Pagina 1

Dezvoltarea teritoriului și, în principal, construcția duc la o schimbare semnificativă a condițiilor inginerești și geologice ale terenurilor dezvoltate. În primul rând, proprietățile inginerie-geologice și starea solurilor se modifică. Dar acest fapt nu este, practic, luat în considerare de designerii din Siberia de Vest din cauza dificultății de a prezice transformări viitoare în stratul de sol. Un impact intens asupra scoarței terestre și a condițiilor naturale duce adesea la un dezechilibru între componentele naturale individuale și la apariția diferitelor procese și fenomene inginerie-geologice. Cu toate acestea, nu toate activitățile planificate sunt însoțite de previziuni ale posibilelor procese inginerie-geologice și modificări nedorite ale condițiilor naturale.

Orice dezvoltare a teritoriului duce la modificări ale condițiilor naturale primare ale acestuia. Acest lucru se întâmplă întotdeauna, dar depinde de natura zonei care se dezvoltă și de caracteristicile structurilor construite. În zona de distribuție a permafrost-ului, chiar și tulburările minore ale mediului natural determină modificări fundamentale ale condițiilor de schimb de căldură la suprafață și stabilirea unui nou regim de temperatură al rocilor, însoțite de procese de dezgheț-îngheț. O analiză a regimului de temperatură al rocilor în legătură cu dezvoltarea Transbaikaliei a făcut posibilă dezvăluirea dependenței naturii schimbării de tipul de construcție, care, la rândul său, poate servi drept criteriu obiectiv pentru calculele speciale de prognoză.

Dezvoltarea teritoriului grădinii colective poate fi începută numai după aprobarea proiectului de organizare și dezvoltare a acestuia de către comitetul executiv al raionului, munți. Consiliul Deputaților Poporului, pe teritoriul căruia există o asociație horticolă.

Dezvoltarea teritoriului grădinii colective poate fi începută numai după aprobarea de către comitetul executiv al raionului, Consiliul Local al Deputaților Poporului, pe teritoriul căruia se află asociația de grădinărit, a proiectului de organizare și dezvoltare a acestuia.

Impactul dezvoltării teritoriului asupra balanței radiațiilor se exprimă printr-o scădere a intensității radiației totale, o creștere a absorbției radiațiilor cu unde scurte și o scădere a radiației efective a Pământului. Motivul pentru aceasta este poluarea industrială a atmosferei în teritoriile întreprinderilor industriale și orașelor, precum și o schimbare a proprietăților suprafeței de bază în linia clădirii. Cele mai mari modificări ale componentelor bilanţului radiaţiilor apar în prezenţa păturilor de fum în intravilan.

Sub dezvoltarea teritoriului întreprinderilor înțelege expansiunea sa în una sau două direcții. Cartierul este un element al zonei de dezvoltare în secțiuni adiacente paralele cu drumurile principale și treceri. Întregul teritoriu al întreprinderii este împărțit de autostrăzi similare într-o rețea pătrată SAU dreptunghiulară de sferturi lărgite, cu plasarea de zone funcționale dedicate în ele.

Sub dezvoltarea teritoriului întreprinderilor înțelege expansiunea sa în una sau două direcții. Cartierul este un element al zonei de dezvoltare în secțiuni adiacente paralele cu drumurile principale și treceri. Întregul teritoriu al întreprinderii este împărțit de autostrăzi similare într-o rețea pătrată sau dreptunghiulară de sferturi lărgite, cu plasarea de zone funcționale dedicate în ele.

Dezvoltarea teritoriului întreprinderilor este înțeleasă ca extinderea sa în una sau două direcții prin construirea de blocuri separate. Cartierul este un element al zonei de dezvoltare în secțiuni adiacente paralele cu drumurile principale și treceri. Întregul teritoriu al întreprinderii este împărțit de astfel de autostrăzi într-o rețea pătrată sau dreptunghiulară de sferturi lărgite, cu plasarea de zone funcționale integrate în ele.

În timpul dezvoltării teritoriilor situate în zonele văilor râurilor cu o apariție apropiată a nivelului apei subterane, se formează adesea givră. Formarea lor este facilitată de îndepărtarea vegetației sau a unui strat de mușchi-turbă, ceea ce duce la înghețarea profundă a solurilor iarna și formarea unei bariere de permafrost care împiedică libera circulație a apelor subterane a depozitelor aluviale.

La dezvoltarea teritoriilor întreprinderilor PU sau PC, un sistem de blocuri ar trebui dezvoltat în 2-4 trimestre, combinând un ciclu de producție complet de o anumită capacitate.

În unele cazuri, teritoriile alocate pentru parcuri și grădini sunt deșeuri ale fostelor terenuri agricole, turbării, zone mlăștinoase, pustii împrăștiate cu tufișuri, arborete forestiere degradante. Acoperirea solului și soluri locale*** (Soil (sol) - 1) denumirea generalizată a oricărei roci apărute în zona de intemperii a scoarței terestre și considerată din punct de vedere ingineresc și al construcțiilor; 2) un substrat format din materie minerală și organică de origine antropică) sunt caracterizate de plante medicinale cu includere de buruieni, resturi mici, sticlă și pietre. În timpul dezvoltării inițiale a obiectelor, se întâlnesc următoarele tipuri de teritorii:

Teritorii cu soluri soddy-podzolice existente, tipice pentru Rusia centrală, cu un orizont de humus de grosime mică (până la 15 cm), conținut scăzut de humus (până la 3%);
teritorii care au ieșit din folosință agricolă, alocate pentru dezvoltare, inclusiv solurile degradate, nestructurate;
teritorii care includ soluri (conditionat: soluri sau urbanozeme), foarte compactate si contaminate cu substante toxice (funingine, produse petroliere, metale grele), necesitand curatarea acestora prin indepartarea stratului contaminat superior si indepartarea acestuia;
gropi de gunoi menajer care conțin deșeuri, substanțe organice de diferite naturi;
turbării, soluri mlăștinoase cu un grad ridicat de aciditate;
haldele de cariere de deseuri cu soluri tehnogene.

