Halaman 1

Pengembangan wilayah dan, terutama, konstruksi menyebabkan perubahan signifikan dalam kondisi teknik dan geologis tanah yang dikembangkan. Pertama-tama, sifat rekayasa-geologis dan keadaan tanah berubah. Tetapi fakta ini masih praktis tidak diperhitungkan oleh desainer di Siberia Barat karena sulitnya memprediksi transformasi masa depan di lapisan tanah. Dampak intens pada kerak bumi dan kondisi alam sering menyebabkan ketidakseimbangan antara komponen alam individu dan munculnya berbagai proses dan fenomena rekayasa-geologi. Namun, tidak semua kegiatan yang direncanakan disertai dengan prakiraan kemungkinan proses rekayasa-geologis dan perubahan kondisi alam yang tidak diinginkan.

Setiap perkembangan wilayah menyebabkan perubahan dalam kondisi alam utamanya. Ini selalu terjadi, tetapi itu tergantung pada sifat area yang dikembangkan dan fitur struktur yang dibangun. Di zona distribusi permafrost, bahkan gangguan kecil pada lingkungan alam menyebabkan perubahan mendasar dalam kondisi pertukaran panas di permukaan dan pembentukan rezim suhu baru batuan, disertai dengan proses pencairan-pembekuan. Analisis rezim suhu batuan sehubungan dengan pengembangan Transbaikalia memungkinkan untuk mengungkapkan ketergantungan sifat perubahan pada jenis konstruksi, yang, pada gilirannya, dapat berfungsi sebagai kriteria objektif untuk perhitungan perkiraan khusus.

Pengembangan wilayah taman kolektif dapat dimulai hanya setelah persetujuan proyek untuk organisasi dan pengembangannya oleh komite eksekutif distrik, pegunungan. Dewan Deputi Rakyat, di wilayah yang ada kemitraan hortikultura.

Pengembangan wilayah taman kolektif dapat dimulai hanya setelah persetujuan komite eksekutif distrik, Dewan Perwakilan Rakyat kota, di wilayah di mana asosiasi berkebun berada, dari proyek untuk organisasi dan pengembangannya.

Dampak pengembangan wilayah terhadap keseimbangan radiasi dinyatakan dalam penurunan intensitas radiasi total, peningkatan penyerapan radiasi gelombang pendek, dan penurunan radiasi efektif Bumi. Alasan untuk ini adalah polusi industri atmosfer di wilayah perusahaan industri dan kota, serta perubahan sifat permukaan yang mendasari di garis bangunan. Perubahan terbesar pada komponen keseimbangan radiasi terjadi dengan adanya selimut asap di area terbangun.

Di bawah pengembangan wilayah perusahaan memahami ekspansi dalam satu atau dua arah. Kuartal adalah elemen dari area pengembangan di dalam bagian yang berdekatan yang sejajar dengan jalan utama dan jalan layang. Seluruh wilayah perusahaan dibagi oleh jalan raya yang serupa menjadi kotak persegi ATAU kotak persegi panjang yang diperbesar dengan penempatan zona fungsional khusus di dalamnya.

Di bawah pengembangan wilayah perusahaan memahami ekspansi dalam satu atau dua arah. Kuartal adalah elemen dari area pengembangan di dalam bagian yang berdekatan yang sejajar dengan jalan utama dan jalan layang. Seluruh wilayah perusahaan dibagi oleh jalan raya yang serupa menjadi kotak persegi atau persegi panjang dari perempat yang diperbesar dengan penempatan zona fungsional khusus di dalamnya.

Pengembangan wilayah perusahaan dipahami sebagai perluasannya dalam satu atau dua arah dengan pembangunan blok terpisah. Kuartal adalah elemen dari area pengembangan di dalam bagian yang berdekatan yang sejajar dengan jalan utama dan jalan layang. Seluruh wilayah perusahaan dibagi oleh jalan raya seperti itu menjadi kotak persegi atau persegi panjang dari perempat yang diperbesar dengan penempatan zona fungsional terintegrasi di dalamnya.

Selama pengembangan wilayah yang terletak di daerah lembah sungai dengan tingkat air tanah yang dekat, lapisan es sering terbentuk. Pembentukan mereka difasilitasi oleh penghilangan vegetasi atau lapisan gambut-lumut, yang mengarah ke pembekuan tanah musim dingin yang lebih dalam dan pembentukan penghalang permafrost yang mencegah pergerakan bebas air tanah dari endapan aluvial.

Saat mengembangkan wilayah perusahaan PU atau PC, sistem blok harus dikembangkan dalam 2-4 kuartal, menggabungkan siklus produksi lengkap dengan kapasitas tertentu.

Dalam beberapa kasus, wilayah yang dialokasikan untuk taman dan kebun adalah tanah terlantar bekas lahan pertanian, rawa gambut, daerah rawa, tanah terlantar dengan semak belukar, tegakan hutan yang rusak. Penutup tanah dan tanah lokal*** (Tanah (tanah) - 1) nama umum dari setiap batuan yang terjadi di zona pelapukan kerak bumi dan dipertimbangkan dari sudut pandang teknik dan konstruksi; 2) substrat yang terdiri dari mineral dan bahan organik yang berasal dari antropogenik) dicirikan oleh forbs dengan masuknya gulma, puing-puing kecil, kaca, dan batu. Selama pengembangan awal objek, jenis wilayah berikut ditemukan:

Wilayah dengan tanah soddy-podsolik yang ada, khas untuk Rusia tengah dengan cakrawala humus dengan ketebalan kecil (hingga 15 cm), kandungan humus rendah (hingga 3%);
wilayah yang telah keluar dari penggunaan pertanian, dialokasikan untuk pembangunan, termasuk tanah yang terdegradasi dan tidak terstruktur;
wilayah yang mencakup tanah (dengan syarat: tanah atau urbanozem), sangat padat dan terkontaminasi dengan zat beracun (jelaga, produk minyak, logam berat), yang memerlukan pembersihan dengan menghilangkan lapisan atas yang terkontaminasi dan menghilangkannya;
tempat pembuangan sampah rumah tangga yang mengandung sampah, bahan organik berbagai alam;
lahan gambut, tanah rawa dengan tingkat keasaman tinggi;
pembuangan limbah tambang dengan tanah teknogenik.

Di wilayah ini, pekerjaan rekayasa persiapan sedang dilakukan, termasuk drainase wilayah (jika perlu), organisasi utama bantuan, penimbunan kembali lubang dan depresi, memperkuat tepi waduk, lereng (jika perlu), menghilangkan semak-semak, pohon kering, penghilangan zat beracun dan limbah produksi kimia, dll.

Pada akhir siklus pekerjaan teknik dan persiapan umum, perlu untuk melakukan pekerjaan yang terkait dengan pengembangan wilayah lebih lanjut, penanamannya, tergantung pada keadaan dan komposisi mekanis tanah yang mendasarinya, tingkat air tanah, dll.

Wilayah dengan tanah sod-podsolik alami membutuhkan pembajakan dan pengenalan aditif organik dan mineral. Tingkat aplikasi aditif ditentukan oleh kondisi tertentu. Salah satu bahan tambahan yang efektif adalah kapur. Pengapuran meningkatkan struktur, mempercepat dekomposisi dan konversi ke keadaan berasimilasi nutrisi di tanah yang ada, mempromosikan mobilisasi mereka, pembentukan dan pelestarian struktur tanah yang kental. Dengan bantuan kapur, keasaman tanah yang berlebihan dinetralkan. Pengalaman mengolah tanah menunjukkan bahwa selama reaksi pH larutan tanah< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Wilayah dengan tanah berpasir dengan komposisi mekanis ringan sedikit subur, tidak mempertahankan kelembaban. Saat mengembangkan jenis tanah ini, tanah liat, tanah yang dihancurkan halus, gambut yang terurai dengan baik atau kompos gambut diperkenalkan.

rawa gambut membutuhkan pengembangan jangka panjang dengan membersihkan semak-semak, mencabut, drainase terus menerus dan drainase peletakan, meratakan dan selanjutnya membajak hingga kedalaman 20 ... 30 cm, kapur untuk menghilangkan keasaman, pupuk organik dan mineral.

Wilayah dengan tanah alkalin berat juga membutuhkan kurva belajar yang panjang. Tanah mengandung senyawa natrium, jadi mereka pertama-tama dikenai gipsum. Kalsium gipsum menggantikan natrium dari mereka. Natrium sulfat yang dihasilkan mudah dihilangkan dengan mencuci tanah dengan air secara artifisial, serta selama hujan atau pencairan salju. Gipsum diterapkan dengan pembajakan dalam (hingga 50 cm) (2,5 ton per 1 ha), setelah itu pupuk organomineral, seperti amonium fosfat, ditambahkan, yang memperbaiki tanah yang jenuh dengan alkali.

Pengembangan wilayah bekas penggunaan pertanian. Pertama, area dibersihkan dari puing-puing, diratakan, dan gulma dihilangkan. Kemudian, penutup tanah bagian atas dibudidayakan, yang terdiri dari pelonggaran lapisan hingga kedalaman kemunculannya (25...30 cm) dan pengenalan secara simultan untuk meningkatkan aditif dan pupuk sesuai dengan rekomendasi untuk analisis tanah awal. Lapisan tanah bagian atas yang dilonggarkan ditumbuk dengan buldoser dan dibentuk menjadi tumpukan trapesium setinggi 2...3 m, lebar 4...6 m, kaca, batu, gulma rimpang dan memberikan struktur berbutir halus.

Salah satu metode yang efektif, tetapi relatif jangka panjang untuk pengembangan dan pengayaan tanah yang tidak terstruktur dan miskin nutrisi di wilayah objek masa depan adalah pupuk hijau.

Sideration adalah budidaya tanah dengan menanam di atasnya dan kemudian membajak di rumput pupuk hijau khusus: alfalfa, lupin, kacang polong, dan kacang-kacangan. Tanaman ini meningkatkan aktivitas mikroorganisme tanah dan memperkaya tanah dengan nutrisi. Massa hijau pupuk hijau dibajak ke dalam tanah dua kali setahun, setelah itu pupuk kalium dan fosfor diterapkan padanya. Hanya pada musim semi tahun depan tanah akan cocok untuk lansekap.

Pengembangan wilayah bekas TPA. Di kota-kota, area TPA biasanya berisi sampah rumah tangga setebal beberapa meter. Dalam teknik sipil, untuk merebut area bangunan dari wilayah tersebut, TPA dilokalisasi oleh satu atau lebih bukit tinggi dengan penyediaan drainase melingkar, yang memiliki output air dari tempat pembuangan sampah ke fasilitas pengolahan.

