Warga negara memiliki hak untuk menginvestasikan modal di real estat. Selanjutnya, objek yang diperoleh membutuhkan perhatian yang cermat. Jika tidak ada waktu, keinginan atau kemampuan untuk ini, prosesnya ditawarkan untuk dilakukan oleh seorang profesional.

Manajemen perwalian real estat adalah prosedur untuk mendelegasikan hak kepada seseorang yang memenuhi syarat di pasar layanan real estat atau kepada pengusaha perorangan. Hak kepemilikan diasingkan dari pemilik real estat - menuju perantara.

Kekuatan hukum dari proses tersebut terletak pada pendaftaran hukum yang menyeluruh dari pemindahan rumah atau apartemen, dan izin untuk membuang dan mengatur partisipasi objek yang ditransfer dalam konteks ekonomi dan komunikatif, sesuai dengan Pasal 53 KUH Perdata. dari Federasi Rusia.

Berkat ini, properti "berfungsi", melipatgandakan kontribusi investasi pemilik dan membawa remunerasi ke entitas pengelola.

Selain real estat, properti yang diserahkan kepada perantara terkadang mencakup:

• obligasi atau saham;
• saham dana investasi (lainnya);
• keuangan.

Kemitraan dibentuk atas dasar kerja sama yang saling menguntungkan antara para pihak dan ditentukan secara hukum dengan membuat kesepakatan antara para pihak. Ketika datang ke real estate, manajer sering menyewakan properti.

Sebagai akibat dari suatu perjanjian tentang perbuatan perwalian, hak untuk membuang benda itu dialihkan untuk kepentingan orang yang disahkan oleh perjanjian itu.

Jenis perbuatan hukum ini berbeda dengan yang sekilas memiliki kecenderungan yang sama.

Dengan cara yang sama, terimalah setelah penyewa pindah, periksa keamanan dan kualitas properti yang digunakan.

Apartemen tingkat menengah lebih disukai, yang diminati baik di antara penyewa dan manajer yang menempatkan perumahan di neraca mereka. Apartemen kelas ekonomi tidak memberikan keuntungan nyata bagi pengusaha perorangan, tetapi laris di pasaran.

Ini akan memungkinkan untuk merampingkan pekerjaan dengan perumahan, terutama karena tidak memerlukan pendekatan yang telaten dan tidak terputus. Hal yang sama tidak dapat dikatakan tentang perumahan mewah. Di sini kita membutuhkan mekanisme seperti itu, yang dimiliki oleh seorang ahli di bidang manajemen real estate.

Pemilik perumahan semacam itu tertarik untuk menjalin hubungan yang memungkinkan mereka untuk mendelegasikan organisasi pekerjaan dengan objek kepada wali. Tetapi tidak semuanya dengan mudah mengambil apartemen dan rumah seperti itu.

Terlepas dari kenyataan bahwa perumahan mewah menjanjikan imbalan yang cukup besar, hal itu menimbulkan tugas yang sulit bagi perantara untuk dipenuhi.

Nuansa pelepasan real estat komersial

Area komersial terkadang kosong, membutuhkan biaya perawatan dan operasi. Pencarian penyelenggara sering kali mengarah pada keuntungan bersama, yang memungkinkan Anda memperoleh keuntungan di mana, jika pemiliknya tidak bertindak, hanya biaya yang tidak masuk akal yang disediakan.

Hak untuk membuang benda dialihkan berdasarkan perjanjian yang dibuat dan disahkan oleh para pihak, jika perlu - terdaftar dalam catatan kadaster Kadaster Real Estat Negara (GKN).

Tempat itu sendiri dan properti yang terletak di wilayahnya ditransfer dengan tindakan penerimaan dan transfer. Di akhir masa kontrak setelah pemutusan interaksi, itu juga dikembalikan ke pemilik - tindakan penerimaan.

Manajer menggunakan sumber dayanya sendiri saat mencari penyewa untuk area fasilitas yang dipercayakan. Di bawah ketentuan kontrak, hak untuk menggunakan sumber daya dari pemilik properti.

