Sivu 1

Alueen kehitys ja ennen kaikkea rakentaminen johtavat merkittävään muutokseen kehitettyjen maiden teknisissä ja geologisissa olosuhteissa. Ensinnäkin teknis-geologiset ominaisuudet ja maaperän tila muuttuvat. Mutta Länsi-Siperian suunnittelijat eivät vieläkään ottaneet tätä tosiasiaa käytännössä huomioon, koska maakerroksen tulevia muutoksia on vaikea ennustaa. Voimakas vaikutus maankuoreen ja luonnonolosuhteisiin johtaa usein yksittäisten luonnonkomponenttien väliseen epätasapainoon ja erilaisten teknis-geologisten prosessien ja ilmiöiden ilmaantumiseen. Kaikkiin suunniteltuihin toimiin ei kuitenkaan liity ennusteita mahdollisista teknis-geologisista prosesseista ja ei-toivotuista muutoksista luonnonolosuhteissa.

Kaikki alueen kehittäminen johtaa muutoksiin sen ensisijaisissa luonnonolosuhteissa. Näin tapahtuu aina, mutta se riippuu kehitettävän alueen luonteesta ja rakennettavien rakenteiden ominaisuuksista. Ikiroudan levinneisyysvyöhykkeellä pienetkin luonnonympäristön häiriöt aiheuttavat perustavanlaatuisia muutoksia pinnan lämmönvaihto-olosuhteissa ja kivien uuden lämpötilajärjestelmän muodostumisen, johon liittyy sulamis-jäätymisprosesseja. Kivien lämpötilatilan analyysi Transbaikalian kehityksen yhteydessä mahdollisti muutoksen luonteen riippuvuuden rakennustyypistä, mikä puolestaan ​​voi toimia objektiivisena kriteerinä erityisille ennustelaskelmille.

Ryhmäpuutarhan alueen kehittäminen voidaan aloittaa vasta sen jälkeen, kun piirin, vuorten toimeenpaneva komitea on hyväksynyt sen organisointia ja kehittämistä koskevan hankkeen. kansanedustajien neuvosto, jonka alueella on puutarhayhdistys.

Ryhmäpuutarhan alueen kehittäminen voidaan aloittaa vasta sen jälkeen, kun sen piirin, kaupungin kansanedustajien neuvoston, toimeenpaneva komitea, jonka alueella puutarhaliitto sijaitsee, on hyväksynyt sen organisointi- ja kehittämishankkeen.

Aluekehityksen vaikutus säteilytaseeseen ilmaistaan ​​kokonaissäteilyn intensiteetin laskuna, lyhytaaltosäteilyn absorption lisääntymisenä ja Maan tehollisen säteilyn vähenemisenä. Syynä tähän on teollisuusyritysten ja kaupunkien alueiden ilmakehän teollinen saastuminen sekä pohjapinnan ominaisuuksien muutos rakennuslinjalla. Suurimmat muutokset säteilytasapainon komponenteissa tapahtuvat taajama-alueella savupeitteiden läsnä ollessa.

Yritysten alueen kehittämisessä ymmärtää sen laajentuminen yhteen tai kahteen suuntaan. Kortteli on osa kehitysaluetta pääteiden ja ylitystien rinnalla olevilla vierekkäisillä osilla. Koko yrityksen alue on jaettu samanlaisilla valtateillä neliön TAI suorakaiteen muotoiseen verkkoon, jossa on laajennettuja kortteja, joihin on sijoitettu omat toiminnalliset vyöhykkeet.

Yritysten alueen kehittämisessä ymmärtää sen laajentuminen yhteen tai kahteen suuntaan. Kortteli on osa kehitysaluetta pääteiden ja ylitystien rinnalla olevilla vierekkäisillä osilla. Yrityksen koko alue on jaettu samanlaisilla valtateillä neliön tai suorakaiteen muotoiseen laajennettujen kvartaalien verkkoon, johon on sijoitettu omat toiminnalliset vyöhykkeet.

Yritysalueen kehittäminen ymmärretään sen laajentamiseksi yhteen tai kahteen suuntaan rakentamalla erillisiä kortteleita. Kortteli on osa kehitysaluetta pääteiden ja ylitystien rinnalla olevilla vierekkäisillä osilla. Yrityksen koko alue on jaettu sellaisilla valtateillä neliön tai suorakaiteen muotoiseen laajennettujen kvartaalien verkkoon, johon on sijoitettu integroidut toiminnalliset vyöhykkeet.

Jokilaaksojen alueilla, joissa pohjaveden taso on lähellä, sijaitsevien alueiden kehittämisen aikana muodostuu usein jäätä. Niiden muodostumista helpottaa kasvillisuuden tai sammal-turvekerroksen poistaminen, mikä johtaa maaperän syvempään talviseen jäätymiseen ja ikiroutaesteen muodostumiseen, joka estää tulvakerrostumien pohjaveden vapaan liikkumisen.

PU- tai PC-yritysten alueita kehitettäessä tulisi 2-4 neljänneksen sisällä kehittää lohkojärjestelmä, joka yhdistää tietyn kapasiteetin koko tuotantosyklin.

Joissain tapauksissa puistojen ja puutarhojen alueet ovat entisen maatalousmaan joutomaita, turvealueita, suoalueita, pensaikkoisia joutomaita, vaurioituvia metsiä. Maanpeite ja paikalliset maaperät*** (Soil (maaperä) - 1) minkä tahansa maankuoren rapautumisvyöhykkeellä esiintyvän kiven yleisnimitys tekniikan ja rakentamisen näkökulmasta tarkasteltuna; 2) ihmisen toiminnasta peräisin olevasta mineraalista ja orgaanisesta aineesta koostuva substraatti) ovat tunnusomaisia ​​rikkaruohoja, pieniä roskia, lasia ja kiviä sisältävät lehdet. Kohteiden alkukehityksen aikana kohdataan seuraavan tyyppisiä alueita:

Keski-Venäjälle tyypilliset alueet, joilla on olemassa olevaa soo-podzolic-maaperää, joiden humushorisontti on pieni (enintään 15 cm), alhainen humuspitoisuus (jopa 3 %);
alueet, jotka ovat poistuneet maatalouskäytöstä ja jotka on varattu kehittämiseen, mukaan lukien huonontuneet, rakenteelliset maaperät;
alueet, jotka sisältävät maaperää (ehdollisesti: maaperää tai urbaania), erittäin tiivistä ja myrkyllisillä aineilla (noki, öljytuotteet, raskasmetallit) saastuttamia, jotka vaativat niiden puhdistamista poistamalla ylempi saastunut kerros ja poistamalla se;
kotitalousjätteiden kaatopaikat, jotka sisältävät jätettä, erilaisia ​​orgaanisia aineita;
suot, soiset maaperät, joilla on korkea happamuus;
jätelouhosten kaatopaikat, joissa on teknogeenistä maaperää.

Näillä alueilla tehdään valmistelutöitä, mukaan lukien alueen kuivaus (tarvittaessa), helpotuksen ensisijainen järjestäminen, reikien ja painaumien täyttö, altaiden rantojen vahvistaminen, rinteet (tarvittaessa), pensaiden poistaminen, kuivapuut, myrkyllisten aineiden poisto ja jätekemikaalien tuotanto jne.

Suunnittelu- ja yleisen valmistelutyön syklin lopussa on tarpeen suorittaa alueiden jatkokehitykseen, niiden viljelyyn liittyvät työt, riippuen alla olevien maaperän tilasta ja mekaanisesta koostumuksesta, pohjaveden tasosta jne.

Alueet, joilla on luonnollinen pala-podzolic maaperä edellyttävät kyntöä ja orgaanisten ja mineraalisten lisäaineiden lisäämistä. Lisäaineiden käyttömäärät määräytyvät erityisolosuhteiden mukaan. Yksi tehokkaista lisäaineista on kalkki. Kalkitus parantaa rakennetta, nopeuttaa ravinteiden hajoamista ja muuttumista assimiloituneeseen tilaan olemassa olevissa maaperässä, edistää niiden mobilisoitumista, möykkyisen maarakenteen muodostumista ja säilymistä. Kalkin avulla maaperän ylimääräinen happamuus neutraloidaan. Kokemus maanviljelystä osoittaa, että reaktion aikana maaperän liuoksen pH< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Alueet, joilla on kevyt mekaaninen koostumus vähän hedelmällinen, ei pidä kosteutta. Tällaista maaperää kehitettäessä lisätään savimaita, hienoksi murskattuja maaperää, hyvin hajoavaa turvetta tai turvekompostia.

Turvesuot vaativat pitkäaikaista kehitystä poistamalla pensaat, kitkemällä, jatkuvalla kuivatuksella ja laskemalla salaojitus, tasoittamalla ja myöhemmällä kynnyksellä 20 ... 30 cm syvyyteen, kalkkia happamuuden poistamiseksi, orgaanisia ja mineraalilannoitteita.

Alueet, joilla on raskasta alkalista maaperää vaativat myös pitkän oppimiskäyrän. Maaperät sisältävät natriumyhdisteitä, joten ne altistuvat ennen kaikkea kipsille. Kipsikalsium syrjäyttää natriumin niistä. Syntynyt natriumsulfaatti poistetaan helposti pesemällä maaperä vedellä keinotekoisesti sekä sateen tai lumen sulamisen aikana. Kipsiä levitetään syväkynnellä (enintään 50 cm) (2,5 tonnia per 1 ha), minkä jälkeen lisätään orgaanisia mineraalilannoitteita, kuten ammoniumfosfaattia, jotka parantavat alkalilla kyllästettyä maaperää.

Entisen maatalouskäytön alueiden kehittäminen. Ensin alue puhdistetaan roskista, tasoitetaan ja rikkaruohot poistetaan. Tämän jälkeen viljellään ylempää maapeitettä, joka koostuu kerroksen löysäämisestä sen esiintymissyvyyteen (25...30 cm) ja samanaikaisesti parantavien lisäaineiden ja lannoitteiden lisäämisestä alustavan maaperän analyysin suositusten mukaisesti. Ylempi löysätty maakerros murskataan puskutraktorilla ja muotoillaan puolisuunnikkaan muotoisiksi paaluiksi, joiden korkeus on 2...3 m, leveys 4...6 m, lasia, kiviä, juurakoita rikkaruohoja ja antaa sille hienorakeista rakennetta.

Yksi tehokkaista, mutta suhteellisen pitkäaikaisista menetelmistä rakenteettoman, ravinneköyhän maaperän kehittämiseksi ja rikastamiseksi tulevan kohteen alueella on viherlanta.

Sideraatio on maaperän viljelyä viljelemällä niillä ja kyntämällä sitten erityisiä viherlantaheinäkasveja: sinimailasa, lupiinia, herneitä ja papuja. Nämä viljelykasvit lisäävät maaperän mikro-organismien toimintaa ja rikastavat maaperää ravinteilla. Viherlannan vihermassa kynnetään maaperään kahdesti vuodessa, minkä jälkeen siihen levitetään kalium- ja fosforilannoitteita. Vasta ensi vuoden keväällä maaperä on sopiva maisemointiin.

