Pahina 1

Ang pag-unlad ng teritoryo at, higit sa lahat, ang pagtatayo ay humantong sa isang makabuluhang pagbabago sa mga kondisyon ng engineering at geological ng mga binuo na lupain. Una sa lahat, ang mga katangian ng engineering-geological at ang estado ng mga lupa ay nagbabago. Ngunit ang katotohanang ito ay halos hindi pa rin isinasaalang-alang ng mga taga-disenyo sa Western Siberia dahil sa kahirapan sa paghula ng mga pagbabago sa hinaharap sa layer ng lupa. Ang matinding epekto sa crust ng daigdig at mga natural na kondisyon ay kadalasang humahantong sa isang kawalan ng timbang sa pagitan ng mga indibidwal na natural na sangkap at sa paglitaw ng iba't ibang proseso at phenomena ng engineering-geological. Gayunpaman, hindi lahat ng mga nakaplanong aktibidad ay sinamahan ng mga pagtataya ng mga posibleng proseso ng engineering-geological at hindi kanais-nais na mga pagbabago sa mga natural na kondisyon.

Anumang pag-unlad ng teritoryo ay humahantong sa mga pagbabago sa mga pangunahing natural na kondisyon nito. Palagi itong nangyayari, ngunit ito ay nakasalalay sa likas na katangian ng lugar na binuo at ang mga tampok ng mga istrukturang itinatayo. Sa zone ng pamamahagi ng permafrost, kahit na ang mga menor de edad na kaguluhan sa natural na kapaligiran ay nagdudulot ng mga pangunahing pagbabago sa mga kondisyon ng pagpapalitan ng init sa ibabaw at ang pagtatatag ng isang bagong rehimen ng temperatura ng mga bato, na sinamahan ng mga proseso ng lasaw-nagyeyelo. Ang isang pagsusuri ng temperatura ng rehimen ng mga bato na may kaugnayan sa pag-unlad ng Transbaikalia ay naging posible upang ipakita ang pag-asa ng likas na pagbabago sa uri ng konstruksiyon, na, naman, ay maaaring magsilbing isang layunin na pamantayan para sa mga espesyal na kalkulasyon ng pagtataya.

Ang pag-unlad ng teritoryo ng kolektibong hardin ay maaaring magsimula lamang pagkatapos ng pag-apruba ng proyekto para sa organisasyon at pag-unlad nito ng executive committee ng distrito, mga bundok. Konseho ng mga Deputies ng Tao, sa teritoryo kung saan mayroong isang pakikipagsosyo sa hortikultural.

Ang pag-unlad ng teritoryo ng kolektibong hardin ay maaaring magsimula lamang pagkatapos ng pag-apruba ng executive committee ng distrito, Konseho ng Lungsod ng mga Deputies ng Tao, sa teritoryo kung saan matatagpuan ang asosasyon ng paghahardin, ng proyekto para sa organisasyon at pag-unlad nito.

Ang epekto ng pag-unlad ng teritoryo sa balanse ng radiation ay ipinahayag sa isang pagbawas sa intensity ng kabuuang radiation, isang pagtaas sa pagsipsip ng short-wave radiation, at isang pagbawas sa epektibong radiation ng Earth. Ang dahilan para dito ay ang pang-industriyang polusyon ng kapaligiran sa mga teritoryo ng mga pang-industriyang negosyo at lungsod, pati na rin ang pagbabago sa mga katangian ng pinagbabatayan na ibabaw sa linya ng gusali. Ang pinakamalaking pagbabago sa mga bahagi ng balanse ng radiation ay nangyayari sa pagkakaroon ng mga kumot ng usok sa built-up na lugar.

Sa ilalim ng pag-unlad ng teritoryo ng mga negosyo ay nauunawaan ang pagpapalawak nito sa isa o dalawang direksyon. Ang quarter ay isang elemento ng development area sa loob ng mga katabing seksyon na kahanay ng mga pangunahing kalsada at flyover. Ang buong teritoryo ng negosyo ay nahahati ng mga katulad na highway sa isang parisukat O parihabang grid ng pinalaki na mga quarter na may paglalagay ng mga nakalaang functional zone sa kanila.

Sa ilalim ng pag-unlad ng teritoryo ng mga negosyo ay nauunawaan ang pagpapalawak nito sa isa o dalawang direksyon. Ang quarter ay isang elemento ng development area sa loob ng mga katabing seksyon na kahanay ng mga pangunahing kalsada at flyover. Ang buong teritoryo ng negosyo ay nahahati ng mga katulad na highway sa isang parisukat o hugis-parihaba na grid ng mga pinalaki na quarters na may paglalagay ng mga nakalaang functional zone sa kanila.

Ang pag-unlad ng teritoryo ng mga negosyo ay nauunawaan bilang pagpapalawak nito sa isa o dalawang direksyon sa pamamagitan ng pagtatayo ng magkahiwalay na mga bloke. Ang quarter ay isang elemento ng development area sa loob ng mga katabing seksyon na kahanay ng mga pangunahing kalsada at flyover. Ang buong teritoryo ng negosyo ay nahahati ng naturang mga highway sa isang parisukat o hugis-parihaba na grid ng pinalaki na mga quarter na may paglalagay ng mga pinagsama-samang functional zone sa kanila.

Sa panahon ng pag-unlad ng mga teritoryo na matatagpuan sa mga lugar ng mga lambak ng ilog na may malapit na paglitaw ng antas ng tubig sa lupa, madalas na nabubuo ang icing. Ang kanilang pagbuo ay pinadali ng pag-alis ng mga halaman o isang layer ng moss-peat, na humahantong sa mas malalim na pagyeyelo ng mga lupa sa taglamig at ang pagbuo ng isang permafrost barrier na pumipigil sa libreng paggalaw ng tubig sa lupa ng mga alluvial na deposito.

Kapag nagpapaunlad ng mga teritoryo ng mga negosyo ng PU o PC, ang isang sistema ng mga bloke ay dapat na binuo sa loob ng 2-4 quarters, na pinagsasama ang isang kumpletong ikot ng produksyon ng isang tiyak na kapasidad.

Sa ilang mga kaso, ang mga teritoryong inilalaan para sa mga parke at hardin ay mga basurang lupain ng dating lupang pang-agrikultura, peat bogs, swampy areas, littered wastelands na may bushes, degrading forest stand. Takpan ng lupa at mga lokal na lupa*** (Soil (lupa) - 1) ang pangkalahatang pangalan ng anumang bato na nagaganap sa weathering zone ng crust ng lupa at isinasaalang-alang mula sa isang engineering at construction point of view; 2) isang substrate na binubuo ng mineral at organikong bagay ng anthropogenic na pinagmulan) ay nailalarawan sa pamamagitan ng mga forbs na may kasamang mga damo, maliliit na labi, salamin, at mga bato. Sa panahon ng paunang pag-unlad ng mga bagay, ang mga sumusunod na uri ng mga teritoryo ay nakatagpo:

Mga teritoryo na may umiiral na soddy-podzolic soils, tipikal para sa gitnang Russia na may humus horizon ng maliit na kapal (hanggang sa 15 cm), mababang humus na nilalaman (hanggang 3%);
mga teritoryong nagmula sa paggamit ng agrikultura, na inilaan para sa pagpapaunlad, kabilang ang mga sira, hindi nakaayos na mga lupa;
mga teritoryong kinabibilangan ng mga lupa (kondisyon: mga lupa o urbanozem), lubos na siksik at kontaminado ng mga nakakalason na sangkap (soot, mga produktong langis, mabibigat na metal), na nangangailangan ng kanilang paglilinis sa pamamagitan ng pag-alis sa itaas na kontaminadong layer at pagtanggal nito;
pagtatapon ng mga basura sa bahay na naglalaman ng basura, mga organikong sangkap ng iba't ibang kalikasan;
peatlands, swampy soils na may mataas na antas ng acidity;
mga tambakan ng basurang quarry na may mga teknogenikong lupa.

Sa mga teritoryong ito, isinasagawa ang paghahanda sa pag-iinhinyero, kabilang ang pagpapatuyo ng teritoryo (kung kinakailangan), pangunahing organisasyon ng kaluwagan, pag-backfill ng mga butas at pagkalumbay, pagpapalakas ng mga bangko ng mga reservoir, mga slope (kung kinakailangan), pag-alis ng mga palumpong, mga tuyong puno, pag-alis ng mga nakakalason na sangkap at paggawa ng basura ng kemikal, atbp.

Sa pagtatapos ng cycle ng engineering at pangkalahatang paghahanda sa trabaho, kinakailangan na magsagawa ng trabaho na may kaugnayan sa karagdagang pag-unlad ng mga teritoryo, ang kanilang paglilinang, depende sa estado at mekanikal na komposisyon ng pinagbabatayan na mga lupa, ang antas ng tubig sa lupa, atbp.

Mga teritoryong may natural na sod-podzolic soils nangangailangan ng pag-aararo at ang pagpapakilala ng mga organic at mineral additives. Ang mga rate ng aplikasyon ng mga additives ay tinutukoy ng mga tiyak na kondisyon. Isa sa mga mabisang additives ay kalamansi. Pinapabuti ng Liming ang istraktura, pinabilis ang agnas at conversion sa isang assimilated na estado ng mga sustansya sa mga umiiral na lupa, nagtataguyod ng kanilang pagpapakilos, pagbuo at pagpapanatili ng isang bukol na istraktura ng lupa. Sa tulong ng dayap, ang labis na kaasiman ng lupa ay neutralisado. Ang karanasan ng paglilinang ng mga lupa ay nagpapakita na sa panahon ng reaksyon ng solusyon sa lupa pH< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Mga teritoryo na may mabuhangin na mga lupa ng magaan na mekanikal na komposisyon maliit na mayabong, huwag mapanatili ang kahalumigmigan. Kapag nagpapaunlad ng ganitong uri ng lupa, ang mabuhangin, pinong durog na mga lupa, mahusay na nabubulok na pit o mga compost ng pit ay ipinakilala.

Mga lusak ng pit nangangailangan ng pangmatagalang pag-unlad sa pamamagitan ng pag-clear ng mga bushes, pagbunot, patuloy na pagpapatapon ng tubig at pagtula ng paagusan, leveling at kasunod na pag-aararo sa lalim ng 20 ... 30 cm, dayap upang maalis ang acidity, organic at mineral fertilizers.

Mga teritoryong may mabigat na alkaline na lupa nangangailangan din ng mahabang kurba ng pagkatuto. Ang mga lupa ay naglalaman ng mga compound ng sodium, kaya una sa lahat sila ay napapailalim sa dyipsum. Ang dyipsum calcium ay nag-aalis ng sodium mula sa kanila. Ang nagreresultang sodium sulphate ay madaling maalis sa pamamagitan ng paghuhugas ng lupa ng tubig sa artipisyal na paraan, gayundin sa panahon ng pag-ulan o pagtunaw ng niyebe. Ang dyipsum ay inilapat na may malalim (hanggang 50 cm) na pag-aararo (2.5 tonelada bawat 1 ha), pagkatapos kung saan ang mga organomineral fertilizers, tulad ng ammonium phosphate, ay idinagdag, na nagpapabuti sa lupa na puspos ng alkali.

Pag-unlad ng mga teritoryo ng dating paggamit ng agrikultura. Una, ang lugar ay nililinis ng mga labi, pinatag, at ang mga damo ay tinanggal. Pagkatapos ang itaas na takip ng lupa ay nilinang, na binubuo sa pag-loosening ng layer hanggang sa lalim ng paglitaw nito (25 ... 30 cm) at ang sabay-sabay na pagpapakilala ng pagpapabuti ng mga additives at fertilizers alinsunod sa mga rekomendasyon para sa isang paunang pagtatasa ng lupa. Ang itaas na lumuwag na layer ng lupa ay pinalamanan ng mga buldoser at nabuo sa mga trapezoidal collar na 2...3 m ang taas, 4...6 m ang lapad, salamin, mga bato, mga rhizomatous na damo at binibigyan ito ng pinong butil na istraktura.

Ang isa sa mabisa, ngunit medyo pangmatagalang paraan ng pag-unlad at pagpapayaman ng hindi nakaayos, hindi maayos na mga lupa sa teritoryo ng hinaharap na bagay ay berdeng pataba.

Ang sideration ay ang paglilinang ng mga lupa sa pamamagitan ng paglaki sa mga ito at pagkatapos ay pag-aararo sa mga espesyal na berdeng damo ng pataba: alfalfa, lupine, peas, at beans. Ang mga pananim na ito ay nagpapahusay sa aktibidad ng mga mikroorganismo sa lupa at nagpapayaman sa lupa ng mga sustansya. Ang berdeng masa ng berdeng pataba ay naararo sa lupa dalawang beses sa isang taon, pagkatapos kung saan ang potash at phosphorus fertilizers ay inilapat dito. Sa tagsibol lamang ng susunod na taon magiging angkop ang lupa para sa landscaping.

