pequeno e médio porte, estão associados principalmente à extração e processamento de matérias-primas minerais.

As paisagens da taiga norte, e a leste também da taiga média, têm um baixo potencial ecológico com acentuada falta de calor e condições de vida desfavoráveis ​​(desconfortáveis). Uma parte significativa do território (inclusive com enormes sistemas de pântanos) permanece praticamente subdesenvolvida. A baixa produtividade das florestas e sua inacessibilidade devido ao subdesenvolvimento da rede de transporte limitam o uso florestal do território. A agricultura em campo aberto é possível em locais particularmente favoráveis. Igualmente local é o uso de prados de várzea. O desenvolvimento do território é caracterizado por tradicionais indústrias extensivas - caça e pesca, e em algumas áreas com pastagens florestais de criação de renas. Centros separados de desenvolvimento industrial estão confinados a depósitos de recursos minerais.

As paisagens do Subártico, com um potencial ecológico extremamente baixo e condições de habitat próximas do extremo, caracterizam-se por um desenvolvimento extensivo. A especificidade da forma tradicional de desenvolvimento do território é aqui determinada pela presença de terras forrageiras naturais para a criação de pastagens nómadas de renas. O principal tipo de uso da terra, que ocupa a maior parte da área da tundra e floresta-tundra, são as pastagens naturais de renas; a caça e a pesca são de importância subordinada. As pastagens de renas ocupam até 70-80% da área, no entanto, devido à produtividade extremamente baixa, a eficiência de seu uso é baixa. Nas últimas décadas, o desenvolvimento econômico do Subártico tem sido cada vez mais fortalecido pela direção industrial associada ao desenvolvimento de recursos minerais – petróleo, gás, carvão e metais não ferrosos. A expansão das áreas de terra perturbadas pela mineração, incluindo a mineração a céu aberto, está adquirindo importância regional nas paisagens subárticas da Sibéria Ocidental, na tundra de Bolshezemelskaya, na região de Norilsk, etc.

Com o desenvolvimento da indústria e da urbanização, estão associados tipos específicos de desenvolvimento e uso do solo. O território é ocupado por objetos que não têm análogos na paisagem natural. São assentamentos com empreendimentos industriais, áreas residenciais e serviços públicos, rodovias, oleodutos e gasodutos e outras estruturas de engenharia. A distribuição de territórios desse tipo tem caráter focal e, em termos de área ocupada (0,8% de todo o território do país), não podem ser comparados com os tipos de uso da terra de fundo. No entanto, em termos de intensidade de impacto nas paisagens e na situação ecológica, este tipo de desenvolvimento do território ultrapassa significativamente as formas pré-industriais de desenvolvimento do território e é qualitativamente diferente.

As grandes cidades caracterizam-se pelo desenvolvimento mais concentrado e “complexo” do território, enquanto há uma tendência à formação de grandes aglomerações urbanas e megacidades.

Que instrumentos legais o Código de Urbanismo da Federação Russa fornece para investidores e desenvolvedores? Que problemas jurídicos podem enfrentar ao celebrar acordos sobre o desenvolvimento integrado do território, o desenvolvimento do território? As respostas para essas e outras perguntas estão no material da EJ.

Em julho de 2016, foi adotada a Lei Federal nº 373-FZ de 3 de julho de 2016, que introduziu mudanças significativas no Código de Planejamento Urbano da Federação Russa. Nomeadamente, foram estabelecidos os requisitos de documentação sobre o ordenamento do território, foi alargada a lista de ferramentas que permitem o desenvolvimento integrado do território. No âmbito da conferência "State Regulation of Urban Development - 2017", organizada pelo "ASERGROUP", Maxim Popov, Ph.D. em Direito, Chefe do departamento "Imobiliário e Construção" do escritório de advocacia Goltsblat BLP, falou sobre as características e problemas das diversas formas jurídicas para a implementação do desenvolvimento integrado dos territórios.

Por que o legislador passou a dar maior atenção à esfera do planejamento urbano?

A necessidade de reformar o setor de planejamento urbano vem se formando há muito tempo. Podemos destacar os seguintes pré-requisitos que levaram às mudanças em andamento.

Primeiro, o número de terras públicas gratuitas (não oneradas com direitos de terceiros) adequadas para desenvolvimento comercial em grande escala diminuiu. Anteriormente, um potencial investidor poderia facilmente encontrar grandes terrenos na cidade e não muito longe dela, livres de direitos de terceiros. Hoje, lotes adequados para desenvolvimento comercial em larga escala estão se tornando cada vez menores.

Em segundo lugar, o arrendamento de um terreno público perdeu as suas características de investimento. Em particular, estamos falando de limitar as possibilidades de alterar as finalidades de sua prestação ou o tipo de uso permitido. Há dez anos, tal arrendamento não era muito diferente da propriedade de um terreno. O que foi isso? As pessoas jurídicas adquiriram com bastante calma terrenos públicos no direito de locação. Ao mesmo tempo, qualquer finalidade de uso pode ser declarada: para estacionamento, construção de shopping center, etc. Na verdade, o sujeito não tinha pressa em construir o site. O inquilino estava à espera de outra pessoa interessada em construir este local. Quando tal pessoa apareceu, o local foi sublocado para ele, e seu regime jurídico foi transformado em um novo inquilino. Não houve problemas com a alteração da finalidade da concessão do terreno, nem com a prorrogação do arrendamento. Além disso, o aluguel não era o mais alto.

A situação começou a mudar a partir de 2012. Constatou-se uma prática estável ao nível dos tribunais superiores, o que exclui a possibilidade de alteração da finalidade da disponibilização de um terreno público arrendado. Se o local foi usado para estacionamento, ele deve ser usado para estacionamento. A alteração da finalidade da outorga passou a ser considerada burla à lei.

