On mahdotonta tutkia täysin valtion maantiedettä tietämättä, kuinka ihmiset todella asettivat maat ja kehittivät luonnonvaroja.

Loppujen lopuksi heidän toimintansa oli perusta, jolle moderni maantiede lopulta perustettiin. Venäjän alueen historiallisen asutuksen ja kehityksen tutkiminen on olennainen osa koulutusprosessia.

Uusien alueiden kehittäminen

Ensimmäistä kertaa Keski-Venäjän alue aloitti slaavilaisten heimojen asuttamisen jo 800-luvulla; pitkään Okan ja Volgan välinen alue oli Kiovan Venäjän itäosa.

Mongoli-tatari-valloittajien hyökkäyksen jälkeen XIII vuosisadalla tälle alueelle muodostui kuitenkin uusi valtiomuodostelma, jonka keskus oli Moskova. Tämä oli ensimmäinen askel kohti oman isänmaamme valtiollisuuden syntyä.

Ajan myötä Keski-Venäjän väestö aloittaa uusien koillismaiden asteittaisen kehityksen. Pohjois-Dvinan tasangot, Kaman rannikko ja Valkoinen meri asettuivat. 1500-luvun puolivälissä Astrahanin ja Kazanin khaanit liittyivät Venäjän valtioon, joten Volgan allas liitettiin alueelle. (katso aihe).

Juuri tällä hetkellä valtio saa monikansallisuutensa: täällä ei asu vain slaavien jälkeläiset, vaan myös tataarit ja baškiirit. Suurin este uusien maiden kehittämiselle venäläisille oli Uralin vuoristojärjestelmä.

Mutta jo vuonna 1581 Yermakin johtamat venäläiset osastot pystyivät ylittämään Ural-vuoteen, mikä avasi ihmisille tien Siperian ja Kaukoidän laajoille alueille.

Näiden alueiden ankarat ilmasto-olosuhteet eivät kuitenkaan edistäneet ihmisten uudelleensijoittamista valtion keskiosasta, joka on suotuisampi elämälle.

Aktiivisemmin siirtolaiset asettuivat aroille, jotka sijaitsivat Okan eteläpuolella, valloittaen alueita tataripaimentolaisilta. Siperian aktiivinen kehitys osuu samaan aikaan tuotannon ja maatalouden kehityksen alkamisen kanssa 1700-luvulla.

Tästä ajanjaksosta alkoi koko Itä-Siperian maiden massakehitys, joka kesti kaksi vuosisataa ja päättyi lopulta vasta vuonna 1950.

Viljelijät asettuivat sekä Siperiaan että nykyaikaisen Kazakstanin pohjoisosan alueelle, jossa tähän päivään asti suurin osa väestöstä on venäläisiä.

Kaukoidän asuttaminen

Venäläisten uudisasukkaiden saapuessa Kaukoidän alueelle alkoi uusi sivu tämän alueen historiassa. Amurin alueen maita alettiin kehittää pohjoisosasta.

Ensimmäinen venäläinen asutus tällä alueella on vuodelta 1639. Ennen kuin venäläiset ilmestyivät näille alueille, täällä asuivat herttualaisten, natkien, giljakien ja daurien heimot. Alueen rikkaudet ja pääsy merelle nopeuttavat talonpoikien uudelleensijoittamista näihin maihin.

1800-luvulla kaukoidässä aloitettiin Sofiyskin ja Habarovskin suurten kaupunkien rakentaminen. Kaukoitä oli hyvin pitkään eräänlainen alue hallitukselle vastustelevien ihmisten "uudelleenkoulutukselle".

Alueen taloudellisen kehityksen määräävät aluksi luonnolliset elämänolosuhteet ja ihmisten taloudellinen toiminta, eli maiseman ekologinen ja resurssipotentiaali.
Ihmisten uudelleensijoittaminen ja alueen taloudellinen kehitys ovat yhden historiallisen prosessin kaksi puolta tai kaksi näkökohtaa. Perinteinen ajatus alueen kehittämisestä on luonteeltaan yksipuolinen, hyödyllis-taloudellinen, siitä puuttuu maiseman toimintojen huomioiminen, sen ekologisen ja resurssipotentiaalin rooli välttämättömänä ensisijaisena edellytyksenä mille tahansa kehitykselle.
Kehityksen tyypin (tyypin) käsitettä voidaan pitää yleisimmin hyväksyttynä, joka vastaa taloudellisen toiminnan suuntaa tai johtavaa talouden alaa - laajimmista muodoista (keräily, metsästys, laiduntaminen) tehoviljelyyn ja jalostusteollisuudessa. Alueen taloudellinen kehitys liittyy pääsääntöisesti eniten sen tuotanto- ja resurssipotentiaaliin, mikä ei aina vastaa ekologista potentiaalia. Alueen tärkeimpien kehitystyyppien sijainti riippuu maantieteellisistä malleista.

Kehitystyypit liittyvät maan (tai alueen) käyttötyyppeihin. Tämä käsite heijastaa tapaa käyttää maiseman resurssipotentiaalia, joka saa konkreettisen ilmaisunsa maan luonteessa (luonnonrehu, metsästys, pelto jne.).

Alueen kehitystason arviointi on monimutkainen ja kiistanalainen ongelma, jonka ratkaisua voidaan lähestyä oleellisesti erilaisista kohdista. Alueen kehityksen arvioinnin tulisi perustua monenlaisiin indikaattoreihin, jotka kuvastavat maiseman taloudellisen käytön ja sen luonnollisen potentiaalin välistä vastaavuutta. Alueen kehittämisen tason tai intensiteetin pääkriteerinä olisi pidettävä luonnonvarojen lisääntymisen tehokkuutta, ja kehittyneimmät alueet ovat viljelyalueita, joissa käytetään teknologioita, jotka mahdollistavat maksimaalisen tuottavuuden saavuttamisen alhaisin kustannuksin ja minimaalisilla ympäristövahingoilla. Kaikkien kolmen ehdon noudattaminen voidaan kuvitella vain ihanteena. Joksikin likimääräiseksi tällaiseen ihanteeseen voimme tarkastella yksittäisiä esimerkkejä erittäin tuottavista . Alueen kehitystä alueellisesti arvioitaessa tärkein piirre on viljelymaan osuus alueen kokonaispinta-alasta.
Pääsääntöisesti maisemassa, ja varsinkin meso- ja makroaluetason geosysteemien sisällä, on yhdistelmä erityyppistä taloudellista kehitystä ja vastaavia maankäyttömuotoja.
Alueen tai pikemminkin maisemien nykyaikainen kehitys on tulosta ja samalla vaihe väestön ja luonnonympäristön välisestä pitkästä historiallisesta vuorovaikutusprosessista. Tämän vuoksi nykyisen asioiden analyysiä tulisi edeltää alueen historiallinen ja maantieteellinen analyysi.

Korkein kehitystaso on luonnostaan ​​Ciscaucasian arojen ja Itä-Euroopan metsästeppien maisemissa, jotka rajoittuvat ekologisen optimialueen alueelle. Täällä havaitaan korkein kyntö - 60–70%, ehdottomasti hallitseva taustakehitystyyppi on tehomaatalous. Maatalouden rakenteessa karjanhoidolla on myös merkittävä merkitys, mutta se ei perustu luonnonrehumaiden käyttöön, joiden osuus kokonaispinta-alasta ei ylitä 5–10 %, vaan peltorehunhoitoon. Korkea maatalouden kehitys yhdistyy merkittävään väestötiheyteen ja kaupungistumiseen, teollisuuskeskusten läsnäoloon.

Valtaosasti esimukaviksi luokiteltujen ja suhteellisen korkean ekologisen potentiaalin omaavien arojen suhteellisen korkea kehitys ja väestömäärä johtuu niiden merkittävästä maatalouden resurssipotentiaalista - maaperän hedelmällisyydestä ja lisääntyneestä lämmönsaannista. Mitä tulee vesivajeeseen, sitä on helpompi käsitellä kuin lämmön puutetta käyttämällä kauttakulkuvuotoa, pohjavettä ja keinokastelua. Maatalouden kehitystasoltaan aromaisemat ovat lähes yhtä hyviä kuin Ciscaukasian ja Itä-Euroopan metsästeppien maisemat. Kyntöala on täällä 50–70 %, mutta samalla luonnonrehumaiden osuus nousee 10–12 %:iin. Teollisuuden ja kaupungistumisen keskukset aromaisemissa ovat kaikkialla läsnä, mutta epätasaisia; joissain tapauksissa (Donbassin venäläinen osa) teollinen kehitys saa luonteen lähelle taustaa.