Pag-unlad ng mga teritoryo ng mga dating landfill. Sa mga lungsod, ang mga lugar ng landfill ay karaniwang naglalaman ng mga basura sa bahay na ilang metro ang kapal. Sa civil engineering, upang sakupin ang mga lugar ng gusali mula sa naturang mga teritoryo, ang landfill ay naisalokal ng isa o higit pang matataas na burol na may pagkakaloob ng annular drainage, na mayroong output ng tubig mula sa mga landfill patungo sa mga pasilidad ng paggamot.

Ang mga masa ng landfill ay paunang maingat na sinusuri mula sa punto ng view ng sanitary hygiene at ang antas ng kanilang impeksyon sa mga sakit na epidemya ay itinatag. Pagkatapos, pagkatapos makakuha ng isang espesyal na permit mula sa sanitary at epidemiological na serbisyo, na may isang maliit na layer ng basura ng sambahayan sa lugar ng landfill na inilaan para sa landscaping, ang trabaho ay isinasagawa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

Ang teritoryo ay binalak, nalinis ng malalaking mga labi at pinaluwag;
ang isang network ng mga grooves (50-60 cm malalim) ay pinutol gamit ang isang planting araro sa layo na 0.5 m mula sa bawat isa upang mapahusay ang mga proseso ng aeration, pag-alis ng mga nakakapinsalang gas at leaching, pag-alis ng mga nakakapinsalang mineral na asing-gamot sa pamamagitan ng atmospheric na tubig at niyebe sa panahon ng pagtunaw;
sa pamamagitan ng lumalagong panahon, ang buong lugar ay pinlano, naararo ng mga araro sa lalim na 25 ... 30 cm at na-harrowed;
pagkatapos nito, ayon sa proyekto ng teritoryo ng hardin o parke, sinimulan nila ang landscaping at paghahardin - pagtatanim ng mga puno at shrubs, pag-aayos ng mga damuhan.

Ang mga naka-landscape na lugar ng mga dating landfill sa unang dalawa o tatlong taon ay limitado sa mga pagbisita. Ang pag-aaral ng epekto sa kapaligiran ng naturang mga teritoryo ay sistematikong isinasagawa ng mga serbisyo ng sanitary at epidemiological inspections.

Pag-unlad ng mga teritoryo sa mga slope na napapailalim sa pagguho. Ang gawain ay isinasagawa ayon sa isang espesyal na binuo na proyekto. Ang surface runoff ay paunang inayos sa pamamagitan ng malalim na pag-aararo, mga furrow na nakahalang patungo sa slope na may mga slope at protective roller. Ang mga furrow ay idinisenyo upang harangin ang ulan at matunaw ang tubig. Ang distansya sa pagitan ng mga furrows ay itinakda ng proyekto depende sa steepness ng slope at ang pisikal at kemikal na katangian ng pinagbabatayan ng lupa. Sa pagitan ng mga tudling, ang matabang lupa (lupa ng gulay) ay natatakpan ng isang layer na 15 cm ang kapal.Ang ibabaw ay pinatag at ang mga damo ay itinatanim at ang mga palumpong ay itinanim.

Pag-unlad ng mga teritoryo ng mga pinaghirapang malalaking quarry at dump. Ang pangunahing gawain ay ang paghihiwalay ng mga technogenic soil na naglalaman ng mga nakakalason na sangkap. Ayon sa mga dump, ang kultural na layer ng lupa, na kinakailangan para sa paglago ng mga halaman, ay "itinayo". Una, ang isang insulating layer ay inilatag mula sa pinaghalong buhangin at loam na may kapal na hindi bababa sa 1 m. Pagkatapos, isang layer ng matabang lupa (plant land) na may kapal na hindi bababa sa 1 m ay kumalat sa ibabaw ng pagkakabukod layer, kinakailangan para sa pagtatanim ng mga puno at shrubs. Ang pagpuno ng layer-by-layer ng mga layer ng pagkakabukod ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang kanilang compaction (sa average - hanggang sa 20%). Kaya, ang takip ng lupa ay "dinisenyo" sa teritoryong inilalaan para sa mga hardin at parke.

Pag-unlad ng mga bagay sa mga teritoryo ng alluvial. Ang pangunahing gawain ay upang ihanda ang takip ng lupa para sa paglago ng mga plantings. Ang nasabing takip ay artipisyal na nilikha sa pamamagitan ng muling pagpuno ng mala-buhangin-silty na loess na masa sa pamamagitan ng paggamit ng mga espesyal na makina at mekanismo - mga refuller *** ( Refuller - isang lumulutang na pipeline ng lupa para sa paglipat ng pinaghalong lupa na may tubig mula sa isang dredger patungo sa isang laying site. Ang paraan ng pagbuo ng mga teritoryo na may mga alluvial soils, sa tulong ng isang refuller, ay ginamit sa domestic practice kapag lumilikha ng Primorsky Victory Park sa Leningrad noong 40s at 50s. XX siglo). Ang sandy-silty mass ay naglalaman ng mga sandy particle na may maliit na porsyento ng loess at loamy inclusions at nangangailangan ng pagdaragdag ng mga compost. Ang mga teritoryo na may mga alluvial na lupa ay binalak ayon sa isang vertical na proyekto sa pagpaplano, ang runoff sa ibabaw ay nakaayos, pagkatapos ay ang mga additives ay idinagdag sa anyo ng mga compost, na naka-embed sa lalim na 40 cm sa buong pinabuting abot-tanaw ng lupa. Ito ay nakakamit sa pamamagitan ng pag-aararo sa ibabaw gamit ang mga naka-mount na araro sa mga traktora sa buong lugar. Sa pangmatagalang pag-unlad ng mga teritoryo ng alluvial para sa paglilinang ng mga lupa, ang berdeng pataba ay isang epektibong pamamaraan ng agrikultura. Kasabay nito, bago maghasik ng mga buto ng berdeng pataba na halaman, inilapat ang superphosphate (90 kg bawat 1 ha) at potasa asin (100 kg bawat 1 ha). Pagkatapos ng paglaki ng damo at pag-aararo nito sa lupa, ang mga plot ay muling itinanim ng mga buto ng damo. Ang ganitong operasyon ay maaaring isagawa sa loob ng dalawa hanggang tatlong taon. Tulad ng ipinapakita ng karanasan, ginagawa nitong posible na makakuha ng mataas na produktibong lupa na may malaking supply ng mga sustansya, na maaaring magamit pareho sa lugar ng trabaho kapag lumilikha ng isang bagay, at para sa landscaping ang mga teritoryo ng iba pang mga bagay.

Mga lugar ng parke sa mga wastelands. Kapag nagdidisenyo ng isang patayong layout at nag-aayos ng daloy ng tubig, ang isa ay dapat magabayan ng mga umiiral na marka ng kaluwagan. Kung ang tubig sa lupa ay nangyayari sa kaparangan sa isang antas na angkop para sa paglago ng mga plantasyon (sa loob ng 1 ... 1.5 m mula sa ibabaw ng araw), kung gayon ang umiiral na kaluwagan ay dapat na mapangalagaan hangga't maaari. Ang lupa na kinuha mula sa labangan ng mga landas, at ang tuktok na layer ng lupa na kinuha mula sa mga hukay at trenches para sa mga puno at shrubs, ay dapat ilagay sa ibabaw ng mga plot na inilaan para sa pagtatanim. Ang lupa na hinukay mula sa mga hukay at trench sa ibaba ng vegetation layer ng lupa (sa ibaba 0.2 m) ay dapat gamitin upang punan ang mababang lugar. Ang labis ng naturang lupa ay dapat alisin mula sa site patungo sa isang landfill.

Iparada ang mga lugar sa mga site ng dating landfill. Kapag nagdidisenyo ng isang patayong layout, kinakailangang isaalang-alang ang pagpapalit ng mga umiiral na lupa sa lalim ng root layer ng lupa para sa mga puno, i.e. sa pamamagitan ng 1 ... 1.5 m. Kung ang mga pagsubok sa laboratoryo ay nagpapatunay sa kaligtasan ng ibinuhos na lupa para sa mga halaman, ang mga elevation sa ibabaw ng disenyo ay dapat italaga 0.2 ... 0.3 m sa itaas ng umiiral na ibabaw ng teritoryo. Ang lupa mula sa mga butas at kanal na hinukay sa ilalim ng mga puno at palumpong ay dapat gamitin upang i-backfill ang mababang lugar o dalhin ito sa isang landfill.

Mga lugar ng parke sa mga lugar ng mga kasalukuyang plantings. Ang proyekto ng patayong pagpaplano sa mga teritoryo na inookupahan ng mga berdeng espasyo ay binuo, bilang panuntunan, kasama ang mga kalsada at mga site. Ang mga plot na inookupahan ng mga plantings ay naiwan sa mga umiiral na marka ng relief. Sa mga lugar na may mahirap na paagusan, ang mga pagpuno ay ginagawa, kung maaari, na pinapanatili ang mga umiiral na puno.

Upang mabawasan ang dami ng mga gawaing lupa, kapag nagdidisenyo ng mga kalsada sa parke, mga landas, mga plataporma, mga parisukat, ang umiiral na kaluwagan ay dapat na sundin hangga't maaari.

Ang mga plot na inilaan para sa mga lugar ng parke ay dapat na mapanatili sa mga umiiral na marka. Para sa layuning ito, ang kaluwagan ay naaabala ng mga slope at, sa mga pambihirang kaso, sa pamamagitan ng mga retaining wall. Ang mga slope ay gawa sa iba't ibang taas at haba ng pagtula. Ang taas ng laying slope, bilang panuntunan, ay 0.3 ... 3.0 m.

Ang mga pangunahing kalsada at lugar ng parke ay ginawa 10 cm sa ibaba ng mga damuhan, ang mga karagdagang daanan at mga daanan ay kapantay ng ibabaw ng mga damuhan. Ang mga kalsada sa parke ay may hangganan na may gilid na gawa sa bato o ribbon turf. Mula sa gilid ng gilid ng bangketa sa antas ng itaas na marka, ang isang lawn strip na hindi mas makitid kaysa sa 0.5 m ay binalak, kung saan, ayon sa proyekto, ang mga palumpong ay maaaring itanim. Kung ang isang slope ay nilikha, pagkatapos ay ang nag-iisang o mas mababang gilid ng slope ay inaasahang mula sa lawn strip.

Sa isang masungit na lupain na may matutulis na patak at matarik na dalisdis, mayroong mga terrace na may mga hagdanan. Upang mabawasan ang mga longitudinal slope sa mga kalsada ng parke, maaari kang gumawa ng "cut-in" sa lupain. Kung ang mga slope ay may slope na mas mababa sa 1: 1.5 at 1: 1, dapat na mai-install ang mga retaining wall.

Ang lahat ng kanto sa mga intersection ng kalsada ay dapat bilugan na may radius na hindi bababa sa 1.5 m at hindi hihigit sa 9 m.

Ang paghahanda ng teritoryo ng landscaping object ay nagsisimula sa trabaho sa paglilinis nito mula sa mga labi, pagbuwag ng mga lumang gusali at istruktura.

Ang mga materyal na di-organikong pinagmulan, tulad ng dinurog na bato, slag, screening, mga bato na nakolekta habang nililinis, ay ginagamit sa paggawa ng mga kalsada o backfill na mga hukay at mga hukay ng mga lansag na gusali at istruktura, bangin at iba pang mababang lugar.

Sa mga lugar na sakop ng mga materyales na hindi organikong pinagmulan, ang lupa ng gulay ay ibinubuhos ayon sa mga marka ng disenyo ng patayong layout. Ang Podsypka vegetative earth ay ginawa batay sa pangkalahatang pagkalkula ng pangangailangan para sa mga indibidwal na elemento ng istruktura. Kaya, para sa mga lawn at flower bed, ang kapal ng vegetative layer ng lupa ay dapat na 15 ... 40 cm, depende sa uri ng lawn at flower bed. Ang pangangailangan para sa lupa ng halaman para sa mga puno at shrubs ay kinakalkula depende sa uri ng mga plantings at ang laki ng mga halaman, planting pits at trenches.

Ang mga materyal na organikong pinagmulan (damo, dahon, sanga, buto ng hayop, atbp.) ay maaaring bahagyang magamit bilang pataba sa pasilidad. Ipinagbabawal ang pag-backfill ng mga malalalim na depresyon gamit ang mga organikong materyales. Ang mga lupa na naglalaman ng malaking halaga ng dayap, na pinapagbinhi ng bitumen, aspalto, na binubuo ng basura ng sambahayan, ay hindi angkop para sa pagpaplano.

Kapag nag-backfill ng mga malalim na kanal, dapat isaalang-alang ang mga bangin, hukay, compaction at settlement ng lupa.

Ang pinong buhangin ay dapat na siksik, na isinasaalang-alang ang pag-ulan ng 3 ... 4%, magaspang na buhangin, sandy loam, light loam - ng 8 ... 10%, mabigat na loam - ng 12 ... 15%.

Upang makakuha ng mga marka ng disenyo, ang bulk na lupa ay siksik sa mga layer (15 ... 20 cm bawat isa) na may mga roller o embankment ay ginawa na isinasaalang-alang ang draft.

Ang layer-by-layer compaction ng bulk soil ay ipinag-uutos sa mga ruta ng mga park road at eskinita, sa mga site para sa iba't ibang layunin, sa mga site na inilaan para sa mga istruktura, kasama ang mga bakod at katabing mga daanan.

