Je nemožné úplne študovať geografiu štátu bez toho, aby sme vedeli, ako ľudia skutočne osídľovali krajiny a rozvíjali prírodné zdroje.

Veď práve ich činnosť bola základom, na ktorom nakoniec vznikla moderná geografická veda. Štúdium historického osídlenia a vývoja územia Ruska je neoddeliteľnou súčasťou vzdelávacieho procesu.

Rozvoj nových území

Územie stredného Ruska začali prvýkrát osídľovať slovanské kmene už v 8. storočí, dlho bolo územie medzi Okou a Volgou východnou časťou Kyjevskej Rusi.

Po invázii mongolsko-tatárskych dobyvateľov sa však na tomto území v XIII. storočí vytvoril nový štátny útvar, ktorého centrom bola Moskva. Toto bol prvý krok k vzniku našej vlastnej štátnosti našej vlasti.

Postupom času obyvateľstvo stredného Ruska začína postupný rozvoj nových severovýchodných krajín. Roviny Severnej Dviny, pobrežia Kamy a Bieleho mora boli osídlené. V polovici 16. storočia sa k ruskému štátu pripojili astrachánsky a kazaňský chanát, čím bolo k územiu pripojené aj povodie Volhy. (pozri tému).

Práve v tomto momente štát nadobúda svoju mnohonárodnosť: nežijú tu len potomkovia Slovanov, ale aj Tatári a Baškirci. Hlavnou prekážkou rozvoja nových krajín pre ruský ľud bol horský systém Ural.

Ale už v roku 1581 ruské oddiely vedené Jermakom dokázali prekročiť Ural, čím sa ľuďom otvorila cesta do obrovských oblastí Sibíri a Ďalekého východu.

Tvrdé klimatické podmienky týchto regiónov však neprispeli k presídľovaniu obyvateľov z centrálnej časti štátu, ktorá je pre život priaznivejšia.

Aktívnejšie sa osadníci usadili v stepných krajinách, ktoré sa nachádzali južne od Oky, a dobyli územia od tatárskych kočovníkov. Aktívny rozvoj Sibíri sa zhoduje so začiatkom rozvoja výroby a poľnohospodárstva v 18. storočí.

Od tohto obdobia sa začal masový rozvoj celej východnej Sibíri, ktorý trval dve storočia a nakoniec sa skončil až v roku 1950.

Poľnohospodári sa usadili na Sibíri aj na území severnej časti moderného Kazachstanu, kde je dodnes väčšina obyvateľov Ruska.

Osídlenie Ďalekého východu

Príchodom ruských osadníkov na územie Ďalekého východu sa začala nová stránka v histórii tohto regiónu. Krajiny regiónu Amur sa začali rozvíjať zo severnej časti.

Prvá ruská osada v tejto oblasti sa datuje do roku 1639. Až do objavenia sa ruského ľudu na týchto územiach tu žili kmene Duchers, Natks, Gilyaks a Daurs. Bohatstvo zdrojov regiónu, jeho prístup k moru urýchlil proces presídľovania roľníkov do týchto krajín.

V 19. storočí sa na Ďalekom východe začala výstavba veľkých miest Sofijsk a Chabarovsk. Ďaleký východ bol veľmi dlho akýmsi územím na „prevýchovu“ vláde nevhodných ľudí.

Ekonomický rozvoj územia je spočiatku determinovaný prírodnými podmienkami života a ekonomickou aktivitou ľudí, t. j. ekologickým a zdrojovým potenciálom krajiny.
Presídľovanie ľudí a ekonomický rozvoj územia sú dve stránky alebo dva aspekty jediného historického procesu. Tradičná predstava rozvoja územia má jednostranný, utilitárno-ekonomický charakter, chýba jej zohľadnenie funkcií krajiny, úloha jej ekologického a zdrojového potenciálu ako nevyhnutného primárneho predpokladu akéhokoľvek rozvoja.
Za najvšeobecnejšie akceptovaný koncept možno považovať typ (typ) rozvoja, ktorý zodpovedá smeru hospodárskej činnosti alebo vedúcemu odvetviu hospodárstva – od najrozsiahlejších foriem (zber, poľovníctvo, pastevný chov zvierat) až po intenzívne hospodárenie a spracovateľský priemysel. Ekonomický rozvoj územia spravidla najviac súvisí s jeho produkčným a zdrojovým potenciálom, ktorý nie vždy zodpovedá ekologickému potenciálu. Umiestnenie hlavných typov rozvoja územia podlieha geografickým vzorom.

Typy zástavby sú spojené s typmi využitia pôdy (alebo územia). Tento koncept odráža spôsob využívania zdrojového potenciálu krajiny, ktorý nachádza svoje konkrétne vyjadrenie v charaktere krajiny (prírodné krmivo, poľovníctvo, orná pôda a pod.).

Hodnotenie úrovne rozvoja územia je zložitý a diskutabilný problém, k riešeniu ktorého možno pristupovať zo zásadne odlišných pozícií. Hodnotenie rozvoja územia by malo vychádzať zo širokej škály ukazovateľov odrážajúcich mieru súladu medzi ekonomickým využívaním krajiny a jej prírodným potenciálom. Hlavným kritériom úrovne alebo intenzity rozvoja územia by mala byť efektívnosť reprodukcie prírodných zdrojov, pričom najrozvinutejšie územia sú obhospodarované územia využívajúce technológie, ktoré umožňujú dosiahnuť maximálnu produktivitu pri najnižších nákladoch a minimálnych škodách na životnom prostredí. Splnenie všetkých troch podmienok si možno len predstaviť ako ideál. Za určité priblíženie sa k takémuto ideálu môžeme považovať jednotlivé príklady vysoko produktívnych . Pri hodnotení rozvoja územia v regionálnom meradle je najdôležitejším znakom podiel obhospodarovanej pôdy na celkovej ploche kraja.
Spravidla v rámci krajiny, a ešte viac geosystémov mezo- a makroregionálnej úrovne, dochádza ku kombinácii rôznych typov ekonomického rozvoja a zodpovedajúcich typov využitia krajiny.
Moderný rozvoj územia, resp. krajiny je výsledkom a zároveň etapou dlhého historického procesu interakcie medzi obyvateľstvom a prírodným prostredím. Analýze súčasného stavu by preto mala predchádzať historická a geografická analýza územia.

Najvyššia úroveň rozvoja je vlastná krajinám stepi Ciscaucasia a lesostepi východnej Európy, ktoré sú obmedzené na zónu ekologického optima. Tu sa pozoruje najvyššia orba - 60–70%, absolútne prevládajúci typ pozadia je intenzívne poľnohospodárstvo. V štruktúre poľnohospodárstva má značný význam aj chov zvierat, ktorý však nie je založený na využívaní prirodzených krmovín, ktorých podiel na celkovej výmere nepresahuje 5–10 %, ale na poľnom kŕmení. Vysoký rozvoj poľnohospodárstva sa spája s výraznou hustotou obyvateľstva a urbanizáciou, prítomnosťou priemyselných centier.

Pomerne vysoký rozvoj a osídlenie stepí, ktoré sú prevažne klasifikované ako predkomfortné s relatívne vysokým ekologickým potenciálom, je spôsobené ich výrazným agrozdrojovým potenciálom - úrodnosťou pôdy a zvýšenou zásobou tepla. Čo sa týka deficitu vody, ten sa rieši ľahšie ako s nedostatkom tepla tranzitným odtokom, podzemnou vodou, umelým zavlažovaním. Z hľadiska úrovne rozvoja poľnohospodárstva sú stepné krajiny takmer také dobré ako krajiny Ciscaucasia a východoeurópskej lesostepi. Rozoraná plocha tu dosahuje 50–70 %, no zároveň sa zvyšuje podiel prirodzených krmovín na 10–12 %. Centrá priemyslu a urbanizácie v stepnej krajine sú všadeprítomné, ale nerovnomerné; v niektorých prípadoch (ruská časť Donbasu) nadobúda industriálny typ zástavby charakter blízky pozadiu.