Itä-Euroopan lehtimetsien vyöhyke on tyypiltään ja kehitystasoltaan lähellä metsästeppejä. Kynnetty maa vähenee jonkin verran, mutta viljelysmaa on edelleen vähintään 40–50 % kokonaispinta-alasta ja säilyttää taustakäytön arvon. Samaan aikaan kaupungistuminen lisääntyy ja teollisten kehitysmuotojen osuus kasvaa. Metsän jäännökset (enemmän tai vähemmän häiriintyneet) vievät pinta-alasta korkeintaan 20–30 % ja useimmiten vain 5–10 %.

Lämpövajeen kasvaessa maisemien maatalouden kehitystaso laskee melko jyrkästi ja muut, yhä laajemmat maankehitys- ja käyttömuodot alkavat saada taustamerkitystä. Jo Itä-Euroopan subtaigan maisemissa, jotka sijaitsevat suhteellisen korkean ekologisen potentiaalin vyöhykkeellä ja lähellä optimaalisia elinympäristön olosuhteita, kynnetty alue on laskenut 40–25 prosenttiin ja eteläisellä taigalla se on keskimäärin lähellä 12 prosenttia. . Jatkuva maatalouden kehittäminen muuttuu vähitellen painopisteeksi ja enimmäkseen tuottamattomat metsämaat saavat taustaarvon. 30–50–60 % kokonaispinta-alasta kuuluu voimakkaasti häiriintyneisiin ja johdannaisiin metsiin - pitkäaikaisen ja irrationaalisen metsänhoidon ja valikoivan, vähätehoisen maatalouden kehittämisen tulos (kohdealueelle muodostui merkittäviä johdannaismetsiä. hylätyt peltoalueet ja niityt). Samanaikaisesti ei voida jättää huomioimatta alueen suurta kaupungistumista ja "kylläisyyttä" teollisilla kehityskohteilla (mukaan lukien erityiset, kuten säiliöt).

Maanviljely Itä-Euroopan keskitaigan ja jossain määrin Siperian eteläisen taigamaisemissa, joissa on keskimääräinen ekologinen potentiaali ja epämukavat elinolosuhteet, on hajanaista. Viljelymaan osuus maarahastosta mitataan prosentin kymmenesosissa ja vain Venäjän tasangolla on hieman yli 1 %. Maatalous on pääosin suuntautunut ylläpitoon, koska lämmön puutteessa rehuheinät osoittautuvat tehokkaimmiksi viljelykasveiksi. Pääasiallinen kehitystyyppi määräytyy . Tässä ovat maan tärkeimmät puupohjat. Puuteollisuuden kehitystä ei kuitenkaan voida pitää taustana, sillä se on luonteeltaan valikoivaa, jonka sanelevat metsäalueille pääsyn ja korjatun puun kuljetukset. Näille maisemille tyypillisenä laajana kehitysmuotona tulisi pitää metsästystä ja kalastusta. Hajallaan sijaitsevat, enimmäkseen pienet ja keskisuuret teollisuuskeskukset liittyvät pääasiassa mineraaliraaka-aineiden louhintaan ja käsittelyyn.

Pohjoisen taigan ja idässä myös keskitaigan maisemilla on alhainen ekologinen potentiaali, voimakas lämmönpuute ja epäsuotuisat (epämukavat) elinolosuhteet. Merkittävä osa alueesta (mukaan lukien valtavat suojärjestelmät) on käytännössä rakentamatonta. Metsien alhainen tuottavuus ja liikenneverkoston alikehityksestä johtuva saavutettavuus rajoittavat alueen metsätalouskäyttöä. Avomaan viljely on mahdollista erityisen suotuisissa paikallisissa paikoissa. Yhtä paikallista on tulvaniityjen käyttö. Alueen kehitykselle on ominaista perinteinen laaja elinkeino - metsästys ja kalastus sekä joillakin alueilla metsälaitumella poronhoito. Erilliset teollisuuden kehittämiskeskukset rajoittuvat mineraalivaraesiintymiin.

Subarktisen alueen maisemat, joilla on äärimmäisen alhainen ekologinen potentiaali ja lähellä äärimmäisiä elinympäristö, ovat laaja-alaisia. Alueen perinteisen kehitysmuodon erityispiirteet määräytyvät täällä paimentolaisporon laidunviljelyyn tarkoitettujen luonnollisten rehumaiden läsnäolosta. Pääasiallinen maankäyttömuoto, joka vie suurimman osan tundran ja metsätundran alueesta, ovat luonnolliset porolaitumet; metsästys ja kalastus ovat toissijaisia. Porolaitumet kattavat jopa 70-80 % pinta-alasta, mutta erittäin alhaisen tuottavuuden vuoksi niiden käytön tehokkuus on alhainen. Viime vuosikymmeninä subarktisen alueen taloudellista kehitystä on vahvistanut yhä enemmän mineraalivarojen - öljyn, kaasun, hiilen ja ei-rautametallien - kehittämiseen liittyvä teollinen suunta. Kaivostoiminnan häiritsemien maa-alueiden laajentaminen, mukaan lukien avolouhos, on saamassa alueellista merkitystä Länsi-Siperian subarktisissa maisemissa, Bolshezemelskaja tundralla, Norilskin alueella jne.

Teollisuuden ja kaupungistumisen kehittymiseen liittyy tiettyjä maanrakennus- ja käyttömuotoja. Alueella on esineitä, joilla ei ole analogeja luonnonmaisemassa. Nämä ovat siirtokuntia teollisuusyritysten, asuinalueiden ja julkisten laitosten, moottoriteiden, öljy- ja kaasuputkien ja muiden teknisten rakenteiden kanssa. Tämäntyyppisten alueiden jakautuminen on fokusoivaa, eikä niitä voi miehitettyyn pinta-alaan nähden (0,8 % koko maan pinta-alasta) verrata maankäytön taustatyyppeihin. Kuitenkin maisemavaikutusten voimakkuuden ja ekologisen tilanteen osalta tämäntyyppinen aluekehitys ylittää huomattavasti esiteollisen aluekehityksen muodot ja on laadullisesti erilaista.

Suurille kaupungeille on ominaista alueen keskittynein ja "monimutkaisin" kehitys, kun taas on taipumus muodostaa laajoja taajamia ja megakaupunkeja.

Mitä oikeudellisia välineitä Venäjän federaation kaupunkisuunnittelusäännöstö tarjoaa sijoittajille ja kehittäjille? Mitä oikeudellisia ongelmia he voivat kohdata tehdessään sopimuksia alueen yhtenäisestä kehittämisestä, alueen kehittämisestä? Vastaukset näihin ja muihin kysymyksiin ovat EJ-materiaalissa.

Heinäkuussa 2016 hyväksyttiin 3. heinäkuuta 2016 annettu liittovaltion laki nro 373-FZ, joka toi merkittäviä muutoksia Venäjän federaation kaupunkisuunnittelulakiin. Nimittäin vahvistettiin vaatimukset alueen suunnittelun dokumentoinnista, laajennettiin alueen integroidun kehittämisen mahdollistavien työkalujen luetteloa. ASERGROUPin järjestämän konferenssin "Yhdistynyt kaupunkisuunnittelun valtiollinen sääntely - 2017" puitteissa puhui oikeustieteen tohtori Maxim Popov, Goltsblat BLP:n "Kiinteistöt ja rakentaminen" -suunnan johtaja. erilaisten oikeudellisten muotojen piirteistä ja ongelmista alueiden integroidun kehittämisen toteuttamiseksi .

Miksi lainsäätäjä alkoi kiinnittää enemmän huomiota kaupunkisuunnitteluun?

Tarve uudistaa kaupunkisuunnittelualaa on kypsynyt jo pitkään. Voimme nostaa esiin seuraavat edellytykset, jotka ovat johtaneet meneillään oleviin muutoksiin.

Ensinnäkin vapaan (kolmannen osapuolen oikeuksilla rasittamattoman) laajamittaiseen kaupalliseen kehittämiseen soveltuvan julkisen maan määrä on vähentynyt. Aikaisemmin mahdollinen sijoittaja saattoi helposti löytää suuria tontteja kaupungista ja sen läheltä, ilman kolmansien osapuolten oikeuksia. Nykyään suureen kaupalliseen rakentamiseen soveltuvat tontit pienenevät ja pienenevät.