În aceste teritorii, se desfășoară lucrări de inginerie pregătitoare, inclusiv drenarea teritoriului (dacă este necesar), organizarea primară a reliefului, rambleul găurilor și depresiunilor, întărirea malurilor rezervoarelor, pante (dacă este necesar), îndepărtarea tufișurilor, arbori uscați, îndepărtarea substanțelor toxice și producerea deșeurilor chimice etc.

La sfârșitul ciclului de inginerie și lucrări generale pregătitoare, este necesar să se efectueze lucrări legate de dezvoltarea ulterioară a teritoriilor, cultivarea acestora, în funcție de starea și compoziția mecanică a solurilor subiacente, nivelul apei subterane etc.

Teritorii cu soluri naturale gazon-podzolice necesită arătura și introducerea de aditivi organici și minerali. Dozele de aplicare a aditivilor sunt determinate de condiții specifice. Unul dintre aditivii eficienți este varul. Vararea îmbunătățește structura, accelerează descompunerea și conversia într-o stare asimilată a nutrienților în solurile existente, favorizează mobilizarea acestora, formarea și conservarea unei structuri de sol cocoloase. Cu ajutorul varului, excesul de aciditate al solului este neutralizat. Experiența cultivării solurilor arată că în timpul reacției soluției de sol pH-ul< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Teritorii cu soluri nisipoase de compozitie mecanica usoara puțin fertil, nu reține umiditatea. La dezvoltarea acestui tip de sol se introduc soluri lutoase, zdrobite fin, turba bine descompusa sau composturi de turba.

Mlaștini de turbă necesită dezvoltare pe termen lung prin curățarea tufișurilor, dezrădăcinarea, drenajul continuu și drenajul de așezare, nivelarea și arătura ulterioară la o adâncime de 20 ... 30 cm, var pentru eliminarea acidității, îngrășăminte organice și minerale.

Teritorii cu soluri grele alcaline necesită, de asemenea, o curbă lungă de învățare. Solurile conțin compuși de sodiu, așa că sunt supuse în primul rând la gips. Gipsul de calciu înlocuiește sodiul din ele. Sulfatul de sodiu rezultat este îndepărtat cu ușurință prin spălarea pământului cu apă în mod artificial, precum și în timpul ploii sau topirii zăpezii. Gipsul se aplică cu arătură adâncă (până la 50 cm) (2,5 tone la 1 ha), după care se adaugă îngrășăminte organominerale, precum fosfat de amoniu, care îmbunătățesc solul saturat cu alcali.

Dezvoltarea teritoriilor de fostă utilizare agricolă. În primul rând, zona este curățată de resturi, nivelată și buruienile sunt îndepărtate. Apoi se cultivă învelișul superior de sol, care constă în slăbirea stratului până la adâncimea de apariție (25...30 cm) și introducerea concomitentă a aditivilor amelioratori și a îngrășămintelor în conformitate cu recomandările pentru o analiză preliminară a solului. Stratul superior de sol afânat este spuded cu buldozere și format în gulere trapezoidale de 2–3 m înălțime și 4–6 m lățime. sticlă, pietre, buruieni rizomatoase și dându-i o structură cu granulație fină.

Una dintre metodele eficiente, dar relativ pe termen lung, de dezvoltare și îmbogățire a solurilor nestructurate, sărace în nutrienți de pe teritoriul viitorului obiect este îngrășământul verde.

Siderarea este cultivarea solurilor prin creșterea pe ele și apoi arătul în ierburi speciale de gunoi verzi: lucernă, lupin, mazăre și fasole. Aceste culturi sporesc activitatea microorganismelor din sol și îmbogățesc solul cu substanțe nutritive. Masa verde de gunoi de grajd verde este arată în sol de două ori pe an, după care se aplică îngrășăminte cu potasiu și fosfor. Doar până în primăvara anului viitor solul va fi potrivit pentru amenajare.

Dezvoltarea teritoriilor fostelor gropi de gunoi. În orașe, zonele depozitelor de deșeuri conțin de obicei deșeuri menajere grosime de câțiva metri. În inginerie civilă, pentru a sechestra suprafețele de construcție din astfel de teritorii, o groapă de gunoi este localizată pe una sau mai multe dealuri înalte cu asigurarea unui drenaj inelar, care are ieșirea apei din gropile de gunoi către instalațiile de tratare.

Masele depozitelor de deșeuri sunt examinate preliminar cu atenție din punct de vedere al igienei sanitare și se stabilește gradul de infectare a acestora cu boli epidemice. Apoi, după obținerea unui permis special de la serviciul sanitar și epidemiologic, cu un strat mic de deșeuri menajere pe teritoriul depozitului de deșeuri alocat pentru obiecte de amenajare a teritoriului, lucrările se desfășoară în următoarea succesiune:

Teritoriul este planificat, curățat de resturi mari și slăbit;
o rețea de șanțuri (50-60 cm adâncime) este tăiată cu un plug de plantare la o distanță de 0,5 m unul de celălalt pentru a îmbunătăți procesele de aerare, îndepărtare a gazelor nocive și levigare, îndepărtarea sărurilor minerale nocive de către apele atmosferice și zăpadă. în timpul topirii;
prin perioada de vegetație se planifică întreaga zonă, se ară cu pluguri la o adâncime de 25 ... 30 cm și se grapă;
după aceea, conform proiectului teritoriului grădinii sau parcului, se încep amenajarea și grădinăritul - plantarea de copaci și arbuști, amenajarea gazonului.

Zonele amenajate ale fostelor gropi de gunoi în primii doi sau trei ani sunt limitate la vizite. Studiul impactului asupra mediului al unor astfel de teritorii este realizat sistematic de serviciile de inspecții sanitare și epidemiologice.

Dezvoltarea teritoriilor pe versanți supuși eroziunii. Lucrarea se desfășoară conform unui proiect special dezvoltat. Scurgerea la suprafață este organizată în prealabil prin arătură adâncă, brazde transversale pe versant cu pante și role de protecție. Brazdele sunt proiectate pentru a intercepta ploaia și a topi apa. Distanța dintre brazde este stabilită de proiect în funcție de abruptul pantei și de proprietățile fizico-chimice ale solului subiacent. Între brazde se acoperă pământ fertil (pământ vegetal) cu un strat gros de 15 cm Suprafața se nivelează și se plantează ierburi și se plantează arbuști.