Entisten kaatopaikkojen alueiden kehittäminen. Kaupungeissa kaatopaikoilla on tyypillisesti useita metrejä paksuja kotitalousjätettä. Maa- ja vesirakentamisessa rakennusalueiden kaappaamiseksi tällaisilta alueilta kaatopaikka sijoitetaan yhteen tai useampaan korkeaan kukkulaan, jossa on rengasmainen viemäröinti, joka ohjaa vettä kaatopaikoista käsittelylaitoksiin.

Kaatopaikkamassat tutkitaan alustavasti huolellisesti saniteettihygienian näkökulmasta ja selvitetään niiden tartuntaaste epidemiasairauksiin. Sitten saniteetti- ja epidemiologisen palvelun erityisluvan saamisen jälkeen maisemointikohteille varatun kaatopaikan alueella pieni kerros kotitalousjätettä suoritetaan seuraavassa järjestyksessä:

Alue on suunniteltu, puhdistettu suurista roskista ja irrotettu;
urien verkosto (50-60 cm syvä) leikataan istutusauralla 0,5 m etäisyydellä toisistaan ​​ilmastusprosessien tehostamiseksi, haitallisten kaasujen ja huuhtoutumisen, haitallisten mineraalisuolojen poistamisen ilmakehän vesillä ja lumella. sulamisen aikana;
kasvukauden aikana koko alue suunnitellaan, kynnetään auroilla 25...30 cm syvyyteen ja äestetään;
sen jälkeen puutarhan tai puiston alueen hankkeen mukaan he aloittavat maisemoinnin ja puutarhanhoidon - istuttavat puita ja pensaita, järjestävät nurmikot.

Entisten kaatopaikkojen maisemoidut alueet ensimmäisen kahden tai kolmen vuoden aikana rajoittuvat vierailuihin. Tällaisten alueiden ympäristövaikutusten tutkimusta tekevät järjestelmällisesti terveys- ja epidemiologiset tarkastukset.

Eroosiolle alttiiden rinteiden alueiden kehittäminen. Työ tehdään erityisesti kehitetyn projektin mukaan. Pintavirtaus järjestetään alustavasti syväkynnyksellä, rinteeseen nähden poikittaisilla vaoilla rinteillä ja suojateloilla. Vaot on suunniteltu sieppaamaan sadetta ja sulavia vesiä. Vakojen välinen etäisyys määräytyy projektin mukaan riippuen rinteen jyrkkyydestä ja alla olevan maan fysikaalisista ja kemiallisista ominaisuuksista. Vakojen väliin päällystetään hedelmällinen maa (kasvimaa) 15 cm paksuisella kerroksella Pinta tasoitetaan ja kylvetään ruohoa ja istutetaan pensaita.

Kunnostettujen suurten louhosten ja kaatopaikkojen alueiden kehittäminen. Päätehtävänä on myrkyllisiä aineita sisältävien teknogeenisten maaperän eristäminen. Kaatopaikkojen mukaan "rakennettu" kasvillisuuden kasvulle välttämätön maan kulttuurikerros. Ensin levitetään eristyskerros hiekan ja saven seoksesta, jonka paksuus on vähintään 1 m. Tämän jälkeen eristeen pinnalle levitetään vähintään 1 m:n kerros hedelmällistä maaperää (kasvimaata). kerros, joka tarvitaan puiden ja pensaiden istuttamiseen. Eristyskerrosten kerros täyttö suoritetaan ottaen huomioon niiden tiivistyminen (keskimäärin - jopa 20%). Siten maapeite on "suunniteltu" puutarhoille ja puistoille varatulle alueelle.

Kohteiden kehitys tulva-alueilla. Päätehtävänä on valmistaa maapeite istutusten kasvua varten. Tällainen kansi on keinotekoisesti tehty täyttämällä massamaista hiekka-silistä lössimäistä massaa erikoiskoneilla ja -mekanismeilla - täyttöajoilla *** ( Refuller - kelluva maaputkisto maaperän ja veden seoksen siirtämiseen ruoppaajasta putkenlaskupaikalle. Menetelmää kehittää alueita, joissa on tulvamaata tankkaajan avulla, käytettiin kotimaisessa käytännössä luotaessa Primorsky Victory Park -puistoa Leningradiin 40- ja 50-luvuilla. XX vuosisadalla). Hiekka-silteinen massa sisältää pääosin hiekkahiukkasia, joissa on pieni prosenttiosuus lössiä ja savisulkeumia ja vaatii kompostien lisäämistä. Alueet, joissa on tulvamaata, suunnitellaan pystysuuntaisen suunnitteluprojektin mukaisesti, pintavalunta järjestetään, sitten lisätään lisäaineita kompostien muodossa, jotka upotetaan 40 cm:n syvyyteen koko parannetun maahorisontin mukaan. Tämä saavutetaan kyntämällä pintaa traktoriin asennetuilla auroilla koko alueella. Maaperän viljelyyn tarkoitettujen tulvaalueiden pitkän aikavälin kehittämisessä viherlanta on tehokas viljelymenetelmä. Samaan aikaan ennen viherlantakasvien siementen kylvöä levitetään superfosfaattia (90 kg / ha) ja kaliumsuolaa (100 kg / 1 ha). Ruohokasvien kasvun ja maaperään kyntämisen jälkeen palstat kylvetään uudelleen nurmikon siemenillä. Tällainen toimenpide voidaan suorittaa kahdessa tai kolmessa vuodessa. Kuten kokemus osoittaa, tämä mahdollistaa erittäin tuottavan maaperän saamisen suurella ravintoainemäärällä, jota voidaan käyttää sekä työmaalla objektia luotaessa että puiden ja pensaiden istuttamiseen muiden kohteiden alueelle.

Puistoalueita joutomailla. Suunniteltaessa pystysuoraa sijoittelua ja organisoitaessa veden virtausta tulee ohjata olemassa olevia kohokuvioita. Jos pohjavettä esiintyy joutomaalla istutusten kasvulle sopivalla tasolla (1 ... 1,5 m etäisyydellä päivän pinnasta), olemassa olevaa kohokuviota tulee säilyttää mahdollisimman paljon. Istutettaviksi tarkoitettujen tonttien pinnalle tulee sijoittaa polkujen kaukalosta pois otettu maa-aines ja puiden ja pensaiden kaivoista ja ojista otettu pintakerros. Matalien paikkojen täyttämiseen tulee käyttää kaivoista ja kaivoista louhittua maaperää maan kasvillisuuskerroksen alapuolelta (alle 0,2 m). Tällaisen maaperän ylijäämä olisi poistettava alueelta kaatopaikalle.

Puistoalueita entisten kaatopaikkojen alueilla. Pystysuoraa sijoittelua suunniteltaessa on otettava huomioon olemassa olevien maaperän korvaaminen puiden maan juurikerroksen syvyydellä, ts. 1 ... 1,5 m. Jos laboratorioanalyysit vahvistavat kaadetun maan turvallisuuden kasveille, mitoituspinnan korkeudet tulee määrittää 0,2 ... 0,3 m alueen nykyisen pinnan yläpuolelle. Puiden ja pensaiden alle kaivettujen kuoppien ja kaivantojen maaperää tulee käyttää matalien paikkojen täyttöön tai viemiseen kaatopaikalle.

Puistoalueet olemassa olevien istutusten alueilla. Viheralueiden miehittämien alueiden pystysuuntaisen suunnittelun hanketta kehitetään pääsääntöisesti teiden ja tonttien varrella. Istutusten käytössä olevat tontit on jätetty olemassa oleviin kohokuvioihin. Paikoissa, joissa kuivatus on vaikeaa, täytteet tehdään mahdollisuuksien mukaan säilyttäen olemassa olevia puita.

Maanrakennustöiden määrän vähentämiseksi puistoteitä, polkuja, lainoja, aukioita suunniteltaessa tulee noudattaa mahdollisimman paljon olemassa olevaa kohokuviota.

Puistoalueille tarkoitetut tontit on säilytettävä olemassa olevissa merkeissä. Tätä tarkoitusta varten kohokuvio katkaistaan ​​rinteillä ja poikkeustapauksissa tukiseinillä. Rinteitä valmistetaan eri korkeuksilla ja asennuspituuksilla. Asennusrinteiden korkeus on pääsääntöisesti 0,3 ... 3,0 m.

Puiston päätiet ja -paikat tehdään 10 cm nurmikon alapuolelle, lisäpolut ja polut ovat samassa tasossa nurmikon pinnan kanssa. Puistotiet on reunustettu kivi- tai nauhaturvella. Reunuksen reunasta ylämerkin tasolle suunnitellaan enintään 0,5 m:n nurmikkokaistale, jolle hankkeen mukaan voidaan istuttaa pensaita. Jos muodostuu rinne, rinteen pohja tai alareuna heijastuu nurmikolle.

Karussa maastossa, jossa on jyrkkiä laskuja ja jyrkkiä rinteitä, on terassit, joissa on portaat. Pitkittäisten rinteiden lieventämiseksi puistoteillä voit tehdä "sauman" maastoon. Jos rinteiden kaltevuus on alle 1: 1,5 ja 1: 1, on asennettava tukiseinät.

Kaikki kulmat teiden risteyksissä on pyöristettävä vähintään 1,5 metrin ja enintään 9 metrin säteellä.

Maisemointikohteen alueen valmistelu alkaa sen puhdistamisesta roskista, vanhojen rakennusten ja rakenteiden purkamisesta.

Epäorgaanista alkuperää olevia materiaaleja, kuten murskattua kiveä, kuonaa, seuloksia, puhdistuksen yhteydessä kerättyjä kiviä, käytetään teiden rakentamiseen tai purettujen rakennusten ja rakenteiden, rotkojen ja muiden matalien alueiden täyttökuoppiin ja -kuoppiin.

Epäorgaanista alkuperää olevilla materiaaleilla peitetyillä alueilla kasvimaa kaadetaan pystysuoran asettelun suunnittelumerkkien mukaisesti. Podsypka kasviperäinen maa tehdään yksittäisten rakenneosien tarpeen yleisen laskelman perusteella. Joten nurmikoilla ja kukkapenkeillä maan kasvullisen kerroksen paksuuden tulisi olla 15 ... 40 cm nurmikon ja kukkapenkin tyypistä riippuen. Puiden ja pensaiden istutusmaan tarve lasketaan istutustyypin ja kasvien, istutuskuoppien ja -hautojen koon mukaan.

Lannoitteena laitoksella voidaan osittain käyttää orgaanista alkuperää olevia materiaaleja (ruohoa, lehtiä, oksia, eläinten luita jne.). Syvien painaumien täyttö orgaanisilla materiaaleilla on kielletty. Suuren määrän kalkkia sisältävät, bitumilla kyllästetyt, kotitalousjätteestä koostuvat asfaltit maaperät eivät sovellu suunnitteluun.

Syviä ojia, rotkoja, kuoppia täytettäessä on otettava huomioon maaperän tiivistyminen ja laskeutuminen.

Hieno hiekka on tiivistettävä ottaen huomioon sademäärä 3 ... 4%, karkea hiekka, hiekkasavi, kevyt savi - 8 ... 10%, raskas savi - 12 ... 15%.

Suunnittelumerkkien saamiseksi bulkkimaa tiivistetään kerroksittain (kukin 15 ... 20 cm) teloilla tai penkereitä tehdään syväys huomioon ottaen.

Irtotavaran kerros tiivistäminen on pakollista puistoteiden ja kujien reiteillä, eri käyttökohteissa, rakenteille varatuilla paikoilla, aitojen varrella ja vierekkäisillä kulkuväylillä.

