नागरिकों को अचल संपत्ति में पूंजी निवेश करने का अधिकार है। इसके बाद, अधिग्रहीत वस्तुओं पर करीब से ध्यान देने की आवश्यकता होती है। यदि इसके लिए कोई समय, इच्छा या क्षमता नहीं है, तो प्रक्रिया को एक पेशेवर द्वारा किए जाने की पेशकश की जाती है।

अचल संपत्ति का ट्रस्ट प्रबंधन अचल संपत्ति सेवाओं के बाजार में योग्य व्यक्ति या एक व्यक्तिगत उद्यमी को अधिकार सौंपने की एक प्रक्रिया है। स्वामित्व के अधिकार अचल संपत्ति के मालिक से - बिचौलिए की ओर से अलग हो जाते हैं।

प्रक्रिया की कानूनी शक्ति एक घर या अपार्टमेंट के हस्तांतरण के पूरी तरह से कानूनी पंजीकरण में निहित है, और नागरिक संहिता के अनुच्छेद 53 के अनुसार, एक आर्थिक और संचार संदर्भ में हस्तांतरित वस्तु की भागीदारी को निपटाने और व्यवस्थित करने की अनुमति है। रूसी संघ।

इसके लिए धन्यवाद, संपत्ति "काम करती है", मालिक के निवेश योगदान को गुणा करती है और प्रबंधन इकाई को पारिश्रमिक लाती है।

अचल संपत्ति के अलावा, एक मध्यस्थ के निपटान में रखी गई संपत्ति में कभी-कभी शामिल होते हैं:

• बांड या शेयर;
• निवेश के शेयर (अन्य) फंड;
• वित्त।

पार्टियों के बीच पारस्परिक रूप से लाभकारी सहयोग के आधार पर साझेदारी का गठन किया जाता है और कानूनी रूप से पार्टियों के बीच एक समझौते को तैयार करके निर्धारित किया जाता है। जब अचल संपत्ति की बात आती है, तो प्रबंधक अक्सर संपत्ति को किराए पर देता है।

ट्रस्ट कार्यों पर एक समझौते के परिणामस्वरूप, किसी वस्तु के निपटान का अधिकार समझौते द्वारा वैध व्यक्ति के पक्ष में अलग हो जाता है।

इस प्रकार की कानूनी कार्रवाई पहली नज़र में समान प्रवृत्तियों से भिन्न होती है।

उसी तरह, उपयोग की गई संपत्ति की सुरक्षा और गुणवत्ता की जांच करते हुए, किरायेदारों के जाने के बाद इसे स्वीकार करें।

मध्यम स्तर के अपार्टमेंट को प्राथमिकता दी जाती है, जो किरायेदारों और प्रबंधकों दोनों के बीच मांग में हैं, जो अपनी बैलेंस शीट पर आवास डालते हैं। इकोनॉमी-क्लास अपार्टमेंट व्यक्तिगत उद्यमियों के लिए ठोस लाभ प्रदान नहीं करते हैं, लेकिन बाजार में मांग में हैं।

इससे आवास के साथ काम को सुव्यवस्थित करना संभव हो जाएगा, खासकर जब से इसमें श्रमसाध्य और निर्बाध दृष्टिकोण की आवश्यकता नहीं होती है। लक्जरी आवास के बारे में भी ऐसा नहीं कहा जा सकता है। यहां हमें एक ऐसे तंत्र की आवश्यकता है, जिसका स्वामित्व अचल संपत्ति प्रबंधन के क्षेत्र में एक विशेषज्ञ के पास हो।

ऐसे आवास के मालिक एक रिश्ते में प्रवेश करने में रुचि रखते हैं जो उन्हें ट्रस्टी को वस्तु के साथ काम के संगठन को सौंपने की अनुमति देता है। लेकिन उनमें से हर कोई ऐसे अपार्टमेंट और घरों को आसानी से नहीं लेता है।

इस तथ्य के बावजूद कि लक्जरी आवास काफी मात्रा में पुरस्कारों का वादा करता है, बिचौलियों के लिए इसे पूरा करना मुश्किल काम है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के निपटान की बारीकियां

वाणिज्यिक क्षेत्र कभी-कभी खाली होते हैं, रखरखाव और संचालन लागत की आवश्यकता होती है। एक आयोजक की खोज अक्सर पारस्परिक लाभ की ओर ले जाती है, जो आपको लाभ प्राप्त करने की अनुमति देती है, जहां यदि मालिक कार्य नहीं करते हैं, तो केवल मूर्खतापूर्ण खर्च प्रदान किए जाते हैं।

वस्तुओं के निपटान के अधिकार पार्टियों द्वारा तैयार और प्रमाणित एक समझौते के आधार पर स्थानांतरित किए जाते हैं, यदि आवश्यक हो - राज्य रियल एस्टेट कैडस्ट्रे (जीकेएन) के कैडस्ट्राल रिकॉर्ड में पंजीकृत।

परिसर और उसके क्षेत्र में स्थित संपत्ति को स्वीकृति और हस्तांतरण के एक अधिनियम द्वारा स्थानांतरित किया जाता है। बातचीत की समाप्ति पर अनुबंध की अवधि के अंत में, यह भी मालिक को वापस कर दिया जाता है - स्वीकृति का एक कार्य।