Toiseksi julkisen tontin vuokrasopimus on menettänyt investointiominaisuuksiensa. Puhumme erityisesti mahdollisuuksien rajoittamisesta sen tarjoamisen tarkoituksen tai sallitun käyttötavan muuttamiseen. Kymmenen vuotta sitten tällainen vuokrasopimus ei juurikaan eronnut tontin omistamisesta. Mitä se oli? Oikeushenkilöt hankkivat melko rauhallisesti julkisia tontteja vuokraoikeudella. Samalla voitiin ilmoittaa mikä tahansa käyttötarkoitus: parkkipaikalle, kauppakeskuksen rakentamiseen jne. Itse asiassa aiheella ei ollut kiirettä rakentaa sivustoa. Vuokralainen odotti toista henkilöä, joka oli kiinnostunut tämän kohteen rakentamisesta. Kun tällainen henkilö ilmestyi, tontti annettiin hänelle edelleenvuokrasopimuksella, ja hänen oikeudellinen järjestelmänsä muutettiin uudeksi vuokralaiseksi. Tontin myöntämistarkoituksen muuttamisessa tai vuokrasopimuksen jatkamisessa ei ollut ongelmia. Lisäksi vuokra ei ollut korkein.

Tilanne on alkanut muuttua vuodesta 2012. Korkeimpien tuomioistuinten tasolle on muodostunut vakaa käytäntö, joka sulkee pois mahdollisuuden muuttaa julkisen vuokratontin käyttötarkoitusta. Jos paikka on varattu pysäköintiin, sitä on käytettävä pysäköintiin. Avustuksen tarkoituksen muuttaminen tuli katsoa lain kiertämiseksi.

Maaliskuusta 2015 lähtien Venäjän federaation maakoodin uusi painos on tullut voimaan. Etuoikeus tehdä julkisen tontin vuokrasopimus uudeksi määräajaksi on suljettu pois - pääsääntöisesti sitä ei voi vuokrata ilman tarjouskilpailua. Artiklan 3 kohdan mukaan Venäjän federaation maalain 39.6 kohdan mukaan kansalaisilla ja oikeushenkilöillä, jotka ovat julkisessa omistuksessa olevien tonttien vuokralaisia, on oikeus tehdä uusi vuokrasopimus tällaisista tonteista ilman tarjousta vain kahdessa tapauksessa:

1) jos tontti on vuokrattu kansalaiselle tai oikeushenkilölle ilman huutokauppaa;

2) jos kansalaiselle luovutetaan huutokaupassa tontti puutarha- tai kesäviljelyä varten.

Tontin kiinteistöarvo on kasvanut valtavaksi, joten tonttien pitäminen vuokralla ei ole niin helppoa. Aiemmin omistukseen verrattavissa oleva julkisen tontin vuokraaminen on nykyään kannattamatonta. Lopuksi kuntien taloudelliset mahdollisuudet kunnallisten, sosiaalisten ja liikenneinfrastruktuurien rakentamiseen ovat heikentyneet jyrkästi.

Alueiden yhdennettyä kehittämistä koskevat toimet: yleinen käsite

Alueen integroitu ja kestävä kehitys on yleinen termi. Sen alaisena on tarpeen ymmärtää toiminnot dokumenttien valmistelussa ja hyväksymisessä alueen suunnittelua varten asuin-, teollisuus-, julkis-, liike- ja muihin tarkoituksiin tarkoitettujen pääomarakennusten sijoittamiseen sekä yleishyödyllisiin, liikenne- ja sosiaalisiin infrastruktuuritiloihin. tällaisten laitosten toiminnan ja kansalaisten elämän turvaamisen kannalta välttämättömiä. Lisäksi tällaiseen toimintaan kuuluu näiden kohteiden arkkitehtoninen ja rakennussuunnittelu, rakentaminen ja jälleenrakentaminen.

Tällä hetkellä alueella on neljä integroidun ja kestävän kehityksen muotoa:

taajaman kehittäminen (Venäjän federaation siviililain 46.1-46.3 artikla);

alueiden integroitu kehittäminen (Venäjän federaation siviililain 46.4 artikla);

alueen integroitu kehittäminen tonttien oikeudenhaltijoiden aloitteesta (Venäjän federaation siviililain 46.9 artikla);

alueen integroitu kehittäminen paikallishallinnon aloitteesta (Venäjän federaation siviililain 46.10 artikla).

Rakennusalueen kehittäminen

Tämän lomakkeen todennäköisin käytännön soveltamisalue on rappeutuneiden kerrostalojen alueen uudistaminen ilman selvää mahdollisuutta vetää tontteja kunnallisiin tarpeisiin.

Asutun alueen rakentaminen on sallittua, jos alueella on:

hätätilanteessa ja purettaviksi kerrostalot;

kerrostalot, purkutyöt, joiden jälleenrakentamista suunnitellaan kuntien kohdeohjelmien perusteella;

kunnallisten, sosiaalisten ja liikenneinfrastruktuurien kohteet.

Päätöksen taajama-alueen kehittämisestä tekee taajaman tai kaupunginosan kunta, kun on olemassa kaupunkisuunnittelua koskeva määräys sekä alueelliset ja paikalliset kaupunkisuunnittelustandardit.

Avoimen huutokaupan tulosten perusteella tehdään sopimus taajama-alueen kehittämisestä. Voittaja saa oikeuden luovuttaa tontteja, joita ei ole rajoitettu kolmansien osapuolten oikeuksilla, ilman tarjousta (Venäjän federaation siviililain 46.1 artiklan 8 osa, 46.2 artiklan 3 osan 9 kohta, RF LC:n 39.5 artikla) .

On tärkeää ottaa huomioon Venäjän federaation asevoimien oikeudellinen asema, joka on esitetty asiassa nro A07-21632/2013 27.10.2015 päivätyssä päätöksessä nro 309-KG15-5924, jonka mukaan johtopäätös taajama-alueen kehittämistä koskeva sopimus ei ole riittävä peruste maa-alueiden takavarikoimiseksi valtion (kuntien) tarpeisiin.

Asiakirjaa lainaten

Artiklan 3 osan määräykset Kaupunkisuunnittelulain 46.1 kohdassa määritellään edellytykset asutusalueen, jossa kerrostalot sijaitsevat, kehittämispäätöksen tekemiselle, eivätkä ne koske suoraan tonttien omistajia heidän pakkoluovutuspäätöksen yhteydessä. vetäytyminen.

Rakennusalueen kehittämistä koskevan sopimuksen tekeminen ei sinänsä ole perusta maan haltuunotolle, koska tällainen sopimus säätelee vain hallinnon tekemän alueen kehittämistä koskevan päätöksen täytäntöönpanomenettelyä. kun taas mahdollisuus vetää tontti omistajalta johtuu valtion tai kuntien tarpeista.

Mitkä ovat tämän mekanismin toimintaan liittyvät tärkeimmät ongelmat?

Vaikka laki keskittyy alueen monimutkaisuuteen, usein käytännössä kaikki tapahtuu toisin.

Kuvittele korttelia, joka on rakennettu rappeutuneisiin taloihin. Sijoittaja tulee ja tajuaa, ettei häntä kiinnosta koko vuosineljänneksen selvitys – se vie liikaa rahaa. Sijoittajan on mielenkiintoista ottaa töihin vain osa vuosineljänneksestä - asuttaa useita taloja ja rakentaa kerrostalo. Tämän talon ympärillä on edelleen rappeutuneita rakennuksia.

Muodollisesti kaupunkisuunnittelulainsäädäntö tarjoaa hänelle tällaisen mahdollisuuden. Artiklan 1 kohdan mukaan Venäjän federaation siviililain 46.1 kohdan mukaan taajama-alueiden kehittäminen suoritetaan suunnittelurakenteen elementin (neljännes, mikropiiri) tai sen osan (osien) rajoissa. Näin ollen laissa ei ole vaatimusta, että hankkeen tulisi kattaa koko korttelin alueen. Tämän seurauksena käytännössä alueen normaalin integroidun kehittämisen sijaan toteutetaan kohdennettuja hankkeita.

On toinenkin ongelma. Artiklan 3 kohdan mukaan Venäjän federaation siviililain 46.1 kohdan mukaan päätös taajaman kehittämisestä voidaan tehdä, jos tällainen alue sijaitsee:

1) asuinrakennukset, jotka on tunnustettu Venäjän federaation hallituksen määräämän menettelyn mukaisesti hätätilanteeksi ja jotka ovat purettavissa;

2) kerrostalot, purkaminen, joiden jälleenrakentamista suunnitellaan kuntien edustavan toimielimen hyväksymien kuntakohtaisten ohjelmien perusteella.