Massa TPA awalnya diperiksa dengan cermat dari sudut pandang kebersihan sanitasi dan tingkat infeksi mereka dengan penyakit epidemi ditetapkan. Kemudian, setelah mendapat izin khusus dari dinas sanitasi dan epidemiologis, dengan lapisan kecil sampah rumah tangga di area TPA yang dialokasikan untuk lansekap, pekerjaan dilakukan dengan urutan sebagai berikut:

Wilayah itu direncanakan, dibersihkan dari puing-puing besar dan dilonggarkan;
jaringan alur (kedalaman 50–60 cm) dipotong dengan bajak tanam pada jarak 0,5 m dari satu sama lain untuk meningkatkan proses aerasi, menghilangkan gas dan pencucian berbahaya, menghilangkan garam mineral berbahaya oleh air atmosfer dan salju selama pencairan;
selama musim tanam, seluruh area direncanakan, dibajak dengan bajak hingga kedalaman 25 ... 30 cm dan digaru;
setelah itu, sesuai dengan proyek wilayah taman atau taman, mereka mulai lansekap dan berkebun - menanam pohon dan semak, mengatur halaman rumput.

Area taman bekas TPA dalam dua atau tiga tahun pertama terbatas untuk dikunjungi. Studi tentang dampak lingkungan dari wilayah tersebut secara sistematis dilakukan oleh layanan inspeksi sanitasi dan epidemiologis.

Pengembangan wilayah di lereng yang mengalami erosi. Pekerjaan dilakukan sesuai dengan proyek yang dikembangkan secara khusus. Limpasan permukaan pada awalnya diatur oleh pembajakan dalam, alur melintang ke lereng dengan lereng dan rol pelindung. Alur dirancang untuk menahan hujan dan air yang meleleh. Jarak antara alur ditentukan oleh proyek tergantung pada kecuraman lereng dan sifat fisik dan kimia tanah di bawahnya. Di antara alur, tanah subur (tanah nabati) ditutupi dengan lapisan setebal 15 cm, permukaannya diratakan dan rerumputan ditaburkan dan semak ditanam.

Pengembangan wilayah tambang besar dan tempat pembuangan sampah. Tugas utama adalah isolasi tanah teknogenik yang mengandung zat beracun. Menurut tempat pembuangan, lapisan budaya tanah, yang diperlukan untuk pertumbuhan vegetasi, "dibangun". Pertama, lapisan insulasi diletakkan dari campuran pasir dan lempung dengan ketebalan minimal 1 m, kemudian lapisan tanah subur (lahan tanaman) dengan ketebalan minimal 1 m disebar di atas permukaan insulasi. lapisan, diperlukan untuk menanam pohon dan semak. Pengisian lapis demi lapis dari lapisan insulasi dilakukan dengan mempertimbangkan pemadatannya (rata-rata - hingga 20%). Dengan demikian, penutup tanah "dirancang" di wilayah yang dialokasikan untuk kebun dan taman.

Pengembangan objek di wilayah aluvial. Tugas utama adalah menyiapkan penutup tanah untuk pertumbuhan tanaman. Penutup semacam itu dibuat secara artifisial dengan mengisi kembali massa seperti pasir berlumpur yang lembek menggunakan mesin dan mekanisme khusus - pengisi ulang *** ( Refuller - pipa tanah terapung untuk memindahkan campuran tanah dengan air dari kapal keruk ke lokasi peletakan. Metode pengembangan wilayah dengan tanah aluvial, dengan bantuan pengisi ulang, digunakan dalam praktik domestik saat membuat Taman Kemenangan Primorsky di Leningrad pada tahun 40-an dan 50-an. abad XX). Massa berpasir-berlumpur terutama mengandung partikel berpasir dengan persentase kecil inklusi loess dan loamy dan membutuhkan penambahan kompos. Wilayah dengan tanah aluvial direncanakan sesuai dengan proyek perencanaan vertikal, limpasan permukaan diatur, kemudian aditif ditambahkan dalam bentuk kompos, yang ditanam hingga kedalaman 40 cm di seluruh cakrawala tanah yang ditingkatkan. Ini dicapai dengan membajak permukaan dengan bajak yang dipasang pada traktor di seluruh area. Dengan pengembangan jangka panjang wilayah aluvial untuk budidaya tanah, pupuk hijau adalah metode pertanian yang efektif. Pada saat yang sama, sebelum menabur benih tanaman pupuk hijau, superfosfat (90 kg per 1 ha) dan garam kalium (100 kg per 1 ha) diterapkan. Setelah herba tumbuh dan dibajak ke dalam tanah, petak-petak ditabur kembali dengan benih rumput. Operasi semacam itu dapat dilakukan dalam dua hingga tiga tahun. Seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman, ini memungkinkan untuk mendapatkan tanah yang sangat produktif dengan pasokan nutrisi yang besar, yang dapat digunakan baik di lokasi kerja saat membuat objek, dan untuk lansekap wilayah objek lain.

Area taman di tanah terlantar. Saat merancang tata letak vertikal dan mengatur aliran air, seseorang harus dipandu oleh tanda relief yang ada. Jika air tanah terjadi di gurun pada tingkat yang sesuai untuk pertumbuhan tanaman (dalam 1 ... 1,5 m dari permukaan hari), maka relief yang ada harus dipertahankan sebanyak mungkin. Tanah yang diambil dari palung jalan, dan lapisan atas tanah yang diambil dari lubang dan parit untuk pohon dan semak, harus ditempatkan pada permukaan petak yang dimaksudkan untuk penanaman. Tanah yang digali dari lubang dan parit di bawah lapisan vegetasi bumi (di bawah 0,2 m) harus digunakan untuk mengisi tempat-tempat rendah. Kelebihan tanah tersebut harus dipindahkan dari lokasi ke tempat pembuangan akhir.

Area taman di lokasi bekas tempat pembuangan sampah. Saat merancang tata letak vertikal, perlu memperhitungkan penggantian tanah yang ada dengan kedalaman lapisan akar tanah untuk pohon, mis. dengan 1 ... 1,5 m Jika analisis laboratorium mengkonfirmasi keamanan tanah yang dituangkan untuk tanaman, ketinggian permukaan desain harus ditetapkan 0,2 ... 0,3 m di atas permukaan wilayah yang ada. Tanah dari lubang dan parit yang digali di bawah pohon dan semak harus digunakan untuk menimbun kembali tempat yang rendah atau membawanya ke tempat pembuangan akhir.

Area taman di area penanaman yang ada. Proyek perencanaan vertikal di wilayah yang ditempati oleh ruang hijau dikembangkan, sebagai suatu peraturan, di sepanjang jalan dan situs. Kavling-kavling yang ditempati tanaman dibiarkan pada tanda relief yang ada. Di tempat-tempat dengan drainase yang sulit, penimbunan dibuat, jika mungkin, melestarikan pohon yang ada.

Untuk mengurangi volume pekerjaan tanah, ketika merancang jalan taman, jalan setapak, platform, alun-alun, relief yang ada harus dipatuhi sebanyak mungkin.

Plot yang dimaksudkan untuk area taman harus dipertahankan dalam tanda yang ada. Untuk tujuan ini, relief diinterupsi oleh lereng dan, dalam kasus luar biasa, dengan dinding penahan. Lereng terbuat dari ketinggian dan panjang peletakan yang berbeda. Ketinggian lereng peletakan, sebagai suatu peraturan, adalah 0,3 ... 3,0 m.

Jalan dan lokasi taman utama dibuat 10 cm di bawah halaman rumput, jalur dan jalur tambahan rata dengan permukaan halaman. Jalan taman dibatasi dengan trotoar yang terbuat dari batu atau pita rumput. Dari tepi trotoar di tingkat tanda atas, strip rumput tidak lebih sempit dari 0,5 m direncanakan, di mana, menurut proyek, semak dapat ditanam. Jika lereng dibuat, maka satu-satunya atau tepi bawah lereng diproyeksikan dari strip rumput.

Di medan terjal dengan turunan tajam dan lereng curam, disediakan teras dengan tangga. Untuk mengurangi kemiringan memanjang di jalan taman, Anda dapat membuat "potongan" ke medan. Jika lereng memiliki kemiringan kurang dari 1: 1,5 dan 1: 1, maka dinding penahan harus dipasang.

Semua sudut pada simpang jalan harus dibulatkan dengan radius minimal 1,5 m dan tidak lebih dari 9 m.

Persiapan wilayah objek lansekap dimulai dengan pekerjaan pembersihannya dari puing-puing, pembongkaran bangunan dan struktur tua.

Bahan yang berasal dari anorganik, seperti batu pecah, terak, saringan, batu yang dikumpulkan selama pembersihan, digunakan untuk membangun jalan atau lubang pengurukan dan lubang bangunan dan struktur yang dibongkar, jurang dan daerah rendah lainnya.

Di area yang ditutupi dengan bahan yang berasal dari anorganik, tanah nabati dituangkan sesuai dengan tanda desain tata letak vertikal. Tanah vegetatif Podsypka dibuat berdasarkan perhitungan umum kebutuhan elemen struktural individu. Jadi, untuk halaman rumput dan petak bunga, ketebalan lapisan vegetatif bumi harus 15 ... 40 cm, tergantung pada jenis halaman dan petak bunga. Kebutuhan lahan tanaman untuk pohon dan semak dihitung tergantung pada jenis penanaman dan ukuran tanaman, lubang tanam dan parit.

Bahan-bahan yang berasal dari organik (rumput, daun, ranting, tulang hewan, dll.) sebagian dapat digunakan sebagai pupuk di fasilitas tersebut. Penimbunan kembali cekungan dalam dengan bahan organik dilarang. Tanah yang mengandung banyak kapur, diresapi dengan bitumen, aspal, yang terdiri dari limbah rumah tangga, tidak cocok untuk perencanaan.

Saat menimbun parit yang dalam, jurang, lubang, pemadatan dan penurunan tanah harus diperhitungkan.

Pasir halus harus dipadatkan, dengan mempertimbangkan curah hujan sebesar 3 ... 4%, pasir kasar, lempung berpasir, lempung ringan - sebesar 8 ... 10%, lempung berat - sebesar 12 ... 15%.

Untuk mendapatkan tanda desain, tanah curah dipadatkan berlapis-lapis (masing-masing 15 ... 20 cm) dengan rol atau tanggul dibuat dengan mempertimbangkan draft.

Pemadatan tanah curah lapis demi lapis adalah wajib di rute jalan dan gang taman, di situs untuk berbagai tujuan, di situs yang dialokasikan untuk struktur, di sepanjang pagar dan jalur yang berdekatan.

Pada area lanskap yang lebih dari 5 m dari jalan dan lokasi, diperbolehkan untuk mengisi tanah tanpa pemadatan. Di dalam zona pengembangan utama ruang hijau, hanya tanah lempung dan berpasir yang boleh digunakan.

Saat melakukan pekerjaan pada perencanaan vertikal, perlu untuk menjaga rumput yang baik dan lapisan humus humus bumi.

