Გვერდი 1

ტერიტორიის განვითარება და, ძირითადად, მშენებლობა განაპირობებს განვითარებული მიწების საინჟინრო და გეოლოგიური პირობების მნიშვნელოვან ცვლილებას. პირველ რიგში იცვლება საინჟინრო-გეოლოგიური თვისებები და ნიადაგების მდგომარეობა. მაგრამ ეს ფაქტი ჯერ კიდევ პრაქტიკულად არ არის გათვალისწინებული დასავლეთ ციმბირის დიზაინერების მიერ ნიადაგის ფენაში მომავალი გარდაქმნების პროგნოზირების სირთულის გამო. დედამიწის ქერქზე და ბუნებრივ პირობებზე ინტენსიური ზემოქმედება ხშირად იწვევს ცალკეულ ბუნებრივ კომპონენტებს შორის დისბალანსს და სხვადასხვა საინჟინრო-გეოლოგიურ პროცესებსა და ფენომენებს. თუმცა, ყველა დაგეგმილ აქტივობას არ ახლავს შესაძლო საინჟინრო-გეოლოგიური პროცესების პროგნოზები და ბუნებრივი პირობების არასასურველი ცვლილებები.

ტერიტორიის ნებისმიერი განვითარება იწვევს მისი პირველადი ბუნებრივი პირობების ცვლილებას. ეს ყოველთვის ხდება, მაგრამ ეს დამოკიდებულია განვითარებული ტერიტორიის ბუნებაზე და მშენებარე სტრუქტურების მახასიათებლებზე. მუდმივი ყინვის გავრცელების ზონაში ბუნებრივი გარემოს უმნიშვნელო დარღვევაც კი იწვევს ზედაპირზე სითბოს გაცვლის პირობებში ფუნდამენტურ ცვლილებებს და ქანების ახალი ტემპერატურული რეჟიმის დამყარებას, რასაც თან ახლავს დათბობა-გაყინვის პროცესები. ტრანსბაიკალიას განვითარებასთან დაკავშირებით ქანების ტემპერატურული რეჟიმის ანალიზმა შესაძლებელი გახადა გამოევლინა ცვლილების ბუნების დამოკიდებულება კონსტრუქციის ტიპზე, რაც, თავის მხრივ, შეიძლება გახდეს ობიექტური კრიტერიუმი სპეციალური პროგნოზის გამოთვლებისთვის.

კოლექტიური ბაღის ტერიტორიის ათვისება შეიძლება დაიწყოს მხოლოდ რაიონის, მთების აღმასრულებელი კომიტეტის მიერ მისი ორგანიზებისა და განვითარების პროექტის დამტკიცების შემდეგ. სახალხო დეპუტატების საბჭო, რომლის ტერიტორიაზე ფუნქციონირებს მებაღეობის გაერთიანება.

კოლექტიური ბაღის ტერიტორიის განვითარება შეიძლება დაიწყოს მხოლოდ რაიონის აღმასრულებელი კომიტეტის, სახალხო დეპუტატების საქალაქო საბჭოს მიერ, რომლის ტერიტორიაზეც მდებარეობს მებაღეობის ასოციაცია, მისი ორგანიზებისა და განვითარების პროექტის დამტკიცების შემდეგ.

ტერიტორიის განვითარების გავლენა რადიაციულ ბალანსზე გამოიხატება მთლიანი გამოსხივების ინტენსივობის შემცირებით, მოკლე ტალღის გამოსხივების შთანთქმის მატებით და დედამიწის ეფექტური გამოსხივების შემცირებით. ამის მიზეზია ატმოსფეროს სამრეწველო დაბინძურება სამრეწველო საწარმოებისა და ქალაქების ტერიტორიებზე, აგრეთვე შენობის ხაზში ქვედა ზედაპირის თვისებების ცვლილება. ყველაზე დიდი ცვლილებები რადიაციული ბალანსის კომპონენტებში ხდება კვამლის საფენების არსებობის პირობებში ჩაშენებულ ზონაში.

საწარმოთა ტერიტორიის განვითარების პირობებში გვესმის მისი გაფართოება ერთი ან ორი მიმართულებით. კვარტალი არის განაშენიანების არეალის ელემენტი მიმდებარე მონაკვეთებში, ძირითადი გზებისა და გადაფრენების პარალელურად. საწარმოს მთელი ტერიტორია მსგავსი მაგისტრალებით იყოფა გაფართოებული კვარტლების კვადრატულ ან მართკუთხა ბადედ, მათში გამოყოფილი ფუნქციური ზონების განლაგებით.

საწარმოთა ტერიტორიის განვითარების პირობებში გვესმის მისი გაფართოება ერთი ან ორი მიმართულებით. კვარტალი არის განაშენიანების არეალის ელემენტი მიმდებარე მონაკვეთებში, ძირითადი გზებისა და გადაფრენების პარალელურად. საწარმოს მთელი ტერიტორია მსგავსი მაგისტრალებით იყოფა გაფართოებული კვარტლების კვადრატულ ან მართკუთხა ბადედ, მათში გამოყოფილი ფუნქციური ზონების განლაგებით.

საწარმოთა ტერიტორიის განვითარება გაგებულია, როგორც მისი გაფართოება ერთი ან ორი მიმართულებით ცალკეული ბლოკების მშენებლობით. კვარტალი არის განაშენიანების არეალის ელემენტი მიმდებარე მონაკვეთებში, ძირითადი გზებისა და გადაფრენების პარალელურად. საწარმოს მთელი ტერიტორია ასეთი მაგისტრალებით იყოფა გაფართოებული კვარტლების კვადრატულ ან მართკუთხა ბადედ მათში ინტეგრირებული ფუნქციური ზონების განლაგებით.

ტერიტორიების განვითარების დროს, რომლებიც მდებარეობს მდინარის ხეობების რაიონებში, მიწისქვეშა წყლების დონის მჭიდრო კლებით, ხშირად წარმოიქმნება ყინვა. მათ წარმოქმნას ხელს უწყობს მცენარეულობის ან ხავს-ტორფის ფენის მოცილება, რაც იწვევს ნიადაგების უფრო ღრმა გაყინვას და მუდმივი ყინვის ბარიერის წარმოქმნას, რომელიც ხელს უშლის ალუვიური საბადოების მიწისქვეშა წყლების თავისუფალ მოძრაობას.

PU ან PC საწარმოების ტერიტორიების შემუშავებისას, ბლოკების სისტემა უნდა შემუშავდეს 2-4 კვარტალში, რომელიც აერთიანებს გარკვეული სიმძლავრის სრულ წარმოების ციკლს.

ზოგიერთ შემთხვევაში, პარკებისა და ბაღებისთვის გამოყოფილი ტერიტორიებია ყოფილი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნარჩენები, ტორფის ჭაობები, დაჭაობებული ადგილები, ბუჩქებით სავსე უდაბნოები, დამამცირებელი ტყის სადგომები. მიწის საფარი და ადგილობრივი ნიადაგები*** (ნიადაგი (ნიადაგი) - 1) ნებისმიერი კლდის განზოგადებული სახელწოდება, რომელიც გვხვდება დედამიწის ქერქის ამინდის ზონაში და განიხილება საინჟინრო და სამშენებლო თვალსაზრისით; 2) სუბსტრატი, რომელიც შედგება ანთროპოგენური წარმოშობის მინერალური და ორგანული ნივთიერებებისგან) ახასიათებს ფორები სარეველების, წვრილი ნამსხვრევების, მინის და ქვების ჩართვით. ობიექტების საწყისი განვითარების დროს გვხვდება შემდეგი ტიპის ტერიტორიები:

ტერიტორიები არსებული სოდი-პოძოლიური ნიადაგებით, ტიპიური ცენტრალური რუსეთისთვის, ჰუმუსის ჰორიზონტით მცირე სისქით (15 სმ-მდე), დაბალი ჰუმუსის შემცველობით (3%-მდე);
სასოფლო-სამეურნეო სარგებლობისგან გამოსული, განვითარებისათვის გამოყოფილი ტერიტორიები, მათ შორის დეგრადირებული, არასტრუქტურირებული ნიადაგები;
ტერიტორიები, რომლებიც მოიცავს ნიადაგებს (პირობითად: ნიადაგები ან ურბანოზმები), ძლიერ დატკეპნილი და დაბინძურებული ტოქსიკური ნივთიერებებით (ჭვარტლი, ნავთობპროდუქტები, მძიმე ლითონები), რომლებიც საჭიროებენ მათ გაწმენდას ზედა დაბინძურებული ფენის მოცილებით და მისი მოცილებით;
საყოფაცხოვრებო ნაგვის ნაგავსაყრელები, რომლებიც შეიცავს ნარჩენებს, სხვადასხვა ხასიათის ორგანულ ნივთიერებებს;
ტორფიანები, ჭაობიანი ნიადაგები მაღალი მჟავიანობით;
ნარჩენების კარიერების ნაგავსაყრელები ტექნოგენური ნიადაგებით.

ამ ტერიტორიებზე მიმდინარეობს მოსამზადებელი საინჟინრო სამუშაოები, მათ შორის ტერიტორიის დრენაჟი (საჭიროების შემთხვევაში), რელიეფის პირველადი ორგანიზება, ხვრელებისა და ჩაღრმავების შევსება, წყალსაცავების ნაპირების გამაგრება, ფერდობები (საჭიროების შემთხვევაში), ბუჩქების მოცილება. მშრალი ხეები, ტოქსიკური ნივთიერებების მოცილება და ნარჩენების ქიმიური წარმოება და ა.შ.

საინჟინრო და ზოგადი მოსამზადებელი სამუშაოების ციკლის დასასრულს აუცილებელია ტერიტორიების შემდგომ განვითარებასთან, მათ გაშენებასთან დაკავშირებული სამუშაოების ჩატარება, რაც დამოკიდებულია მიწისქვეშა ნიადაგების მდგომარეობასა და მექანიკურ შემადგენლობაზე, მიწისქვეშა წყლების დონეზე და ა.შ.

ტერიტორიები ბუნებრივი სოდ-პოდზოლური ნიადაგებით საჭიროებს ხვნას და ორგანული და მინერალური დანამატების დანერგვას. დანამატების გამოყენების სიჩქარე განისაზღვრება კონკრეტული პირობებით. ერთ-ერთი ეფექტური დანამატი არის ცაცხვი. კირქვა აუმჯობესებს სტრუქტურას, აჩქარებს დაშლას და გარდაქმნას საკვებ ნივთიერებების ასიმილირებულ მდგომარეობაში არსებულ ნიადაგებში, ხელს უწყობს მათ მობილიზებას, ნიადაგის მკვრივი სტრუქტურის ფორმირებას და შენარჩუნებას. კირის დახმარებით ხდება ნიადაგის ჭარბი მჟავიანობის განეიტრალება. ნიადაგების დამუშავების გამოცდილება აჩვენებს, რომ ნიადაგის ხსნარის რეაქციის დროს pH< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

მსუბუქი მექანიკური შედგენილობის ქვიშიანი ნიადაგებით ტერიტორიები ცოტა ნაყოფიერია, არ ინარჩუნებს ტენიანობას. ამ სახის ნიადაგის განვითარებისას შეჰყავთ თიხნარი, წვრილად დამსხვრეული ნიადაგები, კარგად დაშლილი ტორფის ან ტორფის კომპოსტები.

ტორფის ჭაობები მოითხოვს ხანგრძლივ განვითარებას ბუჩქების გაწმენდით, ამოძირკვით, უწყვეტი დრენაჟით და დრენაჟის დაგებით, გასწორება და შემდგომ ხვნა 20 ... 30 სმ სიღრმეზე, ცაცხვი მჟავიანობის აღმოსაფხვრელად, ორგანული და მინერალური სასუქები.

ტერიტორიები მძიმე ტუტე ნიადაგებით ასევე მოითხოვს ხანგრძლივი სწავლის მრუდს. ნიადაგი შეიცავს ნატრიუმის ნაერთებს, ამიტომ ისინი პირველ რიგში ექვემდებარება თაბაშირს. თაბაშირის კალციუმი ანაცვლებს ნატრიუმს მათგან. შედეგად მიღებული ნატრიუმის სულფატი ადვილად იშლება ნიადაგის წყლით ხელოვნურად გარეცხვით, ასევე წვიმის ან თოვლის დნობის დროს. თაბაშირის შეტანა ხდება ღრმა (50 სმ-მდე) ხვნისას (2,5 ტონა 1 ჰა-ზე), რის შემდეგაც ემატება ორგანომინერალური სასუქები, როგორიცაა ამონიუმის ფოსფატი, რომელიც აუმჯობესებს ტუტეებით გაჯერებულ ნიადაგს.

ყოფილი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების ტერიტორიების განვითარება. უპირველეს ყოვლისა, ტერიტორია გაწმენდილია ნამსხვრევებისაგან, გაათანაბრდება და სარეველას აშორებენ. შემდეგ ხდება ზედა ნიადაგის საფარის კულტივირება, რომელიც მოიცავს ფენის გაფხვიერებას მისი გაჩენის სიღრმემდე (25...30 სმ) და გამაუმჯობესებელი დანამატებისა და სასუქების ერთდროულ შეყვანას ნიადაგის წინასწარი ანალიზის რეკომენდაციების შესაბამისად. ზედა გაფხვიერებული ნიადაგის ფენა ბულდოზერებით არის გაფუჭებული და ფორმირდება ტრაპეციულ გროვად 2...3 მ სიმაღლით, 4...6 მ სიგანით.მინა, ქვები, რიზომატური სარეველა და აძლევს მას წვრილმარცვლოვან სტრუქტურას.

მომავალი ობიექტის ტერიტორიაზე არასტრუქტურირებული, საკვები ნივთიერებებით ღარიბი ნიადაგების განვითარებისა და გამდიდრების ერთ-ერთი ეფექტური, მაგრამ შედარებით გრძელვადიანი მეთოდი მწვანე სასუქია.

სიდერაცია არის ნიადაგების დამუშავება მათზე გაშენებით და შემდეგ სპეციალურ მწვანე სასუქ ბალახებში: იონჯა, ლუპინი, ბარდა და ლობიოში ხვნა. ეს კულტურები აძლიერებს ნიადაგის მიკროორგანიზმების აქტივობას და ამდიდრებს ნიადაგს საკვები ნივთიერებებით. მწვანე სასუქის მწვანე მასას მიწაში წელიწადში ორჯერ ყრიან, რის შემდეგაც მას კალიუმის და ფოსფორიანი სასუქები შეაქვთ. მხოლოდ მომავალი წლის გაზაფხულზე იქნება ნიადაგი შესაფერისი გამწვანებისთვის.

