Salut Timur.

În primul rând, trebuie menționat că sunteți chiriașul site-ului și nu aveți drepturi independente în ceea ce privește efectuarea modificărilor la LPP, schimbarea VRI-ului până la primirea acordului DGI. Cel mai probabil nu veți putea obliga nici DGI să dea un astfel de acord, practica judiciară este în prezent de partea proprietarului, care decide în mod independent dacă acordă sau nu un astfel de acord.

DEFINIȚIE
din 11 iulie 2017 N 305-ES17-7875
Clauza 3 a articolului 85 din Codul funciar al Federației Ruse, care permite utilizarea terenurilor de către proprietarii, utilizatorii de terenuri, proprietarii și chiriașii acestora, în conformitate cu orice tip de utilizare permisă prevăzută de reglementările de urbanism pentru fiecare zonă teritorială. , nu implică dreptul chiriașului de a cere modificarea tipului de utilizare permisă.

Nu veți putea împărți site-ul fără acordul DGI, dar în acest caz puteți da în judecată.

CURTEA SUPREMA A FEDERATIEI RUSA
DEFINIȚIE
din 16 februarie 2017 N 307-ES16-20402
Articolul 11.4 din Codul funciar al Federației Ruse prevede procedura administrativă pentru împărțirea unui teren. În același timp, acest articol, așa cum a subliniat în mod corect instanța de judecată, nu interzice împărțirea unui teren în instanță în cazul unei dispute cu privire la motivele unei astfel de împărțiri sau cu privire la suprafața și (sau) limitele formate. ca urmare a împărţirii terenurilor. Posibilitatea de împărțire a unui teren în instanță este prevăzută direct de paragraful 2 al paragrafului 4 al articolului 11.2, articolul 64 din Codul funciar al Federației Ruse.

există vreun risc de a intra în procedura de licitație într-o parte a site-ului pentru benzinărie?

Ca regulă generală, la împărțirea parcelelor, utilizați dreptul de preempțiune pentru a încheia un contract de închiriere fără licitație.

TRIBUNALĂ DE ARBITRAJ A SECTORULUI DE NORD-VEST

REZOLUŢIE
din 18 mai 2016 în cazul N A13-12261 / 2015
Potrivit paragrafului 4 al articolului 11.8 din Codul funciar al Federației Ruse, în cazul formării de terenuri din terenuri utilizate pe baza contractelor de închiriere sau a utilizării cu titlu gratuit, persoana care exercită o astfel de utilizare are dreptul de a încheia un contract de închiriere. convenții cu acesta pentru terenurile formate și modificate sau convenții pentru folosirea lor gratuită în aceleași condiții, dacă nu se stabilește altfel prin acordul părților, fără licitație (licitații, licitații).
Instanțele de primă instanță și de apel au ajuns la concluzia corectă că, întrucât terenul cu număr cadastral 35:24:0000000:91 aparține Societății cu drept de închiriere, atunci aceasta are dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru teren. parcele formate din terenul inițial, fără licitație.

Decizia Curții Supreme a Federației Ruse din 29 august 2016 N 307-ES16-10926 a refuzat transferarea cauzei N A13-12261 / 2015 la Colegiul Judiciar pentru Litigii Economice al Curții Supreme a Federației Ruse pentru revizuire în Curtea Supremă a Federației Ruse. ordinea de casare a prezentei hotărâri.

Ce este un PZZ?

Conform Codului de urbanism al Federației Ruse, Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor (PZZ) sunt un document de urbanism cu statut de lege regională care reglementează dezvoltarea unui anumit teritoriu pentru care sunt dezvoltate. PPZ sunt dezvoltate pentru teritoriul unui oraș, al unei așezări rurale sau al unei așezări. După aprobarea PPP-ului în modul prescris, PPP-ul devine obligatoriu. Încălcarea reglementărilor PZZ poate duce la consecințe grave până la demolarea clădirilor și structurilor construite și la confiscarea terenului de la proprietar sau chiriaș.

PZZ-urile sunt dezvoltate și aprobate pentru a crea condiții pentru dezvoltarea durabilă a teritoriilor municipalităților, conservarea mediului și a siturilor de patrimoniu cultural. crearea condiţiilor pentru amenajarea teritoriilor municipiilor. asigurarea drepturilor și intereselor legitime ale persoanelor fizice și juridice, inclusiv ale titularilor de drepturi de terenuri și proiecte de construcții capitale. crearea condiţiilor pentru atragerea investiţiilor.

În legislația de urbanism a Federației Ruse, există un principiu de conformitate cu documentația de urbanism elaborată pentru teritoriu. Așadar, PZZ-ul nu trebuie să contrazică planul general al teritoriului și, de asemenea, PZZ-ul trebuie să respecte proiectele de amenajare dezvoltate și proiectele de topografie. Planul de urbanism al unui teren (GPZU) este un extras din PZZ pentru un anumit teren. Astfel, PZZ este principalul document care determină parametrii de dezvoltare a unui teren.

În cazul în care teritoriul a dezvoltat și avizat PPZ, se consideră că teritoriul are reglementări de urbanism valabile. În cele mai multe cazuri, PPZ dezvoltat este suficient pentru a obține un GPZU în scopul proiectării și obținerii unei autorizații de construcție. În alte cazuri, poate fi necesară elaborarea unui proiect de planificare a amplasamentului (SPP).

PZZ este un act legislativ care fixează viitoarea dezvoltare urbană a teritoriului în ceea ce privește zonele teritoriale, subzonele zonelor teritoriale, în ceea ce privește tipurile de folosință permisă a terenurilor, în ceea ce privește construcția și construcțiile, ținând cont de zonele de protecție sanitară. , zone de protecție a monumentelor, complex natural și alte restricții de construcție, precum și în ceea ce privește stabilirea parametrilor limitatori de dezvoltare. PPZ stabilește procedura de aplicare a acestora și procedura de modificare a PPZ.

