Občania majú právo investovať kapitál do nehnuteľností. Následne si získané predmety vyžadujú veľkú pozornosť. Ak na to nie je čas, túžba alebo schopnosť, ponúka sa, aby proces vykonal odborník.

Správa nehnuteľností je postup delegovania práv na osobu kvalifikovanú na trhu realitných služieb alebo na jednotlivého podnikateľa. Vlastnícke práva sa odcudzujú vlastníkovi nehnuteľnosti – voči sprostredkovateľovi.

Právna sila procesu spočíva v dôslednej právnej registrácii prevodu domu alebo bytu a povolení nakladať a organizovať účasť prevádzanej veci v hospodárskom a komunikačnom kontexte v súlade s § 53 Občianskeho zákonníka. Ruskej federácie.

Vďaka tomu nehnuteľnosť „funguje“, znásobuje investičné vklady vlastníka a prináša odmenu správcovskému subjektu.

Okrem nehnuteľností majetok, ktorý sa dáva k dispozícii sprostredkovateľovi, niekedy zahŕňa:

• dlhopisy alebo akcie;
• akcie investičných (iných) fondov;
• financií.

Partnerstvá vznikajú na základe vzájomne výhodnej spolupráce medzi stranami a sú právne určené uzavretím dohody medzi stranami. Ak ide o nehnuteľnosť, správca často nehnuteľnosť prenajíma.

V dôsledku dohody o zvereneckých akciách sa právo nakladať s predmetom odcudzuje v prospech osoby legalizovanej dohodou.

Tento typ právnych úkonov je odlišný od toho, ktorý má na prvý pohľad podobné tendencie.

Rovnakým spôsobom ho akceptujte aj po presťahovaní nájomníkov, skontrolovaní bezpečnosti a kvality užívanej nehnuteľnosti.

Uprednostňujú sa byty strednej úrovne, po ktorých je dopyt tak medzi nájomníkmi, ako aj manažérmi, ktorí si bývanie dávajú do súvahy. Byty ekonomickej triedy neposkytujú hmatateľné zisky pre individuálnych podnikateľov, ale sú na trhu žiadané.

Umožní to zefektívniť prácu s bývaním, najmä preto, že si nevyžaduje starostlivý a neprerušovaný prístup. To isté sa nedá povedať o luxusnom bývaní. Tu potrebujeme takýto mechanizmus, ktorý vlastní odborník v oblasti správy nehnuteľností.

Majitelia takéhoto bývania majú záujem vstúpiť do vzťahu, ktorý im umožňuje delegovať organizáciu práce s objektom na správcu. Ale nie každý z nich sa ľahko ujme takýchto bytov a domov.

Napriek tomu, že luxusné bývanie sľubuje nemalé odmeny, pre sprostredkovateľa kladie náročné úlohy.

Nuansy nakladania s komerčnými nehnuteľnosťami

Obchodné priestory sú niekedy prázdne, čo si vyžaduje náklady na údržbu a prevádzku. Hľadanie organizátora často vedie k obojstrannému prospechu, čo vám umožňuje získať výhody tam, kde sa v prípade nekonania majiteľov poskytujú iba nezmyselné výdavky.

Práva nakladať s predmetmi sa prevádzajú na základe zmluvy, ktorú zmluvné strany zostavia a osvedčia, v prípade potreby - zapísanej v katastri Štátneho katastra nehnuteľností (GKN).

Samotný priestor a majetok nachádzajúci sa na jeho území sa prevádza aktom prevzatia a prevodu. Na konci doby platnosti zmluvy po ukončení interakcie sa tiež vráti majiteľovi - akt prijatia.

Manažér využíva vlastné zdroje pri hľadaní nájomcov do zverených priestorov objektu. Podľa podmienok zmluvy právo používať zdroj vlastníka nehnuteľnosti.

Po nájdení záujemcov pre nich organizuje obhliadky územia, vedie rokovania. Po výbere nájomcu, vypracuje a osvedčí zmluvu, pôsobí ako prenajímateľ a právnik zároveň, sprevádza zápis do evidencie Výboru pre majetok štátu.

V prípade zmeny okolností vyjednáva, pričom koná v záujme splnomocniteľa.