Setelah menemukan orang-orang yang tertarik, ia mengatur tampilan wilayah untuk mereka, melakukan negosiasi. Setelah memilih penyewa, menyusun dan mengesahkan kontrak, bertindak sebagai pemilik dan pengacara pada saat yang sama, menyertai pendaftaran dalam catatan Komite Barang Milik Negara.

Dalam hal keadaan berubah, ia bernegosiasi, bertindak untuk kepentingan prinsipal.

Untuk hubungan hukum ini, ada kondisi di mana hanya pendiri - pemilik tempat yang berhak bertindak sebagai prinsipal. Pendelegasian hak harus disertai dengan pendaftaran yang sah dan bukti dokumenter.

Manajemen perusahaan, yang tidak memiliki tempat, tidak berhak untuk membuangnya dan mengalihkan kekuasaan ini kepada perantara atau manajer.

Pembayaran pajak yang benar adalah salah satu kondisi penting bagi pemilik real estat. Dilema muncul yang dapat menimbulkan keraguan atas keberhasilan kesepakatan yang dibuat oleh para pihak.

Jika, bersama dengan hak untuk melepaskan properti, tanggung jawab perpajakan diasingkan, kesepakatan itu tampaknya tidak begitu menarik. Lagi pula, semakin mahal biaya perumahan, yang saat ini menganggur, semakin tinggi tarif pajaknya.

Hal yang sama berlaku untuk pajak tanah, yang dibebankan kepada pemilik real estat untuk sebidang tanah di mana daerah perumahan atau non-perumahan berada, asalkan tanah itu digunakan atau dalam kepemilikan pendiri.

Sesuai dengan Seni. 375 dari Kode Pajak Federasi Rusia, perpajakan terjadi di alamat pemilik properti.

Jika organisasi pembayaran pajak dan pengajuan pengembalian pajak didelegasikan ke perantara, ia menyerahkan dokumentasi laporan yang mengkonfirmasi pembayaran yang dilakukan. Dalam hal ini, jumlah yang dibayarkan ditarik dari keuntungan.

Sisa dana setelah memperhitungkan biaya dibagi di antara rekanan. Dalam hal ini, manajer mengasingkan dana dalam jumlah 10-18% dari saldo.

Setelah akrual, masing-masing pihak secara mandiri membayar pajak dari jumlah yang menjadi miliknya, sesuai dengan hasil masa pajak.

Untuk menghemat waktu mereka sendiri, pemilik real estat sering mengalihkan sebagian hak pelepasan kepada orang lain. Kemungkinan ini disediakan untuk real estat komersial dan residensial. Kami akan memberi tahu dalam artikel fitur apa yang dimiliki oleh pengalihan hak tersebut dan bagaimana membuat perjanjian manajemen perwalian real estat.

Manajemen perwalian mengandung pengertian pengalihan harta dari satu orang (pendiri manajemen) kepada orang lain (wali amanat) untuk jangka waktu tertentu dalam manajemen perwalian. Dengan jenis transaksi ini, pengelola harus bertindak untuk kepentingan pendiri atau pihak ketiga - penerima manfaat.

Manajemen kepercayaan tidak memerlukan transfer kepemilikan.

Jenis hubungan ini relevan, misalnya, jika seseorang memiliki beberapa objek real estat yang dia sewakan. Dibutuhkan banyak waktu, sehingga warga membuat perjanjian manajemen kepercayaan, menyingkirkan kebutuhan untuk membuang waktu dan usaha mereka. Yang tidak kalah relevan adalah pengalihan kendali jika pemiliknya pindah ke luar negeri untuk tempat tinggal tetap atau tidak hadir untuk waktu yang lama karena alasan lain.

Namun, tidak semua objek real estat dapat menjadi subjek manajemen perwalian. Dilarang melakukan transaksi tersebut sehubungan dengan:

• hutan;
• waduk;
• usus;
• real estat yang dimiliki oleh properti kota atau negara bagian.