PPP-urile tipice includ:

Hărți de zonare urbană, pe care se stabilesc limitele zonelor teritoriale

Hărți ale zonelor cu condiții speciale de utilizare a teritoriilor

Hărți ale teritoriilor siturilor de patrimoniu cultural

Materiale care conțin reglementări de urbanism în raport cu zonele teritoriale

Tipuri de utilizare permisă a terenurilor și a instalațiilor de construcție capitală (inclusiv principalele tipuri de utilizare permisă, utilizări permise condiționat, tipuri auxiliare de utilizare permisă)

Limitarea dimensiunilor terenurilor și limitarea parametrilor de construcție sau reconstrucție permise

Restricții privind utilizarea terenurilor și a proiectelor de construcții capitale

Indicatori estimativi ai nivelului minim admisibil de asigurare a teritoriului cu obiecte de infrastructură comunală, de transport, socială. Reglementările de urbanism se stabilesc ținând cont

Utilizarea efectivă a terenurilor și a instalațiilor de construcție capitală în limitele zonei teritoriale

Posibilitati de combinare in cadrul unei singure zone teritoriale a diferitelor tipuri de utilizare existenta si planificata a terenurilor si proiecte de constructii capitale

Zonele funcționale și caracteristicile dezvoltării lor planificate, determinate de documentele de amenajare a teritoriului municipiilor

Tipuri de zone teritoriale

Cerințe pentru protecția siturilor de patrimoniu cultural, precum și a ariilor naturale special protejate, a altor obiecte naturale.

Zone teritoriale și subzone

PZZ stabilește în primul rând zone teritoriale și subzone de zone teritoriale, fixând tipul de obiecte care urmează să fie amplasate.

De exemplu, o zonă rezidențială sau o zonă comună. Pentru fiecare dintre zonele teritoriale ale PZZ se stabilește o listă cu tipurile de utilizare permisă (VRI) a terenurilor permise pentru zona sau subzona corespunzătoare. Astfel, utilizarea prevăzută a terenului este garantată. De exemplu, construirea de unități rezidențiale nu este permisă în zona industrială.

Tipuri de utilizare permisă și parametri limitatori ai clădirii

PZZ conține o listă completă și exhaustivă a tipurilor de utilizări permise care sunt posibile pentru teritoriul în cauză.

Pentru zonele teritoriale individuale, PZZ stabilește o listă de posibile VRI (afișate de obicei sub formă numerică, cum ar fi 2.1.0 sau 2.3.0 etc.)

VRI-urile stabilite în LPP înseamnă că teritoriul poate fi utilizat numai pentru tipurile stabilite de utilizări permise.

De exemplu, dacă tipul „F” este setat pentru teritoriu, aceasta înseamnă că teritoriul poate fi folosit doar „de fapt” și nu este supus dezvoltării.

Dacă tipul „construcții individuale de locuințe” este stabilit pentru teritoriu, atunci numai clădiri rezidențiale individuale pot fi construite pe teritoriu și pot fi amplasate obiecte legate tehnologic de construcția de locuințe individuale.

Pe lângă VRI, PZZ precizează parametrii limitatori pentru dezvoltarea teritoriului. De obicei sunt trei dintre ele:

1. Densitatea clădirii (în termeni de 1 ha). De exemplu, o densitate a clădirii de 20.000 înseamnă că pe un teren nu se pot construi mai mult de 20.000 mp. suprafata totala in termen de 1 hectar. Sau în 2000 mp pe 10 acri sau 200 mp. pe prima țesătură etc.

2. Altitudinea (în metri). De exemplu, o înălțime de 25 înseamnă că cea mai înaltă cotă a unei clădiri este de 25 de metri.

3. Dezvoltare (în procente). Construirea de 20% înseamnă că proiectele de construcție capitală nu pot ocupa mai mult de 20% din teren.

Schimbarea PPP

Datorită specificului istoric al dezvoltării și aprobării LPP, de multe ori LPP nu reflectă dorințele reale ale proprietarilor și chiriașilor terenurilor cu privire la utilizarea acestora.

De exemplu, faimoasa zonă „F” din Moscova, stabilită pentru majoritatea zonelor teritoriale și a terenurilor, interzice orice construcție sau reconstrucție pe teren.

Ce ar trebui să facă un proprietar care, din diverse circumstanțe, are nevoie să dezvolte un teren sau să reconstruiască o clădire existentă?

Răspunsul se află în primul rând în domeniul modificărilor la PPP. În special, ca modificări, se poate propune modificarea sau instalarea unei noi zone sau subzone teritoriale, modificarea limitelor zonelor, instalarea sau modificarea VRI, precum și modificarea parametrilor limitatori de dezvoltare.

Baza pentru efectuarea modificărilor la LPP este propunerea utilizatorului terenului, prezentată în modul prescris autorităților locale.

În funcție de regiune, legislația stabilește proceduri de modificare a LPP, conform cărora cererea clientului, materialele proiectului sunt luate în considerare, deciziile sunt luate de autoritățile locale, au loc audieri publice și modificări la LPP sunt aprobate în modul prescris.

Ordinea acțiunilor Clientului la efectuarea modificărilor la PPP

Cea mai puțin costisitoare și eficientă modalitate de a începe implementarea unui proiect de modificare a LPP este analiza datelor inițiale de pe teritoriu (audit urbanistic), cu consultări obligatorii cu autoritățile locale pentru a determina posibilitatea sau imposibilitatea de a face modificări la LPP. cu parametrii solicitati de Client.

Ca analiză, se angajează o firmă de consultanță cu experiență relevantă în auditul urbanistic.

Clientul trebuie să fie conștient de faptul că organismele de autoguvernare nu au obligația de a face modificări la PPP la cererea Clientului. LPP este un document aprobat, iar organismele de autoguvernare au dreptul de a refuza oricând să facă modificări la discreția lor.

Adesea, șansele depind de gradul de dezvoltare a propunerii de modificare a PPP. Pentru a face acest lucru, ar trebui să fie implicată o echipă de profesioniști cu experiență, care va întreprinde elaborarea documentației pentru efectuarea modificărilor la PPP în conformitate cu oportunitățile identificate în timpul auditului de urbanism și care va depune propuneri în formatul cerut.

Condiții pentru modificarea PPP

Termenii generali pentru efectuarea modificărilor la PPP sunt rareori mai mici de 6 luni.

Un proiect tipic de schimbare a PPP poate dura aproximativ 8-12 luni.

Pentru a economisi banii investitorului și timpul de implementare a proiectului, cea mai bună opțiune este efectuarea unui audit de urbanism de către o echipă de specialiști cu experiență.

Specialiștii Andoga Development vor efectua un audit de urbanism în 2-4 săptămâni.