Pre tieto právne vzťahy platia podmienky, v ktorých má právo konať ako mandant iba zriaďovateľ - vlastník priestorov. Delegovanie práv musí byť sprevádzané zákonnou registráciou a listinnými dôkazmi.

Vedenie podniku, ktorý priestory nevlastní, nie je oprávnené s nimi disponovať a preniesť tieto právomoci na sprostredkovateľa alebo konateľa.

Správne zaplatenie dane je jednou z podstatných podmienok vlastníka nehnuteľnosti. Vzniká dilema, ktorá môže spochybniť úspešnosť obchodu uzavretého stranami.

Ak sa spolu s právom nakladať s majetkom odcudzuje aj zodpovednosť za zdaňovanie, obchod sa nezdá byť taký atraktívny. Koniec koncov, čím drahšie sú náklady na bývanie, ktoré je v súčasnosti nečinné, tým vyššia je sadzba dane.

To isté platí aj o dani z pozemkov, ktorá sa vyrubuje vlastníkovi nehnuteľnosti za pozemok, na ktorom sa nachádzajú obytné alebo nebytové priestory, ak ide o pozemok v užívaní alebo vo vlastníctve zriaďovateľov.

V súlade s čl. 375 daňového poriadku Ruskej federácie sa zdaňovanie uskutočňuje na adrese vlastníka nehnuteľnosti.

Ak je organizáciou platenia dane a podávaním daňového priznania poverený sprostredkovateľ, predkladá na správu dokumentáciu potvrdzujúcu uskutočnené platby. V tomto prípade sa zaplatená suma stiahne zo zisku.

Zvyšné prostriedky po vyčíslení nákladov sa rozdelia medzi spoločníkov. V tomto prípade sú správcovi odcudzené finančné prostriedky vo výške 10-18% zo zostatku.

Po časovom rozlíšení každá strana samostatne platí dane zo sumy, ktorá jej prináleží, podľa výsledkov zdaňovacieho obdobia.

Majitelia nehnuteľností často v záujme šetrenia vlastného času prevádzajú čiastkové dispozičné práva na iné osoby. Táto možnosť je poskytovaná pre komerčné aj rezidenčné nehnuteľnosti. V článku si povieme, aké vlastnosti má takýto prevod práv a ako vypracovať zmluvu o správe nehnuteľností.

Správa trustu znamená prevod majetku z jednej osoby (zakladateľa manažmentu) na inú osobu (správcu) na určitý čas v správe trustu. Pri tomto type transakcie musí konateľ konať v záujme zakladateľa alebo tretej osoby – beneficienta.

Správa trustu nezahŕňa prevod vlastníctva.

Tento typ vzťahu je relevantný napríklad vtedy, ak osoba vlastní viacero nehnuteľností, ktoré prenajíma. Trvá to veľa času, takže občania vypracujú zmluvu o správe dôvery, čím sa zbavia potreby plytvať časom a úsilím. Nemenej relevantné je odovzdanie kontroly, ak sa vlastník odsťahuje na trvalý pobyt do zahraničia alebo bude dlhodobo neprítomný z iného dôvodu.

Nie všetky nehnuteľnosti sa však môžu stať predmetom správy dôvery. Je zakázané uzatvárať takéto transakcie v súvislosti s:

• lesy;
• nádrže;
• črevá;
• nehnuteľnosti vo vlastníctve mestského alebo štátneho majetku.

Predmetom je spravidla majetok, v dôsledku ktorého použitia je možné dosiahnuť zisk. Samotné peniaze ale nemožno previesť na manažment – ​​iba ako súčasť majetku firmy.

Často vyvstáva otázka, či založená nehnuteľnosť môže byť predmetom správy zvereneckého majetku. Podľa čl. 1019 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je to povolené. Zároveň sa pre záložného veriteľa v právnom zmysle nič nemení. Vlastník je však povinný oznámiť správcovi, že na nehnuteľnosti sú vecné bremená.

Správca dostáva za poskytnuté služby určitú odmenu. Okrem priamej správy nehnuteľností je povinný včas platiť potrebné platby za bývanie a komunálne služby, ako aj dohliadať na bezpečnosť majetku majiteľa.

