Este imposibil să studiezi pe deplin geografia statului fără a ști cum oamenii au stabilit de fapt pământurile și au dezvoltat resursele naturale.

La urma urmei, activitatea lor a fost baza pe care s-a întemeiat în cele din urmă știința geografică modernă. Studiul așezării și dezvoltării istorice a teritoriului Rusiei este o parte integrantă a procesului educațional.

Dezvoltarea de noi teritorii

Pentru prima dată, teritoriul Rusiei Centrale a început să fie așezat de triburile slave încă din secolul al VIII-lea; pentru o lungă perioadă de timp, teritoriul dintre Oka și Volga a fost partea de est a Rusiei Kievene.

Cu toate acestea, după invazia cuceritorilor mongoli - tătari, în secolul al XIII-lea s-a format pe acest teritoriu o nouă formațiune de stat, al cărei centru era Moscova. Acesta a fost primul pas către apariția propriei noastre state a Patriei noastre.

De-a lungul timpului, populația Rusiei Centrale începe dezvoltarea treptată a noilor pământuri din nord-est. Câmpiile Dvinei de Nord, coasta Kama și Marea Albă au fost așezate. La mijlocul secolului al XVI-lea, hanatele Astrahan și Kazan s-au alăturat statului rus, astfel, bazinul Volga a fost anexat la teritoriu. (vezi subiectul).

În acest moment statul își dobândește multinaționalitatea: aici locuiesc nu numai descendenții slavilor, ci și tătarii și bașkirii. Principalul obstacol în calea dezvoltării de noi pământuri pentru poporul rus a fost sistemul montan al Uralilor.

Dar deja în 1581, detașamentele rusești, conduse de Yermak, au putut traversa Munții Urali, deschizând astfel oamenilor calea către întinderile vaste ale Siberiei și Orientului Îndepărtat.

Cu toate acestea, condițiile climatice dure ale acestor regiuni nu au contribuit la relocarea oamenilor din partea centrală a statului, care este mai favorabilă vieții.

Mai activ, coloniștii s-au stabilit în ținuturile de stepă, care erau situate la sud de Oka, cucerind teritorii de la nomazii tătari. Dezvoltarea activă a Siberiei coincide cu începutul dezvoltării producției și agriculturii în secolul al XVIII-lea.

Din această perioadă a început dezvoltarea în masă a întregului ținut al Siberiei de Est, care a durat două secole și s-a încheiat în cele din urmă abia în 1950.

Fermierii s-au stabilit atât în ​​Siberia, cât și pe teritoriul părții de nord a Kazahstanului modern, unde până în prezent majoritatea populației este rusă.

Aşezarea Orientului Îndepărtat

Odată cu sosirea coloniștilor ruși pe teritoriul Orientului Îndepărtat, a început o nouă pagină în istoria acestei regiuni. Terenurile regiunii Amur au început să fie dezvoltate din partea de nord.

Prima așezare rusă din această regiune datează din 1639. Până la apariția poporului rus în aceste teritorii, aici au locuit triburile Ducherilor, Natks, Gilyaks și Daurs. Bogăția resurselor regiunii, accesul acesteia la mare au accelerat procesul de strămutare a țăranilor pe aceste meleaguri.

În secolul al XIX-lea, în Orientul Îndepărtat a început construcția marilor orașe Sofiysk și Khabarovsk. De foarte multă vreme, Orientul Îndepărtat a fost un fel de teritoriu pentru „reeducarea” unor oameni inacceptabili guvernului.

Dezvoltarea economică a teritoriului este determinată inițial de condițiile naturale de viață și de activitatea economică a oamenilor, adică de potențialul ecologic și de resurse al peisajului.
Relocarea oamenilor și dezvoltarea economică a teritoriului sunt două laturi, sau două aspecte, ale unui singur proces istoric. Ideea tradițională de dezvoltare a teritoriului are un caracter unilateral, utilitar-economic, îi lipsește luarea în considerare a funcțiilor peisajului, rolul potențialului său ecologic și de resurse ca o condiție primordială necesară pentru orice dezvoltare.
Conceptul cel mai general acceptat poate fi considerat tipul (tipul) de dezvoltare, care corespunde direcției activității economice sau ramurii conducătoare a economiei - de la cele mai extinse forme (cules, vânătoare, creșterea animalelor de pășune) până la agricultura intensivă și industria de prelucrare. Dezvoltarea economică a unui teritoriu, de regulă, este cea mai legată de potențialul său de producție și de resurse, care nu corespunde întotdeauna potențialului ecologic. Localizarea principalelor tipuri de dezvoltare a teritoriului este supusă modelelor geografice.

Tipurile de dezvoltare sunt asociate cu tipurile de utilizare a terenului (sau a teritoriului). Acest concept reflectă modul de utilizare a potențialului de resurse al peisajului, care își găsește expresia concretă în natura terenului (furaje naturale, vânătoare, arabile etc.).

Evaluarea nivelului de dezvoltare a teritoriului este o problemă complexă și discutabilă, a cărei soluție poate fi abordată din poziții fundamental diferite. Evaluarea dezvoltării teritoriului ar trebui să se bazeze pe o gamă largă de indicatori care să reflecte gradul de corespondență dintre utilizarea economică a peisajului și potențialul său natural. Principalul criteriu pentru nivelul sau intensitatea dezvoltării teritoriului ar trebui avut în vedere eficiența reproducerii resurselor naturale, iar cele mai dezvoltate teritorii sunt suprafețele cultivate, folosind tehnologii care permit atingerea productivității maxime la cel mai mic cost și pagube minime asupra mediului. Respectarea tuturor celor trei condiții poate fi imaginată doar ca un ideal. Ca o aproximare a unui astfel de ideal, putem lua în considerare exemple individuale de extrem de productive. La evaluarea dezvoltării teritoriului la scară regională, cea mai importantă caracteristică este ponderea terenului cultivat în suprafața totală a regiunii.
De regulă, în cadrul peisajului, și cu atât mai mult geosistemelor de nivel mezo- și macro-regional, există o combinație de diferite tipuri de dezvoltare economică și tipurile corespunzătoare de utilizare a terenurilor.
Dezvoltarea modernă a teritoriului, sau mai degrabă a peisajelor, este rezultatul și în același timp etapa unui lung proces istoric de interacțiune între populație și mediul natural. Prin urmare, analiza situației actuale ar trebui precedată de o analiză istorică și geografică a teritoriului.

Cel mai înalt nivel de dezvoltare este inerent peisajelor stepei Ciscaucasia și silvostepei est-europene, care se limitează la zona de optim ecologic. Aici se observă cea mai mare arătură - 60–70%, tipul de dezvoltare de fundal absolut predominant este agricultura intensivă. În structura agriculturii are o importanță semnificativă și creșterea animalelor, dar nu se bazează pe utilizarea terenurilor furajere naturale, a căror pondere în suprafața totală nu depășește 5-10%, ci pe hrana pe câmp. Dezvoltarea agricolă ridicată este combinată cu o densitate semnificativă a populației și urbanizare, prezența centrelor industriale.

Dezvoltarea și populația relativ ridicată a stepelor, care sunt în mod predominant clasificate ca pre-confortabile cu un potențial ecologic relativ ridicat, se datorează potențialului lor semnificativ de agro-resurse - fertilitatea solului și creșterea aportului de căldură. În ceea ce privește deficitul de apă, este mai ușor de tratat cu acesta decât cu lipsa de căldură, folosind scurgerile de tranzit, apele subterane și irigațiile artificiale. Din punct de vedere al nivelului de dezvoltare agricolă, peisajele de stepă sunt aproape la fel de bune ca peisajele din Ciscaucasia și silvostepa est-europeană. Suprafața arătă aici ajunge la 50–70%, dar, în același timp, ponderea terenurilor furajere naturale crește la 10–12%. Centrele de industrie și urbanizare din peisajele de stepă sunt omniprezente, dar inegale; în unele cazuri (partea rusă a Donbass-ului), dezvoltarea de tip industrial capătă un caracter apropiat de fundal.