Di semua area di mana tanah dituangkan atau dihilangkan, rumput yang baik dipotong pendek. Tanah dipotong menjadi pita (lebar pita - 25 ... 30 cm, panjang - 50 ... 100 cm, tebal - 5 ... 6 cm). Sod dilipat di situs di tempat yang terlindung dari angin.

Seluruh lapisan humus dibuang dan ditumpuk. Pada akhir pekerjaan perencanaan vertikal, tanah tanaman dituangkan ke tanah tandus yang gundul dengan lapisan setebal 15-20 cm.

Pengerjaan penghapusan proyek di alam dilakukan secara bertahap dalam urutan yang ketat.

pada pertama Di panggung, mereka mengeluarkan rencana situasional umum objek, memperjelas batas-batas dalam bentuk barang, dan mengikat wilayah yang berdekatan (ke jalan raya, jalan, alun-alun kota).

pada kedua tahap, seluruh wilayah objek (atau bagian individualnya) dibagi menjadi kotak kotak dengan sisi 5, 10 atau 20 m, mis. gambar kartogram pekerjaan tanah dibawa ke alam. Sudut batas kotak kotak diikat ke tolok ukur permanen - untuk menandai garis "merah" dari wilayah yang berdekatan, ke sudut bangunan atau struktur yang ada.

Sebuah pasak didorong ke sudut setiap kotak (atau gambar geometris). Takik dibuat di bagian atas pasak, di mana tanda kerja dicatat. Misalnya: +0,15 m - tanggul, -0,25 m - galian.

pada ketiga Di panggung, pekerjaan dilakukan pada perencanaan vertikal - di tanggul dan pemotongan tanah sesuai dengan tanda kerja wilayah tersebut. Pekerjaan dilakukan dengan scraper atau buldoser; di area kecil untuk mencapai akurasi perencanaan yang tinggi - menggunakan mesin kecil atau manual. Setelah meratakan wilayah dengan hati-hati sesuai dengan tanda desain, tindakan dibuat untuk pekerjaan yang dilakukan.

pada keempat Di panggung, rute komunikasi utama dihidupkan - drainase, saluran badai, jalan, gang-gang situs untuk berbagai keperluan. Penghapusan proyek struktur dilakukan sesuai dengan gambar kerja menggunakan instrumen geodetik (theodolite, kompas). Sepanjang sumbu jalan, di sepanjang celah pada relief, di sudut-sudut situs, di sepanjang alinyemen dan tepi lereng, tangga, dinding penahan, pasak didorong masuk dan tanda kerja dicatat pada takiknya di bagian atas bagian. Batas-batas jalan dan situs ditandai dengan pasak, dan tali ditarik di antara mereka untuk menunjukkan mereka dalam bentuk barang. Surveyor berpengalaman terlibat dalam pekerjaan ini.

pada kelima Di atas panggung, mereka langsung melakukan pekerjaan peletakan komunikasi, mengatur jalan dan situs taman, dan melanjutkan ke konstruksi struktur itu sendiri sesuai dengan proyek perencanaan vertikal.

Sumber: Konstruksi dan pengoperasian objek arsitektur lansekap. Teodoronsky V.S.

Enkelman Maxim, 4"B"

Selama proyek ini, tahap utama pengembangan wilayah bagian timur benua Eurasia dipertimbangkan: dari kampanye pertama Yermak di luar Ural hingga relokasi massal industri dan populasi ke Siberia setelah dimulainya Perang Patriotik Hebat.

Proyek ini juga menyoroti faktor-faktor yang mencegah perkembangan timur Eurasia oleh Cossack Rusia dan faktor-faktor yang memaksa orang-orang Rusia yang berani dan pemberani untuk pergi ke utara dan timur Asia, menjelajahi wilayah baru dan menempatkan nama mereka di peta Rusia.

Unduh:

Pratinjau:

PROYEK

"Pengembangan wilayah Rusia"

sekolah menengah GBOU 1386

Maxim Enkelman

4 kelas "B"

Guru kelas:

Zakharyan T.R.

anotasi

Negara kita adalah negara terbesar di dunia. Pada saat yang sama, kepadatan penduduk Rusia jauh lebih sedikit daripada di negara-negara lain, dan hanya Kanada, yang terbesar kedua setelah tanah air kita, yang bahkan lebih sedikit penduduknya.

Wilayah Rusia telah dikembangkan selama berabad-abad dengan mengorbankan banyak nyawa orang Rusia dan Soviet. Pada saat yang sama, bahkan sekarang, sekitar setengah dari seluruh wilayah Rusia masih belum berkembang, terlepas dari kemajuan umat manusia yang belum pernah terjadi sebelumnya, perkembangan transportasi dan teknologi lain yang memberikan peluang yang benar-benar tak terbatas bagi para pelancong.

Selama proyek ini, tahap utama pengembangan wilayah bagian timur benua Eurasia dipertimbangkan: dari kampanye pertama Yermak di luar Ural hingga relokasi massal industri dan populasi ke Siberia setelah dimulainya Perang Patriotik Hebat.

Proyek ini juga menyoroti faktor-faktor yang mencegah perkembangan timur Eurasia oleh Cossack Rusia dan faktor-faktor yang memaksa orang-orang Rusia yang berani dan pemberani untuk pergi ke utara dan timur Asia, menjelajahi wilayah baru dan menempatkan nama mereka di peta Rusia.

Bagian utama

pengantar

Rusia adalah negara terbesar di Bumi. Dalam hal luas, secara signifikan melebihi Australia dan hampir sama dengan Amerika Selatan. Rusia menempati sepertiga dari benua raksasa Eurasia. Namun, dua negara yang terletak di Asia - Cina dan India - memiliki populasi 10 kali lebih besar daripada di Rusia, dan luasnya jauh lebih kecil.

Ada contoh lain: Kanada. Dalam hal ukuran, itu adalah yang kedua setelah Rusia, sementara penduduk di dalamnya hampir 10 kali lebih kecil.

Perbedaan tajam antara ukuran negara dan populasinya dijelaskan oleh posisi geografis dan kondisi alamnya. Iklim di sebagian besar wilayah Rusia dan Kanada sangat parah dan tidak menguntungkan bagi kehidupan manusia.

Meskipun demikian, orang-orang Rusia selama berabad-abad menguasai wilayah yang luas ini dan berusaha untuk pergi ke tempat yang belum pernah dikunjungi orang sebelumnya. Tetapi bahkan saat ini, sekitar setengah dari seluruh wilayah Rusia masih belum berkembang, meskipun kendaraan dan teknologi modern memberi umat manusia peluang yang sangat besar untuk mempelajari Bumi.

Selama proyek ini, kami akan mempertimbangkan tahap-tahap utama pengembangan wilayah Rusia, faktor-faktor yang mencegah perkembangannya, serta faktor-faktor yang mendukung perkembangan ini.

"Dari mana tanah Rusia berasal"

Wilayah yang sekarang menjadi bagian dari Federasi Rusia dihuni oleh orang-orang sekitar 10-12 ribu tahun yang lalu. Tanah yang terletak di antara Volga dan Oka mulai dihuni oleh Slavia pada awal abad ke-8, meskipun untuk waktu yang lama mereka tetap menjadi pinggiran timur laut Kievan Rus. Setelah penaklukan Mongol-Tatar pada abad ke-13, pusat baru tanah Rusia dibentuk di daerah ini, dipimpin oleh Moskow. Di sekitar pusat inilah peningkatan teritorial negara Rusia dimulai.

Periode dari akhir abad ke-15 hingga pertengahan abad ke-17 biasa disebut dengan era Great Geographical Discoveries. Ledakan penemuan mencakup hampir semua negara. Termasuk Rusia. Tetapi jika orang Eropa harus menyeberangi lautan untuk menemukan daratan baru, maka bagi para penemu Rusia, wilayah yang belum dijelajahi terletak hampir di dekatnya: di luar Pegunungan Ural. Tetapi tidak seperti lautan, yang dapat diseberangi cukup cepat dengan kapal, jauh lebih sulit untuk mengatasi jarak di darat.

Arah awal untuk pengembangan wilayah Rusia adalah utara dan timur laut. Pada 1581, detasemen Rusia pertama melintasi Pegunungan Ural, dan pada 1639 Rusia sudah muncul di tepi Laut Okhotsk.

Pengembangan Ural

Pedagang Rusia mulai menembus sisi lain Pegunungan Ural sejak abad ke-12. Mereka aktif berdagang dengan suku-suku lokal: "Ugra" dan "Samoyed". Namun, sampai pertengahan abad ke-16, ini adalah bisnis yang sulit dan berbahaya. Dalam perjalanan dari Moskow ke Tanah Yugra, kerajaan Tatar Kazan dan Astrakhan, yang memusuhi negara Rusia, terletak.

Hanya ketika Ivan the Terrible berhasil menaklukkan Kazan dan Astrakhan melakukan jalan di luar Ural terbuka, dan Volga dan Kama menjadi sungai Rusia sepenuhnya.

Pada abad ke-17 perkembangan Ural terus berlanjut. Namun, kemajuan populasi Rusia ke wilayah utara Ural terhambat oleh kondisi yang tidak menguntungkan untuk pengembangan pertanian. Di wilayah selatan Ural, Rusia bertemu dengan perlawanan dari penduduk Bashkir.

Oleh karena itu, area utama pengembangan adalah tanah subur Ural Tengah yang belum berkembang atau kurang berkembang. Penduduk pertanian lokal memperlakukan petani Rusia dengan baik dan, bersama dengan mereka, mengembangkan tanah subur baru.

Pada paruh kedua abad XVII. perbatasan selatan tanah Rusia maju ke sungai Iset dan Miass. Pada akhir abad XVII. total populasi di Ural setidaknya 200 ribu orang. Sungai adalah sarana utama migrasi. Pertumbuhan penduduk tercepat terjadi di daerah yang kaya sumber daya. Meskipun kehancuran berulang dari serangan Bashkir, populasi kota-kota Ural tumbuh, termasuk karena pengasingan, dan karena masuknya populasi non-Rusia: Komi-Zyryan, Karelia, Mari, Tatar, Lituania, serta Polandia yang ditangkap dan Mansi yang beralih ke layanan Rusia (vogulov).

Perkembangan Siberia Barat

Di pertengahan abad ke-16, para pedagang, saudara-saudara Stroganov, kepada siapa Tsar Ivan the Terrible memindahkan wilayah timur di wilayah Perm untuk memerintah, mulai berpikir tentang bagaimana bergerak lebih jauh ke timur dalam pengembangan lahan. Tetapi untuk ini mereka membutuhkan pemimpin yang berani dan terampil, yang adalah kepala suku Cossack Yermak, yang telah melayani pedagang Stroganov selama beberapa tahun.

Sedikit yang diketahui tentang asal usul pria legendaris ini. Dalam sejarah ada versi yang berbeda dari namanya: Ermak, Ermolai, Herman, Ermil, Vasily, Timofey, Eremey.