Podľa druhu a stupňa zástavby sa východoeurópska zóna listnatých lesov približuje lesostepi. Oraná pôda je o niečo zmenšená, ale obrábaná pôda stále zaberá najmenej 40 – 50 % celkovej plochy a zachováva si hodnotu základného typu využitia. Zároveň sa zvyšuje urbanizácia a zvyšuje sa podiel priemyselných foriem rozvoja. Zvyšky lesov (viac či menej výrazne narušené) zaberajú najviac 20–30 % plochy, najčastejšie len 5–10 %.

S narastajúcim deficitom tepla dochádza k pomerne prudkému znižovaniu úrovne poľnohospodárskeho rozvoja krajiny a pozaďový význam začínajú nadobúdať ďalšie, čoraz rozsiahlejšie formy rozvoja a využívania krajiny. Už v krajinách východoeurópskej subtajgy, ktorá sa nachádza v zóne s relatívne vysokým ekologickým potenciálom a blízko k optimálnym biotopovým podmienkam, je oraná plocha znížená na 40–25 % a v južnej tajge sa v priemere blíži k 12 %. . Kontinuálny rozvoj poľnohospodárstva sa postupne mení na ťažiskový a lesné pozemky, väčšinou neproduktívne, nadobúdajú pozaďovú hodnotu. 30 až 50 – 60 % z celkovej výmery pripadá na silne narušené a odvodené lesy - výsledok dlhodobého a iracionálneho obhospodarovania lesov a selektívneho, málo efektívneho, poľnohospodárskeho rozvoja (významné plochy odvodených lesov vznikli na mieste tzv. opustené orné pôdy a lúky). Zároveň si nemožno nevšimnúť vysokú urbanizáciu a „nasýtenosť“ územia objektmi priemyselného rozvoja (vrátane takých špecifických, ako sú nádrže).

Poľnohospodárstvo vo východnej Európe v strednej tajge a do určitej miery aj v južnej tajge na Sibíri s priemernou úrovňou ekologického potenciálu a hypopohodlnými životnými podmienkami má nejednotný charakter. Podiel obhospodarovanej pôdy na pôdnom fonde sa meria v desatinách percenta a len na Ruskej nížine je o niečo vyšší ako 1 %. Poľnohospodárstvo je orientované hlavne na údržbu, keďže pri nedostatku tepla sa kŕmne trávy ukazujú ako najefektívnejšie plodiny. Hlavný typ vývoja je určený prítomnosťou . Tu sú hlavné drevárske základne krajiny. Rozvoj drevárskeho priemyslu však nemožno považovať za pozadie, pretože má selektívny charakter, diktovaný možnosťami prístupu k lesným plochám a prepravou vyťaženého dreva. Za rozsiahlu formu rozvoja typickú pre tieto krajiny treba považovať poľovníctvo a rybolov. Rozptýlené, prevažne malé a stredné, priemyselné centrá sú spojené najmä s ťažbou a spracovaním nerastných surovín.

Krajiny severnej tajgy a na východe aj strednej tajgy majú nízky ekologický potenciál s prudkým nedostatkom tepla a nepriaznivými (nepohodlnými) životnými podmienkami. Významná časť územia (vrátane obrovských močiarov) zostáva prakticky nerozvinutá. Nízka úrodnosť lesov a ich neprístupnosť z dôvodu nedostatočnej rozvinutosti dopravnej siete limitujú lesnícke využitie územia. Vo zvlášť výhodných miestnych lokalitách je možné hospodárenie na otvorenom poli. Rovnako lokálne je využívanie lužných lúk. Rozvoj územia charakterizujú tradičné extenzívne odvetvia – poľovníctvo a rybolov, v niektorých oblastiach aj lesný pasienkový chov sobov. Samostatné centrá priemyselného rozvoja sú obmedzené na ložiská nerastných surovín.

Krajiny Subarktídy s extrémne nízkym ekologickým potenciálom a biotopovými podmienkami takmer extrémnymi sa vyznačujú rozsiahlym rozvojom. Špecifickosť tradičnej formy rozvoja územia je tu determinovaná prítomnosťou prirodzených krmovín pre pasienkový kočovný chov sobov. Hlavným typom využívania pôdy, ktorý zaberá väčšinu plochy tundry a lesnej tundry, sú prirodzené pasienky sobov, poľovníctvo a rybolov majú podradný význam. Sobie pasienky zaberajú až 70 – 80 % plochy, avšak vzhľadom na extrémne nízku produktivitu je efektivita ich využívania nízka. V posledných desaťročiach bol ekonomický rozvoj Subarktídy čoraz viac posilňovaný priemyselným smerom spojeným s rozvojom nerastných surovín - ropy, plynu, uhlia a neželezných kovov. Rozširovanie oblastí pôdy narušenej ťažbou, vrátane povrchovej ťažby, nadobúda regionálny význam v subarktických krajinách západnej Sibíri, v Bolshezemelskej tundre, v regióne Norilsk atď.

S rozvojom priemyslu a urbanizácie sú spojené špecifické typy pozemkových úprav a využitia. Územie je obsadené objektmi, ktoré nemajú v prírodnej krajine obdoby. Ide o sídla s priemyselnými podnikmi, obytné oblasti a verejné služby, diaľnice, ropovody a plynovody a iné inžinierske stavby. Rozloženie území tohto typu má ťažiskový charakter a z hľadiska zastavanej plochy (0,8 % z celého územia krajiny) sa nedajú porovnávať s pozaďovými typmi využitia krajiny. Tento typ rozvoja územia však z hľadiska intenzity vplyvu na krajinu a ekologickej situácie výrazne prevyšuje predindustriálne formy rozvoja územia a je kvalitatívne odlišný.

Veľké mestá sa vyznačujú najkoncentrovanejším a „komplexnejším“ rozvojom územia, pričom existuje tendencia k formovaniu rozsiahlych mestských aglomerácií a megamiest.

Aké právne nástroje poskytuje Kódex územného plánovania Ruskej federácie pre investorov a developerov? S akými právnymi problémami sa môžu stretnúť pri uzatváraní dohôd o integrovanom rozvoji územia, rozvoji územia? Odpovede na tieto a ďalšie otázky sú v materiáli EJ.

V júli 2016 bol prijatý federálny zákon č. 373-FZ z 3. júla 2016, ktorý zaviedol významné zmeny do Kódexu územného plánovania Ruskej federácie. Konkrétne sa stanovili požiadavky na dokumentáciu o územnom plánovaní, rozšíril sa zoznam nástrojov umožňujúcich integrovaný rozvoj územia. V rámci konferencie „Štátna regulácia mestského plánovania - 2017“, ktorú organizuje „ASERGROUP“, vystúpil Maxim Popov, Ph.D., vedúci odboru „Nehnuteľnosti a výstavba“ advokátskej kancelárie Goltsblat BLP. o vlastnostiach a problémoch rôznych právnych foriem realizácie integrovaného rozvoja území .

Prečo zákonodarca začal venovať zvýšenú pozornosť urbanistickej sfére?

Potreba reformy sektora mestského plánovania sa varí už dlho. Môžeme vyzdvihnúť nasledujúce predpoklady, ktoré viedli k prebiehajúcim zmenám.