Desde março de 2015, uma nova edição do Código de Terras da Federação Russa entrou em vigor. Excluiu-se o direito de preferência para celebrar o arrendamento de um terreno público por um novo prazo - como regra geral, não pode ser arrendado sem licitação. De acordo com o parágrafo 3º do art. 39.6 do Código de Terras da Federação Russa, cidadãos e pessoas jurídicas que são inquilinos de terrenos de propriedade pública têm o direito de celebrar um novo contrato de arrendamento para esses terrenos sem licitação apenas em dois casos:

1) se o terreno for arrendado a cidadão ou pessoa colectiva sem realização de leilão;

2) se um terreno for cedido a um cidadão em leilão para horticultura ou agricultura de dacha.

O valor cadastral de um terreno tornou-se enorme, por isso não é tão fácil manter os terrenos em regime de arrendamento. Antes comparável à propriedade, hoje o aluguel de um terreno público se tornou pouco lucrativo. Finalmente, as possibilidades financeiras dos municípios para a construção de instalações de infraestrutura comunitária, social e de transporte diminuíram drasticamente.

Atividades para o desenvolvimento integrado de territórios: um conceito geral

Desenvolvimento integrado e sustentável do território é um termo geral. Nele, é necessário entender as atividades de preparação e aprovação de documentação para o planejamento do território para a colocação de instalações de construção de capital para fins residenciais, industriais, públicos, comerciais e outros e as instalações necessárias para o funcionamento de tais instalações e garantir a vida dos cidadãos de objetos de infra-estrutura comunal, de transporte, social. Além disso, tais atividades envolvem a realização de trabalhos de projeto arquitetônico e construtivo, construção, reconstrução desses objetos.

Atualmente, existem quatro formas de desenvolvimento integrado e sustentável do território:

desenvolvimento de uma área construída (artigos 46.1-46.3 do Código Civil da Federação Russa);

desenvolvimento integrado de territórios (artigo 46.4 do Código Civil da Federação Russa);

desenvolvimento integrado do território por iniciativa dos titulares dos direitos das parcelas (artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa);

desenvolvimento integrado do território por iniciativa do governo local (artigo 46.10 do Código Civil da Federação Russa).

Desenvolvimento de área construída

A área mais provável de aplicação prática desta forma é a regeneração de um território com prédios de apartamentos em ruínas na ausência de uma possibilidade clara de retirada de terrenos para necessidades municipais.

O desenvolvimento de uma área construída é permitido se tal área tiver:

prédios de apartamentos de emergência e a serem demolidos;

prédios de apartamentos, demolição, cuja reconstrução é planejada com base em programas municipais direcionados;

objectos de infra-estruturas comunitárias, sociais e de transporte.

A decisão sobre o desenvolvimento de uma área construída é tomada pelo governo local de um assentamento ou distrito na presença de um regulamento de planejamento urbano, bem como normas regionais e locais de planejamento urbano.

Um acordo para o desenvolvimento de uma área construída é concluído com base nos resultados de um leilão aberto. O vencedor recebe o direito de fornecer terrenos não onerados com direitos de terceiros sem licitação (parte 8 do artigo 46.1, parágrafo 9 da parte 3 do artigo 46.2 do Código Civil da Federação Russa, artigo 39.5 da RF LC) .

É importante levar em consideração o posicionamento jurídico das Forças Armadas da Federação Russa, estabelecido na Portaria nº 309-KG15-5924 de 27 de outubro de 2015 no processo nº A07-21632/2013, segundo a qual a conclusão de um acordo para o desenvolvimento de uma área construída não é uma base suficiente para a apreensão de terrenos para necessidades estaduais (municipais).

Citação do documento

As disposições da Parte 3 do art. 46.1 do Código do Urbanismo determina as condições para a tomada de decisão sobre o desenvolvimento de uma área construída em que os edifícios de apartamentos estão localizados, e não se aplica diretamente aos proprietários de terrenos em relação à decisão sobre a questão da sua obrigatoriedade cancelamento.

Por si só, a celebração de um acordo sobre o desenvolvimento de uma área edificada não constitui base para a penhora de terrenos, uma vez que tal acordo apenas regula o procedimento de execução da decisão sobre o desenvolvimento do território, adoptada pela administração , enquanto a possibilidade de retirada de um terreno do proprietário se deve à presença de necessidades estaduais ou municipais.

Quais são os principais problemas associados ao funcionamento deste mecanismo?

Embora a lei se concentre na complexidade do território, muitas vezes na prática tudo acontece de forma diferente.

Imagine um bairro construído com casas em ruínas. Um investidor chega e percebe que não está interessado em liquidar todo o trimestre - vai exigir muito dinheiro. É interessante para um investidor levar para o trabalho apenas uma parte do trimestre - para reassentar várias casas e construir um prédio de apartamentos. Edifícios em ruínas ainda permanecem em torno desta casa.

Formalmente, a legislação de planejamento urbano lhe oferece essa oportunidade. De acordo com o parágrafo 1º do art. 46.1 do Código Civil da Federação Russa, o desenvolvimento de áreas construídas é realizado dentro dos limites de um elemento de uma estrutura de planejamento (quarto, microdistrito) ou sua parte (partes). Assim, não há exigência na lei de que o projeto deva abranger todo o território do bairro. Como resultado, na prática, ao invés do desenvolvimento integrado normal do território, estão sendo implementados projetos direcionados.

Há outro problema. De acordo com o parágrafo 3º do art. 46.1 do Código Civil da Federação Russa, uma decisão sobre o desenvolvimento de uma área construída pode ser tomada se esse território estiver localizado:

1) prédios de apartamentos reconhecidos de acordo com o procedimento estabelecido pelo Governo da Federação Russa como emergência e sujeitos a demolição;

2) prédios de apartamentos, demolição, cuja reconstrução é planejada com base em programas municipais específicos aprovados pelo órgão representativo do governo autônomo local.