Sa mga naka-landscape na lugar na higit sa 5 m ang layo mula sa mga kalsada at lugar, pinapayagan itong punan ang lupa nang walang compaction. Sa loob ng zone ng pangunahing pag-unlad ng mga berdeng espasyo, dapat lamang gamitin ang mabuhangin at mabuhangin na mga lupa.

Kapag nagsasagawa ng trabaho sa patayong pagpaplano, kinakailangan upang mapanatili ang magandang turf at isang humus humus layer ng lupa.

Sa lahat ng lugar kung saan ibinubuhos o inaalis ang lupa, pinuputol ang magandang damo. Ang sod ay pinutol sa mga ribbons (lapad ng tape - 25 ... 30 cm, haba - 50 ... 100 cm, kapal - 5 ... 6 cm). Ang sod ay nakatiklop sa site sa isang lugar na protektado mula sa hangin.

Ang buong layer ng humus ay tinanggal at nakasalansan sa mga tambak. Sa pagtatapos ng trabaho sa patayong pagpaplano, ang lupa ng halaman ay ibinubuhos sa hubad na tigang na lupa na may isang layer na 15-20 cm ang kapal.

Ang trabaho sa pag-alis ng proyekto sa kalikasan ay isinasagawa sa mga yugto sa isang mahigpit na pagkakasunud-sunod.

Sa una Sa yugto, kinuha nila ang pangkalahatang plano sa sitwasyon ng bagay, linawin ang mga hangganan sa uri, at itali sa mga katabing teritoryo (sa highway, kalye, square city).

Sa pangalawa yugto, ang buong teritoryo ng bagay (o ang mga indibidwal na seksyon nito) ay nahahati sa isang grid ng mga parisukat na may gilid na 5, 10 o 20 m, i.e. isang pagguhit ng isang cartogram ng mga gawaing lupa ay inilabas sa kalikasan. Ang mga hangganan na sulok ng grid ng mga parisukat ay nakatali sa mga permanenteng benchmark - sa mga marka sa "pula" na linya ng katabing teritoryo, sa mga sulok ng umiiral na mga gusali o istruktura.

Ang isang peg ay hinihimok sa sulok ng bawat parisukat (o geometric figure). Ang isang bingaw ay ginawa sa tuktok ng peg, kung saan naitala ang gumaganang marka. Halimbawa: +0.15 m - dike, -0.25 m - paghuhukay.

Sa pangatlo Sa entablado, ang trabaho ay isinasagawa sa patayong pagpaplano - sa dike at pagputol ng lupa alinsunod sa mga gumaganang marka ng teritoryo. Ang trabaho ay isinasagawa ng isang scraper o bulldozer; sa maliliit na lugar upang makamit ang mataas na katumpakan sa pagpaplano - gamit ang maliliit na makina o mano-mano. Pagkatapos ng maingat na pag-leveling ng teritoryo ayon sa mga marka ng disenyo, ang isang gawa ay iginuhit para sa gawaing isinagawa.

Sa pang-apat Sa yugto, ang mga pangunahing ruta ng komunikasyon ay binibigyang buhay - paagusan, mga kanal ng bagyo, mga kalsada, mga eskinita ng mga site para sa iba't ibang layunin. Ang pag-alis ng proyekto ng mga istruktura ay isinasagawa ayon sa mga gumaganang guhit gamit ang mga geodetic na instrumento (theodolite, compass). Sa kahabaan ng mga palakol ng mga kalsada, kasama ang mga break sa relief, sa mga sulok ng mga site, kasama ang mga alignment at gilid ng mga slope, hagdan, retaining wall, mga peg ay itinutulak at ang mga gumaganang marka ay naitala sa kanilang mga notch sa itaas na bahagi. . Ang mga hangganan ng mga kalsada at mga site ay minarkahan ng mga peg, at ang mga tali ay hinihila sa pagitan ng mga ito upang ipahiwatig ang mga ito sa uri. Ang mga bihasang surveyor ay kasangkot sa gawain.

Sa panglima Sa entablado, direkta silang nagsasagawa ng trabaho sa pagtula ng mga komunikasyon, pag-aayos ng mga kalsada at site ng parke, at magpatuloy sa pagtatayo ng mga istruktura mismo alinsunod sa vertical na proyekto sa pagpaplano.

Pinagmulan: Konstruksyon at pagpapatakbo ng mga bagay ng arkitektura ng landscape. Teodoronsky V.S.

Enkelman Maxim, 4"B"

Sa kurso ng proyektong ito, ang mga pangunahing yugto ng pag-unlad ng mga teritoryo ng silangang bahagi ng kontinente ng Eurasian ay isinasaalang-alang: mula sa unang kampanya ng Yermak sa kabila ng mga Urals hanggang sa mass relocation ng industriya at populasyon sa Siberia pagkatapos ng pagsisimula ng ang Great Patriotic War.

Itinatampok din ng proyekto ang mga salik na pumipigil sa pag-unlad ng silangan ng Eurasia ng mga Russian Cossacks at ang mga salik na nagpilit sa matapang at matapang na mamamayang Ruso na pumunta sa hilaga at silangan ng Asya, galugarin ang mga bagong teritoryo at ilagay ang kanilang mga pangalan sa mapa. ng Russia.

I-download:

Preview:

PROYEKTO

"Pag-unlad ng mga teritoryo ng Russia"

Sekondaryang paaralan ng GBOU №1386

Maxim Enkelman

4 "B" na klase

Guro sa silid-aralan:

Zakharyan T.R.

anotasyon

Ang ating bansa ang pinakamalaking bansa sa mundo. Kasabay nito, ang density ng populasyon ng Russia ay mas mababa kaysa sa ibang mga bansa, at tanging ang Canada, na pangalawa sa laki lamang sa ating tinubuang-bayan, ay hindi gaanong populasyon.

Ang teritoryo ng Russia ay binuo sa loob ng maraming siglo sa halaga ng maraming buhay ng parehong mga Ruso at Sobyet. Kasabay nito, kahit na ngayon, halos kalahati ng buong teritoryo ng Russia ay nananatiling hindi maunlad, sa kabila ng hindi pa naganap na pag-unlad ng sangkatauhan, ang pag-unlad ng transportasyon at iba pang mga teknolohiya na nagbibigay ng tunay na walang limitasyong mga pagkakataon para sa mga manlalakbay.

Sa kurso ng proyektong ito, ang mga pangunahing yugto ng pag-unlad ng mga teritoryo ng silangang bahagi ng kontinente ng Eurasian ay isinasaalang-alang: mula sa unang kampanya ng Yermak sa kabila ng mga Urals hanggang sa mass relocation ng industriya at populasyon sa Siberia pagkatapos ng pagsisimula ng ang Great Patriotic War.

Itinatampok din ng proyekto ang mga salik na pumipigil sa pag-unlad ng silangan ng Eurasia ng mga Russian Cossacks at ang mga salik na nagpilit sa matapang at matapang na mamamayang Ruso na pumunta sa hilaga at silangan ng Asya, galugarin ang mga bagong teritoryo at ilagay ang kanilang mga pangalan sa mapa. ng Russia.

Pangunahing bahagi

Panimula

Ang Russia ang pinakamalaking bansa sa Earth. Sa mga tuntunin ng lugar, ito ay higit na lumampas sa Australia at halos katumbas ng South America. Sinasakop ng Russia ang ikatlong bahagi ng higanteng kontinente ng Eurasia. Gayunpaman, dalawang bansa na matatagpuan sa Asia - China at India - ay may populasyon na 10 beses na mas malaki kaysa sa Russia, at ang lugar ay mas maliit.

May isa pang halimbawa: Canada. Sa mga tuntunin ng laki, ito ay pangalawa lamang sa Russia, habang ang mga naninirahan dito ay halos 10 beses na mas maliit.

Ang ganitong matinding pagkakaiba sa pagitan ng laki ng bansa at populasyon nito ay ipinaliwanag sa pamamagitan ng posisyong heograpikal at natural na mga kondisyon nito. Ang klima sa isang makabuluhang bahagi ng teritoryo ng Russia at Canada ay napakalubha at hindi kanais-nais para sa buhay ng tao.

Sa kabila nito, ang mga taong Ruso sa loob ng maraming siglo ay pinagkadalubhasaan ang malalawak na teritoryong ito at hinahangad na pumunta sa kung saan walang napuntahan noon. Ngunit kahit na sa sandaling ito, halos kalahati ng buong teritoryo ng Russia ay nananatiling hindi nabuo, kahit na ang mga modernong sasakyan at teknolohiya ay nagbibigay sa sangkatauhan ng napakalaking pagkakataon sa pag-aaral ng Earth.

Sa kurso ng proyektong ito, isasaalang-alang namin ang mga pangunahing yugto ng pag-unlad ng teritoryo ng Russia, ang mga salik na pumigil sa pag-unlad nito, pati na rin ang mga kadahilanan na napaboran ang pag-unlad na ito.

"Saan nagmula ang lupain ng Russia"

Ang teritoryo na ngayon ay bahagi ng Russian Federation ay pinaninirahan ng mga tao mga 10-12 libong taon na ang nakalilipas. Ang mga lupain na matatagpuan sa pagitan ng Volga at Oka ay nagsimulang ayusin ng mga Slav noong ika-8 siglo, bagaman sa loob ng mahabang panahon ay nanatili sila sa malayong hilagang-silangan na periphery ng Kievan Rus. Matapos ang mga pananakop ng Mongol-Tatar noong ika-13 siglo, isang bagong sentro ng mga lupain ng Russia ang nabuo sa lugar na ito, na pinamumunuan ng Moscow. Sa paligid ng sentrong ito nagsisimula ang pagdaragdag ng teritoryo ng estado ng Russia.

Ang panahon mula sa katapusan ng ika-15 siglo hanggang sa kalagitnaan ng ika-17 siglo ay karaniwang tinatawag na panahon ng Great Geographical Discoveries. Ang boom ng mga pagtuklas ay sumasaklaw sa halos lahat ng mga bansa. Kasama ang Russia. Ngunit kung ang mga Europeo ay kailangang tumawid sa mga karagatan upang tumuklas ng mga bagong lupain, kung gayon para sa mga natuklasang Ruso ang mga hindi pa natutuklasang teritoryo ay halos malapit: sa kabila ng Ural Mountains. Ngunit hindi tulad ng mga karagatan, na maaaring tumawid nang medyo mabilis sa mga barko, mas mahirap na pagtagumpayan ang mga distansya sa lupa.

Ang mga unang direksyon para sa pagpapaunlad ng mga teritoryo ng Russia ay ang hilaga at hilagang-silangan. Noong 1581 ang unang detatsment ng Russia ay tumawid sa Ural Range, at noong 1639 ang mga Ruso ay lumitaw na sa baybayin ng Dagat ng Okhotsk.

Pag-unlad ng mga Ural

Ang mga mangangalakal ng Russia ay nagsimulang tumagos sa kabilang panig ng Ural Mountains mula pa noong ika-12 siglo. Aktibong nakikipagkalakalan sila sa mga lokal na tribo: "Ugra" at "Samoyed". Gayunpaman, hanggang sa kalagitnaan ng ika-16 na siglo, ito ay isang mahirap at mapanganib na negosyo. Sa paglalakbay mula sa Moscow hanggang Yugra Land, ang mga kaharian ng Kazan at Astrakhan Tatar, na laban sa estado ng Russia, ay nakahiga.

Nang magtagumpay lamang si Ivan the Terrible sa pagsakop sa Kazan at Astrakhan ay nabuksan ang daan sa kabila ng mga Urals, at ang Volga at Kama ay naging ganap na mga ilog ng Russia.

Noong ika-17 siglo nagpatuloy ang pag-unlad ng mga Urals. Gayunpaman, ang pagsulong ng populasyon ng Russia sa hilagang mga rehiyon ng Urals ay pinigilan ng hindi kanais-nais na mga kondisyon para sa pagpapaunlad ng agrikultura. Sa katimugang mga rehiyon ng Urals, ang mga Ruso ay nakatagpo ng pagtutol mula sa populasyon ng Bashkir.

Samakatuwid, ang mga pangunahing lugar ng pag-unlad ay hindi maunlad o mahinang binuo na mayabong na lupain ng Middle Urals. Ang lokal na populasyon ng agrikultura ay mabait na tinatrato ang mga magsasaka ng Russia at, kasama nila, ay bumuo ng mga bagong lupang taniman.

Sa ikalawang kalahati ng siglo XVII. ang katimugang hangganan ng mga lupain ng Russia ay sumulong sa mga ilog ng Iset at Miass. Sa pagtatapos ng siglo XVII. ang kabuuang populasyon sa Urals ay hindi bababa sa 200 libong mga tao. Ang mga ilog ang pangunahing paraan ng pandarayuhan. Ang paglaki ng populasyon ay pinakamabilis sa mga lugar na mayaman sa mapagkukunan. Sa kabila ng paulit-ulit na pagkawasak mula sa mga pagsalakay ng Bashkir, ang populasyon ng mga lungsod ng Ural ay lumago, kabilang ang dahil sa mga destiyero, at dahil sa pag-agos ng populasyon na hindi Ruso: Komi-Zyryans, Karelians, Mari, Tatars, Lithuanians, pati na rin ang mga nakuhang Pole. at Mansi na lumipat sa serbisyong Ruso (vogulov).