Po prvé, počet voľných (nezaťažených právami tretích strán) verejných pozemkov vhodných na rozsiahlu komerčnú výstavbu sa znížil. Predtým mohol potenciálny investor ľahko nájsť veľké pozemky v meste a neďaleko neho, oslobodené od práv tretích osôb. Pozemky vhodné na rozsiahlu komerčnú výstavbu sú dnes čoraz menšie.

Po druhé, prenájom verejného pozemku stratil investičné vlastnosti. Hovoríme najmä o obmedzení možností meniť účely jeho poskytovania alebo druh povoleného použitia. Pred desiatimi rokmi sa takýto prenájom príliš nelíšil od vlastníctva pozemku. Čo to bolo? Právnické osoby celkom pokojne nadobudli verejné pozemky na nájomné právo. Zároveň mohol byť deklarovaný akýkoľvek účel využitia: na parkovisko, výstavbu obchodného centra a pod. V skutočnosti sa subjekt s výstavbou stránky neponáhľal. Nájomca čakal na ďalšieho záujemcu o vybudovanie tejto lokality. Keď sa takýto človek objavil, dostal pozemok do podnájmu a jeho právny režim sa zmenil na nového nájomcu. Problémy neboli ani so zmenou účelu udelenia pozemku, ani s predĺžením nájmu. Navyše nájomné nebolo najvyššie.

Situácia sa začala meniť od roku 2012. Na úrovni najvyšších súdov sa vytvorila ustálená prax, ktorá vylučuje možnosť zmeny účelu poskytnutia prenajatého verejného pozemku. Ak bola lokalita obsadená na parkovanie, musí sa použiť na parkovanie. Zmena účelu grantu sa považovala za obchádzanie zákona.

Od marca 2015 vstúpilo do platnosti nové vydanie Pozemkového zákonníka Ruskej federácie. Predkupné právo na uzavretie nájmu verejného pozemku na novú dobu je vylúčené - spravidla ho nemožno prenajať bez ponuky. Podľa odseku 3 čl. 39.6 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie majú občania a právnické osoby, ktoré sú nájomcami pozemkov vo verejnom vlastníctve, právo uzavrieť novú zmluvu o prenájme takýchto pozemkov bez ponuky iba v dvoch prípadoch:

1) ak je pozemok prenajatý občanovi alebo právnickej osobe bez dražby;

2) ak je pozemok poskytnutý občanovi v dražbe na záhradníctvo alebo dacha.

Katastrálna hodnota pozemku je obrovská, takže nie je také jednoduché udržať pozemky v prenájme. Kedysi porovnateľné s vlastníctvom sa dnes prenájom verejného pozemku stal nerentabilným. Napokon sa výrazne znížili finančné možnosti obcí na výstavbu zariadení komunálnej, sociálnej a dopravnej infraštruktúry.

Aktivity pre integrovaný rozvoj území: všeobecná koncepcia

Integrovaný a trvalo udržateľný rozvoj územia je všeobecný pojem. Pod ním je potrebné rozumieť činnosti na prípravu a schválenie dokumentácie pre územné plánovanie územia na umiestnenie objektov investičnej výstavby na obytné, priemyselné, verejné, podnikateľské a iné účely a vybavenie inžinierskych sietí, dopravy, sociálnej infraštruktúry. nevyhnutné na prevádzku takýchto zariadení a zabezpečenie života občanov. Okrem toho takéto činnosti zahŕňajú vykonávanie prác na architektonickom a stavebnom návrhu, výstavbe, rekonštrukcii týchto zariadení.

V súčasnosti existujú štyri formy integrovaného a trvalo udržateľného rozvoja územia:

rozvoj zastavaného územia (články 46.1-46.3 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);

integrovaný rozvoj území (článok 46.4 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);

integrovaný rozvoj územia z iniciatívy držiteľov práv na pozemky (článok 46.9 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie);

integrovaný rozvoj územia z iniciatívy miestnej samosprávy (článok 46.10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zástavba zastavaného územia

Najpravdepodobnejšou oblasťou praktickej aplikácie tejto formy je regenerácia územia s chátrajúcimi bytovými domami pri absencii jasnej možnosti stiahnutia pozemkov pre potreby obce.

Zástavba zastavanej oblasti je povolená, ak táto oblasť má:

núdzové a zbúrané bytové domy;

bytové domy, demolácie, ktorých rekonštrukcia je plánovaná na základe komunálnych cielených programov;

objekty komunálnej, sociálnej, dopravnej infraštruktúry.

O rozvoji zastavaného územia rozhoduje miestna samospráva sídla alebo okresu na základe nariadenia územného plánovania, ako aj regionálnych a miestnych štandardov územného plánovania.

Dohoda o rozvoji zastavaného územia sa uzatvára na základe výsledkov otvorenej dražby. Víťaz získava právo poskytnúť pozemky, ktoré nie sú zaťažené právami tretích strán, bez ponuky (časť 8 článku 46.1, odsek 9 časti 3 článku 46.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 39.5 RF LC) .

Je dôležité vziať do úvahy právne postavenie Ozbrojených síl Ruskej federácie, uvedené v rozsudku č. 309-KG15-5924 zo dňa 27.10.2015 vo veci č. A07-21632/2013, podľa ktorého záver č. zmluvy o úprave zastavaného územia nie je dostatočným podkladom na zabratie pozemkov pre štátnu (obecnú) potrebu.

Citovanie dokumentu

Ustanovenia 3. časti čl. 46.1 Územného poriadku určujú podmienky na rozhodovanie o rozvoji zastavaného územia, na ktorom sa nachádzajú bytové domy, a nevzťahujú sa priamo na vlastníkov pozemkov vo vzťahu k rozhodnutiu o vydaní ich núteného výkonu. stiahnutie.

Uzavretie dohody o úprave zastavaného územia samo osebe nie je podkladom pre odňatie pozemku, keďže takáto dohoda upravuje len postup pri vykonávaní rozhodnutia o úprave územia prijatého správou , pričom možnosť odňatia pozemku vlastníkovi je daná prítomnosťou štátnych alebo obecných potrieb.

Aké sú hlavné problémy spojené s prevádzkou tohto mechanizmu?

Hoci sa zákon zameriava na komplexnosť územia, často sa v praxi všetko deje inak.

Predstavte si štvrť zastavanú schátranými domami. Príde investor a uvedomí si, že nemá záujem vysporiadať celý štvrťrok – bude to chcieť príliš veľa peňazí. Pre investora je zaujímavé zobrať do práce len časť štvrte – presídliť niekoľko domov a postaviť bytovku. Okolo tohto domu stále zostávajú schátrané budovy.

Formálne mu takúto možnosť poskytuje urbanistická legislatíva. Podľa odseku 1 čl. 46.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa rozvoj zastavaných oblastí uskutočňuje v rámci hraníc prvku plánovacej štruktúry (štvrť, mikrodistrikt) alebo jej časti (časti). V zákone teda nie je stanovená požiadavka, aby projekt pokrýval celé územie štvrte. Výsledkom je, že v praxi sa namiesto bežného integrovaného rozvoja územia realizujú cielené projekty.

Je tu ďalší problém. Podľa odseku 3 čl. 46.1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie možno rozhodnúť o rozvoji zastavaného územia, ak sa takéto územie nachádza:

1) bytové domy uznané v súlade s postupom stanoveným vládou Ruskej federácie ako núdzové a podliehajúce demolácii;

2) bytové domy, demolácie, ktorých rekonštrukcia je plánovaná na základe obecných účelových programov schválených zastupiteľstvom miestnej samosprávy.

