ប្រជាពលរដ្ឋមានសិទ្ធិវិនិយោគទុនលើអចលនទ្រព្យ។ បនា្ទាប់មកវត្ថុដែលទទួលបានទាមទារការយកចិត្តទុកដាក់យ៉ាងជិតស្និទ្ធ។ ប្រសិនបើមិនមានពេលវេលា បំណងប្រាថ្នា ឬសមត្ថភាពសម្រាប់រឿងនេះទេ ដំណើរការត្រូវបានផ្តល់ជូនដើម្បីអនុវត្តដោយអ្នកជំនាញ។
ការគ្រប់គ្រងការទុកចិត្តនៃអចលនទ្រព្យគឺជានីតិវិធីមួយសម្រាប់ការផ្ទេរសិទ្ធិទៅឱ្យបុគ្គលដែលមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ក្នុងទីផ្សារសេវាអចលនទ្រព្យឬសហគ្រិនបុគ្គល។ សិទ្ធិកម្មសិទ្ធិត្រូវបានផ្តាច់មុខពីម្ចាស់អចលនទ្រព្យ - ឆ្ពោះទៅរកអន្តរការី។
កម្លាំងច្បាប់នៃដំណើរការស្ថិតនៅក្នុងការចុះបញ្ជីផ្លូវច្បាប់ហ្មត់ចត់នៃការផ្ទេរផ្ទះ ឬអាផាតមិន និងការអនុញ្ញាតឱ្យបោះចោល និងរៀបចំការចូលរួមនៃវត្ថុដែលបានផ្ទេរក្នុងបរិបទសេដ្ឋកិច្ច និងទំនាក់ទំនង ស្របតាមមាត្រា 53 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ នៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី។
សូមអរគុណចំពោះបញ្ហានេះ អចលនទ្រព្យ "ដំណើរការ" គុណនឹងការរួមចំណែកវិនិយោគរបស់ម្ចាស់ និងនាំមកនូវសំណងដល់អង្គភាពគ្រប់គ្រង។
បន្ថែមពីលើអចលនទ្រព្យ អចលនទ្រព្យដែលដាក់នៅការចោលរបស់អន្តរការី ជួនកាលរួមមានៈ
- មូលបត្រ ឬភាគហ៊ុន;
- ភាគហ៊ុននៃការវិនិយោគ (ផ្សេងទៀត) មូលនិធិ;
- ហិរញ្ញវត្ថុ។
ភាពជាដៃគូត្រូវបានបង្កើតឡើងនៅលើមូលដ្ឋាននៃកិច្ចសហប្រតិបត្តិការដែលមានផលប្រយោជន៍ទៅវិញទៅមករវាងភាគីនានា ហើយត្រូវបានកំណត់ដោយច្បាប់ដោយការបង្កើតកិច្ចព្រមព្រៀងរវាងភាគី។ នៅពេលនិយាយអំពីអចលនទ្រព្យ អ្នកគ្រប់គ្រងតែងតែជួលអចលនទ្រព្យនោះ។
ជាលទ្ធផលនៃកិច្ចព្រមព្រៀងស្តីពីសកម្មភាពជឿទុកចិត្ត សិទ្ធិក្នុងការបោះចោលវត្ថុមួយត្រូវបានផ្តាច់ចេញពីការពេញចិត្តចំពោះបុគ្គលដែលស្របច្បាប់ដោយកិច្ចព្រមព្រៀង។
ប្រភេទនៃសកម្មភាពផ្លូវច្បាប់នេះគឺខុសពី, ដែលនៅ glance ដំបូង, មានទំនោរស្រដៀងគ្នា។
ដូចគ្នានេះដែរ ទទួលយកវាបន្ទាប់ពីអ្នកជួលផ្លាស់ទី ពិនិត្យមើលសុវត្ថិភាព និងគុណភាពនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានប្រើ។
អាផាតមិនកម្រិតមធ្យមត្រូវបានគេពេញចិត្ត ដែលស្ថិតក្នុងតម្រូវការទាំងអ្នកជួល និងអ្នកគ្រប់គ្រងដែលដាក់ផ្ទះនៅលើតារាងតុល្យការរបស់ពួកគេ។ អាផាតមិនលំដាប់ថ្នាក់សេដ្ឋកិច្ចមិនផ្តល់ប្រាក់ចំណេញជាក់ស្តែងសម្រាប់សហគ្រិនម្នាក់ៗទេ ប៉ុន្តែមានតម្រូវការនៅលើទីផ្សារ។
នេះនឹងធ្វើឱ្យវាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីសម្រួលការងារជាមួយលំនៅដ្ឋាន ជាពិសេសចាប់តាំងពីវាមិនតម្រូវឱ្យមានវិធីសាស្រ្តដ៏លំបាក និងគ្មានការរំខាន។ មិនអាចនិយាយដូចគ្នាអំពីផ្ទះប្រណីតបានទេ។ នៅទីនេះយើងត្រូវការយន្តការបែបនេះ ដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់អ្នកជំនាញក្នុងវិស័យគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ។
ម្ចាស់លំនៅដ្ឋានបែបនេះចាប់អារម្មណ៍ក្នុងការចូលទៅក្នុងទំនាក់ទំនងដែលអនុញ្ញាតឱ្យពួកគេធ្វើប្រតិភូកម្មនៃការរៀបចំការងារជាមួយវត្ថុទៅឱ្យអ្នកទទួលបន្ទុក។ ប៉ុន្តែមិនមែនពួកគេម្នាក់ៗងាយស្រួលយកអាផាតមិន និងផ្ទះបែបនេះទេ។
ទោះបីជាការពិតដែលថាលំនៅដ្ឋានប្រណិតសន្យាផ្តល់រង្វាន់យ៉ាងច្រើនសន្ធឹកសន្ធាប់ក៏ដោយ ក៏វាបង្កឱ្យមានការពិបាកសម្រាប់អន្តរការីក្នុងការបំពេញ។
Nuances នៃការបោះចោលអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម
ពេលខ្លះតំបន់ពាណិជ្ជកម្មគឺទទេ ដែលទាមទារថ្លៃថែទាំ និងប្រតិបត្តិការ។ ការស្វែងរកអ្នករៀបចំតែងតែនាំទៅរកផលប្រយោជន៍ទៅវិញទៅមក ដែលអនុញ្ញាតឱ្យអ្នកទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ ប្រសិនបើម្ចាស់មិនធ្វើសកម្មភាព មានតែការចំណាយដែលមិនចេះគិតប៉ុណ្ណោះត្រូវបានផ្តល់ជូន។
សិទ្ធិក្នុងការបោះចោលវត្ថុត្រូវបានផ្ទេរដោយផ្អែកលើកិច្ចព្រមព្រៀងដែលបានគូរឡើង និងបញ្ជាក់ដោយភាគី ប្រសិនបើចាំបាច់ - បានចុះឈ្មោះក្នុងបញ្ជីសុរិយោដីនៃសុរិយោដីអចលនទ្រព្យរដ្ឋ (GKN)។
ទីតាំងខ្លួនវា និងទ្រព្យសម្បត្តិដែលមានទីតាំងនៅលើទឹកដីរបស់ខ្លួនត្រូវបានផ្ទេរដោយទង្វើនៃការទទួលយក និងផ្ទេរ។ នៅចុងបញ្ចប់នៃកិច្ចសន្យានៅពេលបញ្ចប់អន្តរកម្មវាក៏ត្រូវបានប្រគល់ជូនម្ចាស់វិញផងដែរ - ទង្វើនៃការទទួលយក។
អ្នកគ្រប់គ្រងប្រើប្រាស់ធនធានផ្ទាល់ខ្លួនរបស់គាត់នៅពេលស្វែងរកអ្នកជួលសម្រាប់តំបន់ដែលប្រគល់ឱ្យវត្ថុ។ នៅក្រោមលក្ខខណ្ឌនៃកិច្ចសន្យា សិទ្ធិប្រើប្រាស់ធនធានរបស់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិ។