Para além destas instalações, na área construída, sobre a qual tenha sido tomada uma decisão de desenvolvimento, podem existir apenas instalações de infraestruturas de engenharia que assegurem apenas o funcionamento de edifícios multiapartamentos. Enquanto isso, na realidade, como regra, existem outros projetos de construção de capital no território, por exemplo, galpões. Na prática, ao tomar uma decisão sobre o desenvolvimento de um território, eles tentam não perceber esse fato, mas formalmente há motivos para contestar a decisão.

Esta forma é muitas vezes desvantajosa para o investidor. É responsável pelo reassentamento dos moradores. Além disso, o governo local muitas vezes não consegue calcular claramente o valor do pagamento sob o contrato para o desenvolvimento de áreas construídas.

Desenvolvimento integrado do território

O desenvolvimento integrado do território (IOT) é realizado no domínio da construção das principais instalações residenciais / não residenciais com a disponibilização inicial de um local de terreno público. O mecanismo neste caso é o seguinte. No leilão são fornecidos terrenos que não estão onerados com direitos de terceiros. O vencedor do leilão conclui um acordo sobre o IBA (cláusula 6, artigo 39.8 do Código de Terras da Federação Russa). Somente uma pessoa jurídica pode participar do leilão pelo direito de celebrar um contrato de arrendamento de um terreno para desenvolvimento integrado (cláusula 2, artigo 46.4 do Código Civil da Federação Russa). Não são necessárias audiências públicas para projetos de planejamento e levantamento.

Mais importante ainda, o terreno primário deve estar livre de direitos de terceiros. O que se quer dizer aqui?

Há um grande terreno na cidade. A cidade quer construir um microdistrito ou um parque industrial ali, o local é colocado em leilão. O vencedor do leilão assina os contratos de arrendamento do terreno e o IBA, compromete-se a dividir a matriz em terrenos individuais, uso comum e instalações de infraestrutura. Um cronograma para o desenvolvimento do território é aprovado, sanções são estabelecidas por violações deste cronograma.

Este é um projeto greenfield - um grande terreno vazio está sendo desenvolvido de forma integrada.

Volume de negócios de parcelas para RCT e IBA

Quando se trata do desenvolvimento de uma área construída (BCA), o objeto do leilão é o direito de celebrar um acordo sobre o CTA. Então, já tendo se tornado parte de tal acordo, uma entidade privada recebe o direito de uso de terrenos no território.

No CAT, a situação é diferente. Primeiro você precisa vencer o leilão para a celebração de um contrato de arrendamento de um terreno público.

É possível “vender” o direito de arrendar um terreno a outras pessoas? Existe alguma suposição factual (partes 7, 8 do artigo 46.2 do Código Civil da Federação Russa), embora a lei não preveja isso diretamente. O problema é que em 2015 foram feitas alterações no art. 448 do Código Civil da Federação Russa, segundo o qual, se o contrato puder ser celebrado apenas em leilão, nesse caso a parte do contrato deve cumprir suas obrigações pessoalmente, é proibida a cessão do direito de locação. As normas do Código Civil da Federação Russa podem ser consideradas especiais? Infelizmente, ainda não há prática. E uma situação negativa com a recusa de transferir direitos sob um contrato de locação é bastante provável.

Coloca-se também a questão: que obrigações são transferidas para os novos inquilinos? A lei permite uma situação muito simples, quando os direitos e obrigações de todos os participantes são transferidos. Na prática, a situação é diferente.

Vamos imaginar: uma rede comercial quer alugar apenas um site de todo o território. Os direitos e obrigações do desenvolvedor original em todo o microdistrito passam para ele? Não há nada no RF GK sobre isso. Na prática, esse problema pode ser resolvido da seguinte forma. Ao recontratar, um novo inquilino "ingressa" no projeto como parte sob o contrato RZT ou COT. Ao mesmo tempo, o contrato especifica que ele, juntamente com o inquilino, não é responsável por todas as obrigações relacionadas ao desenvolvimento do microdistrito. Mas, neste caso, é necessário o consentimento da cidade. As autoridades locais muitas vezes têm medo de fazer isso, porque "pequenos petiscos" serão construídos e as instalações sociais não serão construídas.

No geral, deve-se concluir que a CDC da Federação Russa não está completa em termos de refletir as possibilidades que existem na prática.

Desenvolvimento abrangente iniciado pelo proprietário do imóvel

Este formulário é usado na construção de infraestrutura externa em terras públicas às custas de um ou mais proprietários de terras. É celebrado um acordo sobre o desenvolvimento integrado do território. Uma parte pode ser os proprietários de terrenos ou arrendatários de terrenos de propriedade pública. Deve haver pelo menos cinco anos restantes até o final do prazo de locação. Por parte das autoridades, o contrato é celebrado pelos órgãos LSG.

Para implementar este formulário, é necessário ter obrigações para a construção de instalações comunais, de transporte e de infra-estrutura social. Isso pode acontecer tanto às custas do orçamento quanto às custas dos detentores de direitos autorais (cláusula 3, parte 14, artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa). Mas se o orçamento paga, então por que, em princípio, este projeto? Na prática, as obrigações para a construção de tais instalações serão assumidas pelo titular do direito. Neste caso, ele receberá algumas vantagens.

Vamos imaginar uma situação: uma entidade adquire um terreno para a construção de um shopping center, o terreno fica próximo à rodovia. Para que os compradores possam ligar, você precisa construir um viaduto. O sujeito pergunta ao advogado como construí-lo? Ele não quer atuar como desenvolvedor - ele quer que as autoridades locais construam e ele pagou. O Instituto de Desenvolvimento Integrado, por iniciativa do proprietário do imóvel, viabiliza o financiamento direcionado da construção do viaduto. Quais são os outros benefícios? Vários proprietários de terras podem participar do projeto.

Uma das condições para a celebração de um acordo sobre o desenvolvimento integrado do território é a aprovação da documentação sobre o ordenamento do território em relação a seus próprios e isentos de direitos de terceiros a terras públicas (partes 7-10 do artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa).