După tipul și nivelul de dezvoltare, zona est-europeană a pădurilor foioase este apropiată de silvostepă. Terenul arat este oarecum redus, dar terenul cultivat ocupă în continuare cel puțin 40–50% din suprafața totală și păstrează valoarea tipului de utilizare de fond. În același timp, urbanizarea crește, iar ponderea formelor industriale de dezvoltare este în creștere. Rămășițele de păduri (mai mult sau mai puțin grav deranjate) ocupă nu mai mult de 20–30% din suprafață și cel mai adesea doar 5–10%.

Pe măsură ce deficitul de căldură crește, are loc o reducere destul de drastică a nivelului de dezvoltare agricolă a peisajelor, iar alte forme, din ce în ce mai extinse de dezvoltare și utilizare a terenurilor încep să capete semnificație de fundal. Deja în peisajele din subtaiga est-europeană, situată într-o zonă cu potențial ecologic relativ ridicat și aproape de condiții optime de habitat, suprafața arătă este redusă la 40–25%, iar în taiga de sud este aproape de 12% în medie. . Dezvoltarea agricolă continuă se transformă treptat într-una focală, iar terenurile forestiere, în mare parte neproductive, capătă o valoare de fond. De la 30 la 50–60% din suprafața totală se încadrează pe pădurile puternic perturbate și derivate - rezultat al gospodăririi pe termen lung și iraționale a pădurilor și selectiv, cu eficiență scăzută, a dezvoltării agricole (pe situl de păduri derivate s-au format zone semnificative de păduri derivate). terenuri arabile și pajiști abandonate). În același timp, nu se poate să nu remarce urbanizarea ridicată și „saturarea” teritoriului cu obiecte de dezvoltare industrială (inclusiv unele specifice precum lacurile de acumulare).

Agricultura în taiga medie est-europeană și, într-o oarecare măsură, peisajele taiga din sudul Siberiei, cu un nivel mediu de potențial ecologic și condiții de viață hipoconfortabile, are un caracter neregulat. Ponderea terenului cultivat în fondul funciar este măsurată în zecimi de procent și numai în Câmpia Rusă este puțin mai mare de 1%. Agricultura este orientată în principal spre întreținere, deoarece, în lipsa căldurii, ierburile furajere se dovedesc a fi cele mai eficiente culturi. Principalul tip de dezvoltare este determinat de prezența . Iată principalele baze de lemn ale țării. Cu toate acestea, dezvoltarea industriei lemnului nu poate fi considerată ca fundal, întrucât are un caracter selectiv, dictat de posibilitățile de acces în zonele forestiere și de transport al lemnului recoltat. O formă extinsă de dezvoltare tipică acestor peisaje ar trebui considerată vânătoare și pescuit. Centrele industriale dispersate, în mare parte mici și mijlocii, sunt asociate în principal cu extracția și prelucrarea materiilor prime minerale.

Peisajele din taiga de nord, și din est și din taiga de mijloc, au un potențial ecologic scăzut, cu o lipsă accentuată de căldură și condiții de viață nefavorabile (incomode). O parte semnificativă a teritoriului (inclusiv cu sisteme uriașe de mlaștină) rămâne practic nedezvoltată. Productivitatea scăzută a pădurilor și inaccesibilitatea acestora din cauza subdezvoltării rețelei de transport limitează utilizarea silvică a teritoriului. Agricultura în câmp deschis este posibilă în locații locale deosebit de favorabile. La fel de locală este și utilizarea pajiștilor inundabile. Dezvoltarea teritoriului se caracterizează prin industrii extensive tradiționale - vânătoare și pescuit, iar în unele zone cu creșterea pășunilor de reni. Centrele separate de dezvoltare industrială sunt limitate la zăcăminte de resurse minerale.

Peisajele Subarcticii, cu potențialul lor ecologic extrem de scăzut și condițiile de habitat aproape de extreme, se caracterizează printr-o dezvoltare extinsă. Specificul formei tradiționale de dezvoltare a teritoriului este determinat aici de prezența terenurilor furajere naturale pentru creșterea renilor nomazi de pășune. Principalul tip de utilizare a terenului, care ocupă cea mai mare parte a suprafeței tundrei și pădurii-tundra, sunt pășunile naturale ale renilor; vânătoarea și pescuitul au o importanță subordonată. Pășunile cu reni ocupă până la 70-80% din suprafață, însă, datorită productivității extrem de scăzute, eficiența utilizării lor este scăzută. În ultimele decenii, dezvoltarea economică a Subarcticii a fost din ce în ce mai consolidată de direcția industrială asociată cu dezvoltarea resurselor minerale - petrol, gaze, cărbune și metale neferoase. Extinderea suprafețelor de teren perturbate de minerit, inclusiv minerit în aer liber, capătă o semnificație regională în peisajele subarctice din Siberia de Vest, în tundra Bolshezemelskaya, regiunea Norilsk etc.

Odată cu dezvoltarea industriei și urbanizării, sunt asociate tipuri specifice de dezvoltare și utilizare a terenurilor. Teritoriul este ocupat de obiecte care nu au analogi în peisajul natural. Acestea sunt așezări cu întreprinderi industriale, zone rezidențiale și utilități publice, autostrăzi, conducte de petrol și gaze și alte structuri de inginerie. Distribuția teritoriilor de acest tip are un caracter focal, iar în ceea ce privește suprafața ocupată (0,8% din întregul teritoriu al țării), acestea nu pot fi comparate cu tipurile de fond de utilizare a terenurilor. Totuși, în ceea ce privește intensitatea impactului asupra peisajelor și a situației ecologice, acest tip de dezvoltare a teritoriului depășește semnificativ formele preindustriale de dezvoltare a teritoriului și este diferit calitativ.

Orașele mari se caracterizează prin cea mai concentrată și „complexă” dezvoltare a teritoriului, în timp ce există o tendință spre formarea de vaste aglomerări urbane și megaorașe.

Ce instrumente juridice prevede Codul de urbanism al Federației Ruse pentru investitori și dezvoltatori? Cu ce ​​probleme juridice se pot confrunta ei la încheierea acordurilor privind dezvoltarea integrată a teritoriului, dezvoltarea teritoriului? Răspunsurile la aceste și alte întrebări se află în materialul EJ.

În iulie 2016, a fost adoptată Legea federală nr. 373-FZ din 3 iulie 2016, care a introdus modificări semnificative în Codul de urbanism al Federației Ruse. Și anume, au fost stabilite cerințele de documentare privind amenajarea teritoriului, a fost extinsă lista instrumentelor care permit dezvoltarea integrată a teritoriului. În cadrul conferinței „Reglementarea de stat a urbanismului – 2017”, organizată de „ASERGROUP”, a luat cuvântul Maxim Popov, dr. în drept, șeful direcției „Imobiliare și Construcții” a casei de avocatură Goltsblat BLP. despre trăsăturile şi problemele diferitelor forme juridice pentru implementarea dezvoltării integrate a teritoriilor .

De ce a început legiuitorul să acorde o atenție sporită sferei urbanismului?

Nevoia de reformare a sectorului urbanismului se pregătește de mult timp. Putem evidenția următoarele cerințe preliminare care au condus la schimbările în curs.