ყოფილი ნაგავსაყრელების ტერიტორიების განვითარება. ქალაქებში, ნაგავსაყრელის ტერიტორიები, როგორც წესი, შეიცავს რამდენიმე მეტრის სისქის საყოფაცხოვრებო ნარჩენებს. სამოქალაქო ინჟინერიაში, ასეთი ტერიტორიებიდან შენობის ტერიტორიების წართმევის მიზნით, ნაგავსაყრელი ლოკალიზებულია ერთი ან მეტი მაღალი ბორცვით, რგოლისებრი დრენაჟის უზრუნველყოფით, რომელსაც აქვს წყალი ნაგავსაყრელებიდან გამწმენდ ობიექტებში.

ნაგავსაყრელის მასები წინასწარ საგულდაგულოდ შეისწავლება სანიტარიული ჰიგიენის თვალსაზრისით და დგინდება მათი დაინფიცირების ხარისხი ეპიდემიური დაავადებებით. შემდეგ, სანიტარიულ-ეპიდემიოლოგიური სამსახურისგან სპეციალური ნებართვის მიღების შემდეგ, საყოფაცხოვრებო ნარჩენების მცირე ფენით გამწვანების ობიექტებისთვის გამოყოფილი ნაგავსაყრელის ტერიტორიაზე, სამუშაოები ტარდება შემდეგი თანმიმდევრობით:

ტერიტორია დაგეგმილია, დიდი ნამსხვრევებისაგან გაწმენდილი და გაფხვიერებული;
აერაციის პროცესების გასაძლიერებლად, მავნე აირების მოცილება და გამორეცხვა, ატმოსფერული წყლებით და თოვლით მავნე მინერალური მარილების მოცილება, აერაციის პროცესების გასაძლიერებლად სარგავი გუთანით იჭრება ღარები (50-60 სმ სიღრმე). დნობის დროს;
სავეგეტაციო პერიოდის განმავლობაში, მთელი ტერიტორია დაგეგმილია, გუთანით გუთანი 25 ... 30 სმ სიღრმეზე და ძარღვი;
ამის შემდეგ ბაღის ან პარკის ტერიტორიის პროექტის მიხედვით იწყებენ გამწვანებას და მებაღეობას - ხეების და ბუჩქების დარგვას, გაზონების მოწყობას.

ყოფილი ნაგავსაყრელების კეთილმოწყობილი ტერიტორიები პირველ ორ-სამ წელიწადში შემოიფარგლება ვიზიტებით. ასეთი ტერიტორიების გარემოზე ზემოქმედების შესწავლას სისტემატურად ახორციელებს სანიტარული და ეპიდემიოლოგიური ინსპექტირების სამსახურები.

ეროზიის დაქვეითებულ ფერდობებზე ტერიტორიების განვითარება.სამუშაოები მიმდინარეობს სპეციალურად შემუშავებული პროექტის მიხედვით. ზედაპირული ჩამონადენი წინასწარ ორგანიზებულია ღრმა ხნით, ფერდობზე განივი ღეროებით და დამცავი ლილვაკებით. ბურღები შექმნილია წვიმისა და წყლის დნობისთვის. ღარებს შორის მანძილი დგინდება პროექტით, რაც დამოკიდებულია ფერდობის ციცაბოზე და ნიადაგის ფიზიკურ და ქიმიურ თვისებებზე. ღეროებს შორის 15 სმ სისქის ფენით იფარება ნაყოფიერი ნიადაგი (ბოსტნეული მიწა), ზედაპირის მოსწორება და ბალახების დათესვა და ბუჩქების დარგვა.

დამუშავებული დიდი კარიერებისა და ნაგავსაყრელების ტერიტორიების განვითარება. მთავარი ამოცანაა ტოქსიკური ნივთიერებების შემცველი ტექნოგენური ნიადაგების იზოლაცია. ნაგავსაყრელების მიხედვით „აშენებულია“ მცენარეულობის ზრდისთვის აუცილებელი ნიადაგის კულტურული ფენა. ჯერ ქვიშისა და თიხნარი ნარევიდან იდება საიზოლაციო ფენა, რომლის სისქეა არანაკლებ 1 მ, შემდეგ კი ნაყოფიერი ნიადაგის ფენა (მცენარეთა მიწა) არანაკლებ 1 მ სისქის იზოლაციის ზედაპირზე ვრცელდება. ფენა, რომელიც აუცილებელია ხეებისა და ბუჩქების დარგვისთვის. საიზოლაციო ფენების ფენა-ფენა შევსება ხორციელდება მათი დატკეპნის გათვალისწინებით (საშუალოდ - 20%-მდე). ამრიგად, ბაღებისა და პარკებისთვის გამოყოფილ ტერიტორიაზე ნიადაგის საფარი „დაპროექტებულია“.

ობიექტების განვითარება ალუვიურ ტერიტორიებზე. მთავარი ამოცანაა ნიადაგის საფარის მომზადება ნარგავების ზრდისთვის. ასეთი საფარი ხელოვნურად იქმნება რბილობი ქვიშიან-სილამური ლოესის მსგავსი მასის შევსებით სპეციალური მანქანებისა და მექანიზმების - გამავსებლების გამოყენებით *** ( Refuller - მცურავი ნიადაგის მილსადენი ნიადაგის ნარევის წყალთან გადასატანად დრეგერიდან დასაყენებელ ადგილზე. ალუვიური ნიადაგებით ტერიტორიების განვითარების მეთოდი, რეფულერის დახმარებით, გამოიყენებოდა საშინაო პრაქტიკაში 40-50-იან წლებში ლენინგრადში პრიმორსკის გამარჯვების პარკის შექმნისას. XX საუკუნე). ქვიშიან-სილამური მასა ძირითადად შეიცავს ქვიშიან ნაწილაკებს ლოესისა და თიხნარი ჩანართების მცირე პროცენტით და საჭიროებს კომპოსტების დამატებას. ალუვიური ნიადაგებით ტერიტორიები დაგეგმილია ვერტიკალური დაგეგმარების პროექტის მიხედვით, ეწყობა ზედაპირული ჩამონადენი, შემდეგ ემატება დანამატები კომპოსტების სახით, რომლებიც ჩადგმულია 40 სმ სიღრმეზე მთელ გაუმჯობესებულ ნიადაგის ჰორიზონტზე. ეს მიიღწევა ტრაქტორებზე დამონტაჟებული გუთანებით ზედაპირის გუთნით მთელ ტერიტორიაზე. ნიადაგის კულტივირებისთვის ალუვიური ტერიტორიების გრძელვადიანი განვითარებით, მწვანე სასუქი ეფექტური სასოფლო-სამეურნეო მეთოდია. ამავდროულად, მწვანე სასუქის მცენარეების თესლის დათესვამდე გამოიყენება სუპერფოსფატი (90 კგ 1 ჰა) და კალიუმის მარილი (100 კგ 1 ჰა-ზე). ბალახის ზრდისა და ნიადაგში ხვნის შემდეგ ნაკვეთები კვლავ ითესება ბალახის თესლით. ასეთი ოპერაცია შეიძლება განხორციელდეს ორიდან სამ წელიწადში. როგორც გამოცდილება გვიჩვენებს, ეს შესაძლებელს ხდის მაღალპროდუქტიული ნიადაგის მიღებას საკვები ნივთიერებების დიდი მარაგით, რომელიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც სამუშაო ადგილზე ობიექტის შექმნისას, ასევე სხვა ობიექტების ტერიტორიებზე ხეებისა და ბუჩქების დარგვისთვის.

პარკის ადგილები უდაბნოში. ვერტიკალური განლაგების დაპროექტებისა და წყლის დინების ორგანიზებისას უნდა იხელმძღვანელოთ არსებული რელიეფური ნიშნებით. თუ მიწისქვეშა წყლები უდაბნოში გვხვდება პლანტაციების ზრდისთვის შესაფერის დონეზე (დღის ზედაპირიდან 1 ... 1,5 მ მანძილზე), მაშინ არსებული რელიეფი მაქსიმალურად უნდა იყოს შენარჩუნებული. ბილიკების ღრმულიდან ამოღებული ნიადაგი და ხეებისა და ბუჩქების ორმოებიდან და თხრილებიდან ამოღებული ნიადაგის ზედა ფენა უნდა განთავსდეს გასაშენებლად განკუთვნილი ნაკვეთების ზედაპირზე. ორმოებიდან და თხრილებიდან ამოღებული ნიადაგი დედამიწის მცენარეული ფენის ქვემოთ (0,2 მ-ზე ქვემოთ) უნდა იქნას გამოყენებული დაბალი ადგილების შესავსებად. ასეთი ნიადაგის ჭარბი რაოდენობა უნდა გაიტანოს ადგილიდან ნაგავსაყრელზე.

პარკის ტერიტორიები ყოფილი ნაგავსაყრელების ადგილებზე. ვერტიკალური განლაგების დაპროექტებისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ არსებული ნიადაგების ჩანაცვლება ხეებისთვის დედამიწის ფესვის ფენის სიღრმით, ე.ი. 1 ... 1,5 მ-ით თუ ლაბორატორიული ანალიზები ადასტურებს მცენარეებისთვის ჩამოსხმული ნიადაგის უსაფრთხოებას, საპროექტო ზედაპირის სიმაღლეები უნდა დაინიშნოს ტერიტორიის არსებული ზედაპირიდან 0,2 ... 0,3 მ სიმაღლეზე. ხეებისა და ბუჩქების ქვეშ გათხრილი ხვრელებისა და თხრილების ნიადაგი უნდა იქნას გამოყენებული დაბალი ადგილების დასატენად ან ნაგავსაყრელზე გადასატანად.

პარკის ტერიტორიები არსებული გამწვანების ადგილებში. მწვანე ფართებით დაკავებულ ტერიტორიებზე ვერტიკალური დაგეგმარების პროექტი შემუშავებულია, როგორც წესი, გზებისა და უბნების გასწვრივ. ნარგავებით დაკავებული ნაკვეთები შემორჩენილია არსებულ რელიეფურ ნიშნებში. რთული დრენაჟის მქონე ადგილებში კეთდება შევსება, თუ ეს შესაძლებელია, არსებული ხეების შენარჩუნებით.

მიწის სამუშაოების მოცულობის შესამცირებლად პარკის გზების, ბილიკების, ადგილების, სკვერების დაპროექტებისას მაქსიმალურად უნდა იყოს დაცული არსებული რელიეფი.

პარკის ტერიტორიებისთვის განკუთვნილი ნაკვეთები დაცული უნდა იყოს არსებულ ნიშნებში. ამ მიზნით რელიეფი წყდება ფერდობებით და გამონაკლის შემთხვევებში საყრდენი კედლებით. ფერდობები მზადდება სხვადასხვა სიმაღლისა და სიგრძით. დასაყენებელი ფერდობების სიმაღლე, როგორც წესი, არის 0.3 ... 3.0 მ.

მთავარი პარკის გზები და ადგილები გაზონების ქვემოთ 10 სმ-ით არის გაშენებული, დამატებითი ბილიკები და ბილიკები გაზონების ზედაპირთან არის გასწორებული. პარკის გზები შემოსაზღვრულია ქვისგან ან ლენტით დამზადებული ბორდიურებით. ბორდიურის კიდიდან ზედა ნიშნის დონეზე დაგეგმილია გაზონის ზოლი არანაკლებ ვიწრო 0,5 მ, რომელზედაც პროექტის მიხედვით შესაძლებელია ბუჩქების დარგვა. თუ ფერდობზე იქმნება, მაშინ ფერდობის ერთადერთი ან ქვედა კიდე დაპროექტებულია გაზონის ზოლიდან.

უხეში რელიეფის მკვეთრი წვეთებით და ციცაბო ფერდობებით, გათვალისწინებულია ტერასები კიბეებით. პარკის გზებზე გრძივი ფერდობების შესამცირებლად, შეგიძლიათ გააკეთოთ "ჩაჭრა" რელიეფში. თუ ფერდობებს აქვთ 1: 1.5 და 1: 1-ზე ნაკლები დახრილობა, მაშინ უნდა დამონტაჟდეს საყრდენი კედლები.

გზის კვეთაზე ყველა კუთხე უნდა იყოს მომრგვალებული არანაკლებ 1,5 მ რადიუსით და არაუმეტეს 9 მ.

გამწვანების ობიექტის ტერიტორიის მომზადება იწყება ნარჩენებისგან მის გაწმენდაზე, ძველი შენობებისა და ნაგებობების დემონტაჟით.

არაორგანული წარმოშობის მასალები, როგორიცაა დამსხვრეული ქვა, წიდა, სკრინინგები, დასუფთავების დროს შეგროვებული ქვები, გამოიყენება გზების ან დემონტაჟი შენობების და ნაგებობების, ხევებისა და სხვა დაბალ ტერიტორიების დასაწყობად.

არაორგანული წარმოშობის მასალებით დაფარულ ადგილებში მცენარეული ნიადაგი იღვრება ვერტიკალური განლაგების დიზაინის ნიშნების მიხედვით. Podsypka მცენარეული დედამიწა მზადდება ინდივიდუალური სტრუქტურული ელემენტების საჭიროების ზოგადი გაანგარიშების საფუძველზე. ასე რომ, გაზონებისა და ყვავილების საწოლებისთვის, დედამიწის მცენარეული ფენის სისქე უნდა იყოს 15 ... 40 სმ, რაც დამოკიდებულია გაზონისა და ყვავილების საწოლზე. ხეებისა და ბუჩქებისთვის მცენარეული მიწის საჭიროება გამოითვლება ნარგავების ტიპისა და მცენარეების ზომის, ორმოების და თხრილების გამწვანების მიხედვით.

დაწესებულებაში სასუქად ნაწილობრივ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ორგანული წარმოშობის მასალები (ბალახი, ფოთლები, ყლორტები, ცხოველის ძვლები და სხვ.). აკრძალულია ღრმა ჩაღრმავებების ორგანული მასალებით შევსება. საყოფაცხოვრებო ნარჩენებისგან შემდგარი დიდი რაოდენობით კირის შემცველი ნიადაგები, გაჟღენთილი ბიტუმით, ასფალტით, არ არის შესაფერისი დასაგეგმად.

ღრმა თხრილების შევსებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული ხევები, ორმოები, ნიადაგის დატკეპნა და ჩასახლება.

წვრილი ქვიშა უნდა იყოს დატკეპნილი, ნალექის გათვალისწინებით 3 ... 4%, მსხვილი ქვიშა, ქვიშიანი თიხნარი, მსუბუქი თიხნარი - 8 ... 10%, მძიმე თიხნარი - 12 ... 15%.