Pada 1581, Yermak, sebagai kepala pasukan 500 orang, melintasi Pegunungan Ural dan pada 26 Oktober merebut kota Isker, ibu kota kerajaan Siberia. Tetapi pasukan seperti itu tidak dapat menahan serangan Tatar untuk waktu yang lama dan menyerah pada tahun 1584, dan seluruh pasukan Yermak terbunuh. Ermak sendiri meninggal karena tenggelam selama pertempuran di Irtysh.

Tetapi pada 1587, bala bantuan tiba dari Moskow, dan ibu kota Isker kembali direbut oleh Rusia, dan beberapa kota dengan garnisun berbenteng dibangun di sekitarnya. Jadi Tobolsk, Tara, dan kota-kota lain muncul di peta.

Banyak penemu bergegas di sepanjang jalan yang dibuka oleh Yermak, yang tertarik dengan hamparan terkaya Siberia. Pada pertengahan abad ke-17, mereka telah melintasi seluruh Asia Timur Laut dan mencapai pantai Laut Okhotsk.

Pada 1604, kota Tomsk didirikan di Sungai Ob, dan pada 1610 para pelancong mencapai mulut Yenisei. Pada 1618, Cossack Rusia mendirikan benteng berbenteng di muara Sungai Yenisei, yang kemudian menjadi kota Yenisei.

Perkembangan Siberia Timur dan Timur Jauh

Penduduk setempat di Sungai Yenisei memberi tahu Cossack Rusia bahwa lebih jauh ke timur ada Sungai Lena yang mengalir penuh, di tepinya ditemukan musang dan hewan lain dengan bulu yang berharga.

Sekelompok kecil 10 orang pergi mencari sungai ini. Itu dipimpin oleh Cossack Vasily Bugor. Terlepas dari kenyataan bahwa perjalanannya panjang dan melelahkan, Vasily dan rekan-rekannya mencapai Lena, dan pada 1632 kota Yakutsk didirikan di tepiannya. Kembali ke Yeniseisk, Vasily Bugor berbicara tentang kekayaan Lena, dan pedagang, industrialis, dan penjebak menjangkau sungai besar. Desa-desa Rusia mulai muncul satu demi satu di tepiannya.

Dari tepi Lenalah perkembangan Siberia dimulai. Setelah belajar dari penduduk lokal (Yakut) tentang daerah kaya baru di selatan, gubernur Yakut Pyotr Golovin melengkapi ekspedisi untuk mencarinya. Detasemen terdiri dari hampir 150 orang, dipersenjatai dengan senapan dan bahkan meriam. Kapal-kapal berat dibangun untuk kampanye. Pada 15 Juli 1643, sebuah detasemen yang dipimpin oleh Cossack Vasily Poyarkov menyerang mereka.

Perahu Poyarkov pertama kali berlayar di sepanjang Lena, dan kemudian ke selatan di sepanjang Sungai Aldan. Kemudian selama 10 hari mereka mengarungi Sungai Uchur hingga berakhir di muara Sungai Gonam. Kemudian musim dingin datang dan perahu-perahu membeku menjadi es. Detasemen Poyarkov menyeret perahu ke Sungai Branta dan, menunggu musim semi, berlayar lebih jauh di sepanjang Sungai Zeya sampai mereka mencapai Sungai Amur yang besar, yang mereka temukan pada musim panas 1644. Cossack mencapai mulut Amur hanya di musim gugur. Hanya 60 orang yang tersisa dalam ekspedisi. Poyarkov tidak berani berlayar dengan perahu di laut, jadi sebuah kapal yang kikuk dan bergerak lambat dibangun, di mana pada musim semi 1645 detasemen memasuki Laut Okhotsk. Poyarkov kembali dengan 20 Cossack yang tersisa ke Yakutsk pada 12 Juni 1646. Tidak memiliki peta atau kompas, melalui taiga yang tidak dapat ditembus dan sungai yang tidak dikenal, menderita kebutuhan dan kekurangan, Cossack membuat banyak penemuan. Selanjutnya, Vasily Poyarkov menyusun deskripsi terperinci tentang wilayah Amur dan menyerahkan kepada gubernur Yakut sebuah proyek untuk pengembangannya, yang menjadi tonggak penting baru dalam sejarah penemuan geografis.

Ekspedisi berikutnya ke Amur dari Yakutsk dilakukan oleh Erofey Pavlovich Khabarov, yang pada musim panas 1649, bersama dengan 80 Cossack, memulai perjalanan di sepanjang Sungai Lena. Tetapi Khabarov pertama-tama bertemu dengan Daurs yang tidak ramah, dan kemudian oleh orang-orang Achan yang bermusuhan, yang, dengan dukungan tentara Manchuria, memaksa Khabarov untuk kembali ke Yakutsk.

Pada 1648, Semyon Dezhnev berangkat dengan tujuh kapal dengan ekspedisi dari Sungai Kalyma ke laut. Hanya tiga dari tujuh kapal yang berlayar ke titik paling timur laut dari daratan, yang sekarang disebut Tanjung Dezhnev, dan berlayar ke selatan melalui selat yang memisahkan Asia dari Amerika. Melalui badai dan badai, unsur-unsur istana Dezhnev terbawa melintasi Samudra Pasifik hampir ke Semenanjung Kamchatka dan terdampar di seberang Sungai Anadyr. Jadi Semenanjung Chukotka ditemukan.

Penemuan hebat lainnya adalah penemuan Alaska oleh navigator Rusia asal Denmark Vitus Bering pada tahun 1741. Pada abad ke-18 yang sama, ada banyak penemuan di wilayah pesisir Samudra Arktik.

Penemuan dan perkembangan baru

Perkembangan pertanian Siberia dimulai pada abad ke-19. Pada tahun 1850-an, wilayah Amur dan Primorye dianeksasi ke Kekaisaran Rusia.

Pada awal abad ke-20 (tahun 1916), Kereta Api Trans-Siberia dibangun. Ini memungkinkan bagian Asia Rusia untuk berkembang dan menetap lebih cepat, karena jalur dari Sankt Peterburg ke Vladivostok menjadi mungkin untuk diatasi dalam beberapa minggu, dan banyak pemukiman dibangun di sepanjang rute kereta api.

Hal ini menyebabkan masuknya orang yang lebih besar ke wilayah timur negara itu. Di arah barat, penyebaran Rusia terjadi dalam skala yang lebih kecil, karena wilayah ini sudah padat penduduk.

Pada 1920-an-1930-an, industri batubara berkembang di Siberia. Konstruksi dan pabrik baru membutuhkan pekerja baru. Pada tahun 1939, bagian dari populasi perkotaan di Siberia telah tumbuh secara signifikan.

Selama Perang Patriotik Hebat, populasi kota-kota besar Siberia tumbuh tajam karena evakuasi industri dan orang-orang dari bagian Eropa Uni Soviet.

Kesimpulan

Begitu ibu kota negara Rusia adalah Kyiv, maka negara kita mulai tumbuh baik ke utara maupun ke selatan. Tetapi penemuan dan penaklukan daratan terbesar dilakukan, tentu saja, ke arah pantai timur Eurasia.

Namun, pengembangan wilayah bagian timur benua kita diberikan dengan mengorbankan banyak nyawa Cossack Rusia dan orang-orang Soviet.

Wilayah Rusia yang luas terletak di domain permafrost, di mana suhu terendah dicatat, di mana ada musim dingin terpanjang dan dingin paling stabil di seluruh Belahan Bumi Utara. Di desa Oymyakon (Yakutia), suhu -71 derajat Celcius tercatat pada tahun 1926. Lebih dingin hanya di Antartika (pada tahun 1983, suhu hampir -90 derajat Celcius tercatat di sana).

Selain itu, di wilayah yang dikuasai orang Rusia, baik suku yang tersebar maupun orang-orang yang erat (Tatar, Bashkir, Daur, Achan, Manchu, dan lainnya) tinggal.

Faktor-faktor ini (wilayah yang luas, iklim yang keras, dan penduduk asli yang bermusuhan)sangat menahan perkembangan tanah Rusia.

Pada saat yang sama, wilayah Rusia selalu sangat kaya akan berbagai sumber daya alam. Di masa lalu, garam, bulu, dan ikan buruan dihargai. Saat ini minyak dan gas alam. Dan emas dan berlian selalu dihargai, yang dengannya tanah Rusia selalu sangat kaya.

Kehadiran sumber daya semacam itu memaksa dan sekarang memaksa orang untuk mengembangkan wilayah Rusia, meskipun iklimnya keras.

Tetapi selain sumber daya terkaya, orang-orang Rusia didorong oleh keinginan untuk menemukan yang tidak diketahui, untuk meninggalkan nama mereka dalam sejarah negara besar kita selama berabad-abad, serta alam Rusia yang sangat indah.

Daftar sumber daya yang digunakan

1. Balandin, R.K. Aku tahu dunia. Geografi Rusia: anak-anak. ensiklus. / R.K. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 hal.
2. Markin, V.A. Aku tahu dunia. Geografi: anak-anak. ensiklus. / V.A. Markin - M.: AST, 1995 - 560 hal.
3. Petrova, N.N. Geografi Rusia. Ensiklopedia Lengkap / N.N. Petrova - M.: Eksmo, 2014 - 256 hal.
4. Ensiklopedia anak. Nama Rusia di peta dunia / No. 5 - 2010 / Ed. V. Polyakov - M., 2010 - 56 hal.
5. Wikipedia - ensiklopedia gratis [Sumber daya elektronik]. -http://wikipedia.org

Instrumen hukum apa yang disediakan oleh Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia untuk investor dan pengembang? Masalah hukum apa yang dapat mereka hadapi ketika membuat kesepakatan tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi, pengembangan wilayah? Jawaban atas pertanyaan ini dan pertanyaan lainnya ada di materi EJ.

Pada Juli 2016, Undang-Undang Federal No. 373-FZ tanggal 3 Juli 2016 diadopsi, yang memperkenalkan perubahan signifikan pada Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia. Yaitu, persyaratan untuk dokumentasi tentang perencanaan wilayah ditetapkan, daftar alat yang memungkinkan pengembangan wilayah yang terintegrasi diperluas. Dalam kerangka konferensi "Peraturan Negara Perencanaan Kota - 2017", yang diselenggarakan oleh "ASERGROUP", Maxim Popov, Ph.D. dalam Hukum, Kepala departemen "Real Estat dan Konstruksi" dari firma hukum Goltsblat BLP, berbicara tentang ciri-ciri dan permasalahan berbagai bentuk hukum bagi pelaksanaan pembangunan wilayah terpadu.

Mengapa legislator mulai memberikan perhatian yang lebih besar pada bidang tata kota?

Kebutuhan untuk mereformasi sektor perencanaan kota telah berkembang sejak lama. Kami dapat memilih prasyarat berikut yang telah menyebabkan perubahan yang sedang berlangsung.