Para efeitos de construção de utilidades, transportes, instalações de infra-estrutura social, os terrenos que são propriedade do Estado e (ou) município e não onerados com direitos de terceiros são arrendados a titulares de direitos que tenham celebrado um contrato sem licitação (parte 8 do artigo 46.9 do Código Civil da Federação Russa, parágrafo 13.3, parágrafo 2, artigo 39.6 do Código de Terras da Federação Russa).

Desenvolvimento integral dos territórios por iniciativa do governo local

Este formulário é usado quando é necessário regenerar um território com fundo não residencial em ruínas (incompatível com os regulamentos de planejamento urbano), habitação em ruínas. Caracteriza-se por amplas oportunidades para a retirada de terras e sua posterior provisão para uso comercial.

Que território pode ser objeto de desenvolvimento complexo neste caso? O artigo 46.10 do Código Civil da Federação Russa fala de vários tipos de territórios:

1) onde estão localizadas instalações de construção de capital (com exceção de prédios de apartamentos), reconhecidas como emergência e sujeitas a demolição de acordo com o procedimento estabelecido pelo Governo da Federação Russa;

2) em que instalações de construção de capital (com exceção de prédios de apartamentos) estão localizadas, demolição, cuja reconstrução é planejada com base em programas municipais específicos aprovados pelo órgão representativo do governo autônomo local;

3) tipos de uso permitido dos quais e (ou) tipos de uso permitido e características dos objetos de construção de capital localizados nos quais não correspondem aos tipos de uso permitido de terrenos e objetos de construção de capital e os parâmetros limitantes de construção, reconstrução de objetos de construção de capital, estabelecidos pelas regras de uso e desenvolvimento do solo;

4) onde estão localizadas as instalações de construção de capital, reconhecidas como edifícios não autorizados de acordo com a lei civil.

Tais objetos devem ocupar pelo menos 50% do território. Assim, tanto terrenos comuns quanto objetos imobiliários podem ser localizados no território. Os interesses de seus titulares de direitos neste caso serão prejudicados.

Para que um assentamento ou distrito urbano tome uma decisão sobre o desenvolvimento integrado do território, ele precisa refletir o território nas regras de uso ou desenvolvimento do solo. Surge a pergunta: é necessário verificar antecipadamente de alguma forma se há sinais de tais territórios? A lei não dá uma resposta.

O artigo 56.12 do Código de Terras da Federação Russa para esses fins prevê um procedimento simplificado e acelerado para a retirada de terrenos. A primeira característica é que apenas um mês é dado para assinar o acordo de retirada. A segunda é que a decisão judicial sobre a apreensão está sujeita a execução imediata. Após o recurso, haverá demolição imediatamente. Na cassação, de fato, apenas a questão do valor da indenização é decidida.

Esta é uma ferramenta muito boa para grandes desenvolvedores. O desenvolvedor vê um prédio cinza. Ele não poderá comprar todos os objetos em tal território. Então ele vai às autoridades e oferece-lhes um projeto. Neste caso, as autoridades recebem um microdistrito normal como “bônus”. O valor cadastral dos terrenos aumenta, o que proporciona mais renda. O desenvolvedor, por sua vez, limpa o terreno de objetos de terceiros com as mãos das autoridades e o recebe para seus próprios fins.

;color:#111111">nas lições anteriores, examinamos o impacto antropogênico na natureza e descobrimos que quase todas as paisagens do território da Bielorrússia são antropogênicas.

;color:#111111">O tema da lição de hoje será:;color:#111111">Desenvolvimento do território.

;color:#111111">Abra seus cadernos e anote a data e o tema da lição.

;color:#111111">As paisagens naturais e antropogênicas são a base da vida humana. No processo de atividade econômica, ele utiliza recursos naturais: água, terra e outros.

;color:#111111">As condições naturais podem tanto contribuir para a vida humana como causar grandes dificuldades no desenvolvimento do território.

;color:#111111">- Quais territórios você acha que são desfavoráveis ​​para o desenvolvimento e uso econômico?

;color:#111111">(desertos, montanhas, pântanos)

;color:#111111">Durante muitos séculos a população da Terra foi pequena, e essa população se distribuiu nas áreas mais favoráveis.

;color:#111111">- Que centros de origem das civilizações você conhece?

;color:#111111"> (Mediterrâneo, Sudeste da China, Interflúvio)

;color:#111111">Como resultado da atividade econômica, uma pessoa desenvolveu ativamente o território, enquanto derrubava florestas, construía casas, terras cultivadas, instalava linhas de comunicação etc.

;color:#111111">Então, o que é o desenvolvimento do território?

;color:#111111">Desenvolvimento do território é qualquer uso do território para vários tipos de atividade econômica. O principal sinal do desenvolvimento do território é o assentamento humano.

;cor:#111111">

;color:#111111">Diferenças nas condições naturais causam diferentes níveis de desenvolvimento.

;color:#111111">Quais territórios você acha que são mais desenvolvidos?

;color:#111111">(com maior concentração de recursos e condições naturais favoráveis: Ruhr, Mediterrâneo, etc.)

;color:#111111">De acordo com o tipo de atividade econômica, os tipos de desenvolvimento do território são diferenciados.

;color:#111111">Existem 4 tipos de desenvolvimento na Bielorrússia:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Agricultural
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Industrial
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Veículo
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Recreativo

;color:#111111">Escreva o diagrama em seu caderno

;color:#111111">Desenvolvimento agrícola.