În primul rând, a scăzut numărul de terenuri publice libere (negrevate cu drepturi ale terților) adecvate dezvoltării comerciale pe scară largă. Anterior, un potențial investitor putea găsi cu ușurință terenuri mari în oraș și nu departe de acesta, libere de drepturile terților. Astăzi, terenurile potrivite pentru dezvoltarea comercială pe scară largă devin din ce în ce mai mici.

În al doilea rând, închirierea unui teren public și-a pierdut caracteristicile investiționale. În special, vorbim despre limitarea posibilităților de modificare a scopurilor furnizării acestuia sau a tipului de utilizare permisă. În urmă cu zece ani, o astfel de închiriere nu era cu mult diferită de dreptul de proprietate asupra unui teren. Ce-a fost asta? Persoanele juridice au achiziționat destul de calm terenuri publice pe dreptul de închiriere. Totodată, ar putea fi declarat orice scop de folosință: pentru parcare, construirea unui centru comercial etc. De fapt, subiectul nu se grăbea să construiască site-ul. Chiriașul aștepta o altă persoană interesată să construiască acest șantier. Când a apărut o astfel de persoană, terenul i-a fost dat în subînchiriere, iar regimul său juridic a fost transformat într-un nou chiriaș. Nu au fost probleme cu schimbarea scopului de acordare a terenului, sau cu prelungirea contractului de arenda. În plus, chiria nu era cea mai mare.

Situația a început să se schimbe din 2012. S-a format o practică stabilă la nivelul celor mai înalte instanțe, care exclude posibilitatea modificării scopului punerii la dispoziție a unui teren public închiriat. Dacă locul a fost luat pentru parcare, atunci acesta trebuie folosit pentru parcare. Schimbarea scopului grantului a ajuns să fie considerată o eludare a legii.

Din martie 2015, a intrat în vigoare o nouă ediție a Codului funciar al Federației Ruse. A fost exclus dreptul de preempțiune de a încheia un teren public pentru un nou termen - ca regulă generală, acesta nu poate fi închiriat fără licitație. Potrivit paragrafului 3 al art. 39.6 din Codul funciar al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice care sunt chiriași ai terenurilor proprietate publică au dreptul de a încheia un nou contract de închiriere pentru astfel de terenuri fără a licita numai în două cazuri:

1) în cazul în care terenul este închiriat unui cetățean sau persoane juridice fără a fi organizat o licitație;

2) în cazul în care un teren este oferit unui cetățean la o licitație pentru horticultură sau cultivarea dacha.

Valoarea cadastrală a unui teren a devenit uriașă, așa că nu este atât de ușor să păstrezi terenurile pe bază de arenda. Odinioară comparabilă cu proprietatea, astăzi închirierea unui lot public a devenit neprofitabilă. În sfârșit, posibilitățile financiare ale municipalităților pentru construirea de infrastructură comunală, socială și de transport au scăzut brusc.

Activități pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor: un concept general

Dezvoltarea integrată și durabilă a teritoriului este un termen general. În conformitate cu acesta, este necesar să se înțeleagă activitățile de pregătire și aprobare a documentației pentru planificarea teritoriului pentru amplasarea de facilități de construcție capitală în scopuri rezidențiale, industriale, publice, de afaceri și alte scopuri și utilitățile, transportul, infrastructura socială. necesare funcţionării unor astfel de facilităţi şi asigurării vieţii cetăţenilor. În plus, astfel de activități presupun realizarea lucrărilor de proiectare arhitecturală și de construcție, construcție, reconstrucție a acestor dotări.

În prezent, există patru forme de dezvoltare integrată și durabilă a teritoriului:

dezvoltarea unei zone construite (articolele 46.1-46.3 din Codul civil al Federației Ruse);

dezvoltarea integrată a teritoriilor (articolul 46.4 din Codul civil al Federației Ruse);

dezvoltarea integrată a teritoriului la inițiativa titularilor de drepturi ale parcelelor (articolul 46.9 din Codul civil al Federației Ruse);

dezvoltarea integrată a teritoriului la inițiativa guvernului local (articolul 46.10 din Codul civil al Federației Ruse).

Dezvoltarea zonei construite

Zona cea mai probabilă de aplicare practică a acestei forme este regenerarea unui teritoriu cu blocuri de apartamente dărăpănate în absența unei posibilități clare de retragere a terenurilor pentru nevoile municipale.

Dezvoltarea unui intravilan este permisa daca aceasta are:

blocuri de locuințe de urgență și de demolat;

blocuri de locuințe, demolare, a căror reconstrucție este planificată pe baza programelor municipale vizate;

obiecte de infrastructuri comunale, sociale, de transport.

Decizia privind dezvoltarea unei zone construite este luată de administrația locală a unei așezări sau a unui district în prezența unui regulament de urbanism, precum și a standardelor regionale și locale de planificare urbană.

Pe baza rezultatelor unei licitații deschise se încheie un acord privind dezvoltarea unui intravilan. Câștigătorul primește dreptul de a oferi terenuri care nu sunt grevate cu drepturile terților fără licitație (partea 8 din articolul 46.1, paragraful 9 din partea 3 din articolul 46.2 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 39.5 din RF LC) .

Este important să se țină cont de poziția juridică a Forțelor Armate ale Federației Ruse, prevăzută în Hotărârea nr. 309-KG15-5924 din 27 octombrie 2015 în dosarul nr. A07-21632/2013, conform căreia încheierea a unui acord privind dezvoltarea unui intravilan nu constituie o bază suficientă pentru sechestrarea terenurilor pentru nevoile statului (municipale).

Citarea Documentului

Prevederile părții 3 a art. 46.1 din Codul de urbanism stabilesc condițiile pentru luarea unei decizii cu privire la dezvoltarea unui intravilan pe care se află blocurile de locuințe și nu se aplică direct proprietarilor de terenuri în legătură cu decizia cu privire la problematica forțată a acestora. retragere.

În sine, încheierea unui acord privind dezvoltarea unui intravilan nu constituie un temei pentru sechestrarea terenului, întrucât un astfel de acord reglementează doar procedura de punere în aplicare a deciziei de amenajare a teritoriului adoptată de administrație, în timp ce posibilitatea retragerii unui teren de la proprietar se datorează prezenței nevoilor de stat sau municipale.

Care sunt principalele probleme asociate cu funcționarea acestui mecanism?

Deși legea se concentrează pe complexitatea teritoriului, adesea în practică totul se întâmplă diferit.

Imaginează-ți un sfert construit cu case dărăpănate. Un investitor vine și își dă seama că nu este interesat să deconteze întregul trimestru - va fi nevoie de prea mulți bani. Este interesant pentru un investitor să lucreze doar o parte din trimestru - să reinstaleze mai multe case și să construiască un bloc de apartamente. În jurul acestei case mai rămân clădiri dărăpănate.

Formal, legislația de urbanism îi oferă o astfel de oportunitate. Potrivit paragrafului 1 al art. 46.1 din Codul civil al Federației Ruse, dezvoltarea zonelor construite se realizează în limitele unui element al unei structuri de planificare (sfert, microdistrict) sau a părții sale (părți). Astfel, nu există nicio cerință în lege ca proiectul să acopere întreg teritoriul trimestrului. Drept urmare, în practică, în locul dezvoltării normale integrate a teritoriului, sunt implementate proiecte vizate.

Mai este o problemă. Potrivit paragrafului 3 al art. 46.1 din Codul civil al Federației Ruse, o decizie cu privire la dezvoltarea unei zone construite poate fi luată dacă un astfel de teritoriu este situat:

1) blocuri de locuințe recunoscute în conformitate cu procedura stabilită de Guvernul Federației Ruse ca fiind de urgență și supuse demolării;

2) blocuri de locuințe, demolare, a căror reconstrucție este planificată pe baza programelor municipale vizate aprobate de organul reprezentativ al autonomiei locale.

