02.09.16 102 387 3

Agar tidak tertinggal dengan barang-barang di jalan

Masing-masing dari kami menandatangani kontrak untuk menyewa apartemen sekali seumur hidup. Tapi apakah ada yang memeriksa dokumen apartemen sebelum menandatangani?

Olga Efimova

Bagaimana memahami bahwa di depan Anda bukan scammer yang menyewakan lima apartemen orang lain sehari; cara menyewa rumah dari pasangan suami istri dan tidak menjadi korban pertengkaran keluarga; bagaimana tidak mempercayai perwakilan palsu pemilik - mari kita lihat dokumen apa yang perlu Anda tanyakan kepada pemilik apartemen dan apa yang harus diperhatikan secara khusus.

Apa perbedaan antara menyewa dan menyewa?

Dalam kehidupan sehari-hari, kita mendengar penggunaan istilah hukum yang salah: makelar sering berbicara tentang "perjanjian sewa apartemen", mengacu pada kontrak yang dibuat oleh orang biasa untuk menyewa rumah. Perjanjian sewa dan perjanjian sewa adalah kontrak yang berbeda dan hukum mengaturnya secara berbeda.

Perbedaan utama antara menyewa dan menyewa adalah tujuan penggunaan tempat dan penyewa. Istilah "sewa" hanya berlaku untuk tempat tinggal jika penyewa adalah orang dan bukan badan hukum. Sewa adalah penggunaan tempat dan bangunan bukan tempat tinggal oleh siapa pun atau tempat tinggal oleh badan hukum.

Perbedaan utama antara menyewa dan menyewa adalah tujuan penggunaan tempat dan penyewa. Istilah "sewa" hanya berlaku untuk tempat tinggal jika penyewa adalah orang dan bukan badan hukum. Sewa adalah penggunaan tempat dan bangunan non-perumahan oleh siapa pun, atau tempat tinggal oleh badan hukum.

Tujuan yang berbeda untuk penggunaan tempat menyebabkan peraturan hukum yang berbeda: hak-hak warga negara-penyewa lebih terlindungi. Untuk apartemen tempat Anda akan tinggal, Anda perlu membuat kontrak kerja.

Ada persyaratan yang lebih wajib untuk tempat tinggal di bawah perjanjian sewa: itu harus terisolasi dan layak huni. Tempat apa pun dapat disewa jika itu sesuai dengan penyewa dan cocok untuk tujuannya. Bengkel pabrik yang bobrok dapat disewakan untuk fotografi, tetapi tidak dapat menjadi subjek perjanjian sewa.

Perbedaan penting lainnya: undang-undang memberi penyewa hak untuk mengakhiri kontrak hanya dengan memberi tahu pemilik rumah 3 bulan sebelumnya, bahkan jika mereka lupa mendaftarkan hak ini dalam kontrak itu sendiri. Dan penyewa tempat non-perumahan dapat mengakhiri sewa hanya melalui pengadilan, jika dia tidak memberikan hak untuk prosedur di luar hukum dalam kontrak.

Apa yang bisa salah?

Jika seseorang menandatangani kontrak, menerima uang dan memberikan kunci kepada penyewa, ini tidak berarti bahwa penyewa memiliki hak untuk tinggal di apartemen ini. Jika Anda tidak memeriksa dokumen, masalah menarik mungkin terungkap:

Apartemen itu sebenarnya milik orang lain, yang tiba-tiba datang mengusir majikannya. Ini bisa menjadi penyewa nyata, pasangan atau orang tua. Kontrak akan tidak sah karena penyewa membuatnya dengan seseorang yang tidak memiliki hak atas apartemen ini.

Apartemen akan menjadi subjek litigasi yang berlarut-larut, dan ketika itu berakhir, pemilik yang sah akan mengusir penyewa. Atau tidak ketika itu berakhir, tetapi begitu saja.

Tuan rumah tidak akan mengembalikan uang jaminan pada saat check-out atas dasar bahwa majikan diduga merusak lampu gantung antik mereka. Tidak ada lampu gantung di apartemen, tetapi Anda tidak dapat membuktikannya di pengadilan.

Apartemen itu disewakan oleh seorang suami yang tidak berhak melakukannya, karena apartemen dibeli dalam pernikahan. Kontrak tidak akan sah: hanya kedua pasangan yang dapat melepaskan rumah yang dibeli dalam pernikahan, kecuali jika mereka memiliki perjanjian lain yang ditandatangani secara sah tentang masalah ini.

Kontrak kerja yang ditandatangani oleh perwakilan tidak akan valid, karena surat kuasa telah lama berakhir atau karena perwakilan memiliki hak untuk menunjukkan apartemen, tetapi tidak untuk menandatangani kontrak.

Dokumen apa yang harus diperiksa dengan pemilik

Jika apartemen memiliki satu pemilik

Kemudian kontrak akan ditandatangani secara pribadi oleh pemilik atau wakilnya yang sah. Pertama-tama, mintalah untuk menunjukkan sertifikat pendaftaran kepemilikan negara.

Kebetulan data dari sertifikat tidak cocok dengan paspor. Misalnya, pemilik apartemen kehilangan paspor lamanya, tetapi tidak memasukkan yang baru ke dalam sertifikat. Atau pemiliknya menikah, mengubah nama belakangnya, tetapi tidak pernah ke Rosreestr untuk memperbarui sertifikat.

Informasi tentang paspor lama yang dikeluarkan ada di halaman terakhir paspor saat ini - periksa data sertifikatnya. Jika data ini tidak tersedia, maka Anda mungkin memiliki orang yang tidak memiliki apartemen ini. Awas.

Penting

Jika Anda ingin menyewa apartemen yang dibeli sebelum 15 Juli 2016, Anda masih perlu mengajukan permohonan sertifikat ini. Jika apartemen dibeli antara 15 Juli dan 31 Desember 2016, maka tidak akan ada sertifikat, hanya ekstrak dari USRR.

Sejak 1 Januari 2017, USRR dan kadaster real estat telah digabungkan ke dalam Daftar Real Estat Negara Bersatu - USRN. Oleh karena itu, untuk apartemen yang dibeli mulai 1 Januari 2017, pemiliknya perlu meminta ekstrak dari USRN.

Jika apartemen memiliki beberapa pemilik

Jika apartemen memiliki tiga pemilik bersama yang sama, maka akan ditulis di sini: "⅓ (sepertiga) saham dalam hak kepemilikan", dan di belakang sertifikat, pemilik yang tersisa dan bagian mereka dalam hak terdaftar. Bagian bisa tidak sama: misalnya, untuk satu pemilik dan untuk pemilik lainnya

Jika apartemen memiliki tiga pemilik bersama yang sama, maka akan ditulis di sini: "⅓ (sepertiga) saham dalam hak kepemilikan", dan di belakang sertifikat, pemilik yang tersisa dan bagian mereka dalam hak terdaftar. Bagian bisa tidak seimbang: misalnya, untuk satu pemilik dan untuk pemilik lainnya:

Untuk menyimpulkan perjanjian sewa untuk apartemen semacam itu, persetujuan dari semua pemilik diperlukan: perjanjian ditandatangani sekaligus, atau salah satu pemilik dengan surat kuasa dari yang lain. Tetapi ini tidak meniadakan fakta bahwa semua bukti harus diminta dan diperiksa dengan cermat. Dan ingat bahwa semakin banyak pemilik rumah, semakin besar risiko salah satu dari mereka dapat mengusir Anda kapan saja.

Jika apartemen dalam hipotek

Hipotek adalah janji real estat, yaitu, sampai pembayaran penuh pinjaman diambil, apartemen dijaminkan ke bank. Ini adalah risiko tambahan: jika pemilik tidak dapat melunasi pinjaman tepat waktu, bank dapat mengambil apartemen dan mengusir semua orang yang tinggal di dalamnya.

Semua sitaan, termasuk hipotek, tercantum dalam kolom "Pembatasan (pembatasan) hak." Di sini Anda akan melihat jangka waktu hipotek dan nama bank tempat apartemen itu dijanjikan:

Tanyakan kepada pemiliknya berapa pinjaman yang harus dia bayar: mungkin ini adalah uang sewa Anda. Kemudian semakin sering Anda membayar, semakin sedikit Anda khawatir bahwa pemiliknya tidak akan dapat melunasi bank, dan apartemen akan terseret ke pengadilan karena pinjaman.

Jika apartemen itu milik pasangan

Rumah yang dibeli selama perkawinan adalah milik bersama kedua pasangan, bahkan jika salah satu dari mereka dicatat dalam sertifikat. Dan ini berarti bahwa apartemen memiliki dua pemilik dan kontrak harus ditandatangani oleh kedua pasangan. Salah satu pasangan harus menyetujui transaksi - persetujuan tersebut ditandatangani oleh notaris.

Kasus yang jarang tetapi mungkin: pasangan mungkin memiliki kontrak pernikahan yang membatalkan rezim hukum properti perkawinan dan dengan jelas menyatakan bahwa satu apartemen milik suami dan yang lain milik istri.