Pag-unlad ng Kanlurang Siberia

Sa kalagitnaan ng ika-16 na siglo, ang mga mangangalakal, ang magkakapatid na Stroganov, kung saan inilipat ni Tsar Ivan the Terrible ang mga silangang teritoryo sa rehiyon ng Perm upang mamuno, ay nagsimulang mag-isip tungkol sa kung paano lumipat sa silangan sa pagpapaunlad ng lupa. Ngunit para dito kailangan nila ng isang matapang at mahusay na pinuno, na siyang pinuno ng Cossack na si Yermak, na ilang taon nang naglilingkod sa mga mangangalakal ng Stroganov.

Kaunti ang nalalaman tungkol sa pinagmulan ng maalamat na lalaking ito. Sa mga talaan ay may iba't ibang bersyon ng kanyang pangalan: Ermak, Ermolai, Herman, Ermil, Vasily, Timofey, Eremey.

Noong 1581, si Yermak, sa pinuno ng isang hukbo ng 500 katao, ay tumawid sa Ural Range at noong Oktubre 26 ay kinuha ang lungsod ng Isker, ang kabisera ng kaharian ng Siberia. Ngunit ang gayong hukbo ay hindi maaaring pigilan ang mga pagsalakay ng Tatar sa loob ng mahabang panahon at sumuko noong 1584, at ang buong hukbo ng Yermak ay napatay. Si Ermak mismo ay namatay sa pamamagitan ng pagkalunod sa labanan sa Irtysh.

Ngunit noong 1587, dumating ang mga reinforcement mula sa Moscow, at ang kabisera ng Isker ay kinuha muli ng mga Ruso, at ilang mga lungsod na may pinatibay na mga garrison ang itinayo sa paligid nito. Kaya't lumitaw sa mapa ang Tobolsk, Tara at iba pang mga lungsod.

Maraming mga natuklasan ang sumugod sa landas na binuksan ni Yermak, na naakit ng pinakamayamang kalawakan ng Siberia. Sa kalagitnaan ng ika-17 siglo, nakatawid na sila sa buong Northeast Asia at nakarating sa baybayin ng Dagat ng Okhotsk.

Noong 1604, ang lungsod ng Tomsk ay itinatag sa Ob River, at noong 1610 ang mga manlalakbay ay nakarating sa bukana ng Yenisei. Noong 1618, itinatag ng Russian Cossacks ang isang pinatibay na kuta sa bukana ng Yenisei River, na kalaunan ay naging lungsod ng Yenisei.

Pag-unlad ng Silangang Siberia at Malayong Silangan

Sinabi ng mga lokal na residente sa Yenisei River sa Russian Cossacks na sa dakong silangan ay mayroong isang buong umaagos na Lena River, sa mga pampang kung saan matatagpuan ang mga sable at iba pang mga hayop na may mahalagang balahibo.

Isang maliit na grupo ng 10 katao ang nagpunta sa paghahanap sa ilog na ito. Ito ay pinamumunuan ng Cossack Vasily Bugor. Sa kabila ng katotohanan na ang paglalakbay ay mahaba at nakakapagod, si Vasily at ang kanyang mga kasama ay nakarating sa Lena, at noong 1632 ang lungsod ng Yakutsk ay itinayo sa mga bangko nito. Pagbalik sa Yeniseisk, nagsalita si Vasily Bugor tungkol sa kayamanan ng Lena, at ang mga mangangalakal, industriyalista, at mga trapper ay umabot sa malaking ilog. Ang mga nayon ng Russia ay nagsimulang lumitaw nang isa-isa sa mga bangko nito.

Ito ay mula sa mga bangko ng Lena na nagsimula ang pag-unlad ng Siberia. Ang pagkakaroon ng natutunan mula sa mga lokal na residente (Yakuts) tungkol sa isang bagong mayamang rehiyon sa timog, ang gobernador ng Yakut na si Pyotr Golovin ay naghanda ng isang ekspedisyon upang hanapin ito. Ang detatsment ay binubuo ng halos 150 katao, armado ng mga riple at kahit isang kanyon. Ang mga mabibigat na bangka ay ginawa para sa kampanya. Noong Hulyo 15, 1643, isang detatsment na pinamumunuan ng Cossack Vasily Poyarkov ang sumakay sa kanila.

Ang mga bangka ni Poyarkov ay unang naglayag kasama ang Lena, at pagkatapos ay timog kasama ang Aldan River. Pagkatapos, sa loob ng 10 araw ay naglayag sila sa tabi ng Ilog Uchur hanggang sa makarating sila sa bukana ng Ilog Gonam. Pagkatapos ay dumating ang taglamig at ang mga bangka ay nagyelo sa yelo. Ang detatsment ni Poyarkov ay kinaladkad ang mga bangka patungo sa Ilog Branta at, naghihintay sa tagsibol, naglayag pa sa kahabaan ng Ilog Zeya hanggang sa maabot nila ang dakilang Ilog Amur, na kanilang natuklasan noong tag-araw ng 1644. Ang Cossacks ay umabot lamang sa bibig ng Amur sa taglagas. 60 katao lamang ang natitira sa ekspedisyon. Hindi nangahas si Poyarkov na maglayag sa mga bangka sa dagat, kaya ang isang malamya at mabagal na paglipat ng barko ay itinayo, kung saan noong tagsibol ng 1645 ang detatsment ay pumasok sa Dagat ng Okhotsk. Bumalik si Poyarkov kasama ang natitirang 20 Cossacks sa Yakutsk noong Hunyo 12, 1646. Ang pagkakaroon ng alinman sa isang mapa o isang compass, sa pamamagitan ng hindi malalampasan taiga at hindi kilalang mga ilog, nagdurusa sa pangangailangan at pag-agaw, ang Cossacks ay nakagawa ng maraming mga pagtuklas. Kasunod nito, pinagsama ni Vasily Poyarkov ang isang detalyadong paglalarawan ng rehiyon ng Amur at ibinigay sa gobernador ng Yakut ang isang proyekto para sa pag-unlad nito, na naging isang bagong makabuluhang milestone sa kasaysayan ng mga pagtuklas sa heograpiya.

Ang susunod na ekspedisyon sa Amur mula sa Yakutsk ay ginawa ni Erofey Pavlovich Khabarov, na noong tag-araw ng 1649, kasama ang 80 Cossacks, ay naglakbay sa kahabaan ng Lena River. Ngunit si Khabarov ay sinalubong sa una ng hindi magiliw na mga Daurs, at pagkatapos ay sa pamamagitan ng pagalit na mga Achan, na, sa suporta ng hukbo ng Manchurian, pinilit si Khabarov na bumalik sa Yakutsk.

Noong 1648, sumakay si Semyon Dezhnev sa pitong barko na may ekspedisyon mula sa Kalyma River hanggang sa karagatan. Tatlo lamang sa pitong barko ang naglayag patungo sa pinaka-hilagang-silangang punto ng mainland, na tinatawag na Cape Dezhnev, at naglayag sa timog sa pamamagitan ng kipot na naghihiwalay sa Asya mula sa Amerika. Sa pamamagitan ng mga bagyo at bagyo, ang mga elemento ng hukuman ni Dezhnev ay dinala sa Karagatang Pasipiko halos sa Kamchatka Peninsula at nahuhugas sa pampang sa kabila ng Anadyr River. Kaya natuklasan ang Chukotka Peninsula.

Ang isa pang mahusay na pagtuklas ay ang pagkatuklas ng Alaska ng Russian navigator ng Danish na pinagmulan na si Vitus Bering noong 1741. Sa parehong ika-18 siglo, maraming natuklasan sa mga baybaying rehiyon ng Arctic Ocean.

Mga bagong tuklas at pag-unlad

Ang pag-unlad ng agrikultura ng Siberia ay nagsimula noong ika-19 na siglo. Noong 1850s, ang mga teritoryo ng Amur at Primorye ay pinagsama sa Imperyo ng Russia.

Sa simula ng ika-20 siglo (noong 1916), itinayo ang Trans-Siberian Railway. Pinahintulutan nito ang bahaging Asyano ng Russia na umunlad at tumira nang mas mabilis, dahil naging posible na mapagtagumpayan ang landas mula St. Petersburg hanggang Vladivostok sa mga linggo, at maraming mga pamayanan ang itinayo sa ruta ng tren.

Nagdulot ito ng mas malaking pagdagsa ng mga tao sa silangang rehiyon ng bansa. Sa kanlurang direksyon, ang pagkalat ng mga Ruso ay naganap sa isang mas maliit na sukat, dahil ang mga teritoryong ito ay makapal na populasyon.

Noong 1920s-1930s, umunlad ang industriya ng karbon sa Siberia. Ang konstruksiyon at mga bagong pabrika ay nangangailangan ng mga bagong manggagawa. Noong 1939, ang bahagi ng populasyon ng mga lunsod o bayan sa Siberia ay lumago nang malaki.

Sa panahon ng Great Patriotic War, ang populasyon ng malalaking lungsod ng Siberia ay lumago nang husto dahil sa paglisan ng industriya at mga tao mula sa European na bahagi ng USSR.

Konklusyon

Sa sandaling ang kabisera ng estado ng Russia ay Kyiv, pagkatapos ay nagsimulang lumaki ang ating bansa kapwa sa hilaga at sa timog. Ngunit ang pinakamalaking pagtuklas at pananakop ng lupain ay ginawa, siyempre, sa direksyon ng silangang baybayin ng Eurasia.

Gayunpaman, ang pag-unlad ng teritoryo ng silangang bahagi ng ating kontinente ay ibinigay sa halaga ng maraming buhay ng parehong mga Russian Cossacks at mga taong Sobyet.

Ang malalawak na teritoryo ng Russia ay matatagpuan sa domain ng permafrost, kung saan naitala ang pinakamababang temperatura, kung saan mayroong pinakamahabang taglamig at pinakamatatag na lamig sa buong Northern Hemisphere. Sa nayon ng Oymyakon (Yakutia), ang temperatura na -71 degrees Celsius ay naitala noong 1926. Ito ay mas malamig lamang sa Antarctica (noong 1983, ang temperatura na halos -90 degrees Celsius ay naitala doon).

Bilang karagdagan, sa mga teritoryo na pinagkadalubhasaan ng mga Ruso, ang parehong mga nakakalat na tribo at malapit na mga tao (Tatars, Bashkirs, Daurs, Achans, Manchus at iba pa) ay nanirahan.

Ang mga salik na ito (malaking teritoryo, malupit na klima at pagalit na mga katutubo)mahigpit na pinigilan ang pag-unlad ng mga lupain ng Russia.

Kasabay nito, ang teritoryo ng Russia ay palaging napakayaman sa iba't ibang likas na yaman. Noong unang panahon, pinahahalagahan ang asin, balahibo, at larong isda. Sa kasalukuyan ay langis at natural na gas. At ang ginto at diamante ay palaging pinahahalagahan, kung saan ang lupain ng Russia ay palaging napakayaman.

Ang pagkakaroon ng gayong mga mapagkukunan ay pinilit at ngayon ay pinipilit ang mga tao na paunlarin ang teritoryo ng Russia, sa kabila ng malupit na klima nito.

Ngunit bilang karagdagan sa pinakamayamang mapagkukunan, ang mga taong Ruso ay hinihimok ng pagnanais na matuklasan ang hindi alam, na iwanan ang kanilang mga pangalan sa kasaysayan ng ating dakilang bansa sa loob ng maraming siglo, pati na rin ang napakagandang kalikasan ng Russia.

Listahan ng mga ginamit na mapagkukunan

1. Balandin, R.K. Alam ko ang mundo. Heograpiya ng Russia: mga bata. encycle. / R.K. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 p.
2. Markin, V.A. Alam ko ang mundo. Heograpiya: mga bata. encycle. / V.A. Markin - M.: AST, 1995 - 560 p.
3. Petrova, N.N. Heograpiya ng Russia. Kumpletong Encyclopedia / N.N. Petrova - M.: Eksmo, 2014 - 256 p.
4. Ensiklopedya ng mga bata. Mga pangalan ng Ruso sa mapa ng mundo / No. 5 - 2010 / Ed. V. Polyakov - M., 2010 - 56 p.
5. Wikipedia - libreng encyclopedia [Electronic na mapagkukunan]. -http://wikipedia.org

Anong mga legal na instrumento ang ibinibigay ng Town Planning Code ng Russian Federation para sa mga mamumuhunan at developer? Anong mga legal na problema ang maaari nilang harapin kapag nagtatapos ng mga kasunduan sa pinagsamang pag-unlad ng teritoryo, ang pag-unlad ng teritoryo? Ang mga sagot sa mga ito at iba pang mga tanong ay nasa materyal ng EJ.