Dezvoltarea teritoriilor de cariere mari si haldelor amenajate. Sarcina principală este izolarea solurilor tehnogenice care conțin substanțe toxice. Potrivit haldelor, stratul cultural al solului, necesar creșterii vegetației, este „construit”. Mai întâi, se așează un strat izolator dintr-un amestec de nisip și lut cu o grosime de cel puțin 1 m. Apoi, un strat de sol fertil (terren vegetal) cu o grosime de cel puțin 1 m este întins pe suprafața izolației. strat, care este necesar pentru plantarea arborilor și arbuștilor. Umplerea strat-cu-strat a straturilor de izolație se realizează ținând cont de compactarea acestora (în medie - până la 20%). Astfel, învelișul de sol este „proiectat” în teritoriul alocat grădinilor și parcurilor.

Dezvoltarea obiectelor în teritoriile aluviale. Sarcina principală este pregătirea acoperirii solului pentru creșterea plantărilor. O astfel de acoperire este creată artificial prin reumplerea masei asemănătoare pulpei nisipoase și lămoșioase, asemănătoare loessului, folosind mașini și mecanisme speciale - umplere *** ( Refuller - o conductă de sol plutitoare pentru mutarea unui amestec de sol cu ​​apă dintr-o dragă într-un loc de așezare. Metoda de dezvoltare a teritoriilor cu soluri aluvionare, cu ajutorul unei alimentări, a fost folosită în practica casnică la crearea Parcului Victoriei Primorsky din Leningrad în anii 40 și 50. secolul XX). Masa nisipoasă-lutoasă conține în principal particule nisipoase cu un procent mic de loess și incluziuni lutoase și necesită adăugarea de compost. Teritoriile cu soluri aluviale sunt planificate conform proiectului de amenajare verticală, se organizează scurgerile de suprafață, apoi se adaugă aditivi sub formă de compost, care sunt încorporați la o adâncime de 40 cm de-a lungul întregului orizont de sol îmbunătățit. Acest lucru se realizează prin ararea suprafeței cu pluguri montate pe tractoare în toată zona. Cu o dezvoltare pe termen lung a teritoriilor aluviale pentru cultivarea solurilor, gunoiul de grajd verde este o metodă agricolă eficientă. În același timp, înainte de însămânțarea semințelor plantelor de gunoi verzi, se aplică superfosfat (90 kg la 1 ha) și sare de potasiu (100 kg la 1 ha). După creșterea plantei și arătura acesteia în sol, parcelele sunt din nou semănate cu semințe de iarbă. O astfel de operațiune poate fi efectuată în termen de doi până la trei ani. După cum arată experiența, acest lucru face posibilă obținerea unui sol foarte productiv, cu o cantitate mare de nutrienți, care poate fi folosit atât la locul de muncă la crearea unui obiect, cât și pentru plantarea de copaci și arbuști pe teritoriile altor obiecte.

Zone de parc în pustie. Când proiectați un aspect vertical și organizați fluxul de apă, trebuie să vă ghidați după semnele de relief existente. Dacă apele subterane apar în terenul pustiu la un nivel potrivit pentru creșterea plantațiilor (în interval de 1 ... 1,5 m de la suprafața zilei), atunci relieful existent trebuie păstrat cât mai mult posibil. Pamantul scos din jgheabul potecilor, si stratul superior de pamant scos din gropile si santurile pentru copaci si arbusti, trebuie asezati pe suprafata parcelelor destinate plantarii. Pământul excavat din gropi și șanțuri de sub stratul de vegetație al pământului (sub 0,2 m) trebuie folosit pentru a umple locurile joase. Surplusul de astfel de sol ar trebui să fie îndepărtat de pe amplasament într-o groapă de gunoi.

Zone de parc pe locurile fostelor gropi de gunoi. La proiectarea unui aspect vertical, este necesar să se țină cont de înlocuirea solurilor existente cu adâncimea stratului de rădăcină al pământului pentru copaci, adică. cu 1 ... 1,5 m. Dacă analizele de laborator confirmă siguranța solului turnat pentru plante, cotele suprafeței de proiectare trebuie alocate la 0,2 ... 0,3 m deasupra suprafeței existente a teritoriului. Pământul din gropi și șanțuri săpate sub copaci și arbuști ar trebui folosit pentru a umple locurile joase sau pentru a-l duce la o groapă de gunoi.

Zone de parc în zonele cu plantații existente. Proiectul de planificare verticală în teritoriile ocupate de spații verzi se desfășoară, de regulă, de-a lungul drumurilor și site-urilor. Loturile ocupate de plantații sunt lăsate în reperele de relief existente. În locurile cu drenaj dificil se fac umpluturi, dacă este posibil, păstrând arborii existenți.

Pentru a reduce volumul lucrărilor de terasament, la proiectarea drumurilor, potecilor, platformelor, piețelor din parc trebuie respectat cât mai mult relieful existent.

Loturile destinate zonelor de parc trebuie păstrate în marcajele existente. În acest scop relieful este întrerupt de pante și, în cazuri excepționale, de ziduri de sprijin. Pantele sunt realizate de diferite înălțimi și lungimi de așezare. Înălțimea pantelor de pozare, de regulă, este de 0,3 ... 3,0 m.

Drumurile și locurile principale ale parcului sunt realizate la 10 cm sub peluze, căile și potecile suplimentare sunt la același nivel cu suprafața gazonului. Drumurile din parc sunt mărginite cu o bordură din piatră sau gazon tip panglică. De la marginea bordurului de la nivelul marcajului superior este planificată o fâșie de gazon de cel puțin 0,5 m, pe care, conform proiectului, pot fi plantați arbuști. Dacă se creează o pantă, atunci talpa sau marginea inferioară a pantei este proiectată din banda de gazon.