Pasangan bisa bertengkar kapan saja (terutama yang masih muda). Agar tidak bergantung pada hubungan mereka, pastikan dalam kontrak:

1. Jika pasangan memiliki kontrak pernikahan, tulis tentang itu di kontrak apartemen.
2. Tuliskan bahwa pasangan harus memperingatkan Anda tentang perubahan penting dalam hubungan mereka: bahwa mereka telah memutuskan untuk membuat perjanjian pranikah atau mengakhiri yang sudah ada; bahwa mereka membuat perubahan pada kontrak pernikahan yang dapat mempengaruhi kontrak Anda dengan mereka.
3. Dan berikan tanggung jawab pasangan jika mereka tidak memperingatkan Anda tentang semua hal di atas. Misalnya, denda sewa satu bulan karena menandatangani perjanjian pranikah dan tidak memberi tahu Anda.

Untuk mengetahui apakah seorang suami yang tertutup mencoba untuk menyewakan rumah keluarga kepada Anda, periksa tanggal stempel nikah dan tanggal "dokumen dasar". Jika perkawinan diputuskan sebelum menerima apartemen, maka itu menjadi milik bersama pasangan dan suami tidak dapat melepaskannya tanpa persetujuan istri:

Jika kontrak ditandatangani oleh perwakilan

Ini terjadi jika pemilik apartemen tinggal di kota lain, melakukan perjalanan keliling dunia, berakhir di rumah sakit untuk waktu yang lama, memiliki bisnis besar, atau karena alasan lain tidak dapat secara pribadi menandatangani perjanjian dengan Anda. Sementara pemilik apartemen sibuk, real estatnya dapat ditangani oleh orang lain melalui proxy. Tinjau surat kuasa ini.

Alih-alih surat kuasa, perwakilan mungkin memiliki perjanjian perantara: perjanjian agensi, perjanjian komisi, dll. Di dalamnya, periksa yang sama seperti dalam surat kuasa: istilah, data paspor, kekuasaan.

Dan ingat bahwa tanpa surat kuasa, bahkan hubungan keluarga dekat tidak memberikan hak untuk membuat perjanjian untuk pemilik apartemen: seorang anak perempuan tidak dapat menandatangani perjanjian untuk apartemen untuk ibu atau ayahnya, seorang nenek tidak memiliki hak untuk menandatangani perjanjian untuk cucunya, bahkan jika cucunya sangat sibuk. Jangan membeli alasan apapun.

Jika Anda tidak mempercayai siapa pun

Anda memeriksa bukti, tapi keraguan tentang hak atas apartemen belum surut? Pesan ekstrak dari Unified State Register of Real Estate (EGRP) tentang karakteristik utama dan hak terdaftar atas properti

Ekstrak semacam itu akan menunjukkan siapa pemilik tempat itu hari ini. Ekstrak berharga 750 rubel, dipesan di salah satu pusat multifungsi dan disiapkan dalam 3 hari kerja. Anda dapat memesannya secara elektronik, dan jika Anda sedang terburu-buru, perusahaan khusus menyiapkan laporan dalam satu hari, tetapi biayanya 1000-3500 rubel.

Tidak ada lagi bukti kertas

Harap dicatat bahwa mulai 15 Juli 2016, Rosreestr berhenti mengeluarkan sertifikat kertas pendaftaran hak milik negara, dan mulai 1 Januari 2017, USRR digabungkan dengan kadaster negara bagian dan berganti nama menjadi Unified State Real Estate Register (USRR).

Mulai 1 Januari 2017, kepemilikan dikonfirmasi bukan dengan sertifikat, tetapi dengan kutipan dari USRR. Jadi, jika Anda memutuskan untuk menyewa apartemen yang dibeli pada akhir Juli 2016, Anda tidak dapat melakukannya tanpa ekstrak dari USRR.

Ingat

1. Periksa dengan cermat dokumen kepemilikan: bandingkan data pribadi dan deskripsi apartemen.
2. Periksa sertifikat masing-masing pemilik apartemen dan tandatangani kontrak dengan semua pemilik.
3. Periksa apakah apartemen digadaikan. Cari tahu rincian perjanjian hipotek.
4. Periksa apakah pemilik apartemen memiliki perjanjian pranikah. Menandatangani kontrak dengan kedua pasangan sekaligus atau meminta persetujuan untuk sebuah kesepakatan.
5. Kontrak hanya ditandatangani dengan pemilik properti atau perwakilan melalui kuasa. Periksa rincian paspor, kekuatan dan validitas surat kuasa perwakilan.
6. Opsi yang paling dapat diandalkan adalah memesan ekstrak dari USRR.

Kami akan segera membuat reservasi: artikel ini akan fokus secara khusus pada kontrak untuk sewa komersial tempat tinggal, yang diatur oleh bab 35 KUH Perdata Federasi Rusia dan sebagian oleh bab 5 Kode Perumahan Federasi Rusia. Federasi Rusia, yaitu tentang menyewa apartemen oleh seorang individu. Ada perbedaan hukum antara perjanjian sewa (yang dibuat dengan orang perseorangan) dan perjanjian sewa (yang dibuat dengan badan hukum). Namun, dalam pidato biasa, kata "sewa" yang sudah mapan digunakan. Oleh karena itu, dalam materi ini, untuk kesederhanaan, kami akan menggunakan kedua istilah - "mempekerjakan" dan "menyewa" - sebagai setara.

Dokumentasi

Dalam hal apa pun jangan ragu untuk meminta pemilik apartemen untuk memberikan paket dokumen lengkap:

• paspor;
• diperlukan sertifikat pendaftaran kepemilikan rumah susun;
• tambahan: tanda terima yang dibayarkan untuk tagihan utilitas (untuk memastikan bahwa tidak ada hutang pada mereka) dan kutipan dari buku rumah tentang orang-orang yang terdaftar di ruang tamu.

Jika apartemen memiliki beberapa pemilik, maka persetujuan salah satu dari mereka tidak cukup, Anda harus mendapatkan persetujuan dari semua. Tiga skenario yang mungkin:

1. Lampirkan persetujuan tertulis dari semua pemilik bersama.
2. Salah satu pemilik bersama membuat perjanjian dengan surat kuasa dari orang lain.
3. Di akhir kontrak, semua pemilik hadir secara langsung (kemudian kontrak menyatakan bahwa apartemen disewakan secara bersamaan oleh semua pemilik).

Persetujuan tertulis juga diperlukan dari orang-orang yang bukan pemilik, tetapi terdaftar di perumahan. Jika tidak, mereka dapat mengklaim hak mereka kapan saja, dan Anda harus segera mencari perumahan baru.

Karena kita berbicara tentang menyewa apartemen, itu berarti penyewa adalah seorang individu. Jadi dia harus membawa paspornya. Jika Anda tidak akan tinggal di apartemen sendirian, maka detail paspor penyewa kedua (ketiga, kelima) juga diperlukan.

Perjanjian sewa real estat tunduk pada pendaftaran negara. Kecuali untuk kontrak yang dibuat kurang dari satu tahun.

Ketentuan

Kontrak kerja dapat bersifat jangka pendek (sampai satu tahun) dan jangka panjang (dari satu tahun sampai lima tahun). Jika kontrak tidak mengatakan sepatah kata pun tentang jangka waktu, itu dianggap selesai untuk jangka waktu maksimum lima tahun. Perbedaan utama antara kontrak jangka panjang dan jangka pendek adalah kondisi untuk mengusir penyewa.

Kontrak jangka pendek

Pemilik dapat menentukan periode di mana kontrak dapat diakhiri oleh para pihak lebih cepat dari jadwal. Jika jangka waktu tersebut tidak ditentukan, ia tidak memiliki hak untuk mengusir penyewa sebelum akhir kontrak. Tetapi pada akhir periode ini, pemilik sendiri yang memutuskan apakah akan terus menyewakan apartemen kepada penyewa yang sama atau mencari yang lain.

Kontrak jangka panjang

Jauh lebih sulit bagi pemilik untuk berpisah dengan penyewa. Pada akhir masa kontrak, pemilik tidak dapat begitu saja memindahkan orang lain ke apartemen: jika dia tidak memberi tahu penyewa keinginannya setidaknya tiga bulan sebelum akhir kontrak, dianggap bahwa kontrak secara otomatis diperpanjang pada istilah lama.

Jika tuan tanah mengatakan dia tidak lagi berencana untuk menyewakan properti, maka penyewa harus pindah. Tetapi dalam kasus ini, ia sebenarnya tidak dapat menyewa apartemen setidaknya selama satu tahun, jika tidak, penyewa sebelumnya memiliki hak untuk pergi ke pengadilan dan menuntut ganti rugi.

Berbeda dengan tuan tanah, penyewa dapat mengakhiri kontrak kapan saja tanpa memberikan alasan.

Kondisi apartemen dan properti

Perbaikan dan peningkatan

Pertanyaan yang membara: siapa yang memperbaiki? Biasanya, perjanjian tersebut berisi kata-kata bahwa "setelah berakhirnya perjanjian sewa, penyewa berjanji untuk mengembalikan tempat dalam bentuk yang sama dengan yang disediakan." Karena itu, kontrak harus segera menunjukkan apa yang bisa diubah di apartemen dan apa yang tidak.

Selain itu, tanpa persetujuan pemilik, penyewa tidak memiliki hak untuk mengatur kembali dan membangun kembali tempat tinggal. Misalnya, selama perbaikan, Anda tidak bisa begitu saja mengambil dan menghancurkan partisi interior atau memperluas pintu.

Jika perbaikan dapat dilakukan, maka pastikan untuk menentukan dalam kontrak berapa banyak sewa yang harus dikurangi. Jika tidak ada instruksi, ada kemungkinan Anda akan memperbaiki semuanya sendiri, dan pemiliknya hanya akan menolak untuk mengganti pengeluaran Anda.