Sebagai aturan, objek adalah properti, sebagai hasil dari penggunaannya yang memungkinkan untuk menghasilkan keuntungan. Tetapi uang itu sendiri tidak dapat ditransfer ke manajemen - hanya sebagai bagian dari properti perusahaan.

Seringkali muncul pertanyaan apakah properti yang dijaminkan dapat menjadi subjek manajemen perwalian. Menurut Seni. 1019 dari KUH Perdata Federasi Rusia, ini diperbolehkan. Pada saat yang sama, tidak ada perubahan dalam arti hukum bagi penerima gadai. Namun, pemilik wajib memberi tahu pengelola bahwa properti tersebut memiliki pembebanan.

Wali amanat menerima biaya tertentu untuk layanan yang diberikan. Selain mengelola real estat secara langsung, ia berkewajiban untuk membayar pembayaran yang diperlukan untuk perumahan dan layanan komunal secara tepat waktu, serta untuk memantau keamanan properti pemilik.

Dimungkinkan untuk memilih fungsi utama manajer, jika objek seharusnya disewakan:

• mencari penyewa yang menurut karakteristiknya memenuhi persyaratan pemilik properti;
• kesimpulan dari perjanjian sewa;
• menerima sewa bulanan;
• kontrol atas ketepatan waktu transfer pembayaran;
• penyediaan layanan rumah tangga jika perlu (perbaikan, utilitas panggilan, pemasangan alarm, dll.);
• objek asuransi terhadap risiko kerugian;
• penyelesaian perselisihan dengan penyewa;
• layanan lain, jika ditentukan dalam teks kontrak.

Seperti halnya hubungan hukum lainnya, trust management memiliki nuansa dan fitur hukum. Mari kita pertimbangkan lebih lanjut.

Fitur manajemen kepercayaan real estat

Hubungan antara pendiri manajemen dan manajer diatur oleh Bab 53 KUH Perdata Federasi Rusia. Dasar dari hubungan semacam itu dari sudut pandang hukum adalah kontrak manajemen perwalian real estat.

Menurut Kode Sipil Federasi Rusia, kontrak dibuat secara tertulis dan tunduk pada pendaftaran negara. Jika tidak, itu akan dibatalkan.

Jika ada penyesuaian dan penambahan terhadap perjanjian yang ada yang tidak mempengaruhi peralihan hak atas subyek pengelolaan, maka tidak perlu didaftarkan. Hanya pengalihan hak utama yang tunduk pada pendaftaran.

Jangka waktu kontrak tidak boleh lebih dari lima tahun. Jika pada akhir periode ini para pihak belum menyatakan niat mereka untuk mengakhiri perjanjian, maka kontrak akan dianggap diperpanjang untuk periode yang sama dan dengan persyaratan yang sama dengan dokumen asli.

Dokumen tersebut mulai berlaku sejak saat melewati prosedur pendaftaran negara di Rosreestr. Sampai ini terjadi, tindakan para pihak tidak dapat menjadi dasar untuk mengubah hubungan hukum mereka dengan pihak ketiga (misalnya, dengan utilitas, penyewa, dll.).

Jadi, bahkan jika para pihak menulis dalam kontrak bahwa itu mulai berlaku sejak saat penandatanganan atau dari tanggal tertentu, sebelum pendaftaran negara, semua kewajiban kepada pihak ketiga akan ditanggung oleh pemilik, bukan pengelola.

Saat menyusun perjanjian manajemen perwalian, pemilik harus memperhatikan sejumlah nuansa. Pertama-tama, jika subjek transaksi disewakan, perlu untuk memberi tahu kesimpulan perjanjian dengan manajer penyewa. Ini bukan tanggung jawab pemilik, tetapi tindakan seperti itu masuk akal, karena orang lain akan bertindak atas namanya selama kontrak. Penyewa harus diberitahu sehingga mereka menghubungi manajer tentang semua masalah dan mentransfer pembayaran sewa kepadanya.