Pe un teren accidentat, cu căderi ascuțite și pante abrupte, sunt prevăzute terase cu scări. Pentru a atenua pante longitudinale pe drumurile din parc, puteți face o „taie” în teren. Dacă pantele au o pantă mai mică de 1: 1,5 și 1: 1, atunci ar trebui instalați pereți de sprijin.

Toate colțurile de la intersecțiile rutiere trebuie să fie rotunjite cu o rază de cel puțin 1,5 m și nu mai mult de 9 m.

Pregătirea teritoriului obiectului de amenajare a teritoriului începe cu lucrările de curățare a acestuia de resturi, dezmembrarea clădirilor și structurilor vechi.

Materialele de origine anorganică, precum piatra zdrobită, zgura, ecranele, pietrele colectate în timpul curățării, sunt folosite pentru construirea de drumuri sau gropi de ramble și gropi de clădiri și structuri demontate, râpe și alte zone joase.

În zonele acoperite cu materiale de origine anorganică, pământul vegetal este turnat conform semnelor de proiectare ale amenajării verticale. Pământul vegetativ Podsypka este realizat pe baza calculului general al necesității de elemente structurale individuale. Deci, pentru gazon și paturi de flori, grosimea stratului vegetativ al pământului ar trebui să fie de 15 ... 40 cm, în funcție de tipul de gazon și pat de flori. Necesarul de teren plantat pentru arbori și arbuști se calculează în funcție de tipul de plantare și de mărimea plantelor, gropilor de plantare și șanțurilor.

Materialele de origine organică (iarbă, frunze, crenguțe, oase de animale etc.) pot fi folosite parțial ca îngrășământ în instalație. Umplerea depresiunilor adânci cu materiale organice este interzisă. Solurile care conțin o cantitate mare de var, impregnate cu bitum, asfalt, constând din deșeuri menajere, nu sunt potrivite pentru planificare.

La umplerea șanțurilor adânci, râpele, gropile trebuie luate în considerare compactarea și tasarea solului.

Nisipul fin trebuie compactat, ținând cont de precipitații cu 3 ... 4%, nisip grosier, lut nisipos, lut ușor - cu 8 ... 10%, lut greu - cu 12 ... 15%.

Pentru a obține semne de proiectare, solul în vrac este compactat în straturi (15 ... 20 cm fiecare) cu role sau terasamente se realizează ținând cont de tiraj.

Compactarea strat-cu-strat a solului în vrac este obligatorie pe traseele drumurilor și aleilor din parc, pe amplasamentele în diverse scopuri, pe locurile alocate structurilor, de-a lungul gardurilor și ale benzilor adiacente.

Pe zonele amenajate care se află la mai mult de 5 m distanță de drumuri și locuri, este permisă umplerea solului fără compactare. În zona de dezvoltare principală a spațiilor verzi trebuie folosite numai soluri lutoase și nisipoase.

Când se efectuează lucrări de planificare verticală, este necesar să se mențină un gazon bun și un strat de humus humus al pământului.

În toate zonele în care pământul este turnat sau îndepărtat, iarba bună este tăiată scurt. Gazonul este tăiat în panglici (lățimea benzii - 25 ... 30 cm, lungime - 50 ... 100 cm, grosime - 5 ... 6 cm). Gazonul este pliat pe șantier într-un loc ferit de vânt.

Întregul strat de humus este îndepărtat și stivuit în grămezi. La sfârșitul lucrărilor de planificare verticală, solul plantei este turnat pe solul gol, cu un strat de 15–20 cm grosime.

Lucrările privind eliminarea proiectului în natură se desfășoară în etape într-o secvență strictă.

Pe primulÎn faza, ei scot planul situațional general al obiectului, clarifică granițele în natură și se leagă de teritoriile adiacente (de autostradă, stradă, piață a orașului).

Pe al doilea etapă, întregul teritoriu al obiectului (sau secțiunile sale individuale) este împărțit într-o rețea de pătrate cu latura de 5, 10 sau 20 m, i.e. un desen al unei cartograme de terasamente este scos în natură. Colțurile de delimitare ale rețelei de pătrate sunt legate de repere permanente - de marcaje de pe linia „roșie” a teritoriului adiacent, de colțurile clădirilor sau structurilor existente.

Un cui este introdus în colțul fiecărui pătrat (sau figură geometrică). Se face o crestătură în partea de sus a cuierului, pe care este înregistrată marca de lucru. De exemplu: +0,15 m - terasament, -0,25 m - excavare.

Pe al treilea La etapă, se lucrează la planificarea verticală - pe terasament și tăierea solului în conformitate cu semnele de lucru ale teritoriului. Lucrările sunt efectuate cu o racletă sau un buldozer; în zone mici pentru a obține o precizie ridicată de planificare - folosind mașini mici sau manual. După nivelarea atentă a teritoriului conform mărcilor de proiectare, se întocmește un act pentru lucrarea efectuată.

Pe Al patrulea La etapă, principalele căi de comunicație sunt aduse la viață - canalizare, scurgeri pluviale, drumuri, alei de situri în diverse scopuri. Îndepărtarea proiectului de structuri se realizează conform desenelor de lucru folosind instrumente geodezice (teodolit, busolă). De-a lungul axelor drumurilor, de-a lungul pauzelor de relief, la colțurile șantierelor, de-a lungul aliniamentelor și marginilor versanților, se introduc scările, zidurile de sprijin, se încadrează chei și se înregistrează semne de lucru pe crestăturile lor din partea superioară. parte. Limitele drumurilor și locurilor sunt marcate cu chei, iar între ele sunt trase corzi pentru a le indica în natură. În lucrare sunt implicați topori cu experiență.

Pe a cinceaÎn stadiu, efectuează în mod direct lucrări de stabilire a comunicațiilor, amenajarea drumurilor și site-urilor din parc și procedează la construcția structurilor înșiși în conformitate cu proiectul de planificare verticală.

Sursă: Construcția și exploatarea obiectelor de arhitectură peisagistică. Teodoronsky V.S.