Pe lângă aceste dotări, în intravilan, în privința căreia s-a luat o decizie de dezvoltare, pot exista doar dotări de infrastructură inginerească care să asigure exploatarea numai a clădirilor cu mai multe apartamente. Între timp, în realitate, de regulă, există și alte proiecte de construcție de capital pe teritoriu, de exemplu, hale. În practică, atunci când iau o decizie privind dezvoltarea unui teritoriu, ei încearcă să nu observe acest fapt, dar formal există motive pentru contestarea deciziei.

Această formă este adesea dezavantajoasă pentru investitor. Este responsabil pentru relocarea rezidenților. Mai mult decât atât, administrația locală nu este adesea capabilă să calculeze în mod clar suma plății conform contractului pentru dezvoltarea zonelor construite.

Dezvoltarea integrată a teritoriului

Dezvoltarea integrată a teritoriului (IOT) se realizează în domeniul construcției principalelor dotări rezidențiale/nerezidențiale cu asigurarea inițială a unui amplasament din teren public. Mecanismul în acest caz este următorul. La licitație se asigură terenuri care nu sunt grevate cu drepturi ale terților. Câștigătorul licitației încheie un acord privind IBA (clauza 6, articolul 39.8 din Codul funciar al Federației Ruse). Numai o persoană juridică poate participa la licitația pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pentru dezvoltare integrată (clauza 2, articolul 46.4 din Codul civil al Federației Ruse). Audierile publice nu sunt necesare pentru proiecte de planificare și sondaje.

Cel mai important, terenul principal trebuie să fie liber de drepturile terților. Ce înseamnă aici?

Există un teren mare în oraș. Orașul vrea să construiască acolo un microcartier sau un parc industrial, șantierul este scos la licitație. Câștigătorul licitației semnează contracte de închiriere a terenului și IBA, se angajează să împartă matricea în terenuri individuale, uz comun și infrastructură. Se aprobă un grafic de dezvoltare a teritoriului, se stabilesc sancțiuni pentru încălcarea acestui grafic.

Acesta este un proiect greenfield - un teren mare gol este dezvoltat într-un mod integrat.

Cifra de afaceri a parcelelor pentru RCT și IBA

Când vine vorba de dezvoltarea unui intravilan (BCA), obiectul licitației este dreptul de a încheia un acord asupra CTA. Apoi, devenind deja parte la un astfel de acord, o entitate privată primește dreptul de a folosi terenuri de pe teritoriu.

În CAT, situația este diferită. Mai întâi trebuie să câștigați licitația pentru încheierea unui contract de închiriere pentru un teren public.

Este posibil să „vând” dreptul de a închiria un teren altor persoane? Există o ipoteză faptică (părțile 7, 8 ale articolului 46.2 din Codul civil al Federației Ruse), deși legea nu prevede în mod direct acest lucru. Problema este că în anul 2015 au fost aduse modificări la art. 448 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia, dacă contractul poate fi încheiat numai la licitație, atunci în acest caz partea la contract trebuie să își îndeplinească personal obligațiile, cesiunea dreptului de închiriere este interzisă. Normele Codului civil al Federației Ruse pot fi considerate speciale? Din păcate, încă nu există practică. Și o situație negativă cu un refuz de a transfera drepturile în baza unui contract de închiriere este destul de probabilă.

Se pune și întrebarea, ce obligații se transferă noilor chiriași? Legea permite o situație foarte simplă, când drepturile și obligațiile pentru toți participanții sunt transferate. În practică, situația este diferită.

Să ne imaginăm: o rețea comercială dorește să închirieze un singur site de pe întreg teritoriul. Drepturile și obligațiile dezvoltatorului inițial din microdistrict trec la acesta? Nu există nimic în RF GK despre asta. În practică, această problemă poate fi rezolvată după cum urmează. La reangajare, un nou chiriaș „intră” în proiect ca parte conform acordului RZT sau COT. Totodata, in contract se specifica ca acesta, alaturi de chirias, nu raspunde pentru toate obligatiile legate de dezvoltarea microraionului. Dar, în acest caz, este necesar acordul orașului. Autoritățile locale se tem deseori să facă acest lucru, pentru că se vor construi „bucurii” și nu se vor construi facilități sociale.

În ansamblu, ar trebui să se concluzioneze că CRC al Federației Ruse nu este completă în ceea ce privește reflectarea posibilităților care există în practică.

Dezvoltare cuprinzătoare inițiată de proprietarul imobilului

Această formă este utilizată în construcția de infrastructură în afara amplasamentului pe teren public pe cheltuiala unuia sau mai multor proprietari de teren. Se încheie un acord privind dezvoltarea integrată a teritoriului. O parte la aceasta pot fi proprietarii de terenuri sau chiriașii de terenuri care sunt în proprietate publică. Trebuie să rămână cel puțin cinci ani până la sfârșitul termenului de închiriere. Din partea autorităților, contractul este încheiat de organele LSG.

Pentru implementarea acestui formular este necesar să existe obligații pentru construirea de infrastructură comunală, de transport și de infrastructură socială. Acest lucru se poate întâmpla atât pe cheltuiala bugetului, cât și pe cheltuiala deținătorilor de drepturi de autor (clauza 3, partea 14, articolul 46.9 din Codul civil al Federației Ruse). Dar dacă bugetul plătește, atunci de ce, în principiu, acest proiect? În practică, obligațiile pentru construirea unor astfel de instalații vor fi asumate de titularul dreptului. În acest caz, el va primi câteva avantaje.

Să ne imaginăm o situație: o entitate achiziționează un teren pentru construirea unui centru comercial, terenul este situat în apropierea autostrăzii. Pentru ca cumpărătorii să poată apela, trebuie să construiți un pasaj. Subiectul îl întreabă pe avocat cum să-l construiască? Nu vrea să acționeze ca dezvoltator - vrea ca autoritățile locale să construiască și a plătit. Institutul de Dezvoltare Integrată, din inițiativa proprietarului imobilului, face posibilă finanțarea în mod țintit a construcției pasajului superior. Care sunt celelalte beneficii? La proiect pot participa mai mulți proprietari de terenuri.

Una dintre condițiile pentru încheierea unui acord privind dezvoltarea integrată a teritoriului este aprobarea documentației privind amenajarea teritoriului în raport cu propriile lor și libere de drepturile terților asupra terenurilor publice (părțile 7-10 ale art. 46.9). din Codul civil al Federației Ruse).

În scopul construcției de utilități, transport, infrastructură socială, terenurile care sunt în proprietatea statului și (sau) municipală și nu sunt grevate cu drepturi ale terților sunt închiriate deținătorilor de drepturi care au încheiat un acord fără licitație (partea 8 al articolului 46.9 din Codul civil RF, paragraful 13.3, alineatul 2, articolul 39.6 din Codul funciar al Federației Ruse).

Dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriilor la inițiativa autorității locale

Acest formular este folosit atunci când este necesară regenerarea unui teritoriu cu fond nerezidențial dărăpănat (incompatibil cu reglementările urbanistice), locuințe joase dărăpănate. Se caracterizează prin oportunități largi de retragere a terenurilor și asigurarea ulterioară a acestuia pentru uz comercial.