Perjanjian sewa antara pemilik dan penyewa tetap berlaku. Untuk itu, perlu untuk membuat perjanjian tambahan tentang perubahan orang dalam kewajiban. Dalam kasus ketika perjanjian sewa dibuat untuk jangka waktu lebih dari satu tahun, perjanjian untuk itu harus didaftarkan ke Rosreestr (Pasal 651 KUH Perdata Federasi Rusia).

Saat melakukan transaksi apa pun terkait dengan subjek manajemen perwalian, manajer berkewajiban untuk memberi tahu rekanan tentang status hukumnya. Saat menandatangani dokumen, dia harus menandai "D.U."

Pembaca yang budiman! Kami berbicara tentang metode standar untuk memecahkan masalah hukum, tetapi kasus Anda mungkin istimewa. Kami akan membantu temukan solusi untuk masalah Anda secara gratis- hubungi saja penasihat hukum kami melalui telepon:

Ini cepat dan gratis! Anda juga dapat dengan cepat mendapatkan tanggapan melalui formulir konsultan di situs.

Manajer dapat mentransfer kendali kepada orang yang berwenang. Namun, segala kewajiban kepada pemilik tetap menjadi tanggungannya.

Sesuai dengan Seni. 1023 KUH Perdata Federasi Rusia, manajer memiliki hak untuk menerima tidak hanya remunerasi, tetapi juga kompensasi untuk biaya wajar yang terkait dengan subjek transaksi.

Perjanjian kepercayaan properti

Teks perjanjian dimulai dengan informasi tentang waktu dan tempat pembuatan, data pribadi para pihak dalam transaksi dan karakteristik subjek perjanjian. Yang terakhir ini mendapat perhatian khusus.

Penting untuk menjelaskan secara rinci dalam teks karakteristik teknis properti, nomor kadasternya, serta data lain yang membuatnya dapat dikenali secara hukum di antara yang serupa. Subjek kontrak juga mencakup aktivitas yang diizinkan dari manajer terkait dengan objek tersebut.

Setelah informasi di atas, teks dokumen mencakup data berikut:

• aturan manajemen properti (termasuk kemungkinan pembatasan);
• hak dan kewajiban para pihak;
• aturan pelaporan manajemen;
• tanggung jawab para pihak;
• prosedur pemutusan kontrak;
• sanksi dan sanksi atas pelanggaran ketentuan;
• tata cara penyelesaian sengketa;
• ketentuan final yang mencerminkan nuansa transaksi;
• rincian, rincian kontak dan tanda tangan para pihak.

Persyaratan penting dari perjanjian manajemen perwalian, yang tanpanya perjanjian itu tidak dapat dianggap sah, adalah:

1. Deskripsi rinci tentang subjek kontrak.
2. informasi pribadi para pihak.
3. Jumlah dan bentuk pembayaran untuk layanan kepada manajer, jika ditentukan oleh persyaratan dokumen.
4. Masa berlaku dokumen.

Seperti disebutkan di atas, kontrak harus melalui prosedur pendaftaran negara. Ini diperlukan jika dokumen disimpulkan untuk jangka waktu lebih dari satu tahun. Warga negara, pengusaha perorangan, dan organisasi dapat menjadi pihak dalam perjanjian tersebut. Kegiatan semacam itu dilarang untuk entitas negara bagian dan kota.

Pengakhiran perjanjian dimungkinkan atas dasar pemberitahuan pihak lawan. Dengan demikian, kontrak dapat diakhiri atas kehendak salah satu pihak. Selain itu, transaksi dihentikan jika:

• penerima manfaat menolak untuk menerima pendapatan berdasarkan kontrak;
• penerima manfaat meninggal, dan kontrak tidak memberikan opsi untuk mentransfer hak kepada orang lain;
• keadaan telah muncul yang mencegah manajer memenuhi kewajibannya berdasarkan kontrak;
• pemilik memutuskan untuk mengakhiri kontrak (dalam hal ini, ia membayar manajer biaya yang ditentukan oleh persyaratan dokumen);
• pengurus dinyatakan tidak cakap, dinyatakan pailit atau meninggal dunia;
• pendiri pengurus dinyatakan pailit.