დიზაინის ნიშნების მოსაპოვებლად, ნაყარი ნიადაგი იტკეპნება ფენებად (თითოეული 15 ... 20 სმ) ლილვაკებით ან ემბანკებით კეთდება ნახაზების გათვალისწინებით.

ნაყარი ნიადაგის ფენა-ფენა დატკეპნა სავალდებულოა პარკის გზებისა და ჩიხების მარშრუტებზე, სხვადასხვა დანიშნულების ადგილებში, სტრუქტურებისთვის გამოყოფილ ადგილებში, ღობეების გასწვრივ და მიმდებარე ზოლებით.

კეთილმოწყობილ ადგილებში, რომლებიც გზებიდან და ადგილებიდან 5 მ-ზე მეტია დაშორებული, დასაშვებია ნიადაგის შევსება დატკეპნის გარეშე. მწვანე სივრცეების ძირითადი განაშენიანების ზონაში გამოყენებული უნდა იყოს მხოლოდ თიხნარი და ქვიშიანი ნიადაგები.

ვერტიკალურ დაგეგმარებაში სამუშაოების შესრულებისას აუცილებელია დედამიწის კარგი ტურფის და ჰუმუსის ჰუმუსის ფენის შენარჩუნება.

ყველა უბანში, სადაც მიწა ასხამენ ან ამოიღებენ, კარგ ბალახს მოკლედ ჭრიან. სოდი იჭრება ლენტებად (ლენტის სიგანე - 25 ... 30 სმ, სიგრძე - 50 ... 100 სმ, სისქე - 5 ... 6 სმ). სოდ იკეცება ადგილზე ქარისგან დაცულ ადგილას.

ჰუმუსის მთლიანი ფენა ამოღებულია და გროვდება. ვერტიკალურ დაგეგმარებაზე მუშაობის დასასრულს მცენარეული ნიადაგი ასხამენ 15-20 სმ სისქის ფენით გაშიშვლებულ უნაყოფო ნიადაგს.

ბუნებაში პროექტის ამოღებაზე მუშაობა ხორციელდება ეტაპობრივად მკაცრი თანმიმდევრობით.

Ზე პირველისცენაზე იღებენ ობიექტის გენერალურ სიტუაციურ გეგმას, აზუსტებენ საზღვრებს ნატურით და აკავშირებენ მიმდებარე ტერიტორიებს (ტრასაზე, ქუჩაზე, ქალაქის მოედანზე).

Ზე მეორეეტაპი, ობიექტის მთელი ტერიტორია (ან მისი ცალკეული მონაკვეთები) იყოფა კვადრატების ბადედ 5, 10 ან 20 მ გვერდით, ე.ი. ბუნებაში გატანილია მიწის სამუშაოების კარტოგრამის ნახაზი. კვადრატების ბადის სასაზღვრო კუთხეები მიბმულია მუდმივ ნიშნებთან - მიმდებარე ტერიტორიის "წითელ" ხაზზე, არსებული შენობების ან ნაგებობების კუთხეებთან.

ყოველი კვადრატის (ან გეომეტრიული ფიგურის) კუთხეში ჯოხი ეშვება. სამაგრის თავზე კეთდება ჭრილი, რომელზედაც სამუშაო ნიშანია დაფიქსირებული. მაგალითად: +0,15 მ - სანაპირო, -0,25 მ - გათხრები.

Ზე მესამესტადიაზე მიმდინარეობს მუშაობა ვერტიკალურ დაგეგმარებაზე - ნაპირზე და ტერიტორიის სამუშაო ნიშნების შესაბამისად ნიადაგის მოჭრაზე. სამუშაოები ხორციელდება სკრეპერით ან ბულდოზერით; მცირე ფართობებში დაგეგმვის მაღალი სიზუსტის მისაღწევად - მცირე მანქანების გამოყენებით ან ხელით. საპროექტო ნიშნების მიხედვით ტერიტორიის ფრთხილად გასწორების შემდეგ დგება აქტი შესრულებული სამუშაოს შესახებ.

Ზე მეოთხესტადიაზე ცოცხლდება ძირითადი საკომუნიკაციო გზები - დრენაჟი, ქარიშხალი, გზები, სხვადასხვა დანიშნულების ადგილების ხეივნები. კონსტრუქციების პროექტის მოხსნა ხორციელდება სამუშაო ნახაზების მიხედვით გეოდეზიური ხელსაწყოების (თეოდოლიტი, კომპასი) გამოყენებით. გზების ღერძების გასწვრივ, რელიეფის შეფერხებების გასწვრივ, უბნების კუთხეებში, ფერდობების ზოლებისა და კიდეების გასწვრივ, კიბეები, საყრდენი კედლები, ჩასმულია სამაგრები და სამუშაო ნიშნები აღირიცხება მათ ჭრილებზე ზედა ნაწილში. ნაწილი. გზებისა და ადგილების საზღვრები მონიშნულია ჯოხებით და მათ შორის ძაფები იჭიმება, რათა მათ მსგავსი მიუთითებდეს. სამუშაოებში ჩართული არიან გამოცდილი ამზომველები.

Ზე მეხუთეეტაპზე ისინი უშუალოდ ახორციელებენ სამუშაოებს კომუნიკაციების დაგებაზე, პარკის გზებისა და ადგილების მოწყობაზე და თავად აგრძელებენ სტრუქტურების მშენებლობას ვერტიკალური დაგეგმვის პროექტის შესაბამისად.

წყარო: ლანდშაფტის არქიტექტურის ობიექტების მშენებლობა და ექსპლუატაცია. თეოდორონსკი V.S.

ენკელმან მაქსიმი, 4"B"

ამ პროექტის მსვლელობისას განიხილებოდა ევრაზიის კონტინენტის აღმოსავლეთ ნაწილის ტერიტორიების განვითარების ძირითადი ეტაპები: ერმაკის პირველი კამპანიიდან ურალის მიღმა მრეწველობისა და მოსახლეობის მასობრივ გადასახლებამდე ციმბირში დაწყების შემდეგ. დიდი სამამულო ომი.

პროექტი ასევე ხაზს უსვამს ფაქტორებს, რომლებმაც ხელი შეუშალა ევრაზიის აღმოსავლეთის განვითარებას რუსი კაზაკების მიერ და ფაქტორები, რომლებმაც აიძულეს მამაცი და მამაცი რუსი ხალხი წასულიყვნენ ჩრდილოეთ და აღმოსავლეთ აზიაში, შეესწავლათ ახალი ტერიტორიები და დაესახელებინათ მათი სახელები რუკაზე. რუსეთი.

ჩამოტვირთვა:

გადახედვა:

პროექტი

"რუსეთის ტერიტორიების განვითარება"

GBOU №1386 საშუალო სკოლა

მაქსიმ ენკელმანი

4 "B" კლასი

კლასის მასწავლებელი:

ზახარიანი თ.რ.

ანოტაცია

ჩვენი ქვეყანა მსოფლიოში უდიდესი ქვეყანაა. ამავდროულად, რუსეთის მოსახლეობის სიმჭიდროვე გაცილებით ნაკლებია, ვიდრე სხვა ქვეყნებში, და მხოლოდ კანადა, რომელიც ზომით მეორეა მხოლოდ ჩვენს სამშობლოში, კიდევ უფრო ნაკლებად დასახლებულია.

რუსეთის ტერიტორია საუკუნეების მანძილზე ვითარდებოდა როგორც რუსი, ისე საბჭოთა ხალხის მრავალი სიცოცხლის ფასად. ამავდროულად, ახლაც კი, რუსეთის მთელი ტერიტორიის დაახლოებით ნახევარი განუვითარებელია, მიუხედავად კაცობრიობის უპრეცედენტო პროგრესისა, ტრანსპორტისა და სხვა ტექნოლოგიების განვითარებისა, რომლებიც მართლაც უსაზღვრო შესაძლებლობებს აძლევს მოგზაურებს.

ამ პროექტის მსვლელობისას განიხილებოდა ევრაზიის კონტინენტის აღმოსავლეთ ნაწილის ტერიტორიების განვითარების ძირითადი ეტაპები: ერმაკის პირველი კამპანიიდან ურალის მიღმა მრეწველობისა და მოსახლეობის მასობრივ გადასახლებამდე ციმბირში დაწყების შემდეგ. დიდი სამამულო ომი.

პროექტი ასევე ხაზს უსვამს ფაქტორებს, რომლებმაც ხელი შეუშალა ევრაზიის აღმოსავლეთის განვითარებას რუსი კაზაკების მიერ და ფაქტორები, რომლებმაც აიძულეს მამაცი და მამაცი რუსი ხალხი წასულიყვნენ ჩრდილოეთ და აღმოსავლეთ აზიაში, შეესწავლათ ახალი ტერიტორიები და დაესახელებინათ მათი სახელები რუკაზე. რუსეთი.

Მთავარი ნაწილი

შესავალი

რუსეთი ყველაზე დიდი ქვეყანაა დედამიწაზე. ფართობის მიხედვით ის მნიშვნელოვნად აჭარბებს ავსტრალიას და თითქმის უტოლდება სამხრეთ ამერიკას. რუსეთი იკავებს ევრაზიის გიგანტური კონტინენტის მესამედს. თუმცა, აზიაში მდებარე ორ ქვეყანას - ჩინეთსა და ინდოეთში - მოსახლეობა 10-ჯერ მეტია, ვიდრე რუსეთში, ფართობი კი გაცილებით მცირეა.

არის კიდევ ერთი მაგალითი: კანადა. ზომით ის მხოლოდ რუსეთს ჩამორჩება, ხოლო მასში მცხოვრები თითქმის 10-ჯერ ნაკლებია.

ასეთი მკვეთრი შეუსაბამობა ქვეყნის ზომასა და მოსახლეობას შორის აიხსნება მისი გეოგრაფიული მდებარეობითა და ბუნებრივი პირობებით. რუსეთისა და კანადის ტერიტორიის მნიშვნელოვან ნაწილში კლიმატი ძალზე მძიმე და ადამიანის სიცოცხლისთვის არახელსაყრელია.

ამის მიუხედავად, რუსი ხალხი მრავალი საუკუნის განმავლობაში დაეუფლა ამ უზარმაზარ ტერიტორიებს და ცდილობდა წასულიყო იქ, სადაც მანამდე არავინ წასულა. მაგრამ ამ დროისთვისაც კი, რუსეთის მთელი ტერიტორიის დაახლოებით ნახევარი განუვითარებელი რჩება, თუმცა თანამედროვე მანქანები და ტექნოლოგიები კაცობრიობას მართლაც უზარმაზარ შესაძლებლობებს აძლევს დედამიწის შესწავლაში.

ამ პროექტის მსვლელობისას განვიხილავთ რუსეთის ტერიტორიის განვითარების ძირითად ეტაპებს, ფაქტორებს, რომლებიც ხელს უშლიდნენ მის განვითარებას, ასევე ფაქტორებს, რომლებიც ხელს უწყობდნენ ამ განვითარებას.

"საიდან გაჩნდა რუსული მიწა"

ტერიტორია, რომელიც ახლა რუსეთის ფედერაციის ნაწილია, დაახლოებით 10-12 ათასი წლის წინ დასახლებული იყო ხალხით. ვოლგასა და ოკას შორის მდებარე მიწები სლავების მიერ დასახლება დაიწყეს ჯერ კიდევ VIII საუკუნეში, თუმცა დიდი ხნის განმავლობაში ისინი რჩებოდნენ კიევან რუსის შორეულ ჩრდილო-აღმოსავლეთ პერიფერიად. XIII საუკუნის მონღოლ-თათრული დაპყრობების შემდეგ ამ ტერიტორიაზე ჩამოყალიბდა რუსული მიწების ახალი ცენტრი, რომელსაც სათავეში მოსკოვი ედგა. სწორედ ამ ცენტრის ირგვლივ იწყება რუსული სახელმწიფოს ტერიტორიული ზრდა.

მე-15 საუკუნის ბოლოდან მე-17 საუკუნის შუა ხანებამდე პერიოდს ჩვეულებრივ უწოდებენ დიდი გეოგრაფიული აღმოჩენების ხანას. აღმოჩენების ბუმმა მოიცვა თითქმის ყველა ქვეყანა. რუსეთის ჩათვლით. მაგრამ თუ ევროპელებს მოუწიათ ოკეანეების გადაკვეთა ახალი მიწების აღმოსაჩენად, მაშინ რუსი აღმომჩენებისთვის შეუსწავლელი ტერიტორიები თითქმის ახლოს იყო: ურალის მთების მიღმა. მაგრამ ოკეანეებისგან განსხვავებით, რომელთა გადაკვეთა საკმაოდ სწრაფად შეიძლებოდა გემებით, ხმელეთზე მანძილების გადალახვა გაცილებით რთული იყო.

რუსეთის ტერიტორიების განვითარების საწყისი მიმართულებები იყო ჩრდილოეთი და ჩრდილო-აღმოსავლეთი. 1581 წელს პირველმა რუსულმა რაზმმა გადალახა ურალის ქედი, ხოლო 1639 წელს რუსები უკვე გამოჩნდნენ ოხოცკის ზღვის სანაპიროებზე.

ურალის განვითარება

რუსმა ვაჭრებმა ურალის მთების მეორე მხარეს შეღწევა უკვე მე-12 საუკუნიდან დაიწყეს. ისინი აქტიურად ვაჭრობდნენ ადგილობრივ ტომებთან: „უგრა“ და „სამოიედი“. თუმცა მე-16 საუკუნის შუა ხანებამდე ეს რთული და სახიფათო საქმე იყო. მოსკოვიდან იუგრა მიწისკენ მიმავალ გზაზე რუსული სახელმწიფოსადმი მტრულად განწყობილი ყაზანისა და ასტრახანის თათრების სამეფოები იწვნენ.

მხოლოდ მაშინ, როცა ივან საშინელმა მოახერხა ყაზანისა და ასტრახანის დაპყრობა, გაიხსნა გზა ურალის მიღმა და ვოლგა და კამა მთლიანად რუსეთის მდინარეებად იქცნენ.

მე-17 საუკუნეში ურალის განვითარება გაგრძელდა. ამასთან, რუსული მოსახლეობის წინსვლა ურალის ჩრდილოეთ რეგიონებში შეჩერდა სოფლის მეურნეობის განვითარებისთვის არახელსაყრელი პირობებით. ურალის სამხრეთ რაიონებში რუსები ბაშკირის მოსახლეობის წინააღმდეგობას შეხვდნენ.

აქედან გამომდინარე, განვითარების ძირითადი სფეროებია შუა ურალის განუვითარებელი ან ცუდად განვითარებული ნაყოფიერი მიწები. ადგილობრივი სასოფლო-სამეურნეო მოსახლეობა კეთილად ეპყრობოდა რუს გლეხებს და მათთან ერთად ამუშავებდა ახალ სახნავ მიწებს.