Noong Hulyo 2016, ang Federal Law No. 373-FZ ng Hulyo 3, 2016 ay pinagtibay, na nagpasimula ng mga makabuluhang pagbabago sa Town Planning Code ng Russian Federation. Ibig sabihin, ang mga kinakailangan para sa dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo ay itinatag, ang listahan ng mga tool na nagpapahintulot para sa pinagsamang pag-unlad ng teritoryo ay pinalawak. Sa loob ng balangkas ng kumperensya "Regulasyon ng Estado ng Pagpaplano ng Lunsod - 2017", na inayos ng "ASERGROUP", si Maxim Popov, Ph.D. sa Batas, Pinuno ng departamento ng "Real Estate and Construction" ng law firm na Goltsblat BLP, ay nagsalita tungkol sa mga tampok at problema ng iba't ibang legal na anyo para sa pagpapatupad ng pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo.

Bakit nagsimulang bigyang pansin ng mambabatas ang larangan ng pagpaplano ng lunsod?

Matagal nang umuusad ang pangangailangang repormahin ang sektor ng pagpaplano ng lunsod. Maaari naming isa-isa ang mga sumusunod na kinakailangan na humantong sa mga patuloy na pagbabago.

Una, nabawasan ang bilang ng libre (hindi kasama sa mga karapatan ng mga ikatlong partido) pampublikong lupain na angkop para sa malakihang komersyal na pagpapaunlad. Noong nakaraan, ang isang potensyal na mamumuhunan ay madaling makahanap ng malalaking lupain sa lungsod at hindi malayo mula dito, libre mula sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Ngayon, ang mga plot na angkop para sa malakihang komersyal na pag-unlad ay nagiging mas maliit at mas maliit.

Pangalawa, ang pag-upa ng isang pampublikong land plot ay nawala ang mga tampok na pamumuhunan nito. Sa partikular, pinag-uusapan natin ang tungkol sa paglilimita sa mga posibilidad na baguhin ang mga layunin ng probisyon nito o ang uri ng pinahihintulutang paggamit. Sampung taon na ang nakalilipas, ang naturang pag-upa ay hindi gaanong naiiba sa pagmamay-ari ng isang land plot. Ano ito? Ang mga legal na entity ay medyo mahinahon na nakakuha ng mga pampublikong plot sa kanan ng pag-upa. Kasabay nito, ang anumang layunin ng paggamit ay maaaring ideklara: para sa isang paradahan, pagtatayo ng isang shopping center, atbp. Sa katunayan, ang paksa ay hindi nagmamadaling itayo ang site. Ang nangungupahan ay naghihintay para sa isa pang taong interesado sa pagtatayo ng site na ito. Nang lumitaw ang gayong tao, ang balangkas ay ibinigay sa kanya sa isang sublease, at ang kanyang legal na rehimen ay nabago sa isang bagong nangungupahan. Walang mga problema sa pagbabago ng layunin ng pagbibigay ng lupa, o sa pagpapalawig ng lease. Bilang karagdagan, ang upa ay hindi ang pinakamataas.

Ang sitwasyon ay nagsimulang magbago mula noong 2012. Ang isang matatag na kasanayan ay nabuo sa antas ng pinakamataas na korte, na hindi kasama ang posibilidad na baguhin ang layunin ng pagbibigay ng isang naupahang pampublikong plot. Kung ang site ay kinuha para sa paradahan, dapat itong gamitin para sa paradahan. Ang pagbabago sa layunin ng grant ay naisip na pag-iwas sa batas.

Mula noong Marso 2015, isang bagong edisyon ng Land Code ng Russian Federation ang nagsimula. Ang pre-emptive na karapatan upang tapusin ang isang pag-upa ng isang pampublikong plot para sa isang bagong termino ay hindi kasama - bilang isang pangkalahatang tuntunin, hindi ito maaaring paupahan nang walang pag-bid. Ayon sa talata 3 ng Art. 39.6 ng Land Code ng Russian Federation, ang mga mamamayan at ligal na nilalang na nangungupahan ng mga lupang pag-aari ng publiko ay may karapatang magtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa para sa naturang mga plot ng lupa nang walang pag-bid lamang sa dalawang kaso:

1) kung ang kapirasong lupa ay inupahan sa isang mamamayan o legal na entity nang hindi nagsasagawa ng auction;

2) kung ang isang land plot ay ibinigay sa isang mamamayan sa isang auction para sa horticulture o dacha farming.

Ang kadastral na halaga ng isang land plot ay naging malaki, kaya hindi ganoon kadali na panatilihin ang mga land plot sa isang leasehold na batayan. Sa sandaling maihahambing sa pagmamay-ari, ngayon ang pag-upa ng pampublikong lote ay naging hindi kumikita. Sa wakas, ang mga posibilidad sa pananalapi ng mga munisipalidad para sa pagtatayo ng mga pasilidad ng imprastraktura ng komunal, panlipunan at transportasyon ay nabawasan nang husto.

Mga aktibidad para sa pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo: isang pangkalahatang konsepto

Ang pinagsama-sama at napapanatiling pag-unlad ng teritoryo ay isang pangkalahatang termino. Sa ilalim nito, kinakailangang maunawaan ang mga aktibidad para sa paghahanda at pag-apruba ng dokumentasyon para sa pagpaplano ng teritoryo para sa paglalagay ng mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital para sa tirahan, pang-industriya, pampubliko, negosyo at iba pang mga layunin at mga kagamitan, transportasyon, mga pasilidad sa imprastraktura ng lipunan. kinakailangan para sa pagpapatakbo ng naturang mga pasilidad at pagtiyak ng buhay ng mga mamamayan. Bilang karagdagan, ang mga naturang aktibidad ay nagsasangkot ng pagsasagawa ng mga gawa sa disenyo ng arkitektura at konstruksiyon, pagtatayo, muling pagtatayo ng mga bagay na ito.

Sa kasalukuyan, mayroong apat na anyo ng pinagsama-samang at napapanatiling pag-unlad ng teritoryo:

pagbuo ng isang built-up na lugar (Artikulo 46.1-46.3 ng Civil Code ng Russian Federation);

pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo (Artikulo 46.4 ng Civil Code ng Russian Federation);

pinagsamang pag-unlad ng teritoryo sa inisyatiba ng mga may hawak ng karapatan ng mga plots (Artikulo 46.9 ng Civil Code ng Russian Federation);

pinagsamang pag-unlad ng teritoryo sa inisyatiba ng lokal na pamahalaan (Artikulo 46.10 ng Civil Code ng Russian Federation).

Pag-unlad ng built-up na lugar

Ang pinaka-malamang na lugar ng praktikal na aplikasyon ng form na ito ay ang pagbabagong-buhay ng isang teritoryo na may sira-sira na mga gusali ng apartment sa kawalan ng isang malinaw na posibilidad ng pag-withdraw ng mga plot ng lupa para sa mga pangangailangan ng munisipyo.

Ang pagbuo ng isang built-up na lugar ay pinapayagan kung ang nasabing lugar ay may:

pang-emergency at gagawing mga gusali ng apartment;

mga gusali ng apartment, demolisyon, ang muling pagtatayo nito ay binalak batay sa mga programang naka-target sa munisipyo;

mga bagay ng komunal, panlipunan, mga imprastraktura ng transportasyon.

Ang desisyon sa pagbuo ng isang built-up na lugar ay ginawa ng lokal na pamahalaan ng isang settlement o distrito sa pagkakaroon ng isang regulasyon sa pagpaplano ng lunsod, pati na rin ang mga rehiyonal at lokal na pamantayan para sa pagpaplano ng lunsod.

Ang isang kasunduan sa pagbuo ng isang built-up na lugar ay natapos batay sa mga resulta ng isang bukas na auction. Ang nagwagi ay tumatanggap ng karapatang magbigay ng mga land plot na hindi kasama sa mga karapatan ng mga ikatlong partido nang walang pag-bid (bahagi 8 ng artikulo 46.1, talata 9 ng bahagi 3 ng artikulo 46.2 ng Civil Code ng Russian Federation, artikulo 39.5 ng RF LC) .

Mahalagang isaalang-alang ang legal na posisyon ng Armed Forces of the Russian Federation, na itinakda sa Ruling No. 309-KG15-5924 na may petsang Oktubre 27, 2015 sa kaso No. A07-21632/2013, ayon sa kung saan ang konklusyon ng isang kasunduan sa pagbuo ng isang built-up na lugar ay hindi isang sapat na batayan para sa pag-agaw ng mga plot ng lupa para sa mga pangangailangan ng estado (munisipal).

Sinipi ang Dokumento

Ang mga probisyon ng Bahagi 3 ng Art. Tinutukoy ng 46.1 ng Town Planning Code ang mga kondisyon para sa paggawa ng desisyon sa pagbuo ng isang built-up na lugar kung saan matatagpuan ang mga gusali ng apartment, at hindi direktang nalalapat sa mga may-ari ng mga plot ng lupa na may kaugnayan sa desisyon sa isyu ng kanilang sapilitang pag-alis.

Sa sarili nito, ang pagtatapos ng isang kasunduan sa pagbuo ng isang built-up na lugar ay hindi isang batayan para sa pag-agaw ng lupa, dahil ang naturang kasunduan ay kinokontrol lamang ang pamamaraan para sa pagpapatupad ng desisyon sa pag-unlad ng teritoryo na pinagtibay ng administrasyon, habang ang posibilidad ng pag-withdraw ng isang land plot mula sa may-ari ay dahil sa pagkakaroon ng mga pangangailangan ng estado o munisipyo.

Ano ang mga pangunahing problema na nauugnay sa pagpapatakbo ng mekanismong ito?

Bagama't nakatutok ang batas sa pagiging kumplikado ng teritoryo, kadalasan sa pagsasagawa, iba ang nangyayari sa lahat.

Isipin ang isang quarter na binuo na may sira-sira na mga bahay. Dumating ang isang mamumuhunan at napagtanto na hindi siya interesado sa pag-aayos ng buong quarter - aabutin ito ng masyadong maraming pera. Ito ay kagiliw-giliw na para sa isang mamumuhunan na kumuha sa trabaho lamang ng isang bahagi ng quarter - upang resettle ilang mga bahay at bumuo ng isang apartment building. Nananatili pa rin ang mga sira-sirang gusali sa paligid ng bahay na ito.

Sa pormal, ang batas sa pagpaplano ng lunsod ay nagbibigay sa kanya ng ganitong pagkakataon. Ayon sa talata 1 ng Art. 46.1 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pagbuo ng mga built-up na lugar ay isinasagawa sa loob ng mga hangganan ng isang elemento ng istraktura ng pagpaplano (quarter, microdistrict) o bahagi nito (mga bahagi). Kaya, walang kinakailangan sa batas na dapat saklawin ng proyekto ang buong teritoryo ng quarter. Bilang resulta, sa pagsasagawa, sa halip na normal na pinagsama-samang pag-unlad ng teritoryo, ang mga naka-target na proyekto ay ipinatutupad.

May isa pang problema. Ayon sa talata 3 ng Art. 46.1 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang desisyon sa pagbuo ng isang built-up na lugar ay maaaring gawin kung ang naturang teritoryo ay matatagpuan:

1) mga gusali ng apartment na kinikilala alinsunod sa pamamaraang itinatag ng Pamahalaan ng Russian Federation bilang emergency at napapailalim sa demolisyon;

2) mga gusali ng apartment, demolisyon, ang muling pagtatayo kung saan ay binalak batay sa mga programang naka-target sa munisipyo na inaprubahan ng kinatawan ng katawan ng lokal na self-government.

Bilang karagdagan sa mga pasilidad na ito, sa built-up na lugar, kung saan ang isang desisyon sa pagpapaunlad ay ginawa, maaaring mayroon lamang mga pasilidad sa imprastraktura ng engineering na nagsisiguro sa pagpapatakbo ng mga multi-apartment na gusali lamang. Samantala, sa katotohanan, bilang panuntunan, mayroong iba pang mga proyekto sa pagtatayo ng kapital sa teritoryo, halimbawa, mga shed. Sa pagsasagawa, kapag gumagawa ng desisyon sa pagbuo ng isang teritoryo, sinisikap nilang huwag pansinin ang katotohanang ito, ngunit pormal na may mga batayan para sa paghamon sa desisyon.

Ang form na ito ay madalas na hindi kapaki-pakinabang para sa mamumuhunan. Ito ay responsable para sa resettlement ng mga residente. Bukod dito, madalas na hindi malinaw na makalkula ng lokal na pamahalaan ang halaga ng bayad sa ilalim ng kontrata para sa pagpapaunlad ng mga built-up na lugar.

Pinagsamang pag-unlad ng teritoryo

Ang pinagsamang pag-unlad ng teritoryo (IOT) ay isinasagawa sa larangan ng pagtatayo ng pangunahing tirahan / non-residential na pasilidad na may paunang pagkakaloob ng isang site mula sa pampublikong lupain. Ang mekanismo sa kasong ito ay ang mga sumusunod. Sa auction, ibinibigay ang mga land plot na hindi nababalot sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Ang nagwagi sa auction ay nagtapos ng isang kasunduan sa IBA (Clause 6, Artikulo 39.8 ng Land Code ng Russian Federation). Ang isang ligal na nilalang lamang ang maaaring lumahok sa auction para sa karapatang magtapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot para sa pinagsamang pag-unlad (Clause 2, Artikulo 46.4 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang mga pampublikong pagdinig ay hindi kinakailangan para sa pagpaplano at mga proyekto ng survey.