Maisemoiduilla alueilla, jotka ovat yli 5 metrin etäisyydellä teistä ja tonteista, on sallittua täyttää maaperä ilman tiivistystä. Viheralueiden pääkehityksen vyöhykkeellä tulisi käyttää vain savi- ja hiekkamaata.

Pystysuuntaista suunnittelua suoritettaessa on tarpeen ylläpitää hyvää nurmikkoa ja maan humus-humuskerrosta.

Kaikilta alueilla, joille kaadetaan tai poistetaan maata, hyvä ruoho leikataan lyhyeksi. Vilja leikataan nauhoiksi (nauhan leveys - 25 ... 30 cm, pituus - 50 ... 100 cm, paksuus - 5 ... 6 cm). Turpa taitetaan työmaalla tuulelta suojattuun paikkaan.

Koko humuskerros poistetaan ja pinotaan kasoihin. Pystysuunnittelutyön päätteeksi kasvimaa kaadetaan paljaalle karulle maalle 15–20 cm paksuisella kerroksella.

Projektin poistaminen luonnossa tapahtuu vaiheittain tiukassa järjestyksessä.

Käytössä ensimmäinen Vaiheessa he ottavat esille kohteen yleisen tilannesuunnitelman, selventävät rajoja luontoissuorituksina ja sitoutuvat viereisiin alueisiin (moottoritielle, kadulle, kaupungin aukiolle).

Käytössä toinen Vaiheessa kohteen koko alue (tai sen yksittäiset osat) on jaettu neliöruudukkoon, jonka sivu on 5, 10 tai 20 m, ts. piirustus maarakennusten kartogrammista viedään luontoon. Neliöiden ruudukon rajakulmat on sidottu pysyviin vertailuarvoihin - viereisen alueen "punaisen" linjan merkkeihin, olemassa olevien rakennusten tai rakenteiden kulmiin.

Jokaisen neliön (tai geometrisen kuvion) ​​kulmaan työnnetään tappi. Tapin yläosaan tehdään lovi, johon työskentelymerkki tallennetaan. Esimerkiksi: +0,15 m - pengerrys, -0,25 m - kaivaus.

Käytössä kolmas Vaiheessa tehdään pystysuuntaista suunnittelua - penkereellä ja maaperän leikkaaminen alueen työmerkkien mukaisesti. Työ suoritetaan kaavin tai puskutraktori; pienillä alueilla korkean suunnittelutarkkuuden saavuttamiseksi - pienillä koneilla tai manuaalisesti. Alueen huolellisen tasoittamisen jälkeen suunnittelumerkkien mukaan laaditaan tehdystä työstä asiakirja.

Käytössä neljäs Vaiheessa herätetään henkiin tärkeimmät liikenneväylät - viemäröinti, sadeviemärit, tiet, tonttien kujat eri tarkoituksiin. Rakenteiden projektin poisto suoritetaan työpiirustusten mukaan geodeettisilla instrumenteilla (teodoliitti, kompassi). Teiden akseleita pitkin, kohokuvioiden katkoksia pitkin, tonttien kulmissa, rinteiden linjauksissa ja reunoissa, portaat, tukiseinät, tapit ajetaan sisään ja työjäljet ​​kirjataan niiden loviin yläosassa . Teiden ja tonttien rajat on merkitty tapeilla ja niiden väliin vedetään naruja osoittamaan ne luontoissuorituksina. Työssä on mukana kokeneita katsastajia.

Käytössä viides Vaiheessa he tekevät suoraan kommunikaatiotyöt, järjestävät puistoteitä ja paikkoja sekä jatkavat itse rakenteiden rakentamista pystysuuntaisen suunnitteluprojektin mukaisesti.

Lähde: Maisema-arkkitehtuurin esineiden rakentaminen ja käyttö. Teodoronsky V.S.

Enkelman Maxim, 4"B"

Tämän projektin aikana tarkasteltiin Euraasian mantereen itäosan alueiden kehityksen päävaiheita: Yermakin ensimmäisestä kampanjasta Uralin taakse teollisuuden ja väestön joukkosiirtoihin Siperiaan kauden alkamisen jälkeen. suuri isänmaallinen sota.

Hankkeessa tuodaan esille myös tekijöitä, jotka estivät Venäjän kasakkojen kehittymisen Euraasian itäosaan sekä tekijöitä, jotka pakottivat rohkean ja rohkean venäläisen kansan menemään Aasian pohjois- ja itäosaan, tutkimaan uusia alueita ja laittamaan nimensä kartalle. Venäjältä.

Ladata:

Esikatselu:

PROJEKTI

"Venäjän alueiden kehitys"

GBOU lukio №1386

Maxim Enkelman

4 "B" luokka

Luokkahuoneen opettaja:

Zakharyan T.R.

huomautus

Maamme on maailman suurin maa. Samaan aikaan Venäjän väestötiheys on paljon pienempi kuin muissa maissa, ja vain Kanada, joka on kooltaan vain kotimaamme jälkeen, on vielä vähemmän asuttu.

Venäjän aluetta on kehitetty vuosisatojen ajan sekä venäläisten että Neuvostoliiton ihmisten monen hengen kustannuksella. Samaan aikaan, jopa nyt, noin puolet koko Venäjän alueesta on kehittymätön huolimatta ihmiskunnan ennennäkemättömästä edistymisestä, liikenteen ja muiden teknologioiden kehityksestä, jotka tarjoavat todella rajattomat mahdollisuudet matkustajille.

Tämän projektin aikana tarkasteltiin Euraasian mantereen itäosan alueiden kehityksen päävaiheita: Yermakin ensimmäisestä kampanjasta Uralin taakse teollisuuden ja väestön joukkosiirtoihin Siperiaan kauden alkamisen jälkeen. suuri isänmaallinen sota.

Hankkeessa tuodaan esille myös tekijöitä, jotka estivät Venäjän kasakkojen kehittymisen Euraasian itäosaan sekä tekijöitä, jotka pakottivat rohkean ja rohkean venäläisen kansan menemään Aasian pohjois- ja itäosaan, tutkimaan uusia alueita ja laittamaan nimensä kartalle. Venäjältä.

Pääosa

Johdanto

Venäjä on maapallon suurin maa. Pinta-alaltaan se ylittää huomattavasti Australian ja on lähes yhtä suuri kuin Etelä-Amerikka. Venäjällä on kolmasosa Euraasian jättimantereesta. Kahdessa Aasiassa sijaitsevassa maassa - Kiinassa ja Intiassa - on kuitenkin väkiluku 10 kertaa suurempi kuin Venäjällä, ja alue on paljon pienempi.

On toinenkin esimerkki: Kanada. Se on kooltaan toiseksi vain Venäjän jälkeen, kun taas sen asukkaat ovat lähes 10 kertaa pienempiä.

Tällainen jyrkkä ero maan koon ja väestön välillä selittyy maantieteellisellä sijainnilla ja luonnonoloilla. Ilmasto merkittävällä osalla Venäjän ja Kanadan aluetta on erittäin ankara ja ihmiselämän kannalta epäsuotuisa.

Tästä huolimatta venäläiset hallitsivat vuosisatojen ajan näitä valtavia alueita ja pyrkivät menemään sinne, missä kukaan ei ollut ennen käynyt. Mutta jopa tällä hetkellä noin puolet koko Venäjän alueesta on kehittymätön, vaikka nykyaikaiset ajoneuvot ja teknologiat antavat ihmiskunnalle todella valtavia mahdollisuuksia maapallon tutkimiseen.

Tämän projektin aikana tarkastelemme Venäjän alueen kehityksen päävaiheita, sen kehitystä estäneitä tekijöitä sekä tätä kehitystä edistäviä tekijöitä.

"Mistä Venäjän maa tuli"

Nykyään Venäjän federaatioon kuuluvalla alueella asuttiin ihmisiä noin 10-12 tuhatta vuotta sitten. Slaavit aloittivat Volgan ja Okan välissä sijaitsevien maiden asuttamisen jo 800-luvulla, vaikka ne jäivätkin pitkään Kiovan Venäjän kaukaiseksi koillisreunaksi. 1200-luvun mongolien ja tataarien valloitusten jälkeen tälle alueelle muodostui uusi venäläisten maiden keskus Moskovan johdolla. Tämän keskuksen ympäriltä alkaa Venäjän valtion alueellinen kasvu.

Ajanjaksoa 1400-luvun lopusta 1600-luvun puoliväliin kutsutaan yleisesti suurten maantieteellisten löytöjen aikakaudeksi. Löytöjen puomi kattoi lähes kaikki maat. Venäjä mukaan lukien. Mutta jos eurooppalaisten piti ylittää valtameret löytääkseen uusia maita, niin venäläisille löytäjille tutkimattomat alueet olivat melkein lähellä: Ural-vuorten takana. Mutta toisin kuin valtameret, jotka voitiin ylittää melko nopeasti laivoilla, etäisyyksien ylittäminen maalla oli paljon vaikeampaa.

Venäjän alueiden kehityksen alkuperäiset suunnat olivat pohjoinen ja koillinen. Vuonna 1581 ensimmäinen venäläinen joukko ylitti Ural-alueen, ja vuonna 1639 venäläiset ilmestyivät jo Okhotskinmeren rannoille.

Uralin kehitys

Venäläiset kauppiaat alkoivat tunkeutua Ural-vuorten toiselle puolelle jo 1100-luvulta lähtien. He kävivät aktiivisesti kauppaa paikallisten heimojen kanssa: "Ugra" ja "samojedit". 1500-luvun puoliväliin asti tämä oli kuitenkin vaikeaa ja vaarallista liiketoimintaa. Matkalla Moskovasta Jugra-maahan makasi Venäjän valtiota kohtaan vihamieliset Kazanin ja Astrakhanin tatarikunnat.

Vasta kun Ivan Julma onnistui valloittamaan Kazanin ja Astrahanin, tie Uralin taakse avautui, ja Volgasta ja Kamasta tuli täysin venäläisiä jokia.

1600-luvulla Uralin kehitys jatkui. Venäläisen väestön etenemistä Uralin pohjoisille alueille jarruttivat kuitenkin maatalouden kehitykselle epäsuotuisat olosuhteet. Uralin eteläisillä alueilla venäläiset kohtasivat baškiiriväestön vastarintaa.

Siksi tärkeimmät kehitysalueet ovat Keski-Uralin kehittymättömät tai huonosti kehittyneet hedelmälliset maat. Paikallinen maatalousväestö kohteli venäläisiä talonpoikia ystävällisesti ja kehitti yhdessä heidän kanssaan uusia peltoja.

XVII vuosisadan toisella puoliskolla. Venäjän maiden eteläraja eteni Iset- ja Miassjoille. XVII vuosisadan lopussa. Uralin kokonaisväestö oli vähintään 200 tuhatta ihmistä. Joet olivat tärkein muuttoväline. Väestönkasvu oli nopeinta resurssirikkailla alueilla. Huolimatta baškiirien hyökkäysten toistuvista tuhoista, Uralin kaupunkien väestö kasvoi, mukaan lukien pakkosiirtolaiset ja ei-venäläisen väestön tulva: komi-zyryalaiset, karjalaiset, marit, tataarit, liettualaiset sekä vangitut puolalaiset. ja Mansi, joka siirtyi Venäjän palvelukseen (vogulov).