XVII საუკუნის მეორე ნახევარში. რუსეთის მიწების სამხრეთი საზღვარი მიიწევდა მდინარეების ისეთამდე და მიასამდე. XVII საუკუნის ბოლოს. ურალის მთლიანი მოსახლეობა იყო მინიმუმ 200 ათასი ადამიანი. მდინარეები იყო მიგრაციის მთავარი საშუალება. მოსახლეობის ზრდა ყველაზე სწრაფი იყო რესურსებით მდიდარ რაიონებში. ბაშკირის დარბევისგან განმეორებითი განადგურების მიუხედავად, ურალის ქალაქების მოსახლეობა გაიზარდა, მათ შორის გადასახლების გამო და არარუსი მოსახლეობის შემოდინების გამო: კომი-ზირიელები, კარელიელები, მარი, თათრები, ლიტველები, ასევე დატყვევებული პოლონელები. და მანსი, რომელიც გადავიდა რუსულ სამსახურში (ვოგულოვი).

დასავლეთ ციმბირის განვითარება

მე -16 საუკუნის შუა ხანებში ვაჭრებმა, ძმებმა სტროგანოვებმა, რომლებსაც ცარ ივანე მრისხანემ გადასცა აღმოსავლეთი ტერიტორიები პერმის რეგიონში, დაიწყეს ფიქრი იმაზე, თუ როგორ უნდა წასულიყვნენ უფრო აღმოსავლეთით მიწის განვითარებაში. მაგრამ ამისთვის მათ სჭირდებოდათ მამაცი და ნიჭიერი ლიდერი, რომელიც იყო კაზაკთა თავკაცი ერმაკი, რომელიც რამდენიმე წლის განმავლობაში იმყოფებოდა სტროგანოვის ვაჭრების სამსახურში.

ცოტა რამ არის ცნობილი ამ ლეგენდარული ადამიანის წარმოშობის შესახებ. ანალებში არის მისი სახელის სხვადასხვა ვერსია: ერმაკი, ერმოლაი, ჰერმანი, ერმილი, ვასილი, ტიმოფეი, ერემი.

1581 წელს იერმაკმა, 500 კაციანი არმიის სათავეში, გადალახა ურალის ქედი და 26 ოქტომბერს აიღო ქალაქი ისკერი, ციმბირის სამეფოს დედაქალაქი. მაგრამ ასეთმა ლაშქარმა დიდხანს ვერ შეაჩერა თათრების ლაშქრობები და 1584 წელს ჩაბარდა და იერმაკის მთელი არმია დაიღუპა. თავად ერმაკი გარდაიცვალა ირტიშში ბრძოლის დროს დახრჩობით.

მაგრამ 1587 წელს მოსკოვიდან გამაგრება ჩამოვიდა და დედაქალაქი ისკერი კვლავ აიღეს რუსებმა და მის მახლობლად აშენდა რამდენიმე ქალაქი გამაგრებული გარნიზონებით. ასე რომ, რუკაზე გამოჩნდა ტობოლსკი, ტარა და სხვა ქალაქები.

ერმაკის მიერ გახსნილ ბილიკზე უამრავი აღმომჩენი გაიქცა, რომლებსაც ციმბირის უმდიდრესი სივრცეები იზიდავდა. მე-17 საუკუნის შუა წლებში მათ გადალახეს მთელი ჩრდილო-აღმოსავლეთი აზია და მიაღწიეს ოხოცკის ზღვის სანაპიროებს.

1604 წელს მდინარე ობზე დაარსდა ქალაქი ტომსკი, ხოლო 1610 წელს მოგზაურებმა მიაღწიეს იენიესის პირს. 1618 წელს რუსმა კაზაკებმა დააარსეს გამაგრებული ციხესიმაგრე მდინარე იენისეის შესართავთან, რომელიც მოგვიანებით გახდა ქალაქი იენიზეი.

აღმოსავლეთ ციმბირისა და შორეული აღმოსავლეთის განვითარება

მდინარე იენიზეის ადგილობრივმა მაცხოვრებლებმა რუს კაზაკებს უთხრეს, რომ უფრო აღმოსავლეთით არის მდინარე ლენა, რომლის ნაპირებზე გვხვდება სველები და სხვა ცხოველები ძვირფასი ბეწვით.

ამ მდინარის საძიებლად 10 კაციანი მცირე ჯგუფი წავიდა. მას ხელმძღვანელობდა კაზაკი ვასილი ბუგორი. იმისდა მიუხედავად, რომ მოგზაურობა გრძელი და დამღლელი იყო, ვასილიმ და მისმა ამხანაგებმა მიაღწიეს ლენას და 1632 წელს მის ნაპირებზე აშენდა ქალაქი იაკუტსკი. იენისეისკში დაბრუნებულმა ვასილი ბუგორმა ისაუბრა ლენას სიმდიდრეზე და ვაჭრები, მრეწველები და მტაცებლები დიდ მდინარეს მიადგნენ. მის ნაპირებზე რუსული სოფლები ერთმანეთის მიყოლებით ჩნდებოდნენ.

სწორედ ლენას ნაპირებიდან დაიწყო ციმბირის განვითარება. ადგილობრივი მაცხოვრებლებისგან (იაკუტები) რომ შეიტყო სამხრეთში ახალი მდიდარი რეგიონის შესახებ, იაკუტის გუბერნატორმა პიოტრ გოლოვინმა მოაწყო ექსპედიცია მის მოსაძებნად. რაზმი შედგებოდა თითქმის 150 ადამიანისგან, შეიარაღებული თოფებით და ქვემეხითაც კი. კამპანიისთვის აშენდა მძიმე ნავები. 1643 წლის 15 ივლისს რაზმი კაზაკ ვასილი პოიარკოვის მეთაურობით მათკენ დაიძრა.

პოიარკოვის ნავები ჯერ ლენას გასწვრივ მიცურავდნენ, შემდეგ კი სამხრეთით მდინარე ალდანის გასწვრივ. შემდეგ 10 დღის განმავლობაში მიცურავდნენ მდინარე უჩურის გასწვრივ, სანამ არ აღმოჩნდნენ მდინარე გონამის შესართავთან. შემდეგ მოვიდა ზამთარი და ნავები ყინულში გაიყინა. პოიარკოვის რაზმმა ნავები მდინარე ბრანტასკენ მიათრია და გაზაფხულის მოლოდინში კიდევ უფრო გაცურა მდინარე ზეიას გასწვრივ, სანამ არ მიაღწევდა დიდ მდინარე ამურს, რომელიც აღმოაჩინეს 1644 წლის ზაფხულში. კაზაკებმა ამურის პირამდე მხოლოდ შემოდგომაზე მიაღწიეს. ექსპედიციაში მხოლოდ 60 ადამიანი დარჩა. პოიარკოვმა ვერ გაბედა ზღვაზე ნავებით გაცურვა, ამიტომ აშენდა მოუხერხებელი და ნელა მოძრავი გემი, რომელზედაც 1645 წლის გაზაფხულზე რაზმი შევიდა ოხოცკის ზღვაში. პოიარკოვი დარჩენილ 20 კაზაკთან ერთად დაბრუნდა იაკუტსკში 1646 წლის 12 ივნისს. არ ჰქონდათ არც რუკა და არც კომპასი, გაუვალი ტაიგისა და უცნობი მდინარეების გავლით, გაჭირვებისა და სიმცირის გამო, კაზაკებმა ბევრი აღმოჩენა გააკეთეს. ამის შემდეგ, ვასილი პოიარკოვმა შეადგინა ამურის რეგიონის დეტალური აღწერა და იაკუტის გუბერნატორს გადასცა მისი განვითარების პროექტი, რომელიც გახდა ახალი მნიშვნელოვანი ეტაპი გეოგრაფიული აღმოჩენების ისტორიაში.

შემდეგი ექსპედიცია იაკუტსკიდან ამურში ჩაატარა ეროფეი პავლოვიჩ ხაბაროვმა, რომელიც 1649 წლის ზაფხულში 80 კაზაკთან ერთად გაემგზავრა მდინარე ლენას გასწვრივ. მაგრამ ხაბაროვს ჯერ არამეგობრული დაურები დახვდნენ, შემდეგ კი მტრულად განწყობილი აჩანები, რომლებმაც მანჯურიის არმიის მხარდაჭერით აიძულეს ხაბაროვი დაბრუნებულიყო იაკუტსკში.

1648 წელს სემიონ დეჟნევი შვიდ გემზე გაემგზავრა მდინარე კალიმადან ოკეანეში ექსპედიციით. შვიდიდან მხოლოდ სამი ხომალდი მიცურავდა მატერიკზე ყველაზე ჩრდილო-აღმოსავლეთ წერტილს, რომელსაც ახლა ეძახიან დეჟნევის კონცხს, და მიცურავდნენ სამხრეთით აზიას ამერიკისგან გამყოფი სრუტის გავლით. ქარიშხლებითა და ქარიშხლებით დეჟნევის სასამართლოს ნაწილებმა წყნარი ოკეანე თითქმის კამჩატკას ნახევარკუნძულამდე გადაიტანეს და მდინარე ანადირის მიღმა ამოიღეს ნაპირზე. ასე რომ, ჩუკოტკას ნახევარკუნძული აღმოაჩინეს.

კიდევ ერთი დიდი აღმოჩენა იყო ალიასკის აღმოჩენა დანიური წარმოშობის რუსი ნავიგატორის ვიტუს ბერინგის მიერ 1741 წელს. იმავე მე-18 საუკუნეში იყო მრავალი აღმოჩენა არქტიკული ოკეანის სანაპირო რაიონებში.

ახალი აღმოჩენები და განვითარება

ციმბირის სოფლის მეურნეობის განვითარება მე-19 საუკუნეში დაიწყო. 1850-იან წლებში ამურის და პრიმორიეს ტერიტორიები შეუერთდა რუსეთის იმპერიას.

XX საუკუნის დასაწყისში (1916 წელს) აშენდა ტრანსციმბირის რკინიგზა. ამან საშუალება მისცა რუსეთის აზიურ ნაწილს კიდევ უფრო სწრაფად განვითარებულიყო და დასახლებულიყო, რადგან პეტერბურგიდან ვლადივოსტოკამდე ბილიკის გადალახვა კვირებში გახდა შესაძლებელი და მატარებლის მარშრუტზე მრავალი დასახლება აშენდა.

ამან გამოიწვია ხალხის კიდევ უფრო დიდი შემოდინება ქვეყნის აღმოსავლეთ რეგიონებში. დასავლეთის მიმართულებით რუსების გავრცელება უფრო მცირე მასშტაბით მოხდა, ვინაიდან ეს ტერიტორიები ისედაც მჭიდროდ იყო დასახლებული.

1920-1930-იან წლებში ციმბირში განვითარდა ქვანახშირის მრეწველობა. მშენებლობა და ახალი ქარხნები ახალ მუშებს მოითხოვს. 1939 წლისთვის ციმბირში ურბანული მოსახლეობის წილი მნიშვნელოვნად გაიზარდა.

დიდი სამამულო ომის დროს ციმბირის დიდი ქალაქების მოსახლეობა მკვეთრად გაიზარდა სსრკ-ს ევროპული ნაწილიდან მრეწველობისა და ხალხის ევაკუაციის გამო.

დასკვნა

ოდესღაც რუსეთის სახელმწიფოს დედაქალაქი იყო კიევი, შემდეგ ჩვენმა ქვეყანამ დაიწყო ზრდა როგორც ჩრდილოეთით, ასევე სამხრეთით. მაგრამ ყველაზე დიდი აღმოჩენები და მიწის დაპყრობა მოხდა, რა თქმა უნდა, ევრაზიის აღმოსავლეთ სანაპიროს მიმართულებით.

თუმცა, ჩვენი კონტინენტის აღმოსავლეთი ნაწილის ტერიტორიის განვითარება გადაეცა როგორც რუსი კაზაკების, ისე საბჭოთა ხალხის მრავალი სიცოცხლის ფასად.

რუსეთის უზარმაზარი ტერიტორიები განლაგებულია მუდმივი ყინვაგამძლეობის ზონაში, სადაც ფიქსირდება ყველაზე დაბალი ტემპერატურა, სადაც არის ყველაზე გრძელი ზამთარი და ყველაზე სტაბილური სიცივე მთელ ჩრდილოეთ ნახევარსფეროში. სოფელ ოიმიაკონში (იაკუტია) ტემპერატურა -71 გრადუსი ცელსიუსით დაფიქსირდა 1926 წელს. მხოლოდ ანტარქტიდაზე ცივა (1983 წელს იქ დაფიქსირდა თითქმის -90 გრადუსი ტემპერატურა).

გარდა ამისა, იმ ტერიტორიებზე, რომლებსაც რუსი ხალხი დაეუფლა, ცხოვრობდნენ როგორც მიმოფანტული ტომები, ისე მჭიდროდ შეკრული ხალხები (თათრები, ბაშკირები, დაურები, აჩანები, მანჩუსები და სხვები).

ეს ფაქტორები (უზარმაზარი ტერიტორია, მკაცრი კლიმატი და მტრულად განწყობილი ადგილობრივები)მკაცრად შეზღუდა რუსეთის მიწების განვითარება.

ამავე დროს, რუსეთის ტერიტორია ყოველთვის იყო ძალიან მდიდარი სხვადასხვა ბუნებრივი რესურსებით. ძველად მარილს, ბეწვს და ნადირობას აფასებდნენ. ამჟამად ნავთობი და ბუნებრივი აირი. და ოქრო და ბრილიანტი ყოველთვის ფასდებოდა, რომლითაც რუსული მიწა ყოველთვის ძალიან მდიდარი იყო.

ასეთი რესურსების არსებობამ აიძულა და ახლა აიძულებს ხალხს განავითარონ რუსეთის ტერიტორია, მიუხედავად მისი მკაცრი კლიმატისა.

მაგრამ უმდიდრესი რესურსების გარდა, რუსი ხალხი ამოძრავებდა სურვილს აღმოეჩინა უცნობი, დაეტოვებინა თავისი სახელები ჩვენი დიდი ქვეყნის ისტორიაში საუკუნეების განმავლობაში, ისევე როგორც ძალიან ლამაზი რუსული ბუნება.