Je možné vyčleniť hlavné funkcie správcu, ak sa má objekt prenajať:

• hľadať nájomníkov, ktorí podľa svojich vlastností spĺňajú požiadavky vlastníka nehnuteľnosti;
• uzavretie nájomnej zmluvy;
• príjem mesačného nájmu;
• kontrola nad včasnosťou prevodu platby;
• poskytovanie služieb pre domácnosť v prípade potreby (oprava, volanie komunálnych služieb, inštalácia alarmov atď.);
• poistenie objektu proti riziku straty;
• riešenie sporov s nájomníkmi;
• iné služby, ak sú uvedené v texte zmluvy.

Ako každý právny vzťah, aj správa dôvery má právne nuansy a funkcie. Zvážme ich ďalej.

Vlastnosti správy dôvery nehnuteľností

Vzťahy medzi zakladateľom manažmentu a manažérom upravuje kapitola 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Základom takýchto vzťahov z právneho hľadiska je zmluva o správe nehnuteľnosti.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je zmluva vyhotovená písomne ​​a podlieha štátnej registrácii. V opačnom prípade bude zrušená.

Ak sa v existujúcej zmluve vykonajú úpravy a doplnky, ktoré nemajú vplyv na prevod práv k predmetu hospodárenia, nie je potrebné ich registrovať. Registrácii podlieha len hlavný prevod práv.

Doba trvania zmluvy nesmie presiahnuť päť rokov. Ak na konci tohto obdobia strany nevyjadria svoj úmysel zmluvu ukončiť, zmluva sa bude považovať za predĺženú na rovnakú dobu a za podobných podmienok ako pôvodný dokument.

Dokument v plnej miere nadobudne platnosť od okamihu, keď prejde štátnym registračným konaním v Rosreestri. Kým sa tak nestane, konanie strán nemôže slúžiť ako základ pre zmenu ich právnych vzťahov s tretími osobami (napríklad s inžinierskymi sieťami, nájomníkmi atď.).

Aj keď si teda zmluvné strany v zmluve napíšu, že platnosť nadobúda od momentu podpisu alebo od konkrétneho dátumu, pred štátnou registráciou, všetky záväzky voči tretím osobám bude znášať vlastník, nie konateľ.

Pri zostavovaní zmluvy o správe dôvery by mal vlastník venovať pozornosť niekoľkým nuansám. V prvom rade, ak sa predmet obchodu prenajíma, je potrebné oznámiť uzatvorenie zmluvy s konateľom nájomcov. Nie je to zodpovednosť vlastníka, ale takéto jednanie bude rozumné, pretože počas trvania zmluvy bude v jeho mene konať iná osoba. Nájomníci by mali byť upozornení, aby vo všetkých otázkach kontaktovali manažéra a previedli naňho nájomné.

Nájomná zmluva medzi vlastníkom a nájomcom zostáva v platnosti. K nemu je potrebné spísať dodatočnú dohodu o zmene osôb v záväzku. V prípade, že nájomná zmluva bola uzavretá na obdobie dlhšie ako jeden rok, musí byť zmluva s ňou zaregistrovaná u Rosreestr (článok 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Pri vykonávaní akýchkoľvek transakcií vo vzťahu k predmetu správy trustu je manažér povinný informovať protistrany o svojom právnom postavení. Pri podpisovaní dokumentov musí označiť "D.U."

Vážení čitatelia! Hovoríme o štandardných metódach riešenia právnych problémov, ale váš prípad môže byť špeciálny. pomôžeme nájsť riešenie svojho problému zadarmo- stačí zavolať nášmu právnemu poradcovi telefonicky:

Je to rýchle a zadarmo! Môžete tiež rýchlo získať odpoveď prostredníctvom formulára konzultanta na webovej stránke.

Konateľ môže previesť kontrolu na oprávnenú osobu. Všetky záväzky voči vlastníkovi však bude naďalej znášať on.

V súlade s čl. 1023 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie má manažér právo dostať nielen odmenu, ale aj náhradu za primerané výdavky, ktoré súvisia s predmetom transakcie.

Zmluva o zverení majetku

Text zmluvy začína údajmi o čase a mieste vyhotovenia, osobnými údajmi zmluvných strán a charakteristikou predmetu zmluvy. Tomu poslednému sa venuje osobitná pozornosť.