Länsi-Siperian kehitys

1500-luvun puolivälissä kauppiaat, Stroganovin veljekset, joille tsaari Ivan Julma siirsi Permin alueen itäiset alueet hallitsemaan, alkoivat pohtia, kuinka maakehityksessä voitaisiin siirtyä kauemmas itään. Mutta tätä varten he tarvitsivat rohkean ja taitavan johtajan, joka oli kasakkojen päällikkö Yermak, joka oli ollut Stroganov-kauppiaiden palveluksessa useita vuosia.

Tämän legendaarisen miehen alkuperästä tiedetään vain vähän. Aikakirjoissa on eri versioita hänen nimestään: Ermak, Ermolai, Herman, Ermil, Vasily, Timofey, Eremey.

Vuonna 1581 Yermak ylitti 500 hengen armeijan johdolla Uralin ja valloitti 26. lokakuuta Iskerin kaupungin, Siperian valtakunnan pääkaupungin. Mutta tällainen armeija ei voinut pidätellä tatarien hyökkäyksiä pitkään aikaan, ja se luovutettiin vuonna 1584, ja koko Yermakin armeija tapettiin. Ermak itse kuoli hukkumalla Irtyshin taistelun aikana.

Mutta vuonna 1587 Moskovasta saapui vahvistuksia, ja venäläiset valtasivat jälleen pääkaupungin Iskerin, ja sen läheisyyteen rakennettiin useita kaupunkeja linnoitettujen varuskuntien kanssa. Joten Tobolsk, Tara ja muut kaupungit ilmestyivät kartalle.

Yermakin avaamaa polkua pitkin ryntäsivät lukuisat löytäjät, jotka houkuttelivat Siperian rikkaimmat alueet. 1600-luvun puoliväliin mennessä he olivat ylittäneet koko Koillis-Aasian ja saavuttaneet Okhotskinmeren rannat.

Vuonna 1604 Tomskin kaupunki perustettiin Ob-joelle, ja vuonna 1610 matkailijat saavuttivat Jenisein suulle. Vuonna 1618 venäläiset kasakat perustivat linnoituksen Jenissei-joen suulle, josta tuli myöhemmin Jenisein kaupunki.

Itä-Siperian ja Kaukoidän kehitys

Jenissei-joen paikalliset asukkaat kertoivat venäläisille kasakoille, että itäpuolella on täysvirtaava Lenajoki, jonka rannoilta löytyy soopeleita ja muita arvokkaita turkisia eläimiä.

Pieni 10 hengen ryhmä lähti etsimään tätä jokea. Sitä johti kasakka Vasily Bugor. Huolimatta siitä, että matka oli pitkä ja uuvuttava, Vasily ja hänen toverinsa saavuttivat Lenaan, ja vuonna 1632 sen rannoille pystytettiin Jakutskin kaupunki. Palattuaan Jenisseiskiin Vasily Bugor puhui leenan rikkaudesta, ja kauppiaat, teollisuusyritykset ja ansastajat ojensivat kätensä suurelle joelle. Venäläisiä kyliä alkoi ilmestyä yksi toisensa jälkeen sen rannoille.

Siperian kehitys alkoi Leenan rannoilta. Saatuaan tietää paikallisilta asukkailta (jakuteilta) uudesta rikkaasta alueesta etelässä jakutin kuvernööri Pjotr ​​Golovin järjesti retkikunnan etsimään sitä. Osasto koostui lähes 150 ihmisestä, aseistettuna kivääreillä ja jopa tykillä. Kampanjaa varten rakennettiin raskaita veneitä. Heinäkuun 15. päivänä 1643 kasakka Vasili Pojarkovin johtama osasto lähti heidän kimppuunsa.

Poyarkovin veneet purjehtivat ensin Lenaa pitkin ja sitten etelään Aldan-jokea pitkin. Sitten he purjehtivat 10 päivää pitkin Uchur-jokea, kunnes päätyivät Gonam-joen suulle. Sitten tuli talvi ja veneet jäätyivät jäähän. Pojarkovin osasto raahasi veneet Branta-joelle ja purjehti kevättä odottaen edelleen Zeya-jokea pitkin, kunnes saavuttivat suuren Amurjoen, jonka he löysivät kesällä 1644. Kasakat saavuttivat Amurin suulle vasta syksyllä. Matkalle jäi vain 60 henkilöä. Poyarkov ei uskaltanut purjehtia veneillä merellä, joten rakennettiin kömpelö ja hitaasti liikkuva laiva, jolla keväällä 1645 yksikkö saapui Okhotskin merelle. Poyarkov palasi jäljellä olevien 20 kasakan kanssa Jakutskiin 12. kesäkuuta 1646. Koska heillä ei ollut karttaa eikä kompassia, he tekivät monia löytöjä läpipääsemättömän taigan ja tuntemattomien jokien, kärsien tarpeesta ja puutteesta. Myöhemmin Vasily Poyarkov kokosi yksityiskohtaisen kuvauksen Amurin alueesta ja luovutti jakutin kuvernöörille sen kehittämishankkeen, josta tuli uusi merkittävä virstanpylväs maantieteellisten löytöjen historiassa.

Seuraavan retkikunnan Amuriin Jakutskista teki Erofey Pavlovich Khabarov, joka kesällä 1649 lähti yhdessä 80 kasakan kanssa matkalle Lena-jokea pitkin. Mutta Khabarovia kohtasivat ensin epäystävälliset daurit ja sitten vihamieliset Achanit, jotka Manchurian armeijan tuella pakottivat Habarovin palaamaan Jakutskiin.

Vuonna 1648 Semjon Dežnev lähti seitsemällä aluksella retkikuntaan Kalyma-joelta valtamerelle. Vain kolme laivaa seitsemästä purjehti mantereen koillisimpaan pisteeseen, jota nykyään kutsutaan nimellä Dezhnevin niemi, ja purjehti etelään Aasian Amerikasta erottavan salmen kautta. Myrskyjen ja myrskyjen kautta Dežnevin hovin elementit kantoivat Tyynenmeren yli lähes Kamtšatkan niemimaalle asti ja huuhtoivat rantaan Anadyr-joen takaa. Joten Chukotkan niemimaa löydettiin.

Toinen suuri löytö oli tanskalaista alkuperää olevan venäläisen merenkulkijan Vitus Beringin vuonna 1741 tekemä Alaskan löytö. Samalla 1700-luvulla tehtiin monia löytöjä Jäämeren rannikkoalueilla.

Uusia löytöjä ja kehitystä

Siperian maatalouden kehitys alkoi 1800-luvulla. 1850-luvulla Amurin ja Primorjen alueet liitettiin Venäjän valtakuntaan.

1900-luvun alussa (vuonna 1916) rakennettiin Trans-Siperian rautatie. Tämä mahdollisti Venäjän aasialaisen osan kehittymisen ja asettumisen entistä nopeammin, koska Pietarista Vladivostokiin kulkeva polku tuli mahdolliseksi ylittää viikoissa ja junareitin varrelle rakennettiin monia siirtokuntia.

Tämä johti vieläkin suurempaan ihmisten virtaan maan itäosille. Länsisuuntaan venäläisten leviäminen tapahtui pienemmässä mittakaavassa, koska nämä alueet olivat jo ennestään tiheästi asuttuja.

1920-1930-luvuilla kivihiiliteollisuus kehittyi Siperiassa. Rakentaminen ja uudet tehtaat vaativat uusia työntekijöitä. Vuoteen 1939 mennessä Siperian kaupunkiväestön osuus oli kasvanut merkittävästi.

Suuren isänmaallisen sodan aikana Siperian suurten kaupunkien väkiluku kasvoi jyrkästi teollisuuden ja ihmisten evakuoinnin vuoksi Neuvostoliiton Euroopan osasta.

Johtopäätös

Kun Venäjän valtion pääkaupunki oli Kiova, maamme alkoi kasvaa sekä pohjoiseen että etelään. Mutta suurimmat löydöt ja maan valloitukset tehtiin tietysti Euraasian itärannikon suuntaan.

Mannermme itäosan alueen kehittäminen annettiin kuitenkin sekä venäläisten kasakkojen että neuvostokansojen monen hengen kustannuksella.

Venäjän laajat alueet sijaitsevat ikiroudan alueella, jossa mitataan alhaisimmat lämpötilat, missä on pisimmät talvet ja vakain kylmä koko pohjoisella pallonpuoliskolla. Oymyakonin kylässä (Jakutia) mitattiin -71 celsiusastetta vuonna 1926. Kylmempää on vain Etelämantereella (vuonna 1983 siellä mitattiin lähes -90 celsiusastetta).

Lisäksi Venäjän kansan hallitsemilla alueilla asuivat sekä hajallaan olevat heimot että läheiset kansat (tataarit, baškiirit, daurit, achanit, manchut ja muut).

Nämä tekijät (valtava alue, ankara ilmasto ja vihamieliset alkuperäisasukkaat)hillitsi voimakkaasti Venäjän maiden kehitystä.

Samaan aikaan Venäjän alue on aina ollut hyvin rikas erilaisista luonnonvaroista. Ennen vanhaan arvostettiin suolaa, turkiksia ja riistakaloja. Tällä hetkellä öljy ja maakaasu. Ja kultaa ja timantteja on aina arvostettu, jolla Venäjän maa on aina ollut erittäin rikas.

Tällaisten resurssien läsnäolo pakotti ja nyt pakotti ihmiset kehittämään Venäjän aluetta sen ankarasta ilmastosta huolimatta.

Mutta rikkaimpien luonnonvarojen lisäksi Venäjän kansaa ohjasi halu löytää tuntematon, jättää nimensä suuren maamme historiaan vuosisatojen ajan sekä erittäin kaunis Venäjän luonto.

Luettelo käytetyistä resursseista

1. Balandin, R.K. Tunnen maailman. Venäjän maantiede: lapset. tietosanakirja. / R.K. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 s.
2. Markin, V.A. Tunnen maailman. Maantiede: lapset. tietosanakirja. / V.A. Markin - M.: AST, 1995 - 560 s.
3. Petrova, N.N. Venäjän maantiede. Täydellinen tietosanakirja / N.N. Petrova - M.: Eksmo, 2014 - 256 s.
4. Lasten tietosanakirja. Venäläiset nimet maailmankartalla / Nro 5 - 2010 / Toim. V. Polyakov - M., 2010 - 56 s.
5. Wikipedia - ilmainen tietosanakirja [Sähköinen lähde]. -http://wikipedia.org

Mitä oikeudellisia välineitä Venäjän federaation kaupunkisuunnittelusäännöstö tarjoaa sijoittajille ja kehittäjille? Mitä oikeudellisia ongelmia he voivat kohdata tehdessään sopimuksia alueen yhtenäisestä kehittämisestä, alueen kehittämisestä? Vastaukset näihin ja muihin kysymyksiin ovat EJ-materiaalissa.

Heinäkuussa 2016 hyväksyttiin 3. heinäkuuta 2016 annettu liittovaltion laki nro 373-FZ, joka toi merkittäviä muutoksia Venäjän federaation kaupunkisuunnittelulakiin. Nimittäin vahvistettiin vaatimukset alueen suunnittelun dokumentoinnista, laajennettiin alueen integroidun kehittämisen mahdollistavien työkalujen luetteloa. ASERGROUPin järjestämän konferenssin "Yhdistynyt kaupunkisuunnittelun valtiollinen sääntely - 2017" puitteissa puhui oikeustieteen tohtori Maxim Popov, Goltsblat BLP:n "Kiinteistöt ja rakentaminen" -suunnan johtaja. erilaisten oikeudellisten muotojen piirteistä ja ongelmista alueiden integroidun kehittämisen toteuttamiseksi .