Pinakamahalaga, ang pangunahing lupain ay dapat na malaya sa mga karapatan ng mga ikatlong partido. Ano ang ibig sabihin dito?

May malaking kapirasong lupa sa lungsod. Nais ng lungsod na magtayo ng isang microdistrict o isang industrial park doon, ang site ay inilagay para sa auction. Ang nanalo sa auction ay pumirma ng mga kontrata para sa pag-upa ng land plot at ng IBA, ay nagsasagawa na hatiin ang array sa mga indibidwal na land plot, karaniwang gamit, at mga pasilidad sa imprastraktura. Ang isang iskedyul para sa pagpapaunlad ng teritoryo ay naaprubahan, ang mga parusa ay itinatag para sa mga paglabag sa iskedyul na ito.

Ito ay isang proyektong greenfield - isang malaking walang laman na lupa ay binuo sa isang pinagsamang paraan.

Turnover ng mga plot para sa RCT at IBA

Pagdating sa pagbuo ng isang built-up na lugar (BCA), ang layunin ng auction ay ang karapatang magtapos ng isang kasunduan sa CTA. Pagkatapos, na naging isang partido sa naturang kasunduan, ang isang pribadong entidad ay tumatanggap ng karapatang gumamit ng mga land plot sa teritoryo.

Sa CAT, iba ang sitwasyon. Una kailangan mong manalo sa auction para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang pampublikong land plot.

Posible bang "ibenta" ang karapatang magpaupa ng lupa sa ibang tao? Mayroong ilang makatotohanang pagpapalagay (mga bahagi 7, 8 ng artikulo 46.2 ng Civil Code ng Russian Federation), bagaman ang batas ay hindi direktang nagbibigay para dito. Ang problema ay noong 2015 ang mga pagbabago ay ginawa sa Art. 448 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan, kung ang kontrata ay maaaring tapusin lamang sa auction, kung gayon sa kasong ito ang partido sa kontrata ay dapat tuparin ang mga obligasyon nito nang personal, ang pagtatalaga ng karapatan sa pag-upa ay ipinagbabawal. Maaari bang ituring na espesyal ang mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation? Unfortunately, wala pang practice. At ang isang negatibong sitwasyon na may pagtanggi na ilipat ang mga karapatan sa ilalim ng isang kasunduan sa pag-upa ay malamang.

Lumilitaw din ang tanong, anong mga obligasyon ang inililipat sa mga bagong nangungupahan? Ang batas ay nagpapahintulot sa isang napakasimpleng sitwasyon, kapag ang mga karapatan at obligasyon para sa lahat ng kalahok ay inilipat. Sa pagsasagawa, iba ang sitwasyon.

Isipin natin: isang network ng kalakalan ang gustong umarkila ng isang site lamang mula sa buong teritoryo. Ang mga karapatan at obligasyon ba ng orihinal na developer sa buong microdistrict ay pumasa dito? Walang anuman sa RF GK tungkol dito. Sa pagsasagawa, ang isyung ito ay maaaring malutas bilang mga sumusunod. Kapag muling kukuha, ang isang bagong nangungupahan ay "pumasok" sa proyekto bilang isang partido sa ilalim ng kasunduan sa RZT o COT. Kasabay nito, tinukoy ng kontrata na siya, kasama ang nangungupahan, ay hindi mananagot para sa lahat ng mga obligasyon na may kaugnayan sa pag-unlad ng microdistrict. Ngunit sa kasong ito, kinakailangan ang pahintulot ng lungsod. Ang mga lokal na awtoridad ay madalas na natatakot na gawin ito, dahil ang "mga kakanin" ay itatayo, at ang mga pasilidad na panlipunan ay hindi itatayo.

Sa kabuuan, dapat itong tapusin na ang CRC ng Russian Federation ay hindi kumpleto sa mga tuntunin ng pagpapakita ng mga posibilidad na umiiral sa pagsasanay.

Komprehensibong pag-unlad na pinasimulan ng may-ari ng real estate

Ang form na ito ay ginagamit sa pagtatayo ng off-site na imprastraktura sa pampublikong lupa sa gastos ng isa o higit pang mga may-ari ng lupa. Ang isang kasunduan sa pinagsamang pag-unlad ng teritoryo ay natapos. Ang isang partido dito ay maaaring ang mga may-ari ng mga lote o nangungupahan ng mga lote na nasa pampublikong pagmamay-ari. Dapat mayroong hindi bababa sa limang taon na natitira hanggang sa katapusan ng termino ng pag-upa. Sa bahagi ng mga awtoridad, ang kontrata ay tinapos ng mga LSG body.

Upang maipatupad ang form na ito, kinakailangan na magkaroon ng mga obligasyon para sa pagtatayo ng mga pasilidad ng komunal, transportasyon, at panlipunang imprastraktura. Ito ay maaaring mangyari kapwa sa gastos ng badyet at sa gastos ng mga may hawak ng copyright (sugnay 3, bahagi 14, artikulo 46.9 ng Civil Code ng Russian Federation). Ngunit kung magbabayad ang badyet, bakit, sa prinsipyo, ang proyektong ito? Sa pagsasagawa, ang mga obligasyon para sa pagtatayo ng naturang mga pasilidad ay ipapalagay ng may-ari ng karapatan. Sa kasong ito, makakatanggap siya ng ilang mga pakinabang.

Isipin natin ang isang sitwasyon: ang isang entidad ay nakakuha ng isang land plot para sa pagtatayo ng isang shopping center, ang plot ay matatagpuan malapit sa highway. Para makatawag ang mga mamimili, kailangan mong magtayo ng flyover. Ang paksa ay nagtatanong sa abogado kung paano ito itatayo? Ayaw niyang kumilos bilang developer - gusto niyang magtayo ang mga lokal na awtoridad, at nagbayad siya. Ang Integrated Development Institute, sa inisyatiba ng may-ari ng real estate, ay ginagawang posible na pondohan ang pagtatayo ng overpass sa isang naka-target na paraan. Ano ang iba pang mga benepisyo? Maraming may-ari ng lupa ang maaaring lumahok sa proyekto.

Ang isa sa mga kondisyon para sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pinagsamang pag-unlad ng teritoryo ay ang pag-apruba ng dokumentasyon sa pagpaplano ng teritoryo na may kaugnayan sa kanilang sarili at libre mula sa mga karapatan ng mga ikatlong partido sa mga pampublikong lupain (bahagi 7-10 ng artikulo 46.9 ng Civil Code ng Russian Federation).

Para sa mga layunin ng pagtatayo ng mga utility, transportasyon, mga pasilidad sa imprastraktura ng lipunan, mga lupain na nasa estado at (o) pagmamay-ari ng munisipyo at hindi kasama sa mga karapatan ng mga ikatlong partido ay inuupahan sa mga may hawak ng karapatan na nagtapos ng isang kasunduan nang walang pag-bid (bahagi 8 ng artikulo 46.9 ng Civil Code RF, subparagraph 13.3, paragraph 2, artikulo 39.6 ng Land Code ng Russian Federation).

Komprehensibong pag-unlad ng mga teritoryo sa inisyatiba ng lokal na pamahalaan

Ang form na ito ay ginagamit kapag ito ay kinakailangan upang muling buuin ang isang teritoryo na may sira-sira (hindi naaayon sa mga regulasyon sa pagpaplano ng lunsod) non-residential na pondo, sira-sira na mababang pabahay. Ito ay nailalarawan sa pamamagitan ng malawak na mga pagkakataon para sa pag-alis ng lupa at ang karagdagang probisyon nito para sa komersyal na paggamit.

Anong teritoryo ang maaaring maging isang bagay ng kumplikadong pag-unlad sa kasong ito? Ang Artikulo 46.10 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasalita ng ilang mga uri ng mga teritoryo:

1) kung saan matatagpuan ang mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital (maliban sa mga gusali ng apartment), kinikilala bilang emergency at napapailalim sa demolisyon alinsunod sa pamamaraang itinatag ng Pamahalaan ng Russian Federation;

2) kung saan matatagpuan ang mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital (maliban sa mga gusali ng apartment), ang demolisyon, ang muling pagtatayo kung saan ay pinlano batay sa mga programang naka-target sa munisipyo na inaprubahan ng kinatawan ng katawan ng lokal na self-government;

3) mga uri ng pinahihintulutang paggamit kung saan at (o) mga uri ng pinahihintulutang paggamit at mga katangian ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital na matatagpuan kung saan ay hindi tumutugma sa mga uri ng pinahihintulutang paggamit ng mga plots ng lupa at mga bagay sa pagtatayo ng kapital at ang mga limitasyon ng mga parameter ng konstruksiyon, muling pagtatayo ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital, na itinatag ng mga patakaran ng paggamit at pag-unlad ng lupa;

4) kung saan matatagpuan ang mga pasilidad sa pagtatayo ng kapital, na kinikilala bilang mga hindi awtorisadong gusali alinsunod sa batas sibil.

Ang mga naturang bagay ay dapat sumakop ng hindi bababa sa 50% ng teritoryo. Kaya, ang parehong mga ordinaryong plot at mga bagay sa real estate ay maaaring matatagpuan sa teritoryo. Ang mga interes ng kanilang mga may hawak ng karapatan sa kasong ito ay magdurusa.

Upang makagawa ng desisyon ang isang pamayanan o distrito ng lunsod sa pinagsama-samang pag-unlad ng teritoryo, kailangan nitong ipakita ang teritoryo sa mga tuntunin ng paggamit o pag-unlad ng lupa. Ang tanong ay lumitaw: kinakailangan bang suriin nang maaga kung mayroong mga palatandaan ng naturang mga teritoryo? Walang sagot ang batas.

Ang Artikulo 56.12 ng Land Code ng Russian Federation ay nagbibigay ng isang pinasimple at pinabilis na pamamaraan para sa pag-withdraw ng mga plot ng lupa para sa mga layuning ito. Ang unang tampok ay isang buwan lamang ang ibinibigay upang lagdaan ang kasunduan sa pag-withdraw. Ang pangalawa ay ang desisyon ng korte sa pag-agaw ay napapailalim sa agarang pagpapatupad. Pagkatapos ng apela, magkakaroon kaagad ng demolisyon. Sa cassation, sa katunayan, ang tanong lamang ng halaga ng kabayaran ay napagpasyahan.

Ito ay isang napakahusay na tool para sa malalaking developer. Nakikita ng developer ang isang kulay abong gusali. Hindi niya mabibili ang bawat bagay sa naturang teritoryo. Pagkatapos ay pumunta siya sa mga awtoridad at nag-aalok sa kanila ng isang proyekto. Sa kasong ito, ang mga awtoridad ay tumatanggap ng isang normal na microdistrict bilang isang "bonus". Ang kadastral na halaga ng mga plot ng lupa ay tumataas, na nagbibigay ng mas maraming kita. Ang developer, naman, ay nililinis ang lupa mula sa mga third-party na bagay gamit ang mga kamay ng mga awtoridad at tinatanggap ito para sa kanyang sariling mga layunin.

Ang instigator ng pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo ay ang lungsod. Mahirap sabihin kung ano ang nagpasigla sa ideyang ito: alinman sa kakulangan ng mga teritoryong inihanda ng inhinyero para sa pagtatayo at ang hindi pagpayag na mamuhunan ng malaking pondo sa mga ito, o ang kurso ng administrasyon patungo sa globalisasyon ng negosyo.

"Integrated na pag-unlad ng mga teritoryo," naniniwala Vasily Selivanov, CEO ng Setl City, ay isang positibong pag-unlad. Una sa lahat, ginagawang posible upang maiwasan ang mga salungatan sa mga lokal na residente na lumitaw sa panahon ng compaction. Bilang karagdagan, ang mga naturang proyekto ay kinabibilangan hindi lamang apat na pader sa labas, ngunit ang paglikha ng bagong mataas na kalidad na pabahay na binuo sa isang komportable, organisadong kapaligiran ng pamumuhay.

Kasabay nito, upang maging totoo ang pinagsama-samang pag-unlad, kinakailangan na pangalagaan ang pagbibigay ng mga pasilidad sa hinaharap na may mga pangunahing mapagkukunan ng enerhiya at pangunahing mga network ng engineering, pati na rin ang imprastraktura ng kalsada at transportasyon. Bilang isang patakaran, sa paunang yugto, ang instigator-city ay hindi maaaring magbigay ng anuman. Ang mga teritoryong inilalaan para sa kumplikadong pag-unlad ay kadalasang tunay na mga lupaing birhen. Madalas silang kulang hindi lamang sa anumang imprastraktura, kundi maging sa mismong posibilidad na makakuha ng enerhiya para sa mga pasilidad sa hinaharap. Ang lahat ng ito ay dapat na nilikha mula sa simula.