V texte je potrebné podrobne popísať technické vlastnosti nehnuteľnosti, jej katastrálne číslo, ako aj ďalšie údaje, ktoré ju robia právne rozpoznateľnou medzi podobnými. Predmetom zmluvy sú aj prípustné činnosti konateľa vo vzťahu k objektu.

Po vyššie uvedených informáciách obsahuje text dokumentu tieto údaje:

• pravidlá správy majetku (vrátane prípadných obmedzení);
• práva a povinnosti zmluvných strán;
• pravidlá podávania správ;
• zodpovednosť strán;
• postup pri vypovedaní zmluvy;
• sankcie a sankcie za porušenie podmienok;
• postup pri riešení sporov;
• záverečné ustanovenia, ktoré odrážajú nuansy transakcie;
• údaje, kontaktné údaje a podpisy strán.

Základné podmienky zmluvy o správe trustu, bez ktorých nemôže byť uznaná za platnú, sú:

1. Podrobný popis predmetu zákazky.
2. Osobné údaje strán.
3. Suma a forma platby za služby manažérovi, ak to stanovujú podmienky dokumentu.
4. Doba platnosti dokumentu.

Ako je uvedené vyššie, zmluva musí prejsť postupom štátnej registrácie. Je to potrebné, ak sa dokument uzatvára na obdobie dlhšie ako jeden rok. Zmluvnými stranami dohody môžu byť občania, jednotliví podnikatelia a organizácie. Štátnym a komunálnym subjektom je takáto činnosť zakázaná.

Ukončenie zmluvy je možné na základe oznámenia protistrany. Zmluvu teda možno ukončiť na základe vôle jednej zo strán. Okrem toho sa transakcia ukončí, ak:

• príjemca odmietne poberať príjem podľa zmluvy;
• príjemca zomrie a zmluva nepočíta s možnosťou prevodu práv na inú osobu;
• nastali okolnosti, ktoré konateľovi bránia v plnení jeho záväzkov zo zmluvy;
• vlastník sa rozhodol ukončiť zmluvu (v tomto prípade zaplatí správcovi poplatok stanovený v podmienkach dokumentu);
• konateľ je vyhlásený za nespôsobilého, vyhlásený konkurz alebo zomrie;
• na zakladateľa vedenia je vyhlásený konkurz.

Okrem vyššie uvedených funkcií má správa dôvery ďalšie nuansy v závislosti od typu predmetu zmluvy.

Nuansy správy dôvery v závislosti od typu majetku

Existujú dva typy nehnuteľností – obytné a komerčné. Uvažujme o každom podrobnejšie.

Ak je nehnuteľnosť na bývanie

Zmluva sa spravidla uzatvára medzi vlastníkmi bytov alebo domov a realitnými maklérmi (jednotlivcami aj spoločnosťami), ak vlastník bývania býva v inom regióne.

Manažér samostatne vyhľadáva nájomníkov, uzatvára s nimi dohodu, kontroluje dodržiavanie pravidiel používania obytných priestorov. V prípade zistenia priestupkov má právo nájomníkov vysťahovať, ako aj vymáhať od nich náhradu spôsobenej škody.

Manažér sa môže obrátiť na súdne orgány so žiadosťou:

• vykonávať opravy;
• vymeniť poškodené zariadenie;
• kúpiť nový nábytok na výmenu poškodeného.

Na dosiahnutie spravodlivosti je potrebné formalizovať prevod bytu do užívania nájomcom na základe akceptačného listu.

Ak je nehnuteľnosť obchodná

Komerčné nehnuteľnosti sú často prázdne, keďže majiteľ nevie nájsť nájomníkov alebo na to nemá čas. A zároveň prítomnosť takéhoto majetku so sebou nesie určité náklady na údržbu, takže správa dôvery príde vhod.

Prevod správy komerčných nehnuteľností sa vykonáva až vykonaním úkonu prevzatia a prevodu. Správca nájde nájomníkov a vedie všetky potrebné rokovania, pričom koná v záujme vlastníka.

Ak máte problémy s uzavretím zmluvy o správe nehnuteľností, vyhľadajte právnu radu odborníka. Profesionálny právnik vám pomôže s vypracovaním dokumentu a povie vám o možných právnych nuansách transakcie.

Nech už je predmetom správy trustu akýkoľvek, treba mať na pamäti, že správca získava len čiastočné majetkové práva. To znamená, že nemôže predať alebo inak previesť vlastníctvo k nehnuteľnej veci, keďže ju sám nevlastní.