Näiden tilojen lisäksi taajama-alueella, josta on tehty kehittämispäätös, saa olla vain teknisiä infrastruktuuritiloja, jotka varmistavat vain kerrostalojen toiminnan. Samaan aikaan todellisuudessa alueella on pääsääntöisesti muitakin pääomarakennushankkeita, esimerkiksi vajaita. Käytännössä alueen kehittämispäätöstä tehdessään tätä seikkaa pyritään olemaan huomaamatta, mutta muodollisesti päätöksen riitauttaminen on perusteltua.

Tämä muoto on usein epäedullinen sijoittajalle. Se vastaa asukkaiden uudelleensijoittamisesta. Lisäksi kunta ei usein pysty laskemaan selkeästi taajama-alueiden kehittämissopimuksen mukaisen maksun määrää.

Alueen integroitu kehittäminen

Alueen integroitu kehittäminen (IOT) toteutetaan tärkeimpien asuin- / muiden tilojen rakentamisen alalla, kun tontti hankitaan aluksi julkiselta maalta. Mekanismi tässä tapauksessa on seuraava. Huutokaupassa luovutetaan tontteja, joita ei ole rasitettu kolmansien oikeuksilla. Huutokaupan voittaja tekee sopimuksen IBA:sta (Venäjän federaation maalain 39.8 pykälä 6). Ainoastaan ​​oikeushenkilö voi osallistua huutokauppaan oikeudesta tehdä vuokrasopimus integroitua rakentamista varten (Venäjän federaation siviililain 46.4 §:n 2 kohta). Julkista kuulemista ei vaadita suunnittelu- ja kartoitushankkeissa.

Mikä tärkeintä, ensisijaisen tontin tulee olla vapaa kolmansien osapuolten oikeuksista. Mitä tässä tarkoitetaan?

Kaupungissa on suuri tontti. Kaupunki haluaa rakentaa sinne mikropiirin tai teollisuuspuiston, paikka myydään huutokaupalla. Huutokaupan voittaja allekirjoittaa sopimukset tontin ja IBA:n vuokraamisesta, sitoutuu jakamaan ryhmän yksittäisiin tontteihin, yhteiskäyttöön ja infrastruktuuritiloihin. Alueen kehittämisen aikataulu hyväksytään, tämän aikataulun rikkomisesta määrätään seuraamuksia.

Kyseessä on viherkenttähanke – suurta tyhjää maata kehitetään integroidusti.

RCT:n ja IBA:n tonttien liikevaihto

Mitä tulee taajaman (BCA) kehittämiseen, huutokaupan kohteena on oikeus tehdä sopimus CTA:sta. Sitten, kun yksityinen taho on jo liittynyt tällaiseen sopimukseen, se saa oikeuden käyttää tontteja alueella.

CAT:ssa tilanne on toinen. Ensin sinun on voitettava huutokauppa julkisen tontin vuokrasopimuksen tekemiseksi.

Onko mahdollista "myydä" tontin vuokrausoikeutta muille henkilöille? On olemassa jokin tosiasiallinen olettamus (Venäjän federaation siviililain 46.2 §:n osat 7, 8), vaikka laissa ei suoraan säädetä tästä. Ongelmana on, että vuonna 2015 tehtiin muutoksia Art. Venäjän federaation siviililain 448, jonka mukaan, jos sopimus voidaan tehdä vain huutokaupassa, niin tässä tapauksessa sopimuspuolen on täytettävä velvoitteensa henkilökohtaisesti, vuokraoikeuden luovuttaminen on kielletty. Voidaanko Venäjän federaation siviililain normeja pitää erityisinä? Valitettavasti käytäntöä ei vielä ole. Ja negatiivinen tilanne, jossa kieltäydytään siirtämästä oikeuksia vuokrasopimuksen perusteella, on melko todennäköinen.

Herää myös kysymys, mitkä velvoitteet siirtyvät uusille vuokralaisille? Laki sallii hyvin yksinkertaisen tilanteen, jolloin kaikkien osallistujien oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät. Käytännössä tilanne on toinen.

Kuvitellaan: kauppaverkosto haluaa vuokrata vain yhden kohteen koko alueelta. Siirtyvätkö alkuperäisen kehittäjän oikeudet ja velvollisuudet koko mikropiirin alueella sille? RF GK:ssa ei ole tästä mitään. Käytännössä tämä ongelma voidaan ratkaista seuraavasti. Uudelleenvuokrauksessa uusi vuokralainen "tulee" projektiin osapuolena RZT- tai COT-sopimuksen mukaisesti. Samalla sopimuksessa täsmennetään, että hän ei yhdessä vuokralaisen kanssa ole vastuussa kaikista mikropiirin kehittämiseen liittyvistä velvoitteista. Mutta tässä tapauksessa tarvitaan kaupungin suostumus. Paikalliset viranomaiset eivät usein uskalla tehdä tätä, koska "muksuja" rakennetaan, eikä sosiaalitiloja rakenneta.

Kaiken kaikkiaan on todettava, että Venäjän federaation CRC ei ole täydellinen siinä mielessä, että se heijastelee käytännössä olemassa olevia mahdollisuuksia.

Kokonaisvaltainen kehitystyö kiinteistönomistajan aloitteesta

Tätä lomaketta käytetään ulkopuolisen infrastruktuurin rakentamisessa julkiselle maalle yhden tai useamman maanomistajan kustannuksella. Alueen integroitua kehittämistä koskeva sopimus on tehty. Osapuolena voivat olla julkisessa omistuksessa olevien tonttien omistajat tai vuokralaiset. Vuokra-ajan päättymiseen tulee olla vähintään viisi vuotta jäljellä. Viranomaisten puolelta sopimuksen tekevät LSG:n toimielimet.

Tämän lomakkeen toteuttamiseksi tarvitaan kunnallisten, liikenne- ja sosiaalisten infrastruktuuritilojen rakentamisvelvoitteita. Tämä voi tapahtua sekä budjetin että tekijänoikeuksien haltijoiden kustannuksella (Venäjän federaation siviililain 46.9 artiklan 3 kohta, osa 14). Mutta jos budjetti maksaa, niin miksi periaatteessa tämä hanke? Käytännössä tällaisten tilojen rakentamisvelvollisuudet kantaa oikeudenhaltija. Tässä tapauksessa hän saa joitain etuja.

Kuvitellaanpa tilanne: kokonaisuus hankkii tontin kauppakeskuksen rakentamista varten, tontti sijaitsee lähellä moottoritietä. Jotta ostajat voivat soittaa, sinun on rakennettava ylikulkusilta. Aihe kysyy asianajajalta, kuinka se rakennetaan? Hän ei halua toimia kehittäjänä - hän haluaa paikallisten viranomaisten rakentavan, ja hän maksoi. Integrated Development Institute mahdollistaa kiinteistön omistajan aloitteesta ylikulkusillan rakentamisen kohdennetusti. Mitä muita etuja on? Hankkeeseen voi osallistua useita maanomistajia.

Yksi ehdoista sopimuksen tekemiselle alueen kokonaisvaltaisesta kehittämisestä on dokumenttien hyväksyminen alueen suunnittelusta suhteessa omaan ja vapaaseen kolmansien oikeuksista julkisiin maihin (46.9 §:n osat 7-10). Venäjän federaation siviililaki).

Kunnallis-, liikenne-, sosiaalisten tilojen rakentamista varten valtion ja (tai) kuntien omistuksessa olevat ja kolmannen osapuolen oikeuksilla rasittamattomat tontit vuokrataan oikeudenhaltijoille, jotka ovat tehneet sopimuksen ilman tarjousta (osa 8). Venäjän federaation siviililain 46.9 §:n 13.3 kohta, 2 kohta, Venäjän federaation maalain 39.6 §).

Alueiden kokonaisvaltainen kehittäminen paikallishallinnon aloitteesta

Tätä lomaketta käytetään, kun on tarpeen elvyttää alue, jolla on rappeutunut (kaupunkisuunnittelumääräysten vastainen) muu kuin asuinrakennus, rappeutuneita pientaloasuntoja. Sille on ominaista laajat mahdollisuudet maan poistamiseen ja sen tarjoamiseen edelleen kaupalliseen käyttöön.