Enkelman Maxim, 4"B"

În cadrul acestui proiect, au fost luate în considerare principalele etape ale dezvoltării teritoriilor din estul continentului eurasiatic: de la prima campanie a lui Yermak dincolo de Urali până la relocarea în masă a industriei și a populației în Siberia după începerea Marele Război Patriotic.

Proiectul evidențiază, de asemenea, factorii care au împiedicat dezvoltarea estului Eurasiei de către cazacii ruși și factorii care i-au forțat pe curajosul și curajosul popor rus să meargă în nordul și estul Asiei, să exploreze noi teritorii și să-și pună numele pe harta Rusia.

Descarca:

Previzualizare:

PROIECT

„Dezvoltarea teritoriilor Rusiei”

Școala Gimnazială GBOU №1386

Maxim Enkelman

4 clasa "B".

Profesor de clasă:

Zakharyan T.R.

adnotare

Țara noastră este cea mai mare țară din lume. În același timp, densitatea populației Rusiei este mult mai mică decât în ​​alte țări și doar Canada, a doua ca mărime după patria noastră, este și mai puțin populată.

Teritoriul Rusiei a fost dezvoltat de secole cu prețul multor vieți atât ale poporului rus, cât și al sovieticilor. În același timp, chiar și acum, aproximativ jumătate din întregul teritoriu al Rusiei rămâne nedezvoltat, în ciuda progresului fără precedent al omenirii, a dezvoltării transporturilor și a altor tehnologii care oferă oportunități cu adevărat nelimitate pentru călători.

În cadrul acestui proiect, au fost luate în considerare principalele etape ale dezvoltării teritoriilor din estul continentului eurasiatic: de la prima campanie a lui Yermak dincolo de Urali până la relocarea în masă a industriei și a populației în Siberia după începerea Marele Război Patriotic.

Proiectul evidențiază, de asemenea, factorii care au împiedicat dezvoltarea estului Eurasiei de către cazacii ruși și factorii care i-au forțat pe curajosul și curajosul popor rus să meargă în nordul și estul Asiei, să exploreze noi teritorii și să-și pună numele pe harta Rusia.

Parte principală

Introducere

Rusia este cea mai mare țară de pe Pământ. În ceea ce privește suprafața, depășește semnificativ Australia și este aproape egală cu America de Sud. Rusia ocupă o treime din gigantul continent Eurasia. Cu toate acestea, două țări situate în Asia - China și India - au o populație de 10 ori mai mare decât în ​​Rusia, iar zona este mult mai mică.

Mai există un exemplu: Canada. În ceea ce privește dimensiunea, este al doilea după Rusia, în timp ce locuitorii din ea sunt de aproape 10 ori mai mici.

O discrepanță atât de puternică între dimensiunea țării și populația sa se explică prin poziția sa geografică și condițiile naturale. Clima într-o parte semnificativă a teritoriului Rusiei și Canadei este foarte severă și nefavorabilă vieții umane.

În ciuda acestui fapt, poporul rus a stăpânit timp de multe secole aceste vaste teritorii și a căutat să meargă acolo unde niciun om nu mai fusese înainte. Dar chiar și în acest moment, aproximativ jumătate din întregul teritoriu al Rusiei rămâne nedezvoltat, deși vehiculele și tehnologiile moderne oferă omenirii oportunități cu adevărat enorme în studierea Pământului.

Pe parcursul acestui proiect vom avea în vedere principalele etape ale dezvoltării teritoriului Rusiei, factorii care au împiedicat dezvoltarea acestuia, precum și factorii care au favorizat această dezvoltare.

„De unde a venit pământul rusesc”

Teritoriul care acum face parte din Federația Rusă a fost locuit de oameni în urmă cu aproximativ 10-12 mii de ani. Pământurile situate între Volga și Oka au început să fie așezate de slavi încă din secolul al VIII-lea, deși pentru o lungă perioadă de timp au rămas periferia extrem de nord-estică a Rusiei Kievene. După cuceririle mongolo-tătare din secolul al XIII-lea, în această zonă s-a format un nou centru al ținuturilor rusești, condus de Moscova. În jurul acestui centru începe creșterea teritorială a statului rus.

Perioada de la sfârșitul secolului al XV-lea până la mijlocul secolului al XVII-lea este numită în mod obișnuit epoca Marilor Descoperiri Geografice. Boom-ul descoperirilor a cuprins aproape toate țările. Inclusiv Rusia. Dar dacă europenii au trebuit să traverseze oceanele pentru a descoperi noi pământuri, atunci pentru descoperitorii ruși teritoriile neexplorate se aflau aproape în apropiere: dincolo de Munții Urali. Dar, spre deosebire de oceane, care puteau fi traversate destul de repede pe nave, era mult mai dificil să depășești distanțe pe uscat.

Direcțiile inițiale pentru dezvoltarea teritoriilor ruse au fost nordul și nord-estul. În 1581, primul detașament rus a traversat Munții Urali, iar în 1639 rușii au apărut deja pe malul Mării Ochotsk.

Dezvoltarea Uralilor

Negustorii ruși au început să pătrundă pe cealaltă parte a Munților Urali încă din secolul al XII-lea. Ei făceau comerț activ cu triburile locale: „Ugra” și „Samoyed”. Cu toate acestea, până la mijlocul secolului al XVI-lea, aceasta a fost o afacere dificilă și periculoasă. Pe drumul de la Moscova la Yugra Land, se aflau regatele tătare Kazan și Astrakhan, ostile statului rus.

Numai când Ivan cel Groaznic a reușit să cucerească Kazanul și Astrahanul s-a deschis drumul dincolo de Urali, iar Volga și Kama au devenit râuri complet rusești.

În secolul al XVII-lea dezvoltarea Uralilor a continuat. Cu toate acestea, înaintarea populației ruse în regiunile nordice ale Uralilor a fost împiedicată de condițiile nefavorabile pentru dezvoltarea agriculturii. În regiunile sudice ale Uralilor, rușii au întâmpinat rezistență din partea populației Bashkir.

Prin urmare, principalele zone de dezvoltare sunt terenurile fertile nedezvoltate sau slab dezvoltate ale Uralului Mijlociu. Populația agricolă locală a tratat cu amabilitate țăranii ruși și, împreună cu aceștia, a dezvoltat noi terenuri arabile.