वस्तु के सौंपे गए क्षेत्रों के लिए किरायेदारों की खोज करते समय प्रबंधक अपने स्वयं के संसाधन का उपयोग करता है। अनुबंध की शर्तों के तहत, संपत्ति के मालिक के संसाधन का उपयोग करने का अधिकार।

इच्छुक व्यक्तियों को खोजने पर, वह उनके लिए क्षेत्र के दृश्य आयोजित करता है, बातचीत करता है। एक किरायेदार चुनने के बाद, अनुबंध तैयार करता है और प्रमाणित करता है, एक ही समय में एक मकान मालिक और वकील के रूप में कार्य करता है, राज्य संपत्ति समिति के रिकॉर्ड में पंजीकरण के साथ होता है।

बदली हुई परिस्थितियों की स्थिति में, वह प्रधान के हितों में कार्य करते हुए बातचीत करता है।

इन कानूनी संबंधों के लिए, ऐसी शर्तें हैं जिनमें केवल संस्थापक - परिसर के मालिक को ही प्रिंसिपल के रूप में कार्य करने का अधिकार है। अधिकारों का प्रत्यायोजन कानूनी पंजीकरण और दस्तावेजी साक्ष्य के साथ होना चाहिए।

उद्यम का प्रबंधन, जो परिसर का मालिक नहीं है, उनका निपटान करने और इन शक्तियों को एक मध्यस्थ या प्रबंधक को हस्तांतरित करने का हकदार नहीं है।

कर का सही भुगतान अचल संपत्ति के मालिक के लिए आवश्यक शर्तों में से एक है। एक दुविधा उत्पन्न होती है जो पार्टियों द्वारा संपन्न सौदे की सफलता पर संदेह पैदा कर सकती है।

यदि, संपत्ति के निपटान के अधिकार के साथ, कराधान की जिम्मेदारी को अलग कर दिया जाता है, तो सौदा इतना आकर्षक नहीं लगता है। आखिरकार, आवास की लागत जितनी अधिक महंगी है, जो वर्तमान में बेकार है, कर की दर उतनी ही अधिक है।

वही भूमि कर पर लागू होता है, जो एक भूमि भूखंड के लिए अचल संपत्ति के मालिक से लिया जाता है, जिस पर आवासीय या गैर-आवासीय क्षेत्र स्थित हैं, बशर्ते कि भूमि उपयोग में हो या संस्थापकों के स्वामित्व में हो।

कला के अनुसार। रूसी संघ के टैक्स कोड के 375, संपत्ति के मालिक के पते पर कराधान होता है।

यदि कर भुगतान और कर रिटर्न दाखिल करने का संगठन एक मध्यस्थ को सौंप दिया जाता है, तो वह किए गए भुगतानों की पुष्टि करने वाले रिपोर्ट प्रलेखन के लिए प्रस्तुत करता है। इस मामले में, भुगतान की गई राशि लाभ से वापस ले ली जाती है।

शेष धनराशि को लागतों की गणना के बाद भागीदारों के बीच विभाजित किया जाता है। इस मामले में, प्रबंधक को शेष राशि के 10-18% की राशि में अलग-थलग कर दिया जाता है।

प्रोद्भवन के बाद, प्रत्येक पार्टी स्वतंत्र रूप से कर अवधि के परिणामों के अनुसार, उससे संबंधित राशि से करों का भुगतान करती है।

अपना समय बचाने के लिए, अचल संपत्ति के मालिक अक्सर निपटान के आंशिक अधिकार अन्य व्यक्तियों को हस्तांतरित करते हैं। यह संभावना वाणिज्यिक और आवासीय अचल संपत्ति दोनों के लिए प्रदान की जाती है। हम लेख में बताएंगे कि इस तरह के अधिकारों के हस्तांतरण में क्या विशेषताएं हैं और एक रियल एस्टेट ट्रस्ट प्रबंधन समझौता कैसे तैयार किया जाए।

ट्रस्ट प्रबंधन का तात्पर्य ट्रस्ट प्रबंधन में एक निश्चित अवधि के लिए एक व्यक्ति (प्रबंधन के संस्थापक) से दूसरे व्यक्ति (ट्रस्टी) को संपत्ति के हस्तांतरण से है। इस प्रकार के लेन-देन के साथ, प्रबंधक को संस्थापक या तीसरे पक्ष - लाभार्थी के हित में कार्य करना चाहिए।

ट्रस्ट प्रबंधन स्वामित्व के हस्तांतरण को लागू नहीं करता है।

इस प्रकार का संबंध प्रासंगिक है, उदाहरण के लिए, यदि कोई व्यक्ति कई अचल संपत्ति वस्तुओं का मालिक है जिसे वह किराए पर देता है। इसमें बहुत समय लगता है, इसलिए नागरिक अपना समय और प्रयास बर्बाद करने की आवश्यकता से छुटकारा पाने के लिए एक विश्वास प्रबंधन समझौता करते हैं। कोई कम प्रासंगिक नियंत्रण का हस्तांतरण नहीं है यदि मालिक स्थायी निवास के लिए विदेश जाता है या किसी अन्य कारण से लंबे समय तक अनुपस्थित रहेगा।

हालांकि, सभी अचल संपत्ति वस्तुएं ट्रस्ट प्रबंधन का विषय नहीं बन सकती हैं। के संबंध में इस तरह के लेनदेन में प्रवेश करना मना है:

• जंगल;
• जलाशय;
• आंत;
• नगरपालिका या राज्य की संपत्ति के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति।

एक नियम के रूप में, वस्तु वह संपत्ति है जिसके उपयोग से लाभ कमाना संभव है। लेकिन पैसा ही प्रबंधन को हस्तांतरित नहीं किया जा सकता - केवल कंपनी की संपत्ति के हिस्से के रूप में।

अक्सर यह सवाल उठता है कि क्या गिरवी रखी गई संपत्ति ट्रस्ट प्रबंधन का विषय हो सकती है। कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 1019, इसकी अनुमति है। साथ ही, गिरवीदार के लिए कानूनी अर्थों में कुछ भी नहीं बदलता है। हालांकि, मालिक प्रबंधक को यह सूचित करने के लिए बाध्य है कि संपत्ति पर भार है।

ट्रस्टी को प्रदान की गई सेवाओं के लिए एक निश्चित शुल्क प्राप्त होता है। सीधे अचल संपत्ति के प्रबंधन के अलावा, वह समय पर आवास और सांप्रदायिक सेवाओं के लिए आवश्यक भुगतान करने के साथ-साथ मालिक की संपत्ति की सुरक्षा की निगरानी करने के लिए बाध्य है।

यदि वस्तु को किराए पर दिया जाना है, तो प्रबंधक के मुख्य कार्यों को अलग करना संभव है:

• किरायेदारों की तलाश करें, जो उनकी विशेषताओं के अनुसार, संपत्ति के मालिक की आवश्यकताओं को पूरा करते हैं;
• एक पट्टा समझौते का निष्कर्ष;
• मासिक किराया प्राप्त करना;
• भुगतान हस्तांतरण की समयबद्धता पर नियंत्रण;
• यदि आवश्यक हो तो घरेलू सेवाओं का प्रावधान (मरम्मत, उपयोगिताओं को कॉल करना, अलार्म लगाना, आदि);
• नुकसान के जोखिम के खिलाफ वस्तु बीमा;
• किरायेदारों के साथ विवादों का समाधान;
• अन्य सेवाएं, यदि वे अनुबंध के पाठ में निर्दिष्ट हैं।

किसी भी कानूनी संबंध की तरह, ट्रस्ट प्रबंधन में कानूनी बारीकियां और विशेषताएं हैं। आइए उन पर आगे विचार करें।

अचल संपत्ति के ट्रस्ट प्रबंधन की विशेषताएं

प्रबंधन के संस्थापक और प्रबंधक के बीच संबंध रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 53 द्वारा नियंत्रित होते हैं। कानूनी दृष्टिकोण से ऐसे संबंधों का आधार अचल संपत्ति के ट्रस्ट प्रबंधन का अनुबंध है।

रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुसार, अनुबंध लिखित रूप में तैयार किया गया है और राज्य पंजीकरण के अधीन है। अन्यथा, इसे अमान्य कर दिया जाएगा।

यदि मौजूदा समझौते में समायोजन और परिवर्धन किए जाते हैं जो प्रबंधन के विषय के अधिकारों के हस्तांतरण को प्रभावित नहीं करते हैं, तो उन्हें पंजीकृत होने की आवश्यकता नहीं है। केवल अधिकारों का मुख्य हस्तांतरण पंजीकरण के अधीन है।

अनुबंध की अवधि पांच वर्ष से अधिक नहीं हो सकती। यदि इस अवधि के अंत में पार्टियों ने समझौते को समाप्त करने के अपने इरादे की घोषणा नहीं की है, तो अनुबंध को उसी अवधि के लिए और मूल दस्तावेज के समान शर्तों पर लंबे समय तक माना जाएगा।

दस्तावेज़ पूरी तरह से Rosreestr में राज्य पंजीकरण प्रक्रिया को पारित करने के क्षण से लागू होता है। जब तक ऐसा नहीं होता, पार्टियों की कार्रवाई तीसरे पक्ष (उदाहरण के लिए, उपयोगिताओं, किरायेदारों, आदि) के साथ अपने कानूनी संबंधों को बदलने के आधार के रूप में काम नहीं कर सकती है।

इस प्रकार, भले ही पक्ष अनुबंध में लिखते हैं कि यह हस्ताक्षर करने के क्षण से या किसी विशिष्ट तिथि से लागू होता है, राज्य पंजीकरण से पहले, तीसरे पक्ष के लिए सभी दायित्वों को मालिक द्वारा वहन किया जाएगा, न कि प्रबंधक द्वारा।

ट्रस्ट मैनेजमेंट एग्रीमेंट तैयार करते समय, मालिक को कई बारीकियों पर ध्यान देना चाहिए। सबसे पहले, यदि लेन-देन का विषय किराए पर लिया गया है, तो किरायेदारों के प्रबंधक के साथ एक समझौते के निष्कर्ष को सूचित करना आवश्यक है। यह मालिक की जिम्मेदारी नहीं है, लेकिन इस तरह की कार्रवाई उचित होगी, क्योंकि अनुबंध की अवधि के लिए कोई अन्य व्यक्ति उसकी ओर से कार्य करेगा। किरायेदारों को सूचित किया जाना चाहिए ताकि वे सभी मुद्दों पर प्रबंधक से संपर्क करें और किराए का भुगतान उसे हस्तांतरित करें।