Mikä alue voi tässä tapauksessa olla monimutkaisen kehittämisen kohde? Venäjän federaation siviililain 46.10 artiklassa puhutaan useista aluetyypeistä:

1) joissa sijaitsevat pääomarakennustilat (kerrostaloja lukuun ottamatta), jotka on tunnustettu hätätilanteeksi ja jotka on purettava Venäjän federaation hallituksen määräämän menettelyn mukaisesti;

2) joissa pääomarakennustiloja (kerrostaloja lukuun ottamatta) sijaitsevat, purkaminen, jonka jälleenrakentamista suunnitellaan kuntien edustavan toimielimen hyväksymien kuntien kohdeohjelmien perusteella;

3) joiden sallittu käyttötyypit ja (tai) sallitut käyttötyypit ja sellaisten pääomarakennuskohteiden ominaisuudet, joilla ei vastaa tonttien ja pääomarakennuskohteiden sallittuja käyttötyyppejä ja rakentamisen, jälleenrakennuksen rajoittavia parametreja maankäyttöä ja kehittämistä koskevissa säännöissä vahvistetut pääomarakennuskohteet;

4) siviililain mukaan luvattomiksi rakennuksiksi luokitellut pääomarakennustilat sijaitsevat.

Tällaisten kohteiden tulee olla vähintään 50 % alueesta. Siten alueelle voidaan sijoittaa sekä tavallisia tontteja että kiinteistökohteita. Heidän oikeudenhaltijoidensa edut kärsivät tässä tapauksessa.

Jotta asutus tai kaupunkialue voisi tehdä päätöksen alueen yhtenäisestä kehittämisestä, sen on heijastettava aluetta maankäyttö- tai kehittämissäännöissä. Herää kysymys: onko tarpeen jotenkin tarkistaa etukäteen, onko tällaisista alueista merkkejä? Laki ei anna vastausta.

Venäjän federaation maalain 56.12 artiklassa säädetään yksinkertaistetusta ja nopeutetusta menettelystä tonttien poistamiseksi näitä tarkoituksia varten. Ensimmäinen ominaisuus on, että erosopimuksen allekirjoittamiseen on aikaa vain kuukausi. Toinen on se, että takavarikointia koskeva tuomioistuimen päätös on pantava välittömästi täytäntöön. Valituksen jälkeen purku tapahtuu välittömästi. Kassaatiokäsittelyssä ratkaistaan ​​itse asiassa vain kysymys korvauksen määrästä.

Tämä on erittäin hyvä työkalu suurille kehittäjille. Rakennuttaja näkee harmaan rakennuksen. Hän ei voi ostaa jokaista esinettä sellaiselta alueelta. Sitten hän menee viranomaisten puoleen ja tarjoaa heille projektin. Tässä tapauksessa viranomaiset saavat "bonuksena" normaalin mikropiirin. Tonttien kiinteistöarvo nousee, mikä tuo lisää tuloja. Rakennuttaja puolestaan ​​puhdistaa maan kolmansien osapuolten esineistä viranomaisten käsin ja vastaanottaa sen omiin tarkoituksiinsa.

;color:#111111">Olemme aiemmilla oppitunneilla pohtineet ihmisen aiheuttamaa vaikutusta luontoon ja todenneet, että lähes kaikki Valko-Venäjän alueen maisemat ovat ihmisperäisiä.

;color:#111111">Tämän oppitunnin aihe on:;color:#111111">Alueen kehittäminen.

;color:#111111">Avaa muistikirjasi ja kirjoita ylös oppitunnin päivämäärä ja aihe.

;color:#111111">Luonnolliset ja ihmisperäiset maisemat ovat ihmisen elämän perusta. Hän käyttää taloudellisessa toiminnassaan luonnonvaroja: vettä, maata ja muita.

;color:#111111">Luonnolliset olosuhteet voivat sekä edistää ihmisten elämää että aiheuttaa suuria vaikeuksia alueen kehityksessä.

;color:#111111">- Mitkä alueet ovat mielestäsi kehityksen ja taloudellisen käytön kannalta epäsuotuisia?

;color:#111111">(aavikot, vuoret, suot)

;color:#111111">Maapallon väestö oli vuosisatojen ajan pieni, ja tämä väestö jakautui suotuisimmille alueille.

;color:#111111">- Mitä sivilisaatioiden alkuperäkeskuksia tiedät?

;color:#111111"> (Välimeri, Kaakkois-Kiina, Interfluve)

;color:#111111">Taloudellisen toiminnan seurauksena henkilö kehitti aktiivisesti aluetta samalla kun hän kaatoi metsiä, rakensi asuntoja, viljeli maata, rakensi viestintälinjoja jne.

;color:#111111">Mitä aluekehitys sitten on?

;color:#111111">Alueen kehittäminen on mitä tahansa alueen käyttöä erityyppiseen taloudelliseen toimintaan. Alueen kehityksen tärkein merkki on asutus.

;color:#111111">

;color:#111111">Luonnonolojen erot aiheuttavat erilaisia ​​kehitystasoja.

;color:#111111">Mitkä alueet ovat mielestäsi kehittyneempiä?

;color:#111111">(suurempi resurssien keskittyminen ja suotuisat luonnonolosuhteet: Ruhr, Välimeri jne.)

;color:#111111">Taloudellisen toiminnan tyypin mukaan aluekehitystyypit erotetaan toisistaan.

;color:#111111">Valko-Venäjällä on neljä kehitystyyppiä:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Maatalous
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Teollinen
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Ajoneuvo
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">virkistys

;color:#111111">Kirjoita kaavio muistikirjaasi

;color:#111111">Maatalouden kehittäminen.

;color:#111111"> Valko-Venäjän luonnonolosuhteet määrittelivät ennen kaikkea sen maatalouden kehityksen. Maamme alueella asuneet ihmiset alkoivat muinaisista ajoista lähtien kaataa metsiä ja kehittää maata peltomaaksi. Siksi eniten Valko-Venäjällä tavallisista luonnon- ja ihmisperäisten maisemien tyypeistä on tullut maatalousmetsiä. Niissä olevat maatalousmaat kattavat 40-50% tasavallan alueesta ja metsät noin 30-40%.Maatalous-metsämaisemat vievät noin 35% Valko-Venäjän alueesta Alueen kehitys 1900-luvulla johti maatalousmaisemien muodostumiseen, joissa metsien osuus ei ylitä 20 % ja maatalousmaan osuus alueesta on paikoin 80 %. Maatalousmaisemat ovat yleisiä paikoissa, joissa on hedelmällisin maaperä, ja ne kattavat yli 30% tasavallan alueesta.

;color:#111111">Teollisuuden, liikenteen ja virkistystoiminnan kehittäminen;color:#111111">. Valko-Venäjän alueen maatalouden kehittäminen yhdistetään muihin tyyppeihin. Paikoissa, joissa mineraaleja sijaitsee, alueen tärkein kehitystyyppi on;color:#111111">teollinen.;color:#111111"> Maat, joissa teollisuuskehitys on pääasiallista, ovat alle 5 % tasavallan pinta-alasta. Ympäristövaikutusten kannalta teollinen kehitys on voimakkainta.

;color:#111111">Mitä esimerkkejä teollisen kehityksen ympäristövaikutuksista tiedät?

;color:#111111"> ( ;color:#111111">Louhosten, kaivosten, teollisuuslaitosten ja tekoaltaiden rakentaminen on muuttanut luonnonmaisemaa radikaalisti. Tämä näkyy eniten Soligorskin kaivosalueella, jossa noin 5 tuhatta hehtaaria maata vedettiin pois maatalouskäytöstä. Yleisesti Valko-Venäjällä kaivostoiminnan seurauksena häiriintyneet maat ovat yli 40 tuhatta hehtaaria, ja vielä suurempia alueita miehittää asutus, jossa myös teollinen maankehitys vallitsee).

;color:#111111">Liikennekehitys

;color:#111111">Maatalouden kehitys johti tiheän maaseutuverkoston muodostumiseen Valko-Venäjän alueelle. Maaseutu- ja kaupunkiasutus puolestaan ​​johti alueen liikenteen kehittymiseen. 19. 1900-luvulla tasavallan alueelle kehittynyt tiheä rautatie- ja tieverkosto Valko-Venäjän rautateiden keskimääräinen tiheys on lähes 30 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, kun taas päällystetyt tiet ovat hieman alle 300 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">. Liikenteen kehityksessä Valko-Venäjä ohittaa useimmat IVY-maat ja monet Euroopan maat.

;color:#111111">1900-luvun toisesta puoliskosta alkaen;color:#111111">aktiivista virkistystoimintaa;color:#111111"> Valko-Venäjän alueesta. Virkistysmaisemat kattavat nyt noin 6 % maan pinta-alasta. Valko-Venäjälle on luotu noin 20 tasavallan kannalta merkittävää lomakeskus- ja virkistysaluetta. Esikaupunkien metsiä ja tekoaltaita käytetään aktiivisesti virkistystarkoituksiin .