Majitelia potrebujú manažérov, ale boja sa rôznych trikov. Prečo je v zákone napísané jedna vec, ale v praxi úplne iná.

Nájomné bývanie je na realitnom trhu hlavného mesta veľmi obľúbenou operáciou. Mnohí majitelia už roky prenajímajú svoje voľné byty, pričom sami bývajú niekde v zahraničí alebo v iných mestách. V tomto prípade môžu potrebovať pomoc odborníkov. V súčasnosti existujú v Moskve spoločnosti, ktoré poskytujú služby správy dôvery.

Odborníci na realitný trh hovoria pre magazín MetrInfo.Ru o nuansách tejto služby, cenách a úskaliam, ktorým môžu čeliť zákazníci, ktorí uzavreli zmluvy o správe svojich domovov.

Prenájom domu je lukratívny biznis. „Aj ten najschátralejší byt v Moskve prinesie o niekoľko mesiacov dobrý zisk,“ hovorí Inna Ignatkina, riaditeľka oddelenia MITS - Real Estate na Presnya, „čo môžeme povedať, ak je byt v dobrom stave.“

Nie všetci majitelia však žijú v Moskve, v nájomnom fonde sú byty, ktorých vlastníkmi sú obyvatelia iných miest - špeciálne si kúpili bývanie na investičné účely. Niekedy ide o byty kúpené pre rastúce deti, iní prenajímatelia dokonca žijú v zahraničí. V mnohých prípadoch majitelia domov žiadajú svojich príbuzných alebo priateľov, aby monitorovali nájomníkov a dostávali peniaze.

Zdalo by sa, že v takom prípade nie je nič zložité: občas skontrolujte stav bytu, vezmite peniaze a pošlite ich majiteľovi. Podľa Inny Ignatkina však často ani najbližší ľudia nedokážu venovať patričnú pozornosť práci, ktorú podstúpili, navyše, keď sa stretnú s nepredvídanými ťažkosťami, niektorí z nich zablúdia. Mnoho účastníkov trhu s prenájmom si preto láme hlavu otázkou – komu zveriť správu svojho majetku.

Služba správy nehnuteľností je na západe veľmi populárna. Rusi, ktorí vlastnia byty v zahraničných letoviskách, poznajú návrhy miestnych správcovských spoločností – nájsť nájomníkov, sledovať bezpečnosť majetku a platieb.

V Moskve táto služba ešte nie je taká populárna. Podľa Sergeja Krekova, generálneho riaditeľa Clever Estate, je trh malý a správa dôvery ešte neprerástla do veľkého, seriózneho trendu.

Podľa Natalie Skalandis, výkonnej riaditeľky PM NAI Becar, však dopyt po službe správy dôvery každým rokom stále rastie. „V roku 2013 vzrástol dopyt po službe trust management o 13 %,“ spresnil odborník. Podľa Tatyany Bolbošenkovej, vedúcej oddelenia prenájmu ARIN, v roku 2013 vzrástol záujem o túto službu nielen medzi majiteľmi, ktorí sú v zahraničí, ale aj medzi tými, ktorí žijú v Petrohrade a ďalších mestách Ruska.

Okrem toho existuje dopyt nielen od majiteľov elitných bytov, ale aj od majiteľov bývania v ekonomickej triede. „Výhody tejto služby sú zrejmé: v prvom rade môže prenajímateľ získať stabilný príjem, pretože je v inej krajine a nemôže pravidelne monitorovať svoje bývanie,“ hovorí Timur Abdullin, riaditeľ rozvoja spoločnosti Uphill Consulting Group.

Servisná súprava

Ako súčasť uzavretej zmluvy o správe dôvery, hovorí Sergey Vlasenko, prezident spoločnosti realitných kancelárií "Megapolis - Service", agentúra je pripravená pomôcť pri vzájomnom vyrovnaní. Realitná kancelária môže dostávať peniaze od nájomcu a prevádzať ich mesačne vlastníkovi bytu; na žiadosť vlastníka sa prostriedky akumulujú aj na bankovom účte.