मालिक और किरायेदार के बीच पट्टा समझौता लागू रहता है। इसके लिए, दायित्व में व्यक्तियों के परिवर्तन पर एक अतिरिक्त समझौता करना आवश्यक है। मामले में जब पट्टा समझौता एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए संपन्न हुआ था, तो इसके लिए समझौता रोसेरेस्टर (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 651) के साथ पंजीकृत होना चाहिए।

ट्रस्ट प्रबंधन के विषय के संबंध में कोई भी लेनदेन करते समय, प्रबंधक प्रतिपक्षों को अपनी कानूनी स्थिति के बारे में सूचित करने के लिए बाध्य है। दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करते समय, उसे "डी.यू" चिह्नित करना होगा।

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प्रबंधक किसी अधिकृत व्यक्ति को नियंत्रण हस्तांतरित कर सकता है। हालांकि, मालिक के प्रति सभी दायित्व अभी भी उसके द्वारा वहन किए जाएंगे।

कला के अनुसार। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 1023, प्रबंधक को न केवल पारिश्रमिक प्राप्त करने का अधिकार है, बल्कि लेनदेन के विषय से संबंधित उचित खर्चों के लिए मुआवजा भी है।

संपत्ति ट्रस्ट समझौता

समझौते का पाठ ड्राइंग के समय और स्थान, लेन-देन के लिए पार्टियों के व्यक्तिगत डेटा और समझौते के विषय की विशेषताओं के बारे में जानकारी के साथ शुरू होता है। बाद वाले पर विशेष ध्यान दिया जाता है।

पाठ में संपत्ति की तकनीकी विशेषताओं, इसकी कैडस्ट्राल संख्या, साथ ही अन्य डेटा का विस्तार से वर्णन करना आवश्यक है जो इसे समान लोगों के बीच कानूनी रूप से पहचानने योग्य बनाते हैं। अनुबंध के विषय में वस्तु के संबंध में प्रबंधक की अनुमेय गतिविधियाँ भी शामिल हैं।

उपरोक्त जानकारी के बाद, दस्तावेज़ के पाठ में निम्नलिखित डेटा शामिल हैं:

• संपत्ति प्रबंधन नियम (संभावित प्रतिबंधों सहित);
• पार्टियों के अधिकार और दायित्व;
• प्रबंधन रिपोर्टिंग नियम;
• पार्टियों की जिम्मेदारी;
• अनुबंध को समाप्त करने की प्रक्रिया;
• शर्तों के उल्लंघन के लिए प्रतिबंध और दंड;
• विवादों को हल करने की प्रक्रिया;
• अंतिम प्रावधान, जो लेनदेन की बारीकियों को दर्शाते हैं;
• पार्टियों के विवरण, संपर्क विवरण और हस्ताक्षर।

ट्रस्ट प्रबंधन समझौते की आवश्यक शर्तें, जिसके बिना इसे मान्य नहीं माना जा सकता है:

1. अनुबंध के विषय का विस्तृत विवरण।
2. पार्टियों की व्यक्तिगत जानकारी।
3. दस्तावेज़ की शर्तों द्वारा प्रदान किए जाने पर प्रबंधक को सेवाओं के लिए भुगतान की राशि और प्रकार।
4. दस्तावेज़ की वैधता अवधि।

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, अनुबंध को राज्य पंजीकरण प्रक्रिया से गुजरना होगा। यह आवश्यक है यदि दस्तावेज़ एक वर्ष से अधिक की अवधि के लिए समाप्त हो गया है। नागरिक, व्यक्तिगत उद्यमी और संगठन समझौते के पक्षकार हो सकते हैं। ऐसी गतिविधियां राज्य और नगरपालिका संस्थाओं के लिए प्रतिबंधित हैं।

प्रतिपक्ष की अधिसूचना के आधार पर समझौते की समाप्ति संभव है। इस प्रकार, अनुबंध को पार्टियों में से एक की इच्छा पर समाप्त किया जा सकता है। इसके अलावा, लेन-देन समाप्त कर दिया जाता है यदि:

• लाभार्थी अनुबंध के तहत आय प्राप्त करने से इनकार करता है;
• लाभार्थी की मृत्यु हो जाती है, और अनुबंध किसी अन्य व्यक्ति को अधिकार हस्तांतरित करने का विकल्प प्रदान नहीं करता है;
• ऐसी परिस्थितियाँ उत्पन्न हुई हैं जो प्रबंधक को अनुबंध के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने से रोकती हैं;
• मालिक ने अनुबंध को समाप्त करने का निर्णय लिया (इस मामले में, वह प्रबंधक को दस्तावेज़ की शर्तों द्वारा निर्धारित शुल्क का भुगतान करता है);
• प्रबंधक को अक्षम घोषित किया जाता है, दिवालिया घोषित किया जाता है या उसकी मृत्यु हो जाती है;
• प्रबंधन के संस्थापक को दिवालिया घोषित किया जाता है।

उपरोक्त सुविधाओं के अलावा, समझौते के विषय के प्रकार के आधार पर ट्रस्ट प्रबंधन की अन्य बारीकियां हैं।

संपत्ति के प्रकार के आधार पर ट्रस्ट प्रबंधन की बारीकियां

प्रॉपर्टी दो तरह की होती है- रेजिडेंशियल और कमर्शियल। आइए प्रत्येक पर अधिक विस्तार से विचार करें।