Auditul de urbanism este conceput pentru a determina posibilitatea de a face modificări la LPP și, de asemenea, auditul de urbanism vă permite să formați mai precis termenii de referință pentru elaborarea materialelor de proiectare justificative pentru schimbarea LPP.

Deoarece dezvoltarea materialelor de proiectare este de obicei un eveniment mai lung și mai costisitor, auditul de urbanism permite economisirea fondurilor Clientului și a timpului de implementare a proiectului datorită specificațiilor tehnice actualizate pentru proiectare și absenței necesității reproiectării materialelor justificative, deoarece auditul urbanistic evidențiază opinia autorităților autonome cu privire la realizabilitatea rezultatului final, formează o abordare corectă a justificării proiectului.

Amendamente la PZZ din Moscova

Reglementările funciare ale Moscovei au fost aprobate prin introducerea Decretului Guvernului Moscovei din 28 martie 2017 nr. 120-PP „Cu privire la aprobarea regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor din orașul Moscova”

Modificările la PPP sunt reglementate de Decretul Guvernului Moscovei nr. 457-PP din 17 mai 2018. Această rezoluție reglementează procedura de modificare a PZZ-ului Moscovei de la depunerea unei cereri de către Client până la examinarea și răspunsul acesteia de către organismul autonom autorizat.

Pentru a face modificări la PZZ al orașului Moscova, investitorul trebuie să efectueze o analiză a teritoriului pentru a determina posibilitatea de a face modificări la PZZ și a pregăti justificări adecvate. Această analiză este realizată de Andoga Development Company în cadrul auditului urbanistic al terenului.

Pe baza rezultatelor auditului de urbanism se determină o hartă generală a proiectului de modificare a PPP, se identifică riscurile și oportunitățile de efectuare a modificărilor. Următorul pas este dezvoltarea unui proiect de modificare a PPP (realizat de o organizație de proiectare sau altă persoană autorizată). Andoga Development poate acționa și ca antreprenor.

Pe baza rezultatelor proiectului finalizat, a

Luarea în considerare a cererii de către autoritatea autorizată (inclusiv ședințe comune, grupul de lucru al SLC, SLC, Comisia de Urbanism etc.)

Dacă proiectul este aprobat, este pregătit un ordin de modificare a PPP-ului și este pregătit un proiect pentru a modifica PPP-ul pe baza proiectului. depus de investitor spre supunere la audieri publice.

Realizarea de audieri publice cu privire la proiectele de amendamente la PPP

Elaborarea și aprobarea Decretului Guvernului de la Moscova privind modificările la PPP

În unele cazuri, Comisia Locală poate decide să dezvolte potențialul de dezvoltare urbană al teritoriului sau investitorului i se poate cere să elaboreze un proiect de planificare a teritoriului. Aceste soluții sunt individuale pentru fiecare proiect, dar probabilitatea dezvoltării unui PEP este mai mare pentru zonele noi, neconstruite, sau pentru proiectele care necesită plasarea multor proiecte de construcție capitală.

Andoga Development gestionează un proiect de modificare a regulamentului funciar de la Moscova. Inclusiv, se efectuează: - Auditul urbanistic al terenului

Este dezvăluită posibilitatea sau imposibilitatea de a face modificări la PPP

Se formează o linie comună de justificare a necesității de a face modificări la PPP

Termenii de referință sunt în curs de elaborare pentru elaborarea documentației care să justifice modificările aduse PPP - Dezvoltarea este în curs (broșură)

Cererea clientului se întocmește adresată președintelui Comisiei Orășenești

Procesul de trecere a aprobărilor prin SS, WG SLC, SLC și alte autorități este însoțit.

Se iau măsuri pentru coordonarea broșurii în alte organizații interesate

Însoțit de audieri publice

Însoțită de aprobarea proiectului MRP în modul prescris

Însoțit de primirea GPZU pe baza PPZ modificat

Pentru implementarea cu succes a proiectului este nevoie de participarea unei echipe de profesioniști cu experiență. Andoga Development a demarat proiectele de modificare a LPP imediat după aprobarea LPP în martie 2017. Astfel, suntem una dintre cele mai experimentate companii în managementul proiectului de modificare a LPP la Moscova.

Amendamente la PZZ în regiunea Moscova

Regiunea Moscova este formată din multe districte, orașe, așezări și așezări rurale. Drept urmare, în Regiunea Moscova au fost elaborate și aprobate sau dezvoltate și neaprobate sute de reguli de utilizare și dezvoltare a terenurilor.

Principalul organ al puterii executive autorizat să elaboreze planuri generale pentru teritoriile și PZZ ale teritoriilor este Arhitectura Șefă a Regiunii Moscova.

Glavarchitectura acționează ca client pentru dezvoltarea PPP, iar executanții dezvoltării PPP sunt în principal Proiectul Institutului de Cercetare Științifică și Institutul de Cercetare în Urbanism.

Dacă este necesar să se facă modificări la LPP, acestea pot varia de la o soluționare la alta, dar succesiunea generală a acțiunilor presupune și: - elaborarea de propuneri de modificare a LPP.

Declarația clientului

Elaborarea materialelor justificative

Luarea în considerare a aplicației și a materialelor suport

Efectuarea de modificări la PPP pe cheltuiala Clientului

Aprobarea modificărilor în PPP de către organismul autorizat

Obținerea unui GPZU bazat pe PPZ modificat

Costul serviciilor pentru efectuarea de modificări la PPP

Costul serviciilor de management de proiect și de dezvoltare a documentației constă din mai multe elemente:

1. Costul auditului urbanistic

2. Costul lunar al suportului de proiect

3. Costul atingerii reperelor

4. Costul lucrărilor de proiectare

Deoarece proiectele variază ca volum și intensitate a forței de muncă, costul serviciilor oferite variază și el.

Costurile totale ale investitorului în etapa anterioară depunerii unei cereri de modificare a LPP se ridică de obicei la 400 - 700 mii de ruble.

Compania noastră este specializată în managementul proiectelor pentru elaborarea documentației de urbanism, inclusiv introducerea modificărilor la LPP.

Încredințează-ți proiectul unor profesioniști!

Dacă aveți nevoie de serviciile unui client tehnic, lucrul cu noi este ușor și simplu. Puteți obține consultații prin telefon la Moscova - 495-796-6800.