;color:#111111"> As condições naturais da Bielorrússia determinaram, em primeiro lugar, seu desenvolvimento agrícola. Desde os tempos antigos, as pessoas no território de nosso país começaram a derrubar florestas e desenvolver terras para terras aráveis. tipo comum de paisagens naturais e antropogênicas na Bielorrússia tornou-se floresta agrícola As terras agrícolas dentro delas ocupam 4050% do território da república e as florestas cerca de 30 40%. As paisagens florestais agrícolas ocupam aproximadamente 35% do território da Bielorrússia e são mais amplamente representada na sua parte central. paisagens agrícolas, em que a proporção de florestas não excede 20%, e as terras agrícolas em alguns lugares cobrem 80% do território.As paisagens agrícolas são comuns em locais com solos mais férteis e ocupam mais de 30 % do território da república.

;color:#111111">Desenvolvimento industrial, de transporte e recreativo;color:#111111">. O desenvolvimento agrícola do território da Bielorrússia é combinado com outros tipos. Nos locais onde os minerais estão localizados, o principal tipo de desenvolvimento do território é;color:#111111">industrial.;color:#111111"> As terras onde o desenvolvimento industrial é o tipo principal ocupam menos de 5% do território da república. Em termos de impacto ambiental, o desenvolvimento industrial é o mais forte.

;color:#111111">Que exemplos do impacto do desenvolvimento industrial no meio ambiente você conhece?

;cor:#111111"> ( ;color:#111111">A construção de pedreiras, minas, instalações industriais, reservatórios artificiais mudou radicalmente as paisagens naturais. Isso é mais perceptível na região de mineração de Soligorsk, onde cerca de 5 mil hectares de terra foram retirados do uso agrícola como resultado de mineração de sal e acumulação de resíduos. Em geral, na Bielorrússia, as terras perturbadas pela actividade mineira ocupam mais de 40 mil hectares, e áreas ainda maiores são ocupadas por assentamentos, em que também prevalece o desenvolvimento industrial da terra).

;color:#111111">Desenvolvimento de transporte

;color:#111111">O desenvolvimento agrícola levou à formação de uma densa rede de assentamentos rurais no território da Bielorrússia. A presença de assentamentos rurais e urbanos, por sua vez, levou ao desenvolvimento do transporte do território. Durante os séculos 19XX , uma densa rede de ferrovias e estradas desenvolvidas no território da república A densidade média das ferrovias na Bielorrússia é quase 30 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, enquanto as estradas pavimentadas estão um pouco abaixo de 300km/1000km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">. Em termos de desenvolvimento de transporte, a Bielorrússia supera a maioria dos países da CEI e muitos países europeus.

;color:#111111">A partir da segunda metade do século XX,;color:#111111">desenvolvimento recreativo ativo;color:#111111"> do território da Bielorrússia. As paisagens recreativas agora ocupam cerca de 6% da área do país. Cerca de 20 resorts e zonas recreativas de importância republicana foram criadas na Bielorrússia. Florestas suburbanas e reservatórios são usados ​​ativamente para fins recreativos .

;color:#111111">Que exemplos de áreas de lazer você conhece?

;color:#111111">O nível de maestria.;cor:#111111">

;color:#111111">O desenvolvimento gradual da humanidade em todos os momentos causou uma mudança no nível de desenvolvimento de um determinado território. Na era da revolução científica e tecnológica, a taxa de mudança no nível de desenvolvimento aumentou muitas vezes sobre.

;color:#111111">Escreva em seu caderno: "indicadores de desenvolvimento do território", você os anotará no decorrer da minha explicação.

;color:#111111">Uma das mais importantes é;color:#111111">densidade populacional;color:#111111">. Quanto maior a densidade populacional, maior o nível de desenvolvimento do território. O segundo indicador importante é;color:#111111">área de lavoura;color:#111111">. Caracteriza o nível de desenvolvimento agrícola do território.;color:#111111">Densidade de ferrovias e rodovias;color:#111111"> caracteriza o nível de desenvolvimento dos transportes do território, e;color:#111111">número de resorts, sanatórios, áreas de lazer, centros turísticos;color:#111111"> recreativo.

;color:#111111">O resultado do desenvolvimento do território é a criação de ativos fixos de produção, edifícios, estruturas, equipamentos. Eles estão associados a diferentes tipos de desenvolvimento do território: industrial, agrícola, recreativo, transporte. O desenvolvimento do território caracteriza-se;color:#111111">densidade de ativos fixos;color:#111111">, ou seja, seu custo por 1 km;vertical-align:super;color:#111111">2;cor:#111111">.

;color:#111111">Assim, quanto mais instalações econômicas são construídas, quanto mais produtos industriais ou agrícolas são produzidos, maior o nível de desenvolvimento do território.

;color:#111111">Outro indicador importante do nível de desenvolvimento do território;color:#111111">participação do território economicamente ativo na área total do país;cor:#111111">.

;color:#111111">O território economicamente ativo inclui terras agrícolas, florestas de importância operacional, terras industriais, estradas, depósitos minerais, áreas de recreação. Na verdade, são paisagens antropogênicas aquelas terras que são usadas na atividade econômica. A Bielorrússia é caracterizada pelo alto nível de desenvolvimento do território.Hoje, o território economicamente ativo é mais de 90% da área da república.

;color:#111111">Potencial e capacidade de recursos naturais do território.;color:#111111"> O nível de desenvolvimento do território caracteriza o grau de desenvolvimento econômico do país. Quanto maior o nível de desenvolvimento do território, mais produtos a economia produz. alto nível de desenvolvimento, a carga antrópica sobre o meio ambiente aumenta, o que muitas vezes leva ao surgimento de problemas geoambientais, que costumam se agravar nas regiões mais desenvolvidas, principalmente no entorno das grandes cidades. manter o equilíbrio em paisagens antropogênicas. A pressão excessiva sobre os complexos naturais é inaceitável. (;color:#111111">Lembre-se de quais regiões da Bielorrússia são caracterizadas por problemas geoecológicos;cor:#111111">.)

;color:#111111">No estágio atual na Bielorrússia é usado intensivamente;color:#111111">potencial de recursos naturais;color:#111111"> um conjunto de recursos naturais de um determinado território que podem ser utilizados sem deteriorar o estado dos complexos naturais.