Okrem týchto zariadení môžu byť v zastavanom území, o ktorom bolo rozhodnuté o zástavbe, len objekty inžinierskej infraštruktúry, ktoré zabezpečujú prevádzku len viacbytových domov. Medzitým v skutočnosti na území spravidla existujú iné projekty investičnej výstavby, napríklad prístrešky. V praxi sa pri rozhodovaní o rozvoji územia snažia túto skutočnosť nevnímať, formálne však existujú dôvody na napadnutie rozhodnutia.

Táto forma je často pre investora nevýhodná. Zodpovedá za presídľovanie obyvateľov. Samospráva navyše často nevie jasne vyčísliť výšku úhrady podľa zmluvy na rozvoj zastavaného územia.

Integrovaný rozvoj územia

Integrovaný rozvoj územia (IOT) sa realizuje v oblasti výstavby hlavných bytových/nebytových zariadení s prvotným zabezpečením lokality z verejných pozemkov. Mechanizmus je v tomto prípade nasledovný. V dražbe sa poskytujú pozemky, ktoré nie sú zaťažené právami tretích osôb. Víťaz aukcie uzatvára dohodu o IBA (článok 6, článok 39.8 Krajinského zákonníka Ruskej federácie). Len právnická osoba sa môže zúčastniť aukcie o právo na uzavretie nájomnej zmluvy na pozemok na integrovaný rozvoj (doložka 2, článok 46.4 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Pri plánovaní a prieskumných projektoch nie sú potrebné verejné vypočutia.

Najdôležitejšie je, že primárny pozemok musí byť oslobodený od práv tretích strán. čo sa tu myslí?

V meste je veľký pozemok. Mesto tam chce vybudovať mikroštvrť alebo priemyselný park, lokalita ide do dražby. Víťaz aukcie podpisuje zmluvy o prenájme pozemku a IBA, zaväzuje sa rozdeliť pole na jednotlivé pozemky, spoločné užívanie a zariadenia infraštruktúry. Schvaľuje sa harmonogram rozvoja územia, za porušenie tohto harmonogramu sú stanovené sankcie.

Ide o projekt na zelenej lúke – integrovane sa rozvíja veľký prázdny pozemok.

Obrat parciel pre RCT a IBA

Ak ide o zástavbu zastavaného územia (BCA), predmetom dražby je právo na uzavretie zmluvy o CTP. Potom, čo sa už stal zmluvnou stranou takejto dohody, súkromný subjekt získa právo na užívanie pozemkov na území.

V CAT je situácia iná. Najprv musíte vyhrať aukciu na uzavretie nájomnej zmluvy na verejný pozemok.

Je možné „predať“ právo na prenájom pozemku iným osobám? Existuje určitý faktický predpoklad (časť 7, 8 článku 46.2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), hoci to zákon priamo neustanovuje. Problémom je, že v roku 2015 došlo k zmenám v čl. 448 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého, ak je možné zmluvu uzavrieť iba na aukcii, potom v tomto prípade musí zmluvná strana splniť svoje povinnosti osobne, postúpenie nájomného práva je zakázané. Možno považovať normy Občianskeho zákonníka Ruskej federácie za špeciálne? Žiaľ, prax zatiaľ neexistuje. A negatívna situácia s odmietnutím prevodu práv na základe nájomnej zmluvy je dosť pravdepodobná.

Vynára sa aj otázka, aké povinnosti prechádzajú na nových nájomníkov? Zákon umožňuje veľmi jednoduchú situáciu, kedy prechádzajú práva a povinnosti pre všetkých účastníkov. V praxi je situácia iná.

Predstavme si: obchodná sieť si chce prenajať iba jednu lokalitu z celého územia. Prechádzajú na ňu práva a povinnosti pôvodného developera v celom mikrodistriktu? V RF GK o tom nie je nič. V praxi sa tento problém dá vyriešiť nasledovne. Pri prenájme nový nájomca „vstúpi“ do projektu ako strana na základe zmluvy RZT alebo COT. V zmluve sa zároveň uvádza, že on spolu s nájomcom neručí za všetky záväzky súvisiace s rozvojom mikrodistriktu. Ale v tomto prípade je potrebný súhlas mesta. Miestne úrady sa toho často boja, pretože sa budú stavať „kusovky“ a nebudú sa stavať sociálne zariadenia.

Celkovo treba konštatovať, že CRC Ruskej federácie nie je kompletný z hľadiska zohľadnenia možností, ktoré existujú v praxi.

Komplexný development iniciovaný majiteľom nehnuteľnosti

Táto forma sa používa pri výstavbe vonkajšej infraštruktúry na verejných pozemkoch na náklady jedného alebo viacerých vlastníkov pozemkov. Je uzatvorená dohoda o integrovanom rozvoji územia. Jeho účastníkom môžu byť vlastníci pozemkov alebo nájomcovia pozemkov, ktoré sú vo verejnom vlastníctve. Do konca doby prenájmu musí zostávať najmenej päť rokov. Zo strany úradov zmluvu uzatvárajú orgány LSG.

Na realizáciu tejto formy je potrebné mať záväzky pri výstavbe zariadení komunálnej, dopravnej a sociálnej infraštruktúry. Môže sa to stať na úkor rozpočtu, ako aj na náklady držiteľov autorských práv (odsek 3, časť 14, článok 46.9 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Ale ak rozpočet platí, tak prečo v zásade tento projekt? V praxi prevezme záväzky za výstavbu takýchto zariadení držiteľ práv. V tomto prípade získa určité výhody.

Predstavme si situáciu: subjekt získa pozemok na výstavbu obchodného centra, pozemok sa nachádza v blízkosti diaľnice. Aby sa kupujúci mohli ozvať, musíte postaviť nadjazd. Subjekt sa pýta právnika, ako to postaviť? Nechce pôsobiť ako developer – chce, aby stavali miestne úrady a on zaplatil. Inštitút integrovaného rozvoja z iniciatívy vlastníka nehnuteľnosti umožňuje cielene financovať výstavbu nadjazdu. Aké sú ďalšie výhody? Do projektu sa môže zapojiť viacero vlastníkov pozemkov.

Jednou z podmienok uzavretia dohody o integrovanom rozvoji územia je schválenie dokumentácie o územnom plánovaní územia vo vzťahu k ich vlastným a neslobodným právam tretích osôb k verejným pozemkom (časť 7-10 čl. 46.9 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Na účely výstavby zariadení inžinierskych sietí, dopravy, sociálnej infraštruktúry sa pozemky, ktoré sú vo vlastníctve štátu a (alebo) obce a nie sú zaťažené právami tretích osôb, prenajímajú nositeľom práv, ktorí uzavreli zmluvu bez ponuky (8. časť článku 46.9 Občianskeho zákonníka RF, pododsek 13.3, odsek 2, článok 39.6 Krajinského zákonníka Ruskej federácie).

Komplexný rozvoj území z iniciatívy samosprávy

Táto forma sa používa vtedy, keď je potrebné zregenerovať územie so schátraným (v rozpore s územným plánovaním) nebytovým fondom, schátranou malopodlažnou bytovou zástavbou. Vyznačuje sa širokými možnosťami odňatia pôdy a jej ďalšieho poskytovania na komerčné využitie.