Serviciu de schimbare a PPP

Fort Development Company oferă servicii tehnice pentru clienți în ceea ce privește susținerea introducerii de modificări la PPP.

Practica anterioară de emitere a unui GPZU

Până în martie 2017, la Moscova a existat o practică de obținere a indicatorilor tehnico-economici necesari (TEI) prin coordonarea parametrilor GPZU la Comisia de Urbanism și Teren (GZK). Această practică de aprobare a GPZU a fost în vigoare până la intrarea în vigoare a Regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor din orașul Moscova, pe 28 martie 2017.

După aprobarea PPZ, toate noile GPZU vor trebui să fie extrase din PPZ existente. Astfel, pentru a obține un GPZU cu TEP-ul necesar, acum este necesar să se facă modificări la PZZ-ul orașului.

Dificultăți în dezvoltarea modificărilor la PPP

Principala dificultate în dezvoltarea unui proiect de modificare a LPP este că majoritatea covârșitoare a utilizatorilor de terenuri ignoră opiniile orașului cu privire la posibilitatea modificării LPP. Adesea, utilizatorii de terenuri abordează întocmirea documentației pentru modificările la LPP din punct de vedere formal: ei întocmesc un plan situațional, fișe de zonare urbană, un aspect al ACS etc. Ei scriu o cerere, o predă în modul prescris și .... Obține un refuz.

De ce a fost respins? Utilizatorii terenurilor studiază textul refuzului, văd că acolo scrie ceva despre neelaborarea proiectului, ținând cont de componenta de transport și componenta de inginerie, încetează complet să înțeleagă nimic și se găsesc fără nimic. Timp pierdut, bani cheltuiți pentru dezvoltarea proiectului și, ca urmare, eșec din motive necunoscute.

Propunere de modificare a LPP - beneficiul părților

Deși, dacă vă gândiți puțin mai departe decât propriile dorințe și luați în considerare situația din partea orașului, atunci refuzul este destul de de înțeles. Imaginați-vă că un utilizator de teren are o clădire în Districtul Administrativ Central al Moscovei și dorește să construiască la 1 etaj. Pregătește o propunere adecvată și o înaintează orașului. Este clar pentru utilizatorul terenului că, în cazul obținerii unei autorizații, acesta va construi la 1 etaj și îl va închiria. Ce va primi orașul? Grupuri de inițiativă de cetățeni care nu vor să vadă șantierul se vor aduna în casele învecinate. La noul etaj va fi amplasat un birou, unde lucrătorii vor începe să sosească și să umple cu mașinile lor locurile de parcare deja limitate. Sarcina rețelelor de inginerie ale raionului va crește. Și de ce are nevoie orașul? Așa este - nu este nevoie.

Astfel, procesul de modificare a LPP ar trebui să țină cont de beneficiile pentru toate părțile, atât pentru utilizatorul terenului, cât și pentru oraș. Atunci când comandă un proiect de la un arhitect, investitorul de multe ori nici măcar nu știe dacă arhitectul are de gând să se consulte cu reprezentanții autorităților orașului. Și nu o să facă! El va îndeplini sarcina utilizatorului terenului pe baza TOR al Clientului. Astfel, proiectul este aproape garantat să eșueze, deoarece niciunul dintre participanți nu s-a deranjat să obțină părerea orașului și să o includă în TOR.

Dacă opinia orașului nu este clară pentru Client, iar arhitectul consideră că nu este sarcina lui să primească părerea orașului, atunci este timpul să apelați la serviciile unui client tehnic cu experiență - compania Fort Development. Vom furniza proiectului informațiile lipsă și vom însoți elaborarea documentației pentru depunerea unei modificări a LPP.

Însoțirea aprobării modificărilor la PPP

Compania noastră oferă servicii tehnice pentru clienți pentru a sprijini introducerea modificărilor la Planul provizoriu de la Moscova. O schemă extinsă pentru implementarea proiectului de modificare a PPP este următoarea:

Elaborarea unei foi de parcurs cu măsuri de modificare a PPP
- depunerea unei cereri la Comisia Orășenească de Urbanism, Utilizare și Dezvoltare a Terenului
- sprijinirea proiectului în Moskomarkhitektura

Sprijin pentru dezvoltarea materialelor suport în GUP „GlavAPU”

Însoțind trecerea Comisiei Orășenești
- sprijin pentru trecerea Comisiei raionale și audieri publice
- trecerea GZK
- obținerea unui extras din PZZ (GPZU)

Condiții de modificare în PPP

Procesul de schimbări în PZZ din Moscova poate dura de la 6 luni la 1 an.

Lucrări suplimentare pentru schimbarea PZZ-ului

Pe lângă etapele de mai sus, este necesară dezvoltarea unui concept arhitectural și funcțional.

Aprobarile și lucrările suplimentare pot include:

Coordonarea broșurii cu Departamentul de Patrimoniu Cultural din Moscova

Efectuarea analizei vizuale a peisajului

Efectuarea expertizei istorice și arheologice

si alte evenimente.

În unele cazuri, poate fi necesară elaborarea unui proiect de amenajare a teritoriului.

Etape și costul serviciilor pentru modificarea PPP

În prima etapă de intrare în proiect, compania noastră recomandă insistent Clientului să comande un audit tehnic al terenului. Pentru a reduce costurile Clientului, este posibilă efectuarea unui audit urbanistic al unui teren, atunci când sunt studiate doar oportunitățile de urbanism și restricțiile de dezvoltare și este elaborată o hartă a proiectului. Un audit de planificare urbană în timp util permite Clientului să economisească bani în etapele ulterioare ale proiectului.

După auditul de urbanism, este necesară elaborarea unui proiect de modificare a LPP. În funcție de complexitatea proiectului, costul poate fi de la 300.000 de ruble și mai mult.

După ce proiectul este înaintat spre aprobare, costul sprijinului poate varia de la 150.000 de ruble la 400.000 de ruble pe lună, în funcție de amploarea proiectului.

Nu știi de unde să începi? Începeți prin a suna Fort Development. Facem procesul de aprobare ușor și ușor de înțeles, iar proiectul dumneavoastră este implementat cu succes.