នៅពេលរកឃើញអ្នកចាប់អារម្មណ៍ គាត់រៀបចំការមើលទឹកដីសម្រាប់ពួកគេ ធ្វើការចរចា។ បន្ទាប់ពីជ្រើសរើសភតិកៈ គូរឡើង និងបញ្ជាក់កិច្ចសន្យា ដើរតួជាម្ចាស់ផ្ទះ និងមេធាវីក្នុងពេលតែមួយ អមជាមួយការចុះឈ្មោះក្នុងកំណត់ត្រារបស់គណៈកម្មាធិការអចលនទ្រព្យរដ្ឋ។
ក្នុងកាលៈទេសៈដែលមានការផ្លាស់ប្តូរ លោកចរចាដោយចាត់ទុកជាប្រយោជន៍ដល់នាយកសាលា។
សម្រាប់ទំនាក់ទំនងផ្លូវច្បាប់ទាំងនេះមានលក្ខខណ្ឌដែលមានតែស្ថាបនិក - ម្ចាស់នៃបរិវេណដែលមានសិទ្ធិដើរតួជានាយកសាលា។ ការធ្វើប្រតិភូកម្មសិទ្ធិត្រូវតែភ្ជាប់មកជាមួយការចុះឈ្មោះស្របច្បាប់ និងឯកសារភស្តុតាង។
ការគ្រប់គ្រងសហគ្រាសដែលមិនមែនជាកម្មសិទ្ធិនៃបរិវេណនោះ មិនមានសិទ្ធិបោះចោលពួកគេ និងផ្ទេរអំណាចទាំងនេះទៅឱ្យអន្តរការី ឬអ្នកគ្រប់គ្រងឡើយ។
ការបង់ពន្ធត្រឹមត្រូវគឺជាលក្ខខណ្ឌសំខាន់មួយសម្រាប់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។ វិបត្តិកើតឡើងដែលអាចដាក់ការសង្ស័យលើភាពជោគជ័យនៃកិច្ចព្រមព្រៀងដែលភាគីទាំងពីរបានបញ្ចប់។
ប្រសិនបើ រួមជាមួយនឹងសិទ្ធិក្នុងការបោះចោលអចលនទ្រព្យ ការទទួលខុសត្រូវនៃការយកពន្ធត្រូវបានផ្តាច់មុខ កិច្ចព្រមព្រៀងនេះហាក់ដូចជាមិនសូវទាក់ទាញនោះទេ។ យ៉ាងណាមិញ តម្លៃផ្ទះកាន់តែថ្លៃ ដែលបច្ចុប្បន្នទំនេរ អត្រាពន្ធកាន់តែខ្ពស់។
អនុវត្តដូចគ្នាចំពោះពន្ធលើដីធ្លី ដែលត្រូវគិតថ្លៃចំពោះម្ចាស់អចលនទ្រព្យសម្រាប់ដីមួយកន្លែងដែលមានលំនៅឋាន ឬតំបន់មិនមែនលំនៅឋាន ដែលផ្តល់ថាដីកំពុងប្រើប្រាស់ ឬជាកម្មសិទ្ធិរបស់ស្ថាបនិក។
ស្របតាមសិល្បៈ។ 375 នៃក្រមពន្ធនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីការយកពន្ធកើតឡើងនៅក្នុងអាសយដ្ឋានរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។
ប្រសិនបើអង្គការនៃការបង់ពន្ធ និងការដាក់លិខិតប្រកាសពន្ធត្រូវបានផ្ទេរទៅឱ្យអន្តរការី គាត់ដាក់ជូនឯកសាររបាយការណ៍ដែលបញ្ជាក់ពីការទូទាត់ដែលបានធ្វើ។ ក្នុងករណីនេះចំនួនទឹកប្រាក់ដែលបានបង់ត្រូវបានដកចេញពីប្រាក់ចំណេញ។
មូលនិធិដែលនៅសល់បន្ទាប់ពីគណនាការចំណាយត្រូវបានបែងចែករវាងដៃគូ។ ក្នុងករណីនេះអ្នកគ្រប់គ្រងត្រូវបានផ្តាច់មុខមូលនិធិក្នុងចំនួនទឹកប្រាក់ 10-18% នៃសមតុល្យ។
បន្ទាប់ពីការបង្គរ ភាគីនីមួយៗត្រូវបង់ពន្ធដោយឯករាជ្យពីចំនួនទឹកប្រាក់ដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ខ្លួន យោងទៅតាមលទ្ធផលនៃរយៈពេលពន្ធ។
ដើម្បីសន្សំពេលវេលាផ្ទាល់ខ្លួន ម្ចាស់អចលនទ្រព្យតែងតែផ្ទេរសិទ្ធិមួយផ្នែកនៃការចោលទៅឱ្យអ្នកផ្សេង។ លទ្ធភាពនេះត្រូវបានផ្តល់ជូនទាំងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្ម និងលំនៅដ្ឋាន។ យើងនឹងប្រាប់នៅក្នុងអត្ថបទអំពីលក្ខណៈពិសេសនៃការផ្ទេរសិទ្ធិបែបនេះ និងរបៀបបង្កើតកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យ។
ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តបង្កប់ន័យការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិពីមនុស្សម្នាក់ (ស្ថាបនិកនៃការគ្រប់គ្រង) ទៅមនុស្សម្នាក់ទៀត (អ្នកទទួលបន្ទុក) សម្រាប់រយៈពេលជាក់លាក់មួយក្នុងការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត។ ជាមួយនឹងប្រភេទនៃប្រតិបត្តិការនេះ អ្នកគ្រប់គ្រងត្រូវតែធ្វើសកម្មភាពដើម្បីផលប្រយោជន៍របស់ស្ថាបនិក ឬភាគីទីបី - អ្នកទទួលផល។
ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តមិនរួមបញ្ចូលការផ្ទេរកម្មសិទ្ធិទេ។
ប្រភេទនៃទំនាក់ទំនងនេះគឺពាក់ព័ន្ធ ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើមនុស្សម្នាក់កាន់កាប់អចលនទ្រព្យជាច្រើនដែលគាត់ជួល។ វាត្រូវការពេលវេលាច្រើន ដូច្នេះប្រជាពលរដ្ឋគូរឡើងនូវកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត កម្ចាត់តម្រូវការខ្ជះខ្ជាយពេលវេលា និងការខិតខំប្រឹងប្រែងរបស់ពួកគេ។ មិនពាក់ព័ន្ធតិចជាងនេះទេគឺការផ្ទេរការគ្រប់គ្រងប្រសិនបើម្ចាស់ផ្លាស់ទីទៅបរទេសសម្រាប់លំនៅដ្ឋានអចិន្ត្រៃយ៍ឬនឹងអវត្តមានរយៈពេលយូរសម្រាប់ហេតុផលផ្សេងទៀត។
ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ មិនមែនវត្ថុអចលនទ្រព្យទាំងអស់អាចក្លាយជាកម្មវត្ថុនៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តនោះទេ។ វាត្រូវបានហាមឃាត់មិនឱ្យចូលទៅក្នុងប្រតិបត្តិការបែបនេះទាក់ទងនឹង៖
- ព្រៃ;
- អាងស្តុកទឹក;
- ពោះវៀន;
- អចលនទ្រព្យដែលជាកម្មសិទ្ធិរបស់ក្រុង ឬទ្រព្យសម្បត្តិរដ្ឋ។
តាមក្បួនវត្ថុគឺជាទ្រព្យសម្បត្តិដែលជាលទ្ធផលនៃការប្រើប្រាស់ដែលវាអាចធ្វើទៅបានដើម្បីរកប្រាក់ចំណេញ។ ប៉ុន្តែលុយខ្លួនឯងមិនអាចផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកគ្រប់គ្រងបានទេ - គ្រាន់តែជាផ្នែកនៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ក្រុមហ៊ុនប៉ុណ្ណោះ។