Aké územie môže byť v tomto prípade objektom komplexného rozvoja? Článok 46.10 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie hovorí o niekoľkých typoch území:

1) na ktorých sa nachádzajú zariadenia investičnej výstavby (s výnimkou bytových domov), ktoré sú uznané ako núdzové a podliehajú demolácii v súlade s postupom stanoveným vládou Ruskej federácie;

2) na ktorých sa nachádzajú objekty investičnej výstavby (s výnimkou bytových domov), demolácie, ktorých rekonštrukcia je plánovaná na základe účelových programov obce schválených zastupiteľstvom miestnej samosprávy;

3) druhy povoleného využitia a (alebo) druhy povoleného využitia a vlastnosti objektov investičnej výstavby, na ktorých sa nachádza, nezodpovedajú druhom povoleného využitia pozemkov a objektov investičnej výstavby a obmedzujúcim parametrom výstavby, rekonštrukcie objekty investičnej výstavby, ustanovené pravidlami využívania pôdy a rozvoja;

4) kde sa nachádzajú zariadenia investičnej výstavby, uznané ako nepovolené stavby v súlade s občianskym právom.

Takéto objekty by mali zaberať aspoň 50 % územia. Na území sa tak môžu nachádzať bežné parcely aj nehnuteľnosti. Záujmy ich držiteľov práv v tomto prípade utrpia.

Aby mohla osada alebo mestská časť rozhodovať o integrovanom rozvoji územia, potrebuje premietnuť územie do pravidiel využívania alebo rozvoja územia. Vynára sa otázka: je potrebné nejako vopred skontrolovať, či existujú náznaky takýchto území? Zákon nedáva odpoveď.

V článku 56.12 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie sa ustanovuje zjednodušený a zrýchlený postup odňatia pozemkov na tieto účely. Prvou vlastnosťou je, že na podpísanie dohody o odstúpení je poskytnutý iba jeden mesiac. Druhým je, že rozhodnutie súdu o zaistení podlieha okamžitému výkonu. Po odvolaní sa hneď bude búrať. V kasačnom konaní sa totiž rozhoduje len o otázke výšky náhrady.

Je to veľmi dobrý nástroj pre veľkých vývojárov. Developer vidí sivú budovu. Na takomto území si nebude môcť kúpiť každý objekt. Potom ide na úrady a ponúka im projekt. V tomto prípade úrady dostanú ako „bonus“ normálny mikrodištrikt. Katastrálna hodnota pozemkov sa zvyšuje, čo prináša vyšší príjem. Developer zasa rukami úradov vyčistí pozemok od cudzích predmetov a dostane ho pre svoje účely.

;color:#111111">v minulých lekciách sme zvažovali antropogénny vplyv na prírodu a zistili sme, že takmer všetky krajiny na území Bieloruska sú antropogénne.

;color:#111111">Témou dnešnej lekcie bude:;color:#111111">Rozvoj územia.

;color:#111111">Otvorte si zošity a zapíšte si dátum a tému hodiny.

;color:#111111">Prírodná a antropogénna krajina je základom ľudského života. V procese hospodárskej činnosti využíva prírodné zdroje: vodu, pôdu a iné.

;color:#111111">Prírodné podmienky môžu prispieť k ľudskému životu a spôsobiť veľké ťažkosti v rozvoji územia.

;color:#111111">- Ktoré územia sú podľa vás nepriaznivé pre rozvoj a ekonomické využitie?

;color:#111111">(púšte, hory, močiare)

;color:#111111">Po mnoho storočí bola populácia Zeme malá a táto populácia bola rozmiestnená v najpriaznivejších oblastiach.

;color:#111111">- Aké centrá pôvodu civilizácií poznáte?

;color:#111111"> (Stredomorie, Juhovýchodná Čína, Medziriečna oblasť)

;color:#111111">V dôsledku hospodárskej činnosti človek aktívne rozvíjal územie, pričom rúbal lesy, staval bývanie, obrábal pôdu, ukladal komunikačné linky atď.

;color:#111111">Čo je teda územný rozvoj?

;color:#111111">Rozvoj územia je akékoľvek využitie územia na rôzne druhy hospodárskej činnosti. Hlavným znakom rozvoja územia je ľudské osídlenie.

;color:#111111">

;color:#111111">Rozdiely v prírodných podmienkach spôsobujú rôzne úrovne rozvoja.

;color:#111111">Ktoré územia sú podľa vás rozvinutejšie?

;color:#111111">(s vyššou koncentráciou zdrojov a priaznivými prírodnými podmienkami: Porúrie, Stredozemné more atď.)

;color:#111111">V súlade s typom hospodárskej činnosti sa rozlišujú typy rozvoja územia.

;color:#111111">V Bielorusku existujú 4 typy rozvoja:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Poľnohospodárske
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Priemysel
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Vozidlo
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Rekreačné

;color:#111111">Zapíšte si diagram do poznámkového bloku

;color:#111111">Poľnohospodársky rozvoj.

;color:#111111">Prírodné podmienky Bieloruska predurčili predovšetkým jeho rozvoj poľnohospodárstva. Od pradávna ľudia na území našej krajiny začali rúbať lesy a upravovať pôdu na ornú pôdu. Preto bežným typom prírodnej a antropogénnej krajiny v Bielorusku sa stal poľnohospodársky les Poľnohospodárska pôda v nich zaberá 40-50% územia republiky a lesy asi 30-40%.Poľnohospodársko-lesná krajina zaberá približne 35% územia Bieloruska a najpočetnejšie sú zastúpené v jej centrálnej časti.poľnohospodárska krajina, v ktorej podiel lesov nepresahuje 20 % a poľnohospodárska pôda zaberá miestami až 80 % územia.Poľnohospodárska krajina je bežná v miestach s najúrodnejšou pôdou a zaberajú viac ako 30 % územia republiky.

;color:#111111">Priemyselný, dopravný a rekreačný rozvoj;color:#111111">. Poľnohospodársky rozvoj územia Bieloruska je kombinovaný s inými typmi. V miestach, kde sa nachádzajú nerastné suroviny, je hlavným typom rozvoja územia;color:#111111">priemyselné.;color:#111111"> Pozemky, kde je hlavným typom priemyselná zástavba, zaberajú menej ako 5 % územia republiky. Z hľadiska vplyvu na životné prostredie je priemyselný rozvoj najsilnejší.

;color:#111111">Aké príklady vplyvu priemyselného rozvoja na životné prostredie poznáte?

;color:#111111"> ( ;color:#111111">Výstavba lomov, baní, priemyselných zariadení, umelých nádrží radikálne zmenila prírodnú krajinu. Najvýraznejšie je to vidieť v banskej oblasti Soligorsk, kde bolo v dôsledku toho odobraných asi 5 000 hektárov pôdy ťažby soli a hromadenia odpadu.Vo všeobecnosti v Bielorusku zaberajú pozemky narušené v dôsledku banskej činnosti viac ako 40 tisíc hektárov a ešte väčšie plochy zaberajú sídla, v ktorých prevláda aj priemyselná pozemková úprava).

;color:#111111">Vývoj dopravy

;color:#111111">Poľnohospodársky rozvoj viedol k vytvoreniu hustej siete vidieckych sídiel na území Bieloruska. Prítomnosť vidieckych a mestských sídiel viedla k rozvoju dopravy územia. V priebehu 19.— 20. storočia sa na území republiky vyvinula hustá sieť železníc a ciest Priemerná hustota železníc v Bielorusku je takmer 30 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, zatiaľ čo spevneným cestám trochu chýba 300 km/1 000 km;vertical-align:super;color:#111111">2Pokiaľ ide o rozvoj dopravy, Bielorusko prevyšuje väčšinu krajín SNŠ a mnohé európske krajiny.

;color:#111111">Od druhej polovice 20. storočia;color:#111111">aktívny rekreačný rozvoj;color:#111111"> územia Bieloruska. Rekreačná krajina v súčasnosti zaberá asi 6 % rozlohy krajiny. V Bielorusku bolo vytvorených asi 20 letovísk a rekreačných zón republikového významu. Prímestské lesy a nádrže sa aktívne využívajú na rekreačné účely .