გამოყენებული რესურსების სია

1. ბალდინი, რ.კ. მე ვიცნობ სამყაროს. რუსეთის გეოგრაფია: ბავშვები. ციკლი. / რ.კ. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 გვ.
2. მარკინი, ვ.ა. მე ვიცნობ სამყაროს. გეოგრაფია: ბავშვები. ციკლი. / ვ.ა. მარკინი - მ.: AST, 1995 - 560 გვ.
3. პეტროვა, ნ.ნ. რუსეთის გეოგრაფია. სრული ენციკლოპედია / N.N. პეტროვა - მ.: ექსმო, 2014 - 256 გვ.
4. საბავშვო ენციკლოპედია. რუსული სახელები მსოფლიო რუკაზე / No5 - 2010 / ედ. ვ.პოლიაკოვი - მ., 2010 - 56 გვ.
5. ვიკიპედია - თავისუფალი ენციკლოპედია [ელექტრონული რესურსი]. -http://wikipedia.org

რა იურიდიულ ინსტრუმენტებს ითვალისწინებს რუსეთის ფედერაციის ქალაქგეგმარებითი კოდექსი ინვესტორებისთვის და დეველოპერებისთვის? რა სამართლებრივი პრობლემები შეიძლება შეექმნათ მათ ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების, ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ ხელშეკრულებების გაფორმებისას? ამ და სხვა კითხვებზე პასუხები მოცემულია EJ მასალაში.

2016 წლის ივლისში მიღებულ იქნა 2016 წლის 3 ივლისის ფედერალური კანონი No373-FZ, რომელმაც მნიშვნელოვანი ცვლილებები შეიტანა რუსეთის ფედერაციის ქალაქგეგმარებით კოდექსში. კერძოდ, დადგინდა ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტაციის მოთხოვნები, გაფართოვდა ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარების ხელშემწყობი ინსტრუმენტების ნუსხა. „ASERGROUP“-ის მიერ ორგანიზებული კონფერენციის „ურბანული დაგეგმარების სახელმწიფო რეგულირება - 2017“ ფარგლებში, იურიდიული ფირმა Goltsblat BLP-ის „უძრავი ქონებისა და მშენებლობის“ განყოფილების ხელმძღვანელმა, სამართლის დოქტორმა მაქსიმ პოპოვმა ისაუბრა. ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების განხორციელების სხვადასხვა სამართლებრივი ფორმის თავისებურებებისა და პრობლემების შესახებ.

რატომ დაიწყო კანონმდებელმა ურბანული დაგეგმარების სფეროს გაზრდილი ყურადღება?

ურბანული დაგეგმარების სექტორის რეფორმის აუცილებლობა დიდი ხანია მწიფდება. შეიძლება გამოვყოთ შემდეგი წინაპირობები, რამაც გამოიწვია მიმდინარე ცვლილებები.

ჯერ ერთი, შემცირდა ფართომასშტაბიანი კომერციული განვითარებისთვის შესაფერისი უფასო (მესამე პირების უფლებებით არ დატვირთული) საჯარო მიწების რაოდენობა. ადრე პოტენციურ ინვესტორს ადვილად შეეძლო მოეპოვებინა დიდი მიწის ნაკვეთები ქალაქში და მისგან არც თუ ისე შორს, მესამე მხარის უფლებებისგან თავისუფალი. დღეს, ფართომასშტაბიანი კომერციული განვითარებისთვის შესაფერისი ნაკვეთები სულ უფრო და უფრო პატარა ხდება.

მეორეც, საჯარო მიწის ნაკვეთის იჯარამ დაკარგა საინვესტიციო თვისებები. კერძოდ, საუბარია მისი მიწოდების მიზნის ან ნებადართული გამოყენების ტიპის შეცვლის შესაძლებლობის შეზღუდვაზე. ათი წლის წინ ასეთი იჯარა დიდად არ განსხვავდებოდა მიწის ნაკვეთის საკუთრებისგან. Რა იყო ეს? იურიდიულმა პირებმა საკმაოდ მშვიდად შეიძინეს საჯარო ნაკვეთები იჯარის უფლებით. ამავდროულად, შეიძლება გამოცხადდეს სარგებლობის ნებისმიერი დანიშნულება: ავტოსადგომზე, სავაჭრო ცენტრის მშენებლობაზე და ა.შ. სინამდვილეში, სუბიექტი არ ჩქარობდა საიტის აშენებას. მოიჯარე ელოდა ამ საიტის მშენებლობით დაინტერესებულ სხვა პირს. როდესაც ასეთი ადამიანი გამოჩნდა, ნაკვეთი მას ქვეიჯარით გადაეცა და მისი სამართლებრივი რეჟიმი ახალ მოიჯარედ გადაკეთდა. მიწის გაცემის მიზნის შეცვლასთან ან იჯარის ვადის გახანგრძლივებასთან დაკავშირებით პრობლემა არ ყოფილა. გარდა ამისა, ქირა არ იყო ყველაზე მაღალი.

ვითარება შეიცვალა 2012 წლიდან. უმაღლესი სასამართლოების დონეზე ჩამოყალიბდა სტაბილური პრაქტიკა, რომელიც გამორიცხავს იჯარით საჯარო ნაკვეთის მიცემის მიზნის შეცვლის შესაძლებლობას. თუ ადგილი იყო აღებული პარკირებისთვის, მაშინ ის უნდა იქნას გამოყენებული პარკირებისთვის. გრანტის მიზნის შეცვლა კანონის გვერდის ავლით ჩაითვალა.

2015 წლის მარტიდან ძალაში შევიდა რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის ახალი რედაქცია. გამოირიცხა საჯარო ნაკვეთის ახალი ვადით იჯარის დადების უპირატესი უფლება - როგორც წესი, მისი იჯარით გაცემა აუქციონის გარეშე არ შეიძლება. ხელოვნების მე-3 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 39.6, მოქალაქეებს და იურიდიულ პირებს, რომლებიც არიან საჯარო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების მოიჯარეები, უფლება აქვთ დადონ ახალი იჯარის ხელშეკრულება ასეთი მიწის ნაკვეთებისთვის ტენდერის გარეშე მხოლოდ ორ შემთხვევაში:

1) თუ მიწის ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული მოქალაქეზე ან იურიდიულ პირზე აუქციონის ჩატარების გარეშე;

2) თუ მიწის ნაკვეთი მოქალაქეს მიეწოდება აუქციონზე მებაღეობის ან დაჩის მეურნეობის მიზნით.

მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება უზარმაზარი გახდა, ამიტომ მიწის ნაკვეთების იჯარით შენარჩუნება არც ისე ადვილია. ოდესღაც საკუთრებასთან შედარებით, დღეს საჯარო ლოტის დაქირავება წამგებიანი გახდა. საბოლოოდ, მკვეთრად შემცირდა მუნიციპალიტეტების ფინანსური შესაძლებლობები კომუნალური, სოციალური და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობისთვის.

ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების აქტივობები: ზოგადი კონცეფცია

ტერიტორიის ინტეგრირებული და მდგრადი განვითარება ზოგადი ტერმინია. მისი თანახმად, აუცილებელია გავითვალისწინოთ ტერიტორიის დაგეგმვის დოკუმენტაციის მომზადებისა და დამტკიცების ღონისძიებები საცხოვრებელი, სამრეწველო, საზოგადოებრივი, საქმიანი და სხვა მიზნებისთვის კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების და კომუნალური, ტრანსპორტის, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების განთავსებისთვის. აუცილებელია ასეთი ობიექტების ფუნქციონირებისთვის და მოქალაქეების სიცოცხლის უზრუნველსაყოფად. გარდა ამისა, ასეთი აქტივობები გულისხმობს ამ ობიექტების არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტირებას, მშენებლობას, რეკონსტრუქციას.

ამჟამად ტერიტორიის ინტეგრირებული და მდგრადი განვითარების ოთხი ფორმა არსებობს:

განაშენიანებული ტერიტორიის განვითარება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.1-46.3 მუხლები);

ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.4 მუხლი);

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება ნაკვეთების უფლების მფლობელთა ინიციატივით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.9 მუხლი);

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება ადგილობრივი ხელისუფლების ინიციატივით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.10 მუხლი).

ჩაშენებული ტერიტორიის განვითარება

ამ ფორმის პრაქტიკული გამოყენების ყველაზე სავარაუდო სფეროა დანგრეული საცხოვრებელი კორპუსებით ტერიტორიის რეგენერაცია, მუნიციპალური საჭიროებისთვის მიწის ნაკვეთების გატანის მკაფიო შესაძლებლობის არარსებობის შემთხვევაში.

განაშენიანებული ტერიტორიის განვითარება ნებადართულია, თუ ასეთ ტერიტორიას აქვს:

გადაუდებელი და დასანგრევი საცხოვრებელი კორპუსები;

მრავალბინიანი შენობების დანგრევა, რომელთა რეკონსტრუქცია იგეგმება მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამების საფუძველზე;

კომუნალური, სოციალური, სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ობიექტები.

განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს დასახლების ან რაიონის ადგილობრივი ხელისუფლება ქალაქგეგმარებითი დებულების, აგრეთვე ქალაქთმშენებლობის რეგიონული და ადგილობრივი სტანდარტების არსებობის პირობებში.

ღია აუქციონის შედეგების საფუძველზე იდება განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების ხელშეკრულება. გამარჯვებული იღებს უფლებას მიაწოდოს მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის დატვირთული მესამე მხარის უფლებებით ტენდერის გარეშე (46.1 მუხლის მე-8 ნაწილი, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.2 მუხლის მე-3 ნაწილის მე-9 პუნქტი, RF LC-ის 39.5 მუხლი). .

მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ რუსეთის ფედერაციის შეიარაღებული ძალების სამართლებრივი პოზიცია, რომელიც დადგენილია 2015 წლის 27 ოქტომბრის No309-KG15-5924 განჩინებით No A07-21632/2013 საქმეზე, რომლის მიხედვითაც დასკვნა. განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ შეთანხმება არ არის საკმარისი საფუძველი სახელმწიფო (მუნიციპალური) საჭიროებისთვის მიწის ნაკვეთების ჩამორთმევისათვის.

დოკუმენტის ციტირება

ხელოვნების მე-3 ნაწილის დებულებები. ქალაქთმშენებლობის კოდექსის 46.1 განსაზღვრავს გადაწყვეტილების მიღების პირობებს განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი კორპუსები, და პირდაპირ არ ვრცელდება მიწის ნაკვეთების მფლობელებზე მათი იძულებითი გადაწყვეტილების საკითხთან დაკავშირებით. გაყვანა.

თავისთავად, განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ ხელშეკრულების დადება არ არის მიწის ჩამორთმევის საფუძველი, ვინაიდან ასეთი შეთანხმება მხოლოდ არეგულირებს ადმინისტრაციის მიერ მიღებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ გადაწყვეტილების განხორციელების წესს. ხოლო მესაკუთრისგან მიწის ნაკვეთის გატანის შესაძლებლობა განპირობებულია სახელმწიფო ან მუნიციპალური საჭიროებების არსებობით.

რა არის ამ მექანიზმის მუშაობასთან დაკავშირებული ძირითადი პრობლემები?

მიუხედავად იმისა, რომ კანონი აქცენტს აკეთებს ტერიტორიის სირთულეზე, ხშირად პრაქტიკაში ყველაფერი სხვაგვარად ხდება.

წარმოიდგინეთ მეოთხედი აშენებული დანგრეული სახლებით. მოდის ინვესტორი და ხვდება, რომ მას არ აინტერესებს მთელი კვარტალის დაფარვა - ძალიან ბევრი ფული დასჭირდება. ინვესტორისთვის საინტერესოა სამსახურში კვარტალის მხოლოდ ნაწილის - რამდენიმე სახლის განსახლება და საცხოვრებელი კორპუსის აშენება. ამ სახლის ირგვლივ დღემდე შემორჩენილია დანგრეული შენობები.

ფორმალურად, ქალაქგეგმარებითი კანონმდებლობა მას ასეთ შესაძლებლობას აძლევს. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.1, ჩაშენებული ტერიტორიების განვითარება ხორციელდება დაგეგმვის სტრუქტურის ელემენტის (კვარტალი, მიკრორაიონი) ან მისი ნაწილის (ნაწილების) საზღვრებში. ამდენად, კანონში არ არის მოთხოვნა, რომ პროექტი კვარტალის მთელ ტერიტორიას მოიცავდეს. შედეგად, პრაქტიკაში, ტერიტორიის ნორმალური ინტეგრირებული განვითარების ნაცვლად, მიზნობრივი პროექტები ხორციელდება.

სხვა პრობლემაა. ხელოვნების მე-3 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.1, გადაწყვეტილება განაშენიანებული ტერიტორიის განვითარების შესახებ შეიძლება მიღებულ იქნეს, თუ ასეთი ტერიტორია მდებარეობს:

1) საცხოვრებელი კორპუსები, რომლებიც აღიარებულია რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესით, როგორც საგანგებო და ექვემდებარება დანგრევას;

2) საცხოვრებელი კორპუსები, დანგრევა, რომელთა რეკონსტრუქცია იგეგმება ადგილობრივი თვითმმართველობის წარმომადგენლობითი ორგანოს მიერ დამტკიცებული მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამების საფუძველზე.

ამ ობიექტების გარდა, განაშენიანებულ ტერიტორიაზე, რომლებთან დაკავშირებითაც მიღებულია განაშენიანების გადაწყვეტილება, შეიძლება იყოს მხოლოდ საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტები, რომლებიც უზრუნველყოფენ მხოლოდ მრავალბინიანი შენობების ფუნქციონირებას. ამასობაში, რეალურად, როგორც წესი, ტერიტორიაზე სხვა კაპიტალური სამშენებლო პროექტებია, როგორიცაა ფარდული. პრაქტიკაში ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისას ცდილობენ არ შეამჩნიონ ეს ფაქტი, მაგრამ ფორმალურად არსებობს გადაწყვეტილების გასაჩივრების საფუძველი.

ეს ფორმა ხშირად არახელსაყრელია ინვესტორისთვის. ის პასუხისმგებელია მაცხოვრებლების განსახლებაზე. უფრო მეტიც, ადგილობრივ ხელისუფლებას ხშირად არ შეუძლია მკაფიოდ გამოთვალოს განაშენიანებული ტერიტორიების განაშენიანებისთვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდის ოდენობა.

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება (IOT) ხორციელდება ძირითადი საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ობიექტების მშენებლობის სფეროში, ფართობის პირველადი უზრუნველყოფით საჯარო მიწიდან. მექანიზმი ამ შემთხვევაში შემდეგია. აუქციონზე გათვალისწინებულია მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის დატვირთული მესამე პირის უფლებებით. აუქციონში გამარჯვებული დებს ხელშეკრულებას IBA-ზე (რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის მე-6 მუხლის 39.8 მუხლი). მხოლოდ იურიდიულ პირს შეუძლია აუქციონში მონაწილეობა მიიღოს მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლებისთვის ინტეგრირებული განაშენიანებისთვის (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.4 მუხლის მე-2 პუნქტი). საჯარო განხილვები არ არის საჭირო დაგეგმვისა და კვლევის პროექტებისთვის.