În a doua jumătate a secolului al XVII-lea. granița de sud a ținuturilor rusești înainta până la râurile Iset și Miass. La sfârşitul secolului al XVII-lea. populația totală din Urali a fost de cel puțin 200 de mii de oameni. Râurile erau principalele mijloace de migrație. Creșterea populației a fost cea mai rapidă în zonele bogate în resurse. În ciuda devastărilor repetate din cauza raidurilor Bashkir, populația orașelor Urali a crescut, inclusiv din cauza exililor și din cauza afluxului de populație non-rusă: Komi-Zyryans, Kareliani, Mari, Tătari, Lituanieni, precum și polonezi capturați. și Mansi care a trecut la serviciul rusesc (vogulov).

Dezvoltarea Siberiei de Vest

La mijlocul secolului al XVI-lea, negustorii, frații Stroganov, cărora țarul Ivan cel Groaznic le-a transferat teritoriile estice din regiunea Perm pentru a conduce, au început să se gândească la cum să se deplaseze mai spre est în dezvoltarea terenurilor. Dar pentru aceasta aveau nevoie de un conducător curajos și priceput, care era căpetenia cazacului Yermak, care fusese de câțiva ani în slujba negustorilor Stroganov.

Se știu puține despre originea acestui om legendar. În anale există diferite versiuni ale numelui său: Ermak, Ermolai, Herman, Ermil, Vasily, Timofey, Eremey.

În 1581, Yermak, în fruntea unei armate de 500 de oameni, a traversat Munții Urali și pe 26 octombrie a luat orașul Isker, capitala regatului siberian. Dar o astfel de armată nu a putut reține raidurile tătarilor pentru o lungă perioadă de timp și a fost predată în 1584, iar întreaga armată a lui Yermak a fost ucisă. Ermak însuși a murit înecându-se în timpul bătăliei din Irtysh.

Dar în 1587 au sosit întăriri de la Moscova, iar capitala Isker a fost din nou luată de ruși, iar în vecinătatea ei au fost construite mai multe orașe cu garnizoane fortificate. Deci Tobolsk, Tara și alte orașe au apărut pe hartă.

Numeroși descoperitori s-au repezit pe poteca deschisă de Yermak, care au fost atrași de cele mai bogate întinderi ale Siberiei. Până la mijlocul secolului al XVII-lea, au traversat toată Asia de Nord-Est și au ajuns la țărmurile Mării Ochotsk.

În 1604, orașul Tomsk a fost fondat pe râul Ob, iar în 1610 călătorii au ajuns la vărsarea râului Yenisei. În 1618, cazacii ruși au întemeiat o fortăreață fortificată la gura râului Ienisei, care a devenit ulterior orașul Ienisei.

Dezvoltarea Siberiei de Est și a Orientului Îndepărtat

Locuitorii de pe râul Yenisei le-au spus cazacilor ruși că mai la est se află un râu Lena care curge plin, pe malurile căruia se găsesc sabii și alte animale cu blană valoroasă.

Un grup mic de 10 persoane a mers în căutarea acestui râu. Era condus de cazacul Vasily Bugor. În ciuda faptului că călătoria a fost lungă și obositoare, Vasily și tovarășii săi au ajuns la Lena, iar în 1632 orașul Yakutsk a fost ridicat pe malurile sale. Întorcându-se la Ieniseisk, Vasily Bugor a vorbit despre bogăția Lenei, iar comercianții, industriașii și vânătorii au ajuns la marele râu. Satele rusești au început să apară unul după altul pe malurile ei.

De pe malurile Lenei a început dezvoltarea Siberiei. După ce a aflat de la locuitorii locali (Yakuts) despre o nouă regiune bogată din sud, guvernatorul Yakut Pyotr Golovin a echipat o expediție pentru a o căuta. Detașamentul era format din aproape 150 de oameni, înarmați cu puști și chiar cu tun. Au fost construite bărci grele pentru campanie. La 15 iulie 1643, un detașament condus de cazacul Vasily Poyarkov a pornit asupra lor.

Bărcile lui Poyarkov au navigat mai întâi de-a lungul râului Lena, apoi spre sud, de-a lungul râului Aldan. Apoi, timp de 10 zile, au navigat de-a lungul râului Uchur până când au ajuns la gura râului Gonam. Apoi a venit iarna și bărcile au înghețat în gheață. Detașamentul lui Poyarkov a târât bărcile spre râul Branta și, așteptând primăvara, a navigat mai departe de-a lungul râului Zeya până când au ajuns la marele râu Amur, pe care l-au descoperit în vara anului 1644. Cazacii au ajuns la gura Amurului abia toamna. În expediție au rămas doar 60 de persoane. Poyarkov nu a îndrăznit să navigheze cu bărci pe mare, așa că a fost construită o navă stângace și lentă, pe care, în primăvara anului 1645, detașamentul a intrat în Marea Okhotsk. Poyarkov s-a întors cu cei 20 de cazaci rămași la Iakutsk la 12 iunie 1646. Neavând nici hartă, nici busolă, prin taiga impenetrabilă și râuri necunoscute, suferind nevoi și lipsuri, cazacii au făcut multe descoperiri. Ulterior, Vasily Poyarkov a compilat o descriere detaliată a regiunii Amur și a predat guvernatorului Iakut un proiect pentru dezvoltarea sa, care a devenit o nouă piatră de hotar semnificativă în istoria descoperirilor geografice.

Următoarea expediție în Amur de la Yakutsk a fost făcută de Erofey Pavlovich Khabarov, care în vara anului 1649, împreună cu 80 de cazaci, au pornit într-o călătorie de-a lungul râului Lena. Dar Khabarov a fost întâmpinat la început de Daurs neprietenos, iar apoi de Achans ostili, care, cu sprijinul armatei Manciuriane, l-au forțat pe Khabarov să se întoarcă la Yakutsk.