;color:#111111">Aké príklady rekreačných oblastí poznáte?

;color:#111111">Úroveň ovládania.;color:#111111">

;color:#111111">Postupný vývoj ľudstva v každej dobe spôsobil zmenu úrovne rozvoja konkrétneho územia. V ére vedeckej a technologickej revolúcie sa rýchlosť zmeny úrovne rozvoja mnohonásobne zvýšila cez.

;color:#111111">Napíšte si do zošita: "ukazovatele rozvoja územia", budete si ich zapisovať v priebehu môjho výkladu.

;color:#111111">Jedným z najdôležitejších je;color:#111111">hustota obyvateľstva;color:#111111">. Čím vyššia hustota obyvateľstva, tým vyššia úroveň rozvoja územia. Druhým dôležitým ukazovateľom je;color:#111111">oblasť orbyCharakterizuje úroveň poľnohospodárskeho rozvoja územia.;color:#111111">Hustota železníc a diaľnic;color:#111111"> charakterizuje úroveň rozvoja dopravy územia, a;color:#111111">počet letovísk, sanatórií, rekreačných oblastí, turistických centier;color:#111111"> - rekreačné.

;color:#111111">Výsledkom rozvoja územia je vytváranie fixných výrobných aktív - budov, stavieb, zariadení. Sú spojené s rôznymi typmi rozvoja územia: priemyselný, poľnohospodársky, rekreačný, dopravný. charakterizuje rozvoj územia;color:#111111">hustota fixných aktív;color:#111111">, teda ich náklady na 1 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">.

;color:#111111">Čím viac ekonomických zariadení sa teda stavia, čím viac priemyselných alebo poľnohospodárskych produktov sa vyrába, tým vyššia je úroveň rozvoja územia.

;color:#111111">Ďalším dôležitým ukazovateľom úrovne rozvoja územia je;color:#111111">podiel ekonomicky aktívneho územia na celkovej ploche krajiny;color:#111111">.

;color:#111111">Ekonomicky aktívne územie zahŕňa poľnohospodársku pôdu, lesy prevádzkového významu, priemyselné pozemky, cesty, ložiská nerastných surovín, rekreačné oblasti. V skutočnosti sú to antropogénne krajiny - tie územia, ktoré sa využívajú na hospodársku činnosť. Bielorusko sa vyznačuje vysokým stupňom rozvoja územia. Ekonomicky aktívne územie dnes tvorí viac ako 90 % rozlohy republiky.

;color:#111111">Potenciál prírodných zdrojov a kapacita územia.;color:#111111"> Stupeň rozvoja územia charakterizuje stupeň ekonomického rozvoja krajiny. Čím vyšší stupeň rozvoja územia, tým viac produktov ekonomika produkuje. Na druhej strane v oblastiach s tzv. vysoký stupeň rozvoja, zvyšuje sa antropogénna záťaž životného prostredia.Často to vedie ku vzniku geoekologických problémov.Spravidla sa zhoršujú v najrozvinutejších regiónoch, najmä v okolí veľkých miest.Preto teraz ľudstvo stojí pred úlohou udržať rovnováhu v antropogénnej krajine. Nadmerný tlak na prírodné komplexy je neprijateľný. (;color:#111111">Pamätajte si, ktoré regióny Bieloruska sa vyznačujú geoekologickými problémami;color:#111111">.)

;color:#111111">V súčasnosti sa v Bielorusku intenzívne používa;color:#111111">potenciál prírodných zdrojov;color:#111111"> - súbor prírodných zdrojov určitého územia, ktoré možno využiť bez zhoršenia stavu prírodných komplexov.

;color:#111111">Zapíšte si definíciu do poznámkového bloku

;color:#111111"> Napríklad nadmerná ťažba môže viesť k znečisteniu pôd, povrchových a podzemných vôd, zhoršovaniu seizmického stavu územia. Preto z ekologických dôvodov nie všetky nerasty dnes môžu mať priemyselný význam.

;color:#111111">Racionálny manažment prírody zabezpečuje maximálne využitie potenciálu prírodných zdrojov krajiny a znižuje možnosť zhoršovania životného prostredia v nej. Vedie k vyváženému rozvoju regionálnych prírodných a ekonomických systémov.

;color:#111111">Dôležitým ukazovateľom environmentálneho manažmentu je;color:#111111">kapacita územia;color:#111111"> - schopnosť umiestniť určitý počet prírodných a ekonomických objektov bez ohrozenia environmentálnych funkcií.

;color:#111111">Zapíšte si definíciu do poznámkového bloku

;color:#111111"> Nadmerná orba alebo veľký počet priemyselných podnikov výrazne zhoršuje ekologickú situáciu. Preto štúdiom kapacity územia je možné obmedziť jeho ekonomický rozvoj. Teraz sa stavia priemyselné podniky, cesty, umelé nádrže, rozvoj ložísk nerastných surovín a rekultivácia odvodňovania nie je možná bez predbežnej ekologickej expertízy Kapacita územia závisí od stability krajiny voči antropogénnemu zaťaženiu Za stabilnejšie sa zvyčajne považujú komplexné a rôznorodé krajiny z hľadiska vnútornej štruktúry. Na území Bieloruska zahŕňajú pahorkatinno-morénovo-eróznu a kachovo-morénovú krajinu, preto je v nich ukazovateľ kapacity územia väčší.

Pred diskusiou o tom, aké sú výhody a nevýhody stavebných projektov, v ktorých územie podlieha integrovanému rozvoju, poďme si zistiť, čo je to vlastne „komplexný rozvoj územia“.
Pod komplexnou zástavbou územia sa rozumie úplná zástavba územia, na ktorom prebieha výstavba. Nejde len o výstavbu bytových domov, ale aj o položenie všetkých potrebných komunikačných a inžinierskych systémov, ako aj o umiestnenie súvisiacej infraštruktúry, ktorá je dostatočná pre pohodlný každodenný život. A v neposlednom rade správne vypracovaný projekt budúcej obytnej štvrte.

Mačka - aké zviera a s čím sa jedáva?

Podľa štatistík na trhu s nehnuteľnosťami vo výstavbe v Petrohrade a Leningradskej oblasti tvoria CAT 40% všetkých projektov. Samozrejme, väčšina týchto CAT je postavená na okraji mesta, v takzvanej „za KaDie“ alebo v jeho blízkosti. Keďže centrum mesta je dobre formovaná štvrť a nové domy vznikajú buď v dôsledku zhustenej zástavby, alebo ako renovácia starých štvrtí, alebo na mieste priemyselných zón a tovární, ktoré boli buď zatvorené alebo presunuté mimo mesto.

Okrajové časti mesta, ako aj bezprostredné územie Leningradskej oblasti sú výborným miestom na vybudovanie „mesta v meste“, keďže poskytujú doslova čisté pole na realizáciu všetkých nápadov architektov, dizajnérov a vývojárov.

V prvom rade sa budujú štvrte ekonomickej a komfortnej triedy s integrovaným vývojom. Percentuálne môžu byť korelované ako 60-70% až 23-35%. Zvyšných 5 – 7 % tvorí bývanie v biznis triede. A takýto obraz je celkom pochopiteľný: CATS predpokladajú veľké množstvo rozostavaných bytov, v ktorých bude bývať pomerne veľký počet rodín. Koniec koncov, ponuka pochádza z dopytu. A dnešná realita je taká, že väčšina ruských kupujúcich sa zameriava na nákup lacného bývania. A umiestnenie moderných CAT v Petrohrade možno len ťažko nazvať prestížnym.