Ayon sa Direktor ng Property Fund ng St Andrey Stepanenko, ang pagnanais ng lungsod na magbenta ng mga teritoryo para sa pinagsamang pag-unlad sa malalaking lote (daan-daang ektarya) ay hinihimok ng mga sumusunod na pagsasaalang-alang: "Ang mga developer ay hindi natutunan kung paano ihanda ang teritoryo para sa pagtatayo nang magkasama, hindi sila maaaring magkasundo sa kanilang sarili. Bilang karagdagan, kapag nagtatayo sa magkahiwalay na mga lote, hindi tayo magkakaroon ng pagkakapareho alinman sa arkitektura, o sa kalidad, o sa mga tuntunin." Malinaw na ang mga malalaking kumpanya lamang na may sariling pananalapi o nagawang garantiya ang pagbabalik ng mga pautang ay maaaring "digest" ang naturang mga volume ng konstruksiyon at ang kinakailangang listahan ng mga gawa (lumikha ng isang konsepto ng isang kapaligiran sa tirahan, propesyonal na pamahalaan ang tulad ng isang kumplikadong proyekto, atbp.). Kung tungkol sa mga panganib, walang nakikitang partikular na problema si Stepanenko dito: "Alam ng mga mamumuhunan ang mga kasalukuyang panganib, ngunit kung bibili sila, handa silang makipagsapalaran."

Ayon sa Chairman ng Construction Committee Roman Filimonova, ngayon ay isinasagawa ang gawain sa lahat ng teritoryong inilaan para sa pinagsama-samang pag-unlad: “Tinatrato nang responsable ng mga mamumuhunan ang kanilang mga proyekto. Walang mga pagkaantala at pagkakamali, maraming pera ang nabayaran, na nangangahulugan na ang diskarte ay napakaseryoso.

Wala sa oras

Ang lungsod ay may kaunting maiaalok para sa pinagsamang pag-unlad: ang hilagang-primorsky na bahagi ng distrito ng Primorsky, Kolomyagi (din ang distrito ng Primorsky) at ang Timog-Kanluran. Hanggang 2010, ito ay binalak na maglagay para sa auction ng malalaking plots para sa pagtatayo ng 3.5 milyong metro kuwadrado. m ng pabahay sa Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. Isa pang 2 million sq. m sa hilagang-dagat na bahagi, hilaga ng Novoselov street at malapit sa Sosnovka park. Sa reserba ng teritoryo ng Ruchyov at Shushary, kung saan maaaring itayo ang 4 na milyong metro kuwadrado. m ng pabahay. Ngunit ang mga lupaing ito ay pribadong pag-aari. Ang bulto ng pabahay, ayon sa mga opisyal, ay magbibigay ng "Baltic Pearl", Sea Facade, Merchant Harbor, Konnaya Lakhta, Northern Valley at ang timog-kanlurang seaside na bahagi ng lungsod. Ang kabuuang dami ng konstruksiyon ay 7.3 milyong metro kuwadrado. m. Ang inaasahang petsa ng pagsisimula para sa pagkomisyon ay 2010.

Ang mga oras ng pagpapatupad ng proyekto ay mahaba, hindi dahil sa malalaking volume ng konstruksiyon, ngunit dahil sa ilang mga problema na nauugnay sa kumplikadong pag-unlad ng hindi maunlad na lupa. Ang nagwagi sa auction ay maaaring makapasok sa site nang hindi mas maaga kaysa sa dalawang taon mamaya. Una, kailangan mong gumawa ng dokumentasyon ng disenyo at pagpaplano ng lunsod. Ang pagbuo lamang ng isang proyekto sa pagpaplano ay tumatagal ng anim hanggang siyam na buwan. Pag-unlad at pag-apruba ng mga proyekto ng mga network ng engineering - isa pang walo hanggang sampung buwan. Pagganap ng mga gawaing konstruksyon at pag-install sa mga istruktura ng engineering - anim na buwan. Komisyon at paglipat sa balanse ng lungsod - hindi bababa sa isa pang anim na buwan, at mas madalas 8-12. Kabuuan - tatlo at kalahating taon. Ngunit hindi ito ang limitasyon. Halos bawat lugar ay may kanya-kanyang problema. Halimbawa, walang mga kalsada sa Horse Lakhta, sa Northern Valley at sa Parnassus, ang mga isyu sa ari-arian at legal ay kailangang talakayin sa mga may-ari ng mga garahe. Kahit na ang lahat ng mga problema ay malulutas nang magkatulad, hindi malamang na ang proseso ay makumpleto bago ang tatlo o apat na taon.

Mga sorpresa para sa mamumuhunan

Ang paghahanda ng engineering ng mga teritoryo ay hindi isinagawa sa St. Petersburg sa loob ng ilang taon. Bilang resulta, walang mga plot na angkop para sa pagtatayo. Nang maging malinaw na kung walang pagsasanay sa engineering ay walang madadagdagan ang dami ng konstruksiyon at walang maiuulat, idineklara ito ng administrasyon na isang prayoridad na gawain. Pinagtibay, gaya ng dati, ang isang komprehensibong programa na may bisa hanggang 2010. Sa gastos ng badyet, nangangako ang administrasyon na maghahanda ng 403.2 ektarya. Gayunpaman, habang ang lupa para sa pagtatayo ay inihahanda, bilang panuntunan, ng mga developer mismo.

"Sa pagsasanay sa mundo, ang paghahanda sa engineering ng mga teritoryo para sa pagtatayo, bilang panuntunan, ay isinasagawa sa gastos ng mga pampublikong pondo," komento ng bise presidente ng unyon ng mga kumpanya ng konstruksiyon na si Soyuzpetrostroy Lev Kaplan. - Ito ang tungkulin ng estado, dahil ito ay mga komunikasyon sa lungsod. Samakatuwid, mas maraming negatibo kaysa sa mga positibo sa pagbibigay ng pagsasanay sa engineering sa mga pribadong kumpanya, lalo na dahil ang mga gastos na ito ay karaniwang hindi kumikita at isinasagawa ng mga indibidwal na developer dahil sa desperasyon." Ayon kay Selivanov, ang halaga ng paghahanda sa engineering ay maaaring umabot sa 30% ng halaga ng proyekto.

Ayon kay Lev Kaplan, ang pagkuha ng malalawak na teritoryo ay hindi ginagarantiyahan ang kanilang tunay na pag-unlad: "Dapat matugunan ang mga pamantayang panlipunan - ang bilang ng mga paaralan, kindergarten, klinika, atbp., ngunit hindi sila mga produktong pang-komersyal. Ang mga problemang ito ay hindi na konstruksyon, ngunit pagpaplano ng lunsod, at hindi madali. "Sa pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo, ang developer ay napipilitang magplano hindi lamang likidong pabahay, kundi pati na rin ang mga elemento ng imprastraktura," kumpirmasyon Olga Kopeikina, kinatawan ng kumpanya ng Sestra-River. – Depende sa lokasyon ng site at ang layo nito mula sa urban na imprastraktura, ang bahagi ng mga komersyal na lugar sa kabuuang dami ng konstruksiyon ay maaaring mag-iba mula 10 hanggang 30%.

Ang Bagong Okkervil na proyekto sa Kudrovo ay ipinapatupad ng Otdelstroy sa mga espesyal na termino. Ang pagtatayo ng mga pasilidad sa lipunan at kultura, mga kalsada at mga panlabas na network ay pinondohan ng pederal na badyet. Ayon sa kumpanya, ang mga pondo ay natatanggap kaagad pagkatapos ng trabaho. Gayunpaman, hindi madali ang pagkuha ng suportang pederal. Ang ipinahayag na dami ng pabahay ay dapat na hindi bababa sa 1 milyong metro kuwadrado. m.

Ang isa pang mahalagang aspeto ay ang accessibility sa transportasyon. Mabuti kung may itatayo na bagong distrito sa tabi ng metro: ayon kay Vasily Selivanov, nalulutas nito ang 70% ng mga problema sa transportasyon. "Ngunit ang ibang mga teritoryo ay nangangailangan din ng pag-unlad, hindi lamang ang mga kung saan ang pagtatayo ng mga istasyon ng metro ay pinlano," sabi ni Selivanov.

Nangangako ang lungsod na tutulong: ayon sa mga opisyal, ang pag-unlad ng mga teritoryo ay tinatawag na kumplikado dahil dapat itong maganap nang sabay-sabay sa lahat ng direksyon. Gayunpaman, hindi maaaring umiral ang malalaking teritoryo nang walang mga intra-block passage, network ng kalye at kalsada. Ang mga mamumuhunan ay nagtatayo ng mga kalsada, ngunit hindi mahanap ang balanse kung saan maaari silang ilipat. Mayroon nang mga nayon sa rehiyon ng Moscow kung saan ang mga pribadong kumpanya ng pamamahala ay napipilitang magpatakbo ng mga kalsada, at ang mga residente ng mga nayong ito ay kailangang magbayad para sa lahat. Sa madaling salita, ang mga sorpresa para sa mamumuhunan ay maaaring lumitaw sa anumang yugto ng proyekto. Samakatuwid, imposibleng kalkulahin ang mga gastos nang maaga.

Low-rise specificity

Ang plano para sa pagtatayo ng mababang pabahay sa St. Petersburg ay pinagtibay noong 2001. Sa kabila ng katotohanan na ang bahagi ng low-rise sector sa dami ng urban development ay hindi lalampas sa 5% noong panahong iyon, inaprubahan ng administrasyon ang paglalagay ng mga low-rise zone na may pananaw hanggang 2010. Ito ay dapat na bumuo ng 5 milyong metro kuwadrado. m ng mga cottage at townhouse, batay sa pagtataya ng hinaharap na pangangailangan ng mamimili para sa kalidad ng pabahay. Gayunpaman, sa dalisay nitong anyo, wala pang isang malakihang mababang gusali na proyekto ang naipatupad sa lungsod. Maging ang proyektong ipinapatupad sa teritoryo ng Northern Valley, na orihinal na naisip bilang isang mababang-taas na proyekto, ay sumailalim sa mga pagbabago patungo sa mas mataas na taas. Itinuring ng mga eksperto na dahil sa kakulangan ng imprastraktura, ang mga mababang gusali sa Northern Valley ay hindi kumikita.

Sa ngayon, tanging ang rehiyon ng Moscow ang maaaring magyabang ng pag-unlad ng malalaking teritoryo. Ayon kay Anatoly Zapadinsky, Deputy General Director ng Rodex Group, mula noong 2003 ang kumpanya ay nagpapatupad ng Mozhaisk Wave megaproject - walong mababang-taas na mga pamayanan (1.8 libong kabahayan) kasama ang lahat ng kinakailangang imprastraktura sa teritoryo na 550 ektarya. Ang mga nayon ay isa-isang pinaandar. Para sa suporta sa buhay ng mga residente ng mga low-rise complex, ang mamumuhunan ay hindi lamang naglatag ng mga network, ngunit nagtayo din ng mga pasilidad sa paggamot. “Nagawa naming mahusay na ipamahagi ang imprastraktura sa lahat ng mga pamayanan. At higit sa lahat, hindi ito naging mabigat na pasanin para sa mga mamimili na napipilitang magbayad para dito," dagdag ni Zapadinsky. Ayon sa kanya, ang mga kaukulang gastos para sa pagbili at operasyon para sa bawat residente ng nayon ay hindi gaanong mahalaga.

Dinurog ng maraming pera

Kahit na ang pinakamalaking developer ng St. Petersburg, tulad ng LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh, ay hindi maaaring lumahok sa mga auction kung saan ibinebenta ang mga teritoryo mula sa 30 ektarya, dahil sa mga paghihigpit sa ekonomiya (taunang turnover, kabuuang capitalization), reklamo ni Lev Kaplan. Alinsunod dito, ang mga teritoryo na 100-200 ektarya ay hindi pa rin sa pag-asa ng mga panlabas na mamumuhunan.

"Maraming pinag-uusapan ang posibilidad na lumikha ng mga consortium ng mga developer ng St. Petersburg upang makipagkumpitensya sa mga panlabas na mamumuhunan sa pagbuo ng mga bagong teritoryo, ngunit sa ngayon ay mahirap para sa amin na isipin ang isang consortium ng mga kumpanya na may iba't ibang mga diskarte sa merkado, ” sabi ni Kaplan. - Hindi nito titiyakin ang pare-parehong pag-unlad. Ang isang mas makatotohanang paraan ay ang pagbibigay ng mga nangungunang developer ng St. Petersburg ng mga garantiya ng lungsod para sa mga pautang sa bangko para sa engineering development ng mga teritoryo.

Tulad ng para sa mga medium-sized na developer, sa pangkalahatan ay nananatili silang malayo sa pinagsama-samang pag-unlad, mayroon lamang isang ilusyon na pag-asa na ang mga bagong higante ng merkado ay magbebenta ng bahagi ng nabuo na mga plot ng lupa sa gilid. Sa anumang kaso, ang mga ito ay mga mumo mula sa mesa ng master, at hindi isang paraan upang mabuhay.