Semua perbaikan dan biaya saat ini ada di pundak penyewa. Dia tidak hanya menjaga ketertiban di apartemen, tetapi juga bertanggung jawab atas keamanan properti.

Perbaikan besar harus dilakukan oleh lessor, dan semua biaya ditanggung olehnya (kecuali ditentukan lain dalam kontrak). Jika tuan tanah tidak menunjukkan minat dalam perbaikan besar ketika diperlukan, maka penyewa berhak untuk:

• secara mandiri melakukan perbaikan besar yang disediakan oleh kontrak atau disebabkan oleh kebutuhan mendesak, dan memulihkan biayanya dari lessor;
• menuntut pengurangan sewa yang sesuai;
• menuntut pemutusan kontrak dan ganti rugi.

Saat Anda merenovasi atau membeli sesuatu yang baru untuk apartemen sewaan, secara hukum, Anda sedang melakukan perbaikan. Mereka mungkin dapat dipisahkan atau tidak dapat dipisahkan. Misalnya, jika penyewa memasang AC atau pemanas air dengan biaya sendiri (dan pemilik tidak mengurangi sewa atau mengembalikan biaya mereka), ia berhak untuk membawanya.

Perbaikan yang tak terpisahkan, seperti wallpaper baru, tidak dapat Anda bawa tanpa merusak tampilan apartemen. Oleh karena itu, penyewa dapat menuntut penggantian biaya mereka ketika kontrak berakhir. Tetapi klaim akan dipenuhi jika kontrak menyatakan bahwa pemilik tidak keberatan dengan perbaikan ini.

Kondisi properti

Pemilik berkewajiban untuk menyediakan penyewa dengan properti dalam kondisi baik. Ini berarti bahwa jika ada sesuatu yang menghalangi Anda untuk menggunakan apartemen, maka pemilik harus menghilangkan alasan ini atas biayanya sendiri. Bahkan yang tidak ia curigai saat menyewa apartemen tersebut. Misalnya, Anda menetap dan terkejut menemukan bahwa semua pipa telah membusuk untuk waktu yang lama dan tidak mungkin untuk mencuci di kamar mandi. Pemilik harus menghilangkan kekurangan ini sesegera mungkin dan benar-benar gratis. Jika dia tidak melakukan ini, Anda dapat menghilangkan penyebabnya sendiri dan meminta penggantian biaya, atau mengakhiri kontrak.

Perhatian: pemilik harus menghilangkan dengan biayanya sendiri hanya kekurangan-kekurangan yang tidak dia atau Anda ketahui.

Jika, ketika memeriksa apartemen, Anda melihat ada sesuatu yang tidak berfungsi di sana, atau Anda telah diperingatkan sebelumnya tentang hal ini, maka adalah hak Anda untuk menyetujui kondisi seperti itu atau mencari opsi yang lebih baik.

Pengacara juga merekomendasikan bahwa, selain kontrak, buatlah tindakan menerima apartemen. Ini mengatur kondisi furnitur, pipa ledeng, lantai, jendela dan yang lainnya. Selanjutnya, ini akan membantu menghindari perselisihan tentang kualitas perbaikan dan furnitur. Tentu saja, di apartemen dengan furnitur Soviet lama dan tanpa peralatan, ini tidak bisa dilakukan. Tetapi pemiliknya, yang menyewakan rumah dengan perabotan dan peralatan yang mahal, tertarik untuk mengembalikan semua properti kepadanya dalam kondisi yang layak, sehingga dia bahkan dapat melampirkan foto-foto properti itu dan memeriksa nilainya. Depresiasi alami, tentu saja, diperhitungkan. Tetapi untuk layar TV yang rusak, penyewa harus membayar.

Perhatikan hal seperti "kewajiban bersama dan beberapa" jika Anda menyewa apartemen dengan seseorang di clubbing. Jika kontrak tidak memberikan klausul tentang tanggung jawab bersama dan beberapa, maka orang yang menandatangani kontrak akan menanggung semua tanggung jawab. Artinya, jika tetangga Anda yang lalai merusak sesuatu, dan hanya Anda yang bertanggung jawab dalam kontrak, maka Andalah yang harus membayar.

Menyewa

Kontrak mendefinisikan prosedur, kondisi dan syarat untuk membuat sewa. Jika tidak ada instruksi khusus tentang ini, maka mereka dianggap serupa dengan yang biasanya diterapkan saat menyewa properti tersebut: dalam kasus apartemen, ini adalah jumlah pembayaran tetap yang dilakukan setiap bulan.

Jika pemilik meminta Anda untuk segera membayar biaya selama 2-3 bulan di muka atau deposit, ini harus ditentukan dalam kontrak.

Dokumen tersebut juga harus menunjukkan seberapa sering dan sejauh mana pemilik dapat meningkatkan sewa. Dalam prakteknya, sewa biasanya tetap setahun sekali hingga 10% dari biaya awal. Tapi semua ini atas kebijaksanaan para pihak.

Jika klausul tersebut tidak termasuk dalam kontrak, pemilik masih memiliki hak untuk meningkatkan sewa, tetapi ini dapat dilakukan tidak lebih dari setahun sekali. Selain itu, ia berkewajiban untuk memberi tahu penyewa tentang ini sebelumnya secara tertulis. Jika kondisi baru tidak cocok untuknya, dia dapat menarik diri dari kontrak secara sepihak.

Penyewa juga berhak untuk menuntut pengurangan sewa jika, karena keadaan di luar kendalinya, kondisi tempat yang disewa telah memburuk.

Selain itu

Bicaralah dengan pemilik tentang semua detailnya. Kemungkinan besar Anda akan sering bertemu. Dia khawatir tentang apartemennya, Anda khawatir tentang kualitas hidup, jadi belajarlah untuk bernegosiasi dan menuliskan semua kesepakatan lisan dalam dokumen.

Jarang, tetapi situasi yang tidak menyenangkan terjadi: terkadang pemilik suka masuk tanpa peringatan, bahkan tanpa penyewa dan beberapa kali sebulan. Ini adalah alasan untuk mengakhiri kontrak dengan penggantian biaya penyewa untuk pindah. Untuk menghindari situasi seperti itu, cukup tambahkan satu baris ke kontrak tentang seberapa sering pemilik dapat mengunjungi Anda, apakah Anda perlu memperingatkan Anda tentang hal ini sebelumnya, dan tunjukkan larangan kunjungan spontan saat Anda tidak ada.

Cari tahu bagaimana tuan tanah memperlakukan tamu, hewan, dan tunjukkan ini dalam kontrak.

Hanya dengan menyetujui dan memperbaiki semua detail yang penting, kedua belah pihak akan dapat hidup tanpa konflik dan tanpa kecemasan yang tidak perlu.

Pemutusan kontrak melalui pengadilan

Kami telah mengatakan bahwa tidak mudah bagi pemilik untuk berpisah dengan penyewa, jenis kontrak memainkan peran penting. Tetapi penyewa berhak untuk mengakhiri kontrak kapan saja, tetapi dengan satu syarat: ia harus memberi tahu pemilik tanah tentang keinginannya selama tiga bulan secara tertulis.

Tetapi kadang-kadang tidak mungkin untuk menyepakati pada tingkat manusia, dan untuk salah satu pihak hanya ada satu jalan keluar - untuk mencari keadilan melalui pengadilan dan mengakhiri kontrak.

Atas permintaan lessor, kontrak dapat diakhiri sebelum waktunya oleh pengadilan dalam kasus di mana lessee:

• menggunakan properti dengan pelanggaran material terhadap ketentuan kontrak atau dengan pelanggaran berulang;
• secara signifikan menurunkan properti;
• gagal membayar sewa tepat waktu lebih dari dua kali berturut-turut;
• tidak melakukan perbaikan modal properti dalam jangka waktu yang ditentukan dalam perjanjian, jika berdasarkan perjanjian perbaikan modal menjadi tanggung jawab penyewa.

Pemilik dapat mengakhiri kontrak melalui pengadilan hanya jika ia menuntut secara tertulis bahwa penyewa menghilangkan pelanggaran.

Atas permintaan penyewa, perjanjian sewa dapat dihentikan sebelum waktunya oleh pengadilan dalam kasus di mana:

• lessor tidak menyediakan properti atau menciptakan hambatan yang mencegah penggunaan penuh properti;
• properti memiliki cacat yang tidak ditentukan oleh lessor pada akhir kontrak, tidak diketahui penyewa sebelumnya dan tidak dapat ditemukan selama pemeriksaan properti;
• lessor tidak melakukan perbaikan modal properti dalam kontrak yang ditetapkan atau persyaratan yang wajar;
• harta benda karena keadaan di luar kendali penyewa, dalam keadaan tidak layak pakai.

Setelah pemutusan perjanjian sewa, penyewa berkewajiban untuk mengembalikan properti kepada lessor dalam kondisi di mana ia menerimanya, dengan mempertimbangkan keausan normal atau dalam kondisi yang ditentukan oleh perjanjian.

Sebagai kesimpulan, mari kita membahas dua poin penting lagi.

Jika tuan tanah menyumbangkan atau menjual properti sewaan, ini tidak mengakhiri perjanjian sewa. Dengan kata lain, ketika seseorang datang dan berkata: "Pindah, saya menjual apartemen" - ini ilegal. Perubahan kepemilikan tidak berarti pemutusan perjanjian sewa menyewa.