;color:#111111">Mitä esimerkkejä virkistysalueista tiedät?

;color:#111111">Mestarin taso.;color:#111111">

;color:#111111">Ihmiskunnan asteittainen kehitys kaikkina aikoina aiheutti muutoksen tietyn alueen kehitystasossa. Tieteellisen ja teknologisen vallankumouksen aikakaudella kehitystason muutosnopeus kiihtyi monta kertaa yli.

;color:#111111">Kirjoita vihkoon: "alueen kehityksen indikaattorit", kirjoitat ne muistiin selitykseni aikana.

;color:#111111">Yksi ​​tärkeimmistä on;color:#111111">väestötiheys;color:#111111">. Mitä suurempi väestötiheys on, sitä korkeampi on alueen kehitystaso. Toinen tärkeä indikaattori on;color:#111111">kyntöalue;color:#111111">. Se kuvaa alueen maatalouden kehitystasoa.;color:#111111">Rautateiden ja moottoriteiden tiheys;color:#111111"> kuvaa alueen liikenteen kehitystä ja;color:#111111">lomakohteita, kylpylöitä, virkistysalueita ja matkailukeskuksia;color:#111111"> - virkistys.

;color:#111111">Alueen kehittämisen tuloksena syntyy kiinteää tuotantoomaisuutta - rakennuksia, rakenteita, laitteita. Ne liittyvät alueen erityyppisiin kehittämiseen: teollisuus, maatalous, virkistys, liikenne. alueen kehitys on ominaista;color:#111111">käyttöomaisuuden tiheys;color:#111111"> eli niiden hinta per kilometri;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">.

;color:#111111">Siten mitä enemmän taloudellisia tiloja rakennetaan, mitä enemmän teollisuus- tai maataloustuotteita tuotetaan, sitä korkeampi on alueen kehitystaso.

;color:#111111">Toinen tärkeä alueen kehitystason indikaattori on;color:#111111">osuus taloudellisesti aktiivisesta alueesta maan kokonaispinta-alasta;color:#111111">.

;color:#111111">Taloudellisesti aktiivinen alue sisältää maatalousmaat, toiminnallisesti merkittävät metsät, teollisuusmaat, tiet, mineraaliesiintymät, virkistysalueet. Itse asiassa ne ovat ihmisperäisiä maisemia - niitä maita, joita käytetään taloudellisessa toiminnassa. Valko-Venäjälle on ominaista alueen korkealla kehitystasolla. Nykyään taloudellisesti aktiivinen alue on yli 90% tasavallan pinta-alasta.

;color:#111111">Alueen luonnonvarojen potentiaali ja kapasiteetti.;color:#111111"> Alueen kehitystaso kuvaa maan taloudellisen kehityksen astetta. Mitä korkeampi alueen kehitystaso on, sitä enemmän talous tuottaa tuotteita. Toisaalta alueilla, joilla on korkea kehitystaso, ihmisen aiheuttama kuormitus ympäristölle kasvaa. Tämä johtaa usein geoekologisten ongelmien syntymiseen. Ne yleensä pahenevat kehittyneimmillä alueilla, erityisesti suurten kaupunkien ympärillä. Siksi ihmiskunnan edessä on nyt tasapainon ylläpitäminen antropogeenisissa maisemissa. Luonnollisiin komplekseihin kohdistuvaa liiallista painetta ei voida hyväksyä.;color:#111111">Muista, millä Valko-Venäjän alueilla on geoekologisia ongelmia;color:#111111">.)

;color:#111111">Tällä hetkellä sitä käytetään intensiivisesti Valko-Venäjällä;color:#111111">luonnonvarapotentiaali;color:#111111"> - tietyn alueen luonnonvarojen joukko, jota voidaan käyttää luonnonkompleksien tilaa heikentämättä.

;color:#111111">Kirjoita määritelmä muistikirjaasi

;color:#111111"> Liiallinen louhinta voi esimerkiksi johtaa maaperän, pinta- ja pohjaveden saastumiseen sekä alueen seismisen tilan heikkenemiseen, joten ympäristösyistä kaikilla mineraaleilla ei nykyään voi olla teollista merkitystä.

;color:#111111">Järkeällä luonnonhoidolla varmistetaan maan luonnonvarapotentiaalin täysimääräinen hyödyntäminen ja vähennetään ympäristön pilaantumisen mahdollisuutta siinä. Se johtaa alueellisten luonnon- ja talousjärjestelmien tasapainoiseen kehitykseen.

;color:#111111">Ympäristöhallinnon tärkeä indikaattori on;color:#111111">alueen kapasiteetti;color:#111111"> - kyky majoittaa tietty määrä luonnon- ja talouskohteita vaarantamatta ympäristön toimintoja.

;color:#111111">Kirjoita määritelmä muistikirjaasi

;color:#111111"> Liiallinen kyntö tai suuri teollisuusyritysten määrä huonontaa merkittävästi ekologista tilannetta. Siksi alueen kapasiteettia tutkimalla on mahdollista rajoittaa sen taloudellista kehitystä. Nyt teollisuusyritysten rakentaminen, tiet, keinotekoiset tekoaltaat, mineraaliesiintymien kehittäminen ja salaojitus on mahdotonta ilman alustavaa ekologista asiantuntemusta Alueen kapasiteetti riippuu maisemien kestävyydestä ihmisen aiheuttamaa kuormitusta vastaan.Yleensä monimutkaisia ​​ja sisäisen rakenteensa suhteen monipuolisia maisemia pidetään vakaampina. Valko-Venäjän alueella ne sisältävät mäkinen-moreeni-eroosiota ja kachovo-moreenimaisemaa, joten alueen kapasiteetin indikaattori niissä on suurempi.

Ennen kuin keskustelemme rakennushankkeiden eduista ja haitoista, joissa alue on integroidun kehittämisen kohteena, selvitetään, mitä se itse asiassa on "alueen kokonaisvaltainen kehittäminen".
Alueen monimutkaisen kehittämisen alla tarkoitetaan maan täydellistä kehittämistä, jolle rakentaminen on käynnissä. Tämä ei ole vain kerrostalojen rakentamista, vaan myös kaikkien tarvittavien viestintä- ja suunnittelujärjestelmien asentamista sekä niihin liittyvän infrastruktuurin sijoittamista mukavaan jokapäiväiseen elämään. Ja viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä, oikein laadittu tulevan asuinkorttelin projekti.

KISSA - millainen eläin ja minkä kanssa sitä syödään?

Tilastojen mukaan Pietarin ja Leningradin alueen rakenteilla olevien kiinteistöjen markkinoilla CAT:t muodostavat 40 % kaikista projekteista. Tietenkin suurin osa näistä CAT-koneista on rakennettu kaupungin laitamille, niin sanotulle "KaDien taakse" tai sen lähelle. Koska kaupungin keskusta on hyvin muotoiltu kortteli ja siellä uusia taloja syntyy joko tiivistyneen kehityksen seurauksena tai vanhojen korttelien peruskorjauksena tai teollisuusalueiden ja tehtaiden alueelle, jotka on joko suljettu tai siirretty ulkopuolelle. kaupunki.

Kaupungin esikaupunkialueet sekä Leningradin alueen välitön alue ovat erinomainen paikka rakentaa "kaupunki kaupungissa", koska ne tarjoavat kirjaimellisesti selkeän kentän kaikkien arkkitehtien, suunnittelijoiden ja ideoiden toteuttamiseen. kehittäjät.

Ensinnäkin turisti- ja mukavuusluokan asuntoja rakennetaan integroidusti. Prosentuaalisesti ne voidaan korreloida 60-70 % ja 23-35 %. Loput 5-7 % on bisnesluokan asuntoja. Ja tällainen kuva on täysin ymmärrettävä: CAT:t olettavat suuren määrän rakenteilla olevia asuntoja, joissa asuu melko suuri määrä perheitä. Loppujen lopuksi tarjonta tulee kysynnästä. Ja nykypäivän todellisuus on sellainen, että suurin osa venäläisistä ostajista on keskittynyt ostamaan budjettiasuntoja. Ja nykyaikaisten CAT-koneiden sijaintia Pietarissa tuskin voi kutsua arvokkaaksi.