ជាញឹកញាប់សំណួរកើតឡើងថាតើទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានសន្យាអាចជាកម្មវត្ថុនៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តដែរឬទេ។ នេះបើយោងតាមសិល្បៈ។ 1019 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីនេះត្រូវបានអនុញ្ញាត។ ទន្ទឹមនឹងនេះដែរ គ្មានអ្វីផ្លាស់ប្តូរនៅក្នុងន័យផ្លូវច្បាប់សម្រាប់អ្នកសន្យានោះទេ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ម្ចាស់ត្រូវមានកាតព្វកិច្ចជូនដំណឹងទៅអ្នកគ្រប់គ្រងថា ទ្រព្យសម្បត្តិមានការជាប់គាំង។
អ្នកទទួលបន្ទុកទទួលបានថ្លៃសេវាជាក់លាក់មួយសម្រាប់សេវាកម្មដែលបានបង្ហាញ។ បន្ថែមពីលើការគ្រប់គ្រងដោយផ្ទាល់លើអចលនទ្រព្យ គាត់មានកាតព្វកិច្ចបង់ថ្លៃសេវាចាំបាច់សម្រាប់លំនៅដ្ឋាន និងសេវាសហគមន៍ឱ្យបានទាន់ពេលវេលា ក៏ដូចជាត្រួតពិនិត្យសុវត្ថិភាពនៃទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ម្ចាស់។
វាអាចទៅរួចក្នុងការបែងចែកមុខងារសំខាន់ៗរបស់អ្នកគ្រប់គ្រង ប្រសិនបើវត្ថុត្រូវបានគេសន្មត់ថាត្រូវបានជួលចេញ៖
- ស្វែងរកអ្នកជួលដែលយោងទៅតាមលក្ខណៈរបស់ពួកគេ បំពេញតាមតម្រូវការរបស់ម្ចាស់អចលនទ្រព្យ។
- ការបញ្ចប់នៃកិច្ចព្រមព្រៀងជួល;
- ទទួលបានការជួលប្រចាំខែ;
- គ្រប់គ្រងលើភាពទាន់ពេលវេលានៃការផ្ទេរប្រាក់;
- ការផ្តល់សេវាតាមផ្ទះបើចាំបាច់ (ជួសជុល ហៅទូរសព្ទ ដំឡើងសំឡេងរោទិ៍។ល។);
- ការធានារ៉ាប់រងវត្ថុប្រឆាំងនឹងហានិភ័យនៃការបាត់បង់;
- ការដោះស្រាយជម្លោះជាមួយអ្នកជួល;
- សេវាកម្មផ្សេងទៀត ប្រសិនបើពួកគេត្រូវបានបញ្ជាក់នៅក្នុងអត្ថបទនៃកិច្ចសន្យា។
ដូចទំនាក់ទំនងផ្លូវច្បាប់ណាមួយដែរ ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តមានលក្ខណៈពិសេស និងលក្ខណៈពិសេសផ្នែកច្បាប់។ ចូរយើងពិចារណាពួកគេបន្ថែមទៀត។
លក្ខណៈពិសេសនៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តនៃអចលនទ្រព្យ
ទំនាក់ទំនងរវាងស្ថាបនិកនៃការគ្រប់គ្រងនិងអ្នកគ្រប់គ្រងត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយជំពូកទី 53 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី។ មូលដ្ឋាននៃទំនាក់ទំនងបែបនេះតាមទស្សនៈផ្លូវច្បាប់គឺកិច្ចសន្យានៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យ។
យោងតាមក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីកិច្ចសន្យានេះត្រូវបានសរសេរជាលាយលក្ខណ៍អក្សរហើយត្រូវចុះបញ្ជីរដ្ឋ។ បើមិនដូច្នោះទេវានឹងមិនមានសុពលភាព។
ប្រសិនបើការកែតម្រូវ និងការបន្ថែមត្រូវបានធ្វើឡើងចំពោះកិច្ចព្រមព្រៀងដែលមានស្រាប់ ដែលមិនប៉ះពាល់ដល់ការផ្ទេរសិទ្ធិទៅកម្មវត្ថុនៃការគ្រប់គ្រង នោះពួកគេមិនចាំបាច់ចុះឈ្មោះទេ។ មានតែការផ្ទេរសិទ្ធិសំខាន់ប៉ុណ្ណោះដែលត្រូវចុះឈ្មោះ។
រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យាមិនអាចលើសពីប្រាំឆ្នាំបានទេ។ ប្រសិនបើនៅចុងបញ្ចប់នៃរយៈពេលនេះ ភាគីទាំងពីរមិនបានប្រកាសពីចេតនារបស់ពួកគេក្នុងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងទេនោះ កិច្ចសន្យានឹងត្រូវបានចាត់ទុកថាអូសបន្លាយសម្រាប់រយៈពេលដូចគ្នា និងក្នុងលក្ខខណ្ឌស្រដៀងគ្នានឹងឯកសារដើម។
ឯកសារនេះចូលជាធរមានយ៉ាងពេញលេញចាប់ពីពេលដែលឆ្លងកាត់នីតិវិធីចុះឈ្មោះរដ្ឋនៅ Rosreestr ។ រហូតដល់រឿងនេះកើតឡើង សកម្មភាពរបស់ភាគីមិនអាចជាមូលដ្ឋានសម្រាប់ការផ្លាស់ប្តូរទំនាក់ទំនងផ្លូវច្បាប់របស់ពួកគេជាមួយភាគីទីបី (ឧទាហរណ៍ជាមួយឧបករណ៍ប្រើប្រាស់ អ្នកជួល។ល។)។
ដូច្នេះ ទោះបីជាភាគីទាំងពីរសរសេរក្នុងកិច្ចសន្យាថាវាចូលជាធរមានចាប់ពីពេលចុះហត្ថលេខា ឬចាប់ពីថ្ងៃជាក់លាក់ណាមួយមុនការចុះបញ្ជីរដ្ឋក៏ដោយ កាតព្វកិច្ចទាំងអស់ចំពោះភាគីទីបីនឹងត្រូវធ្វើឡើងដោយម្ចាស់ មិនមែនអ្នកគ្រប់គ្រងនោះទេ។
នៅពេលគូរកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត ម្ចាស់គួរតែយកចិត្តទុកដាក់លើចំនួននៃការ nuances ។ ជាបឋម ប្រសិនបើកម្មវត្ថុនៃប្រតិបត្តិការត្រូវបានជួលចេញ ចាំបាច់ត្រូវជូនដំណឹងអំពីការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយអ្នកគ្រប់គ្រងអ្នកជួល។ នេះមិនមែនជាទំនួលខុសត្រូវរបស់ម្ចាស់ទេ ប៉ុន្តែសកម្មភាពបែបនេះនឹងសមហេតុផល ពីព្រោះមនុស្សម្នាក់ទៀតនឹងធ្វើសកម្មភាពជំនួសគាត់សម្រាប់រយៈពេលនៃកិច្ចសន្យា។ អ្នកជួលគួរតែត្រូវបានជូនដំណឹងដើម្បីឱ្យពួកគេទាក់ទងអ្នកគ្រប់គ្រងលើបញ្ហាទាំងអស់ហើយផ្ទេរការទូទាត់ថ្លៃជួលឱ្យគាត់។