Jika perlu, Anda dapat mengubah penyewa (tenant). Artinya, jika kontrak dibuat untuk suami, dan dia, misalnya, pergi ke Kutub Utara dalam perjalanan bisnis yang panjang, maka dengan persetujuannya, Anda dapat mengubah penyewa menjadi istrinya. Pada saat yang sama, kontrak tetap sama, kondisi yang sama, periode terus berjalan dan tidak diatur ulang. Tetapi ini dapat menyelamatkan Anda dari birokrasi jika ada masalah (misalnya, jika Anda harus memutuskan kontrak atau mengumpulkan sesuatu melalui pengadilan).

Terakhir diperbarui Mei 2019

Memiliki banyak tempat tinggal bukan hanya kemewahan, tetapi juga sering membuat pusing. Pemilik mencoba untuk menyewakan ruang hidup "ekstra". Ini adalah keuntungan tambahan dan semacam perawatan apartemen.

Mari kita coba mencari tahu cara menyewa apartemen dengan benar, bagaimana menghindari masalah dengan penyewa yang tidak bermoral dan kantor pajak, bagaimana menyelamatkan properti Anda.

Siapa yang bisa mengirimkan?

Pemilik memiliki hak untuk menyewakan apartemennya. Siapa yang memiliki sertifikat pendaftaran hak milik (ekstrak dari daftar negara) di atasnya. Tidak ada kerabat atau teman yang sangat dekat yang dapat membuat perjanjian sewa dengan penyewa atas permintaan pemilik apartemen. Opsi ini hanya dimungkinkan jika ada surat kuasa yang diaktakan, yang menjelaskan hak wali amanat untuk menyewakan rumah kepala sekolahnya. Jika tidak, pemilik dapat setiap saat keberatan dengan transaksi tersebut.

Jika pemilik apartemen menggunakannya di bawah perjanjian sewa sosial, yaitu, sebenarnya itu milik negara bagian atau kotamadya, maka dia tidak memiliki hak untuk menyewakannya. Dalam kasus luar biasa, ini mungkin, tetapi untuk ini perlu mendapatkan izin tertulis resmi dari otoritas negara bagian / kota (yang adalah pemiliknya, dalam banyak kasus itu adalah kotamadya).

Jika, selain pemilik, penyewa lain (sebagai anggota keluarga pemilik) terdaftar di rumah kontrakan, maka dapatkan persetujuan tertulis mereka untuk menyelesaikan transaksi tidak dibutuhkan.

Tapi ada kehalusan. Jika perjanjian sewa perumahan telah dibuat dan pemilik atau penyewa menempatkan orang lain untuk tinggal di tempat tinggal, maka persetujuan untuk kepindahan tersebut diperlukan dari semua pihak yang berkepentingan (baik penyewa dan semua orang yang terdaftar di penyewa).

Hal yang sama diperlukan jika sebagian apartemen disewakan (misalnya, kamar di apartemen bersama, di mana ada dapur bersama, toilet, kamar mandi untuk beberapa pemilik). Dengan demikian, dimungkinkan untuk membuat perjanjian sewa tambahan untuk ruang kosong dengan izin dari penyewa pertama dan anggota keluarganya.

Jika anak di bawah umur juga terdaftar di perumahan seperti itu, maka izin untuk menyewa apartemen juga perlu diperoleh dari otoritas perwalian.

Dalam hal beberapa orang adalah pemilik pribadi apartemen, maka masing-masing pemilik bersama harus berpartisipasi dalam transaksi di pihak pemilik. Atau nyatakan persetujuan tertulis Anda untuk menyelesaikan transaksi dan percayakan salah satu pemilik untuk menangani pelaksanaannya. Persetujuan dan surat kuasa tersebut dikeluarkan oleh notaris.

Jika prosedur seperti itu diabaikan, maka perjanjian sewa apartemen (untuk jangka waktu lebih dari 1 tahun) tidak dapat didaftarkan di Rosreestr.

Dalam praktiknya, apartemen sering disewa "dalam warna abu-abu", tanpa pendaftaran negara dari kontrak di Rosreestr. Oleh karena itu, formalitas seperti itu tidak diperhatikan. Tetapi Anda harus ingat bahwa dalam gugatan dengan penyewa (tentang masalah apa pun tentang penyewaan apartemen), tidak mungkin untuk merujuk perjanjian semacam itu sebagai bukti, karena itu batal tanpa pendaftaran (jika tidak disimpulkan untuk jangka waktu kurang dari satu tahun, maka pendaftaran tidak diperlukan dan bentuk kontrak tertulis cukup untuk kekuatan penuhnya).

Ketika datang untuk pindah (termasuk pendaftaran, menyimpulkan perjanjian sewa sosial tambahan) di apartemen kota, maka persetujuan diperlukan dari semua orang yang terdaftar dan, tentu saja, dari kotamadya.

Kepada siapa untuk menyewa apartemen

Seseorang yang dihadapkan dengan menyewa apartemen untuk pertama kalinya akan panik bahkan pertanyaan sederhana seperti di mana menemukan penyewa. Kami dapat merekomendasikan empat opsi:

• Hubungi agen real estat. Anda akan ditawari banyak pilihan, serta memberikan beberapa jaminan, tetapi Anda harus membayar untuk layanan tersebut.
• Kirimkan iklan untuk menyewa apartemen di surat kabar, situs Internet atau di "garis merayap" di televisi. Atau temukan iklan orang yang ingin menyewa rumah di media yang sama. Benar, ada risiko bertemu dengan penyewa yang tidak bermoral. Dia tidak akan membayar apartemen yang diberikan kepadanya, atau dia akan merusak (mencuri) properti di dalamnya.
• Menemukan penyewa melalui teman, kenalan, kerabat adalah pilihan terbaik. Kecil kemungkinan penyewa yang dilindungi akan mengambil risiko merugikan pemiliknya. Dan dalam kasus perselisihan, itu selalu dapat ditemukan.
• Disewakan ke kerabat atau teman. Kemungkinan besar, sewa seperti itu akan gratis. Anda tidak akan menerima manfaat materi apa pun. Tetapi Anda dapat dengan aman menginstruksikan mereka untuk membayar tagihan listrik untuk sebuah apartemen.

Secara umum, Anda perlu memeriksa apartemen sewaan secara berkala. Berkomunikasi dengan penyewa dan mengontrol tagihan utilitas untuk menghindari masalah di masa depan.

Jika apartemen disewakan kepada orang asing, maka perjanjian sewa tidak dapat menjamin keamanan properti yang lengkap kepada pemiliknya. Hal ini diperlukan untuk memeriksa penyewa masa depan untuk taat hukum. Untuk melakukan ini, Anda dapat menghubungi petugas polisi yang Anda kenal atau perwakilan lembaga penegak hukum lainnya untuk memeriksa catatan kriminal majikan, membawanya ke tanggung jawab administratif, tunggakan utang atau kredit, dll. Anda dapat mencari informasi tentang seseorang di Internet dan dari sumber terbuka lainnya.

Tentu saja lebih murah untuk menyewa apartemen tanpa perantara. Tapi kemudian semua kekhawatiran tentang perumahan jatuh hanya di pundak Anda.

Bagaimana cara mentransfer apartemen

Kami akan berbicara tentang aspek hukum dari transaksi nanti. Sekarang mari kita sentuh momen domestik.

Apartemen harus ditransfer langsung ke penyewa, berbicara tentang semua fitur dan aspek teknis penting dari perumahan. Dengan cara ini, kerusakan yang tidak disengaja dan kerusakan lainnya dapat dihindari.

Saat mentransfer apartemen, Anda harus bersama-sama mencatat pembacaan perangkat pengukur energi (air, listrik, gas, dll.), sehingga di masa depan Anda tidak mengerti siapa yang mengizinkan hutang utilitas.

Sebelum menyerahkan kunci, situasi umum dan detail di apartemen harus difoto. Ini akan mendisiplinkan penyewa, karena dia akan melihat sikap hormat pemilik terhadap propertinya. Selain itu, foto dapat menjadi bukti di pengadilan jika konflik muncul tentang penurunan signifikan dalam kondisi apartemen setelah pengirimannya.

Jika Anda memiliki tetangga yang ramah di pendaratan, alangkah baiknya untuk memperkenalkan penyewa baru kepada mereka. Dan tinggalkan nomor telepon tetangga Anda untuk keadaan darurat. Ini juga "mendidik" majikan.

Cara melegalkan sewa

Bahkan jika Anda memutuskan untuk menyewakan apartemen kepada sahabat atau kerabat jauh Anda, lebih baik untuk mendokumentasikan transaksi ini. Pada kasus ini membuat perjanjian sewa menyewa(harus dibedakan dari perjanjian sewa, yang dibuat terutama antara badan hukum). Sangat mudah untuk mengaturnya. Ada banyak contoh dan pilihan di Internet untuk berbagai kesempatan. Anda dapat menggambarnya sendiri, meminta bantuan dari pengacara atau dengan kami.

Dokumen tersebut ditandatangani oleh kedua belah pihak. Notaris tidak diperlukan, tetapi tidak dilarang. Sebagai pilihan, percayakan persiapan dan sertifikasi transaksi kepada notaris. Tetapi dokumen semacam itu tidak akan memiliki kekuatan hukum yang lebih besar daripada kontrak tertulis biasa yang dibuat oleh para pihak.