;color:#111111">Escreva a definição em seu caderno

;color:#111111"> Por exemplo, a mineração excessiva pode levar à poluição de solos, águas superficiais e subterrâneas, deterioração do estado sísmico do território. Portanto, por razões ambientais, nem todos os minerais hoje podem ter importância industrial.

;color:#111111">A gestão racional da natureza garante o aproveitamento máximo do potencial dos recursos naturais do país e reduz a possibilidade de deterioração ambiental do mesmo, levando a um desenvolvimento equilibrado dos sistemas naturais e econômicos regionais.

;color:#111111">Um importante indicador de gestão ambiental é;color:#111111">capacidade do território;color:#111111"> a capacidade de acomodar um certo número de objetos naturais e econômicos sem comprometer as funções ambientais.

;color:#111111">Escreva a definição em seu caderno

;color:#111111"> A aragem excessiva ou um grande número de empresas industriais pioram significativamente a situação ecológica. Portanto, estudando a capacidade do território, é possível limitar seu desenvolvimento econômico. Agora, a construção de empresas industriais, estradas, reservatórios artificiais, o desenvolvimento de depósitos minerais e recuperação de drenagem é impossível sem um conhecimento ecológico preliminar. A capacidade do território depende da estabilidade das paisagens à carga antrópica. Normalmente, paisagens complexas e diversificadas em termos de estrutura interna são consideradas mais estável. No território da Bielorrússia, eles incluem paisagens de erosão de morena montanhosa e morena rochosa. Portanto, o indicador da capacidade do território neles é maior .

Antes de discutir quais são as vantagens e desvantagens de projetos de construção em que o território é submetido ao desenvolvimento integrado, vamos descobrir o que é, de fato, “desenvolvimento integral do território”.
Sob o desenvolvimento complexo do território entende-se o desenvolvimento completo do terreno em que a construção está em andamento. Esta não é apenas a construção de prédios de apartamentos, mas também a instalação de todos os sistemas de comunicação e engenharia necessários, bem como a colocação de infraestrutura relacionada suficiente para uma vida cotidiana confortável. E por último, mas não menos importante, um projeto devidamente elaborado do futuro bairro residencial.

GATO - que tipo de animal e com que se come?

Segundo as estatísticas, no mercado de imóveis em construção em São Petersburgo e na região de Leningrado, os CATs representam 40% de todos os projetos. É claro que a maioria desses CATs são construídos na periferia da cidade, no chamado “atrás do KaDie” ou próximo a ele. Dado que o centro da cidade é um bairro bem formado, e aí surgem novas casas quer como resultado de uma urbanização compacta, quer como renovação de bairros antigos, ou no local de zonas industriais e fábricas que foram encerradas ou deslocadas para fora do cidade.

Os arredores da cidade, assim como o território mais próximo da região de Leningrado, são um excelente lugar para construir uma “cidade dentro da cidade”, pois fornecem literalmente um campo claro para a implementação de todas as ideias de arquitetos, designers e desenvolvedores.

Em primeiro lugar, os quartos da classe econômica e da classe conforto estão sendo construídos com desenvolvimento integrado. Por porcentagem, eles podem ser correlacionados em 60-70% a 23-35%. Os restantes 5-7% são habitações de classe empresarial. E esse quadro é bastante compreensível: os CATs assumem um grande número de apartamentos em construção, nos quais um número bastante grande de famílias viverá. Afinal, a oferta vem da demanda. E as realidades de hoje são tais que a maioria dos compradores russos está focada na compra de moradias econômicas. E a localização dos CATs modernos em São Petersburgo dificilmente pode ser chamada de prestigiosa.

Em geral, os assentamentos de casas de campo que aparecem em toda a região de Leningrado ao redor de São Petersburgo, bem como nos distritos de Kurortny e Primorsky da capital do norte, também podem ser atribuídos a CATs. Afinal, aqui está também a ser feita uma melhoria abrangente do terreno, com a construção de infra-estruturas. E essas aldeias, que consistem em chalés ou casas geminadas, são mais propensas a interessar aos compradores de moradias de luxo. Mas os requisitos para os objetos em construção, neste caso, são muito altos.

Características dos projetos IOT

Ao criar projetos IBA, os desenvolvedores nacionais confiam na experiência europeia. E até mesmo escritórios de arquitetura estrangeiros estão envolvidos no projeto. Como o custo do trabalho de projeto aqui e no exterior é aproximadamente igual, nossos arquitetos não têm o profissionalismo em termos de projetar não apenas um edifício, mas um quarteirão inteiro de uma só vez. Não há experiência suficiente.

Claro, se traçarmos a história do desenvolvimento dos KOTs, podemos notar que o desenvolvimento integrado das áreas construídas começou há muito tempo, nos anos 30 do século passado. E esta é uma tendência global, característica de muitos países desenvolvidos e em desenvolvimento, com características próprias, mas com um objetivo comum - criar um ambiente de vida confortável. Não só um apartamento ou uma casa, mas também o espaço envolvente. Fornecer aos futuros residentes instalações sociais e médicas, organizações comerciais e de serviços, uma rede rodoviária e de transporte e os sistemas de engenharia necessários.

CATs foram construídos anteriormente na Rússia. Nos tempos soviéticos, pequenas cidades foram construídas perto de grandes fábricas ou indústrias, cuja vida dependia da empresa formadora de cidades. E durante a construção de tais cidades, atenção considerável foi dada à construção de instituições sociais, comerciais e domésticas destinadas a fornecer aos moradores um padrão de vida decente. Mas na URSS, essas instalações de infraestrutura "penduravam" no balanço das fábricas e fábricas da cidade. E seu número e variedade muitas vezes dependiam dos diretores das empresas, que retiravam dinheiro do orçamento para a construção de infraestrutura.