Selain fitur di atas, manajemen kepercayaan memiliki nuansa lain tergantung pada jenis subjek perjanjian.

Nuansa manajemen kepercayaan tergantung pada jenis properti

Ada dua jenis properti - residensial dan komersial. Mari kita pertimbangkan masing-masing secara lebih rinci.

Jika properti adalah tempat tinggal

Sebagai aturan, kontrak dibuat antara pemilik apartemen atau rumah dan agen penjual (baik perorangan maupun perusahaan), jika pemilik rumah tinggal di wilayah lain.

Manajer secara mandiri menemukan penyewa, membuat perjanjian dengan mereka, memantau kepatuhan terhadap aturan penggunaan tempat tinggal. Jika pelanggaran terdeteksi, ia memiliki hak untuk mengusir penyewa, serta untuk memulihkan kompensasi dari mereka atas kerusakan yang ditimbulkan.

Manajer dapat mengajukan permohonan kepada otoritas yudisial dengan permintaan:

• melakukan perbaikan;
• mengganti peralatan yang rusak;
• membeli furnitur baru untuk menggantikan yang rusak.

Untuk mencapai keadilan, perlu untuk meresmikan transfer apartemen untuk digunakan oleh penyewa berdasarkan sertifikat penerimaan.

Jika properti itu komersial

Cukup sering, real estat komersial kosong, karena pemiliknya tidak dapat menemukan penyewa atau tidak punya waktu untuk ini. Dan pada saat yang sama, keberadaan properti semacam itu memerlukan biaya pemeliharaan tertentu, jadi manajemen kepercayaan sangat berguna.

Pengalihan pengelolaan real estat komersial hanya dilakukan setelah pelaksanaan tindakan penerimaan dan pengalihan. Manajer menemukan penyewa dan melakukan semua negosiasi yang diperlukan, bertindak untuk kepentingan pemilik.

Jika Anda mengalami kesulitan dengan pelaksanaan perjanjian manajemen perwalian real estat, mintalah nasihat hukum dari seorang spesialis. Pengacara profesional akan dapat membantu dalam menyusun dokumen dan memberi tahu Anda tentang kemungkinan nuansa hukum dari transaksi tersebut.

Apapun subjek manajemen perwalian, harus diingat bahwa manajer hanya menerima sebagian hak milik. Artinya, ia tidak dapat menjual atau dengan cara lain mengalihkan kepemilikan atas suatu benda tidak bergerak, karena ia sendiri tidak memilikinya.

Pemilik membutuhkan manajer, tetapi mereka takut dengan berbagai trik. Mengapa tertulis dalam hukum satu hal, tetapi dalam praktiknya - hal lain.

Perumahan sewa adalah operasi yang sangat populer di pasar real estat ibukota. Banyak pemilik telah menyewakan apartemen kosong mereka selama bertahun-tahun, sementara mereka sendiri tinggal di suatu tempat di luar negeri atau di kota lain. Dalam hal ini, mereka mungkin memerlukan bantuan profesional. Saat ini, ada perusahaan di Moskow yang menyediakan layanan manajemen kepercayaan.

Pakar pasar real estat memberi tahu majalah real estat MetrInfo.Ru tentang nuansa layanan ini, harga, dan kesulitan apa yang mungkin dihadapi pelanggan yang telah menandatangani kontrak untuk mengelola rumah mereka.

Menyewakan rumah adalah bisnis yang menggiurkan. “Bahkan apartemen paling kumuh di Moskow akan menghasilkan keuntungan besar dalam beberapa bulan,” kata Inna Ignatkina, direktur departemen MITS - Real Estate di Presnya, “apa yang bisa kita katakan jika apartemen itu dalam kondisi baik.”

Tetapi tidak semua tuan tanah tinggal di Moskow, ada apartemen di dana sewa, yang pemiliknya adalah penduduk kota lain - mereka secara khusus membeli perumahan untuk tujuan investasi. Kadang-kadang ini adalah apartemen yang dibeli untuk anak-anak yang sedang tumbuh, tuan tanah lain bahkan tinggal di luar negeri. Dalam banyak kasus, pemilik rumah meminta kerabat atau teman mereka untuk memantau penyewa dan menerima uang.