Vadim Lamin, Managing Partner realitnej kancelárie SPENCER ESTATE, dodal, že kancelária sa spravidla zaväzuje nájsť nájomcu, keď sa bývalý z bytu odsťahuje a aj podľa zmluvy môže zaplatiť jednoduchý byt. Ale v každom prípade správcovská spoločnosť garantuje majiteľovi mesačnú splátku určitej sumy.

Často sa byty v nových domoch ponúkajú na prenájom s podmienkou rekonštrukcie. V takýchto prípadoch môže majiteľ poveriť kanceláriu, aby vykonala opravy svojpomocne, alebo mala pod kontrolou, ako s nimi nájomca naloží, – vysvetľuje Galina Kiseleva, vedúca oddelenia prenájmu bytov v INCOM - Real Estate. - Všetky body odrážajúce garantovaný výkon práce sú zároveň podrobne predpísané v zmluve o nájme bytu.

Nami opýtaní odborníci sa zároveň domnievajú, že súbor služieb, ktoré agentúry ponúkajú majiteľovi, nemožno nazvať „trust management“ v plnom zmysle slova. Agentúra spravidla nemôže s bytom disponovať podľa vlastného uváženia – hlavné slovo zostáva na majiteľovi. A samotný pojem „manažment dôvery“ znamená iný prístup.

Správa dôvery zo zákona

Postup pri uzatváraní a prevádzkovaní zmluvy o správe nehnuteľnosti zo zákona upravuje Občiansky zákonník, kde sú uvedené všetky jej nuansy. Podľa Inny Ignatkiny (MIC - Real Estate on Presnya), podľa kapitoly 53 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je správa trustu prevodom jednej osoby (zakladateľa manažmentu) na inú osobu (správcu) spoločnosti. právo nakladať s majetkom. Vlastníctvo v tomto prípade samozrejme zostáva predchádzajúcemu vlastníkovi. Natalya Sergeeva, vedúca právneho oddelenia v NDV-Nedvizhimost, dodala, že prevod majetku do správy trustu podlieha štátnej registrácii a majetok sa považuje za prevedený od okamihu, keď sa v USRR vykoná príslušný záznam. V opačnom prípade nemožno vzťah strán kvalifikovať ako správu majetku zvereného majetku.

Správca (DU) vstupuje do transakcií vo svojom mene a nakladá so zvereným majetkom s cieľom dosiahnuť maximálny zisk v prospech zakladateľa (vlastníka). V tomto prípade je konateľ prakticky vybavený právomocami vlastníka. Má právo na väčšie opravy, zodpovedá za nedostatky prenajatej nehnuteľnosti (aj keď o týchto nedostatkoch v čase uzavretia nájomnej zmluvy nevedel), odstraňuje poruchy a havárie v teple, elektrine, vode. zásobovacie systémy v rámci svojej oblasti zodpovednosti. Nahrádza vlastníkovi straty, ak dôjde k poškodeniu majetku, a ušlý zisk, ak pri obhospodarovaní nevykonal náležitú starostlivosť. Riziká náhodnej smrti a straty majetku sú tiež priradené manažmentu.

Praktizovaná služba na trhu prenájmov je teda skôr určitým zoznamom služieb, ktoré spoločnosti poskytujú prenajímateľom, ale z pozície zákona nemá právny štatút trustového manažmentu.

Agentúry nie sú dosť bohaté na to, aby spravovali cudzí majetok

Možno, že kvôli vážnej zodpovednosti sa ruské správcovské spoločnosti a realitné kancelárie neponáhľajú ponúkať túto službu jednotlivcom. „Naša spoločnosť sa napríklad nezaoberá správou dôvery,“ povedal Maria Zhukova, prvá zástupkyňa riaditeľa MIEL - Rent.

Podľa Vadima Lamina (SPENCER ESTATE) ani spoločnosti ponúkajúce služby správy dôvery nedokážu na dostatočnej úrovni vykonávať celý rozsah úloh špecifikovaných zmluvou. „Musíte mať aspoň finančné rezervy, personál kvalifikovaných zamestnancov, poznať právne základy a mať relevantné skúsenosti,“ hovorí odborník.