რაც მთავარია, პირველადი მიწის ნაკვეთი უნდა იყოს თავისუფალი მესამე მხარის უფლებებისგან. აქ რა იგულისხმება?

ქალაქში არის დიდი მიწის ნაკვეთი. ქალაქს იქ მიკრორაიონის ან სამრეწველო პარკის აშენება სურს, საიტი აუქციონზეა გატანილი. აუქციონში გამარჯვებული ხელს აწერს ხელშეკრულებებს მიწის ნაკვეთის იჯარაზე და IBA, იღებს ვალდებულებას დაყოს მასივი ცალკეულ მიწის ნაკვეთებად, საერთო სარგებლობაში და ინფრასტრუქტურულ ობიექტებად. დამტკიცებულია ტერიტორიის განაშენიანების გრაფიკი, დადგენილია სანქციები ამ გრაფიკის დარღვევისთვის.

ეს არის გრინფილდის პროექტი - დიდი ცარიელი მიწა ინტეგრირებულად ვითარდება.

ნაკვეთების ბრუნვა RCT და IBA

როდესაც საქმე ეხება განაშენიანებული ფართობის (BCA) განვითარებას, აუქციონის ობიექტს წარმოადგენს CTA-ზე ხელშეკრულების დადების უფლება. მაშინ, როდესაც უკვე გახდა ასეთი ხელშეკრულების მხარე, კერძო სუბიექტი იღებს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთები ტერიტორიაზე.

CAT-ში სიტუაცია განსხვავებულია. პირველ რიგში, თქვენ უნდა მოიგოთ აუქციონი საჯარო მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისთვის.

შესაძლებელია თუ არა მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების „გაყიდვა“ სხვა პირებზე? არსებობს გარკვეული ფაქტობრივი ვარაუდი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.2 მუხლის მე-7, მე-8 ნაწილები), თუმცა კანონი ამას პირდაპირ არ ითვალისწინებს. პრობლემა ის არის, რომ 2015 წელს ცვლილებები შევიდა ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 448, რომლის თანახმად, თუ ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მხოლოდ აუქციონზე, მაშინ ამ შემთხვევაში ხელშეკრულების მხარემ პირადად უნდა შეასრულოს თავისი ვალდებულებები, იჯარის უფლების მინიჭება აკრძალულია. შეიძლება თუ არა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმები განსაკუთრებულად ჩაითვალოს? სამწუხაროდ, ჯერ არ არის პრაქტიკა. და სავსებით სავარაუდოა უარყოფითი ვითარება იჯარის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გადაცემაზე უარის თქმის შესახებ.

ჩნდება კითხვაც, რა ვალდებულებები გადაეცემა ახალ მოიჯარეებს? კანონი იძლევა ძალიან მარტივ სიტუაციას, როდესაც ყველა მონაწილისთვის გადაცემულია უფლებები და მოვალეობები. პრაქტიკაში სიტუაცია განსხვავებულია.

წარმოვიდგინოთ: სავაჭრო ქსელს მთელი ტერიტორიიდან მხოლოდ ერთი საიტის იჯარით აღება სურს. გადადის თუ არა მას ორიგინალური დეველოპერის უფლებები და მოვალეობები მიკრორაიონში? ამის შესახებ RF GK-ში არაფერია ნათქვამი. პრაქტიკაში, ეს საკითხი შეიძლება მოგვარდეს შემდეგნაირად. ხელახლა დაქირავებისას, ახალი მოიჯარე "შედის" პროექტში, როგორც მხარე RZT ან COT ხელშეკრულებით. ამასთან, ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ ის, მოიჯარესთან ერთად, არ არის პასუხისმგებელი მიკრორაიონის განვითარებასთან დაკავშირებულ ყველა ვალდებულებაზე. მაგრამ ამ შემთხვევაში ქალაქის თანხმობაა საჭირო. ადგილობრივ ხელისუფლებას ხშირად ეშინია ამის გაკეთება, რადგან აშენდება „ნაბიჭები“ და არ აშენდება სოციალური ობიექტები.

მთლიანობაში, უნდა დავასკვნათ, რომ რუსეთის ფედერაციის CRC არ არის სრულყოფილი პრაქტიკაში არსებული შესაძლებლობების ასახვის თვალსაზრისით.

უძრავი ქონების მფლობელის მიერ ინიცირებული ყოვლისმომცველი განვითარება

ეს ფორმა გამოიყენება საჯარო მიწებზე გარე ინფრასტრუქტურის მშენებლობაში ერთი ან მეტი მიწის მესაკუთრის ხარჯზე. გაფორმებულია ხელშეკრულება ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარების შესახებ. მისი მხარე შეიძლება იყვნენ მიწის ნაკვეთების მფლობელები ან მიწის ნაკვეთების მოიჯარეები, რომლებიც სახელმწიფო საკუთრებაშია. იჯარის ვადის დასრულებამდე მინიმუმ ხუთი წელი უნდა დარჩეს. ხელისუფლების მხრიდან ხელშეკრულებას აფორმებენ ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები.

ამ ფორმის განსახორციელებლად აუცილებელია კომუნალური, სატრანსპორტო და სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობის ვალდებულებები. ეს შეიძლება მოხდეს როგორც ბიუჯეტის, ასევე საავტორო უფლებების მფლობელების ხარჯზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 3, ნაწილი 14, მუხლი 46.9). მაგრამ თუ ბიუჯეტი იხდის, მაშინ რატომ, პრინციპში, ეს პროექტი? პრაქტიკაში, ასეთი ობიექტების მშენებლობის ვალდებულებებს უფლების მფლობელი აიღებს. ამ შემთხვევაში, ის მიიღებს გარკვეულ უპირატესობას.

წარმოვიდგინოთ სიტუაცია: სუბიექტი იძენს მიწის ნაკვეთს სავაჭრო ცენტრის ასაშენებლად, ნაკვეთი მდებარეობს მაგისტრალთან ახლოს. იმისათვის, რომ მყიდველებმა შეძლონ დარეკვა, თქვენ უნდა ააგოთ ფლავერი. სუბიექტი ეკითხება ადვოკატს, როგორ ააშენოს იგი? მას არ სურს დეველოპერად იმოქმედოს - მას უნდა, რომ ადგილობრივმა ხელისუფლებამ ააშენოს და გადაიხადა. ინტეგრირებული განვითარების ინსტიტუტი, უძრავი ქონების მფლობელის ინიციატივით, შესაძლებელს ხდის ესტაკადის მშენებლობის მიზნობრივად დაფინანსებას. რა არის სხვა სარგებელი? პროექტში მონაწილეობა შეუძლია მიწის რამდენიმე მფლობელს.

ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების შესახებ ხელშეკრულების გაფორმების ერთ-ერთი პირობაა ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტაციის დამტკიცება საკუთარ და მესამე პირების საჯარო მიწებზე უფლებისგან თავისუფალი (46.9 მუხლის 7-10 ნაწილები). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).

კომუნალური, ტრანსპორტის, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობის მიზნებისთვის მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არის სახელმწიფო და (ან) მუნიციპალური საკუთრებაში და არ არის დატვირთული მესამე მხარის უფლებებით, იჯარით ეძლევა უფლების მფლობელებს, რომლებმაც დადებული აქვთ ხელშეკრულება ტენდერის გარეშე (ნაწილი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.9 მუხლის 8, 13.3 ქვეპუნქტი, 2 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 39.6 მუხლი).

ადგილობრივი ხელისუფლების ინიციატივით ტერიტორიების ყოვლისმომცველი განვითარება

ეს ფორმა გამოიყენება მაშინ, როდესაც აუცილებელია ტერიტორიის რეგენერაცია დანგრეული (ქალაქის დაგეგმარების წესების შეუსაბამოდ) არასაცხოვრებელი ფონდით, დანგრეული დაბალსართულიანი საცხოვრებლით. იგი ხასიათდება ფართო შესაძლებლობებით მიწის გატანისა და კომერციული სარგებლობისთვის მისი შემდგომი უზრუნველყოფის მიზნით.

რომელი ტერიტორია შეიძლება იყოს ამ შემთხვევაში კომპლექსური განვითარების ობიექტი? რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.10 მუხლი საუბრობს რამდენიმე ტიპის ტერიტორიებზე:

1) რომელზედაც განლაგებულია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები (გარდა მრავალბინიანი შენობებისა), აღიარებულია საგანგებოდ და ექვემდებარება დანგრევას რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესით;

2) რომელზედაც განლაგებულია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები (გარდა მრავალბინიანი შენობებისა), დანგრევა, რომლის რეკონსტრუქცია იგეგმება ადგილობრივი თვითმმართველობის წარმომადგენლობითი ორგანოს მიერ დამტკიცებული მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამების საფუძველზე;

3) რომლის ნებადართული სარგებლობის სახეები და (ან) ნებადართული გამოყენების სახეები და კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების მახასიათებლები, რომლებზედაც არ შეესაბამება მიწის ნაკვეთების და კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების ნებადართული გამოყენების ტიპებს და მშენებლობის, რეკონსტრუქციის შემზღუდველ პარამეტრებს. მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესით დადგენილი კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები;

4) რომელზედაც განლაგებულია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები სამოქალაქო კანონმდებლობის შესაბამისად აღიარებული უნებართვო ნაგებობად.

ასეთმა ობიექტებმა უნდა დაიკავონ ტერიტორიის მინიმუმ 50%. ამრიგად, ტერიტორიაზე შეიძლება განთავსდეს როგორც ჩვეულებრივი ნაკვეთები, ასევე უძრავი ქონების ობიექტები. ამ შემთხვევაში მათი უფლებების მფლობელთა ინტერესები დაზარალდება.

იმისათვის, რომ დასახლებამ ან ურბანულმა რაიონმა მიიღოს გადაწყვეტილება ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების შესახებ, საჭიროა ტერიტორიის ასახვა მიწათსარგებლობის ან განაშენიანების წესებში. ჩნდება კითხვა: საჭიროა თუ არა წინასწარ როგორმე შემოწმება, არის თუ არა ასეთი ტერიტორიების ნიშნები? კანონი პასუხს არ იძლევა.

ამ მიზნებისათვის რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 56.12 მუხლი ითვალისწინებს მიწის ნაკვეთების გატანის გამარტივებულ და დაჩქარებულ პროცედურას. პირველი თვისება ის არის, რომ გასვლის ხელშეკრულების გასაფორმებლად მხოლოდ ერთი თვეა. მეორე ის არის, რომ ყადაღის დადების შესახებ სასამართლო გადაწყვეტილება დაუყოვნებლივ აღსრულებას ექვემდებარება. აპელაციის შემდეგ დაუყოვნებლივ მოხდება დანგრევა. საკასაციო წესით, ფაქტობრივად, მხოლოდ კომპენსაციის ოდენობის საკითხი წყდება.

ეს არის ძალიან კარგი ინსტრუმენტი დიდი დეველოპერებისთვის. დეველოპერი ხედავს ნაცრისფერ შენობას. ასეთ ტერიტორიაზე ის ყველა ობიექტს ვერ იყიდის. მერე მიდის ხელისუფლებასთან და პროექტს სთავაზობს. ამ შემთხვევაში ხელისუფლება ნორმალურ მიკრორაიონს „ბონუსად“ იღებს. მიწის ნაკვეთების საკადასტრო ღირებულება იზრდება, რაც მეტ შემოსავალს იძლევა. დეველოპერი, თავის მხრივ, ასუფთავებს მიწას მესამე მხარის ობიექტებისგან ხელისუფლების ხელით და იღებს მას საკუთარი მიზნებისთვის.

ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების ინიციატორი ქალაქია. ძნელი სათქმელია, რამ გააჩინა ეს იდეა: ან საინჟინრო-მომზადებული ტერიტორიების ნაკლებობა და მათში დიდი თანხების დაბანდება, ან ადმინისტრაციის კურსი ბიზნესის გლობალიზაციისკენ.

„ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარება“, მიიჩნევს ვასილი სელივანოვი Setl City-ის აღმასრულებელი დირექტორი, პოზიტიური მოვლენაა. უპირველეს ყოვლისა, ეს შესაძლებელს ხდის თავიდან აიცილოს კონფლიქტები ადგილობრივ მოსახლეობასთან, რომელიც წარმოიქმნება დატკეპნის დროს. გარდა ამისა, ასეთი პროექტები მოიცავს არა მხოლოდ ოთხ კედელს გარეუბანში, არამედ ახალი მაღალი ხარისხის საცხოვრებლის შექმნას, რომელიც აშენებულია კომფორტულ, ორგანიზებულ საცხოვრებელ გარემოში“.

ამავდროულად, იმისათვის, რომ ინტეგრირებული განვითარება გახდეს რეალური, აუცილებელია იზრუნოთ მომავალი ობიექტების უზრუნველყოფაზე ენერგიის ძირითადი წყაროებით და ძირითადი საინჟინრო ქსელებით, ასევე საგზაო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურით. როგორც წესი, საწყის ეტაპზე წამქეზებელი ქალაქი ვერაფერს უზრუნველყოფს. კომპლექსური განვითარებისთვის გამოყოფილი ტერიტორიები ხშირად ნამდვილი ხელუხლებელი მიწებია. მათ ხშირად არა მხოლოდ რაიმე ინფრასტრუქტურა, არამედ მომავალი ობიექტებისთვის ენერგიის მოპოვების შესაძლებლობაც კი აკლიათ. ეს ყველაფერი ნულიდან უნდა შეიქმნას.

პეტერბურგის ქონებრივი ფონდის დირექტორის თქმით ანდრეი სტეპანენკო, ქალაქის სურვილი, გაყიდოს ტერიტორიები ინტეგრირებული განვითარებისთვის დიდ ლოტებზე (ასობით ჰექტარი) მოტივირებულია შემდეგი მოსაზრებებით: „დეველოპერებმა ვერ ისწავლეს, როგორ მოემზადონ ტერიტორიის ერთად მშენებლობისთვის, ვერ შეთანხმდებიან ერთმანეთთან. გარდა ამისა, ცალკეულ ლოტებზე აშენებისას ვერ მივიღებთ ერთგვაროვნებას არც არქიტექტურაში, არც ხარისხში და არც თვალსაზრისით“. ნათელია, რომ მხოლოდ მსხვილ კომპანიებს, რომლებსაც აქვთ საკუთარი ფინანსები ან შეძლეს სესხების დაბრუნების გარანტია, შეუძლიათ ასეთი სამშენებლო მოცულობების და სამუშაოების საჭირო ჩამონათვალის „დამუშავება“ (შექმნან კონცეფცია საცხოვრებელი გარემოსთვის, პროფესიონალურად მართონ ასეთი რთული პროექტი, და ა.შ.). რაც შეეხება რისკებს, სტეპანენკო აქ განსაკუთრებულ პრობლემებს ვერ ხედავს: „ინვესტორებმა იციან არსებული რისკები, მაგრამ თუ ყიდულობენ, მზად არიან რისკებისთვის“.