Reglementările de utilizare a terenurilor și de construcție sunt cel mai important document pentru municipalitate. Acesta este dezvoltat în conformitate cu prevederile Codului de urbanism al Federației Ruse. Lipsa reglementărilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor înseamnă că autoritățile municipale nu vor putea oferi terenuri pentru construcție. Cum sunt elaborate reglementările relevante? Care este procedura de modificare a acestora?

Reglementări privind utilizarea terenului și construcția: sursa principală

Regulile de dezvoltare și utilizare a terenurilor sunt stabilite în Federația Rusă în conformitate cu prevederile Codului de urbanism - Legea federală nr. 190, adoptată la 29 decembrie 2004. Pentru a fi mai precis, normele relevante sunt cuprinse în a 4-a capitolul acestei legi.

Se poate observa că Federația Rusă nu formează regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor la nivel federal - sarcinile corespunzătoare ar trebui rezolvate de municipalități. Luați în considerare specificul adoptării și ajustării normelor relevante.

Bazele regulilor

În conformitate cu prevederile Codului de urbanism, regulile de construcție și utilizare a terenului sunt elaborate cu o serie de obiective specifice. Acestea includ:

• crearea condițiilor pentru dezvoltarea teritoriilor municipale, protecția mediului și a siturilor culturale, planificarea zonelor relevante, atragerea de investiții;
• realizarea drepturilor și intereselor cetățenilor, persoanelor juridice, proprietarilor de parcele, precum și bunurilor aparținând categoriei proiectelor de construcții capitale.

Structura regulilor în cauză include procedura stabilită pentru aplicarea și ajustarea acestora, o hartă de zonare, precum și reglementări legate de procesul de urbanism. Luați în considerare elementele marcate, care includ regulile de construcție și de utilizare a terenului, mai detaliat.

Cum se aplică regulile

În ceea ce privește o astfel de componentă precum procedura de aplicare a normelor în cauză, se poate observa că aceasta cuprinde următoarele prevederi principale:

• care vizează reglementarea procesului de utilizare și dezvoltare a terenurilor de către instituțiile guvernamentale municipale;
• clauze privind ajustarea tipurilor de utilizare legală a terenurilor și proprietăților clasificate drept proiecte de construcție capitală de către cetățeni și organizații;
• prevederi privind întocmirea documentației necesare aferente amenajării teritoriilor respective de către autoritățile municipale;
• alineate privind desfășurarea audierilor publice necesare privind aspectele de utilizare și dezvoltare a terenurilor;
• prevederi referitoare la ajustările ce pot fi aduse reglementărilor privind clădirile și utilizarea terenului;
• reguli care reglementează alte aspecte ale procedurilor legate de procesul de dezvoltare sau practicile de utilizare a terenurilor.

Următoarea componentă este harta de zonare urbană. Să luăm în considerare specificul său mai detaliat.

Harta de zonare

Harta în cauză stabilește limitele zonelor teritoriale municipale. În plus, fiecare secțiune ar trebui să aparțină doar uneia dintre ele. La rândul lor, zonele teritoriale de obicei nu implică prezența unui singur sit. Harta de zonare cuprinde limite care stabilesc statutul special de utilizare a anumitor teritorii, precum și cele care desemnează situri de patrimoniu cultural.

Reglementări de urbanism

Regulamentul de urbanism este procedura în conformitate cu care se fixează regimul juridic de folosință a anumitor terenuri, inclusiv spațiul de deasupra și dedesubtul suprafeței acestora. Aceste norme privesc atât procesul de construire a teritoriilor, cât și exploatarea ulterioară a acestora.

Structura regulamentului de urbanism este determinată în conformitate cu următoarele criterii cheie:

• specificul utilizării efective a amplasamentelor, precum și a proprietăților clasificate drept proiecte de construcție capitală, în anumite teritorii;
• perspectivele de combinare în cadrul aceleiași zone a diferitelor tipuri de utilizare a amplasamentului (atât existente, cât și planificate);
• prezența zonelor funcționale, precum și particularitățile dezvoltării acestora, care sunt determinate de surse referitoare la amenajarea teritoriului în municipii;
• specificul unor tipuri specifice de zone teritoriale;
• norme care reflectă necesitatea de a proteja siturile de patrimoniu cultural și zonele naturale care sunt clasificate ca fiind special protejate.

Reglementările de urbanism se aplică tuturor tipurilor de parcele, precum și proprietăților clasificate drept obiecte de construcție capitală, care se află în limitele care sunt consemnate pe hărțile aferente surselor de urbanism.

Elementul luat în considerare, care face parte din regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, fixează astfel următoarele aspecte principale:

• tipuri de utilizare permisă a parcelelor și proprietăților legate de proiectele de construcții capitale;
• indicatori referitori la dimensiunea parcelelor, precum și parametrii de construcție sau reconstrucție admisă a clădirilor clasificate drept proiecte de construcție capitală;
• restricții privind utilizarea terenurilor și proprietăților legate de proiectele de construcție de capital, care sunt stabilite în conformitate cu actele juridice ale Federației Ruse.

Următorul element cel mai important al Codului de urbanism în ceea ce privește reglementarea regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor este procedura de pregătire a unui proiect de norme relevante. Luați în considerare principalele prevederi referitoare la acest aspect.

Procedura de intocmire a regulilor

Pregătirea regulilor în cauză poate fi efectuată în raport cu toate teritoriile municipale, precum și părțile acestora. Elaborarea regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor trebuie efectuată în comparație cu prevederile referitoare la amenajarea teritoriului, precum și cu cerințele diferitelor reglementări tehnice. De asemenea, ca parte a pregătirii regulilor, ar trebui organizate audieri publice. În plus, se așteaptă să ia în considerare propunerile privind dezvoltarea standardelor relevante din partea părților interesate.

Aprobarea regulilor de utilizare și dezvoltare a terenurilor se realizează în mai multe etape. În primul rând, șeful administrației municipiului ia o decizie cu privire la începerea pregătirii normelor relevante în raport cu teritoriile orașului sau așezării corespunzătoare, precum și, dacă este necesar, cu părțile acestora. Persoana care ocupă această funcție poate fi primarul orașului. Dar dacă regulile de utilizare a terenurilor și de dezvoltare a unei așezări rurale sunt aprobate, atunci acesta, cel mai probabil, va fi șeful administrației așezării corespunzătoare.