यदि संपत्ति आवासीय है

एक नियम के रूप में, अनुबंध अपार्टमेंट या घरों के मालिकों और रीयलटर्स (व्यक्तिगत और कंपनियों दोनों) के बीच संपन्न होता है, अगर आवास का मालिक किसी अन्य क्षेत्र में रहता है।

प्रबंधक स्वतंत्र रूप से किरायेदारों को ढूंढता है, उनके साथ एक समझौता करता है, आवासीय परिसर के उपयोग के लिए नियमों के अनुपालन की निगरानी करता है। यदि उल्लंघन का पता चलता है, तो उसे किरायेदारों को बेदखल करने का अधिकार है, साथ ही साथ हुए नुकसान के लिए उनसे मुआवजे की वसूली का भी अधिकार है।

प्रबंधक अनुरोध के साथ न्यायिक अधिकारियों को आवेदन कर सकता है:

• मरम्मत करना;
• क्षतिग्रस्त उपकरणों को बदलें;
• क्षतिग्रस्त को बदलने के लिए नया फर्नीचर खरीदें।

न्याय प्राप्त करने के लिए, एक स्वीकृति प्रमाण पत्र के आधार पर किरायेदार द्वारा उपयोग के लिए अपार्टमेंट के हस्तांतरण को औपचारिक रूप देना आवश्यक है।

यदि संपत्ति वाणिज्यिक है

अक्सर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति खाली होती है, क्योंकि मालिक को किरायेदार नहीं मिल सकते हैं या उसके पास इसके लिए समय नहीं है। और साथ ही, ऐसी संपत्ति की उपस्थिति में कुछ रखरखाव लागतें होती हैं, इसलिए ट्रस्ट प्रबंधन काम आता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के प्रबंधन का हस्तांतरण स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम के निष्पादन पर ही किया जाता है। प्रबंधक किरायेदारों को ढूंढता है और मालिक के हित में कार्य करते हुए सभी आवश्यक बातचीत करता है।

यदि आपको अचल संपत्ति के ट्रस्ट प्रबंधन के अनुबंध के निष्पादन में कोई कठिनाई है, तो किसी विशेषज्ञ से कानूनी सलाह लें। एक पेशेवर वकील दस्तावेज़ का मसौदा तैयार करने में मदद कर सकेगा और आपको लेन-देन की संभावित कानूनी बारीकियों के बारे में बताएगा।

ट्रस्ट प्रबंधन का विषय जो भी हो, यह याद रखना चाहिए कि प्रबंधक को केवल आंशिक संपत्ति अधिकार प्राप्त होते हैं। अर्थात्, वह किसी अचल वस्तु के स्वामित्व को बेच या अन्यथा हस्तांतरित नहीं कर सकता, क्योंकि वह स्वयं उसका स्वामी नहीं है।

मालिकों को प्रबंधकों की आवश्यकता होती है, लेकिन वे विभिन्न चालों से डरते हैं। कानून में एक बात क्यों लिखी जाती है, लेकिन व्यवहार में - बिल्कुल दूसरी।

रेंटल हाउसिंग राजधानी के रियल एस्टेट बाजार में एक बहुत लोकप्रिय ऑपरेशन है। कई मालिक अपने खाली अपार्टमेंट को सालों से किराए पर दे रहे हैं, जबकि वे खुद कहीं विदेश या दूसरे शहरों में रहते हैं। इस मामले में, उन्हें पेशेवरों की मदद की आवश्यकता हो सकती है। वर्तमान में, मॉस्को में ऐसी कंपनियां हैं जो ट्रस्ट प्रबंधन सेवाएं प्रदान करती हैं।

अचल संपत्ति बाजार के विशेषज्ञ रियल एस्टेट पत्रिका MetrInfo.Ru को इस सेवा की बारीकियों, कीमतों और अपने घरों के प्रबंधन के लिए अनुबंध करने वाले ग्राहकों को क्या नुकसान हो सकते हैं, के बारे में बताते हैं।

घर किराए पर देना एक आकर्षक व्यवसाय है। "यहां तक ​​​​कि मॉस्को में सबसे अधिक रन-डाउन अपार्टमेंट कुछ महीनों में अच्छा लाभ लाएगा," कंपनी एमआईसी - प्रेस्ना पर रियल एस्टेट के विभाग के निदेशक इन्ना इग्नाटकिना कहते हैं, "अगर अपार्टमेंट अच्छा है तो हम क्या कह सकते हैं" स्थि‍ति।"

लेकिन सभी जमींदार मास्को में नहीं रहते हैं, किराये की निधि में अपार्टमेंट हैं, जिनके मालिक अन्य शहरों के निवासी हैं - उन्होंने विशेष रूप से निवेश उद्देश्यों के लिए आवास खरीदा है। कभी-कभी ये बढ़ते बच्चों के लिए खरीदे गए अपार्टमेंट होते हैं, अन्य जमींदार भी विदेश में रहते हैं। कई मामलों में, मकान मालिक अपने रिश्तेदारों या दोस्तों से किरायेदारों की निगरानी करने और पैसे प्राप्त करने के लिए कहते हैं।