În 1648, Semyon Dezhnev a pornit pe șapte nave cu o expediție de la râul Kalyma la ocean. Doar trei nave din șapte au navigat spre cel mai nord-estic punct al continentului, numit acum Capul Dejnev, și au navigat spre sud prin strâmtoarea care desparte Asia de America. Prin furtuni și furtuni, elementele curții lui Dejnev au dus peste Oceanul Pacific aproape până în Peninsula Kamchatka și au ajuns la țărm dincolo de râul Anadyr. Așa că a fost descoperită Peninsula Chukotka.

O altă mare descoperire a fost descoperirea Alaska de către navigatorul rus de origine daneză Vitus Bering în 1741. În același secol al XVIII-lea, au avut loc multe descoperiri în regiunile de coastă ale Oceanului Arctic.

Noi descoperiri și evoluții

Dezvoltarea agricolă a Siberiei a început în secolul al XIX-lea. În anii 1850, teritoriile Amur și Primorye au fost anexate Imperiului Rus.

La începutul secolului al XX-lea (în 1916) a fost construită Calea Ferată Transsiberiană. Acest lucru a permis părții asiatice a Rusiei să se dezvolte și să se stabilească și mai repede, deoarece drumul de la Sankt Petersburg la Vladivostok a devenit posibil de depășit în săptămâni și multe așezări au fost construite de-a lungul rutei feroviare.

Acest lucru a dus la un aflux și mai mare de oameni în regiunile de est ale țării. În direcția vestică, răspândirea rușilor a avut loc la o scară mai mică, deoarece aceste teritorii erau deja dens populate.

În anii 1920-1930, industria cărbunelui s-a dezvoltat în Siberia. Construcțiile și fabricile noi necesită muncitori noi. Până în 1939, ponderea populației urbane din Siberia a crescut semnificativ.

În timpul Marelui Război Patriotic, populația marilor orașe siberiene a crescut brusc din cauza evacuării industriei și a oamenilor din partea europeană a URSS.

Concluzie

Odată ce capitala statului rus a fost Kiev, atunci țara noastră a început să crească atât spre nord, cât și spre sud. Dar cele mai mari descoperiri și cuceriri de pământ s-au făcut, desigur, în direcția coastei de est a Eurasiei.

Cu toate acestea, dezvoltarea teritoriului părții de est a continentului nostru a fost dată cu prețul multor vieți atât ale cazacilor ruși, cât și ale oamenilor sovietici.

Teritorii vaste ale Rusiei sunt situate în domeniul permafrostului, unde se înregistrează cele mai scăzute temperaturi, unde sunt cele mai lungi ierni și cel mai stabil frig din toată emisfera nordică. În satul Oymyakon (Yakutia), a fost înregistrată o temperatură de -71 de grade Celsius în 1926. Este mai frig doar în Antarctica (în 1983 acolo s-a înregistrat o temperatură de aproape -90 de grade Celsius).

În plus, în teritoriile pe care poporul rus le stăpâneau, locuiau atât triburi împrăștiate, cât și popoare unite (tătari, bașkiri, dauri, acani, manciuși și alții).

Acești factori (teritoriu imens, climă aspră și nativi ostili)a restrâns puternic dezvoltarea ținuturilor Rusiei.

În același timp, teritoriul Rusiei a fost întotdeauna foarte bogat în diverse resurse naturale. Pe vremuri, sarea, blănurile și peștele de vânat erau prețuite. În prezent petrol și gaze naturale. Iar aurul și diamantele au fost întotdeauna prețuite, cu care pământul rusesc a fost întotdeauna foarte bogat.

Prezența unor astfel de resurse a forțat și acum îi forțează pe oameni să dezvolte teritoriul Rusiei, în ciuda climatului său dur.

Dar pe lângă cele mai bogate resurse, poporul rus a fost mânat de dorința de a descoperi necunoscutul, de a-și lăsa numele în istoria marii noastre țări de secole, precum și de natura foarte frumoasă rusă.

Lista resurselor utilizate

1. Balandin, R.K. Cunosc lumea. Geografia Rusiei: copii. ciclează. / R.K. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 p.
2. Markin, V.A. Cunosc lumea. Geografie: copii. ciclează. / V.A. Markin - M.: AST, 1995 - 560 p.
3. Petrova, N.N. Geografia Rusiei. Enciclopedie completă / N.N. Petrova - M.: Eksmo, 2014 - 256 p.
4. Enciclopedie pentru copii. Nume rusești pe harta lumii / Nr. 5 - 2010 / Ed. V. Polyakov - M., 2010 - 56 p.
5. Wikipedia - enciclopedie liberă [Resursă electronică]. -http://wikipedia.org

Ce instrumente juridice prevede Codul de urbanism al Federației Ruse pentru investitori și dezvoltatori? Cu ce ​​probleme juridice se pot confrunta ei la încheierea acordurilor privind dezvoltarea integrată a teritoriului, dezvoltarea teritoriului? Răspunsurile la aceste și alte întrebări se află în materialul EJ.

În iulie 2016, a fost adoptată Legea federală nr. 373-FZ din 3 iulie 2016, care a introdus modificări semnificative în Codul de urbanism al Federației Ruse. Și anume, au fost stabilite cerințele de documentare privind amenajarea teritoriului, a fost extinsă lista instrumentelor care permit dezvoltarea integrată a teritoriului. În cadrul conferinței „Reglementarea de stat a urbanismului – 2017”, organizată de „ASERGROUP”, a luat cuvântul Maxim Popov, dr. în drept, șeful direcției „Imobiliare și Construcții” a casei de avocatură Goltsblat BLP. despre trăsăturile şi problemele diferitelor forme juridice pentru implementarea dezvoltării integrate a teritoriilor .

De ce a început legiuitorul să acorde o atenție sporită sferei urbanismului?

Nevoia de reformare a sectorului urbanismului se pregătește de mult timp. Putem evidenția următoarele cerințe preliminare care au condus la schimbările în curs.

În primul rând, a scăzut numărul de terenuri publice libere (negrevate cu drepturi ale terților) adecvate dezvoltării comerciale pe scară largă. Anterior, un potențial investitor putea găsi cu ușurință terenuri mari în oraș și nu departe de acesta, libere de drepturile terților. Astăzi, terenurile potrivite pentru dezvoltarea comercială pe scară largă devin din ce în ce mai mici.