កិច្ចសន្យាជួលរវាងម្ចាស់ និងភតិកៈនៅតែជាធរមាន។ ចំពោះវា ចាំបាច់ត្រូវបង្កើតកិច្ចព្រមព្រៀងបន្ថែមស្តីពីការផ្លាស់ប្តូរបុគ្គលក្នុងកាតព្វកិច្ច។ ក្នុងករណីដែលកិច្ចព្រមព្រៀងជួលត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងរយៈពេលលើសពីមួយឆ្នាំ កិច្ចព្រមព្រៀងនេះត្រូវតែចុះបញ្ជីជាមួយ Rosreestr (មាត្រា 651 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី)។
នៅពេលធ្វើប្រតិបត្តិការណាមួយទាក់ទងនឹងប្រធានបទនៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត អ្នកគ្រប់គ្រងត្រូវមានកាតព្វកិច្ចជូនដំណឹងដល់ភាគីពាក់ព័ន្ធអំពីស្ថានភាពផ្លូវច្បាប់របស់គាត់។ នៅពេលចុះហត្ថលេខាលើឯកសារ គាត់ត្រូវតែសម្គាល់ "D.U" ។
អ្នកអានជាទីគោរព! យើងនិយាយអំពីវិធីសាស្រ្តស្តង់ដារសម្រាប់ការដោះស្រាយបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ ប៉ុន្តែករណីរបស់អ្នកប្រហែលជាពិសេស។ យើងនឹងជួយ ស្វែងរកដំណោះស្រាយចំពោះបញ្ហារបស់អ្នកដោយឥតគិតថ្លៃ- គ្រាន់តែទូរស័ព្ទទៅទីប្រឹក្សាច្បាប់របស់យើងតាមទូរស័ព្ទ៖
វាលឿនហើយ អត់គិតថ្លៃ! អ្នកក៏អាចទទួលបានការឆ្លើយតបយ៉ាងឆាប់រហ័សតាមរយៈទម្រង់អ្នកប្រឹក្សានៅលើគេហទំព័រ។
អ្នកគ្រប់គ្រងអាចផ្ទេរការគ្រប់គ្រងទៅអ្នកដែលមានការអនុញ្ញាត។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយកាតព្វកិច្ចទាំងអស់ចំពោះម្ចាស់នឹងនៅតែជាបន្ទុកដោយគាត់។
ស្របតាមសិល្បៈ។ 1023 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ីអ្នកគ្រប់គ្រងមានសិទ្ធិទទួលបានមិនត្រឹមតែប្រាក់បំណាច់ប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែថែមទាំងសំណងសម្រាប់ការចំណាយសមហេតុផលដែលទាក់ទងនឹងកម្មវត្ថុនៃប្រតិបត្តិការ។
កិច្ចព្រមព្រៀងលើការជឿទុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យ
អត្ថបទនៃកិច្ចព្រមព្រៀងចាប់ផ្តើមដោយព័ត៌មានអំពីពេលវេលា និងទីកន្លែងនៃការគូរឡើង ទិន្នន័យផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ភាគីនៃប្រតិបត្តិការ និងលក្ខណៈនៃប្រធានបទនៃកិច្ចព្រមព្រៀង។ ក្រោយមកទៀតត្រូវបានផ្តល់ការយកចិត្តទុកដាក់ជាពិសេស។
វាចាំបាច់ក្នុងការពិពណ៌នាលម្អិតនៅក្នុងអត្ថបទអំពីលក្ខណៈបច្ចេកទេសនៃទ្រព្យសម្បត្តិ លេខសុរិយោដីរបស់វា ក៏ដូចជាទិន្នន័យផ្សេងទៀតដែលធ្វើឱ្យវាអាចទទួលស្គាល់បានដោយស្របច្បាប់ក្នុងចំណោមវត្ថុស្រដៀងគ្នា។ កម្មវត្ថុនៃកិច្ចសន្យាក៏រួមបញ្ចូលនូវសកម្មភាពដែលអាចអនុញ្ញាតបានរបស់អ្នកគ្រប់គ្រងទាក់ទងនឹងវត្ថុផងដែរ។
បន្ទាប់ពីព័ត៌មានខាងលើ អត្ថបទនៃឯកសាររួមមានទិន្នន័យដូចខាងក្រោម៖
- ច្បាប់គ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិ (រួមទាំងការរឹតបន្តឹងដែលអាចកើតមាន);
- សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ភាគី;
- ច្បាប់គ្រប់គ្រងរបាយការណ៍;
- ការទទួលខុសត្រូវរបស់ភាគី;
- នីតិវិធីសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា;
- ទណ្ឌកម្ម និងការពិន័យចំពោះការរំលោភលើលក្ខខណ្ឌ;
- នីតិវិធីសម្រាប់ការដោះស្រាយជម្លោះ;
- បទប្បញ្ញត្តិចុងក្រោយ, ដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពី nuances នៃប្រតិបត្តិការ;
- ព័ត៌មានលម្អិត ព័ត៌មានលម្អិតទំនាក់ទំនង និងហត្ថលេខារបស់ភាគី។
លក្ខខណ្ឌសំខាន់នៃកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត ដោយគ្មានវាមិនអាចត្រូវបានគេទទួលស្គាល់ថាមានសុពលភាពគឺ៖
- ការពិពណ៌នាលម្អិតនៃប្រធានបទនៃកិច្ចសន្យា។
- ព័ត៌មានផ្ទាល់ខ្លួនរបស់ភាគី។
- ចំនួនទឹកប្រាក់ និងទម្រង់នៃការទូទាត់សម្រាប់សេវាកម្មដល់អ្នកគ្រប់គ្រង ប្រសិនបើផ្តល់ដោយលក្ខខណ្ឌនៃឯកសារ។
- រយៈពេលសុពលភាពនៃឯកសារ។
ដូចបានរៀបរាប់ខាងលើ កិច្ចសន្យាត្រូវឆ្លងកាត់នីតិវិធីចុះបញ្ជីរដ្ឋ។ នេះគឺចាំបាច់ប្រសិនបើឯកសារត្រូវបានបញ្ចប់ក្នុងរយៈពេលលើសពីមួយឆ្នាំ។ ប្រជាពលរដ្ឋ សហគ្រិនម្នាក់ៗ និងអង្គការនានាអាចជាភាគីនៃកិច្ចព្រមព្រៀងនេះ។ សកម្មភាពបែបនេះត្រូវបានហាមឃាត់សម្រាប់អង្គភាពរដ្ឋ និងក្រុង។
ការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងគឺអាចធ្វើទៅបានដោយផ្អែកលើការជូនដំណឹងរបស់សមភាគី។ ដូច្នេះកិច្ចសន្យាអាចត្រូវបានបញ្ចប់តាមឆន្ទៈរបស់ភាគីម្ខាង។ លើសពីនេះទៀត ប្រតិបត្តិការត្រូវបានបញ្ចប់ប្រសិនបើ៖
- អ្នកទទួលផលបដិសេធមិនទទួលប្រាក់ចំណូលក្រោមកិច្ចសន្យា។
- អ្នកទទួលផលបានស្លាប់ ហើយកិច្ចសន្យាមិនផ្តល់ជម្រើសនៃការផ្ទេរសិទ្ធិទៅឱ្យអ្នកផ្សេងទេ។