ऐसा लगता है कि ऐसे मामले में कुछ भी जटिल नहीं है: कभी-कभी अपार्टमेंट की स्थिति की जांच करें, पैसे लें और इसे मालिक को भेजें। हालाँकि, इन्ना इग्नाटकिना के अनुसार, अक्सर निकटतम लोग भी उनके द्वारा किए गए काम पर ध्यान नहीं दे सकते हैं, इसके अलावा, जब वे अप्रत्याशित कठिनाइयों का सामना करते हैं, तो उनमें से कुछ खो जाते हैं। इसलिए, किराये के बाजार में कई प्रतिभागी इस सवाल से हैरान हैं - अपनी संपत्ति का प्रबंधन किसे सौंपा जाए।

रियल एस्टेट प्रबंधन सेवा पश्चिम में बहुत लोकप्रिय है। विदेशी रिसॉर्ट्स में अपार्टमेंट रखने वाले रूसी स्थानीय प्रबंधन कंपनियों के प्रस्तावों से परिचित हैं - किरायेदारों को खोजने, संपत्ति की सुरक्षा और भुगतान की निगरानी करने के लिए।

मॉस्को में, यह सेवा अभी तक इतनी लोकप्रिय नहीं है। क्लीवर एस्टेट के जनरल डायरेक्टर सर्गेई क्रेकोव के अनुसार, बाजार छोटा है, और ट्रस्ट प्रबंधन अभी तक एक बड़ी, गंभीर प्रवृत्ति में विकसित नहीं हुआ है।

हालांकि, पीएम एनएआई बेकर के प्रबंध निदेशक नतालिया स्कालैंडिस के अनुसार, हर साल ट्रस्ट प्रबंधन सेवा की मांग अभी भी बढ़ रही है। "2013 में, ट्रस्ट प्रबंधन सेवा की मांग में 13% की वृद्धि हुई," विशेषज्ञ ने कहा। एआरआईएन किराये विभाग के प्रमुख तात्याना बोलबोशेंको के अनुसार, 2013 में इस सेवा में रुचि न केवल विदेश में रहने वाले मालिकों के बीच बढ़ी, बल्कि सेंट पीटर्सबर्ग और रूस के अन्य शहरों में रहने वालों में भी बढ़ी।

इसके अलावा, न केवल कुलीन अपार्टमेंट के मालिकों से, बल्कि इकोनॉमी क्लास हाउसिंग के मालिकों से भी मांग है। यूफिल कंसल्टिंग ग्रुप के विकास निदेशक तैमूर अब्दुलिन कहते हैं, "इस सेवा के फायदे स्पष्ट हैं: सबसे पहले, मकान मालिक दूसरे देश में होने और नियमित रूप से अपने आवास की निगरानी करने में सक्षम नहीं होने के कारण एक स्थिर आय प्राप्त कर सकता है।"

सेवा सेट

संपन्न ट्रस्ट प्रबंधन समझौते के हिस्से के रूप में, सर्गेई Vlasenko, Realtors के निगम के अध्यक्ष "मेगापोलिस - सेवा" कहते हैं, एजेंसी आपसी बस्तियों में सहायता के लिए तैयार है। रियाल्टार किरायेदार से धन प्राप्त कर सकता है और इसे मासिक रूप से अपार्टमेंट के मालिक को हस्तांतरित कर सकता है; साथ ही, मालिक के अनुरोध पर, धन बैंक खाते में जमा किया जाता है।

स्पेंसर एस्टेट रियल एस्टेट एजेंसी के मैनेजिंग पार्टनर वादिम लैमिन ने कहा कि, एक नियम के रूप में, एजेंसी एक किरायेदार को खोजने का कार्य करती है जब पूर्व अपार्टमेंट से बाहर निकलता है और यहां तक ​​​​कि अनुबंध के तहत एक साधारण अपार्टमेंट के लिए भुगतान कर सकता है। लेकिन किसी भी मामले में, प्रबंधन कंपनी मालिक को एक निश्चित राशि के मासिक भुगतान की गारंटी देती है।

अक्सर, नए घरों में अपार्टमेंट नवीकरण की शर्त के साथ किराए पर दिए जाते हैं। ऐसे मामलों में, मालिक एजेंसी को निर्देश दे सकता है कि वह या तो अपने दम पर मरम्मत करे, या यह नियंत्रित करे कि किरायेदार उनसे कैसे निपटेगा, - INCOM - रियल एस्टेट में अपार्टमेंट रेंटल डिपार्टमेंट की प्रमुख गैलिना किसेलेवा बताती हैं। - साथ ही, हाउसिंग रेंटल एग्रीमेंट में कार्य के गारंटीड प्रदर्शन को दर्शाने वाले सभी बिंदुओं को विस्तार से निर्धारित किया गया है।

उसी समय, हमारे द्वारा साक्षात्कार किए गए विशेषज्ञों का मानना ​​​​है कि एजेंसियों द्वारा मालिक को दी जाने वाली सेवाओं के सेट को शब्द के पूर्ण अर्थों में "विश्वास प्रबंधन" नहीं कहा जा सकता है। एक नियम के रूप में, एजेंसी अपने विवेक से अपार्टमेंट का निपटान नहीं कर सकती - मुख्य शब्द मालिक के पास रहता है। और शब्द "विश्वास प्रबंधन" अपने आप में एक अलग दृष्टिकोण को दर्शाता है।