Selain perjanjian sewa, perlu dibuat tindakan penerimaan dan pemindahan apartemen sewaan.

Undang-undang tersebut menjelaskan secara rinci kondisi teknis seluruh hunian: keberadaan perbaikan, pipa ledeng, serta furnitur, peralatan rumah tangga, dan barang-barang rumah tangga lainnya di apartemen. Penting tidak hanya untuk membuat daftar mereka, tetapi juga untuk menunjukkan kondisi mereka, di mana mereka berdiri, nama (model, merek, dll.), menentukan perkiraan biaya (setidaknya barang yang paling mahal). Ini akan membantu pemilik properti untuk menilai kondisi properti mereka di masa depan dan memulihkan kerusakan dari penyewa yang tidak bermoral untuk kerusakan itu. Akta tersebut juga ditandatangani oleh kedua belah pihak setelah memeriksa apartemen. Setelah itu, kunci diserahkan kepada penyewa.

Cara membuat kontrak kerja

Jika Anda memutuskan untuk menyewa apartemen dan membuat kontrak sendiri, Anda harus mengikuti aturan dasar untuk persiapannya. Hal utama, nyatakan dengan jelas kondisi utama - alamat apartemen, jangka waktu dan jumlah sewa, selebihnya atas permintaan para pihak. Anda dapat membuat dokumen yang sangat terperinci di beberapa halaman, yang menyediakan semua nuansa. Dan hanya yang paling penting, pas semuanya dalam satu lembar. Kontrak yang baik harus mencakup hal-hal berikut:

1. Tanggal dan tempat kompilasi.
2. Data pribadi terperinci dari pemilik dan penyewa: nama depan, nama belakang, patronimik, tanggal lahir, tempat pendaftaran dan tempat tinggal, nomor dan seri paspor atau dokumen identitas lainnya.
3. Subjek kontrak: apartemen sewaan, milik pemilik. Yaitu, alamat, rekaman, kondisi teknis, ketersediaan furnitur, pipa ledeng, penilaian kelayakhunian (pemanas, pasokan air), koneksi jaringan telepon, dan Internet, televisi kabel. Penjelasan rinci dapat diatur baik dalam kontrak itu sendiri maupun dalam akta transfer yang dilampirkan padanya.
4. Tautan ke dokumen yang mengonfirmasi bahwa pemiliknya adalah pemilik properti. Tentang tidak adanya pembebanan oleh pihak ketiga (hipotek, gadai, sewa lainnya, penangkapan, dll).
5. Biaya sewa bulanan, termasuk indikasi siapa yang bertanggung jawab membayar tagihan listrik.
6. Bentuk pembayaran: tunai, melalui transfer pos atau ke kartu bank (deposit), gratis, dll.
7. Ketentuan pembayaran: pada suatu waktu untuk seluruh periode sewa atau bulanan (triwulanan) dengan indikasi tanggal pembayaran harus dilakukan.
8. Manakah dari pihak yang berkewajiban untuk melakukan perbaikan apartemen saat ini, besar atau mendesak.
9. Jangka waktu sewa properti.
10. Indikasi semua penyewa pindah dengan penyewa (jika kontrak jangka panjang).
11. Hak dan kewajiban yang dibebankan kepada penyewa dan tuan tanah, yang harus mereka setujui.
12. Alasan dan syarat pemutusan kontrak kerja secara sepihak.

Juga diinginkan untuk meresepkan kondisi khusus dalam kontrak, yang disebut "trik duniawi":

1. Tentang larangan majikan dan anggota keluarganya (atau orang-orang yang akan tinggal bersamanya) untuk mendaftar di tempat tinggal (di apartemen sewaan). Meskipun pembuat undang-undang tidak mengizinkan pendaftaran tanpa izin dari pemiliknya, namun, "pengrajin yang giat" berhasil menghindari pembatasan tersebut. Kondisi seperti itu tidak akan memungkinkan kecurangan selama pendaftaran, dan jika pendaftaran ilegal tetap diizinkan, maka akan mudah untuk menggugatnya di pengadilan (kontrak itu sendiri akan menjadi bukti tak terbantahkan dari tindakan melanggar hukum dari majikan).
2. Bagikan tanggung jawab asuransi kecelakaan apartemen antara pemilik dan penyewa. Lebih baik, tentu saja, untuk menangani masalah ini sendiri, karena dengan mengasuransikan apartemen terhadap banjir, kebakaran, tanggung jawab perdata, dll., pemilik membebaskan dirinya dari risiko perilaku penyewa yang lalai. Lagi pula, jika kasus seperti itu terjadi, pemilik akan bertanggung jawab kepada korban (tetangga dan orang lain). Kerusakan hanya dapat dipulihkan dari pelakunya (majikan) dengan cara recourse. Artinya, pertama-tama pemilik memberikan ganti rugi kepada para korban dan baru setelah itu ia dapat menuntut ganti rugi materiil dari majikan. Terkadang ini adalah tugas yang mustahil (misalnya, majikan tidak memiliki properti, tidak bekerja secara resmi atau membayar tunjangan, dll.).
3. Tentang membatasi kemampuan untuk menyewakan (menyewakan kembali) apartemen kepada orang lain tanpa persetujuan tertulis dari pemiliknya. Jika tidak, apartemen dapat diubah menjadi halaman tamu.

Pada kemungkinan berkala pemilik untuk memeriksa kondisi apartemen. Ini adalah hak pemilik, di hadapan penyewa, untuk datang ke apartemen untuk diperiksa keamanannya, kondisi sanitasi yang layak, dll. Jika barang seperti itu tidak disediakan, penyewa tidak boleh membiarkan pemiliknya masuk , karena ini adalah haknya.

Berapa lama kontraknya?

Jangka waktu maksimum di mana Anda dapat menyimpulkan kontrak kerja adalah 5 tahun. Dan bahkan jika dokumen itu tidak memuat referensi berapa lama apartemen itu disewa, itu akan dibatasi pada waktu yang ditentukan.

Pengacara berpengalaman masih menyarankan untuk tidak menyewa apartemen untuk sewa jangka panjang. Itu selalu lebih mudah untuk menyimpulkan kontrak lain untuk jangka waktu baru daripada mengakhiri yang sudah ada. Apalagi jika salah satu pihak tidak setuju dengan pemutusan hubungan kerja tersebut.

Apakah saya perlu mendaftarkan sewa?

Kontrak untuk menyewa apartemen (atau menyewa tempat tinggal) tidak memerlukan pendaftaran wajib dengan otoritas Rosreestr jika disimpulkan untuk jangka waktu hingga satu tahun (misalnya, selama 11 bulan atau enam bulan).

Jika disimpulkan untuk jangka waktu yang lebih lama, maka transaksi semacam itu harus didaftarkan. Kelemahannya adalah ini mewajibkan pemilik untuk menyiapkan paket dokumen dan membayar biaya pendaftaran negara. Selain itu, informasi tentang persewaan perumahan dan penerimaan keuntungan oleh pemilik akan jatuh ke otoritas pajak. Tapi, di sisi lain, dengan mendaftarkan transaksi ini, dia mendapat jaminan tambahan. .

Paling menguntungkan untuk membuat perjanjian sewa apartemen dengan hak untuk memperbaruinya dan memperbaruinya setiap tahun.

Keuntungan dan fitur menyewa apartemen untuk jangka waktu tidak lebih dari 11 bulan, yang telah kita bicarakan

• kontrak kerja mungkin tidak terdaftar di Rosreestr. Jadi tidak perlu membuang waktu untuk mengumpulkan dokumen, menanggung biaya membayar bea negara. Dan setelah berakhirnya kontrak, batalkan entri dalam daftar negara tentang pembebanan (mempekerjakan);
• majikan tidak akan dapat mengandalkan ketentuan penundaan penghapusan pelanggaran yang mengakibatkan pemutusan kontrak.

Pada dasarnya, kontrak jangka pendek digunakan oleh pemilik yang menghindari pembayaran pajak atas pendapatan sewa. Lagi pula, inspektorat pajak tidak tahu tentang perjanjian semacam itu (perjanjian itu tidak terdaftar di Rosreestr dan otoritas pajak tidak menerima informasi dari sana).

Pendaftaran kontrak di registri itu sendiri bukanlah masalah yang rumit.

1. Anda dapat mengajukan permohonan pendaftaran kontrak dalam waktu 1 bulan sejak kesimpulannya (Pasal 51 Undang-Undang Federal "Tentang Pendaftaran Negara Real Estat"). Jika tidak, denda 5.000 rubel diharapkan.
2. Pemohon harus merupakan dua pihak dalam perjanjian (baik pemilik dan penyewa atau perwakilan mereka di bawah surat kuasa yang diaktakan).
3. Paket dokumen tersebut adalah:
   • perjanjian sewa dengan tindakan pemindahan apartemen dari pemilik ke penyewa dalam rangkap tiga;
   • paspor pemohon (untuk tujuan identifikasi);
   • tanda terima pembayaran biaya negara (2000 rubel, 1000 rubel di setiap sisi);
   • salinan dokumen tentang kepemilikan apartemen (perjanjian pembumian, sertifikat kepemilikan, paspor kadaster). Meskipun dokumen-dokumen ini tidak wajib untuk pengiriman, tetapi penyediaannya mempercepat proses penerimaan aplikasi dan pendaftaran kontrak;
   • persetujuan dari pihak-pihak yang berkepentingan (pemegang ekuitas lainnya, penerima hipotek, dll.).
4. Pendaftaran dilakukan dalam waktu 5 hari kerja
5. Dokumen diserahkan ke departemen MFC.