Ce teritoriu poate face obiectul unei dezvoltări complexe în acest caz? Articolul 46.10 din Codul civil al Federației Ruse vorbește despre mai multe tipuri de teritorii:

1) pe care sunt amplasate instalațiile de construcție capitală (cu excepția blocurilor de apartamente), recunoscute ca urgență și supuse demolării în conformitate cu procedura stabilită de Guvernul Federației Ruse;

2) pe care sunt amplasate amenajările de construcție capitală (cu excepția blocurilor de locuințe), demolări, a căror reconstrucție este planificată pe baza programelor țintite municipale aprobate de organul reprezentativ al autonomiei locale;

3) tipuri de utilizare permisă ale căror și (sau) tipuri de utilizare permisă și caracteristici ale obiectelor de construcție capitală situate pe care nu corespund tipurilor de utilizare permisă a terenurilor și a obiectelor de construcție capitală și parametrii limitativi ai construcției, reconstrucției obiecte de construcție capitală, stabilite prin regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor;

4) pe care sunt amplasate unități de construcție capitală, recunoscute ca clădiri neautorizate în conformitate cu legea civilă.

Astfel de obiecte ar trebui să ocupe cel puțin 50% din teritoriu. Astfel, atât terenurile obișnuite, cât și obiectele imobiliare pot fi amplasate pe teritoriu. Interesele titularilor lor de drepturi în acest caz vor avea de suferit.

Pentru ca o așezare sau un cartier urban să ia o decizie cu privire la dezvoltarea integrată a teritoriului, trebuie să reflecte teritoriul în regulile de utilizare sau dezvoltare a terenului. Apare întrebarea: este necesar să se verifice cumva în prealabil dacă există semne ale unor astfel de teritorii? Legea nu oferă un răspuns.

Articolul 56.12 din Codul funciar al Federației Ruse prevede o procedură simplificată și accelerată pentru retragerea terenurilor în aceste scopuri. Prima caracteristică este că se acordă doar o lună pentru a semna acordul de retragere. A doua este că hotărârea judecătorească privind sechestrul este supusă executării imediate. După contestație, se va demola imediat. În casație, de fapt, se decide doar chestiunea cuantumului despăgubirii.

Acesta este un instrument foarte bun pentru dezvoltatorii mari. Dezvoltatorul vede o clădire gri. El nu va putea cumpăra orice obiect din acest teritoriu. Apoi merge la autorități și le oferă un proiect. În acest caz, autoritățile primesc un microdistrict normal ca „bonus”. Valoarea cadastrală a terenurilor este în creștere, ceea ce oferă mai multe venituri. Dezvoltatorul, la rândul său, curăță terenul de obiecte terțe cu mâinile autorităților și îl primește în scopuri proprii.

;color:#111111">în lecțiile trecute, am luat în considerare impactul antropic asupra naturii și am aflat că aproape toate peisajele de pe teritoriul Belarusului sunt antropice.

;color:#111111">Tema lecției de astăzi va fi:;color:#111111">Dezvoltarea teritoriului.

;color:#111111">Deschideți caietele și notați data și subiectul lecției.

;color:#111111">Peisajele naturale și antropice stau la baza vieții umane. În procesul de activitate economică, el folosește resurse naturale: apă, pământ și altele.

;color:#111111">Condițiile naturale pot contribui atât la viața umană, cât și pot cauza mari dificultăți în dezvoltarea teritoriului.

;color:#111111">- Ce teritorii credeți că sunt nefavorabile dezvoltării și utilizării economice?

;color:#111111">(deșerturi, munți, mlaștini)

;color:#111111">De multe secole populația Pământului a fost mică, iar această populație a fost distribuită în zonele cele mai favorabile.

;color:#111111">- Ce centre de origine ale civilizațiilor cunoașteți?

;color:#111111"> (mediteraneeană, sud-estul Chinei, interfluviu)

;color:#111111">Ca urmare a activității economice, o persoană a dezvoltat activ teritoriul, în timp ce a tăiat păduri, a construit locuințe, a cultivat terenuri, a pus linii de comunicație etc.

;color:#111111">Deci, ce este dezvoltarea teritoriului?

;color:#111111">Dezvoltarea teritoriului este orice utilizare a teritoriului pentru diverse tipuri de activitate economică. Principalul semn al dezvoltării teritoriului este așezarea umană.

;culoare:#111111">

;color:#111111">Diferentele de conditii naturale determina niveluri diferite de dezvoltare.

;color:#111111">Ce teritorii crezi că sunt mai dezvoltate?

;color:#111111">(cu concentrație mai mare de resurse și condiții naturale favorabile: Ruhr, Mediterana etc.)

;color:#111111">În funcție de tipul de activitate economică, se disting tipurile de dezvoltare a teritoriului.

;color:#111111">Există 4 tipuri de dezvoltare în Belarus:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Agricultural
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Industrial
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Vehicul
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Recreational

;color:#111111">Scrieți diagrama în caiet

;color:#111111">Dezvoltare agricolă.

;color:#111111"> Condițiile naturale ale Belarusului au determinat, în primul rând, dezvoltarea ei agricolă. Din cele mai vechi timpuri, oamenii de pe teritoriul țării noastre au început să taie păduri și să dezvolte terenuri pentru teren arabil. De aceea, cel mai mult tipul obișnuit de peisaje naturale și antropice în Belarus a devenit pădure agricolă Terenurile agricole din interiorul lor ocupă 40-50% din teritoriul republicii, iar pădurile aproximativ 30-40%.Peisajele agricole-forduri ocupă aproximativ 35% din teritoriul Belarusului. şi sunt cel mai larg reprezentate în partea sa centrală.Dezvoltarea teritoriului în secolul al XX-lea a dus la formarea peisajelor agricole, în care proporţia pădurilor nu depăşeşte 20%, iar terenul agricol pe alocuri ocupă 80% din teritoriu. Peisajele agricole sunt comune în locurile cu cele mai fertile soluri și ocupă peste 30% din teritoriul republicii.

;color:#111111">Dezvoltare industrială, de transport și de agrement;color:#111111">. Dezvoltarea agricolă a teritoriului Belarusului este combinată cu alte tipuri. În locurile în care se află minerale, principalul tip de dezvoltare a teritoriului este;color:#111111">industrial.;color:#111111"> Terenurile în care dezvoltarea industrială este tipul principal ocupă mai puțin de 5% din teritoriul republicii. Din punct de vedere al impactului asupra mediului, dezvoltarea industrială este cea mai puternică.

;color:#111111">Ce exemple de impactul dezvoltării industriale asupra mediului cunoașteți?

;culoare:#111111"> ( ;color:#111111">Constructia de cariere, mine, instalatii industriale, rezervoare artificiale a schimbat radical peisajele naturale. Acest lucru se observa cel mai mult in regiunea miniera Soligorsk, unde aproximativ 5 mii de hectare de teren au fost retrase din folosinta agricola ca urmare a exploatării sării și a acumulării deșeurilor.În general, în Belarus, terenurile deranjate ca urmare a activității miniere ocupă peste 40 de mii de hectare, iar suprafețe și mai mari sunt ocupate de așezări, în care predomină și dezvoltarea terenurilor industriale).

;color:#111111">Dezvoltare transport

;color:#111111">Dezvoltarea agriculturii a dus la formarea unei rețele dense de așezări rurale pe teritoriul Belarusului. Prezența așezărilor rurale și urbane, la rândul ei, a dus la dezvoltarea transporturilor a teritoriului. În perioada 19— Secolele XX, o rețea densă de căi ferate și drumuri dezvoltate pe teritoriul republicii Densitatea medie a căilor ferate în Belarus este de aproape 30 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, în timp ce drumurile asfaltate sunt puțin mai mici de 300 km/1000 km;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">. În ceea ce privește dezvoltarea transporturilor, Belarus depășește majoritatea țărilor CSI și multe țări europene.

;color:#111111">Începând din a doua jumătate a secolului XX,;color:#111111">dezvoltare recreativă activă;color:#111111"> de pe teritoriul Belarusului. Peisajele de agrement ocupă acum aproximativ 6% din suprafața țării. În Belarus au fost create aproximativ 20 de stațiuni și zone de agrement de importanță republicană. Pădurile și rezervoarele suburbane sunt utilizate în mod activ în scopuri recreative. .