Prin hotărârea conducătorului municipiului se fixează termenele în care trebuie să se desfășoare lucrările de întocmire a regulamentului. În același timp, se întrunește o comisie specială, responsabilă de elaborarea normelor - aceasta îndeplinește una dintre funcțiile cheie în ceea ce privește emiterea regulilor în cauză.

În termen de 10 zile de la luarea deciziei în cauză, sunt publicate informații despre aceasta (în mass-media sau pe internet, în conformitate cu reglementările stabilite). Acest mesaj de informare conține informații despre componența comisiei, succesiunea zonării în raport cu teritoriile municipiului, procedura și termenele de lucru legate de pregătirea proiectelor de regulament, precum și mecanismele în cadrul cărora persoanele interesate pot trimite propunerile acestora privind adoptarea de norme, precum și alte aspecte legate de clădiri.

Proiectele de reguli de utilizare și dezvoltare a terenurilor aferente teritoriilor de importanță federală sau obiectelor de patrimoniu cultural trebuie coordonate cu autoritatea competentă.

La rândul lor, structurile municipale sunt obligate să verifice documentul relevant transmis de comisie pentru respectarea criteriilor prevăzute în reglementările tehnice, precum și informațiile din planurile generale ale teritoriului și schemele de planificare. Pe baza rezultatelor acestei verificări, proiectul poate fi trimis spre revizuire sau, dacă totul este în regulă, la adresa conducătorului municipiului. Care, la rândul său, ar trebui să inițieze audieri publice.

Un tip adecvat de eveniment public este organizat în conformitate cu carta municipiului și cu actele juridice emise de organul reprezentativ al administrației locale, cum ar fi consiliul orașului. Audierile publice pot dura de la 2 la 14 luni de la data publicării proiectului de regulament.

Dacă normele se referă la anumite părți ale teritoriului municipiului, atunci la discuții participă proprietarii de parcele sau proprietăți aparținând categoriei de obiecte de construcție capitală. Dacă se așteaptă vreo modificare a regulilor de utilizare și dezvoltare a terenului în ceea ce privește ajustarea reglementărilor de urbanism care sunt stabilite pentru o anumită zonă, atunci audierile au loc numai pe teritoriul relevant. Termenul lor în acest caz nu poate depăși o lună.

Imediat ce evenimentele publice în cauză sunt finalizate, se efectuează modificările necesare în proiect și se înaintează conducătorului municipiului. Procesul-verbal al audierilor, precum și o concluzie asupra rezultatelor acestora, trebuie anexate la document. La rândul său, șeful municipiului, în termen de 10 zile de la primirea proiectului, este obligat să îl trimită organului de reprezentanță sau să îl respingă. Dacă documentul nu este aprobat de șeful municipalității, atunci acesta trebuie revizuit.

Aprobarea regulilor

Luați în considerare modul în care sunt aprobate regulile de utilizare și dezvoltare a teritoriului municipiului. Organul responsabil de această procedură este consiliul orășenesc sau orice alt organ care îndeplinește funcții reprezentative. Excepții de la această regulă sunt prevăzute în articolul 63 din Codul de urbanism. Proiectul de regulament ar trebui completat, după cum am menționat mai sus, cu procesele-verbale ale audierilor, precum și cu o concluzie asupra rezultatelor acestora.

Dacă este necesar, documentul poate fi însoțit și de surse care consemnează aprobarea proiectului în ceea ce privește zonele cu semnificație istorică și siturile de patrimoniu cultural. Având în vedere proiectul de reguli, autoritatea reprezentativă a municipalității poate decide dacă aprobă documentul relevant sau îl trimite spre revizuire.

De îndată ce noile reguli de utilizare și dezvoltare a terenurilor sunt adoptate de către parlamentul municipal, acestea trebuie publicate în timp util. În conformitate cu prevederile Codului de urbanism, decizia de aprobare a documentului poate fi contestată de cetățeni sau organizații în instanță. În mod similar, autoritățile au dreptul de a-și exprima dezacordul cu regulile.

Efectuarea de ajustări la reguli

Am studiat modul în care sunt elaborate și aprobate regulile de utilizare a terenurilor și de dezvoltare a unei așezări sau oraș. Luați în considerare un alt aspect important al acestora - procedura de efectuare a ajustărilor. Se poate observa că, în general, lucrul cu ei se desfășoară conform aceluiași scenariu ca și declarația. Adică, în conformitate cu prevederile care sunt fixate la articolele 31 și 32 din Codul de urbanism.

Regulile pentru utilizarea terenului și dezvoltarea unei așezări sau orașe pot fi modificate din următoarele motive posibile:

• documentul nu este conform cu planul general al municipiului, cu schema de planificare a acestuia;
• au fost primite propuneri privind ajustarea limitelor zonelor sau modificări ale reglementărilor în politica de urbanism a municipiului.

Ca și în cazul aprobării normelor, o comisie este responsabilă pentru modificarea acestora. Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor pot fi ajustate dacă inițiativa adecvată este demonstrată de:

• autoritățile executive la nivel federal (dacă documentul interferează cu funcționarea sau plasarea proprietăților legate de proiectele de construcție de capital);
• autorități executive la nivel de subiecți (dacă regulile interferează cu lucrările cu proiecte de construcții capitale, dar nu de importanță federală, ci regională);
• structurile de putere la nivel de municipiu (dacă este nevoie de modernizarea procedurii de gestionare a proceselor de utilizare și dezvoltare a terenurilor pe teritoriul unui oraș sau al unei așezări);
• persoane fizice și organizații, dacă punerea în aplicare a documentului este ineficientă și este însoțită de prejudicii aduse proprietarilor anumitor tipuri de proprietăți.

De îndată ce propunerea de ajustare a regulilor a fost primită de către comisie, în termen de 30 de zile, aceasta trebuie să întocmească un aviz care să reflecte recomandări pentru efectuarea anumitor modificări ale documentului sau să includă formularea respingerii inițiativei corespunzătoare, indicând motivele. Sursa semnata de comisie se transmite conducatorului municipiului, care trebuie sa ia si in termen de 30 de zile o decizie care sa reflecte necesitatea intocmirii unui proiect de ajustare a regulii sau care sa includa formularea privind respingerea initiativei relevante, cu indicarea motivelor. O copie a acestui document este trimisă solicitanților.