- កាលៈទេសៈបានកើតឡើងដែលរារាំងអ្នកគ្រប់គ្រងពីការបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់គាត់ក្រោមកិច្ចសន្យា។
- ម្ចាស់បានសម្រេចចិត្តបញ្ចប់កិច្ចសន្យា (ក្នុងករណីនេះគាត់បង់ថ្លៃអ្នកគ្រប់គ្រងដែលកំណត់ដោយលក្ខខណ្ឌនៃឯកសារ);
- អ្នកគ្រប់គ្រងត្រូវបានប្រកាសថាគ្មានសមត្ថភាព ប្រកាសថាក្ស័យធន ឬស្លាប់។
- ស្ថាបនិកនៃការគ្រប់គ្រងត្រូវបានប្រកាសថាក្ស័យធន។
បន្ថែមពីលើលក្ខណៈពិសេសខាងលើ ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តមានភាពខុសប្លែកគ្នាផ្សេងទៀត អាស្រ័យលើប្រភេទនៃប្រធានបទនៃកិច្ចព្រមព្រៀង។
Nuances នៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តអាស្រ័យលើប្រភេទនៃទ្រព្យសម្បត្តិ
អចលនទ្រព្យមានពីរប្រភេទ - លំនៅដ្ឋាន និងពាណិជ្ជកម្ម។ ចូរយើងពិចារណាលម្អិតបន្ថែមទៀត។
ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិជាលំនៅដ្ឋាន
តាមក្បួនកិច្ចសន្យាត្រូវបានបញ្ចប់រវាងម្ចាស់អាផាតមិនឬផ្ទះនិងអ្នកអចលនទ្រព្យ (ទាំងបុគ្គលនិងក្រុមហ៊ុន) ប្រសិនបើម្ចាស់លំនៅដ្ឋានរស់នៅក្នុងតំបន់ផ្សេងទៀត។
អ្នកគ្រប់គ្រងស្វែងរកអ្នកជួលដោយឯករាជ្យ បញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជាមួយពួកគេ ត្រួតពិនិត្យការអនុលោមតាមច្បាប់សម្រាប់ការប្រើប្រាស់បរិវេណលំនៅដ្ឋាន។ ប្រសិនបើរកឃើញការរំលោភបំពាន គាត់មានសិទ្ធិបណ្តេញអ្នកជួល ក៏ដូចជាទាមទារសំណងពីពួកគេសម្រាប់ការខូចខាតដែលបង្កឡើង។
អ្នកគ្រប់គ្រងអាចដាក់ពាក្យទៅអាជ្ញាធរតុលាការដោយមានសំណើ៖
- អនុវត្តការជួសជុល;
- ជំនួសឧបករណ៍ខូច;
- ទិញគ្រឿងសង្ហារិមថ្មីជំនួសកន្លែងខូច។
ដើម្បីសម្រេចបាននូវយុត្តិធម៍ ចាំបាច់ត្រូវធ្វើជាផ្លូវការនូវការផ្ទេរអាផាតមិនសម្រាប់ប្រើប្រាស់ដោយអ្នកជួលដោយផ្អែកលើវិញ្ញាបនបត្រទទួលយក។
ប្រសិនបើអចលនទ្រព្យមានលក្ខណៈពាណិជ្ជកម្ម
ជាញឹកញយ អចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មគឺទទេ ដោយសារម្ចាស់មិនអាចរកអ្នកជួល ឬមិនមានពេលសម្រាប់រឿងនេះ។ ហើយក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះដែរ វត្តមានរបស់អចលនទ្រព្យបែបនេះរួមបញ្ចូលការចំណាយលើការថែទាំមួយចំនួន ដូច្នេះការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តមកជាប្រយោជន៍។
ការផ្ទេរការគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យពាណិជ្ជកម្មត្រូវបានអនុវត្តតែនៅពេលអនុវត្តទង្វើនៃការទទួលយក និងការផ្ទេរ។ អ្នកគ្រប់គ្រងស្វែងរកអ្នកជួល និងធ្វើការចរចារចាំបាច់ទាំងអស់ ដោយធ្វើសកម្មភាពដើម្បីផលប្រយោជន៍របស់ម្ចាស់។
ប្រសិនបើអ្នកមានការលំបាកក្នុងការអនុវត្តកិច្ចសន្យានៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យ សូមស្វែងរកដំបូន្មានផ្នែកច្បាប់ពីអ្នកឯកទេស។ មេធាវីដែលមានជំនាញវិជ្ជាជីវៈនឹងអាចជួយក្នុងការតាក់តែងឯកសារ និងប្រាប់អ្នកអំពីភាពខុសប្រក្រតីផ្នែកច្បាប់ដែលអាចកើតមាននៃប្រតិបត្តិការនេះ។
ទោះជាប្រធានបទនៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តក៏ដោយ វាគួរតែត្រូវបានចងចាំក្នុងចិត្តថា អ្នកគ្រប់គ្រងទទួលបានសិទ្ធិផ្នែកអចលនទ្រព្យតែប៉ុណ្ណោះ។ ពោលគឺគាត់មិនអាចលក់ ឬផ្ទេរកម្មសិទ្ធិលើអចលនវត្ថុបានទេ ដោយសារគាត់ផ្ទាល់មិនមែនជាកម្មសិទ្ធិ។
ម្ចាស់ត្រូវការអ្នកគ្រប់គ្រង ប៉ុន្តែពួកគេខ្លាចល្បិចផ្សេងៗ។ ហេតុអ្វីបានជាវាត្រូវបានសរសេរនៅក្នុងច្បាប់មួយ ប៉ុន្តែនៅក្នុងការអនុវត្ត - មួយផ្សេងទៀត។
ផ្ទះជួលគឺជាប្រតិបត្តិការដ៏ពេញនិយមមួយនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៃរាជធានី។ ម្ចាស់ជាច្រើនបានជួលអាផាតមិនទំនេររបស់ពួកគេអស់ជាច្រើនឆ្នាំ ខណៈពេលដែលពួកគេរស់នៅកន្លែងណាមួយនៅបរទេស ឬនៅក្នុងទីក្រុងផ្សេងទៀត។ ក្នុងករណីនេះពួកគេអាចត្រូវការជំនួយពីអ្នកជំនាញ។ បច្ចុប្បន្ននេះមានក្រុមហ៊ុននៅទីក្រុងមូស្គូដែលផ្តល់សេវាកម្មគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត។
អ្នកជំនាញនៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យប្រាប់ទស្សនាវដ្តីអចលនទ្រព្យ MetrInfo.Ru អំពីភាពខុសប្លែកគ្នានៃសេវាកម្មនេះ តម្លៃ និងអ្វីដែលរំខានដល់អតិថិជនដែលបានបញ្ចប់កិច្ចសន្យាសម្រាប់ការគ្រប់គ្រងផ្ទះរបស់ពួកគេអាចនឹងប្រឈមមុខ។
ការជួលផ្ទះគឺជាអាជីវកម្មដែលរកកម្រៃបាន។ Inna Ignatkina ប្រធាននាយកដ្ឋាននៃក្រុមហ៊ុន MIC - Real Estate on Presnya មានប្រសាសន៍ថា "សូម្បីតែអាផាតមិនដែលធ្លាក់ចុះបំផុតនៅទីក្រុងមូស្គូនឹងនាំមកនូវប្រាក់ចំណេញល្អក្នុងរយៈពេលពីរបីខែ" ។ លក្ខខណ្ឌ។”