;color:#111111">Ce exemple de zone de agrement cunoașteți?

;color:#111111">Nivelul de maiestrie.;culoare:#111111">

;color:#111111">Dezvoltarea treptată a omenirii în orice moment a provocat o schimbare a nivelului de dezvoltare a unui anumit teritoriu. În epoca revoluției științifice și tehnologice, rata de schimbare a nivelului de dezvoltare a crescut de multe ori peste.

;color:#111111">Scrieți în caiet: „indicatori de dezvoltare ai teritoriului”, le veți nota în cursul explicației mele.

;color:#111111">Unul dintre cele mai importante este;color:#111111">densitatea populației;color:#111111">. Cu cât densitatea populației este mai mare, cu atât nivelul de dezvoltare a teritoriului este mai mare. Al doilea indicator important este;color:#111111">zona de arat;color:#111111">. Caracterizează nivelul de dezvoltare agricolă a teritoriului.;color:#111111">Densitatea căilor ferate și a autostrăzilor;color:#111111"> caracterizează nivelul de dezvoltare a transporturilor a teritoriului, și;color:#111111">numar de statiuni, sanatorii, zone de recreere, centre turistice;color:#111111"> - recreațional.

;color:#111111">Rezultatul dezvoltării teritoriului este crearea de mijloace fixe de producție - clădiri, structuri, utilaje. Acestea sunt asociate cu diferite tipuri de dezvoltare a teritoriului: industrială, agricolă, recreativă, de transport. se caracterizează dezvoltarea teritoriului;color:#111111">densitatea mijloacelor fixe;color:#111111">, adică costul lor pe 1 km;vertical-align:super;color:#111111">2;culoare:#111111">.

;color:#111111">Astfel, cu cât se construiesc mai multe facilităţi economice, cu cât se produc mai multe produse industriale sau agricole, cu atât nivelul de dezvoltare al teritoriului este mai mare.

;color:#111111">Un alt indicator important al nivelului de dezvoltare a teritoriului este;color:#111111">ponderea teritoriului activ economic în suprafața totală a țării;culoare:#111111">.

;color:#111111">Teritoriul activ economic cuprinde terenuri agricole, păduri cu semnificație operațională, terenuri industriale, drumuri, zăcăminte minerale, zone de recreere. De fapt, sunt peisaje antropice - acele terenuri care sunt folosite în activitatea economică. Belarus este caracterizat prin nivelul ridicat de dezvoltare a teritoriului.Astăzi, teritoriul activ economic reprezintă mai mult de 90% din suprafața republicii.

;color:#111111">Potențialul de resurse naturale și capacitatea teritoriului.;color:#111111"> Nivelul de dezvoltare al teritoriului caracterizează gradul de dezvoltare economică al țării. Cu cât nivelul de dezvoltare al teritoriului este mai ridicat, cu atât economia produce mai multe produse. Pe de altă parte, în zonele cu o nivel ridicat de dezvoltare, sarcina antropică asupra mediului crește.Acest lucru duce adesea la apariția unor probleme geoecologice.De obicei se agravează în regiunile cele mai dezvoltate, în special în jurul orașelor mari.De aceea, acum omenirea se confruntă cu sarcina menținerii echilibrului. în peisajele antropice.Presiunea excesivă asupra complexelor naturale este inacceptabilă.(;color:#111111">Nu uitați ce regiuni din Belarus sunt caracterizate de probleme geoecologice;culoare:#111111">.)

;color:#111111">În stadiul actual în Belarus este utilizat intens;color:#111111">potenţial de resurse naturale;color:#111111"> - un set de resurse naturale ale unui anumit teritoriu care pot fi utilizate fără a deteriora starea complexelor naturale.

;color:#111111">Scrieți definiția în caiet

;color:#111111"> De exemplu, exploatarea excesivă poate duce la poluarea solurilor, a apelor de suprafață și subterane, la deteriorarea stării seismice a teritoriului. Prin urmare, din motive de mediu, nu toate mineralele de astăzi pot avea importanță industrială.

;color:#111111">Managementul rațional al naturii asigură valorificarea la maximum a potențialului de resurse naturale al țării și reduce posibilitatea deteriorării mediului în aceasta. Conduce la o dezvoltare echilibrată a sistemelor naturale și economice regionale.

;color:#111111">Un indicator important al managementului de mediu este;color:#111111">capacitate teritorială;color:#111111"> - capacitatea de a găzdui un anumit număr de obiecte naturale și economice fără a compromite funcțiile de mediu.

;color:#111111">Scrieți definiția în caiet

;color:#111111"> Aratul excesiv sau un număr mare de întreprinderi industriale agravează semnificativ situația ecologică. Prin urmare, prin studierea capacității teritoriului, este posibil să se limiteze dezvoltarea economică a acestuia. Acum construirea de întreprinderi industriale, drumuri, rezervoare artificiale, dezvoltarea zăcămintelor minerale și refacerea drenajului este imposibilă fără expertiză ecologică prealabilă.Capacitatea teritoriului depinde de stabilitatea peisajelor la încărcătura antropică.De obicei, peisajele complexe și diverse din punct de vedere al structurii interne sunt considerate mai stabile. Pe teritoriul Belarusului, acestea includ peisaje deluroase-moraine-erozive și kachovo-morene. Prin urmare, indicatorul capacității teritoriului în ele este mai mare.

Înainte de a discuta care sunt avantajele și dezavantajele proiectelor de construcții în care teritoriul este supus unei dezvoltări integrate, să ne dăm seama ce este, de fapt, „dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriului”.
Prin dezvoltarea complexă a teritoriului se înțelege dezvoltarea completă a terenului pe care se construiește. Aceasta nu este doar construcția de blocuri de apartamente, ci și așezarea tuturor sistemelor de comunicații și inginerie necesare, precum și amplasarea infrastructurii aferente suficiente pentru o viață confortabilă de zi cu zi. Și nu în ultimul rând, un proiect bine întocmit al viitorului cartier rezidențial.

PISIC - ce fel de animal și cu ce se mănâncă?

Potrivit statisticilor, pe piața imobiliară în construcție din Sankt Petersburg și regiunea Leningrad, CAT reprezintă 40% din toate proiectele. Desigur, majoritatea acestor CAT-uri sunt construite la marginea orașului, în așa-numitul „în spatele KaDie” sau în apropierea acestuia. Deoarece centrul orașului este un cartier bine format, iar acolo apar case noi fie ca rezultat al dezvoltării compactate, fie ca renovare a cartilor vechi, fie pe locul unor zone industriale și fabrici care fie au fost închise, fie au fost mutate în afara oraș.

La periferia orașului, precum și teritoriul imediat al regiunii Leningrad, sunt un loc excelent pentru construirea unui „oraș în interiorul orașului”, deoarece oferă literalmente un câmp clar pentru implementarea tuturor ideilor arhitecților, designerilor și dezvoltatori.

În primul rând, cartierele din clasa economică și clasa confort sunt construite cu dezvoltare integrată. În procente, acestea pot fi corelate între 60-70% și 23-35%. Restul de 5-7% sunt locuințe de clasă business. Și o astfel de imagine este destul de de înțeles: CAT-urile presupun un număr mare de apartamente în construcție, în care vor locui un număr destul de mare de familii. La urma urmei, oferta vine din cerere. Și realitățile de astăzi sunt de așa natură încât majoritatea cumpărătorilor ruși se concentrează pe cumpărarea de locuințe la buget. Și locația CAT-urilor moderne din Sankt Petersburg nu poate fi numită prestigioasă.