Specificul capitalului

Se poate observa că în capitala Federației Ruse există norme oarecum diferite, în conformitate cu care sunt aprobate și ajustate regulile de construcție și utilizare a terenului. Moscova este un oraș de importanță federală. Prin urmare, autoritățile din acesta sunt cu un nivel mai sus decât în ​​alte așezări care au statut de municipalități. Mai mult, Moscova are propriul cod de urbanism. Astfel, autoritățile relevante — Guvernul Moscovei și Duma Orașului — sunt direct implicate în elaborarea și aprobarea regulilor. Cu toate acestea, în ceea ce privește prevederile de bază pe baza cărora sunt emise regulile de construcție și de utilizare a terenului, Moscova nu este prea diferită de orice alt oraș. Prevederile Codului de urbanism local sunt în general similare cu cele incluse în legea federală corespunzătoare.

Aspecte de pregătire a regulilor: stabilirea zonelor teritoriale

Având în vedere modul în care sunt aprobate și corectate regulile de utilizare a terenurilor și de dezvoltare a unui oraș sau așezare, vom lua în considerare un astfel de aspect precum stabilirea zonelor teritoriale. Această procedură este parte integrantă a pregătirii normelor în cauză.

Limitele zonelor teritoriale sunt determinate luând în considerare o serie de criterii, și anume:

• compatibilitatea în cadrul aceluiași teritoriu a diferitelor tipuri de utilizare a terenurilor - atât existente, cât și planificate;
• specificul zonelor funcționale, precum și aspectele dezvoltării acestora, care sunt determinate de planul general al municipiului;
• includerea unor zone teritoriale în Codul de urbanism;
• starea practică în domeniul amenajării și utilizării actuale a terenurilor;
• planuri de modificare a limitelor site-urilor din anumite categorii;
• necesitatea de a preveni deteriorarea proprietății situate în zonele învecinate;
• caracteristici ale amplasării obiectelor din patrimoniul istoric și cultural de importanță federală și regională.

Zonele teritoriale ar trebui delimitate. Criteriul de demarcare relevant poate fi: linii de autostrăzi, precum și străzi și căi de acces care separă fluxurile de vehicule, limitele terenurilor, așezările, municipiile, obiectele naturale, precum și liniile roșii și alte limite posibile.

Tipuri de zone teritoriale

De asemenea, va fi util să luăm în considerare care pot fi zonele teritoriale, de care sunt direct legate regulile de utilizare a terenurilor și de dezvoltare a unui oraș sau așezământ.

Principalele varietăți de teritorii în cadrul zonării urbane:

• Rezidențial;,
• Afaceri;
• industrial;
• transport,;
• agricol;,
• recreative;
• deosebit de protejat;
• militar,;
• cele legate de zone cu destinaţie specială.

În ceea ce privește zonele rezidențiale, structura acestora poate include zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale de diferite tipuri (individuale, înălțime joasă, mijlocie, înaltă). Specificul obiectelor relevante este că spațiul ocupat de acestea poate fi amplasat de sine stătător, clădiri încorporate sau anexate de infrastructură socială sau comunală, instituții de învățământ, parcări, garaje, amenajări de grădinărit.

Zonele publice și de afaceri pot include zone comerciale, precum și cele care conțin infrastructură socială și comunală și cele care sunt implicate în deservirea activităților de producție ale întreprinderilor comerciale.

Zonele industriale, precum și cele în care se află instalații de inginerie și infrastructură de transport, pot include în structura lor zone comunale, zone industriale, precum și altele care au obiecte legate de infrastructura de tipul pe care o avem în vedere.

Zonele agricole sunt terenurile arabile, pășunile, livezile și viile, plantațiile perene, pârghiile, fânețele și alte obiecte folosite în industrie. Structura teritoriilor respective include dachas, horticultură și parcele subsidiare.

Zonele de agrement implică includerea de zone de pădure, parcuri, piețe, grădini, iazuri și lacuri, plaje, fâșii de coastă și rezervoare. Prezența în structura tipului de zone considerat a altor obiecte legate de infrastructura de recreere și turism este posibilă.

Există și zone care sunt clasificate ca fiind special protejate. Structura lor conține obiecte care sunt importante din punct de vedere al protecției naturii, precum și importante pentru știință, istorie, cultură, estetică, sau interesante din punct de vedere al sarcinilor recreative sau datorită altor valori și, prin urmare, au statutul corespunzător.

Codul de urbanism prevede, de asemenea, teritoriile în care pot fi amplasate instalații militare. În plus, municipalitățile au dreptul de a determina în mod independent alte tipuri de zone, precum și specificul utilizării terenurilor situate pe acestea și proprietățile aferente proiectelor de construcții capitale.

Informațiile despre decizia luată de la administrație se transferă filialei locale a camerei cadastrale. Solicitantul nu trebuie să ia nicio măsură independentă pentru a face acest lucru. Trebuie doar să obțineți un certificat de proprietate, care va indica noul VRI pentru teren. Cum se schimbă VRI-ul unui teren? Acest lucru este ușor de făcut dacă luăm în considerare problema teoretic. Dar este important să îndepliniți următoarele condiții:

1. În municipiu trebuie să existe un regulament de urbanism, care face parte din PZiZ.
2. VRI-ul de care aveți nevoie trebuie să fie prezent în lista de VRI pentru un anumit site.

Însă există multe neajunsuri în legislația în această materie, care duc la numeroase litigii.

Procedura de schimbare a tipului de utilizare a terenului

În prezent, procedura de modificare a tipului de utilizare permisă a terenurilor agricole ca parte a terenului agricol, pentru care au fost adoptate reguli de utilizare și dezvoltare a terenurilor, nu a fost stabilită de legislația federală. Soluția la această problemă este propusă de proiectul legea federală „Cu privire la modificările la Codul funciar al Federației Ruse și la alte acte legislative ale Federației Ruse în ceea ce privește clarificarea procedurii de acordare a terenurilor și determinarea procedurii de utilizare permisă a acestora”, elaborată de Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei în conformitate cu paragrafele 7 - 9 din Planul de acțiuni pentru îmbunătățirea funcțiilor de control, supraveghere și autorizare și optimizarea furnizării de servicii publice în domeniul urbanismului, a aprobat Decretul Guvernului Federației Ruse din 15 iunie 2010 N 982- r.