"Ang mataas na gastos ay kasunod na magbabayad ng mass sales," sigurado si Selivanov. – Ngunit ang mga malalaking kumpanya lamang na matatag sa pananalapi ang maaaring gumawa ng mga gastos na ito sa paunang yugto. Ang karaniwang developer ay hindi pupunta para sa kanila. Samakatuwid, makakakuha tayo ng ilang pagkikristal sa merkado. Magkakaroon ng grupo ng mga seryosong developer na magtutuon ng pansin sa mga pinagsama-samang proyekto sa pagpapaunlad ng lupa. Ang mga ito ay hindi lamang mga kumpanya ng St. Petersburg, kundi pati na rin ang Moscow at mga dayuhan. Ang karamihan ng mga kalahok sa merkado - at ang mga ito ay katamtaman at maliliit na kumpanya - ay makakakuha ng pagkumpleto ng ilang lokal na hindi natapos na mga proyekto at ang mga labi ng mga puntong proyekto sa mga umiiral na lugar ng lungsod, o pakikilahok sa pagbuo ng mga indibidwal na lugar bilang bahagi ng mga proyekto para sa pagpapaunlad ng malalaking teritoryo.

Para sa bawat panlasa

Ayon sa mga developer na kasangkot sa mga pangunahing proyekto, ang pinakamahalagang kadahilanan sa pinagsama-samang pag-unlad ay ang paglikha ng isang konsepto ng pag-unlad at ang pagbuo ng isang qualitatively bagong residential na kapaligiran sa batayan nito. Ayon sa Deputy General Director para sa Marketing at Sales ng Otdelstroy Larisa Okun, ngayon pareho ang kalidad ng konstruksiyon at ang kapaligiran ng pamumuhay ay nagbago - dapat matugunan ng mga kumpanya ang mga bagong kinakailangan ng merkado.

"Ang klase ng real estate na binalak ng developer para ibenta sa isang partikular na lugar ay direktang nakasalalay sa lokasyon ng site, laki nito at mga layunin ng mga namumuhunan. Malinaw, mahirap iposisyon ang pabahay bilang elite kung ang dami ng supply sa proyekto ay daan-daang libong metro kuwadrado. Ang mga plot na malayo sa lungsod, na matatagpuan sa mahirap maabot at hindi sikat na mga direksyon, ay nakakatulong sa pagtatayo ng mass housing,” paniniwala ni Olga Kopeikina.

"Ang mga pagkakaiba ay nabubura," sabi ni Larisa Okun, "ang konsepto ng "supereconomy" ay papasok na sa paggamit - pabahay mula sa isang mababang presyo niche, ngunit may magandang kalidad. Ito ay mass housing na dinadala sa isang bagong antas. Sa kanyang opinyon, sa panahon ng proseso ng pagtatayo, ang mga ideya tungkol sa kung ano ang kalidad ng bahay ay maaaring magbago. "Sa isang malaking kumplikadong proyekto, tiyak na magkakaroon ng pabahay sa iba't ibang hanay ng presyo upang makaakit ng iba't ibang tao," sabi ni Okun. - Tiyak na magkakaroon ng mga mamimili mula sa ibang mga rehiyon, at mayroon silang sariling pamantayan sa kalidad. Kami, sa turn, ay dapat bumuo ng kung ano ang hinihiling sa merkado.

Nabenta - Nakalimutan

Ayon kay Roman Filimonov, ngayon ay mayroon lamang isang proyekto para sa pinagsamang pag-unlad ng teritoryo, ayon sa kung saan ang dokumentasyon ng pagpaplano ng lunsod ay binuo at naaprubahan - "Marine Façade". Maaaring maghanda ang developer ng dokumentasyon ng proyekto upang makakuha ng mga permit sa gusali para sa mga partikular na bagay at simulan ang paghahanda sa engineering.

Hanggang 2009, ang administrasyon ng lungsod ay nangangako na mag-impake ng ilang quarters sa distrito ng Primorsky para sa auction, at noong 2010 - isa sa quarters ng Polyustrovo. Ang Komite para sa Pagpaplano at Arkitektura ng Lunsod ay binuo at inaprubahan ang mga proyekto sa pagpaplano para sa pagtatayo ng pabahay sa mga plots ng lupa na higit sa 2.5 libong ektarya - ito ay sapat na para sa pagtatayo ng 20 milyong metro kuwadrado. m.

Hanggang 2015, bubuo tayo ng 390 ektarya sa distrito ng Vyborgsky (Northern Valley), 166 ektarya - sa Krasnoselsky, 76 ektarya - sa Kurortny, 155 ektarya - sa Petrodvortsovoye, 746 ektarya - sa Primorsky, 712 ektarya - sa Primorsky, 712 ektarya. sa Frunzensky. Ang KGA ay bumubuo ng mga dokumento sa teritoryo, na dapat na mabuo pagkatapos ng 2015. Ito ay 1.5 libong ektarya sa mga proyekto ng Ruchiy, Yuntolovo, Marine Façade at Slavyanka. Sa kabuuan, 8 libong ektarya ang nasa ilalim ng pag-unlad.

"Ang pinagsama-samang pag-unlad ng mga teritoryo ngayon ay isang sikat na aktibidad para sa mga developer," sabi ni Olga Kopeikina. "Ang pagpapakilala ng isang malaking bulto ng supply sa merkado sa parehong oras ay tiyak na makakaapekto sa average na presyo sa lungsod, ngunit sa anumang kaso, hindi namin inaasahan na bumaba ang mga presyo." Imposible ang komprehensibong pag-unlad nang walang partisipasyon ng estado. Gayunpaman, ayon sa mga developer, ang mga awtoridad ay hindi nagpapakita ng maraming interes sa mga teritoryo na lumipat na sa mga namumuhunan bilang resulta ng pag-bid. "Tiyak, ang isang mamumuhunan ay kumukuha ng isang proyekto batay sa kanyang sariling mga interes. Ngunit hindi ito nangangahulugan na kinakailangang ilipat ang lahat ng responsibilidad at tungkulin na itinalaga sa mga awtoridad mula pa noong una, - sigurado si Vasily Selivanov. Hindi namin gusto ang marami mula sa lungsod. Kung nilikha niya ang mga patakaran, hayaan siyang magtrabaho ayon sa mga patakarang iyon."

St. Petersburg

Gusto ng mga mamumuhunan ng malinaw na mga patakaran

Edward Tiktinsky, Tagapangulo ng Lupon ng mga Direktor ng RBI Holding:

- Ang unang kondisyon para sa pagsisimula ng konstruksiyon ay ang pagkakaroon ng isang naaprubahang proyekto para sa pagpaplano ng teritoryo, ang oras ng pagtanggap nito ay halos isa at kalahating taon. Ang aming halimbawa ay nagpapahiwatig: lahat ng mga proyekto sa yugto ng mga pag-apruba sa lunsod, sa karaniwan, ay nawala sa iskedyul sa loob ng siyam na buwan, dahil hinihiling ng mga opisyal, sa aking opinyon, ang labis na pagdedetalye ng APT. Kung aalisin mo ang mga hindi kinakailangang kinakailangan, mababawasan ang oras ng pag-apruba.

Ang kahusayan sa ekonomiya ng mga proyekto sa pamumuhunan ay kritikal na nakasalalay sa oras ng pagsisimula ng konstruksiyon, upang ang pagbawas ng oras ng pag-apruba ay magkakaroon ng positibong epekto sa klima ng pamumuhunan. Para sa isang mamumuhunan, ang anumang pagkaantala sa mga tuntunin ay isang pagkalugi sa pananalapi: na may puhunan na $1 bilyon na may inaasahang pagbabalik ng 20% ​​bawat taon, kung ang iskedyul ng proyekto ay inilipat sa loob ng isang taon, ang mamumuhunan ay mawawalan ng $200 milyon. Kailangan namin ng isang block diagram ng pagpasa ng lahat ng proseso ng pag-apruba na may mga deadline sa regulasyon.

Bilang karagdagan, mahalagang gamitin ang Mga Panuntunan para sa Paggamit at Pagpapaunlad ng Lupa sa lalong madaling panahon, dahil idinetalye ng mga ito ang mga kinakailangan para sa mga proyekto sa pagtatayo. Nang walang malinaw at naiintindihan na balangkas ng regulasyon para sa disenyo - PZiZ, ang mamumuhunan ay napipilitang gumawa ng desisyon sa pagiging posible ng ekonomiya ng konstruksiyon na may malaking antas ng kawalan ng katiyakan.

Ang bargaining ay hindi nararapat dito

Lev Kaplan, Bise-Presidente ng Union of Construction Companies "Soyuzpetrostroy":

- Ang mga presyo sa mga land auction na ginanap noong 2007 ay hindi tumaas sa 100 euros bawat 1 sq. m mga pagpapabuti sa hinaharap. Ang halaga ng pag-unlad ng engineering ng teritoryo ay 100-200 euro bawat 1 sq. m mga pagpapabuti, kaya maaari naming ipagpalagay na ang tunay na halaga ng 1 square. m ng mga pagpapabuti sa mga kondisyon ng pinagsamang pag-unlad - hindi bababa sa 200 euro.

Ano ang nagpapaliwanag sa pag-iingat ng mga developer? Mayroong isang sugnay sa resolusyon ng pamahalaang lungsod "Sa pinagsamang pag-unlad ng mga teritoryo ...": sa kaso ng pagkabigo upang matugunan ang mga deadline para sa pag-unlad ng engineering ng teritoryo (gaano katagal?), ang kontrata sa developer ay winakasan, at ang mga istrukturang inhinyero na nilikha niya ay inililipat sa lungsod nang walang bayad.

Ang halaga ng mga istrukturang inhinyero na nilikha sa panahon ng pinagsama-samang pag-unlad ng mga teritoryo ay aabot sa sampu (at sa ilang mga kaso ay daan-daan) ng milyun-milyong euro. Kung seryosong naniniwala ang mga developer na ito ay isang working point, hindi sila lalapit sa Property Fund at sa loob ng isang baril ng kanyon. Sa katunayan, napakahirap isipin na ang mga awtoridad ng lungsod ay kukuha, halimbawa, mula sa makapangyarihang Glavstroy-St. Petersburg, isang daan o dalawang milyong euros na inilibing sa lupa para sa limang araw na pagkaantala sa paghahatid ng isa o isa pang linya ng mga istruktura ng engineering. Ngunit ang panganib ay panganib. Kapag sampu (o daan-daang) milyun-milyong euro ang nakataya, ang pakikipagkasundo ay ganap na hindi naaangkop.

Muling pagtatasa sa bawat yugto

Mark Lerner, Pangkalahatang Direktor ng ISK "Petropol":

- Sa kasalukuyan, higit sa 40 malakihang mga proyekto sa pagpapaunlad para sa malalawak na teritoryo ang inihayag sa St. Petersburg. Iminumungkahi ng karanasan na hindi bababa sa kalahati ng mga ito ay hindi mabubuhay. Kasabay nito, ang pagtatayo ng karamihan sa mga pasilidad ay magsisimula nang hindi mas maaga kaysa sa dalawang taon, malamang sa lima hanggang walong taon.

Walang higit pa o mas kaunting sapat na mga pagtatantya ng halaga ng hindi bababa sa paghahanda sa engineering para sa mga teritoryo na ganito kalaki. Lilitaw ang mga ito sa loob ng isang taon o dalawa, at pagkatapos lamang nito ay susubukan ng mga mamumuhunan na ipasok ang mga gastos na ito sa kanilang mga plano sa pananalapi. At siguraduhing suriin muli kung kumikita ba ang mamuhunan. Ang muling pagsusuri ay magaganap sa bawat yugto ng pagtatayo. Magiging mabuti kung sa dalawa o tatlong taon ay 10-15 na proyekto ang ilulunsad sa lahat.

Ngayon, ang mga may-ari ng slicks, pagkatapos magsagawa ng murang survey na trabaho at maghanda ng isang paunang konsepto, ay madalas na subukang muling ibenta ang mga proyekto bilang isang pinahusay na produkto. Dahil ang pag-unlad bago ang proyekto at paghahanda ng teritoryo ay ang pinaka-mataas na panganib na bahagi ng proseso ng pag-unlad, na nangangailangan ng mga pamumuhunan ng hanggang 20-30% ng halaga ng proyekto. Ilang kumpanya ang handang mag-invest ng mga ganoong kalaking pondo para sa mahabang panahon.

Sa paunang yugto, habang mayroon lamang isang land plot na walang binuo na proyekto, ang pangunahing pinagmumulan ng financing ay at nananatiling sariling pondo. Ngunit upang maihanda ang site para sa pagtatayo, maaari mong subukang makakuha ng mga syndicated na pautang mula sa malalaking pondo sa Kanluran o mga bangko, o pumili ng isa pang maginhawang pamamaraan. Halimbawa, upang sumang-ayon sa pagpopondo ng proyekto sa isa sa mga bangko sa Russia, kumuha ng loan na sinigurado ng isang plot o iba pang asset ng kumpanya, o kahit na mag-isyu ng bonded loan, lumikha ng closed-end na pondo sa pamumuhunan para sa isang proyekto. Kung pinag-uusapan natin ang mas maliliit na proyekto - mula 2 hanggang 10 ektarya, pagkatapos ay sa paunang yugto ng pagtatayo, posible na makaakit ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity. Ang bahagi ng pinagmumulan ng financing ay unti-unting bumababa, ngayon ay 50-60%. Gayunpaman, sigurado ako na ang mga developer ay patuloy na makakatanggap ng 30-40% ng mga pondo mula sa mga may hawak ng equity.