Yleisesti ottaen mökkiasutukset, joita esiintyy koko Leningradin alueella Pietarin ympärillä sekä pohjoisen pääkaupungin Kurortnyn ja Primorskyn alueilla, voidaan katsoa myös CAT:n ansioksi. Loppujen lopuksi täällä tehdään myös maan kattavaa parannusta infrastruktuurin rakentamisen myötä. Ja tällaiset kylät, jotka koostuvat mökeistä tai rivitaloista, kiinnostavat todennäköisemmin luksusasuntojen ostajia. Mutta vaatimukset rakenteilla oleville kohteille ovat tässä tapauksessa erittäin korkeat.

IOT-projektien ominaisuudet

Kotimaiset kehittäjät luottavat IBA-projekteja luodessaan eurooppalaiseen kokemukseen. Ja jopa ulkomaiset arkkitehtitoimistot ovat mukana suunnittelussa. Koska suunnittelutyön kustannukset ovat suunnilleen samat täällä ja ulkomailla, mutta arkkitehdeiltämme puuttuu ammattitaito yhden rakennuksen, vaan kokonaisen korttelin suunnittelussa kerralla. Ei tarpeeksi kokemusta.

Tietenkin, jos jäljitetään KOT:ien kehityksen historiaa, voidaan todeta, että taajama-alueiden integroitu kehittäminen alkoi kauan sitten, viime vuosisadan 30-luvulla. Ja tämä on monille kehittyneille ja kehitysmaille tyypillinen globaali trendi, jolla on omat ominaisuutensa, mutta jolla on yhteinen tavoite - luoda mukava elinympäristö. Ei vain asunnon tai talon, vaan myös ympäröivän tilan. Tarjota tuleville asukkaille sosiaali- ja sairaanhoitotilat, kauppa- ja palveluorganisaatiot, tie- ja liikenneverkosto sekä tarvittavat tekniset järjestelmät.

CAT-koneita rakennettiin aiemmin Venäjällä. Neuvostoaikana pieniä kaupunkeja rakennettiin lähelle suuria tehtaita tai teollisuusyrityksiä, joissa elämä riippui kaupunkia muodostavasta yrityksestä. Ja tällaisten kaupunkien rakentamisen aikana kiinnitettiin huomattavaa huomiota sosiaalisten, kaupallisten ja kotimaisten instituutioiden rakentamiseen, joiden tarkoituksena oli tarjota asukkaille kunnollinen elintaso. Mutta Neuvostoliitossa tällaiset infrastruktuurilaitokset "riippuivat" kaupungin tehtaiden ja tehtaiden taseessa. Ja niiden lukumäärä ja valikoima riippuivat usein yritysten johtajista, jotka pudottivat rahaa infrastruktuurin rakentamisen budjetista.

Neuvostoliiton romahtamisen jälkeen myös maan integroitu kehittäminen romahti ja unohdettiin useiksi vuosikymmeniksi. Asuinrakennuksia rakennettiin pistemäisesti, mikä lähinnä tiivistää olemassa olevaa kaupunkikehitystä ja lisäsi painetta kaupungin kommunikaatioon. Kyllä, ja monet sosiaalitilat suljettiin tai suunniteltiin uudelleen, mutta uusia ei rakennettu. Tässä yhteydessä sosiaalisen ja kotitalousinfrastruktuurin puute tuntuu edelleen voimakkaasti pohjoisessa pääkaupungissa.

CAT:ien erityispiirteenä on erityisesti se, että tuleville asukkaille tarjotaan kaikki tarvittava infrastruktuuri: sosiaalinen, kauppa ja liikenne.

COT-projektien edut

CAT:ien tärkein etu on kenties yksittäinen hanke kokonaisen mikropiirin tai korttelin kehittämiseksi. Ja tässä hankkeessa on laskettu tarvittava teknisten verkkojen ja kommunikaatioiden kapasiteetti ennustetulle asuntomäärälle. Tarvittavat sosiaaliset ja kaupalliset infrastruktuuritilat on laskettu ja suunniteltu kattamaan täysin korttelin tulevan väestön tarpeet. On rakennettu teitä, jotka tarjoavat erinomaiset liikenneyhteydet sekä mikropiirin sisällä että sen ja naapurikorttelin välillä.

Oikein järjestetyn ja rakennetun CAT:n asukkailla on mahdollisuus paitsi työskennellä lähellä kotia myös rentoutua ja pitää hauskaa omassa korttelissaan. Sillä ei ole väliä, onko se menossa elokuvateatteriin, ostoksille vai kävelylle puistoon. CAT-lapset käyvät koulua tai päiväkotia, joka on lähellä heidän kotiaan.

Kaupungin laitamille rakennettujen CAT:ien etuja ovat pienemmät neliökustannukset verrattuna asuntojen hintoihin Pietarin keskustassa sekä paljon parempi ympäristötilanne.

Ennen kuin pohdimme CAT:ien puutteita, sanotaanpa muutama sana suoraan Pietariin ja Leningradin alueelle rakennetuista CAT:istä, koska niiden miinukset ovat suurimmaksi osaksi seurausta Venäjän todellisuudesta.

Projektit COT St. Petersburg

Pietarin suurimpia CAT:itä voidaan kutsua Itämeren helmiksi, joka rakennetaan pohjoisen pääkaupungin lounaisosassa, Northern Valleyssa, kasvaa kaupungin pohjoisosassa, kävelymatkan päässä Parnas-metroasemalta, Kamenkan asuinkompleksi, jota rakennetaan Novoorlovskyn metsäpuiston lähelle. Yhtä kuuluisia ovat asuinkompleksi "New Okkervil", mikropiiri "Slavyanka" Pushkinissa, asuinkompleksi "Yuntolovo", "Triumph Park". Matalista rakennuksista voidaan erottaa "New Izhora" Pietarin Pushkinsky-alueella, "Shcheglovskaya tila" Vsevolozhskin takana.

Jos kiinnitämme enemmän huomiota CAT-kehitykseen Pietarissa, voidaan todeta, että rakentamiseen varatut alueiden kehittämishankkeet ovat erittäin mielenkiintoisia suunnittelu- ja teoriavaiheessa. Mutta heti käytännön osien ja varsinaisten rakennusten rakentamisen suhteen hankkeet käyvät läpi suuria muutoksia.

Silmiinpistävin esimerkki on Mariinski-teatterin toisen vaiheen rakentamisen historia. Kyllä, tämä on kaukana CAT:stä, mutta se on selkeä esimerkki siitä, kuinka projektin mukainen rakennus voi poiketa lopullisesta ratkaisusta ja mitä ongelmia ja syitä rakentajat voivat selittää itse. Jotain vastaavaa tapahtuu CAT:ien kanssa. Ja jokainen pietarilainen ymmärtää tämän esimerkin.

Esimerkiksi Itämeren helmi, yksi kunnianhimoisista kiinalaisen pääoman hankkeista, on kokenut toteutuksen aikana merkittäviä muutoksia sosiaalisten ja kaupallisten tilojen rakentamisessa. Yrityskeskus ei enää näytä suunnitelman mukaiselta, kun terälehti on menetetty ja muuttui lootuksesta helmeksi. Mikropiiriin ei myöskään tule sydäntä, jonka piti olla katettu jalankulkualue kauppoineen, ravintoloineen ja kahviloineen. Viihdeinfrastruktuurin kohteet tulevat olemaan, mutta jo hajallaan kortteleihin ja piilossa kerrostalojen joukkoon. Kyllä, ja osan maastaan ​​kiinalainen kehittäjä määräsi venäläisille kehittäjille, jotka toteuttavat siellä hankkeitaan, jotka eivät risteä ajatukseltaan Itämeren helmen yleissuunnitelman kanssa. Kyllä, ja tämän asuinalueen rakennusaika on siirtynyt paljon. Ja vuoden 2010 sijaan projektin valmistumispäivä on 2016.

Sama kohtalo koki Kudrovoon rakennettavalle Seven Capitalsin mikropiirille. Seitsemästä pääkaupungista oli jäljellä vain kaksi: "Wien" ja "Lontoo". Muun alueen rakentavat muut yritykset, jotka myös kieltäytyivät noudattamasta Seitsemän pääkaupungin arkkitehtonista tyyliä ja korkeusratkaisuja.

Tällaisten mullistusten pääsyiksi voidaan tietysti kutsua Pietarin vallanvaihtoa, ja vuoden 2008 talouskriisi häiritsi suuresti kehittäjien suunnitelmia. Mutta on muitakin tekijöitä, jotka estävät mukavuuden osalta täysin eurooppalaisia ​​vastaavien CAT-koneiden rakentamisen.