कानून द्वारा ट्रस्ट प्रबंधन

कानून द्वारा, अचल संपत्ति के ट्रस्ट प्रबंधन पर एक समझौते के समापन और संचालन की प्रक्रिया को नागरिक संहिता द्वारा नियंत्रित किया जाता है, जहां इसकी सभी बारीकियों का उल्लेख किया जाता है। इन्ना इग्नाटकिना (एमआईसी - प्रेस्न्या पर रियल एस्टेट) के अनुसार, रूसी संघ के नागरिक संहिता के अध्याय 53 के अनुसार, ट्रस्ट प्रबंधन एक व्यक्ति (प्रबंधन के संस्थापक) द्वारा दूसरे व्यक्ति (ट्रस्टी) को हस्तांतरण है। संपत्ति के निपटान का अधिकार। इस मामले में, स्वामित्व, निश्चित रूप से, पिछले मालिक के पास रहता है। NDV-Nedvizhimost में कानूनी विभाग के प्रमुख नताल्या सर्गेवा ने कहा कि ट्रस्ट प्रबंधन में संपत्ति का हस्तांतरण राज्य पंजीकरण के अधीन है, और संपत्ति को उसी क्षण से स्थानांतरित माना जाता है जब USRR में संबंधित प्रविष्टि की जाती है। अन्यथा, पार्टियों के संबंध संपत्ति के ट्रस्ट प्रबंधन के रूप में योग्य नहीं हो सकते।

ट्रस्ट मैनेजर (DU) अपनी ओर से लेनदेन समाप्त करता है और संस्थापक (मालिक) के पक्ष में अधिकतम लाभ प्राप्त करने के लिए उसे सौंपी गई संपत्ति का निपटान करता है। इस मामले में, प्रबंधक व्यावहारिक रूप से मालिक की शक्तियों से संपन्न होता है। उसे बड़ी मरम्मत करने का अधिकार है, पट्टे पर दी गई संपत्ति की कमियों के लिए जिम्मेदार है (भले ही उसे पट्टा समझौते के समापन के समय इन कमियों के बारे में पता न हो), गर्मी, बिजली, पानी में खराबी और दुर्घटनाओं को समाप्त करता है जिम्मेदारी के अपने क्षेत्र के भीतर आपूर्ति प्रणाली। वह मालिक को नुकसान की भरपाई करता है यदि संपत्ति क्षतिग्रस्त हो जाती है और खोए हुए मुनाफे के लिए यदि वह प्रबंधन में उचित परिश्रम करने में विफल रहता है। आकस्मिक मृत्यु और संपत्ति के नुकसान के जोखिम भी प्रबंधन को सौंपे जाते हैं।

तो किराये के बाजार में प्रचलित सेवा कंपनियों द्वारा पट्टेदारों को प्रदान की जाने वाली सेवाओं की एक निश्चित सूची है, लेकिन कानून की स्थिति से ट्रस्ट प्रबंधन की कानूनी स्थिति नहीं है।

एजेंसियां ​​इतनी समृद्ध नहीं हैं कि दूसरे लोगों की संपत्ति का प्रबंधन कर सकें

शायद, गंभीर जिम्मेदारी के कारण, रूसी प्रबंधन कंपनियां और रियल एस्टेट एजेंसियां ​​​​व्यक्तियों को यह सेवा देने की जल्दी में नहीं हैं। "हमारी कंपनी, उदाहरण के लिए, ट्रस्ट प्रबंधन में संलग्न नहीं है," ने कहा मारिया झुकोवा, एमआईईएल के पहले उप निदेशक - किराया।

वादिम लैमिन (स्पेंसर एस्टेट) के अनुसार, ट्रस्ट प्रबंधन सेवाएं प्रदान करने वाली कंपनियां भी समझौते द्वारा निर्दिष्ट कार्यों की पूरी श्रृंखला को पर्याप्त स्तर पर नहीं कर सकती हैं। "कम से कम, आपके पास वित्तीय भंडार, योग्य कर्मचारियों का एक कर्मचारी, कानूनी नींव जानने और प्रासंगिक अनुभव होने की आवश्यकता है," विशेषज्ञ कहते हैं।

उचित भय

आवासीय संपत्ति प्रबंधन सेवाओं के प्रावधान के लिए आपूर्ति की नगण्य मात्रा भी मांग से सीमित है। कई मालिक कंपनियों द्वारा रखी गई शर्तों को मानने को तैयार नहीं हैं। तैमूर अब्दुलिन (उफिल) चेतावनी देते हैं, "एक विश्वास प्रबंधन समझौते को समाप्त करने की इच्छा ही पर्याप्त नहीं होगी।" "सबसे पहले, आपको उस संपत्ति का वास्तविक बाजार मूल्य निर्धारित करने की आवश्यकता है जिसे आप किराए पर देने जा रहे हैं।" लोग अक्सर संपत्ति के अपर्याप्त मूल्य का संकेत देते हैं, इसे कम करके आंकते हैं या (कभी-कभी) इसे कम करके आंकते हैं।

कई मालिकों को डर है कि जिस एजेंसी को वे अपनी संपत्ति सौंपेंगे, वह उनके दायित्वों को गलत तरीके से पूरा करेगी, - इन्ना इग्नाटकिना (एमआईसी - प्रेस्ना पर रियल एस्टेट) कहते हैं। इसलिए, Realtors, उनकी राय में, एक अपार्टमेंट में संदिग्ध किरायेदारों को बसा सकते हैं, आवास की स्थिति की जाँच में लापरवाही कर सकते हैं। और, वैसे, बिना कारण के नहीं - आप बेईमान एजेंसियों से या बहुत कुशल रीयलटर्स से आश्चर्य की उम्मीद कर सकते हैं।