Pertama, jumlah lahan publik yang bebas (tidak dibebani hak pihak ketiga) yang cocok untuk pengembangan komersial skala besar telah berkurang. Sebelumnya, calon investor dapat dengan mudah menemukan kavling tanah yang luas di kota dan tidak jauh darinya, bebas dari hak pihak ketiga. Saat ini, plot yang cocok untuk pengembangan komersial skala besar menjadi semakin kecil.

Kedua, sewa sebidang tanah publik telah kehilangan fitur investasinya. Secara khusus, kita berbicara tentang membatasi kemampuan untuk mengubah tujuan penyediaannya atau jenis penggunaan yang diizinkan. Sepuluh tahun yang lalu, sewa seperti itu tidak jauh berbeda dengan kepemilikan sebidang tanah. Apa itu? Badan hukum cukup tenang memperoleh plot publik di hak sewa. Pada saat yang sama, tujuan penggunaan apa pun dapat dinyatakan: untuk tempat parkir, pembangunan pusat perbelanjaan, dll. Bahkan, subjek tidak terburu-buru untuk membangun situs tersebut. Penyewa sedang menunggu orang lain yang tertarik untuk membangun situs ini. Ketika orang seperti itu muncul, plot itu disewakan kepadanya, dan rezim hukumnya diubah menjadi penyewa baru. Tidak ada masalah dengan perubahan tujuan pemberian tanah, atau dengan perpanjangan sewa. Selain itu, harga sewanya juga bukan yang tertinggi.

Situasi mulai berubah sejak 2012. Di tingkat pengadilan tertinggi, praktik yang stabil telah dibentuk yang mengecualikan kemungkinan mengubah tujuan penyediaan sebidang tanah publik yang disewa. Jika situs itu diambil untuk parkir, maka itu harus digunakan untuk parkir. Mengubah tujuan hibah dianggap sebagai pengelakan hukum.

Sejak Maret 2015, edisi baru Kode Tanah Federasi Rusia mulai berlaku. Hak pre-emptive untuk menyimpulkan sewa sebidang tanah publik untuk jangka waktu baru telah dikecualikan - sebagai aturan umum, itu tidak dapat disewakan tanpa penawaran. Menurut paragraf 3 Seni. 39.6 dari Kode Tanah Federasi Rusia, warga negara dan badan hukum yang merupakan penyewa plot tanah milik publik memiliki hak untuk membuat perjanjian sewa baru untuk plot tanah tersebut tanpa penawaran hanya dalam dua kasus:

1) jika sebidang tanah disewakan kepada warga negara atau badan hukum tanpa mengadakan lelang;

2) jika sebidang tanah diberikan kepada warga negara di lelang untuk pertanian hortikultura atau dacha.

Nilai kadaster sebidang tanah telah menjadi besar, sehingga tidak mudah untuk mempertahankan bidang tanah dengan hak sewa. Setelah sebanding dengan kepemilikan, hari ini menyewa banyak publik telah menjadi tidak menguntungkan. Akhirnya, kemungkinan keuangan kotamadya untuk pembangunan fasilitas infrastruktur komunal, sosial dan transportasi telah menurun tajam.

Kegiatan untuk pengembangan wilayah terpadu: konsep umum

Pembangunan wilayah yang terpadu dan berkelanjutan merupakan istilah umum. Di bawahnya, perlu untuk memahami kegiatan untuk persiapan dan persetujuan dokumentasi untuk perencanaan wilayah untuk penempatan fasilitas konstruksi modal untuk perumahan, industri, publik, bisnis dan keperluan lain dan utilitas, transportasi, fasilitas infrastruktur sosial. diperlukan untuk pengoperasian fasilitas tersebut dan memastikan kehidupan warga negara. Selain itu, kegiatan tersebut melibatkan pelaksanaan pekerjaan desain arsitektur dan konstruksi, konstruksi, rekonstruksi objek-objek ini.

Saat ini, ada empat bentuk pembangunan wilayah yang terintegrasi dan berkelanjutan:

pengembangan kawasan terbangun (Pasal 46.1-46.3 KUH Perdata Federasi Rusia);

pengembangan wilayah yang terintegrasi (Pasal 46.4 KUH Perdata Federasi Rusia);

pengembangan wilayah yang terintegrasi atas inisiatif pemegang hak plot (Pasal 46.9 KUH Perdata Federasi Rusia);

pengembangan wilayah yang terintegrasi atas inisiatif pemerintah daerah (Pasal 46.10 KUH Perdata Federasi Rusia).

Pengembangan kawasan terbangun

Area penerapan praktis bentuk ini yang paling mungkin adalah regenerasi wilayah dengan bangunan apartemen bobrok tanpa adanya kemungkinan yang jelas untuk menarik plot tanah untuk kebutuhan kota.

Pengembangan kawasan terbangun diperbolehkan apabila kawasan tersebut memiliki:

bangunan rumah susun darurat dan yang akan dibongkar;

bangunan apartemen, pembongkaran, yang rekonstruksinya direncanakan berdasarkan program yang ditargetkan kota;

objek infrastruktur komunal, sosial, transportasi.

Keputusan pengembangan kawasan terbangun dibuat oleh pemerintah daerah pemukiman atau kabupaten dengan adanya peraturan perencanaan kota, serta standar regional dan lokal untuk perencanaan kota.

Kesepakatan pengembangan kawasan terbangun dibuat berdasarkan hasil lelang terbuka. Pemenang menerima hak untuk menyediakan sebidang tanah yang tidak dibebani dengan hak pihak ketiga tanpa penawaran (bagian 8 pasal 46.1, paragraf 9 bagian 3 pasal 46.2 KUH Perdata Federasi Rusia, pasal 39.5 RF LC) .

Penting untuk mempertimbangkan posisi hukum Angkatan Bersenjata Federasi Rusia, yang ditetapkan dalam Keputusan No. 309-KG15-5924 tanggal 27 Oktober 2015 dalam hal No. A07-21632/2013, yang menurutnya kesimpulannya kesepakatan tentang pengembangan kawasan terbangun bukanlah dasar yang cukup untuk penyitaan bidang tanah untuk kebutuhan negara bagian ( kotamadya).

Mengutip Dokumen

Ketentuan Bagian 3 Seni. 46.1 dari Kode Perencanaan Kota menentukan kondisi untuk membuat keputusan tentang pengembangan area terbangun di mana bangunan apartemen berada, dan tidak secara langsung berlaku untuk pemilik sebidang tanah sehubungan dengan keputusan tentang masalah paksa mereka. penarikan.

Dengan sendirinya, pembuatan perjanjian pengembangan kawasan terbangun bukanlah dasar untuk perampasan tanah, karena perjanjian itu hanya mengatur tata cara pelaksanaan keputusan pengembangan wilayah, yang diadopsi oleh pemerintah. , sedangkan kemungkinan penarikan sebidang tanah dari pemiliknya adalah karena adanya kebutuhan negara bagian atau kota.

Apa masalah utama yang terkait dengan pengoperasian mekanisme ini?

Meskipun undang-undang berfokus pada kompleksitas wilayah, seringkali dalam praktiknya semuanya terjadi secara berbeda.

Bayangkan seperempat dibangun dengan rumah bobrok. Seorang investor datang dan menyadari bahwa dia tidak tertarik untuk menyelesaikan seluruh kuartal - itu akan memakan terlalu banyak uang. Sangat menarik bagi investor untuk bekerja hanya sebagian dari kuartal - untuk memukimkan kembali beberapa rumah dan membangun gedung apartemen. Bangunan bobrok masih tersisa di sekitar rumah ini.

Secara formal, undang-undang perencanaan kota memberinya kesempatan seperti itu. Menurut paragraf 1 Seni. 46.1 KUH Perdata Federasi Rusia, pengembangan area terbangun dilakukan dalam batas-batas elemen struktur perencanaan (perempat, distrik mikro) atau bagiannya (bagian). Dengan demikian, tidak ada persyaratan dalam undang-undang bahwa proyek harus mencakup seluruh wilayah kuartal. Akibatnya, dalam praktiknya, alih-alih pengembangan wilayah yang terintegrasi secara normal, proyek-proyek yang ditargetkan sedang dilaksanakan.

Ada masalah lain. Menurut paragraf 3 Seni. 46.1 KUH Perdata Federasi Rusia, keputusan tentang pengembangan area terbangun dapat dibuat jika wilayah tersebut berada:

1) bangunan apartemen yang diakui sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia sebagai keadaan darurat dan dapat dibongkar;

2) bangunan apartemen, pembongkaran, yang rekonstruksinya direncanakan berdasarkan program yang ditargetkan kota yang disetujui oleh badan perwakilan pemerintahan sendiri setempat.

Selain fasilitas tersebut, di kawasan terbangun, yang terkait dengan keputusan pembangunan yang telah dibuat, mungkin hanya ada fasilitas infrastruktur teknik yang memastikan pengoperasian gedung multi-apartemen saja. Sementara itu, pada kenyataannya, sebagai aturan, ada proyek pembangunan modal lain di wilayah itu, misalnya, gudang. Dalam praktiknya, ketika membuat keputusan tentang pengembangan suatu wilayah, mereka mencoba untuk tidak memperhatikan fakta ini, tetapi secara formal ada alasan untuk menentang keputusan tersebut.

Bentuk ini seringkali merugikan investor. Ini bertanggung jawab untuk pemukiman kembali penduduk. Selain itu, pemerintah daerah seringkali tidak dapat menghitung secara jelas besaran pembayaran berdasarkan kontrak untuk pengembangan kawasan terbangun.

Pengembangan wilayah yang terintegrasi

Pengembangan wilayah terpadu (IOT) dilakukan di bidang pembangunan fasilitas utama perumahan/non-perumahan dengan penyediaan awal tapak dari tanah umum. Mekanisme dalam hal ini adalah sebagai berikut. Dalam pelelangan disediakan bidang-bidang tanah yang tidak dibebani hak pihak ketiga. Pemenang lelang menyimpulkan kesepakatan tentang IBA (Klausul 6, Pasal 39.8 dari Kode Tanah Federasi Rusia). Hanya badan hukum yang dapat berpartisipasi dalam lelang untuk hak untuk membuat perjanjian sewa untuk sebidang tanah untuk pengembangan terpadu (Klausul 2, Pasal 46.4 KUH Perdata Federasi Rusia). Audiensi publik tidak diperlukan untuk perencanaan dan proyek survei.

Yang terpenting, kavling tanah primer harus bebas dari hak pihak ketiga. Apa yang dimaksud di sini?

Ada sebidang tanah besar di kota. Kota ingin membangun distrik mikro atau kawasan industri di sana, situs tersebut disiapkan untuk dilelang. Pemenang lelang menandatangani kontrak untuk sewa sebidang tanah dan IBA, berjanji untuk membagi array menjadi plot tanah individu, penggunaan umum, dan fasilitas infrastruktur. Jadwal pengembangan wilayah disetujui, sanksi ditetapkan untuk pelanggaran jadwal ini.