Vo všeobecnosti možno chatové osady, ktoré sa objavujú v celej Leningradskej oblasti okolo Petrohradu, ako aj v okresoch Kurortny a Primorsky severného hlavného mesta, pripísať CAT. Veď aj tu sa realizuje komplexná úprava pozemkov s výstavbou objektov infraštruktúry. A práve takéto dedinky, pozostávajúce z chát či mestských domov, budú skôr zaujímať kupcov luxusného bývania. Ale požiadavky na objekty vo výstavbe sú v tomto prípade veľmi vysoké.

Vlastnosti projektov IOT

Domáci developeri sa pri tvorbe IBA projektov spoliehajú na európske skúsenosti. A dokonca aj zahraničné architektonické kancelárie sa podieľajú na návrhu. Keďže náklady na projekčné práce sú u nás aj v zahraničí približne rovnaké, našim architektom chýba profesionalita pri navrhovaní nielen jednej budovy, ale celého bloku naraz. Nie je dostatok skúseností.

Samozrejme, ak sledujeme históriu vývoja KOT, potom si môžeme všimnúť, že integrovaný rozvoj zastavaných území začal už dávno, ešte v 30-tych rokoch minulého storočia. A to je celosvetový trend, ktorý je typický pre mnohé vyspelé a rozvojové krajiny, so svojimi charakteristikami, no so spoločným cieľom – vytvárať komfortné prostredie pre život. Nielen byt či dom, ale aj okolitý priestor. Poskytnúť budúcim obyvateľom sociálne a zdravotnícke zariadenia, organizácie obchodu a služieb, cestnú a dopravnú sieť a potrebné inžinierske systémy.

CAT boli predtým vyrobené v Rusku. V sovietskych časoch boli malé mestá postavené v blízkosti veľkých tovární alebo priemyselných odvetví, v ktorých život závisel od podniku, ktorý vytvára mesto. A pri výstavbe takýchto miest sa značná pozornosť venovala výstavbe spoločenských, obchodných a domácich inštitúcií, ktoré mali obyvateľom zabezpečiť slušnú životnú úroveň. Ale v ZSSR takéto infraštruktúrne zariadenia „viseli“ na súvahe mestských závodov a tovární. A ich počet a rozmanitosť často záviseli od riaditeľov podnikov, ktorí vyradili peniaze z rozpočtu na výstavbu infraštruktúry.

Po rozpade ZSSR sa rozpadol aj integrovaný rozvoj krajiny a na niekoľko desaťročí sa naň zabudlo. Bytové domy sa stavali bodovo, hlavne zhutňovali existujúcu mestskú zástavbu a zvyšovali tlak na mestské komunikácie. Áno, aj mnohé sociálne zariadenia boli zatvorené alebo prerobené, no nové sa nepostavili. V tejto súvislosti je v severnom hlavnom meste stále akútne pociťovaný nedostatok sociálnej a domácej infraštruktúry.

Zvláštnosťou CAT je najmä zabezpečenie budúcich obyvateľov všetkou potrebnou infraštruktúrou: sociálnou, obchodnou, dopravnou.

Výhody COT projektov

Najdôležitejšou výhodou CAT je snáď jediný projekt rozvoja celého mikrodistriktu alebo štvrte. A v tomto projekte je vypočítaná požadovaná kapacita inžinierskych sietí a komunikácií pre projektované množstvo bývania. Vypočítali a naplánovali sa potrebné sociálne a komerčné infraštruktúrne zariadenia tak, aby plne pokryli potreby budúceho obyvateľstva štvrte. Boli položené cesty, ktoré môžu poskytnúť vynikajúce dopravné spojenie v rámci mikrodistriktu, ako aj medzi ním a susednými blokmi.

Obyvatelia v správne organizovanom a vybudovanom CAT majú možnosť nielen pracovať blízko domova, ale aj plnohodnotne relaxovať a zabávať sa v rámci vlastnej štvrte. Nezáleží na tom, či ide do kina, na nákupy alebo na prechádzku do parku. Deti v CATS navštevujú školu alebo škôlku, ktorá je v tesnej blízkosti ich domova.

Medzi výhody CAT postavených na okraji mesta patrí nižšia cena štvorcových metrov v porovnaní s cenami bývania v centre Petrohradu, ako aj oveľa lepšia ekologická situácia.

Predtým, ako zvážime nedostatky CAT, povedzme si pár slov o CAT postavených priamo v Petrohrade a Leningradskej oblasti, pretože ich mínusy sú z veľkej časti výsledkom ruskej reality.

Projekty COT Petrohrad

Najväčšie CAT v Petrohrade možno nazvať Baltská perla, ktorá sa stavia na juhozápade severného hlavného mesta, Severného údolia, rastie na severe mesta, v pešej vzdialenosti od stanice metra Parnas. obytný komplex Kamenka, ktorý vzniká v blízkosti Novoorlovského lesoparku. Nemenej známe sú obytný komplex "New Okkervil", mikrodištrikt "Slavyanka" v Puškine, obytný komplex "Yuntolovo", "Triumph Park". Z nízkopodlažných budov možno rozlíšiť "Novú Izhora" v okrese Pushkinsky v Petrohrade, "Shcheglovskaya panstvo" za Vsevolozhsky.

Ak sa bližšie pozrieme na vývoj CAT v Petrohrade, možno konštatovať, že projekty rozvoja území vyčlenených na výstavbu sú v štádiu návrhu a teórie veľmi zaujímavé. Čo sa však týka praktickej časti a samotnej výstavby budov, projekty prechádzajú veľkými zmenami.

Najvýraznejším príkladom je história výstavby druhej scény Mariinského divadla. Áno, toto má ďaleko od CAT, ale je to názorný príklad toho, ako sa môže stavba podľa projektu líšiť od finálneho riešenia a aké problémy a dôvody si to vedia vysvetliť samotní stavebníci. Niečo podobné sa deje s CATS. A každý Petersburger chápe tento príklad.

Napríklad Baltic Pearl, jeden z ambicióznych projektov s čínskym kapitálom, prešiel počas realizácie výraznými zmenami z hľadiska výstavby sociálnych a obchodných zariadení. Obchodné centrum už nevyzerá ako v pláne, stratilo okvetné lístky a zmenilo sa z lotosu na perlu. Chýbať nebude ani srdce mikrodištriktu, ktorým mala byť krytá pešia zóna s obchodmi, reštauráciami a kaviarňami. Objekty zábavnej infraštruktúry budú, ale už roztrúsené po štvrtiach a skryté medzi viacposchodovými budovami. Áno, a časť svojho pozemku pridelil čínsky developer ruským developerom, ktorí tam realizujú svoje projekty, ktoré sa koncepčne neprelínajú s celkovým plánom Baltskej perly. Áno, a čas výstavby tohto obytného mikrodištriktu sa veľmi posunul. A namiesto roku 2010 je dátum ukončenia projektu rok 2016.

Rovnaký osud postihol aj mikroštvrť Seven Capitals, ktorá sa buduje v Kudrove. Zo siedmich hlavných miest zostali len dve: „Viedeň“ a „Londýn“. Zvyšok územia zastavujú iné firmy, ktoré tiež odmietli dodržať architektonický štýl a výškové riešenia Siedmich hlavných miest.

Samozrejme, hlavné dôvody takýchto otrasov možno nazvať zmenou moci v Petrohrade a ekonomická kríza v roku 2008 výrazne zasiahla do plánov developerov. Konštrukcii CAT, ktoré z hľadiska komfortu plne zodpovedajú európskym, bránia ale aj iné faktory.