Pendaftaran dapat ditolak karena alasan berikut:

• rumah susun yang akan disewa tidak ada dalam daftar kadaster;
• perjanjian sewa yang disepakati sebelumnya untuk area yang sama berlaku;
• daftar lengkap dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran tidak disediakan;
• kontrak kerja sangat tidak sesuai dengan persyaratan hukum.

Biaya sewa rumah

Pembayaran untuk menyewa apartemen, serta persyaratan untuk melakukan pembayaran utilitas, harus dirinci dalam kontrak.

Beberapa tuan tanah bersikeras pada deposit sewa. Artinya, mereka membutuhkan pembayaran selama beberapa bulan sekaligus. Ini menjamin bahwa penyewa akan tinggal di apartemen selama periode yang mereka bayar. Bagi majikan, ini adalah keyakinan bahwa dia tidak akan dibiarkan tanpa atap di atas kepalanya selama waktu yang telah dia bayar.

Informasi bahwa untuk menyewa apartemen diperlukan uang jaminan selama beberapa bulan dapat ditunjukkan langsung dalam kontrak atau disetujui oleh para pihak secara lisan.

Lebih baik untuk memperbaiki secara tertulis dalam sewa kondisi pengembalian (atau non-pengembalian) dari deposit. Hal ini jika penyewa memutuskan untuk pindah dari apartemen lebih awal, dalam jangka waktu di mana ia telah membayar biaya.

Misalnya, majikan membayar uang jaminan untuk tinggal di rumah kontrakan selama 6 bulan, dan setelah 3 bulan memutuskan untuk pindah. Opsi ini harus disediakan dalam kontrak dan menunjukkan apakah dalam kasus ini pemilik harus mengembalikan sebagian dari uang sewa.

Ada ketentuan pada uang muka sewa bulan terakhir. Skemanya adalah sebagai berikut: pada bulan pertama, pembayaran ganda dilakukan. Dan Anda tidak perlu membayar apa pun untuk bulan terakhir, karena pembayaran deposit adalah pembayaran untuk periode terakhir. Pemilik apartemen diasuransikan dengan uang jaminan ini jika tamu pindah secara diam-diam tanpa membayar untuk bulan terakhir.

Tentang tanda terima

Transfer uang apa pun untuk menyewa apartemen, apakah itu setoran atau biaya bulanan, disarankan untuk mencatat tanda terima. Anda dapat menyiapkan satu formulir, di mana yang tersisa hanyalah memasukkan jumlah dan tanggal pembayaran, dan menandatangani para pihak. Saksi sering dipanggil untuk mengkonfirmasi fakta transfer. Data mereka dimasukkan ke dalam tanda terima.

Juga diinginkan untuk membuat tanda terima dalam 2 salinan, sehingga satu tetap dengan penyewa, dan yang kedua dengan pemilik.

Jika pembayaran sewa rumah dilakukan dalam bentuk nontunai, maka pembayar harus menyimpan cek (kwitansi) atas transfer uang kepada pemilik apartemen.

Pemutusan perjanjian

Alasan dan kondisi untuk mengakhiri kontrak kerja harus dijabarkan dalam dokumen itu sendiri.

Penyewa perumahan berhak untuk menghentikannya atas permintaannya sendiri, dengan dua syarat:

• semua orang yang tinggal bersamanya setuju dengan keputusan tersebut;
• pemilik telah diperingatkan selambat-lambatnya tiga bulan sebelumnya.

Penyewa apartemen dapat mengizinkan pemutusan kontrak secara sepihak dengan alasan berikut:

• penyewa tidak membayar sewa selama enam bulan dalam hal pekerjaan jangka panjang atau melewatkan dua pembayaran berturut-turut jika masa sewa kurang dari 1 tahun;
• kerusakan atau kehancuran oleh penyewa perumahan atau properti yang terletak di dalamnya;
• penggunaan apartemen untuk tujuan selain yang dimaksudkan, misalnya, untuk kantor, gudang, dll.;
• pelanggaran ketertiban yang sistematis, menyebabkan gangguan pada tetangga (pelaku diperingatkan oleh tuan tanah, tetapi tidak menghilangkan pelanggaran).

Kontrak kerja juga dapat diakhiri melalui pengadilan. Pemrakarsa klaim dapat menjadi pemilik dan penyewa. Alasannya biasanya adalah membawa perumahan ke kondisi tidak dapat digunakan atau diakui oleh otoritas terkait sebagai keadaan darurat.

Jika penyewa tidak setuju dengan pemutusan kontrak atas inisiatif pemilik, ia memiliki hak untuk mengajukan banding atas fakta ini di pengadilan. Jika perjanjian sewa dibuat untuk waktu yang lama, pengadilan dapat memberikan penundaan kepada penggugat untuk menghilangkan pelanggaran dan membayar hutang untuk pembayaran hingga satu tahun.

Apakah saya harus membayar pajak atas pendapatan sewa?

Bahkan jika apartemen disewakan untuk waktu yang singkat, ini tidak membebaskan pemilik yang menerima hasil dari kewajiban pajak ini.

Ketika sewa untuk jangka waktu yang lama dan terdaftar di Rosreestr, maka informasi tentang transaksi tersebut kemungkinan akan jatuh ke kantor pajak.

Dengan kontrak jangka pendek, lebih mudah untuk menyembunyikan fakta keuntungan dari sewa (untuk alasan yang jelas). Tapi legislator tidak menyarankan melakukan ini. Mereka yang tertangkap akan dipaksa untuk membayar tidak hanya pajak penghasilan untuk seluruh periode, tetapi juga denda dan denda sebesar 20 hingga 40 persen dari jumlah pajak yang belum dibayar, dll.

Ketika utang pajak berjumlah besar (lebih dari 900 ribu rubel), pelaku dapat menghadapi hukuman pidana. Hingga hukuman penjara.

Kontrak menyimpulkan untuk sewa real estat perumahan adalah alasan bagi otoritas pajak untuk mengumpulkan pajak atas jumlah untuk menyewa apartemen. Setiap simpatisan dapat melaporkan ini, serta Rosreestr atas permintaan pajak.

Tuan tanah diharuskan oleh hukum untuk dari 1 Januari hingga 30 April termasuk menyerahkan kepada inspeksi di tempat kediamannya pernyataan penghasilannya selama setahun terakhir. Ini menunjukkan jumlah keuntungan yang diterima, termasuk dari menyewa apartemen.

Wajib Pajak tidak akan dikirimi tanda terima jumlah pajak. Anda harus membayar sendiri pajak penghasilan pribadi yang dihitung pada tingkat 13 persen dari jumlah keuntungan yang diterima dari menyewa apartemen selama setahun. Jika deklarasi tidak diserahkan, maka penalti diberikan untuk ini dalam jumlah 30% dari jumlah basis pajak, tetapi tidak kurang dari 1000 rubel.

Pembayaran harus dilakukan sampai 15 Juli di mana deklarasi itu dibuat. Kegagalan untuk membayar atau menunda akan mengakibatkan denda dan penalti.

Tuan tanah dapat dibebaskan dari pembayaran pajak hanya jika dia sudah lama tidak menerima uang sewa dari penyewa dan dapat membuktikan fakta ini.

Wiraswasta dan menyewa apartemen

Status wiraswasta memungkinkan Anda menyelesaikan beberapa masalah dalam masalah perekrutan.

Pertama-tama, perpajakan yang disederhanakan . Ini adalah eksperimen pajak. di Moskow, wilayah Moskow, Tatarstan, dan wilayah Kaluga. Warga wilayah ini dapat membayar 4% dari pendapatan mereka dengan mendaftar melalui layanan Pajak Saya. Pelaporan dihasilkan oleh layanan Internet yang sama "Pajak saya". Jumlah tersebut dibayarkan setiap bulan. Tidak ada deklarasi yang diperlukan. Jumlah pendapatan per tahun tidak boleh melebihi 2,4 juta rubel. Awal percobaan menunjukkan bahwa ide itu tidak berhasil. Dengan cara ini, membayar penghasilan Anda nyaman dan ekonomis. Wilayah lain di Rusia telah menyatakan keinginannya untuk bergabung dalam eksperimen tersebut.

Kedua, tidak perlu mendaftar sebagai pengusaha perorangan . Dengan mendaftar sebagai wiraswasta, warga negara akan membayar pajak khusus atas penghasilan profesional. Kewajiban-kewajiban ini cukup bagi negara dan tidak perlu mengikat diri secara ketat pada jalur kewirausahaan. Tentu saja, ketika datang ke menyewakan perumahan Anda, yang memiliki 1-2 objek. Jika akan ada sejumlah besar benda dan benda orang lain juga akan disediakan untuk disewakan (misalnya, untuk disewakan atau real estat yang sedang dikelola). Itu murni kegiatan komersial. Anda tidak dapat melakukannya tanpa sertifikat IP.