Ini adalah proyek lapangan hijau - lahan kosong yang luas sedang dikembangkan secara terpadu.

Perputaran plot untuk RCT dan IBA

Dalam hal pengembangan kawasan terbangun (BCA), objek lelang adalah hak untuk membuat kesepakatan tentang CTA. Kemudian, setelah menjadi pihak dalam perjanjian semacam itu, badan swasta menerima hak untuk menggunakan bidang tanah di wilayah tersebut.

Di CAT, situasinya berbeda. Pertama, Anda perlu memenangkan lelang untuk kesimpulan dari perjanjian sewa untuk sebidang tanah publik.

Apakah mungkin untuk “menjual” hak untuk menyewakan sebidang tanah kepada orang lain? Ada beberapa asumsi faktual (bagian 7, 8 pasal 46.2 KUHPerdata Federasi Rusia), meskipun undang-undang tidak secara langsung mengaturnya. Masalahnya adalah bahwa pada tahun 2015 perubahan dilakukan pada Art. 448 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menurutnya, jika kontrak hanya dapat diselesaikan melalui lelang, maka dalam hal ini pihak dalam kontrak harus memenuhi kewajibannya secara pribadi, pengalihan hak sewa dilarang. Bisakah norma-norma KUH Perdata Federasi Rusia dianggap istimewa? Sayangnya, belum ada latihan. Dan situasi negatif dengan penolakan untuk mentransfer hak berdasarkan perjanjian sewa sangat mungkin terjadi.

Timbul pertanyaan juga, kewajiban apa saja yang dialihkan kepada penyewa baru? Undang-undang mengizinkan situasi yang sangat sederhana, ketika hak dan kewajiban untuk semua peserta dialihkan. Dalam praktiknya, situasinya berbeda.

Mari kita bayangkan: jaringan perdagangan hanya ingin menyewa satu situs dari seluruh wilayah. Apakah hak dan kewajiban pengembang asli di seluruh distrik mikro beralih ke sana? Tidak ada di RF GK tentang ini. Dalam praktiknya, masalah ini dapat diselesaikan sebagai berikut. Saat mempekerjakan kembali, penyewa baru "memasuki" proyek sebagai pihak di bawah perjanjian RZT atau COT. Pada saat yang sama, kontrak menetapkan bahwa dia, bersama dengan penyewa, tidak bertanggung jawab atas semua kewajiban yang terkait dengan pengembangan distrik mikro. Tetapi dalam hal ini, persetujuan dari kota diperlukan. Pemerintah daerah sering takut melakukan ini, karena "berita" akan dibangun, dan fasilitas sosial tidak akan dibangun.

Secara keseluruhan, harus disimpulkan bahwa CRC Federasi Rusia tidak lengkap dalam hal mencerminkan kemungkinan yang ada dalam praktik.

Pengembangan komprehensif yang diprakarsai oleh pemilik real estat

Formulir ini digunakan dalam pembangunan infrastruktur off-site di tanah publik dengan mengorbankan satu atau lebih pemilik tanah. Kesepakatan tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi disimpulkan. Pihak di dalamnya dapat berupa pemilik bidang-bidang tanah atau penyewa bidang-bidang tanah yang dimiliki oleh umum. Harus ada setidaknya lima tahun tersisa sampai akhir masa sewa. Di pihak pihak berwenang, kontrak disimpulkan oleh badan-badan LSG.

Untuk melaksanakan bentuk tersebut diperlukan adanya kewajiban pembangunan sarana prasarana komunal, transportasi, dan sosial. Ini dapat terjadi baik dengan mengorbankan anggaran maupun dengan mengorbankan pemegang hak cipta (klausul 3, bagian 14, pasal 46.9 KUH Perdata Federasi Rusia). Tetapi jika anggaran membayar, lalu mengapa, pada prinsipnya, proyek ini? Dalam prakteknya, kewajiban untuk pembangunan fasilitas tersebut akan ditanggung oleh pemegang hak. Dalam hal ini, dia akan menerima beberapa keuntungan.

Mari kita bayangkan sebuah situasi: suatu entitas memperoleh sebidang tanah untuk pembangunan pusat perbelanjaan, plot tersebut terletak di dekat jalan raya. Agar pembeli bisa menelepon, Anda perlu membangun jalan layang. Subjek bertanya kepada pengacara bagaimana membangunnya? Dia tidak ingin bertindak sebagai pengembang - dia ingin pemerintah setempat membangun, dan dia membayar. Institut Pengembangan Terpadu, atas inisiatif pemilik real estat, memungkinkan untuk membiayai pembangunan jalan layang secara tepat sasaran. Apa manfaat lainnya? Beberapa pemilik tanah dapat berpartisipasi dalam proyek tersebut.

Salah satu syarat untuk membuat perjanjian tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi adalah persetujuan dokumentasi tentang perencanaan wilayah dalam hubungannya dengan mereka sendiri dan bebas dari hak pihak ketiga atas tanah publik (bagian 7-10 pasal 46.9 dari Kode Sipil Federasi Rusia).

Untuk keperluan pembangunan utilitas, transportasi, sarana prasarana sosial, bidang tanah yang dimiliki oleh negara bagian dan (atau) kotamadya dan tidak dibebani dengan hak pihak ketiga, disewakan kepada pemegang hak yang telah menandatangani perjanjian tanpa penawaran (bagian 8 pasal 46.9 KUH Perdata RF, sub-ayat 13.3, paragraf 2, pasal 39.6 dari Kode Tanah Federasi Rusia).

Pembangunan wilayah secara menyeluruh atas prakarsa pemerintah daerah

Formulir ini digunakan ketika diperlukan untuk meregenerasi suatu wilayah dengan dana non-perumahan yang bobrok (tidak sesuai dengan peraturan perencanaan kota), perumahan bertingkat rendah yang bobrok. Hal ini ditandai dengan peluang luas untuk penarikan tanah dan ketentuan lebih lanjut untuk penggunaan komersial.

Wilayah apa yang bisa menjadi objek pengembangan kompleks dalam kasus ini? Pasal 46.10 KUH Perdata Federasi Rusia berbicara tentang beberapa jenis wilayah:

1) di mana fasilitas konstruksi modal (dengan pengecualian bangunan apartemen) berada, diakui sebagai keadaan darurat dan dapat dihancurkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan oleh Pemerintah Federasi Rusia;

2) di mana fasilitas konstruksi modal (dengan pengecualian bangunan apartemen) berada, pembongkaran, yang rekonstruksinya direncanakan berdasarkan program bertarget kota yang disetujui oleh badan perwakilan pemerintahan sendiri lokal;

3) jenis penggunaan yang diizinkan yang dan (atau) jenis penggunaan yang diizinkan dan karakteristik objek konstruksi modal yang terletak di mana tidak sesuai dengan jenis penggunaan yang diizinkan dari plot tanah dan objek konstruksi modal dan parameter pembatas konstruksi, rekonstruksi objek konstruksi modal, yang ditetapkan oleh aturan penggunaan dan pengembangan lahan;

4) di mana fasilitas konstruksi modal berada, diakui sebagai bangunan yang tidak sah menurut hukum perdata.

Benda-benda tersebut harus menempati setidaknya 50% dari wilayah tersebut. Dengan demikian, plot biasa dan objek real estat dapat ditemukan di wilayah tersebut. Kepentingan pemegang hak mereka dalam hal ini akan dirugikan.

Agar suatu permukiman atau distrik perkotaan dapat mengambil keputusan tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi, perlu mencerminkan wilayah tersebut dalam aturan penggunaan atau pengembangan lahan. Timbul pertanyaan: apakah perlu untuk memeriksa terlebih dahulu apakah ada tanda-tanda wilayah seperti itu? Hukum tidak memberikan jawaban.

Pasal 56.12 dari Kode Tanah Federasi Rusia mengatur prosedur yang disederhanakan dan dipercepat untuk penarikan plot tanah untuk tujuan ini. Fitur pertama adalah hanya diberikan waktu satu bulan untuk menandatangani perjanjian penarikan. Kedua, putusan pengadilan tentang penyitaan harus segera dieksekusi. Setelah banding, akan segera dilakukan pembongkaran. Dalam kasasi, sebenarnya hanya persoalan besaran ganti rugi yang diputuskan.

Ini adalah alat yang sangat bagus untuk pengembang besar. Pengembang melihat bangunan abu-abu. Dia tidak akan bisa membeli setiap benda di wilayah tersebut. Kemudian dia pergi ke pihak berwenang dan menawarkan mereka sebuah proyek. Dalam hal ini, pihak berwenang menerima mikrodistrik normal sebagai "bonus". Nilai kadaster plot tanah meningkat, yang memberikan lebih banyak pendapatan. Pengembang, pada gilirannya, membersihkan tanah dari objek pihak ketiga dengan tangan pihak berwenang dan menerimanya untuk tujuannya sendiri.

Penggerak pengembangan wilayah terpadu adalah kota. Sulit untuk mengatakan apa yang memicu gagasan ini: baik kurangnya wilayah yang disiapkan secara teknis untuk konstruksi dan keengganan untuk berinvestasi besar-besaran di dalamnya, atau arah administrasi menuju globalisasi bisnis.

“Pengembangan wilayah yang terintegrasi,” percaya Vasily Selivanov, CEO Setl City, adalah perkembangan yang positif. Pertama-tama, memungkinkan untuk menghindari konflik dengan penduduk lokal yang muncul selama pemadatan. Selain itu, proyek semacam itu tidak hanya melibatkan empat tembok di pinggiran kota, tetapi juga penciptaan perumahan baru berkualitas tinggi yang dibangun menjadi lingkungan hidup yang nyaman dan teratur.”

Pada saat yang sama, agar pembangunan terpadu menjadi nyata, perlu diperhatikan penyediaan fasilitas masa depan dengan sumber energi utama dan jaringan teknik utama, serta infrastruktur jalan dan transportasi. Sebagai aturan, pada tahap awal, kota penghasut tidak dapat memberikan apa pun. Wilayah yang dialokasikan untuk pembangunan kompleks seringkali merupakan tanah perawan yang nyata. Mereka sering kekurangan tidak hanya infrastruktur, tetapi bahkan kemungkinan mendapatkan energi untuk fasilitas masa depan. Semua ini harus dibuat dari awal.