Tampaknya tidak ada yang rumit dalam kasus seperti itu: sesekali periksa kondisi apartemen, ambil uangnya dan kirimkan ke pemiliknya. Namun, menurut Inna Ignatkina, seringkali orang-orang terdekat pun tidak bisa memperhatikan pekerjaan yang telah mereka jalani, apalagi jika menemui kesulitan yang tidak terduga, sebagian dari mereka tersesat. Oleh karena itu, banyak peserta di pasar sewa bingung dengan pertanyaan - siapa yang harus mempercayakan pengelolaan properti mereka.

Layanan manajemen real estat sangat populer di barat. Rusia yang memiliki apartemen di resor asing akrab dengan proposal dari perusahaan manajemen lokal - untuk menemukan penyewa, memantau keamanan properti dan pembayaran.

Di Moskow, layanan ini belum begitu populer. Menurut Sergey Krekov, Direktur Umum Clever Estate, pasarnya kecil, dan manajemen kepercayaan belum tumbuh menjadi tren yang besar dan serius.

Namun, menurut Natalia Skalandis, Direktur Utama PM NAI Becar, setiap tahun permintaan akan layanan trust management masih terus meningkat. “Pada tahun 2013, permintaan akan layanan manajemen kepercayaan tumbuh sebesar 13%,” kata pakar tersebut. Menurut Tatyana Bolboshenko, kepala departemen persewaan ARIN, pada tahun 2013 minat terhadap layanan ini tumbuh tidak hanya di antara pemilik yang berada di luar negeri, tetapi juga di antara mereka yang tinggal di St. Petersburg dan kota-kota lain di Rusia.

Selain itu, ada permintaan tidak hanya dari pemilik apartemen elit, tetapi juga dari pemilik perumahan kelas ekonomi. “Keuntungan dari layanan ini jelas: pertama-tama, pemilik dapat menerima pendapatan yang stabil, berada di negara lain dan tidak dapat memantau perumahan mereka secara teratur,” kata Timur Abdullin, Direktur Pengembangan Uphill Consulting Group.

Paket layanan

Sebagai bagian dari perjanjian manajemen kepercayaan menyimpulkan, kata Sergey Vlasenko, presiden Corporation of Realtors "Megapolis - Layanan", badan siap membantu dalam penyelesaian bersama. Makelar dapat menerima uang dari penyewa dan mentransfernya setiap bulan ke pemilik apartemen; juga, atas permintaan pemilik, dana diakumulasikan di rekening bank.

Vadim Lamin, Managing Partner dari agen real estate SPENCER ESTATE, menambahkan bahwa, sebagai aturan, agen berjanji untuk menemukan penyewa ketika mantan pindah dari apartemen dan bahkan di bawah kontrak dapat membayar untuk apartemen sederhana. Tetapi bagaimanapun juga, perusahaan pengelola menjamin pemilik pembayaran bulanan dalam jumlah tertentu.

Seringkali, apartemen di rumah baru ditawarkan untuk disewa dengan kondisi renovasi. Dalam kasus seperti itu, pemilik dapat menginstruksikan agen untuk melakukan perbaikan sendiri, atau mengontrol bagaimana penyewa akan menanganinya, - jelas Galina Kiseleva, kepala departemen penyewaan apartemen di INCOM - Real Estate. - Pada saat yang sama, semua poin yang mencerminkan kinerja pekerjaan yang dijamin ditentukan secara rinci dalam perjanjian sewa perumahan.

Pada saat yang sama, para ahli yang diwawancarai oleh kami percaya bahwa serangkaian layanan yang ditawarkan agensi kepada pemilik tidak dapat disebut "manajemen kepercayaan" dalam arti kata yang sebenarnya. Sebagai aturan, agensi tidak dapat membuang apartemen atas kebijakannya sendiri - kata utama tetap pada pemiliknya. Dan istilah "manajemen kepercayaan" itu sendiri menyiratkan pendekatan yang berbeda.