क्लीवर एस्टेट मैनेजमेंट कंपनी के सीईओ सर्गेई क्रेकोव बताते हैं कि किरायेदारों को खोजने में समस्या इस तथ्य के कारण हो सकती है कि अपार्टमेंट को एक अक्षम विशेषज्ञ को स्थानांतरित कर दिया गया था, जिसने गलत कीमत निर्धारित की थी। इसलिए, यह आवश्यक है कि ट्रस्टी के पास किरायेदार को जल्दी से खोजने की स्पष्ट प्रेरणा हो। सीधे शब्दों में कहें, अपार्टमेंट जितना लंबा रहेगा, जुर्माना उतना ही अधिक होना चाहिए। यदि किरायेदार बाहर चला गया है और अपार्टमेंट बेकार है तो वित्तीय जिम्मेदारी होनी चाहिए।

वादिम लैमिन (स्पेंसर एस्टेट) इस तथ्य की ओर ध्यान आकर्षित करता है कि एक अपार्टमेंट का मालिक की जानकारी के बिना निर्दयतापूर्वक शोषण किया जा सकता है, इसे दिन के हिसाब से किराए पर दिया जा सकता है या बिस्तर किराए पर दिया जा सकता है। नतीजतन, मालिक को "मारे गए" रहने की जगह वापस मिल जाती है, जिसमें उसे बहाली के लिए बहुत पैसा निवेश करना होगा।

हालांकि, किराये के आवास के मालिकों के लिए एजेंसियों के अपने दावे हैं। वादिम लैमिन कहते हैं, "हमने एक मकान मालिक के साथ यह पता लगाने में काफी समय बिताया कि लकड़ी की छत पर खरोंच प्राकृतिक रूप से टूट-फूट कितनी गहरी है," और हम एक विशेषज्ञ के रूप में एक लकड़ी के विशेषज्ञ को आमंत्रित करने के बाद ही उसे "हरा" करने में कामयाब रहे।

इस सब से बचने के लिए, विशेषज्ञ अनुशंसा करता है कि आप अनुबंध को ध्यान से पढ़ें, दोनों पक्षों के दायित्वों पर सभी खंडों को ध्यान से लिखें। सहित - किस रूप में अपार्टमेंट स्वीकार किया गया था, और किस रूप में, 5 वर्षों में सामान्य टूट-फूट को ध्यान में रखते हुए, उसे वापस किया जाना चाहिए। निर्दिष्ट करें - आवास का उपयोग किन उद्देश्यों के लिए किया जा सकता है, और इसमें कितने लोग रह सकते हैं। पूर्वाभास करना सुनिश्चित करें - किन शर्तों में, और किस योजना के अनुसार भुगतान किया जाता है। और एक औपचारिक समझौते को समाप्त करना आवश्यक है, जो कुछ गारंटी देगा, लेकिन कर के भुगतान की आवश्यकता होगी।

फोर्क आउट करना है

रियल एस्टेट प्रबंधन सेवाएं सस्ती नहीं हैं। सर्गेई क्रेकोव (यूके क्लीवर एस्टेट) ने किराए के 10% पर इसकी लागत का अनुमान लगाया। एकेडमी ऑफ साइंसेज "एआरआईएन" के लीजिंग विभाग के प्रमुख तात्याना बोलबोशेंको ने प्रदान की गई सेवाओं की मात्रा के आधार पर 10 - 25% का आंकड़ा दिया। INCOM - रियल एस्टेट के अपार्टमेंट रेंटल डिपार्टमेंट के अनुसार, यह 30% तक पहुंच सकता है।

भविष्य करों पर निर्भर करता है

पत्रिका www.metrinfo.ru ने विशेषज्ञों से मेट्रोपॉलिटन रेंटल मार्केट में ट्रस्ट प्रबंधन सेवाओं की संभावनाओं के बारे में पूछा। हमारे टिप्पणीकार सेवा के भविष्य का श्रेय कई कारकों को देते हैं। INCOM - रियल एस्टेट में अपार्टमेंट रेंटल डिपार्टमेंट की प्रमुख गैलिना किसेलेवा कहती हैं, "जब सभी कानूनी मुद्दों का निपटारा हो जाएगा, तो उच्च मांग पैदा होगी।" "इसमें एक पट्टा समझौते का पंजीकरण और कराधान का सरलीकरण शामिल है।"

और सर्गेई क्रेकोव (यूके क्लीवर एस्टेट) का मानना ​​है कि करों को भी कम किया जाना चाहिए। विशेषज्ञ याद करते हैं कि इस साल अपार्टमेंट किराए पर लेने पर कर को 6% तक कम करने के प्रस्ताव पहले ही बनाए जा चुके हैं। यदि ऐसा होता है, तो कई जमींदार छाया से बाहर आ जाएंगे, ट्रस्ट प्रबंधन समझौतों के पंजीकरण से जुड़े प्रचार से नहीं डरेंगे और इसलिए, इस सेवा का अधिक सक्रिय रूप से उपयोग करना शुरू कर देंगे।