Nevýhody projektov COT

Hlavnými nevýhodami CAT v našej krajine sú nekonzistentnosť akcií medzi obecnými úradmi a vývojármi, ako aj túžba vývojárov získať čo najväčší zisk.

Pozrime sa podrobnejšie na vzťah medzi úradmi a developermi. Je zrejmé, že sociálna zložka života v štvrtiach, ako aj doprava, je v kompetencii samosprávy a nie developerov. Stavebníkom je väčšinou jedno, ako budú obyvatelia bývať v bývaní, ktoré si postavili. Developer postaví domy, predá všetky byty, získa svoj príjem a začne stavať ďalšie štvrťroky. A oblasť jeho zodpovednosti zostáva len pri garantovaní kvality stavieb. Ale ako pohodlne sa žije ľuďom v novej mikroštvrti, či majú dostatok škôl, obchodov, zdravotníckych ústavov a či sú zápchy na výjazde zo štvrte - to už nie sú starosti developerskej spoločnosti. A tu by miestni úradníci mali spolupracovať s vývojármi, aby zabezpečili primeranú úroveň života v CAT.

Ale v skutočnosti, aj keď je to stanovené, často zostáva len pri slovách. Úrady a stavebníci sa tak často nevedia dohodnúť, kto je zodpovedný za výstavbu sociálnych zariadení, za rozvoj cestnej dopravnej siete, ako a do akej miery to bude hradené z rozpočtu. V dôsledku toho trpia obyvatelia štvrtí, ktorí sú nútení stáť v dopravných zápchach, aby sa dostali do práce a vzali svoje deti do škôlky alebo školy, pretože v oblasti nie je dostatok vzdelávacích inštitúcií pre každého.

Veľkým mínusom CAT v Rusku je aj dlhé obdobie prípravných prác na nových pozemkoch.

Dnešným problémom je, že pre integrovaný rozvoj územia by plocha tohto územia mala byť dosť veľká. A pred výstavbou bývania na existujúcom pozemku sa musí developerská spoločnosť postarať o zhrnutie všetkých potrebných komunikácií. Koniec koncov, najčastejšie miesta pre CAT sú ponúkané úplne nerozvinuté, bývalé poľnohospodárske pôdy kolektívnych fariem a štátnych fariem (ako napríklad Murino). A v Petrohrade nie sú takmer žiadne firmy, ktoré by si mohli dovoliť získavať obrovské územia a míňať veľké peniaze na pokládku inžinierskych sietí. Veď to môže zabrať až 35 % z celkovej sumy potrebnej na výstavbu mikrodistriktu.

Jedným z východísk z tejto situácie je spojiť niekoľko vývojárov, ktorí vyvíjajú jednu stránku. Problém je v tom, že málokedy sa zhodnú na spoločnom architektonickom štýle alebo aspoň na jedinom koncepte výstavby. A ak sú stále pripravení vyriešiť otázku budovania zariadení spoločnej infraštruktúry (a to vyžadujú mestské úrady pri vydávaní stavebných povolení), potom spravidla nehovoríme o všeobecnom zlepšení územia. Každý jednotlivý developer zušľachťuje a skrášľuje priľahlé priestory a nádvoria, ale na takýchto územiach nie sú bežné veľké námestia či parky. Výnimku pre dnešok možno nazvať „Nový Okkervil“, ktorý stavajú dve spoločnosti – „Otdelstroy“ a „Construction Trust“. Tu bol v prvom rade upravený park na brehoch rieky Okkervil. Pravda, park nebol navrhnutý podľa všetkých právnych noriem. Obyvatelia obytného komplexu New Okkervil preto museli počas celého roku 2013 brániť svoje miesto na prechádzky pred zásahmi kostola, ktorý sa oň staral kvôli výstavbe chrámu. Takže ani nové mikrodištrikty nie sú chránené pred kompaktnou zástavbou.

Ďalšou nástrahou pri rozvoji nových pozemkov a kladení komunikácií je, že nie vždy sú dodávatelia elektriny, kúrenia, vody pripravení spolupracovať s developermi. Koniec koncov, majú svoje vlastné plány rozvoja svojich zariadení, vôbec nie koordinované s developermi. A sú časy, keď sa mikrodištvrť stavia, je už tesne pred dokončením a inžinierske siete s potrebnými kapacitami na to, prípadne rozvodne v plánoch poskytovateľov takýchto služieb sú niekde v budúcom desaťročí. Strany musia rokovať, čo môže trvať dlhšie ako čas strávený výstavbou budov. Mnohí kupujúci sa stretávajú s tým, že sa nemôžu nasťahovať do svojich bytov, keďže schéma pripojenia elektriny je dočasná a nefungujú ani výťahy. To, samozrejme, nie je problém len pre CAT, ale v ich meradle sa to znásobuje. Veľkú obytnú mikroštvrť totiž jednoducho nenapojíte napríklad na existujúcu rozvodňu, ak jej kapacita nestačí. Treba postaviť nový. A tak vo všetkom.

Ďalšou nevýhodou CAT je, že infraštruktúra sa stavia ako posledná a obyvatelia domov, ktorí sú uvedení do prevádzky, bývajú najskôr na otvorenom poli, bez obchodov v blízkosti domu a dobrých ciest. A táto situácia sa môže ťahať roky.

Stávajú sa prípady, keď sa na mieste plánovaného parkoviska stavia ďalšia obytná výšková budova. Developeri sa snažia z dostupnej pôdy vyžmýkať maximálny zisk, a tak stavajú výškové budovy vedľa seba a ostávajú malé dvory, kde sa ledva zmestí detské ihrisko, pár lavičiek a stromy. Počet parkovísk je tiež minimálny a málokedy dosahuje 40 % z počtu vybudovaných bytov. Zvýšením podlažnosti budov developeri vytvárajú zdanie mravenísk, medzi ktorými sa stráca atraktivita predmestia, ktorá spočíva okrem iného v čistom vzduchu a blízkosti prírody.

Zhrnutie

Analýzou všetkých vyššie uvedených skutočností môžeme povedať, že CAT sú dnes tou správnou a nevyhnutnou voľbou pre vývojárov, keď sa netvorí len obytná budova, ale celé pohodlné životné prostredie. A kúpou bytu v takomto objekte získava kupujúci nielen svoj vlastný životný priestor, ale aj možnosť užiť si voľný čas na území svojej štvrte.

Aby sme však dosiahli európsku úroveň integrovaného rozvoja území, musíme vynaložiť oveľa viac úsilia. A predovšetkým vytvárať podmienky pre optimálnu súhru medzi mestskými úradmi a developermi, aby rozvoj štvrtí prebiehal naozaj komplexne, a hlavne dôsledne.

A ešte raz si v krátkosti vymenujeme klady a zápory CAT v Petrohrade a Leningradskej oblasti.

Výhody:

Vytvorenie nových mikroštvrtí s výstavbou infraštruktúrnych zariadení;

Harmonický, jednotný koncept rozvoja štvrte;

Nižšie náklady na byty v porovnaní s cenami v centre mesta;

Blízkosť mesta

mínusy:

Nedostatok dostatočného počtu sociálnych zariadení v susedstve;

Minimum zelených plôch a parkov vo vnútri CAT;

Nedostatočný počet parkovísk pre vozidlá;

Nedostatočná rozvinutosť siete cestnej dopravy, v dôsledku ktorej sú dopravné zápchy na výjazde z CAT bežnou situáciou.

Regionálna registrácia a neschopnosť využívať sociálnu infraštruktúru mesta v tých KOT, ktoré sú postavené na pozemkoch regiónu Leningrad.