Após o colapso da URSS, o desenvolvimento integrado da terra também se desfez e foi esquecido por várias décadas. Os edifícios residenciais foram construídos pontualmente, principalmente compactando o desenvolvimento urbano existente e adicionando pressão às comunicações da cidade. Sim, e muitos equipamentos sociais foram fechados ou redesenhados, mas nenhum novo foi construído. Neste contexto, a falta de infra-estruturas sociais e domésticas ainda se faz sentir de forma aguda na capital do Norte.

Uma característica dos CATs é, em especial, o fornecimento aos futuros moradores de toda a infraestrutura necessária: social, comércio e transporte.

Vantagens dos projetos COT

A vantagem mais importante dos CATs é, talvez, um único projeto para o desenvolvimento de um microdistrito ou bairro inteiro. E neste projeto, foi calculada a capacidade necessária de redes de engenharia e comunicações para a quantidade projetada de habitações. As instalações de infraestrutura social e comercial necessárias foram calculadas e planejadas para cobrir integralmente as necessidades da futura população do bairro. Foram construídas estradas que podem proporcionar excelentes ligações de transporte tanto dentro do microdistrito como entre este e os quarteirões vizinhos.

Os moradores de um CAT devidamente organizado e construído têm a oportunidade não apenas de trabalhar perto de casa, mas também de relaxar totalmente e se divertir dentro de seu próprio bairro. Não importa se é ir ao cinema, fazer compras ou passear no parque. As crianças em CATs frequentam uma escola ou jardim de infância próximo de sua casa.

As vantagens dos KOTs construídos nos arredores da cidade incluem um menor custo de metros quadrados em comparação com os preços de habitação no centro de São Petersburgo, bem como uma situação ambiental muito melhor.

Antes de considerar as deficiências dos CATs, vamos dizer algumas palavras sobre os CATs construídos diretamente em São Petersburgo e na região de Leningrado, já que suas desvantagens, em sua maioria, são resultado da realidade russa.

Projetos do COT São Petersburgo

Os maiores CATs de São Petersburgo podem ser chamados de Pérola Báltica, que está sendo construído no sudoeste da capital do norte, o Vale do Norte, crescendo no norte da cidade, a uma curta distância da estação de metrô Parnas, do complexo residencial Kamenka, que está sendo construído perto do parque florestal Novoorlovsky. Não menos famosos são o complexo residencial "New Okkervil", o microdistrito "Slavyanka" em Pushkin, o complexo residencial "Yuntolovo", "Triumph Park". De prédios baixos, pode-se distinguir "New Izhora" no distrito de Pushkinsky de São Petersburgo, "propriedade Shcheglovskaya" atrás de Vsevolozhsky.

Se prestarmos mais atenção ao desenvolvimento de CATs em São Petersburgo, pode-se notar que os projetos para o desenvolvimento de territórios alocados para construção são muito interessantes na fase de projeto e teoria. Mas, assim que se trata da parte prática e da construção propriamente dita das edificações, os projetos passam por grandes mudanças.

O exemplo mais marcante é a história da construção do segundo palco do Teatro Mariinsky. Sim, isso está longe de ser um CAT, mas é um exemplo claro de como um edifício de acordo com um projeto pode diferir da solução final, e quais problemas e razões isso pode ser explicado pelos próprios construtores. Algo semelhante acontece com os CATs. E todo petersburguês entende esse exemplo.

Por exemplo, o Baltic Pearl, um dos projetos ambiciosos envolvendo capital chinês, passou por mudanças significativas na construção de equipamentos sociais e comerciais durante sua implementação. O centro de negócios não se parece mais com o plano, tendo perdido suas pétalas, transformando-se de lótus em pérola. Também não haverá coração do microdistrito, que deveria ser uma zona pedonal coberta com lojas, restaurantes e cafés. Objetos de infraestrutura de entretenimento estarão, mas já espalhados pelos bairros e escondidos entre prédios de vários andares. Sim, e parte de sua terra, o desenvolvedor chinês atribuído a desenvolvedores russos, que estão implementando seus projetos lá, que não se cruzam em conceito com o plano geral da Pérola Báltica. Sim, e o tempo de construção deste microdistrito residencial mudou muito. E em vez de 2010, a data de conclusão do projeto é 2016.

O mesmo destino aconteceu com o microdistrito Sete Capitais, que está sendo construído em Kudrovo. Das sete capitais, apenas duas permaneceram: "Viena" e "Londres". O restante do território está sendo construído por outras empresas, que também se recusaram a seguir o estilo arquitetônico e as soluções de arranha-céus das Sete Capitais.

Claro, as principais razões para tais reviravoltas podem ser chamadas de mudança de poder em São Petersburgo, e a crise econômica de 2008 interferiu muito nos planos dos desenvolvedores. Mas há outros fatores que impedem a construção de CATs que correspondam plenamente aos europeus em termos de conforto.

Contras dos projetos COT

As principais desvantagens dos CATs em nosso país são a inconsistência de ações entre as autoridades municipais e os desenvolvedores, bem como o desejo dos desenvolvedores de obter o máximo de lucro possível.

Vamos nos debruçar com mais detalhes sobre a relação entre as autoridades e os desenvolvedores. Fica claro que o componente social da vida nos bairros, assim como o transporte, é de responsabilidade das autoridades municipais e não das incorporadoras. Os construtores, em sua maioria, não se importam com a forma como os moradores viverão nas moradias que construíram. O incorporador vai construir casas, vender todos os apartamentos, obter sua renda e seguir em frente para construir os próximos trimestres. E a sua área de responsabilidade permanece apenas na garantia da qualidade dos edifícios. Mas quão confortável é para as pessoas morarem no novo microdistrito, se elas têm escolas, lojas, instituições médicas suficientes e se há engarrafamentos na saída do bairro - essas não são mais as preocupações da empresa desenvolvedora. E é aqui que as autoridades locais devem trabalhar em conjunto com os desenvolvedores para fornecer um nível adequado de vida nos CATs.