Oprávnené obavy

Nevýznamný objem ponuky pre poskytovanie služieb správy rezidenčných nehnuteľností je tiež limitovaný dopytom. Mnoho vlastníkov nie je pripravených akceptovať podmienky predložené spoločnosťami. „Iba túžba uzavrieť zmluvu o správe trustu nebude stačiť,“ varuje Timur Abdullin (Uphill). „V prvom rade si musíte určiť skutočnú trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú sa chystáte prenajať.“ Ľudia často označujú neadekvátnu hodnotu nehnuteľnosti, nadhodnocujú ju alebo (niekedy) podceňujú.

Mnohí majitelia sa obávajú, že agentúra, ktorej zveria svoj majetok, nespravodlivo splní svoje záväzky, - hovorí Inna Ignatkina (MIC - Real Estate on Presnya). Takže realitné kancelárie podľa ich názoru môžu usadiť pochybných nájomníkov v byte, byť nedbalí pri kontrole stavu bývania. A mimochodom, nie bezdôvodne - prekvapenia môžete očakávať od bezohľadných agentúr alebo nie príliš kvalifikovaných realitných kancelárií.

Problémy s hľadaním nájomníkov môžu byť spôsobené tým, že byt bol prevedený na neschopného špecialistu, ktorý stanovil nesprávnu cenu, vysvetľuje Sergej Krekov, generálny riaditeľ Clever Estate Management Company. Preto je potrebné, aby mal správca jasnú motiváciu rýchlo nájsť nájomcu. Zjednodušene povedané, čím dlhšie je byt, tým vyššia by mala byť pokuta. V prípade, že sa nájomca odsťahoval a byt je nečinný, mala by existovať finančná zodpovednosť.

Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) upozorňuje na skutočnosť, že byt možno bez vedomia majiteľa nemilosrdne využívať, prenajímať ho cez deň alebo prenajímať lôžka. Výsledkom je, že majiteľ dostane späť „zabitý“ životný priestor, do ktorého bude musieť investovať veľa peňazí na obnovu.

Agentúry však majú voči majiteľom nájomných bytov svoje nároky. „S jedným prenajímateľom sme dlho zisťovali, aké hlboké sú ryhy na parketovej podlahe prirodzeným opotrebovaním,“ hovorí Vadim Lamin, „a podarilo sa nám ho „poraziť“ až po prizvaní odborníka na parkety ako odborníka.

Aby ste sa tomu všetkému vyhli, odborník odporúča, aby ste si zmluvu dôkladne prečítali, dôkladne si spísali všetky klauzuly o záväzkoch oboch strán. Vrátane - v akej forme bol byt prijatý a v akej forme, s prihliadnutím na bežné opotrebenie za 5 rokov, by mu mal byť vrátený. Uveďte - na aké účely možno bývanie využívať a koľko ľudí v ňom môže bývať. Nezabudnite predvídať - za akých podmienok a podľa akej schémy sa platba uskutočňuje. A je potrebné uzavrieť formálnu dohodu, ktorá poskytne určité záruky, ale bude vyžadovať zaplatenie dane.

Treba sa rozvetviť

Služby správy nehnuteľností nie sú lacné. Sergey Krekov (UK Clever Estate) odhadol jeho cenu na 10 % z nájmu. Tatyana Bolboshenko, vedúca oddelenia prenájmu Akadémie vied "ARIN", uviedla číslo 10 - 25% v závislosti od objemu poskytovaných služieb. Podľa oddelenia prenájmu bytov INCOM - Real Estate môže dosiahnuť až 30 %.

Budúcnosť závisí od daní

Časopis www.metrinfo.ru sa pýtal odborníkov na vyhliadky služieb správy dôvery na metropolitnom trhu s prenájmom. Naši komentátori pripisujú budúcnosť služby viacerým faktorom. „Po vyriešení všetkých právnych otázok vznikne vysoký dopyt,“ hovorí Galina Kiseleva, vedúca oddelenia prenájmu bytov v INCOM - Real Estate. "To zahŕňa registráciu nájomnej zmluvy a zjednodušenie zdaňovania."

A Sergey Krekov (UK Clever Estate) je presvedčený, že by sa mali znížiť aj dane. Odborník pripomína, že už tento rok padli návrhy na zníženie dane z prenájmu bytov na 6 %. Ak sa tak stane, mnohí prenajímatelia vystúpia z tieňa, nebudú sa báť publicity spojenej s registráciou zmlúv o správe dôvery, a preto začnú túto službu aktívnejšie využívať.