Manajemen kepercayaan menurut hukum

Secara hukum, prosedur untuk menyimpulkan dan menjalankan perjanjian tentang manajemen perwalian real estat diatur oleh KUH Perdata, di mana semua nuansanya dijabarkan. Menurut Inna Ignatkina (MIC - Real Estate on Presnya), menurut Bab 53 KUH Perdata Federasi Rusia, manajemen perwalian adalah transfer oleh satu orang (pendiri manajemen) ke orang lain (wali amanat) dari hak untuk melepaskan properti. Dalam hal ini, kepemilikan tentu saja tetap pada pemilik sebelumnya. Natalya Sergeeva, kepala departemen hukum di NDV-Nedvizhimost, menambahkan bahwa transfer properti ke manajemen perwalian tunduk pada pendaftaran negara, dan properti dianggap ditransfer sejak entri yang sesuai dibuat di USRR. Jika tidak, hubungan para pihak tidak dapat dikualifikasikan sebagai manajemen perwalian harta.

Wali amanat (DU) melakukan transaksi atas namanya sendiri dan membuang properti yang dipercayakan kepadanya untuk memperoleh keuntungan maksimum demi pendiri (pemilik). Dalam hal ini, manajer praktis diberkahi dengan kekuatan pemilik. Dia memiliki hak untuk melakukan perbaikan besar, bertanggung jawab atas kekurangan properti yang disewa (bahkan jika dia tidak tahu tentang kekurangan ini pada saat kesimpulan perjanjian sewa), menghilangkan malfungsi dan kecelakaan dalam panas, listrik, air sistem pasokan dalam wilayah tanggung jawabnya. Dia memberi kompensasi kepada pemilik untuk kerugian jika properti rusak dan kehilangan keuntungan jika dia gagal melakukan uji tuntas dalam manajemen. Risiko kematian akibat kecelakaan dan kehilangan harta benda juga menjadi tanggung jawab manajemen.

Jadi layanan yang dipraktikkan di pasar sewa lebih merupakan daftar layanan tertentu yang diberikan oleh perusahaan kepada tuan tanah, tetapi dari posisi hukum tidak memiliki status hukum manajemen kepercayaan.

Agensi tidak cukup kaya untuk mengelola milik orang lain

Mungkin, karena tanggung jawab yang serius, perusahaan manajemen Rusia dan agen real estat tidak terburu-buru untuk menawarkan layanan ini kepada individu. “Perusahaan kami, misalnya, tidak terlibat dalam manajemen kepercayaan,” kata Maria Zhukova, Wakil Direktur Pertama MIEL - Sewa.

Menurut Vadim Lamin (SPENCER ESTATE), bahkan perusahaan yang menawarkan layanan manajemen kepercayaan tidak dapat melakukan seluruh rentang tugas yang ditentukan oleh perjanjian pada tingkat yang memadai. “Setidaknya, Anda perlu memiliki cadangan keuangan, staf karyawan yang memenuhi syarat, mengetahui dasar hukum, dan memiliki pengalaman yang relevan,” kata pakar tersebut.

Ketakutan yang beralasan

Volume pasokan yang tidak signifikan untuk penyediaan layanan manajemen properti residensial juga dibatasi oleh permintaan. Banyak pemilik tidak siap menerima kondisi yang diajukan oleh perusahaan. “Hanya keinginan untuk menyimpulkan perjanjian manajemen kepercayaan tidak akan cukup,” memperingatkan Timur Abdullin (Menanjak). “Pertama-tama, Anda perlu menentukan nilai pasar sebenarnya dari properti yang akan Anda sewakan.” Orang sering menunjukkan nilai properti yang tidak memadai, melebih-lebihkannya atau (kadang-kadang) meremehkannya.