ប៉ុន្តែមិនមែនគ្រប់ម្ចាស់ផ្ទះទាំងអស់រស់នៅក្នុងទីក្រុងមូស្គូទេ មានអាផាតមិននៅក្នុងមូលនិធិជួល ដែលម្ចាស់ជាអ្នករស់នៅក្នុងទីក្រុងផ្សេងៗ ពួកគេបានទិញលំនៅដ្ឋានពិសេសសម្រាប់គោលបំណងវិនិយោគ។ ជួនកាលទាំងនេះគឺជាផ្ទះល្វែងដែលបានទិញសម្រាប់កូនដែលកំពុងលូតលាស់ ម្ចាស់ផ្ទះផ្សេងទៀតថែមទាំងរស់នៅក្រៅប្រទេសទៀតផង។ ក្នុងករណីជាច្រើន ម្ចាស់ផ្ទះសុំឱ្យសាច់ញាតិ ឬមិត្តភ័ក្តិរបស់ពួកគេត្រួតពិនិត្យអ្នកជួល និងទទួលប្រាក់។
វាហាក់ដូចជាមិនមានអ្វីស្មុគស្មាញនៅក្នុងករណីបែបនេះទេ: ម្តងម្កាលពិនិត្យមើលស្ថានភាពនៃផ្ទះល្វែងយកលុយហើយផ្ញើវាទៅម្ចាស់។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយយោងទៅតាម Inna Ignatkina ជារឿយៗសូម្បីតែមនុស្សជិតស្និទ្ធបំផុតមិនអាចយកចិត្តទុកដាក់លើការងារដែលពួកគេបានធ្វើលើសពីនេះទៀតនៅពេលដែលពួកគេជួបនឹងការលំបាកដែលមិនបានមើលឃើញទុកជាមុនពួកគេខ្លះបាត់បង់។ ដូច្នេះ អ្នកចូលរួមជាច្រើននៅក្នុងទីផ្សារជួលមានការងឿងឆ្ងល់ដោយសំណួរ - តើអ្នកណាត្រូវប្រគល់ឱ្យការគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេ។
សេវាកម្មគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមានប្រជាប្រិយភាពខ្លាំងនៅភាគខាងលិច។ ជនជាតិរុស្សីដែលកាន់កាប់អាផាតមិននៅក្នុងរមណីយដ្ឋានបរទេសគឺស៊ាំនឹងសំណើពីក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងក្នុងស្រុក - ដើម្បីស្វែងរកអ្នកជួលត្រួតពិនិត្យសុវត្ថិភាពនៃទ្រព្យសម្បត្តិនិងការទូទាត់។
នៅទីក្រុងម៉ូស្គូ សេវានេះមិនទាន់ពេញនិយមនៅឡើយ។ យោងតាមលោក Sergey Krekov អគ្គនាយកនៃក្រុមហ៊ុន Clever Estate ទីផ្សារគឺតូច ហើយការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តមិនទាន់បានរីកចម្រើនទៅជានិន្នាការធំ និងធ្ងន់ធ្ងរនៅឡើយ។
ទោះបីជាយ៉ាងណាក៏ដោយ យោងតាម Natalia Skalandis នាយកគ្រប់គ្រង PM NAI Becar ជារៀងរាល់ឆ្នាំតម្រូវការសម្រាប់សេវាកម្មគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តនៅតែកើនឡើង។ អ្នកជំនាញបញ្ជាក់ថា៖ «ក្នុងឆ្នាំ ២០១៣ តម្រូវការសេវាគ្រប់គ្រងការទុកចិត្តបានកើនឡើង ១៣ ភាគរយ»។ យោងតាមលោក Tatyana Bolboshenko ប្រធានផ្នែកជួល ARIN ក្នុងឆ្នាំ 2013 ចំណាប់អារម្មណ៍លើសេវាកម្មនេះបានកើនឡើងមិនត្រឹមតែក្នុងចំណោមម្ចាស់ដែលនៅបរទេសប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែក្នុងចំណោមអ្នកដែលរស់នៅក្នុងទីក្រុង St. Petersburg និងទីក្រុងផ្សេងទៀតនៃប្រទេសរុស្ស៊ីផងដែរ។
លើសពីនេះទៀតមានតម្រូវការមិនត្រឹមតែពីម្ចាស់ផ្ទះល្វែងវរជនប៉ុណ្ណោះទេប៉ុន្តែក៏មានពីម្ចាស់លំនៅដ្ឋានថ្នាក់សេដ្ឋកិច្ចផងដែរ។ Timur Abdullin នាយកផ្នែកអភិវឌ្ឍន៍នៃ Uphill Consulting Group មានប្រសាសន៍ថា "គុណសម្បត្តិនៃសេវាកម្មនេះគឺជាក់ស្តែង៖ ជាដំបូង ម្ចាស់ផ្ទះអាចទទួលបានប្រាក់ចំណូលស្ថិរភាព ដោយស្ថិតនៅក្នុងប្រទេសមួយផ្សេងទៀត ហើយមិនអាចត្រួតពិនិត្យលំនៅដ្ឋានរបស់ពួកគេបានទៀងទាត់" ។
សំណុំសេវាកម្ម
ជាផ្នែកមួយនៃកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តដែលបានបញ្ចប់ លោក Sergey Vlasenko ប្រធានសាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ "Megapolis - Service" ទីភ្នាក់ងារនេះត្រៀមខ្លួនជាស្រេចដើម្បីជួយក្នុងការដោះស្រាយទៅវិញទៅមក។ ភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យអាចទទួលបានប្រាក់ពីអ្នកជួល ហើយផ្ទេរវាប្រចាំខែទៅម្ចាស់អាផាតមិន ហើយតាមសំណើរបស់ម្ចាស់ មូលនិធិត្រូវបានបង្គរនៅក្នុងគណនីធនាគារ។
Vadim Lamin ដៃគូគ្រប់គ្រងនៃទីភ្នាក់ងារអចលនទ្រព្យ SPENCER ESTATE បានបន្ថែមថា តាមក្បួនមួយ ទីភ្នាក់ងារនេះអនុវត្តដើម្បីស្វែងរកអ្នកជួលនៅពេលដែលអតីតផ្លាស់ទីចេញពីអាផាតមិន ហើយសូម្បីតែនៅក្រោមកិច្ចសន្យាក៏អាចបង់ថ្លៃផ្ទះល្វែងធម្មតាបានដែរ។ ប៉ុន្តែក្នុងករណីណាក៏ដោយ ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងធានាដល់ម្ចាស់នូវការទូទាត់ប្រចាំខែនៃចំនួនជាក់លាក់មួយ។
ជារឿយៗអាផាតមិននៅក្នុងផ្ទះថ្មីត្រូវបានផ្តល់ជូនសម្រាប់ជួលជាមួយនឹងលក្ខខណ្ឌនៃការជួសជុល។ ក្នុងករណីបែបនេះ ម្ចាស់អាចណែនាំភ្នាក់ងារឱ្យធ្វើការជួសជុលដោយខ្លួនឯង ឬគ្រប់គ្រងរបៀបដែលអ្នកជួលនឹងដោះស្រាយជាមួយពួកគេ - Galina Kiseleva ប្រធានផ្នែកជួលអាផាតមិននៅ INCOM - Real Estate ពន្យល់។ - ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ រាល់ចំណុចដែលឆ្លុះបញ្ចាំងពីការធានានៃការអនុវត្តការងារត្រូវបានចេញវេជ្ជបញ្ជាយ៉ាងលម្អិតនៅក្នុងកិច្ចព្រមព្រៀងជួលលំនៅដ្ឋាន។