სამშენებლო კომიტეტის თავმჯდომარის თქმით რომან ფილიმონოვა, დღეს სამუშაოები მიმდინარეობს ინტეგრირებული განვითარებისთვის გათვალისწინებულ ყველა ტერიტორიაზე: „ინვესტორები თავიანთ პროექტებს პასუხისმგებლობით ეპყრობიან. შეფერხებები და შეცდომები არ არის, დიდი თანხაა გადახდილი, რაც ნიშნავს, რომ მიდგომა უკიდურესად სერიოზულია“.

დროის გარეთ

ქალაქს არაფერი აქვს შესთავაზა ინტეგრირებული განვითარებისთვის: პრიმორსკის რაიონის ჩრდილო-პრიმორსკის ნაწილი, კოლომიაგი (ასევე პრიმორსკის ოლქი) და სამხრეთ-დასავლეთი. 2010 წლამდე იგეგმება დიდი ნაკვეთების აუქციონზე გატანა 3,5 მილიონი კვ.მ. მ საცხოვრებელი კამენკაში, სოსნოვაია პოლიანაში, პეტროდვორეცში, კრასნოიე სელოში, ზელენოგორსკში. კიდევ 2 მილიონი კვ. მ ჩრდილო-ზღვისპირა ნაწილში, ნოვოსელოვის ქუჩის ჩრდილოეთით და სოსნოვკას პარკთან. რუჩიოვისა და შუშარის ტერიტორიის ნაკრძალში, სადაც 4 მილიონი კვ.მ. მ საცხოვრებელი. მაგრამ ეს მიწები კერძო საკუთრებაშია. საცხოვრებლის უმეტესი ნაწილი, ოფიციალური პირების თქმით, მისცემს "ბალტიის მარგალიტს", ზღვის ფასადს, სავაჭრო ნავსადგურს, კონნაია ლახტას, ჩრდილოეთ ველს და ქალაქის სამხრეთ-დასავლეთ ზღვისპირა ნაწილს. მშენებლობის საერთო მოცულობა 7,3 მილიონი კვადრატული მეტრია. მ ექსპლუატაციაში შესვლის სავარაუდო დაწყების თარიღი 2010 წელია.

პროექტის განხორციელების დრო გრძელია, არა მშენებლობის დიდი მოცულობის გამო, არამედ განუვითარებელი მიწის კომპლექსურ განვითარებასთან დაკავშირებული რიგი პრობლემების გამო. აუქციონში გამარჯვებულს შეუძლია საიტზე შესვლა არა უადრეს ორი წლის შემდეგ. პირველ რიგში, თქვენ უნდა შეადგინოთ საპროექტო და ურბანული დაგეგმარების დოკუმენტაცია. მხოლოდ დაგეგმვის პროექტის შემუშავებას სჭირდება ექვსიდან ცხრა თვე. საინჟინრო ქსელების პროექტების შემუშავება და დამტკიცება - კიდევ რვა-ათ თვემდე. საინჟინრო ნაგებობებზე სამშენებლო-სამონტაჟო სამუშაოების შესრულება - ექვსი თვე. ექსპლუატაციაში შესვლა და ქალაქის ბალანსზე გადარიცხვა - მინიმუმ კიდევ ექვსი თვე და უფრო ხშირად 8-12. სულ - სამწელიწადნახევარი. მაგრამ ეს არ არის ზღვარი. თითქმის ყველა სფეროს აქვს თავისი პრობლემები. მაგალითად, Horse Lakhta-ში, ჩრდილოეთის ხეობაში და პარნასზე არ არის გზები, ავტოფარეხების მფლობელებთან უნდა განიხილონ ქონებრივი და სამართლებრივი საკითხები. ყველა პრობლემის პარალელურად გადაწყვეტის შემთხვევაშიც, ნაკლებად სავარაუდოა, რომ პროცესი სამ-ოთხ წელზე ადრე დასრულდეს.

სიურპრიზები ინვესტორს

ტერიტორიების საინჟინრო მომზადება სანქტ-პეტერბურგში რამდენიმე წლის განმავლობაში არ განხორციელებულა. შედეგად, არ იყო მშენებლობისთვის შესაფერისი ნაკვეთები. როდესაც გაირკვა, რომ საინჟინრო მომზადების გარეშე სამშენებლო მოცულობის გაზრდის არაფერი იქნებოდა და არაფერი იქნებოდა საანგარიშო, ადმინისტრაციამ ეს პრიორიტეტულ ამოცანად გამოაცხადა. მიღებული, როგორც ყოველთვის, ყოვლისმომცველი პროგრამა მოქმედებს 2010 წლამდე. ბიუჯეტის ხარჯზე ადმინისტრაცია 403,2 ჰექტრის მომზადებას ჰპირდება. თუმცა, სანამ მიწის მშენებლობას ამზადებენ, როგორც წესი, თავად დეველოპერები ამზადებენ.

”მსოფლიო პრაქტიკაში, სამშენებლო ტერიტორიების საინჟინრო მომზადება, როგორც წესი, ხორციელდება სახელმწიფო სახსრების ხარჯზე,” - კომენტარს აკეთებს სამშენებლო კომპანიების გაერთიანების ვიცე პრეზიდენტი Soyuzpetrostroy. ლევ კაპლანი. - ეს არის სახელმწიფოს მოვალეობა, რადგან ეს არის საქალაქო კომუნიკაციები. ამიტომ, კერძო კომპანიებისთვის საინჟინრო ტრენინგების მიწოდებისას უფრო უარყოფითი, ვიდრე დადებითი ასპექტებია, მით უმეტეს, რომ ეს ხარჯები, როგორც წესი, წამგებიანია და ახორციელებენ ცალკეული დეველოპერების მიერ სასოწარკვეთილების გამო. სელივანოვის თქმით, საინჟინრო მომზადების ღირებულებამ შეიძლება მიაღწიოს პროექტის ღირებულების 30%-ს.

ლევ კაპლანის თქმით, უზარმაზარი ტერიტორიების შეძენა არ იძლევა მათ რეალურ განვითარებას: „სოციალური სტანდარტები უნდა იყოს დაცული - სკოლების, საბავშვო ბაღების, კლინიკების რაოდენობა და ა.შ., მაგრამ ეს არ არის კომერციული პროდუქტი. ეს პრობლემები აღარ არის მშენებლობა, არამედ ურბანული დაგეგმარება და არც ისე მარტივი. ”ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარებით, დეველოპერი იძულებულია დაგეგმოს არა მხოლოდ თხევადი საცხოვრებელი, არამედ ინფრასტრუქტურული ელემენტებიც”, - ადასტურებს. ოლგა კოპეიკინაკომპანია Sestra-River-ის წარმომადგენელი. – უბნის ადგილმდებარეობისა და ურბანული ინფრასტრუქტურისგან დაშორების მიხედვით, კომერციული ფართების წილი მშენებლობის მთლიან მოცულობაში შეიძლება განსხვავდებოდეს 10-დან 30%-მდე.

კუდროვოში New Okkervil პროექტს Otdelstroy სპეციალური პირობებით ახორციელებს. სოციალური და კულტურული ობიექტების, გზებისა და გარე ქსელების მშენებლობა ფინანსდება ფედერალური ბიუჯეტიდან. კომპანიის ცნობით, თანხები სამუშაოს დასრულებისთანავე მიიღება. თუმცა, ფედერალური მხარდაჭერის მიღება ადვილი არ არის. საცხოვრებლის დეკლარირებული მოცულობა უნდა იყოს მინიმუმ 1 მილიონი კვადრატული მეტრი. მ.

კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი ასპექტია ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა. კარგია, თუ მეტროსთან ახალი უბანი აშენდება: ვასილი სელივანოვის თქმით, ეს ტრანსპორტის პრობლემას 70%-ს წყვეტს. „მაგრამ სხვა ტერიტორიებიც საჭიროებენ განვითარებას, არა მხოლოდ ის, სადაც მეტროსადგურების მშენებლობა იგეგმება“, - აღნიშნავს სელივანოვი.

ქალაქი დახმარებას გვპირდება: ოფიციალური პირების თქმით, ტერიტორიების განვითარებას კომპლექსს უწოდებენ, რადგან ის ერთდროულად უნდა მოხდეს ყველა მიმართულებით. თუმცა, დიდი ტერიტორიები ვერ იარსებებს შიდაბლოკის გადასასვლელების, ქუჩისა და საგზაო ქსელის გარეშე. ინვესტორები აშენებენ გზებს, მაგრამ ვერ პოულობენ ბალანსს, რომელზედაც შეიძლება მათი გადატანა. მოსკოვის რეგიონში უკვე არის სოფლები, სადაც კერძო მენეჯმენტ კომპანიებს აიძულებენ გზები აწარმოონ და ამ სოფლების მცხოვრებლებს ყველაფრის გადახდა უწევთ. ერთი სიტყვით, ინვესტორისთვის სიურპრიზები შეიძლება გამოჩნდეს პროექტის ნებისმიერ ეტაპზე. ამიტომ ხარჯების წინასწარ დათვლა შეუძლებელია.

დაბალი აწევის სპეციფიკა

სანქტ-პეტერბურგში დაბალი საცხოვრებლის მშენებლობის გეგმა ჯერ კიდევ 2001 წელს იქნა მიღებული. მიუხედავად იმისა, რომ დაბალსართულიანი სექტორის წილი ურბანული განვითარების მოცულობაში მაშინ 5%-ს არ აღემატებოდა, ადმინისტრაციამ დაამტკიცა 2010 წლამდე პერსპექტივით დაბალსართულიანი ზონების განთავსება. 5 მილიონი კვადრატული მეტრი უნდა აეშენებინა. მ კოტეჯები და ქალაქური სახლები, ხარისხის საცხოვრებელზე სამომხმარებლო მოთხოვნის პროგნოზის საფუძველზე. თუმცა, სუფთა სახით, ქალაქში ჯერ არც ერთი მასშტაბური დაბალსართულიანი შენობის პროექტი არ განხორციელებულა. ჩრდილოეთის ხეობის ტერიტორიაზე განხორციელებულმა პროექტმაც კი, რომელიც თავდაპირველად დაბალსართულიან პროექტად იყო ჩაფიქრებული, განიცადა ცვლილებები უფრო მაღალი სიმაღლისკენ. ექსპერტები მიიჩნევენ, რომ ინფრასტრუქტურის არარსებობის გამო ჩრდილოეთ ხეობაში დაბალსართულიანი შენობები წამგებიანია.

ჯერჯერობით, მხოლოდ მოსკოვის რეგიონს შეუძლია დაიკვეხნოს დიდი ტერიტორიების განვითარებით. Მიხედვით ანატოლი ზაპადინსკი Rodex Group-ის გენერალური დირექტორის მოადგილე, 2003 წლიდან კომპანია ახორციელებს Mozhaisk Wave-ის მეგაპროექტს - რვა დაბალსართულიანი დასახლება (1,8 ათასი კომლი) ყველა საჭირო ინფრასტრუქტურით 550 ჰექტარ ტერიტორიაზე. სოფლები სათითაოდ ეშვება ექსპლუატაციაში. დაბალსართულიანი კომპლექსების მაცხოვრებლების სიცოცხლის მხარდაჭერისთვის, ინვესტორმა არა მხოლოდ ქსელები მოაწყო, არამედ ააშენა სამკურნალო საშუალებები. „ჩვენ მოვახერხეთ ინფრასტრუქტურის კომპეტენტურად განაწილება ყველა დასახლებაში. და რაც მთავარია, ეს არ აღმოჩნდა მძიმე ტვირთი მყიდველებისთვის, რომლებიც იძულებულნი არიან გადაიხადონ ეს“, - დასძინა ზაპადინსკიმ. მისი თქმით, სოფლის თითოეული მაცხოვრებლისთვის შესყიდვისა და ექსპლუატაციის შესაბამისი ხარჯები უმნიშვნელოა.

ბევრი ფულით დამსხვრეული

პეტერბურგის უმსხვილესი დეველოპერებიც კი, როგორიცაა LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh, არ შეუძლიათ მონაწილეობა მიიღონ აუქციონებში, სადაც 30 ჰექტარზე ტერიტორიები იყიდება, ეკონომიკური შეზღუდვების გამო (წლიური ბრუნვა, მთლიანი კაპიტალიზაცია), ჩივის ლევ კაპლანი. შესაბამისად, გარე ინვესტორების მოლოდინში 100-200 ჰექტარი ტერიტორიები დაცარიელებულია.

„ბევრია საუბარი სანკტ-პეტერბურგის დეველოპერების კონსორციუმის შექმნის შესაძლებლობაზე, რათა კონკურენცია გაუწიონ გარე ინვესტორებს ახალი ტერიტორიების განვითარებაში, მაგრამ ჯერჯერობით ჩვენთვის ძნელი წარმოსადგენია კომპანიების კონსორციუმი, რომლებსაც აქვთ განსხვავებული საბაზრო სტრატეგია. “ - ამბობს კაპლანი. - ეს ვერ უზრუნველყოფს ერთგვაროვან განვითარებას. უფრო რეალისტური გზაა სანკტ-პეტერბურგის წამყვან დეველოპერებისთვის ქალაქის გარანტიების მიწოდება საბანკო სესხებისთვის ტერიტორიების საინჟინრო განვითარებისთვის.

რაც შეეხება საშუალო ზომის დეველოპერებს, ისინი ზოგადად შორდებიან ინტეგრირებულ განვითარებას, არსებობს მხოლოდ მოჩვენებითი იმედი, რომ ბაზრის ახალი გიგანტები ჩამოყალიბებული მიწის ნაკვეთების ნაწილს მხარეს მიყიდიან. ნებისმიერ შემთხვევაში, ეს არის სამაგისტრო სუფრის ნამსხვრევები და არა გადარჩენის საშუალება.