Miksi lainsäätäjä alkoi kiinnittää enemmän huomiota kaupunkisuunnitteluun?

Tarve uudistaa kaupunkisuunnittelualaa on kypsynyt jo pitkään. Voimme nostaa esiin seuraavat edellytykset, jotka ovat johtaneet meneillään oleviin muutoksiin.

Ensinnäkin vapaan (kolmannen osapuolen oikeuksilla rasittamattoman) laajamittaiseen kaupalliseen kehittämiseen soveltuvan julkisen maan määrä on vähentynyt. Aikaisemmin mahdollinen sijoittaja saattoi helposti löytää suuria tontteja kaupungista ja sen läheltä, ilman kolmansien osapuolten oikeuksia. Nykyään suureen kaupalliseen rakentamiseen soveltuvat tontit pienenevät ja pienenevät.

Toiseksi julkisen tontin vuokrasopimus on menettänyt investointiominaisuuksiensa. Puhumme erityisesti mahdollisuuksien rajoittamisesta sen tarjoamisen tarkoituksen tai sallitun käyttötavan muuttamiseen. Kymmenen vuotta sitten tällainen vuokrasopimus ei juurikaan eronnut tontin omistamisesta. Mitä se oli? Oikeushenkilöt hankkivat melko rauhallisesti julkisia tontteja vuokraoikeudella. Samalla voitiin ilmoittaa mikä tahansa käyttötarkoitus: parkkipaikalle, kauppakeskuksen rakentamiseen jne. Itse asiassa aiheella ei ollut kiirettä rakentaa sivustoa. Vuokralainen odotti toista henkilöä, joka oli kiinnostunut tämän kohteen rakentamisesta. Kun tällainen henkilö ilmestyi, tontti annettiin hänelle edelleenvuokrasopimuksella, ja hänen oikeudellinen järjestelmänsä muutettiin uudeksi vuokralaiseksi. Tontin myöntämistarkoituksen muuttamisessa tai vuokrasopimuksen jatkamisessa ei ollut ongelmia. Lisäksi vuokra ei ollut korkein.

Tilanne on alkanut muuttua vuodesta 2012. Korkeimpien tuomioistuinten tasolle on muodostunut vakaa käytäntö, joka sulkee pois mahdollisuuden muuttaa julkisen vuokratontin käyttötarkoitusta. Jos paikka on varattu pysäköintiin, sitä on käytettävä pysäköintiin. Avustuksen tarkoituksen muuttaminen tuli katsoa lain kiertämiseksi.

Maaliskuusta 2015 lähtien Venäjän federaation maakoodin uusi painos on tullut voimaan. Etuoikeus tehdä julkisen tontin vuokrasopimus uudeksi määräajaksi on suljettu pois - pääsääntöisesti sitä ei voi vuokrata ilman tarjouskilpailua. Artiklan 3 kohdan mukaan Venäjän federaation maalain 39.6 kohdan mukaan kansalaisilla ja oikeushenkilöillä, jotka ovat julkisessa omistuksessa olevien tonttien vuokralaisia, on oikeus tehdä uusi vuokrasopimus tällaisista tonteista ilman tarjousta vain kahdessa tapauksessa:

1) jos tontti on vuokrattu kansalaiselle tai oikeushenkilölle ilman huutokauppaa;

2) jos kansalaiselle luovutetaan huutokaupassa tontti puutarha- tai kesäviljelyä varten.

Tontin kiinteistöarvo on kasvanut valtavaksi, joten tonttien pitäminen vuokralla ei ole niin helppoa. Aiemmin omistukseen verrattavissa oleva julkisen tontin vuokraaminen on nykyään kannattamatonta. Lopuksi kuntien taloudelliset mahdollisuudet kunnallisten, sosiaalisten ja liikenneinfrastruktuurien rakentamiseen ovat heikentyneet jyrkästi.

Alueiden yhdennettyä kehittämistä koskevat toimet: yleinen käsite

Alueen integroitu ja kestävä kehitys on yleinen termi. Sen alaisena on tarpeen ymmärtää toiminnot dokumenttien valmistelussa ja hyväksymisessä alueen suunnittelua varten asuin-, teollisuus-, julkis-, liike- ja muihin tarkoituksiin tarkoitettujen pääomarakennusten sijoittamiseen sekä yleishyödyllisiin, liikenne- ja sosiaalisiin infrastruktuuritiloihin. tällaisten laitosten toiminnan ja kansalaisten elämän turvaamisen kannalta välttämättömiä. Lisäksi tällaiseen toimintaan kuuluu näiden tilojen arkkitehtoninen ja rakennussuunnittelu, rakentaminen ja jälleenrakennus.

Tällä hetkellä alueella on neljä integroidun ja kestävän kehityksen muotoa:

taajaman kehittäminen (Venäjän federaation siviililain 46.1-46.3 artikla);

alueiden integroitu kehittäminen (Venäjän federaation siviililain 46.4 artikla);

alueen integroitu kehittäminen tonttien oikeudenhaltijoiden aloitteesta (Venäjän federaation siviililain 46.9 artikla);

alueen integroitu kehittäminen paikallishallinnon aloitteesta (Venäjän federaation siviililain 46.10 artikla).

Rakennusalueen kehittäminen

Tämän lomakkeen todennäköisin käytännön soveltamisalue on rappeutuneiden kerrostalojen alueen uudistaminen ilman selvää mahdollisuutta vetää tontteja kunnallisiin tarpeisiin.

Asutun alueen rakentaminen on sallittua, jos alueella on:

hätätilanteessa ja purettaviksi kerrostalot;

kerrostalot, purkutyöt, joiden jälleenrakentamista suunnitellaan kuntien kohdeohjelmien perusteella;

kunnallisten, sosiaalisten ja liikenneinfrastruktuurien kohteet.

Taajama-alueen kehittämistä koskevan päätöksen tekee taajaman tai kaupunginosan kunta, kun on olemassa kaupunkisuunnittelua koskeva määräys sekä alueelliset ja paikalliset kaupunkisuunnittelustandardit.

Avoimen huutokaupan tulosten perusteella tehdään sopimus taajama-alueen kehittämisestä. Voittaja saa oikeuden luovuttaa tontteja, joita ei ole rajoitettu kolmansien osapuolten oikeuksilla, ilman tarjousta (Venäjän federaation siviililain 46.1 artiklan 8 osa, 46.2 artiklan 3 osan 9 kohta, RF LC:n 39.5 artikla) .

On tärkeää ottaa huomioon Venäjän federaation asevoimien oikeudellinen asema, joka on esitetty asiassa nro A07-21632/2013 27.10.2015 päivätyssä päätöksessä nro 309-KG15-5924, jonka mukaan johtopäätös taajama-alueen kehittämistä koskeva sopimus ei ole riittävä peruste maa-alueiden takavarikoimiseksi valtion (kuntien) tarpeisiin.

Asiakirjaa lainaten

Artiklan 3 osan määräykset Kaupunkisuunnittelulain 46.1 kohdassa määritellään edellytykset asutusalueen, jossa kerrostalot sijaitsevat, kehittämispäätöksen tekemiselle, eivätkä ne koske suoraan tonttien omistajia heidän pakkoluovutuspäätöksen yhteydessä. vetäytyminen.

Rakennusalueen kehittämistä koskevan sopimuksen tekeminen ei sinänsä ole peruste maan haltuunotolle, koska tällainen sopimus säätelee vain hallinnon hyväksymän alueen kehittämistä koskevan päätöksen täytäntöönpanomenettelyä. , kun taas mahdollisuus vetää tontti omistajalta johtuu valtion tai kuntien tarpeista.

Mitkä ovat tämän mekanismin toimintaan liittyvät tärkeimmät ongelmat?

Vaikka laki keskittyy alueen monimutkaisuuteen, usein käytännössä kaikki tapahtuu toisin.

Kuvittele korttelia, joka on rakennettu rappeutuneisiin taloihin. Sijoittaja tulee ja tajuaa, ettei häntä kiinnosta koko vuosineljänneksen selvitys – se vie liikaa rahaa. Sijoittajan on mielenkiintoista ottaa töihin vain osa vuosineljänneksestä - asuttaa useita taloja ja rakentaa kerrostalo. Tämän talon ympärillä on edelleen rappeutuneita rakennuksia.

Muodollisesti kaupunkisuunnittelulainsäädäntö tarjoaa hänelle tällaisen mahdollisuuden. Artiklan 1 kohdan mukaan Venäjän federaation siviililain 46.1 kohdan mukaan taajama-alueiden kehittäminen suoritetaan suunnittelurakenteen elementin (neljännes, mikropiiri) tai sen osan (osien) rajoissa. Näin ollen laissa ei ole vaatimusta, että hankkeen tulisi kattaa koko korttelin alueen. Tämän seurauksena käytännössä alueen normaalin integroidun kehittämisen sijaan toteutetaan kohdennettuja hankkeita.

On toinenkin ongelma. Artiklan 3 kohdan mukaan Venäjän federaation siviililain 46.1 kohdan mukaan päätös taajaman kehittämisestä voidaan tehdä, jos tällainen alue sijaitsee:

1) asuinrakennukset, jotka on tunnustettu Venäjän federaation hallituksen määräämän menettelyn mukaisesti hätätilanteeksi ja jotka ovat purettavissa;

2) kerrostalot, purkaminen, joiden jälleenrakentamista suunnitellaan kuntien edustavan toimielimen hyväksymien kuntien kohdeohjelmien perusteella.

Näiden tilojen lisäksi taajama-alueella, josta on tehty kehittämispäätös, saa olla vain teknisiä infrastruktuuritiloja, jotka varmistavat vain kerrostalojen toiminnan. Samaan aikaan todellisuudessa alueella on pääsääntöisesti muitakin pääomarakennushankkeita, esimerkiksi vajaita. Käytännössä alueen kehittämispäätöstä tehdessään tätä seikkaa pyritään olemaan huomaamatta, mutta muodollisesti päätöksen riitauttaminen on perusteltua.

Tämä muoto on usein epäedullinen sijoittajalle. Se vastaa asukkaiden uudelleensijoittamisesta. Lisäksi kunta ei usein pysty laskemaan selkeästi taajama-alueiden kehittämissopimuksen mukaisen maksun määrää.

Alueen integroitu kehittäminen

Alueen integroitu kehittäminen (IOT) toteutetaan tärkeimpien asuin- / muiden tilojen rakentamisen alalla, kun tontti hankitaan aluksi julkiselta maalta. Mekanismi tässä tapauksessa on seuraava. Huutokaupassa luovutetaan tontteja, joita ei ole rasitettu kolmansien oikeuksilla. Huutokaupan voittaja tekee sopimuksen IBA:sta (Venäjän federaation maalain 39.8 pykälä 6). Ainoastaan ​​oikeushenkilö voi osallistua huutokauppaan oikeudesta tehdä vuokrasopimus integroitua rakentamista varten (Venäjän federaation siviililain 46.4 §:n 2 kohta). Julkista kuulemista ei vaadita suunnittelu- ja kartoitushankkeissa.