Menurut Direktur Dana Properti St. Petersburg Andrey Stepanenko, keinginan kota untuk menjual wilayah untuk pembangunan terpadu dalam kavling besar (ratusan hektar) dilatarbelakangi oleh pertimbangan berikut: “Para pengembang belum belajar bagaimana mempersiapkan wilayah untuk konstruksi bersama, mereka tidak bisa sepakat di antara mereka sendiri. Selain itu, ketika membangun di kavling terpisah, kami tidak akan mendapatkan keseragaman baik dalam arsitektur, atau dalam kualitas, atau dalam hal.” Jelas bahwa hanya perusahaan besar yang memiliki keuangan sendiri atau telah berhasil menjamin pengembalian pinjaman yang dapat "mencerna" volume konstruksi tersebut dan daftar pekerjaan yang diperlukan (membuat konsep untuk lingkungan perumahan, mengelola proyek yang kompleks secara profesional, dll.). Mengenai risiko, Stepanenko tidak melihat masalah khusus di sini: “Investor sadar akan risiko yang ada, tetapi jika mereka membeli, mereka siap mengambil risiko.”

Menurut Ketua Komite Konstruksi Roman Filimononova, hari ini pekerjaan sedang dilakukan di semua wilayah yang disediakan untuk pengembangan terpadu: “Investor memperlakukan proyek mereka secara bertanggung jawab. Tidak ada penundaan dan kesalahan, banyak uang telah dibayarkan, yang berarti pendekatannya sangat serius.”

Kehabisan waktu

Kota ini tidak banyak menawarkan pengembangan terpadu: bagian utara-primorsky dari distrik Primorsky, Kolomyagi (juga distrik Primorsky) dan Barat Daya. Hingga 2010, direncanakan akan dilelang kavling-kavling besar untuk pembangunan 3,5 juta meter persegi. m perumahan di Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. 2 juta meter persegi lagi. m di bagian pantai utara, utara jalan Novoselov dan dekat taman Sosnovka. Di cadangan wilayah Ruchyov dan Shushary, di mana 4 juta meter persegi dapat dibangun. m perumahan. Tapi tanah ini milik pribadi. Sebagian besar perumahan, menurut pejabat, akan memberikan "Mutiara Baltik", fasad Kelautan, Merchant Harbor, Horse Lakhta, Lembah Utara dan bagian tepi laut barat daya kota. Total volume konstruksi adalah 7,3 juta meter persegi. m. Tanggal mulai yang diharapkan untuk commissioning adalah 2010.

Waktu pelaksanaan proyek yang lama, bukan karena volume konstruksi yang besar, tetapi karena sejumlah masalah yang terkait dengan kompleksnya pengembangan lahan yang belum dikembangkan. Pemenang lelang dapat memasuki situs tidak lebih awal dari dua tahun kemudian. Pertama, Anda perlu membuat dokumentasi desain dan perencanaan kota. Hanya pengembangan proyek perencanaan yang memakan waktu enam hingga sembilan bulan. Pengembangan dan persetujuan proyek jaringan teknik - delapan hingga sepuluh bulan lagi. Kinerja pekerjaan konstruksi dan instalasi pada struktur teknik - enam bulan. Komisioning dan transfer ke saldo kota - setidaknya enam bulan lagi, dan lebih sering 8-12. Total - tiga setengah tahun. Tapi ini bukan batasnya. Hampir setiap daerah memiliki permasalahannya masing-masing. Misalnya, tidak ada jalan di Horse Lakhta, di Lembah Utara dan di Parnassus, masalah properti dan hukum harus didiskusikan dengan pemilik garasi. Bahkan jika semua masalah diselesaikan secara paralel, tidak mungkin proses itu akan selesai sebelum tiga atau empat tahun.

Kejutan untuk investor

Persiapan teknik wilayah tidak dilakukan di St. Petersburg selama beberapa tahun. Akibatnya, tidak ada plot yang cocok untuk dibangun. Ketika menjadi jelas bahwa tanpa pelatihan teknik tidak akan ada peningkatan volume konstruksi dan tidak akan ada yang dilaporkan, administrasi menyatakannya sebagai tugas prioritas. Diadopsi, seperti biasa, program komprehensif yang berlaku hingga 2010. Dengan mengorbankan anggaran, pemerintah berjanji menyiapkan 403,2 hektar. Namun, sementara tanah untuk konstruksi sedang disiapkan, sebagai aturan, oleh pengembang sendiri.

"Dalam praktik dunia, persiapan teknik wilayah untuk konstruksi, sebagai suatu peraturan, dilakukan dengan mengorbankan dana publik," komentar wakil presiden serikat perusahaan konstruksi Soyuzpetrostroy Lev Kaplan. - Ini adalah tugas negara, karena ini adalah komunikasi kota. Oleh karena itu, ada lebih banyak aspek negatif daripada positif dalam memberikan pelatihan teknik kepada perusahaan swasta, terutama karena biaya ini biasanya tidak menguntungkan dan dilakukan oleh pengembang individu karena putus asa. Menurut Selivanov, biaya persiapan teknik bisa mencapai 30% dari biaya proyek.

Menurut Lev Kaplan, perolehan wilayah yang luas tidak menjamin perkembangan nyata mereka: “Standar sosial harus dipenuhi - jumlah sekolah, taman kanak-kanak, klinik, dll., Tetapi itu bukan produk komersial. Masalah-masalah ini bukan lagi konstruksi, tetapi perencanaan kota, dan tidak mudah. “Dengan pengembangan wilayah yang terintegrasi, pengembang dipaksa untuk merencanakan tidak hanya perumahan cair, tetapi juga elemen infrastruktur,” tegas Olga Kopeikina, perwakilan dari perusahaan Sungai Sestra. – Bergantung pada lokasi situs dan keterpencilannya dari infrastruktur perkotaan, bagian bangunan komersial dalam total volume konstruksi dapat bervariasi dari 10 hingga 30%.

Proyek Okkervil Baru di Kudrovo sedang dilaksanakan oleh Otdelstroy dengan persyaratan khusus. Pembangunan fasilitas sosial dan budaya, jalan dan jaringan eksternal dibiayai oleh anggaran federal. Menurut pihak perusahaan, dana langsung diterima setelah pekerjaan selesai. Namun, mendapatkan dukungan federal tidak mudah. Volume menyatakan perumahan harus setidaknya 1 juta meter persegi. m.

Aspek penting lainnya adalah aksesibilitas transportasi. Ada baiknya jika distrik baru sedang dibangun di sebelah metro: menurut Vasily Selivanov, ini memecahkan 70% masalah transportasi. “Tetapi wilayah lain juga membutuhkan pengembangan, tidak hanya di mana pembangunan stasiun metro direncanakan,” catat Selivanov.

Kota berjanji untuk membantu: menurut pejabat, pengembangan wilayah disebut kompleks karena harus dilakukan secara bersamaan ke segala arah. Namun, wilayah yang luas tidak dapat eksis tanpa jalur intra-blok, jalan dan jaringan jalan. Investor membangun jalan, tetapi tidak menemukan keseimbangan yang dapat ditransfer. Sudah ada desa di wilayah Moskow di mana perusahaan manajemen swasta dipaksa untuk mengoperasikan jalan, dan penduduk desa ini harus membayar semuanya. Singkatnya, kejutan bagi investor dapat muncul di setiap tahap proyek. Oleh karena itu, tidak mungkin untuk menghitung biaya di muka.

Spesifisitas bertingkat rendah

Rencana pembangunan perumahan bertingkat rendah di St. Petersburg diadopsi kembali pada tahun 2001. Terlepas dari kenyataan bahwa pangsa sektor bertingkat rendah dalam volume pembangunan perkotaan tidak melebihi 5% pada waktu itu, pemerintah menyetujui penempatan zona bertingkat rendah dengan perspektif hingga 2010. Seharusnya membangun 5 juta meter persegi. m dari cottage dan townhouse, berdasarkan perkiraan permintaan konsumen di masa depan untuk perumahan berkualitas. Namun, dalam bentuknya yang murni, belum ada satu pun proyek bangunan bertingkat rendah skala besar yang dilaksanakan di kota ini. Bahkan proyek yang dilaksanakan di wilayah Lembah Utara, yang awalnya dianggap sebagai proyek bertingkat rendah, telah mengalami perubahan menuju ketinggian yang lebih tinggi. Para ahli menganggap bahwa karena kurangnya infrastruktur, bangunan bertingkat rendah di Lembah Utara tidak menguntungkan.

Sejauh ini, hanya wilayah Moskow yang dapat membanggakan pengembangan wilayah besar. Berdasarkan Anatoly Zapadinsky, Wakil Direktur Umum Grup Rodex, sejak tahun 2003 perusahaan telah mengimplementasikan megaproyek Mozhaisk Wave - delapan pemukiman bertingkat rendah (1,8 ribu rumah tangga) dengan semua infrastruktur yang diperlukan di wilayah 550 hektar. Desa-desa dioperasikan satu per satu. Untuk mendukung kehidupan penghuni kompleks bertingkat rendah, investor tidak hanya membangun jaringan, tetapi juga membangun fasilitas perawatan. “Kami berhasil mendistribusikan infrastruktur secara kompeten di semua pemukiman. Dan yang terpenting, ternyata tidak menjadi beban berat bagi pembeli yang terpaksa harus membayarnya,” tambah Zapadinsky. Menurut dia, biaya yang terkait untuk pembelian dan operasi untuk setiap penduduk desa tidak signifikan.

Dihancurkan oleh banyak uang

Bahkan pengembang terbesar di St. Petersburg, seperti LEK, LenSpetsSMU, Trust Konstruksi, Stroymontazh, tidak dapat berpartisipasi dalam lelang di mana wilayah dari 30 hektar dijual, karena batasan ekonomi (perputaran tahunan, kapitalisasi total), keluh Lev Kaplan. Dengan demikian, lahan seluas 100-200 hektare dikosongkan untuk mengantisipasi investor eksternal.

“Ada banyak pembicaraan tentang kemungkinan membuat konsorsium pengembang St. Petersburg untuk bersaing dengan investor eksternal dalam pengembangan wilayah baru, tetapi sejauh ini sulit bagi kita untuk membayangkan konsorsium perusahaan yang memiliki strategi pasar yang berbeda, ” kata Kaplan. - Ini tidak akan menjamin perkembangan yang seragam. Cara yang lebih realistis adalah dengan memberikan jaminan kota kepada pengembang St. Petersburg terkemuka untuk pinjaman bank untuk pengembangan rekayasa wilayah.

Adapun pengembang menengah, mereka umumnya tetap jauh dari pembangunan terpadu, hanya ada harapan ilusi bahwa raksasa pasar baru akan menjual sebagian dari kavling tanah yang terbentuk ke samping. Bagaimanapun, ini adalah remah-remah dari meja master, dan bukan cara untuk bertahan hidup.