COT-projektien haitat

CAT:ien suurimmat haitat maassamme ovat kunnallisten viranomaisten ja kehittäjien välisten toimien epäjohdonmukaisuus sekä kehittäjien halu saada mahdollisimman paljon voittoa.

Tarkastellaanpa tarkemmin viranomaisten ja kehittäjien välistä suhdetta. On selvää, että lähiöelämän sosiaalinen osa, samoin kuin liikenne, on kuntaviranomaisten eikä rakennuttajien vastuulla. Rakentajat eivät suurimmaksi osaksi välitä siitä, kuinka asukkaat asuvat rakentamissaan asunnoissa. Rakennuttaja rakentaa taloja, myy kaikki asunnot, saa tulonsa ja siirtyy rakentamaan seuraavia kortteja. Ja hänen vastuualueensa on vain rakennusten laadun takaaminen. Mutta kuinka mukavaa ihmisten on asua uudella mikroalueella, onko heillä tarpeeksi kouluja, kauppoja, hoitolaitoksia ja onko korttelin uloskäynnissä liikenneruuhkia - nämä eivät ole enää kehittäjäyrityksen huoli. Ja tämä on paikka, jossa paikallisten viranomaisten tulisi työskennellä yhdessä kehittäjien kanssa tarjotakseen sopivan elämisen CAT:issä.

Mutta todellisuudessa, vaikka tämä on määrätty, se jää usein vain sanoiksi. Usein viranomaiset ja rakentajat eivät siis pääse sopuun siitä, kuka vastaa sosiaalitilojen rakentamisesta, tieliikenneverkon kehittämisestä, miten ja missä määrin tämä rahoitetaan budjetilla. Ja seurauksena naapurustojen asukkaat kärsivät, joutuvat seisomaan liikenneruuhkissa päästäkseen töihin ja viedäkseen lapsensa päiväkotiin tai kouluun, koska alueella ei ole tarpeeksi koulutuslaitoksia kaikille.

Pitkäaikainen valmistelutyö uusilla tontilla on myös suuri miinus CAT: stä Venäjällä.

Tämän päivän ongelma on, että alueen integroidun kehittämisen kannalta juuri tämän alueen alueen pitäisi olla melko suuri. Ja ennen asunnon rakentamista olemassa olevalle alueelle, rakennuttajayrityksen on huolehdittava kaikkien tarvittavien kommunikaatioiden yhteenvedosta. Kaiken kaikkiaan useimmiten CAT-paikkoja tarjotaan täysin rakentamattomia, entisiä kolhoosien ja valtiontilojen viljelymaita (kuten esimerkiksi Murinossa). Ja Pietarissa ei ole juurikaan yrityksiä, joilla on varaa hankkia laajoja alueita ja käyttää suuria summia teknisten verkkojen rakentamiseen. Tämä voi loppujen lopuksi viedä jopa 35 % kokonaismäärästä, joka tarvitaan mikropiirin rakentamiseen.

Yksi tapa päästä tästä tilanteesta on yhdistää useita kehittäjiä, jotka kehittävät yhtä sivustoa. Ongelmana on, että harvoin he ovat yhtä mieltä yhteisestä arkkitehtonisesta tyylistä tai ainakin yhdestä rakennuskonseptista. Ja jos he ovat edelleen valmiita selvittämään kysymystä yhteisten infrastruktuuritilojen rakentamisesta (ja kunnalliset viranomaiset vaativat tätä rakennuslupia myöntäessään), emme yleensä puhu alueen yleisestä parantamisesta. Jokainen yksittäinen kehittäjä jalostaa ja kaunistaa viereisiä tiloja ja pihoja, mutta sellaisilla alueilla ei ole yhteisiä suuria aukioita tai puistoja. Poikkeuksena tänä päivänä voidaan kutsua "New Okkervil", jota rakentavat kaksi yritystä - "Otdelstroy" ja "Construction Trust". Täällä ensin järjestettiin puistoalue Okkerviljoen rannoille. Totta, puistoa ei suunniteltu kaikkien lakien mukaisesti. Siksi koko vuoden 2013 New Okkervil -asuinkompleksin asukkaiden täytyi puolustaa kävelypaikkaansa kirkon tunkeutumiselta, joka huolehti siitä temppelin rakentamista varten. Joten edes uudet mikropiirit eivät ole suojassa kompaktilta kehitykseltä.

Toinen uusien maiden kehittämisen ja kommunikoinnin sudenkuoppa on se, että sähkön, lämmön ja veden toimittajat eivät aina ole valmiita yhteistyöhön kehittäjien kanssa. Loppujen lopuksi heillä on omat suunnitelmansa tilojensa kehittämiseksi, joita ei ole ollenkaan koordinoitu kehittäjien kanssa. Ja on aikoja, jolloin mikropiiriä rakennetaan, se on jo lähellä valmistumista ja siihen tarvittavat kapasiteettiverkot tai sähköasemat tällaisten palvelujen tarjoajien suunnitelmissa ovat jossain seuraavan vuosikymmenen tienoilla. Osapuolet joutuvat neuvottelemaan, mikä voi kestää kauemmin kuin rakennusten rakentamiseen käytetty aika. Monet ostajat ovat kohdanneet sen, että he eivät voi muuttaa asuntoihinsa, koska sähköliittymä on väliaikainen, eivätkä edes hissit toimi. Tämä ei tietenkään ole vain CAT:ien ongelma, vaan se moninkertaistuu niiden mittakaavassa. Eihän suurempaa asuinaluetta voi helposti liittää esimerkiksi olemassa olevaan sähköasemaan, jos sen kapasiteetti ei riitä. Pitää rakentaa uusi. Ja niin kaikessa.

Toinen CAT:ien haittapuoli on se, että infrastruktuuritilat rakennetaan viimeiseksi ja ensimmäisenä käyttöön otettujen talojen asukkaat asuvat avoimella pellolla, vailla sekä talon lähellä olevat kaupat että hyvät tiet. Ja tämä tilanne voi kestää vuosia.

On tapauksia, joissa suunnitellun parkkipaikan paikalle rakennetaan toinen asuinkorkearakennus. Kehittäjät yrittävät puristaa suurimman hyödyn käytettävissä olevasta maasta, joten he rakentavat kerrostaloja vierekkäin, jättäen pieniä pihoja, joihin tuskin mahtuu leikkipaikka, pari penkkiä ja puita. Parkkipaikkojen määrä on myös minimaalinen ja harvoin yltää 40 %:iin rakennettujen asuntojen määrästä. Rakennuskerroksisuutta lisäämällä rakennuttajat luovat muurahaispesän vaikutelman, josta häviää esikaupunkien vetovoima, joka koostuu muun muassa puhtaasta ilmasta ja luonnon läheisyydestä.

Yhteenveto

Kaikkea yllä olevaa analysoimalla voimme sanoa, että nykyään CAT:t ovat oikea ja tarpeellinen valinta kehittäjille, kun ei ole luotu vain asuinrakennusta, vaan koko mukava asuinympäristö. Ja ostamalla asunnon tällaisessa kohteessa, ostaja saa paitsi oman asuintilansa myös mahdollisuuden nauttia vapaa-ajastaan ​​korttelinsa alueella.

Mutta alueiden yhdennetyn kehityksen eurooppalaisen tason saavuttamiseksi on tehtävä paljon enemmän työtä. Ja ennen kaikkea luoda olosuhteet optimaaliselle vuorovaikutukselle kuntien ja kehittäjien välille, jotta asuinalueiden kehittäminen todella toteutetaan kokonaisvaltaisesti ja mikä tärkeintä johdonmukaisesti.

Ja jälleen kerran, luettelemme lyhyesti Pietarin ja Leningradin alueen CAT:ien edut ja haitat.

Plussat:

Uusien mikroalueiden luominen infrastruktuurin rakentamisen avulla;

Harmoninen, yhtenäinen konsepti korttelin kehittämiseen;

Halvemmat asuntojen hinnat verrattuna kaupungin keskustan hintoihin;

Lähellä kaupunkia

Miinukset:

Lähiöissä ei ole riittävästi sosiaalisia tiloja;

Vähintään viheralueita ja puistoja CAT:ien sisällä;

Riittämätön määrä parkkipaikkoja ajoneuvoille;

Tieliikenneverkon alikehittyminen, jonka seurauksena liikenneruuhkat CAT-ulostuloissa ovat yleinen tilanne.

Alueellinen rekisteröinti ja kyvyttömyys käyttää kaupungin sosiaalista infrastruktuuria niissä KOT:issa, jotka on rakennettu Leningradin alueen maille.