”მაღალი ხარჯები შემდგომში გადაიხდის მასობრივი გაყიდვებით”, - დარწმუნებულია სელივანოვი. – მაგრამ მხოლოდ მსხვილ, ფინანსურად სტაბილურ კომპანიებს შეუძლიათ ეს ხარჯები საწყის ეტაპზე გააკეთონ. საშუალო დეველოპერი მათ არ წავა. აქედან გამომდინარე, ჩვენ მივიღებთ გარკვეულ კრისტალიზაციას ბაზარზე. იქნება სერიოზული დეველოპერების ჯგუფი, რომლებიც კონცენტრირდებიან მიწის ინტეგრირებული განვითარების პროექტებზე. ეს იქნება არა მხოლოდ პეტერბურგის კომპანიები, არამედ მოსკოვური და უცხოური კომპანიები. ბაზრის მონაწილეთა უმრავლესობა - და ეს მხოლოდ საშუალო და მცირე კომპანიებია - მიიღებს ზოგიერთი ადგილობრივი დაუმთავრებელი პროექტის დასრულებას და ქალაქის არსებულ რაიონებში პუნქტური პროექტების ნარჩენებს, ან პროექტების ფარგლებში ცალკეული ადგილების განვითარებაში მონაწილეობას. დიდი ტერიტორიების განვითარებისთვის.

ყველა გემოვნებისთვის

მსხვილ პროექტებში მონაწილე დეველოპერების აზრით, ინტეგრირებული განვითარების ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორია განვითარების კონცეფციის შექმნა და მის ბაზაზე თვისობრივად ახალი საცხოვრებელი გარემოს ჩამოყალიბება. Otdelstroy-ის მარკეტინგისა და გაყიდვების გენერალური დირექტორის მოადგილის თქმით ლარისა ოკუნი, დღეს შეიცვალა მშენებლობის ხარისხიც და საცხოვრებელი გარემოც - კომპანიებმა ბაზრის ახალი მოთხოვნები უნდა დააკმაყოფილონ.

„დეველოპერის მიერ კონკრეტულ ტერიტორიაზე გასაყიდად დაგეგმილი უძრავი ქონების კლასი პირდაპირ დამოკიდებულია საიტის მდებარეობაზე, მის ზომაზე და ინვესტორების მიზნებზე. ცხადია, ძნელია საცხოვრებლის ელიტარულად განლაგება, თუ პროექტში მიწოდების მოცულობა ასობით ათასი კვადრატული მეტრია. ქალაქიდან მოშორებული ნაკვეთები, რომლებიც მდებარეობს ძნელად მისადგომ და არაპოპულარულ მიმართულებებში, ხელს უწყობს მასობრივი საცხოვრებლის მშენებლობას“, - თვლის ოლგა კოპეიკინა.

”განსხვავებები იშლება,” ამბობს ლარისა ოკუნი, ”სუპერეკონომიკის კონცეფცია გამოიყენება - საცხოვრებელი დაბალი ფასის ნიშიდან, მაგრამ კარგი ხარისხის. ეს არის მასობრივი საცხოვრებელი ახალ დონეზე გადაყვანილი. ” მისი აზრით, მშენებლობის პროცესში შეიძლება შეიცვალოს იდეები იმის შესახებ, თუ რა არის ხარისხიანი სახლი. „დიდ კომპლექსურ პროექტში აუცილებლად იქნება საცხოვრებელი ფართის სხვადასხვა დიაპაზონში, რათა სხვადასხვა ხალხი მოიზიდოს“, - ამბობს ოკუნი. - რა თქმა უნდა, იქნება მყიდველები სხვა რეგიონებიდან და მათ აქვთ საკუთარი ხარისხის კრიტერიუმები. ჩვენ, თავის მხრივ, უნდა ავაშენოთ ის, რაც ბაზარზეა მოთხოვნადი“.

გაიყიდა - დავიწყებული

რომან ფილიმონოვის თქმით, დღეს ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების მხოლოდ ერთი პროექტია, რომლის მიხედვითაც შემუშავდა და დამტკიცდა ურბანული დაგეგმარების დოკუმენტაცია - „საზღვაო ფასადი“. დეველოპერს შეუძლია მოამზადოს საპროექტო დოკუმენტაცია კონკრეტული ობიექტების მშენებლობის ნებართვის მისაღებად და საინჟინრო მომზადების დასაწყებად.

2009 წლამდე ქალაქის ადმინისტრაცია გვპირდება აუქციონზე პრიმორსკის რაიონში რამდენიმე კვარტალის შეფუთვას, ხოლო 2010 წელს - პოლიუსტროვოს ერთ-ერთ კვარტალს. ურბანული დაგეგმარებისა და არქიტექტურის კომიტეტმა შეიმუშავა და დაამტკიცა 2,5 ათას ჰექტარზე მეტი ფართობის ნაკვეთებზე საბინაო მშენებლობის დაგეგმარების პროექტები - ეს საკმარისია 20 მილიონი კვადრატული მეტრის ასაშენებლად. მ.

2015 წლამდე ჩვენ განვავითარებთ 390 ჰექტარს ვიბორგსკის რაიონში (ჩრდილოეთის ხეობა), 166 ჰა - კრასნოსელსკიში, 76 ჰა - კურორტნიში, 155 ჰა - პეტროდვორცოვოეში, 746 ჰა - პრიმორსკიში, 746 ჰექტარი - პრიმორსკი. ფრუნზენსკიში. KGA ტერიტორიაზე ამუშავებს დოკუმენტებს, რომელიც 2015 წლის შემდეგ უნდა შემუშავდეს. ეს არის 1,5 ათასი ჰექტარი რუჩიის, იუნტოლოვოს, საზღვაო ფასადის და სლავიანკას პროექტებში. მთლიანობაში 8 ათასი ჰექტარი დამუშავების პროცესშია.

”ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარება დღეს პოპულარული საქმიანობაა დეველოპერებისთვის”, - ამბობს ოლგა კოპეიკინა. „ბირჟზე დიდი მოცულობის მიწოდება, ამავე დროს, რა თქმა უნდა იმოქმედებს ქალაქის საშუალო ფასზე, მაგრამ ყოველ შემთხვევაში, ფასების დაცემას არ ველით. სახელმწიფოს მონაწილეობის გარეშე ყოვლისმომცველი განვითარება შეუძლებელია. თუმცა, დეველოპერების თქმით, ხელისუფლება დიდ ინტერესს არ იჩენს იმ ტერიტორიების მიმართ, რომლებიც ტენდერის შედეგად უკვე გადავიდნენ ინვესტორებზე. „რა თქმა უნდა, ინვესტორი იღებს პროექტს საკუთარი ინტერესებიდან გამომდინარე. მაგრამ ეს არ ნიშნავს იმას, რომ აუცილებელია გადაიტანოს ყველა ის პასუხისმგებლობა და მოვალეობა, რაც ხელისუფლებას უხსოვარი დროიდან ეკისრებოდა, - დარწმუნებულია ვასილი სელივანოვი. ქალაქიდან ბევრი არ გვინდა. თუ მან შექმნა წესები, დაე, იმ წესებით იმუშაოს“.

პეტერბურგი

ინვესტორებს უნდათ მკაფიო წესები

ედვარდ ტიქტინსკი, RBI Holding-ის დირექტორთა საბჭოს თავმჯდომარე:

- მშენებლობის დაწყების პირველი პირობა არის ტერიტორიის დაგეგმარების დამტკიცებული პროექტის არსებობა, რომლის მიღების დრო დაახლოებით წელიწადნახევარია. ჩვენი მაგალითი საჩვენებელია: ურბანული დამტკიცების ეტაპზე ყველა პროექტი, საშუალოდ, ცხრა თვის განმავლობაში გამოვიდა გრაფიკიდან, რადგან ოფიციალური პირები ითხოვენ, ჩემი აზრით, APT-ის გადაჭარბებულ დეტალიზაციას. თუ წაშლით არასაჭირო მოთხოვნებს, დამტკიცების დრო შემცირდება.

საინვესტიციო პროექტების ეკონომიკური ეფექტურობა კრიტიკულად არის დამოკიდებული მშენებლობის დაწყების დროზე, ამიტომ დამტკიცების დროის შემცირება დადებითად აისახება საინვესტიციო კლიმატზე. ინვესტორისთვის, კუთხით ნებისმიერი შეფერხება ფინანსური ზარალია: 1 მილიარდი დოლარის ინვესტიციით, წელიწადში 20%-იანი ანაზღაურების მოლოდინით, თუ პროექტის განრიგი ერთი წლით გადაინაცვლებს, ინვესტორი კარგავს 200 მილიონ დოლარს. ჩვენ გვჭირდება ყველა დამტკიცების პროცესის გავლის ერთიანი ბლოკ-სქემა მარეგულირებელი ვადებით.

გარდა ამისა, მნიშვნელოვანია მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესების რაც შეიძლება მალე მიღება, რადგან ისინი დეტალურად ასახავს სამშენებლო პროექტების მოთხოვნებს. დიზაინის მკაფიო და გასაგები მარეგულირებელი ჩარჩოს გარეშე - PZiZ, ინვესტორი იძულებულია მიიღოს გადაწყვეტილება მშენებლობის ეკონომიკური მიზანშეწონილობის შესახებ დიდი გაურკვევლობით.

აქ ვაჭრობა შეუსაბამოა

ლევ კაპლანი, სამშენებლო კომპანიების გაერთიანების "სოიუზპეტროსტროის" ვიცე-პრეზიდენტი:

- 2007 წელს გამართულ მიწის აუქციონზე ფასები არ აჭარბებდა 100 ევროს 1 კვ.მ-ზე. მ მომავალი გაუმჯობესება. ტერიტორიის საინჟინრო განაშენიანების ღირებულება 1 კვ.კმ-ზე 100-200 ევროა. მ გაუმჯობესება, ასე რომ, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ რეალური ღირებულება 1 კვადრატი. მ გაუმჯობესება ინტეგრირებული განვითარების პირობებში - მინიმუმ 200 ევრო.

რა ხსნის დეველოპერების სიფრთხილეს? ქალაქის მთავრობის დადგენილება „ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების შესახებ...“ შეიცავს პუნქტს: ტერიტორიის საინჟინრო განაშენიანების ვადების შეუსრულებლობის შემთხვევაში (რამდენი ხნით?) წყდება ხელშეკრულება დეველოპერთან. , ხოლო მის მიერ შექმნილი საინჟინრო ნაგებობები ქალაქს უსასყიდლოდ გადაეცემა.

ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების დროს შექმნილი საინჟინრო ნაგებობების ღირებულება ათეულობით (ზოგიერთ შემთხვევაში ასობით) მილიონ ევროს შეადგენს. თუ დეველოპერებს სერიოზულად სჯეროდათ, რომ ეს სამუშაო წერტილი იყო, ისინი არ მიუდგებოდნენ ქონების ფონდს და ქვემეხის გასროლას. სინამდვილეში, ძალიან ძნელი წარმოსადგენია, რომ ქალაქის ხელისუფლებამ, მაგალითად, ძლიერი გლავსტროი-სანკტ-პეტერბურგის ექსპროპრიაცია მოახდინოს, მიწაში ჩაფლული ასი-ორი მილიონი ევრო ამა თუ იმ მიწოდების ხუთდღიანი დაგვიანებით. საინჟინრო სტრუქტურების ხაზი. მაგრამ რისკი არის რისკი. როდესაც ათობით (ან ასობით) მილიონი ევროა სასწორზე, ვაჭრობა სრულიად შეუსაბამოა.

ხელახალი შეფასება ყველა ეტაპზე

მარკ ლერნერი ISK "პეტროპოლის" გენერალური დირექტორი:

- ამჟამად სანქტ-პეტერბურგში 40-ზე მეტი ფართომასშტაბიანი განვითარების პროექტია გამოცხადებული ვრცელი ტერიტორიებისთვის. გამოცდილება გვიჩვენებს, რომ მათი ნახევარი მაინც არ არის სიცოცხლისუნარიანი. ამავდროულად, ობიექტების უმეტესობის მშენებლობა დაიწყება არა უადრეს ორ წელიწადში, დიდი ალბათობით ხუთიდან რვა წელიწადში.

ამ მასშტაბის ტერიტორიებისთვის სულ მცირე საინჟინრო მომზადების ღირებულების მეტ-ნაკლებად ადეკვატური გათვლები არ არსებობს. ისინი გამოჩნდებიან ერთ-ორ წელიწადში და მხოლოდ ამის შემდეგ შეეცდებიან ინვესტორები ამ ხარჯების ჩასმას თავიანთ ფინანსურ გეგმებში. და დარწმუნდით, რომ კიდევ ერთხელ შეაფასეთ, არის თუ არა მომგებიანი ინვესტიცია. გადაფასება მოხდება მშენებლობის თითოეულ ეტაპზე. კარგი იქნება, ორ-სამ წელიწადში 10-15 პროექტი საერთოდ ამოქმედდეს.

ახლა სლიკების მფლობელები, იაფფასიანი გამოკითხვის სამუშაოების ჩატარების და წინასწარი კონცეფციის მომზადების შემდეგ, ხშირად ცდილობენ პროექტების გადაყიდვას უკვე გაუმჯობესებული პროდუქტის სახით. იმის გამო, რომ წინაპროექტის განვითარება და ტერიტორიის მომზადება არის განვითარების პროცესის ყველაზე მაღალი რისკის ნაწილი, რომელიც მოითხოვს ინვესტიციებს პროექტის ღირებულების 20-30%-მდე. რამდენიმე კომპანიას სურს განახორციელოს ასეთი მნიშვნელოვანი თანხები ამდენი ხნის განმავლობაში.

საწყის ეტაპზე, როცა მხოლოდ მიწის ნაკვეთია შემუშავებული პროექტის გარეშე, დაფინანსების ძირითადი წყარო იყო და რჩება საკუთარი სახსრები. მაგრამ საიტის მშენებლობისთვის მოსამზადებლად, შეგიძლიათ სცადოთ სინდიკატური სესხების აღება მსხვილი დასავლური ფონდებიდან ან ბანკებიდან, ან აირჩიოთ სხვა მოსახერხებელი სქემა. მაგალითად, ერთ-ერთ რუსულ ბანკთან პროექტის დაფინანსებაზე შეთანხმებისთვის, მიწის ნაკვეთით ან კომპანიის სხვა აქტივებით უზრუნველყოფილი სესხის მისაღებად, ან თუნდაც ობლიგაციული სესხის გაცემაზე, შექმენით დახურული საინვესტიციო ფონდი პროექტისთვის. თუ ვსაუბრობთ მცირე პროექტებზე - 2-დან 10 ჰექტარამდე, მაშინ მშენებლობის საწყის ეტაპზე შესაძლებელია კაპიტალის მფლობელებისგან სახსრების მოზიდვა. დაფინანსების ამ წყაროს წილი თანდათან მცირდება, ახლა ის 50-60%-ია. თუმცა, დარწმუნებული ვარ, რომ დეველოპერები განაგრძობენ თანხების 30-40%-ის მიღებას კაპიტალის მფლობელებისგან.