Mikä tärkeintä, ensisijaisen tontin tulee olla vapaa kolmansien osapuolten oikeuksista. Mitä tässä tarkoitetaan?

Kaupungissa on suuri tontti. Kaupunki haluaa rakentaa sinne mikropiirin tai teollisuuspuiston, paikka myydään huutokaupalla. Huutokaupan voittaja allekirjoittaa sopimukset tontin ja IBA:n vuokraamisesta, sitoutuu jakamaan ryhmän yksittäisiin tontteihin, yhteiskäyttöön ja infrastruktuuritiloihin. Alueen kehittämisen aikataulu hyväksytään, tämän aikataulun rikkomisesta määrätään seuraamuksia.

Kyseessä on viherkenttähanke – suurta tyhjää maata kehitetään integroidusti.

RCT:n ja IBA:n tonttien liikevaihto

Mitä tulee taajaman (BCA) kehittämiseen, huutokaupan kohteena on oikeus tehdä sopimus CTA:sta. Sitten, kun yksityinen taho on jo liittynyt tällaiseen sopimukseen, se saa oikeuden käyttää tontteja alueella.

CAT:ssa tilanne on toinen. Ensin sinun on voitettava huutokauppa julkisen tontin vuokrasopimuksen tekemiseksi.

Onko mahdollista "myydä" tontin vuokrausoikeutta muille henkilöille? On olemassa jokin tosiasiallinen olettamus (Venäjän federaation siviililain 46.2 §:n osat 7, 8), vaikka laissa ei suoraan säädetä tästä. Ongelmana on, että vuonna 2015 tehtiin muutoksia Art. Venäjän federaation siviililain 448, jonka mukaan, jos sopimus voidaan tehdä vain huutokaupassa, niin tässä tapauksessa sopimuspuolen on täytettävä velvoitteensa henkilökohtaisesti, vuokraoikeuden luovuttaminen on kielletty. Voidaanko Venäjän federaation siviililain normeja pitää erityisinä? Valitettavasti käytäntöä ei vielä ole. Ja negatiivinen tilanne, jossa kieltäydytään siirtämästä oikeuksia vuokrasopimuksen perusteella, on melko todennäköinen.

Herää myös kysymys, mitkä velvoitteet siirtyvät uusille vuokralaisille? Laki sallii hyvin yksinkertaisen tilanteen, jolloin kaikkien osallistujien oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät. Käytännössä tilanne on toinen.

Kuvitellaan: kauppaverkosto haluaa vuokrata vain yhden kohteen koko alueelta. Siirtyvätkö alkuperäisen kehittäjän oikeudet ja velvollisuudet koko mikropiirin alueella sille? RF GK:ssa ei ole tästä mitään. Käytännössä tämä ongelma voidaan ratkaista seuraavasti. Uudelleenvuokrauksessa uusi vuokralainen "tulee" projektiin osapuolena RZT- tai COT-sopimuksen mukaisesti. Samalla sopimuksessa täsmennetään, että hän ei yhdessä vuokralaisen kanssa ole vastuussa kaikista mikropiirin kehittämiseen liittyvistä velvoitteista. Mutta tässä tapauksessa tarvitaan kaupungin suostumus. Paikalliset viranomaiset eivät usein uskalla tehdä tätä, koska "muksuja" rakennetaan, eikä sosiaalitiloja rakenneta.

Kaiken kaikkiaan on todettava, että Venäjän federaation CRC ei ole täydellinen siinä mielessä, että se heijastelee käytännössä olemassa olevia mahdollisuuksia.

Kokonaisvaltainen kehitystyö kiinteistönomistajan aloitteesta

Tätä lomaketta käytetään ulkopuolisen infrastruktuurin rakentamisessa julkiselle maalle yhden tai useamman maanomistajan kustannuksella. Alueen integroitua kehittämistä koskeva sopimus on tehty. Osapuolena voivat olla julkisessa omistuksessa olevien tonttien omistajat tai vuokralaiset. Vuokra-ajan päättymiseen tulee olla vähintään viisi vuotta jäljellä. Viranomaisten puolelta sopimuksen tekevät LSG:n toimielimet.

Tämän lomakkeen toteuttamiseksi tarvitaan kunnallisten, liikenne- ja sosiaalisten infrastruktuuritilojen rakentamisvelvoitteita. Tämä voi tapahtua sekä budjetin että tekijänoikeuksien haltijoiden kustannuksella (Venäjän federaation siviililain 46.9 artiklan 3 kohta, osa 14). Mutta jos budjetti maksaa, niin miksi periaatteessa tämä hanke? Käytännössä tällaisten tilojen rakentamisvelvollisuudet kantaa oikeudenhaltija. Tässä tapauksessa hän saa joitain etuja.

Kuvitellaanpa tilanne: kokonaisuus hankkii tontin kauppakeskuksen rakentamista varten, tontti sijaitsee lähellä moottoritietä. Jotta ostajat voivat soittaa, sinun on rakennettava ylikulkusilta. Aihe kysyy asianajajalta, kuinka se rakennetaan? Hän ei halua toimia kehittäjänä - hän haluaa paikallisten viranomaisten rakentavan, ja hän maksoi. Integrated Development Institute mahdollistaa kiinteistön omistajan aloitteesta ylikulkusillan rakentamisen kohdennetusti. Mitä muita etuja on? Hankkeeseen voi osallistua useita maanomistajia.

Yksi ehdoista sopimuksen tekemiselle alueen integroidusta kehittämisestä on dokumenttien hyväksyminen alueen suunnittelusta suhteessa omaan ja vapaaseen kolmansien oikeuksista julkisiin maihin (46.9 §:n osat 7-10). Venäjän federaation siviililaki).

Käyttö-, liikenne-, sosiaalisten infrastruktuuritilojen rakentamista varten valtion ja (tai) kuntien omistuksessa olevat ja kolmannen osapuolen oikeuksilla rasittamattomat tontit vuokrataan oikeudenhaltijoille, jotka ovat tehneet sopimuksen ilman tarjousta (osa RF:n siviililain 46.9 §:n 8 kohta, 13.3 kohta, 2 kohta, Venäjän federaation maalain 39.6 §).

Alueiden kokonaisvaltainen kehittäminen paikallishallinnon aloitteesta

Tätä lomaketta käytetään, kun on tarpeen elvyttää alue, jolla on rappeutunut (kaupunkisuunnittelumääräysten vastainen) muu kuin asuinrakennus, rappeutuneita pientaloasuntoja. Sille on ominaista laajat mahdollisuudet maan poistamiseen ja sen tarjoamiseen edelleen kaupalliseen käyttöön.

Mikä alue voi tässä tapauksessa olla monimutkaisen kehittämisen kohde? Venäjän federaation siviililain 46.10 artiklassa puhutaan useista aluetyypeistä:

1) joissa sijaitsevat pääomarakennustilat (kerrostaloja lukuun ottamatta), jotka on tunnustettu hätätilanteeksi ja jotka on purettava Venäjän federaation hallituksen määräämän menettelyn mukaisesti;

2) joissa pääomarakennustiloja (kerrostaloja lukuun ottamatta) sijaitsevat, purku, jonka jälleenrakentamista suunnitellaan kuntien edustavan toimielimen hyväksymien kuntien kohdeohjelmien perusteella;

3) joiden sallittu käyttötyypit ja (tai) sallitut käyttötyypit ja sellaisten pääomarakennuskohteiden ominaisuudet, joilla ei vastaa tonttien ja pääomarakennuskohteiden sallittuja käyttötyyppejä ja rakentamisen, jälleenrakennuksen rajoittavia parametreja maankäyttöä ja kehittämistä koskevissa säännöissä vahvistetut pääomarakennuskohteet;

4) siviililain mukaan luvattomiksi rakennuksiksi luokitellut pääomarakennustilat sijaitsevat.

Tällaisten kohteiden tulee olla vähintään 50 % alueesta. Siten alueelle voidaan sijoittaa sekä tavallisia tontteja että kiinteistökohteita. Heidän oikeudenhaltijoidensa edut kärsivät tässä tapauksessa.

Jotta asutus tai kaupunkialue voisi tehdä päätöksen alueen yhtenäisestä kehittämisestä, sen on heijastettava aluetta maankäyttö- tai kehittämissäännöissä. Herää kysymys: onko tarpeen jotenkin tarkistaa etukäteen, onko tällaisista alueista merkkejä? Laki ei anna vastausta.

Venäjän federaation maalain 56.12 artiklassa säädetään yksinkertaistetusta ja nopeutetusta menettelystä tonttien poistamiseksi näitä tarkoituksia varten. Ensimmäinen ominaisuus on, että erosopimuksen allekirjoittamiseen on aikaa vain kuukausi. Toinen on se, että takavarikointia koskeva tuomioistuimen päätös on pantava välittömästi täytäntöön. Valituksen jälkeen purku tapahtuu välittömästi. Kassaatiokäsittelyssä ratkaistaan ​​itse asiassa vain kysymys korvauksen määrästä.

Tämä on erittäin hyvä työkalu suurille kehittäjille. Rakennuttaja näkee harmaan rakennuksen. Hän ei voi ostaa jokaista esinettä sellaiselta alueelta. Sitten hän menee viranomaisten puoleen ja tarjoaa heille projektin. Tässä tapauksessa viranomaiset saavat "bonuksena" normaalin mikropiirin. Tonttien kiinteistöarvo nousee, mikä tuo lisää tuloja. Rakennuttaja puolestaan ​​puhdistaa maan kolmansien osapuolten esineistä viranomaisten käsin ja vastaanottaa sen omiin tarkoituksiinsa.

Alueiden yhtenäisen kehittämisen aloitteentekijä on kaupunki. On vaikea sanoa, mikä tätä ajatusta vauhditti: joko insinöörivalmiiden rakentamisalueiden puute ja haluttomuus investoida niihin voimakkaasti vai hallinnon suunta kohti liiketoiminnan globalisaatiota.

"Alueiden integroitu kehittäminen", uskoo Vasily Selivanov, Setl Cityn toimitusjohtaja, on myönteinen kehitys. Ensinnäkin se mahdollistaa tiivistämisen aikana syntyvien konfliktien välttämisen paikallisten asukkaiden kanssa. Lisäksi tällaisiin hankkeisiin ei liity vain neljää seinää laitamille, vaan uusien laadukkaiden asuntojen rakentaminen mukavaan, organisoituun elinympäristöön.

Samalla integroidun kehityksen toteutumiseksi on huolehdittava tulevien tilojen varustamisesta pääenergialähteillä ja päärakennusverkoilla sekä tie- ja liikenneinfrastruktuurilla. Pääsääntöisesti alkuvaiheessa yllyttäjäkaupunki ei voi tarjota mitään. Monimutkaiseen kehittämiseen varatut alueet ovat usein todellisia neitsytmaita. Heiltä puuttuu usein paitsi infrastruktuuri, myös mahdollisuus saada energiaa tulevia tiloja varten. Kaikki tämä on luotava tyhjästä.