ក្នុងពេលជាមួយគ្នានេះ អ្នកជំនាញដែលបានសម្ភាសដោយពួកយើងជឿថា សំណុំសេវាកម្មដែលភ្នាក់ងារផ្តល់ជូនម្ចាស់មិនអាចត្រូវបានគេហៅថា "ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត" ក្នុងន័យពេញលេញនៃពាក្យនោះទេ។ តាមក្បួនមួយភ្នាក់ងារមិនអាចបោះចោលអាផាតមិនតាមការសំរេចចិត្តរបស់ខ្លួនទេ - ពាក្យសំខាន់នៅតែមានជាមួយម្ចាស់។ ហើយពាក្យ "ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត" ខ្លួនវាបង្កប់ន័យវិធីសាស្រ្តផ្សេង។
ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តដោយច្បាប់
តាមច្បាប់ នីតិវិធីសម្រាប់ការសន្និដ្ឋាន និងប្រតិបត្តិការកិច្ចព្រមព្រៀងលើការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តលើអចលនទ្រព្យត្រូវបានកំណត់ដោយក្រមរដ្ឋប្បវេណី ដែលរាល់ចំណុចទាំងអស់របស់វាត្រូវបានសរសេរចេញ។ យោងទៅតាម Inna Ignatkina (MIC - Real Estate on Presnya) យោងតាមជំពូកទី 53 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីនៃសហព័ន្ធរុស្ស៊ី ការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តគឺជាការផ្ទេរដោយមនុស្សម្នាក់ (ស្ថាបនិកនៃការគ្រប់គ្រង) ទៅមនុស្សម្នាក់ទៀត (អ្នកទទួលបន្ទុក) នៃ សិទ្ធិក្នុងការបោះចោលទ្រព្យសម្បត្តិ។ ក្នុងករណីនេះ ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនៅតែរក្សាជាមួយម្ចាស់មុន។ Natalya Sergeeva ប្រធានផ្នែកច្បាប់នៅ NDV-Nedvizhimost បានបន្ថែមថាការផ្ទេរទ្រព្យសម្បត្តិទៅក្នុងការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តគឺជាកម្មវត្ថុនៃការចុះបញ្ជីរដ្ឋហើយទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានចាត់ទុកថាត្រូវបានផ្ទេរចាប់ពីពេលដែលធាតុដែលត្រូវគ្នាត្រូវបានធ្វើឡើងនៅក្នុង USRR ។ បើមិនដូច្នោះទេ ទំនាក់ទំនងរបស់ភាគីមិនអាចមានលក្ខណៈគ្រប់គ្រាន់ជាការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តលើទ្រព្យសម្បត្តិបានទេ។
អ្នកគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត (DU) បញ្ចប់ប្រតិបត្តិការក្នុងនាមខ្លួនគាត់ ហើយបោះចោលអចលនទ្រព្យដែលប្រគល់ឱ្យគាត់ ដើម្បីទទួលបានប្រាក់ចំណេញអតិបរមាតាមការពេញចិត្តរបស់ស្ថាបនិក (ម្ចាស់)។ ក្នុងករណីនេះ អ្នកគ្រប់គ្រងគឺអនុវត្តដោយអំណាចរបស់ម្ចាស់។ គាត់មានសិទ្ធិធ្វើការជួសជុលធំៗ ទទួលខុសត្រូវចំពោះភាពខ្វះខាតនៃទ្រព្យសម្បត្តិដែលបានជួល (ទោះបីជាគាត់មិនបានដឹងពីការខ្វះខាតទាំងនេះនៅពេលបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជួលក៏ដោយ) លុបបំបាត់ការខុសប្រក្រតី និងគ្រោះថ្នាក់ក្នុងកំដៅ អគ្គិសនី ទឹក ប្រព័ន្ធផ្គត់ផ្គង់នៅក្នុងតំបន់ទទួលខុសត្រូវរបស់គាត់។ គាត់ផ្តល់សំណងដល់ម្ចាស់សម្រាប់ការខាតបង់ប្រសិនបើទ្រព្យសម្បត្តិត្រូវបានខូចខាតនិងសម្រាប់ប្រាក់ចំណេញដែលបាត់បង់ប្រសិនបើគាត់ខកខានមិនបានអនុវត្តការប្រុងប្រយ័ត្នក្នុងការគ្រប់គ្រង។ ហានិភ័យនៃការស្លាប់ដោយចៃដន្យ និងការបាត់បង់ទ្រព្យសម្បត្តិក៏ត្រូវបានចាត់ឱ្យទៅថ្នាក់គ្រប់គ្រងដែរ។
ដូច្នេះសេវាដែលបានអនុវត្តនៅក្នុងទីផ្សារជួលគឺជាបញ្ជីជាក់លាក់នៃសេវាកម្មដែលផ្តល់ដោយក្រុមហ៊ុនទៅឱ្យអ្នកជួល ប៉ុន្តែពីមុខតំណែងនៃច្បាប់មិនមានស្ថានភាពស្របច្បាប់នៃការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តនោះទេ។
ភ្នាក់ងារមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីគ្រប់គ្រងទ្រព្យសម្បត្តិអ្នកដទៃទេ។
ប្រហែលជាដោយសារតែទំនួលខុសត្រូវដ៏ធ្ងន់ធ្ងរ ក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រង និងភ្នាក់ងារអចលនវត្ថុរុស្ស៊ីមិនប្រញាប់ប្រញាល់ក្នុងការផ្តល់សេវាកម្មនេះដល់បុគ្គលនោះទេ។ "ឧទាហរណ៍ ក្រុមហ៊ុនរបស់យើងមិនចូលរួមក្នុងការគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តទេ" Maria Zhukova នាយករងទីមួយនៃ MIEL - ជួល។
យោងតាមលោក Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) សូម្បីតែក្រុមហ៊ុនដែលផ្តល់សេវាកម្មគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្ត មិនអាចអនុវត្តកិច្ចការទាំងមូលដែលបានបញ្ជាក់ដោយកិច្ចព្រមព្រៀងក្នុងកម្រិតគ្រប់គ្រាន់នោះទេ។ អ្នកជំនាញរូបនេះនិយាយថា៖ «យ៉ាងហោចណាស់ អ្នកត្រូវមានទុនបម្រុងហិរញ្ញវត្ថុ បុគ្គលិកដែលមានសមត្ថភាព ដឹងពីមូលដ្ឋានច្បាប់ និងមានបទពិសោធពាក់ព័ន្ធ»។
ការភ័យខ្លាចត្រឹមត្រូវ។