Banyak pemilik takut bahwa agen tempat mereka mempercayakan properti mereka secara tidak adil memenuhi kewajiban mereka, - kata Inna Ignatkina (MIC - Real Estate di Presnya). Jadi, makelar, menurut pendapat mereka, dapat menyelesaikan penyewa yang meragukan di sebuah apartemen, lalai dalam memeriksa kondisi perumahan. Dan, omong-omong, bukan tanpa alasan - Anda dapat mengharapkan kejutan dari agen yang tidak bermoral atau agen penjual yang tidak terlalu terampil.

Masalah dengan menemukan penyewa mungkin karena fakta bahwa apartemen itu dipindahkan ke spesialis yang tidak kompeten yang menetapkan harga yang salah, jelas Sergey Krekov, CEO Clever Estate Management Company. Oleh karena itu, diperlukan wali amanat yang memiliki motivasi yang jelas untuk segera mencari penyewa. Sederhananya, semakin lama apartemen tinggal, semakin tinggi denda yang seharusnya. Harus ada tanggung jawab keuangan jika penyewa pindah dan apartemen tidak digunakan.

Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) menarik perhatian pada fakta bahwa sebuah apartemen dapat dieksploitasi tanpa ampun tanpa sepengetahuan pemiliknya, menyewakannya setiap hari atau menyewakan tempat tidur. Akibatnya, pemiliknya mendapatkan kembali ruang hidup yang "terbunuh", di mana ia harus menginvestasikan banyak uang untuk restorasi.

Namun, lembaga memiliki klaim mereka sendiri kepada pemilik perumahan sewa. “Kami menghabiskan waktu lama mencari tahu dengan seorang pemilik rumah seberapa dalam goresan di lantai parket adalah keausan alami,” kata Vadim Lamin, “dan kami berhasil “mengalahkan” dia hanya setelah mengundang spesialis parket sebagai ahlinya.”

Untuk menghindari semua ini, ahli merekomendasikan agar Anda membaca kontrak dengan cermat, dengan hati-hati menuliskan semua klausul tentang kewajiban kedua belah pihak. Termasuk - dalam bentuk apa apartemen itu diterima, dan dalam bentuk apa, dengan mempertimbangkan keausan normal dalam 5 tahun, itu harus dikembalikan kepadanya. Tentukan - untuk tujuan apa perumahan itu dapat digunakan, dan berapa banyak orang yang dapat tinggal di dalamnya. Pastikan untuk meramalkan - dalam hal apa, dan menurut skema apa pembayaran dilakukan. Dan perlu untuk menyimpulkan perjanjian formal, yang akan memberikan jaminan tertentu, tetapi membutuhkan pembayaran pajak.

Harus membayar

Jasa manajemen real estate tidaklah murah. Sergey Krekov (UK Clever Estate) memperkirakan biayanya sebesar 10% dari sewa. Tatyana Bolboshenko, kepala departemen penyewaan Akademi Ilmu Pengetahuan "ARIN", memberikan angka 10 - 25%, tergantung pada volume layanan yang diberikan. Menurut departemen sewa apartemen INCOM - Real Estate, dapat mencapai hingga 30%.

Masa depan tergantung pada pajak

Majalah www.metrinfo.ru bertanya kepada para ahli tentang prospek layanan manajemen kepercayaan di pasar sewa metropolitan. Komentator kami mengaitkan masa depan layanan ini dengan beberapa faktor. “Permintaan tinggi akan muncul ketika semua masalah hukum diselesaikan,” kata Galina Kiseleva, kepala departemen sewa apartemen di INCOM - Real Estate. “Ini termasuk pendaftaran perjanjian sewa dan penyederhanaan perpajakan.”

Dan Sergey Krekov (UK Clever Estate) percaya bahwa pajak juga harus dikurangi. Ahli ingat bahwa proposal telah dibuat tahun ini untuk mengurangi pajak sewa apartemen menjadi 6%. Jika ini terjadi, maka banyak tuan tanah akan keluar dari bayang-bayang, tidak akan takut dengan publisitas yang terkait dengan pendaftaran perjanjian manajemen perwalian dan, oleh karena itu, akan mulai menggunakan layanan ini lebih aktif.