Untuk wiraswasta, pembebasan pajak diberikan hingga 31 Desember 2019 (klausul 70, pasal 217 Kode Pajak Federasi Rusia). Anda hanya perlu mengirimkan pemberitahuan ke IFTS teritorial dan menunjukkan jenis aktivitas preferensial. Sayangnya, menyewa rumah tidak termasuk dalam jenis kegiatan wiraswasta, yang dibebaskan dari pembayaran pajak. Di tingkat daerah, pihak berwenang, atas kebijakannya sendiri, dapat menentukan jenis pekerjaan yang termasuk dalam status preferensi. Namun hingga saat ini, belum ada satu daerah pun yang memasukkan rumah sewa dalam daftar ini.

Jenis kewajiban lainnya

Ada kasus ketika warga menyewakan beberapa apartemen milik mereka sekaligus. Kegiatan tersebut dikenal sebagai kewirausahaan. Oleh karena itu, sebelum menyewa apartemen diperlukan memperoleh status wirausaha perorangan. Jika tidak, tanggung jawab berada di bawah undang-undang administratif (Pasal 14.1 Kode Pelanggaran Administratif Federasi Rusia) atau pidana (Pasal 171 KUHP Federasi Rusia) (tergantung pada jumlah pendapatan yang diterima) untuk kegiatan bisnis ilegal.

Untuk memperjelas, jika kita berbicara tentang satu apartemen, dalam praktiknya dianggap bahwa kegiatan ini tidak berlaku untuk komersial. Ini adalah salah satu kegiatan wiraswasta warga.

Jika Anda memiliki pertanyaan tentang topik artikel, jangan ragu untuk bertanya di komentar. Kami pasti akan menjawab semua pertanyaan Anda dalam beberapa hari. Namun, baca dengan cermat semua pertanyaan dan jawaban artikel, jika pertanyaan serupa memiliki jawaban terperinci, maka pertanyaan Anda tidak akan dipublikasikan.

104 komentar

BUKA BANK TUGAS GUNAKAN BLOK "HUKUM" 311 TUGAS Keunikan yurisdiksi administratif 11 Pelanggaran administratif adalah 1) gangguan pelajaran fisika 2) ketidakhadiran dalam ujian matematika 3) panggilan palsu tentang bom yang ditanam di sekolah 4) minum alkohol di taman umum 23 Hukuman administratif akan dikenakan untuk 1) terbukti menerima suap oleh pejabat 2) pelanggaran peraturan lalu lintas 3) pencurian mantel kulit domba yang mahal di ruang ganti sekolah 4) mengunjungi dokter selama jam sekolah bagasi di depan umum transportasi 3) penderitaan yang tidak disengaja dari cedera tubuh yang menyedihkan 4) pembajakan pesawat Federasi Rusia 46 Temukan contoh pelanggaran administratif dalam daftar di bawah ini. Tuliskan angka-angka di mana mereka ditunjukkan. 1) Warga M. merusak sarang semut. 2) Remaja lima belas tahun R. mencuri sebungkus permen karet dari supermarket. 3) Karena gagal mencapai kesepakatan tentang pembayaran tunjangan, warga S. dan warga L. pergi ke pengadilan. 4) Warga Yu mengakhiri perjanjian sewa apartemen. 5) Merayakan kemenangan tim sepak bola, anak-anak berusia empat belas tahun masuk ke supermarket, memecahkan jendela dan mengeluarkan banyak alkohol. 6) Seorang warga yang mengetahui tentang aksi teroris yang akan datang tidak melaporkannya ke aparat penegak hukum. 58 Pelanggaran administratif yang merusak lingkungan meliputi 1) menyumbat hutan dengan limbah rumah tangga 2) penjualan hutan secara ilegal ke luar negeri 3) merusak monumen arsitektur 4) minum alkohol dalam transportasi 616 Pulang setelah piknik, anak muda tidak memadamkan api . Terjadi kebakaran yang menghanguskan beberapa hektar hutan. Hukum apa yang menentukan tanggung jawab atas pelanggaran ini? 1) administratif 2) perdata 3) pidana 4) negara 719 Pelanggaran administratif adalah 1) ketidakhadiran tim konstruksi 2) pemogokan pengawas lalu lintas udara 3) minum alkohol di gedung institut 4) menyandera di teater bangunan 823 Pelanggaran aturan keselamatan kebakaran di hutan berlaku untuk pelanggaran 1) sipil 2) administratif 3) keuangan 4) disiplin 926 Manakah dari situasi berikut yang merupakan contoh hubungan hukum administratif? 1) Warga M. bepergian dengan bus pinggiran kota tanpa tiket. 2) Warga K. menemukan harta karun di petak kebunnya. 3) Warga negara L. berhenti dari pekerjaannya atas kehendaknya sendiri. 4) Warga A. menyewakan apartemennya. 1028 Baca teks di bawah ini di mana sejumlah kata hilang. Pilih dari daftar kata yang diusulkan yang ingin Anda sisipkan sebagai pengganti celah. "Administratif ... (1) adalah salah satu cabang paling kompleks dari undang-undang Rusia. Hal ini disebabkan oleh luas dan dalamnya hubungan yang diatur olehnya ... (2). Hukum administrasi menyediakan hukum ... (3 ) hak dan kebebasan sebagai fisik, dan badan hukum. Hal ini diperlukan baik dari tindakan dan dari ... (4) badan administratif. Kekuasaan administrasi publik dilakukan oleh otoritas eksekutif dan badan kota. Dalam subjek hukum administrasi Rusia, tiga kelompok publik ... (5), yang timbul dari pelaksanaan peraturan, kegiatan perlindungan administrasi dan proses administrasi Semua kegiatan administrasi publik ditujukan untuk pelaksanaan hukum, internasional ... (6) dan tindakan keadilan. " Kata-kata dalam daftar diberikan dalam kasus nominatif. Setiap kata (frasa) hanya dapat digunakan satu kali. Pilih satu demi satu kata secara berurutan, secara mental mengisi setiap celah. Perhatikan bahwa ada lebih banyak kata dalam daftar daripada yang Anda butuhkan untuk mengisi kekosongan. 1) hukum 2) norma 3) hukum 4) kontrak 5) proses hukum 6) kelalaian 7) hubungan 8) kejahatan 9) pembelaan 11-1431 Tanggung jawab administratif ditetapkan oleh Kode atau undang-undang subjek Federasi Rusia tentang pelanggaran administratif ... Pasal 2.2 secara sadar mengizinkan mereka atau memperlakukan mereka dengan acuh tak acuh. 2. Suatu pelanggaran administratif diakui dilakukan karena kelalaian jika orang yang melakukannya meramalkan kemungkinan terjadinya akibat yang merugikan dari tindakannya (tidak bertindak), tetapi tanpa alasan yang cukup, dengan lancang diperhitungkan untuk mencegah akibat tersebut atau tidak memperkirakan sebelumnya. kemungkinan konsekuensi seperti itu, meskipun dia seharusnya bisa memperkirakannya. Pasal 2.3 1. Seseorang yang telah mencapai usia enam belas tahun pada saat pelanggaran administratif dilakukan dikenakan tanggung jawab administratif. 2. Dengan mempertimbangkan keadaan khusus dari kasus dan data tentang seseorang yang telah melakukan pelanggaran administratif pada usia enam belas sampai delapan belas tahun, komisi untuk urusan remaja dan perlindungan hak-hak mereka dapat membebaskan orang tersebut dari tanggung jawab administratif. dengan menerapkan kepadanya ukuran pengaruh yang disediakan oleh undang-undang federal tentang perlindungan hak-hak anak di bawah umur. Pasal 2.7 Bukanlah pelanggaran administratif bagi seseorang untuk menyebabkan kerugian bagi kepentingan yang dilindungi secara hukum dalam keadaan darurat, yaitu menghilangkan bahaya yang secara langsung mengancam orang tersebut dan hak-hak orang ini atau orang lain, serta kepentingan masyarakat atau negara yang dilindungi secara hukum, jika bahaya ini tidak dapat dihilangkan dengan cara lain dan jika kerugian yang ditimbulkan lebih kecil daripada kerugian yang dicegah. Pasal 2.8 Seseorang yang pada waktu melakukan perbuatan melawan hukum (tidak berbuat) dalam keadaan tidak waras, yaitu tidak dapat menyadari sifat dan kesalahan perbuatannya yang sebenarnya (tidak berbuat) atau mengelolanya karena gangguan jiwa kronis, sementara gangguan jiwa, demensia, tidak dikenakan tanggung jawab administratif atau penyakit jiwa lainnya. Pasal 2.9 Jika pelanggaran administratif yang dilakukan tidak signifikan, hakim, badan, pejabat yang berwenang untuk memutuskan kasus pelanggaran administratif dapat membebaskan orang yang melakukan pelanggaran administratif dari tanggung jawab administratif dan membatasi dirinya pada ucapan lisan. Ekstrak dari Kode Pelanggaran Administratif Federasi Rusia (CAO) Apa tiga tanda pelanggaran administratif. Berdasarkan pengetahuan ilmu sosial, sebutkan tiga tanda utama tanggung jawab hukum dan jelaskan bagaimana tanda-tanda ini ditentukan dalam Kode Pelanggaran Administratif. Kode Pelanggaran Administratif mengatur keadaan di mana seseorang yang telah melakukan tindakan yang melanggar hukum (tidak bertindak) tidak tunduk pada tanggung jawab administratif atau dapat dibebaskan darinya. Sebutkan tiga keadaan seperti itu. Apa dua bentuk kesalahan yang ditetapkan oleh Kode? Gambarkan setiap bentuk dengan sebuah contoh.