“Biaya tinggi selanjutnya akan terbayar dengan penjualan massal,” Selivanov yakin. – Tetapi hanya perusahaan besar yang stabil secara finansial yang dapat melakukan biaya ini pada tahap awal. Pengembang rata-rata tidak akan memilih mereka. Oleh karena itu, kita akan mendapatkan beberapa kristalisasi di pasar. Akan ada sekelompok pengembang serius yang akan berkonsentrasi pada proyek pengembangan lahan terpadu. Ini tidak hanya akan menjadi perusahaan St. Petersburg, tetapi juga Moskow dan perusahaan asing. Mayoritas pelaku pasar - dan ini hanya perusahaan menengah dan kecil - akan mendapatkan penyelesaian beberapa proyek lokal yang belum selesai dan sisa proyek titik di area kota yang ada, atau partisipasi dalam pengembangan tempat individu sebagai bagian dari proyek untuk pengembangan wilayah yang luas.

Untuk setiap selera

Menurut para pengembang yang berpartisipasi dalam proyek-proyek besar, faktor terpenting dalam pengembangan terpadu adalah penciptaan konsep pembangunan dan pembentukan lingkungan perumahan baru secara kualitatif di atasnya. Menurut Wakil Direktur Jenderal Pemasaran dan Penjualan Otdelstroy Larisa Okun, saat ini kualitas konstruksi dan lingkungan hidup telah berubah - perusahaan harus memenuhi persyaratan pasar yang baru.

“Kelas real estat yang direncanakan oleh pengembang untuk dijual di area tertentu secara langsung tergantung pada lokasi situs, ukurannya, dan tujuan investor. Jelas sulit memposisikan perumahan sebagai elit jika volume pasokan di proyek tersebut ratusan ribu meter persegi. Kavling yang jauh dari kota, terletak di arah yang sulit dijangkau dan tidak populer, kondusif untuk pembangunan perumahan massal,” Olga Kopeikina percaya.

“Perbedaan sedang dihapus,” kata Larisa Okun, “konsep “superekonomi” mulai digunakan - perumahan dari ceruk harga rendah, tetapi berkualitas baik. Ini adalah perumahan massal yang dibawa ke tingkat yang baru.” Menurutnya, selama proses pembangunan, ide tentang rumah yang berkualitas bisa berubah. “Dalam proyek kompleks yang besar, pasti akan ada perumahan dengan kisaran harga yang berbeda untuk menarik orang yang berbeda,” kata Okun. - Pasti akan ada pembeli dari daerah lain, dan mereka memiliki kriteria kualitas sendiri. Kami, pada gilirannya, harus membangun apa yang dibutuhkan di pasar.”

Terjual - Lupa

Menurut Roman Filimonov, hari ini hanya ada satu proyek untuk pengembangan wilayah yang terintegrasi, yang dengannya dokumentasi perencanaan kota telah dikembangkan dan disetujui - "Marine Façade". Pengembang dapat menyiapkan dokumentasi proyek untuk mendapatkan izin bangunan untuk objek tertentu dan memulai persiapan teknik.

Hingga 2009, pemerintah kota berjanji untuk mengemas beberapa perempat di distrik Primorsky untuk dilelang, dan pada 2010 - salah satu perempat Polyustrovo. Komite Perencanaan dan Arsitektur Kota telah mengembangkan dan menyetujui proyek perencanaan untuk pembangunan perumahan di lahan seluas lebih dari 2,5 ribu hektar - ini cukup untuk pembangunan 20 juta meter persegi. m.

Hingga 2015, kami akan mengembangkan 390 hektar di distrik Vyborgsky (Lembah Utara), 166 hektar - di Krasnoselsky, 76 hektar - di Kurortny, 155 hektar - di Petrodvortsovoye, 746 hektar - di Primorsky, 712 hektar - di Pushkinsky, 88 hektar - di Frunzensky. KGA sedang mengembangkan dokumen di wilayah tersebut, yang seharusnya dikembangkan setelah 2015. Ini adalah 1,5 ribu hektar di proyek Ruchiy, Yuntolovo, Marine Façade dan Slavyanka. Secara total, 8 ribu hektar sedang dalam pengembangan.

“Pengembangan wilayah yang terintegrasi saat ini merupakan kegiatan yang populer bagi para pengembang,” kata Olga Kopeikina. “Pengenalan pasokan dalam jumlah besar ke pasar pada saat yang sama tentu akan mempengaruhi harga rata-rata di kota, tetapi bagaimanapun juga, kami tidak mengharapkan harga turun.” Pembangunan yang komprehensif tidak mungkin terjadi tanpa partisipasi negara. Namun, menurut pengembang, pihak berwenang tidak menunjukkan banyak minat di wilayah yang telah bermigrasi ke investor sebagai akibat dari penawaran. “Tentu saja, seorang investor mengambil proyek berdasarkan kepentingannya sendiri. Tetapi ini tidak berarti bahwa perlu untuk mengalihkan semua tanggung jawab dan tugas yang telah diberikan kepada pihak berwenang sejak dahulu kala, - Vasily Selivanov yakin. Kami tidak ingin banyak dari kota. Jika dia yang menciptakan aturan, biarkan dia bekerja sesuai aturan itu.”

St. Petersburg

Investor menginginkan aturan yang jelas

Edward Tiktinsky, Ketua Direksi RBI Holding:

- Kondisi pertama untuk memulai konstruksi adalah ketersediaan proyek yang disetujui untuk merencanakan wilayah, yang waktu penerimaannya sekitar satu setengah tahun. Contoh kami adalah indikatif: semua proyek pada tahap persetujuan perkotaan, rata-rata, keluar dari jadwal sembilan bulan, karena pejabat menuntut, menurut pendapat saya, perincian APT yang berlebihan. Jika Anda menghapus persyaratan yang tidak perlu, waktu persetujuan akan berkurang.

Efisiensi ekonomi proyek investasi sangat bergantung pada waktu dimulainya konstruksi, sehingga pengurangan waktu persetujuan akan berdampak positif pada iklim investasi. Bagi seorang investor, keterlambatan apa pun dalam istilah adalah kerugian finansial: dengan investasi $ 1 miliar dengan harapan pengembalian 20% per tahun, jika jadwal proyek dipindahkan selama setahun, investor kehilangan $ 200 juta. Kami membutuhkan diagram blok tunggal dari berjalannya semua proses persetujuan dengan tenggat waktu peraturan.

Selain itu, penting untuk mengadopsi Aturan Penggunaan dan Pengembangan Lahan sesegera mungkin, karena aturan tersebut merinci persyaratan untuk proyek konstruksi. Tanpa kerangka peraturan yang jelas dan dapat dipahami untuk desain - PZiZ, investor terpaksa membuat keputusan tentang kelayakan ekonomi konstruksi dengan tingkat ketidakpastian yang besar.

Tawar-menawar tidak pantas di sini

Lev Kaplan, Wakil Presiden Serikat Perusahaan Konstruksi "Soyuzpetrostroy":

- Harga di lelang tanah yang diadakan pada tahun 2007 tidak naik di atas 100 euro per 1 m persegi. m perbaikan di masa depan. Biaya pengembangan teknik wilayah tersebut adalah 100-200 euro per 1 km persegi. m perbaikan, sehingga kita dapat mengasumsikan bahwa biaya riil 1 persegi. m perbaikan dalam kondisi pembangunan terpadu - setidaknya 200 euro.

Apa yang menjelaskan kehati-hatian pengembang? Keputusan pemerintah kota "Tentang pengembangan wilayah yang terintegrasi ..." berisi klausul: jika tidak memenuhi tenggat waktu untuk pengembangan teknik wilayah (untuk berapa lama?), kontrak dengan pengembang dihentikan , dan struktur teknik yang dibuatnya dipindahkan ke kota secara gratis.

Biaya struktur teknik yang dibuat selama pengembangan wilayah yang terintegrasi akan berjumlah puluhan (dan dalam beberapa kasus ratusan) juta euro. Jika pengembang benar-benar percaya bahwa ini adalah titik kerja, mereka tidak akan mendekati Dana Properti dan dalam tembakan meriam. Faktanya, sangat sulit untuk membayangkan bahwa pemerintah kota mengambil alih, misalnya, dari Glavstroy-St. Petersburg yang kuat, seratus atau dua juta euro terkubur di tanah untuk penundaan lima hari dalam pengiriman satu atau yang lain. garis struktur rekayasa. Tapi risiko adalah risiko. Ketika puluhan (atau ratusan) juta euro dipertaruhkan, tawar-menawar sama sekali tidak pantas.

Penilaian ulang di setiap tahap

Mark Lerner, Direktur Jenderal ISK "Petropol":

- Saat ini, lebih dari 40 proyek pembangunan skala besar untuk wilayah yang luas telah diumumkan di St. Petersburg. Pengalaman menunjukkan bahwa setidaknya setengah dari mereka tidak layak. Pada saat yang sama, pembangunan sebagian besar fasilitas akan dimulai tidak lebih awal dari dua tahun, kemungkinan besar dalam lima sampai delapan tahun.

Tidak ada perkiraan yang kurang lebih memadai tentang biaya setidaknya persiapan teknik untuk wilayah sebesar ini. Mereka akan muncul dalam satu atau dua tahun, dan hanya setelah itu investor akan mencoba memasukkan biaya ini ke dalam rencana keuangan mereka. Dan pastikan untuk sekali lagi mengevaluasi apakah menguntungkan untuk berinvestasi. Revaluasi akan dilakukan pada setiap tahap konstruksi. Alangkah baiknya jika dalam dua atau tiga tahun 10-15 proyek akan diluncurkan sama sekali.

Sekarang pemilik slicks, setelah melakukan pekerjaan survei berbiaya rendah dan menyiapkan konsep awal, sering mencoba menjual kembali proyek yang sudah ada sebagai produk yang ditingkatkan. Karena pengembangan pra-proyek dan persiapan wilayah adalah bagian yang paling berisiko tinggi dari proses pembangunan, membutuhkan investasi hingga 20-30% dari biaya proyek. Hanya sedikit perusahaan yang mau menginvestasikan dana yang begitu besar untuk jangka waktu yang lama.

Pada tahap awal, sementara hanya ada sebidang tanah tanpa proyek yang dikembangkan, sumber pembiayaan utama adalah dan tetap dana sendiri. Tetapi untuk mempersiapkan situs untuk konstruksi, Anda dapat mencoba mendapatkan pinjaman sindikasi dari dana atau bank Barat yang besar, atau memilih skema lain yang nyaman. Misalnya, untuk menyepakati pembiayaan proyek dengan salah satu bank Rusia, mendapatkan pinjaman yang dijamin dengan sebidang tanah atau aset perusahaan lainnya, atau bahkan mengeluarkan pinjaman berikat, buat dana investasi tertutup untuk sebuah proyek. Jika kita berbicara tentang proyek yang lebih kecil - dari 2 hingga 10 hektar, maka pada tahap awal konstruksi, dimungkinkan untuk menarik dana dari pemegang ekuitas. Porsi sumber pembiayaan ini secara bertahap menurun, sekarang menjadi 50-60%. Namun, saya yakin pengembang akan terus menerima 30-40% dana dari pemegang saham.