បរិមាណផ្គត់ផ្គង់មិនសំខាន់សម្រាប់ការផ្តល់សេវាគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យលំនៅដ្ឋានក៏ត្រូវបានកំណត់ដោយតម្រូវការផងដែរ។ ម្ចាស់ជាច្រើនមិនទាន់ត្រៀមខ្លួនទទួលយកលក្ខខណ្ឌដែលក្រុមហ៊ុនដាក់ចេញនោះទេ។ Timur Abdullin (Uphill) ព្រមាន Timur Abdullin ថា "បំណងប្រាថ្នាដើម្បីបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តនឹងមិនគ្រប់គ្រាន់ទេ" ។ "ជាដំបូង អ្នកត្រូវកំណត់តម្លៃទីផ្សារពិតប្រាកដនៃអចលនទ្រព្យដែលអ្នកនឹងជួលចេញ។" ជារឿយៗមនុស្សបង្ហាញពីតម្លៃមិនគ្រប់គ្រាន់នៃអចលនទ្រព្យ វាយតម្លៃវាលើស ឬ (ជួនកាល) ប៉ាន់ស្មានតម្លៃទាប។
Inna Ignatkina (MIC - Real Estate on Presnya) និយាយថា ម្ចាស់ជាច្រើនមានការភ័យខ្លាចថាភ្នាក់ងារដែលពួកគេប្រគល់ទ្រព្យសម្បត្តិរបស់ពួកគេនឹងបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់ពួកគេដោយអយុត្តិធម៌។ ដូច្នេះ អ្នកជួលអចលនទ្រព្យអាចដោះស្រាយអ្នកជួលដែលគួរឱ្យសង្ស័យនៅក្នុងអាផាតមិន មានការធ្វេសប្រហែសក្នុងការត្រួតពិនិត្យស្ថានភាពលំនៅដ្ឋាន។ ហើយដោយវិធីនេះមិនមែនដោយគ្មានហេតុផលទេ - អ្នកអាចរំពឹងថានឹងមានការភ្ញាក់ផ្អើលពីភ្នាក់ងារដែលមិនសមហេតុផលឬមិនមានអ្នកជំនាញខាងអចលនទ្រព្យ។
បញ្ហាជាមួយនឹងការស្វែងរកអ្នកជួលអាចបណ្តាលមកពីការពិតដែលថាអាផាតមិនត្រូវបានផ្ទេរទៅឱ្យអ្នកឯកទេសអសមត្ថភាពដែលបានកំណត់តម្លៃខុសនេះពន្យល់ Sergey Krekov នាយកប្រតិបត្តិនៃក្រុមហ៊ុនគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យ Clever ។ ដូច្នេះហើយ ចាំបាច់ត្រូវមានអ្នកធានាត្រូវមានកម្លាំងចិត្តច្បាស់លាស់ ដើម្បីស្វែងរកអ្នកជួលឱ្យលឿន។ និយាយឱ្យសាមញ្ញទៅ អាផាតមិនស្នាក់នៅយូរ ការផាកពិន័យកាន់តែខ្ពស់។ គួរតែមានទំនួលខុសត្រូវផ្នែកហិរញ្ញវត្ថុក្នុងករណីដែលភតិកៈបានរើចេញ ហើយអាផាតមិននៅទំនេរ។
Vadim Lamin (SPENCER ESTATE) ទាក់ទាញការយកចិត្តទុកដាក់ចំពោះការពិតដែលថាអាផាតមិនអាចត្រូវបានកេងប្រវ័ញ្ចដោយគ្មានមេត្ដាដោយគ្មានម្ចាស់ការជួលវានៅពេលថ្ងៃឬជួលគ្រែ។ ជាលទ្ធផល ម្ចាស់ទទួលបានកន្លែងរស់នៅ "សម្លាប់" មកវិញ ដែលក្នុងនោះគាត់នឹងត្រូវវិនិយោគប្រាក់ជាច្រើនសម្រាប់ការស្តារឡើងវិញ។
ទោះជាយ៉ាងណា ភ្នាក់ងារមានការទាមទាររបស់ខ្លួនទៅម្ចាស់ផ្ទះជួល។ Vadim Lamin និយាយថា "យើងបានចំណាយពេលយូរដើម្បីស្វែងយល់ជាមួយម្ចាស់ផ្ទះម្នាក់ថាតើស្នាមឆ្កូតនៅលើកម្រាលឥដ្ឋមានសភាពទ្រុឌទ្រោមដោយធម្មជាតិប៉ុណ្ណា ហើយយើងអាច "វាយ" គាត់បានលុះត្រាតែបានអញ្ជើញអ្នកជំនាញ parquet ជាអ្នកជំនាញ។
ដើម្បីជៀសវាងបញ្ហាទាំងអស់នេះ អ្នកជំនាញណែនាំឱ្យអ្នកអានកិច្ចសន្យាដោយប្រុងប្រយ័ត្ន សរសេរដោយប្រុងប្រយ័ត្ននូវឃ្លាទាំងអស់អំពីកាតព្វកិច្ចរបស់ភាគីទាំងពីរ។ រួមទាំង - ក្នុងទម្រង់បែបណាដែលអាផាតមិនត្រូវបានគេទទួលយកហើយក្នុងទម្រង់បែបណាដោយគិតគូរពីការពាក់និងទឹកភ្នែកធម្មតាក្នុងរយៈពេល 5 ឆ្នាំវាគួរតែត្រូវបានប្រគល់ឱ្យគាត់វិញ។ បញ្ជាក់ - សម្រាប់គោលបំណងអ្វីខ្លះដែលលំនៅដ្ឋានអាចប្រើប្រាស់បាន ហើយតើមានមនុស្សប៉ុន្មាននាក់អាចរស់នៅក្នុងនោះ។ ត្រូវប្រាកដថាទាយ - ក្នុងលក្ខខណ្ឌអ្វីហើយយោងទៅតាមគ្រោងការណ៍អ្វីដែលការទូទាត់ត្រូវបានធ្វើឡើង។ ហើយវាចាំបាច់ក្នុងការបញ្ចប់កិច្ចព្រមព្រៀងជាផ្លូវការដែលនឹងផ្តល់ការធានាជាក់លាក់ប៉ុន្តែតម្រូវឱ្យមានការបង់ពន្ធ។
ត្រូវតែបែកចេញ
សេវាកម្មគ្រប់គ្រងអចលនទ្រព្យមិនថោកទេ។ Sergey Krekov (UK Clever Estate) បានប៉ាន់ប្រមាណតម្លៃរបស់វានៅ 10% នៃតម្លៃជួល។ Tatyana Bolboshenko ប្រធានផ្នែកជួលនៃបណ្ឌិត្យសភាវិទ្យាសាស្ត្រ "ARIN" បានផ្តល់តួលេខពី 10 - 25% អាស្រ័យលើបរិមាណនៃសេវាកម្មដែលបានផ្តល់។ យោងតាមនាយកដ្ឋានជួលអាផាតមិនរបស់ INCOM - Real Estate វាអាចឡើងដល់ 30% ។
អនាគតអាស្រ័យលើពន្ធ
ទស្សនាវដ្ដី www.metrinfo.ru បានសួរអ្នកជំនាញអំពីការរំពឹងទុកសម្រាប់សេវាកម្មគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តនៅក្នុងទីផ្សារជួលទីក្រុង។ អ្នកអត្ថាធិប្បាយរបស់យើងសន្មតថាអនាគតនៃសេវាកម្មគឺដោយសារកត្តាជាច្រើន។ Galina Kiseleva ប្រធានផ្នែកជួលអាផាតមិននៅ INCOM - Real Estate មានប្រសាសន៍ថា "តម្រូវការខ្ពស់នឹងកើតឡើងនៅពេលដែលបញ្ហាផ្លូវច្បាប់ទាំងអស់ត្រូវបានដោះស្រាយ" ។ "នេះរួមបញ្ចូលទាំងការចុះបញ្ជីកិច្ចព្រមព្រៀងជួល និងការធ្វើឱ្យងាយស្រួលនៃការបង់ពន្ធ។"
ហើយ Sergey Krekov (UK Clever Estate) ជឿជាក់ថា ពន្ធក៏គួរត្រូវបានកាត់បន្ថយផងដែរ។ អ្នកជំនាញរូបនេះបានរំលឹកថា សំណើត្រូវបានធ្វើរួចហើយក្នុងឆ្នាំនេះ ដើម្បីកាត់បន្ថយពន្ធលើការជួលអាផាតមិនមកត្រឹម ៦%។ ប្រសិនបើរឿងនេះកើតឡើង នោះម្ចាស់ផ្ទះជាច្រើននឹងចេញពីស្រមោល នឹងមិនខ្លាចការផ្សព្វផ្សាយទាក់ទងនឹងការចុះឈ្មោះកិច្ចព្រមព្រៀងគ្រប់គ្រងការជឿទុកចិត្តទេ ហើយដូច្នេះនឹងចាប់ផ្តើមប្រើប្រាស់សេវាកម្មនេះកាន់តែសកម្ម។