Perjanjian sewa apartemen yang dirancang dengan baik, atau lebih tepatnya, perjanjian sewa tempat tinggal, memungkinkan Anda untuk segera membicarakan dan menyelesaikan banyak masalah, menghemat waktu dan saraf, dan di masa depan menghindari kemungkinan penipuan baik dari pihak penyewa maupun pemilik apartemen.

Bahan terkait:

Kompeten dikompilasi kontrak sewa apartemen, atau lebih tepatnya perjanjian sewa tempat tinggal, memungkinkan Anda untuk segera berbicara dan menyelesaikan banyak masalah, menghemat waktu dan saraf, dan di masa depan - hindari kemungkinan penipuan baik dari pihak penyewa maupun pemilik apartemen.

Anda telah menempuh perjalanan jauh dari mencari apartemen sewaan atau memilih penyewa hingga menandatangani sewa, menghabiskan banyak waktu, menghabiskan banyak usaha. Jadi jangan biarkan semua ini sia-sia!

Nuansa penting dalam menyusun kontrak adalah namanya. Sesuai dengan hukum (), seorang individu harus membuat perjanjian sewa dengan pemilik apartemen, dan badan hukum - perjanjian sewa. Oleh karena itu, individu tidak dapat menyewa apartemen, dan badan hukum tidak dapat menjadi penyewa. Seperti sepele? Dan tidak…. Pengadilan dapat menyatakan kontrak kerja tersebut batal demi hukum.

Persiapan kontrak

Bersikeras menyusun dan menandatangani kontrak (dapat diedit), yang akan menunjukkan semua poin penting dan masalah kontroversial terkait dengan menyewa apartemen atau kamar.

Hal-hal berikut harus disertakan dalam perjanjian sewa:

• tanggal kontrak dan durasinya;
• perincian paspor semua orang yang terlibat dalam transaksi, serta nomor dokumen yang menetapkan hak pemilik properti (perjanjian donasi, sertifikat kepemilikan, perjanjian transfer apartemen (privatisasi), dll.);
• jika apartemen dimiliki bersama, semua pemilik harus ditunjukkan;
• pemilik rumah susun harus memastikan bahwa rumah itu tidak ditahan, bukan merupakan gadai atau pokok sengketa;
• menunjukkan subjek kontrak - semua data di tempat yang disewa, termasuk. alamat;
• syarat dan tata cara penyelesaian;
• jumlah sewa yang terkait dengan mata uang apa pun;
• daftar semua orang yang akan tinggal di apartemen sewaan.

Juga tulis dalam kontrak: siapa dan bagaimana membayar utilitas, telepon (jika ada di apartemen), Internet, kemungkinan atau ketidakmungkinan mengubah sewa selama masa kontrak, keteraturan kunjungan pemilik ke apartemen dan bahwa dia harus memperingatkan tentang ini sebelumnya. Jika ada deposit, harap sebutkan jumlahnya. Anda dapat menunjukkan pembacaan meteran listrik dan meteran air pada saat menandatangani kontrak kerja. Cantumkan dalam perjanjian sewa klausul tentang kondisi apartemen dan perbaikannya, jika ada. Sesuai dengan hukum (Kode Sipil Federasi Rusia, Pasal 681), perbaikan apartemen saat ini adalah tanggung jawab penyewa, kecuali ditentukan lain oleh kontrak. Tetapi perbaikan besar adalah tanggung jawab pemilik apartemen.

"Hal-hal kecil"

• jika perjanjian sewa tidak memuat data tentang tempat yang akan ditransfer ke penyewa, perjanjian tersebut dianggap tidak dibuat;
• jangan meremehkan inventaris dan deskripsi furnitur, ini akan melindungi Anda dari perselisihan tentang keberadaan kursi antik dan tuntutan pembayaran untuk apa yang telah rusak;
• perjanjian sewa tempat tinggal dibuat untuk jangka waktu tidak lebih dari lima tahun, dan jika jangka waktunya tidak ditentukan, perjanjian tersebut dianggap selesai selama lima tahun (KUHP Federasi Rusia, Pasal 683);
• menandatangani perjanjian sewa pada setiap halaman;
• dalam paragraf yang menjelaskan hak-hak penyewa dan tuan tanah, tulislah bahwa tuan tanah berjanji untuk menyediakan penyewa dengan penggunaan ruang hidup tanpa hambatan dan sepanjang waktu, bahkan jika ini tampak terlalu jelas;
• dalam paragraf yang menjelaskan hak pemilik apartemen, masukkan kewajibannya untuk menyelesaikan kemungkinan klaim dari rekan pemilik apartemen lainnya (atau orang yang terdaftar di dalamnya) dan melindungi penyewa dari mereka;
• perubahan sepihak dalam jumlah sewa apartemen tidak diperbolehkan, dengan pengecualian kasus-kasus yang ditentukan oleh hukum atau perjanjian (Kode Sipil Federasi Rusia, Pasal 682);
• pada saat berakhirnya masa kontrak, penyewa perumahan memiliki hak pre-emptive untuk menyimpulkan kontrak untuk sewa tempat tinggal untuk jangka waktu baru (Kode Sipil Federasi Rusia, Pasal 684);
• jika sesuatu terjadi pada kunci dan tidak mungkin untuk membuka pintu, mereka akan membukanya tanpa kehadiran pemiliknya hanya jika Anda memiliki perjanjian sewa di tangan Anda;
• dalam hal penyewa meninggal dunia atau kepergiannya dari tempat tinggal, perjanjian sewa tetap berlaku dengan syarat yang sama, sedangkan penyewa baru menjadi salah satu dari mereka yang tinggal secara permanen dengan penyewa sebelumnya.

Perjanjian menyewakan (menyewakan kembali)

Menyewakan (menyewakan kembali) - menyewa apartemen atau kamar bukan dari pemilik perumahan secara langsung, tetapi dari penyewa yang menyewa perumahan ini. Pada prinsipnya kontrak harus memuat segala sesuatu yang sama dengan kontrak kerja, kecuali:

• perjanjian sewa menyewa tidak dapat dibuat untuk jangka waktu yang lebih lama dari perjanjian sewa dan pengakhiran lebih awal dari perjanjian sewa sekaligus mengakhiri perjanjian menyewakan tempat tinggal;
• ketika membuat perjanjian sublease, penyewa tidak memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk memperpanjangnya.

Menandatangani kontrak kerja dan mulai berlakunya

Jika apartemen disewa dengan bantuan agen, perwakilan yang terakhir harus berada di dekatnya pada saat penandatanganan perjanjian sewa. Dalam kasus penggeledahan independen, juga tidak akan berlebihan untuk memiliki saksi.

Semua pemilik dan terdaftar di apartemen di atas usia 14 harus memberikan persetujuan tertulis untuk menyewa apartemen. Mereka juga harus menandatangani perjanjian sewa, atau persetujuan notaris harus dilampirkan pada kontrak.

Perjanjian sewa mulai berlaku setelah ditandatangani oleh kedua belah pihak - pemilik dan penyewa. tidak perlu, tanda tangan kedua belah pihak sudah cukup. Anda perlu mengunjungi notaris hanya jika salah satu pihak adalah badan hukum.

Perjanjian harus ditandatangani dalam rangkap dua. Satu diambil oleh penyewa, yang lain oleh pemilik apartemen.

Perpanjangan kontrak kerja

Tiga bulan sebelum berakhirnya perjanjian sewa, pemilik harus menawarkan penyewa untuk menyimpulkan perjanjian sewa berikutnya dengan kondisi yang sama atau lainnya, "atau memperingatkan penyewa tentang penolakan untuk memperbarui perjanjian sehubungan dengan keputusan untuk tidak menyewakan tempat selama setidaknya satu tahun (Kode Sipil Federasi Rusia 684) Jika pemilik tidak memenuhi kewajiban ini, dan penyewa tidak menolak untuk memperpanjang kontrak, kontrak dianggap diperpanjang dengan kondisi yang sama dan untuk periode yang sama.

Pemutusan kontrak kerja

Sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia (Pasal 687), perjanjian sewa dapat diakhiri oleh penyewa atas kehendaknya sendiri. Pemberitahuan tertulis tiga bulan dari pemilik sudah cukup.

Pengakhiran perjanjian sewa dapat terjadi di pengadilan atas permintaan pemilik dalam kasus-kasus berikut:

• tidak membayar sewa apartemen selama enam bulan, kecuali ditentukan lain oleh kontrak;
• dalam hal penyewaan apartemen jangka pendek dalam hal kegagalan untuk melakukan pembayaran lebih dari dua kali setelah berakhirnya jangka waktu yang ditentukan oleh perjanjian;
• jika penyewa apartemen atau warga negara lain yang tindakannya bertanggung jawab secara sistematis melanggar hak dan kepentingan tetangga;
• perusakan atau perusakan tempat tinggal atau oleh warga negara lain yang perbuatannya menjadi tanggung jawabnya.

Perjanjian sewa dapat diakhiri di pengadilan atas permintaan salah satu pihak dalam perjanjian:

• jika apartemen tidak lagi cocok untuk tempat tinggal permanen, serta dalam keadaan darurat;
• dalam kasus lain yang disediakan.

Setelah pemutusan perjanjian sewa, penyewa dikenakan penggusuran dari apartemen.

P.S. Baca kontrak dengan hati-hati dan penuh pertimbangan sebelum menandatanganinya.