Pietarin kiinteistörahaston johtajan mukaan Andrei Stepanenko, kaupungin halu myydä alueita integroituun kehittämiseen suurissa tonteissa (satoja hehtaareja) on motiivina seuraavista näkökohdista: ”Kehittäjät eivät ole oppineet valmistelemaan aluetta rakentamista varten yhdessä, he eivät voi sopia keskenään. Lisäksi erillisille tonteille rakentaessa emme saa yhtenäisyyttä arkkitehtuurissa, laadussa tai termeissä.” On selvää, että vain suuret yritykset, joilla on oma talous tai ovat onnistuneet takaamaan lainojen palautuksen, voivat "sulattaa" tällaiset rakennusmäärät ja tarvittavat työt (luoda konsepti asuinympäristölle, johtaa ammattimaisesti niin monimutkaista projektia, jne.). Mitä tulee riskeihin, Stepanenko ei näe tässä erityisiä ongelmia: "Sijoittajat ovat tietoisia olemassa olevista riskeistä, mutta ostaessaan ovat valmiita ottamaan riskejä."

Rakennustoimikunnan puheenjohtajan mukaan Roman Filimonova, nykyään työtä tehdään kaikilla integroidun kehittämisen alueilla: ”Sijoittajat kohtelevat projektejaan vastuullisesti. Ei viivytyksiä ja virheitä, paljon rahaa on maksettu, mikä tarkoittaa, että lähestymistapa on erittäin vakava."

Aika loppu

Kaupungilla ei ole juurikaan tarjottavaa integroidulle kehitykselle: Primorskyn alueen pohjois-primorsky-osa, Kolomyagi (myös Primorsky-alue) ja lounaisosa. Vuoteen 2010 asti on tarkoitus laittaa huutokauppaan suuria tontteja 3,5 miljoonan neliömetrin rakentamiseksi. m asunto Kamenkassa, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. Toinen 2 miljoonaa neliötä. m pohjoisen merenrantaosassa, Novoselov-kadun pohjoispuolella ja lähellä Sosnovkan puistoa. Ruchyovin ja Shusharyn alueen reservissä, jonne voidaan rakentaa 4 miljoonaa neliömetriä. m asuntoa. Mutta nämä maat ovat yksityisessä omistuksessa. Suurin osa asunnoista antaa viranomaisten mukaan "Baltic Pearl", Sea Facade, kauppasatama, Konnaya Lakhta, Northern Valley ja kaupungin lounais merenrantaosa. Rakentamisen kokonaismäärä on 7,3 miljoonaa neliömetriä. m. Käyttöönoton arvioitu alkamispäivä on 2010.

Hankkeiden toteutusajat ovat pitkiä, ei suurten rakennusmäärien takia, vaan useiden ongelmien vuoksi, jotka liittyvät rakentamattoman maan monimutkaiseen kehittämiseen. Huutokaupan voittaja pääsee sivustolle aikaisintaan kahden vuoden kuluttua. Ensin sinun on laadittava suunnittelu- ja. Vain suunnitteluprojektin kehittäminen kestää kuudesta yhdeksään kuukautta. Teknisten verkkojen hankkeiden kehittäminen ja hyväksyminen - vielä kahdeksasta kymmeneen kuukautta. Teknisten rakenteiden rakennus- ja asennustöiden suorittaminen - kuusi kuukautta. Käyttöönotto ja siirto kaupungin taseeseen - vielä vähintään kuusi kuukautta ja useammin 8-12. Yhteensä - kolme ja puoli vuotta. Mutta tämä ei ole raja. Lähes jokaisella alueella on omat ongelmansa. Esimerkiksi Horse Lakhtassa, Pohjoislaaksossa ja Parnassuksella ei ole teitä, kiinteistö- ja oikeudellisista asioista on keskusteltava autotallien omistajien kanssa. Vaikka kaikki ongelmat ratkaistaisiin rinnakkain, on epätodennäköistä, että prosessi saadaan päätökseen ennen kolmea tai neljää vuotta.

Yllätyksiä sijoittajalle

Alueiden teknistä valmistelua ei tehty Pietarissa useaan vuoteen. Tämän seurauksena rakentamiseen soveltuvia tontteja ei löytynyt. Kun kävi selväksi, että ilman insinöörikoulutusta ei olisi rakentamisen volyymin lisäämistä eikä raportoitavaa, hallinto julisti sen ensisijaiseksi tehtäväksi. Hyväksyttiin, kuten tavallista, kattava ohjelma, joka on voimassa vuoteen 2010 asti. Budjetin kustannuksella hallinto lupaa valmistella 403,2 hehtaaria. Kuitenkin, kun maata rakennusta varten valmistellaan, pääsääntöisesti kehittäjät itse.

"Maailmankäytännössä alueiden tekninen valmistelu rakentamista varten tapahtuu pääsääntöisesti julkisten varojen kustannuksella", kommentoi rakennusyritysten liiton Sojuzpetrostroy varapuheenjohtaja. Lev Kaplan. – Tämä on valtion velvollisuus, sillä nämä ovat kaupunkiviestintää. Siksi insinöörikoulutuksen tarjoamisessa yksityisille yrityksille on enemmän negatiivisia kuin myönteisiä puolia, varsinkin kun nämä kustannukset ovat yleensä kannattamattomia ja yksittäiset kehittäjät toteuttavat ne epätoivosta. Selivanovin mukaan teknisen valmistelun kustannukset voivat nousta 30 prosenttiin projektin kustannuksista.

Lev Kaplanin mukaan laajojen alueiden hankkiminen ei takaa niiden todellista kehitystä: "Sosiaaliset standardit on täytettävä - koulujen, päiväkotien, klinikoiden jne. määrä, mutta ne eivät ole kaupallisia tuotteita. Nämä ongelmat eivät ole enää rakentamista, vaan kaupunkisuunnittelua, eivätkä helppoja. "Alueiden integroidun kehittämisen myötä kehittäjä joutuu suunnittelemaan paitsi likvidejä asuntoja myös infrastruktuurielementtejä", vahvistaa. Olga Kopeikina, Sestra-River -yhtiön edustaja. – Tontin sijainnista ja etäisyydestä kaupunkiinfrastruktuurista riippuen liiketilojen osuus rakentamisen kokonaisvolyymista voi vaihdella 10-30 %.

Uusi Okkervil -projekti Kudrovossa on Otdelstroyn toimesta erityisehdoin. Sosiaali- ja kulttuuritilojen, teiden ja ulkoisten verkkojen rakentaminen rahoitetaan liittovaltion budjetista. Yhtiön mukaan varat saadaan heti töiden valmistuttua. Liittovaltion tuen saaminen ei kuitenkaan ole helppoa. Ilmoitettu asuntotilavuus tulee olla vähintään miljoona neliömetriä. m.

Toinen tärkeä näkökohta on liikenteen saavutettavuus. On hyvä, jos metron viereen rakennetaan uusi kaupunginosa: Vasili Selivanovin mukaan tämä ratkaisee 70 % liikenneongelmista. "Mutta myös muut alueet vaativat kehittämistä, eivät vain ne, joihin suunnitellaan metroasemien rakentamista", Selivanov toteaa.

Kaupunki lupaa auttaa: viranomaisten mukaan alueiden kehittämistä kutsutaan monimutkaiseksi, koska sen pitäisi tapahtua samanaikaisesti kaikkiin suuntiin. Suuria alueita ei kuitenkaan voi olla ilman korttelin sisäisiä kulkuväyliä, katu- ja tieverkostoa. Sijoittajat rakentavat teitä, mutta eivät löydä tasapainoa, jolle ne voidaan siirtää. Moskovan alueella on jo kyliä, joissa yksityiset hallintoyhtiöt joutuvat käyttämään teitä, ja näiden kylien asukkaiden on maksettava kaikesta. Sanalla sanoen, yllätyksiä sijoittajalle voi tulla missä tahansa projektin vaiheessa. Siksi kustannuksia on mahdotonta laskea etukäteen.

Matala kerros spesifisyys

Pietarin pientalojen rakentamissuunnitelma hyväksyttiin jo vuonna 2001. Huolimatta siitä, että pientalosektorin osuus kaupunkikehityksen volyymista ei tuolloin ylittänyt 5 %, hallinto hyväksyi pienten vyöhykkeiden sijoittamisen vuoteen 2010 asti. Sen piti rakentaa 5 miljoonaa neliömetriä. m mökkejä ja rivitaloja perustuen ennusteeseen laadukkaiden asuntojen tulevasta kuluttajakysynnästä. Puhtaassa muodossaan kaupungissa ei kuitenkaan ole vielä toteutettu ainuttakaan laajaa pientalohanketta. Myös Pohjoislaakson alueella toteutettavissa oleva hanke, joka alun perin suunniteltiin matalaksi hankkeeksi, on kokenut muutoksia kohti korkeampaa korkeutta. Asiantuntijat katsoivat, että infrastruktuurin puutteen vuoksi matalat rakennukset Pohjoislaaksossa ovat kannattamattomia.

Toistaiseksi vain Moskovan alue voi ylpeillä suurten alueiden kehityksestä. Mukaan Anatoli Zapadinsky, Rodex Groupin apulaisjohtaja, vuodesta 2003 lähtien yritys on toteuttanut Mozhaisk Wave -megaprojektia - kahdeksan matalaa asutusta (1,8 tuhatta kotitaloutta) kaikella tarvittavalla infrastruktuurilla 550 hehtaarin alueella. Kylät otetaan käyttöön yksitellen. Pienten kompleksien asukkaiden elämän tukemiseksi sijoittaja ei vain rakentanut verkkoja, vaan myös rakensi käsittelylaitoksia. ”Onnistuimme jakamaan infrastruktuurin pätevästi kaikille paikkakunnille. Ja mikä tärkeintä, se ei osoittautunut raskaaksi taakaksi ostajille, jotka joutuvat maksamaan siitä”, Zapadinsky lisäsi. Hänen mukaansa kunkin kylän asukkaan vastaavat osto- ja käyttökustannukset ovat mitättömät.

Murskaanut paljon rahaa

Edes Pietarin suurimmat rakennuttajat, kuten LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh, eivät voi osallistua huutokauppoihin, joissa myydään alueita alkaen 30 hehtaarista taloudellisten rajoitusten vuoksi (vuosiliikevaihto, kokonaisarvo), valittaa Lev Kaplan. Näin ollen 100-200 hehtaarin alueet ovat kesannoissa ulkopuolisten sijoittajien odotuksessa.

”Puhutaan paljon mahdollisuudesta perustaa Pietarin kehittäjien yhteenliittymiä kilpailemaan ulkopuolisten sijoittajien kanssa uusien alueiden kehittämisessä, mutta toistaiseksi meidän on vaikea kuvitella konsortiota yrityksiä, joilla on erilaiset markkinastrategiat. ", Kaplan sanoo. – Tämä ei takaa yhtenäistä kehitystä. Realistisempi tapa on antaa Pietarin johtaville rakennuttajille kaupunkitakaukset pankkilainoille alueiden suunnittelua varten.

Keskikokoiset rakennuttajat pysyvät yleensä syrjässä integroidusta kehittämisestä, on vain harhaa toivoa, että markkinoiden uudet jättiläiset myyvät osan muodostuneista tonteista sivuun. Joka tapauksessa nämä ovat muruja isännän pöydältä, eivätkä tapa selviytyä.