În general, așezările de cabane care apar în întreaga regiune Leningrad din jurul Sankt Petersburg, precum și în districtele Kurortny și Primorsky din capitala de nord, pot fi, de asemenea, atribuite CAT. Până la urmă, aici se realizează și o îmbunătățire cuprinzătoare a terenului, cu construcția de infrastructură. Și astfel de sate, constând din cabane sau case de oraș, sunt mai probabil să fie de interes pentru cumpărătorii de locuințe de lux. Dar cerințele pentru obiectele aflate în construcție, în acest caz, sunt foarte mari.

Caracteristicile proiectelor IOT

Atunci când creează proiecte IBA, dezvoltatorii autohtoni se bazează pe experiența europeană. Și chiar și birouri de arhitectură străine sunt implicate în proiectare. Deoarece costul lucrărilor de proiectare aici și în străinătate este aproximativ egal, dar arhitecților noștri le lipsește profesionalismul în ceea ce privește proiectarea nu doar a unei clădiri, ci a unui întreg bloc deodată. Nu este suficientă experiență.

Desigur, dacă urmărim istoria dezvoltării KOT-urilor, atunci putem observa că dezvoltarea integrată a zonelor construite a început cu mult timp în urmă, încă din anii 30 ai secolului trecut. Și aceasta este o tendință globală care este caracteristică multor țări dezvoltate și în curs de dezvoltare, cu propriile sale caracteristici, dar cu un scop comun - crearea unui mediu de viață confortabil. Nu doar un apartament sau o casă, ci și spațiul din jur. Pentru a oferi viitorilor rezidenți facilități sociale și medicale, organizații comerciale și de servicii, o rețea de drumuri și transport și sistemele de inginerie necesare.

CAT-urile au fost construite anterior în Rusia. În epoca sovietică, orașele mici erau construite lângă fabrici sau industrii mari, viața în care depindea de întreprinderea de formare a orașului. Și în timpul construcției unor astfel de orașe, s-a acordat o atenție considerabilă construcției de instituții sociale, comerciale și domestice menite să ofere locuitorilor un nivel de viață decent. Dar în URSS, astfel de facilități de infrastructură „atârnau” în bilanțul fabricilor și fabricilor orașului. Iar numărul și varietatea lor depindeau adesea de directorii întreprinderilor, care scoteau bani din buget pentru construcția infrastructurii.

După prăbușirea URSS, dezvoltarea integrată a pământului s-a prăbușit și a fost uitată timp de câteva decenii. Clădirile rezidențiale au fost construite punctual, în principal compactând dezvoltarea urbană existentă și adăugând presiune asupra comunicațiilor orașului. Da, și multe facilități sociale au fost închise sau reproiectate, dar nu au fost construite altele noi. În acest sens, lipsa infrastructurii sociale și gospodărești este încă resimțită acut în capitala nordică.

O caracteristică a CAT-urilor este, în special, asigurarea viitorilor rezidenți cu toată infrastructura necesară: socială, comercială și de transport.

Avantajele proiectelor COT

Cel mai important avantaj al CAT-urilor este, poate, un singur proiect pentru dezvoltarea unui întreg microdistrict sau cartier. Și în acest proiect a fost calculată capacitatea necesară a rețelelor de inginerie și comunicații pentru cantitatea proiectată de locuințe. Dotările necesare infrastructurii sociale și comerciale au fost calculate și planificate pentru a acoperi în totalitate nevoile viitoarei populații a trimestrului. Au fost amenajate drumuri care pot asigura legături excelente de transport atât în ​​interiorul microsectorului, cât și între acesta și blocurile învecinate.

Locuitorii dintr-un CAT bine organizat și construit au ocazia nu numai să lucreze aproape de casă, ci și să se relaxeze pe deplin și să se distreze în propriul lor cartier. Nu contează dacă mergi la cinema, la cumpărături sau la o plimbare în parc. Copiii din CAT frecventează o școală sau o grădiniță care se află în imediata apropiere a casei lor.

Avantajele CAT construite la marginea orașului includ un cost mai mic de metri pătrați în comparație cu prețurile locuințelor din centrul Sankt-Petersburgului, precum și o situație de mediu mult mai bună.

Înainte de a lua în considerare deficiențele CAT-urilor, să spunem câteva cuvinte despre CAT-urile construite direct în Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad, deoarece minusurile lor, în cea mai mare parte, sunt rezultatul realităților rusești.

Proiecte COT St. Petersburg

Cele mai mari CAT din Sankt Petersburg pot fi numite Perla Baltică, care se construiește în sud-vestul capitalei nordice, Valea de Nord, crescând în nordul orașului, la câțiva pași de stația de metrou Parnas, complex rezidențial Kamenka, care se construiește lângă parcul forestier Novoorlovski. Nu mai puțin faimos sunt complexul rezidențial „New Okkervil”, microdistrictul „Slavyanka” din Pușkin, complexul rezidențial „Yuntolovo”, „Triumph Park”. Din clădirile joase, se poate distinge „Noua Izhora” în cartierul Pușkinski din Sankt Petersburg, „Moșia Shcheglovskaya” în spatele lui Vsevolozhsky.

Dacă acordăm o atenție mai mare dezvoltării CAT-urilor în Sankt Petersburg, se poate observa că proiectele de dezvoltare a teritoriilor date pentru construcție sunt foarte interesante în faza de proiectare și teorie. Dar, de îndată ce vine vorba de partea practică și de construcția propriu-zisă a clădirilor, proiectele suferă mari schimbări.

Cel mai izbitor exemplu este istoria construcției celei de-a doua etape a Teatrului Mariinsky. Da, acesta este departe de a fi un CAT, dar este un exemplu clar al modului în care o clădire conform unui proiect poate diferi de soluția finală și ce probleme și motive pot fi explicate chiar de constructori. Ceva similar se întâmplă cu CAT-urile. Și fiecare Petersburger înțelege acest exemplu.

De exemplu, Baltic Pearl, unul dintre proiectele ambițioase care implică capitalul chinez, a suferit modificări semnificative în construcția de facilități sociale și comerciale în perioada de implementare. Centrul de afaceri nu mai arată ca în plan, și-a pierdut petalele, transformându-se dintr-un lotus într-o perlă. De asemenea, nu va exista inima microdistrictului, care trebuia să fie o zonă pietonală acoperită, cu magazine, restaurante și cafenele. Obiectele infrastructurii de divertisment vor fi, dar deja împrăștiate în jurul cartierelor și ascunse printre clădirile cu mai multe etaje. Mai mult, dezvoltatorul chinez a atribuit o parte din terenul său dezvoltatorilor ruși, care își implementează proiectele acolo, care nu prea se intersectează în concept cu planul general al Perlei Baltice. Da, iar timpul de construcție a acestui microcartier rezidențial s-a mutat foarte mult. Și în loc de 2010, data de finalizare a proiectului este 2016.

Aceeași soartă a avut-o și microdistrictul Seven Capitals, care este construit în Kudrovo. Din cele șapte capitale, au mai rămas doar două: „Viena” și „Londra”. Restul teritoriului este construit de alte firme, care au refuzat, de asemenea, să urmeze stilul arhitectural și soluțiile înalte ale celor Șapte Capitale.

Desigur, principalele motive pentru astfel de răsturnări pot fi numite schimbarea puterii la Sankt Petersburg, iar criza economică din 2008 a interferat foarte mult cu planurile dezvoltatorilor. Există însă și alți factori care împiedică construcția CAT-urilor care corespund pe deplin celor europene din punct de vedere al confortului.

Contra proiectelor COT

Principalele dezavantaje ale CAT-urilor din țara noastră sunt inconsecvența acțiunilor dintre autoritățile municipale și dezvoltatori, precum și dorința dezvoltatorilor de a obține cât mai mult profit.