Modificarea tipului de utilizare permisă a unui teren

Schimbare în minciună în absența lui Pzz

Legea federală „Cu privire la modificările la Codul funciar al Federației Ruse și la anumite acte legislative ale Federației Ruse” utilizarea permisă a terenurilor, stabilită înainte de data aprobării, în conformitate cu Codul funciar al Federației Ruse a clasificatorului de tipuri de utilizare permisă a terenurilor, este recunoscută ca valabilă indiferent de conformitatea sa cu clasificatorul specificat. Totodată, înainte de 1 ianuarie 2020, organul de autoguvernare locală al localității, organul de autoguvernare locală al ocolului urban sunt obligați să modifice regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor în ceea ce privește aducerea tipurilor de utilizarea terenurilor stabilite prin reglementările de urbanism în concordanță cu tipurile de folosință permisă a terenurilor prevăzute de clasificatorul tipurilor de folosință permisă a terenului.

Schimbarea minciunii (nu este necesară în pzz)

La urma urmei, chiar și o greșeală minoră sau o greșeală de tipar poate servi drept bază pentru refuzul transferului în viitor. Actul de trecere a site-ului într-o altă categorie trebuie să vă fie emis în cel mult 2 luni de la data depunerii cererii cu documentele anexate.

Atenţie

Dacă vi se refuză transferul în mod nerezonabil, atunci nu ezitați să mergeți în instanță și să contestați refuzul. Modificarea destinației de utilizare Cum se schimbă tipul de utilizare permisă a unui teren dacă nu este necesar transferul de la o categorie la alta? Un algoritm aproximativ este următorul: depuneți o cerere la comitetul funciar pentru schimbarea tipului de utilizare a site-ului dvs. cu un pachet de documente.

Info

Ce documente sunt necesare, verificați la Comitetul funciar. Cu siguranță, veți avea nevoie de documente pentru site - un pașaport cadastral și un certificat de proprietate.

Schimbați minciuna sau ce se poate construi pe site?

În acest caz, Rosreestr trimite o solicitare către administrația locală și organismele de autoguvernare în termen de 3 zile de la data primirii cererii pentru a obține informații, iar în termen de 5 zile se transmite solicitantului o notificare privind modificările. Proprietarul trebuie să țină cont de faptul că, ca urmare a modificării VRI-ului, valoarea cadastrală a amplasamentului se poate modifica semnificativ și, în conformitate cu aceasta, mărimea impozitului pe teren se va modifica și în sus. Puteti contesta valoarea cadastrala supraestimata, conform detinatorului dreptului de autor, in Rosreestr si in instanta, conform F nr.135 din 29 iulie 1998. Cum se schimba rapid VRI-ul? Pentru cei care nu au întâlnit niciodată procedura de schimbare a VRI, este greu de imaginat acest proces în practică.

În primul rând, dificultatea constă în faptul că trebuie să interacționezi cu comitetul local de gospodărire a terenurilor.

Cum se schimbă tipul de utilizare permisă a unui teren?

Conform zonei actuale din Rusia, se disting următoarele terenuri:

1. fond forestier,
2. fond de apă,
3. așezări,
4. stoc,
5. valoarea agricola,
6. Obiecte și teritorii special protejate,
7. Radiodifuziune, utilizare industrială, comunicații, pentru prestarea de activități cosmetice, energie și apărare, precum și alte categorii de terenuri.

Cum pot schimba tipul de utilizare? Problema schimbării categoriei de teren devine din ce în ce mai relevantă pentru mulți. Acest lucru este valabil mai ales pentru terenurile agricole.

Mulți oameni doresc să folosească aceste terenuri pentru construcții individuale. Motivul principal este că nu poți să construiești doar o casă pe teren agricol.

În plus, costul terenurilor agricole este semnificativ mai mic.
Notă! Costurile de organizare și desfășurare a audierilor vor fi suportate integral de către solicitant. Există însă teritorii, a căror schimbare de categorie este imposibilă, deși este permisă în cazuri excepționale.
Acestea includ următoarele categorii:

• Terenuri cu valoare și productivitate deosebite;
• Terenuri din fondul forestier, care nu sunt niciodată prevăzute pentru grădinărit, horticultură și construcția de cabane de vară.

Reguli de zonare a teritoriilor Codul funciar stabilește un concept care este asociat cu zonarea teritoriilor. Constă în împărțirea unui teritoriu mare în zone de dezvoltare nu numai pentru așezări, ci și pentru alte teritorii.
Se determină și tipul de utilizare urbanistică. Există, de asemenea, restricții asociate cu utilizarea anumitor zone.

Cum pot schimba minciuna cu gpp-ul aprobat

Acest obiectiv se confruntă cu un număr foarte mare de proprietari de terenuri care ar dori să construiască locuințe pe terenul lor, dar nu au dreptul să facă acest lucru înainte de schimbarea VRI.Utilizarea terenului contrar VRI este plină cu o amendă administrativă gravă pt. titularul dreptului, care va fi taxat până când proprietarul elimină infracțiunea constatată. În prezent, pentru această infracțiune sunt prevăzute următoarele pedepse:

1. Până la 1% din evaluarea cadastrală a sitului (cel puțin 10 mii mp.

   frec.) pentru folosirea lui necorespunzătoare.

2. Până la 0,5% din evaluarea cadastrală a terenurilor (dar nu mai puțin de 3 mii de ruble) pentru neutilizarea terenurilor agricole.
3. Până la 1,5% din evaluarea cadastrală a terenului (dar nu mai puțin de 20 mii mp.

Pentru a asigura acest tip de utilizare a unui teren, articolul 39 din Codul de urbanism stabilește următoarea procedură:

1. Proprietarul depune la comisia comitetului funciar o cerere de acordare a unui tip de utilizare a terenului permis condiționat.
2. În conformitate cu Carta raionului (orașului), au loc audieri publice pe această temă.
3. Participanții la audieri își prezintă propunerile și comentariile comisiei.
4. Șeful administrației municipale, ținând cont de rezultatele audierilor, ia o decizie asupra cererii. Dacă decizia nu este în favoarea dumneavoastră, aveți dreptul să o contestați în instanță.

Trebuie să spun că acum procedura de schimbare a tipului de utilizare permisă este mult mai simplă decât cea care era folosită înainte de 2010, adică.