"Korkeat kustannukset maksavat myöhemmin takaisin massamyynnillä", Selivanov on varma. – Mutta vain suuret, taloudellisesti vakaat yritykset voivat tehdä nämä kustannukset alkuvaiheessa. Keskivertokehittäjä ei halua niitä. Näin ollen saamme jonkin verran kiteytymistä markkinoilla. Tulee joukko vakavia kehittäjiä, jotka keskittyvät integroituihin maanrakennushankkeisiin. Nämä eivät ole vain pietarilaisia, vaan myös Moskovan ja ulkomaisia ​​yrityksiä. Suurin osa markkinatoimijoista - ja nämä ovat vain keskisuuria ja pieniä yrityksiä - saa jonkin paikallisen keskeneräisen projektin valmistumisen ja pisteprojektien jäännökset kaupungin olemassa oleville alueille tai osallistumisen yksittäisten spottien kehittämiseen osana hankkeita. suurten alueiden kehittämiseksi.

Jokaiseen makuun

Suuriin hankkeisiin osallistuvien kehittäjien mukaan kokonaisvaltaisen kehittämisen tärkein tekijä on kehityskonseptin luominen ja sen pohjalta laadullisesti uudenlaisen asuinympäristön muodostuminen. Otdelstroyn markkinoinnin ja myynnin apulaisjohtajan mukaan Larisa Okun, tänään sekä rakentamisen laatu että asuinympäristö ovat muuttuneet - yritysten on täytettävä markkinoiden uudet vaatimukset.

”Kehittäjän tietylle alueelle myytäväksi suunnittelema kiinteistöluokka riippuu suoraan kohteen sijainnista, koosta ja sijoittajien tavoitteista. On selvää, että asumista on vaikea asemoida eliittiin, jos hankkeen tarjonta on satoja tuhansia neliömetriä. Kaupungista syrjäiset tontit, jotka sijaitsevat vaikeapääsyisillä ja epäsuosituilla suunnilla, ovat suotuisat joukkoasuntojen rakentamiselle”, Olga Kopeikina uskoo.

”Erot pyyhkiytyvät pois”, Larisa Okun sanoo, ”supertalouden” käsite on tulossa käyttöön – asuminen edullisesta hintakarasta, mutta laadukasta. Tämä on massaasumista uudelle tasolle.” Hänen mielestään rakennusprosessin aikana ajatukset laadukkaasta talosta voivat muuttua. ”Isossa monimutkaisessa hankkeessa tulee varmasti asuntoja eri hintaluokissa erilaisten ihmisten houkuttelemiseksi”, Okun sanoo. – Varmasti tulee ostajia muilta alueilta, ja heillä on omat laatukriteerinsä. Meidän on puolestaan ​​rakennettava sitä, mitä markkinoilla on kysyntää."

Myyty - unohdettu

Roman Filimonovin mukaan alueen integroitua kehittämistä varten on nykyään vain yksi hanke, jonka mukaan on kehitetty ja hyväksytty - "Marine Facade". Rakennuttaja voi laatia hankedokumentaation saadakseen rakennusluvat tietyille kohteille ja aloittaa suunnittelun valmistelun.

Vuoteen 2009 asti kaupungin hallinto lupaa pakata useita kortteleita Primorskyn alueella huutokauppaa varten ja vuonna 2010 yhden Polyustrovon kaupunginosista. Kaupunkisuunnittelu- ja arkkitehtuurilautakunta on kehittänyt ja hyväksynyt asuntorakentamisen suunnitteluhankkeet yli 2,5 tuhannen hehtaarin tonteille - tämä riittää 20 miljoonan neliömetrin rakentamiseen. m.

Vuoteen 2015 saakka kehitämme 390 hehtaaria Viipurin alueella (Pohjoinen laakso), 166 hehtaaria - Krasnoselskissa, 76 hehtaaria - Kurortnyssa, 155 hehtaaria - Petrodvortsovoyessa, 746 hehtaaria - Primorskyssa, 7 -8 hehtaaria -8 hehtaariassa, 7 -8 hehtaaria Frunzenskyssä. KGA kehittää asiakirjoja alueelle, joka on tarkoitus kehittää vuoden 2015 jälkeen. Nämä ovat 1,5 tuhatta hehtaaria Ruchiyssa, Yuntolovon, Marine Fasadissa ja Slavyanka-projekteissa. Yhteensä 8 tuhatta hehtaaria on kehitteillä.

"Alueiden integroitu kehittäminen on nykyään suosittua toimintaa kehittäjien keskuudessa", Olga Kopeikina sanoo. – Suuren tarjonnan tuominen markkinoille samanaikaisesti vaikuttaa varmasti kaupungin keskihintaan, mutta joka tapauksessa emme odota hintojen laskevan. Kokonaisvaltainen kehitys on mahdotonta ilman valtion osallistumista. Rakentajien mukaan viranomaiset eivät kuitenkaan ole juurikaan kiinnostuneita alueita kohtaan, jotka ovat jo siirtyneet tarjouskilpailun seurauksena sijoittajien käsiin. ”Varmasti sijoittaja ottaa hankkeen omiin etuihinsa perustuen. Mutta tämä ei tarkoita, että kaikkea vastuuta ja velvollisuuksia, jotka viranomaisille on määrätty ikimuistoisista ajoista, pitäisi siirtää, - Vasily Selivanov on varma. Emme halua paljon kaupungilta. Jos hän loi säännöt, anna hänen toimia niiden sääntöjen mukaan."

Pietari

Sijoittajat haluavat selkeät säännöt

Edward Tiktinsky, RBI Holdingin hallituksen puheenjohtaja:

- Ensimmäinen ehto rakentamisen aloittamiselle on hyväksytyn alueen suunnitteluprojektin saatavuus, jonka vastaanottoaika on noin puolitoista vuotta. Esimerkkimme on suuntaa-antava: kaikki kaupunkien hyväksyntävaiheessa olevat hankkeet olivat keskimäärin yhdeksän kuukauden aikataulusta poissa, koska virkamiehet vaativat mielestäni APT:n liiallista yksityiskohtaisuutta. Jos poistat tarpeettomia vaatimuksia, hyväksyntäaika lyhenee.

Investointiprojektien taloudellinen tehokkuus on kriittisesti riippuvainen rakentamisen alkamisajankohdasta, joten hyväksyntäajan lyheneminen vaikuttaa positiivisesti investointi-ilmapiiriin. Sijoittajalle kaikki viivästykset ovat taloudellisia menetyksiä: 1 miljardin dollarin investoinnilla ja 20 prosentin vuotuisen tuoton odotuksella, jos projektin aikataulua siirretään vuodeksi, sijoittaja menettää 200 miljoonaa dollaria. Tarvitsemme yhden lohkokaavion kaikista hyväksyntäprosesseista, joissa on määräaikoja.

Lisäksi on tärkeää ottaa käyttöön Maankäyttö- ja kehittämissäännöt mahdollisimman pian, sillä niissä määritellään rakennushankkeiden vaatimukset. Ilman selkeää ja ymmärrettävää suunnittelun sääntelykehystä - PZiZ, sijoittajan on pakko tehdä päätös rakentamisen taloudellisesta kannattavuudesta suurella epävarmuudella.

Neuvotteleminen on tässä sopimatonta

Lev Kaplan, Sojuzpetrostroyn rakennusyhtiöliiton varapuheenjohtaja:

- Vuoden 2007 maahuutokaupoissa hinnat eivät nousseet yli 100 euron neliömetriltä. m tulevia parannuksia. Alueen suunnittelun kustannukset ovat 100-200 euroa neliökilometriltä. m parannuksia, joten voimme olettaa, että todelliset kustannukset 1 neliö. m parannuksia integroidun kehittämisen edellytyksiin - vähintään 200 euroa.

Mikä selittää kehittäjien varovaisuuden? Kaupunginhallituksen asetus "Alueiden integroidusta kehittämisestä ..." sisältää lausekkeen: jos alueen teknisen kehittämisen määräaikoja ei noudateta (kuinka kauan?), sopimus rakentajan kanssa irtisanotaan , ja hänen luomansa insinöörirakenteet siirretään veloituksetta kaupungille.

Alueiden kokonaisvaltaisen kehittämisen aikana syntyvien teknisten rakenteiden kustannukset ovat kymmeniä (ja joissain tapauksissa satoja) miljoonia euroja. Jos kehittäjät uskoivat vakavasti, että tämä oli työpiste, he eivät olisi lähestyneet Kiinteistörahastoa ja kanuunalaukausta. Itse asiassa on hyvin vaikea kuvitella, että kaupungin viranomaiset pakkolunastavat esimerkiksi voimakkaalta Glavstroy-Pietarilta sata tai kaksi miljoonaa euroa maahan haudattua viiden päivän toimitusviiveen vuoksi. teknisten rakenteiden rivi. Mutta riski on riski. Kun pelissä on kymmeniä (tai satoja) miljoonia euroja, neuvottelu on täysin sopimatonta.

Uudelleenarviointi joka vaiheessa

Mark Lerner, ISK "Petropol":n pääjohtaja:

- Tällä hetkellä Pietarissa on julkistettu yli 40 laajamittaista kehitysprojektia laajoille alueille. Kokemus viittaa siihen, että vähintään puolet niistä ei ole elinkelpoisia. Samaan aikaan useimpien tilojen rakentaminen alkaa aikaisintaan kahden vuoden kuluttua, todennäköisesti viiden-kahdeksan vuoden kuluttua.

Ei ole olemassa enemmän tai vähemmän riittäviä laskelmia vähintään teknisen valmistelun kustannuksista tämän suuruusluokan alueilla. Ne ilmestyvät vuoden tai kahden kuluttua, ja vasta sen jälkeen sijoittajat yrittävät sisällyttää nämä kustannukset rahoitussuunnitelmiinsa. Ja muista vielä kerran arvioida, onko sijoittaminen kannattavaa. Uudelleenarvostus tehdään jokaisessa rakennusvaiheessa. On hyvä, jos kahdessa tai kolmessa vuodessa 10-15 hanketta käynnistetään ollenkaan.

Nyt slickien omistajat yrittävät usein edullisen kyselytyön ja alustavan konseptin tehtyään myydä projekteja eteenpäin jo parannettuna tuotteena. Koska esiprojektikehitys ja alueen valmistelu on kehitysprosessin riskialttein osa, joka vaatii investointeja jopa 20-30 % projektin kustannuksista. Harvat yritykset ovat valmiita sijoittamaan näin merkittäviä varoja näin pitkäksi ajaksi.

Vaikka alkuvaiheessa on vain tontti ilman kehitettyä hanketta, päärahoituslähde oli ja on edelleen omat varat. Mutta valmistellaksesi työmaa rakentamista varten, voit yrittää saada syndikoituja lainoja suurista länsimaisista rahastoista tai pankeista tai valita muun kätevän järjestelmän. Jos haluat esimerkiksi sopia projektin rahoituksesta jonkin venäläisen pankin kanssa, saada lainaa tontin tai muun yrityksen omaisuuden vakuutena tai jopa laskea liikkeeseen joukkovelkakirjalainaa, luo projektia varten suljettu sijoitusrahasto. Jos puhumme pienemmistä hankkeista - 2 - 10 hehtaaria, niin rakentamisen alkuvaiheessa on mahdollista houkutella varoja osakkeenomistajilta. Tämän rahoituslähteen osuus on vähitellen laskemassa, nyt se on 50-60 %. Olen kuitenkin varma, että kehittäjät saavat jatkossakin 30-40 % varoista osakkeenomistajilta.