Mas, na realidade, mesmo que isso seja estipulado, muitas vezes fica apenas em palavras. Assim, muitas vezes, as autoridades e os construtores não conseguem chegar a acordo sobre quem é responsável pela construção dos equipamentos sociais, pelo desenvolvimento da rede de transportes rodoviários, como e em que medida isso será pago pelo orçamento. E como resultado, os moradores dos bairros sofrem, obrigados a ficar em engarrafamentos para chegar ao trabalho e levar seus filhos ao jardim de infância ou escola, já que não há instituições de ensino suficientes na área para todos.

Um longo período de trabalho preparatório em novos terrenos também é uma grande desvantagem de CATs na Rússia.

O problema hoje é que para o desenvolvimento integrado do território, a área deste mesmo território deve ser bastante grande. E antes de construir habitações no local existente, a empresa desenvolvedora deve se encarregar de resumir todas as comunicações necessárias. Afinal, na maioria das vezes, os lotes para CATs são oferecidos completamente subdesenvolvidos, antigas fazendas de fazendas coletivas e fazendas estatais (como, por exemplo, em Murino). E em São Petersburgo, quase não há empresas que possam adquirir vastos territórios e gastar grandes quantias de dinheiro na instalação de redes de engenharia. Afinal, isso pode levar até 35% do valor total necessário para a construção do microdistrito.

Uma saída para essa situação é unir vários desenvolvedores que estão desenvolvendo um site. A questão é que raramente eles concordam com um estilo arquitetônico comum ou pelo menos um único conceito de construção. E se eles ainda estão prontos para resolver a questão da construção de infraestruturas comuns (e as autoridades municipais exigem isso ao emitir alvarás de construção), então, via de regra, não estamos falando de melhoria geral do território. Cada desenvolvedor individual enobrece e embeleza os espaços e pátios adjacentes, mas não há grandes praças ou parques comuns nesses territórios. Uma exceção para hoje pode ser chamada de "New Okkervil", que está sendo construída por duas empresas - "Otdelstroy" e "Construction Trust". Aqui, em primeiro lugar, uma área de parque foi organizada nas margens do rio Okkervil. É verdade que o parque não foi projetado de acordo com todas as normas legais. Assim, ao longo de 2013, os moradores do complexo residencial New Okkervil tiveram que defender seu lugar para caminhar das invasões da igreja, que cuidou dela para a construção do templo. Assim, mesmo os novos microdistritos não estão protegidos do desenvolvimento de preenchimento.

Outra armadilha no desenvolvimento de novas terras e na instalação de comunicações é que nem sempre os fornecedores de eletricidade, aquecimento e água estão prontos para cooperar com os desenvolvedores. Afinal, eles têm seus próprios planos para o desenvolvimento de suas instalações, não coordenados com os desenvolvedores. E há momentos em que um microdistrito está sendo construído, já está próximo de ser concluído, e as redes de engenharia com as capacidades necessárias para isso, ou subestações nos planos dos prestadores desses serviços, estão em algum lugar na próxima década. As partes têm que negociar, o que pode levar mais tempo do que o tempo gasto na construção dos prédios. Muitos compradores se deparam com o fato de não poderem se mudar para seus apartamentos, pois o esquema de conexão de eletricidade é temporário e até os elevadores não funcionam. Isso, é claro, não é apenas um problema para os CATs, mas em sua escala está se multiplicando. Afinal, não é possível conectar facilmente um grande microdistrito residencial a uma subestação existente, por exemplo, se sua capacidade não for suficiente. Precisa construir um novo. E assim em tudo.

Outra desvantagem das CATs é que as instalações de infraestrutura são construídas por último, e os moradores das casas encomendadas moram primeiro em um campo aberto, privado de lojas próximas à casa e boas estradas. E essa situação pode se arrastar por anos.

Há casos em que outro arranha-céu residencial está sendo construído no local de um estacionamento planejado. Os desenvolvedores estão tentando extrair o máximo de lucro da terra disponível, então eles constroem edifícios de vários andares próximos uns dos outros, deixando pequenos pátios que mal acomodam um playground, alguns bancos e árvores. O número de estacionamentos também é mínimo e raramente chega a 40% do número de apartamentos construídos. Ao aumentar o número de andares dos edifícios, os desenvolvedores criam uma aparência de formigueiro, entre os quais se perde a atratividade dos subúrbios, que consiste, entre outras coisas, em ar puro e proximidade com a natureza.

Resumo

Analisando todos os itens acima, podemos dizer que os CATs hoje são a escolha certa e necessária para os desenvolvedores quando não apenas um edifício residencial está sendo criado, mas todo um ambiente de vida confortável. E ao comprar um apartamento em tal objeto, o comprador recebe não apenas seu próprio espaço, mas também a oportunidade de aproveitar seu tempo livre no território de seu bairro.

Mas para atingir o nível europeu de desenvolvimento integrado dos territórios, muito mais esforço deve ser feito. E acima de tudo, criar condições para uma ótima interação entre as autoridades municipais e os desenvolvedores, para que o desenvolvimento dos bairros seja realmente realizado de forma abrangente e, o mais importante, consistente.

E mais uma vez, listaremos brevemente os prós e contras dos CATs em São Petersburgo e na região de Leningrado.

Prós:

Criação de novos microdistritos com a construção de infra-estruturas;

Conceito harmonioso e unificado para o desenvolvimento do trimestre;

Menor custo dos apartamentos em relação aos preços no centro da cidade;

Proximidade com a cidade

Desvantagens:

Falta de um número suficiente de equipamentos sociais nos bairros;

Um mínimo de áreas verdes e parques dentro dos CATs;

Número insuficiente de estacionamentos para veículos;

O subdesenvolvimento da rede de transportes rodoviários, pelo que são comuns os congestionamentos na saída das CAT.

Registro regional e a incapacidade de usar a infraestrutura social da cidade nos KOTs construídos nas terras da região de Leningrado.