Să ne oprim mai în detaliu asupra relației dintre autorități și dezvoltatori. Este clar că componenta socială a vieții în cartiere, precum și transportul, este responsabilitatea autorităților municipale mai degrabă decât a dezvoltatorilor. Constructorilor, în cea mai mare parte, nu le pasă cum vor locui locuitorii în locuințele pe care le-au construit. Dezvoltatorul va construi case, va vinde toate apartamentele, va obține venituri și va merge mai departe, va construi următoarele trimestre. Iar aria sa de responsabilitate rămâne doar în garantarea calității clădirilor. Dar cât de confortabil este pentru oameni să locuiască în noul microdistrict, dacă au suficiente școli, magazine, instituții medicale și dacă sunt ambuteiaje la ieșirea din cartier - acestea nu mai sunt preocupările companiei dezvoltatoare. Și aici este locul în care oficialii locali ar trebui să lucreze împreună cu dezvoltatorii pentru a oferi un nivel adecvat de viață în CAT.

Dar în realitate, chiar dacă acest lucru este stipulat, de multe ori rămâne doar în cuvinte. Așadar, de multe ori, autoritățile și constructorii nu se pot pune de acord cu privire la cine este responsabil de construcția de amenajări sociale, de dezvoltarea rețelei de transport rutier, cum și în ce măsură aceasta va fi plătită de la buget. Iar drept urmare, locuitorii cartierelor suferă, nevoiți să stea în ambuteiaj pentru a ajunge la serviciu și a-și duce copiii la grădiniță sau la școală, întrucât în ​​zonă nu sunt suficiente instituții de învățământ pentru toată lumea.

O perioadă lungă de lucrări pregătitoare pe noi loturi de teren este, de asemenea, un mare minus de CAT în Rusia.

Problema de astăzi este că, pentru dezvoltarea integrată a teritoriului, aria acestui teritoriu ar trebui să fie destul de mare. Și înainte de a construi locuințe pe amplasamentul existent, compania dezvoltatoare trebuie să aibă grijă să însumeze toate comunicările necesare. La urma urmei, cel mai adesea site-uri pentru CAT-uri sunt oferite complet nedezvoltate, foste terenuri agricole ale fermelor colective și ferme de stat (cum ar fi, de exemplu, în Murino). Și aproape că nu există companii în Sankt Petersburg care să-și permită să achiziționeze teritorii vaste și să cheltuiască sume mari de bani pentru realizarea de rețele de inginerie. La urma urmei, acest lucru poate dura până la 35% din suma totală necesară pentru construcția microdistrictului.

O cale de ieșire din această situație este să unești mai mulți dezvoltatori care dezvoltă un singur site. Problema este că rareori sunt de acord asupra unui stil arhitectural comun sau cel puțin asupra unui singur concept de construcție. Și dacă sunt încă pregătiți să rezolve problema construirii infrastructurii comune (și autoritățile municipale solicită acest lucru atunci când emit autorizații de construcție), atunci, de regulă, nu vorbim despre îmbunătățirea generală a teritoriului. Fiecare dezvoltator individual înnobilează și înfrumusețează spațiile și curțile adiacente, dar nu există piețe sau parcuri mari comune în astfel de teritorii. O excepție pentru astăzi poate fi numită „New Okkervil”, care este construit de două companii - „Otdelstroy” și „Construction Trust”. Aici, în primul rând, a fost amenajată o zonă de parc pe malul râului Okkervil. Adevărat, parcul nu a fost proiectat conform tuturor normelor legale. Prin urmare, pe tot parcursul anului 2013, locuitorii complexului rezidențial New Okkervil au fost nevoiți să-și apere locul de mers de pătrunderea bisericii, care a avut grijă de el pentru construcția templului. Deci, nici măcar noile microdistricte nu sunt protejate de dezvoltarea compactă.

O altă capcană în dezvoltarea de noi terenuri și amenajarea comunicațiilor este că nu întotdeauna furnizorii de energie electrică, încălzire, apă sunt gata să coopereze cu dezvoltatorii. La urma urmei, au propriile planuri de dezvoltare a instalațiilor lor, deloc coordonate cu dezvoltatorii. Și sunt momente când se construiește un microdistrict, este deja aproape de finalizare, iar rețelele de inginerie cu capacitățile necesare pentru acesta, sau substații în planurile furnizorilor de astfel de servicii sunt undeva în următorul deceniu. Părțile trebuie să negocieze, ceea ce poate dura mai mult decât timpul alocat construcției clădirilor. Mulți cumpărători s-au confruntat cu faptul că nu se pot muta în apartamentele lor, deoarece schema de racordare la electricitate este temporară, iar nici lifturile nu funcționează. Aceasta, desigur, nu este doar o problemă pentru CAT, dar în amploarea lor se înmulțește. La urma urmei, nu puteți conecta cu ușurință un microdistrict rezidențial mare la o substație existentă, de exemplu, dacă capacitatea acestuia nu este suficientă. Trebuie să construiți unul nou. Și așa în toate.

Un alt dezavantaj al CAT-urilor este că facilitățile de infrastructură se construiesc ultimele, iar locuitorii caselor puse în funcțiune mai întâi locuiesc în câmp deschis, lipsiți atât de magazine în apropierea casei, cât și de drumuri bune. Și această situație poate dura ani de zile.

Există cazuri când se construiește un alt bloc rezidențial pe locul unei parcări planificate. Dezvoltatorii încearcă să stoarce profitul maxim din terenul disponibil, așa că construiesc clădiri cu mai multe etaje una lângă alta, lăsând curți mici care abia găzduiesc un loc de joacă, câteva bănci și copaci. Numărul de parcări este, de asemenea, minim și rar ajunge la 40% din numărul de apartamente construite. Prin creșterea numărului de etaje de clădiri, dezvoltatorii creează o aparență de furnici, printre care se pierde atractivitatea suburbiilor, care constă, printre altele, în aer curat și apropiere de natură.

rezumat

Analizând toate cele de mai sus, putem spune că astăzi CAT-urile sunt alegerea potrivită și necesară pentru dezvoltatori atunci când nu se creează doar o clădire rezidențială, ci un întreg mediu de locuit confortabil. Și prin achiziționarea unui apartament într-un astfel de obiect, cumpărătorul primește nu numai propriul spațiu de locuit, ci și posibilitatea de a se bucura de timpul liber pe teritoriul cartierului său.

Dar pentru a ajunge la nivelul european de dezvoltare integrată a teritoriilor trebuie depus efort mult mai mare. Și mai presus de toate, să creăm condiții pentru o interacțiune optimă între autoritățile municipale și dezvoltatori, astfel încât dezvoltarea cartierelor să fie cu adevărat realizată în mod cuprinzător și, cel mai important, în mod consecvent.

Și încă o dată, vom enumera pe scurt avantajele și dezavantajele CAT din Sankt Petersburg și regiunea Leningrad.

Pro:

Crearea de noi microdistricte cu construirea de infrastructură;

Concept armonios, unitar pentru dezvoltarea cartierului;

Cost mai mic al apartamentelor comparativ cu prețurile din centrul orașului;

În apropiere de oraș

Minusuri:

Lipsa unui număr suficient de dotări sociale în cartiere;

Un minim de zone verzi și parcuri în interiorul CAT-urilor;

Număr insuficient de parcări pentru vehicule;

Subdezvoltarea rețelei de transport rutier, în urma căreia ambuteiajele la ieșirea din CAT-uri sunt o situație obișnuită.

Înregistrarea regională și incapacitatea de a utiliza infrastructura socială a orașului în acele KOT care sunt construite pe terenurile din regiunea Leningrad.