În al doilea rând, închirierea unui teren public și-a pierdut caracteristicile investiționale. În special, vorbim despre limitarea capacității de a schimba scopul furnizării sale sau tipul de utilizare permisă. În urmă cu zece ani, o astfel de închiriere nu era cu mult diferită de dreptul de proprietate asupra unui teren. Ce-a fost asta? Persoanele juridice au achiziționat destul de calm terenuri publice pe dreptul de închiriere. Totodată, ar putea fi declarat orice scop de folosință: pentru parcare, construirea unui centru comercial etc. De fapt, subiectul nu se grăbea să construiască site-ul. Chiriașul aștepta o altă persoană interesată să construiască acest șantier. Când a apărut o astfel de persoană, i-a fost închiriată parcela, iar regimul său juridic a fost transformat într-un nou chiriaș. Nu au fost probleme cu schimbarea scopului de acordare a terenului, sau cu prelungirea contractului de arenda. În plus, chiria nu era cea mai mare.

Situația a început să se schimbe din 2012. La nivelul celor mai înalte instanțe s-a format o practică stabilă care exclude posibilitatea modificării scopului punerii la dispoziție a unui teren public închiriat. Dacă locul a fost luat pentru parcare, atunci acesta trebuie folosit pentru parcare. Schimbarea scopului grantului a ajuns să fie considerată o eludare a legii.

Din martie 2015, a intrat în vigoare o nouă ediție a Codului funciar al Federației Ruse. A fost exclus dreptul de preempțiune de a încheia un teren public pentru un nou termen - ca regulă generală, acesta nu poate fi închiriat fără licitație. Potrivit paragrafului 3 al art. 39.6 din Codul funciar al Federației Ruse, cetățenii și persoanele juridice care sunt chiriași ai terenurilor proprietate publică au dreptul de a încheia un nou contract de închiriere pentru astfel de terenuri fără a licita numai în două cazuri:

1) în cazul în care terenul este închiriat unui cetățean sau persoane juridice fără a fi organizat o licitație;

2) în cazul în care un teren este oferit unui cetățean la o licitație pentru horticultură sau cultivarea dacha.

Valoarea cadastrală a unui teren a devenit uriașă, așa că nu este atât de ușor să păstrezi terenurile pe bază de arenda. Odinioară comparabilă cu proprietatea, astăzi închirierea unui lot public a devenit neprofitabilă. În sfârșit, posibilitățile financiare ale municipalităților pentru construcția de infrastructură comunală, socială și de transport au scăzut brusc.

Activități pentru dezvoltarea integrată a teritoriilor: un concept general

Dezvoltarea integrată și durabilă a teritoriului este un termen general. În conformitate cu acesta, este necesar să se înțeleagă activitățile de pregătire și aprobare a documentației pentru amenajarea teritoriului pentru amplasarea de facilități de construcție capitală în scopuri rezidențiale, industriale, publice, de afaceri și alte scopuri și utilitățile, transportul, infrastructura socială. necesare funcţionării unor astfel de facilităţi şi asigurării vieţii cetăţenilor. În plus, astfel de activități presupun realizarea lucrărilor de proiectare arhitecturală și de construcție, construcție, reconstrucție a acestor obiecte.

În prezent, există patru forme de dezvoltare integrată și durabilă a teritoriului:

dezvoltarea unei zone construite (articolele 46.1-46.3 din Codul civil al Federației Ruse);

dezvoltarea integrată a teritoriilor (articolul 46.4 din Codul civil al Federației Ruse);

dezvoltarea integrată a teritoriului la inițiativa titularilor de drepturi ale parcelelor (articolul 46.9 din Codul civil al Federației Ruse);

dezvoltarea integrată a teritoriului la inițiativa guvernului local (articolul 46.10 din Codul civil al Federației Ruse).

Dezvoltarea zonei construite

Zona cea mai probabilă de aplicare practică a acestei forme este regenerarea unui teritoriu cu blocuri de apartamente dărăpănate în absența unei posibilități clare de retragere a terenurilor pentru nevoile municipale.

Dezvoltarea unui intravilan este permisa daca aceasta are:

blocuri de locuințe de urgență și de demolat;

blocuri de locuințe, demolare, a căror reconstrucție este planificată pe baza programelor municipale vizate;

obiecte de infrastructuri comunale, sociale, de transport.

Decizia privind dezvoltarea unei zone construite este luată de administrația locală a unei așezări sau a unui district în prezența unui regulament de urbanism, precum și a standardelor regionale și locale de planificare urbană.

Pe baza rezultatelor unei licitații deschise se încheie un acord privind dezvoltarea unui intravilan. Câștigătorul primește dreptul de a oferi terenuri care nu sunt grevate cu drepturile terților fără licitație (partea 8 din articolul 46.1, paragraful 9 din partea 3 din articolul 46.2 din Codul civil al Federației Ruse, articolul 39.5 din RF LC) .

Este important să se țină cont de poziția juridică a Forțelor Armate ale Federației Ruse, prevăzută în Hotărârea nr. 309-KG15-5924 din 27 octombrie 2015 în dosarul nr. A07-21632/2013, conform căreia încheierea a unui acord privind dezvoltarea unui intravilan nu constituie o bază suficientă pentru sechestrarea terenurilor pentru nevoile statului (municipale).

Citarea documentului

Prevederile părții 3 a art. 46.1 din Codul de urbanism stabilesc condițiile pentru luarea unei decizii cu privire la dezvoltarea unui intravilan pe care se află blocurile de locuințe și nu se aplică direct proprietarilor de terenuri în legătură cu decizia cu privire la problematica forțată a acestora. retragere.

În sine, încheierea unui acord privind amenajarea unui intravilan nu constituie o bază pentru sechestrarea terenului, întrucât un astfel de acord reglementează doar procedura de punere în aplicare a deciziei de amenajare a teritoriului, adoptată de administrație. , în timp ce posibilitatea retragerii unui teren de la proprietar se datorează prezenței unor nevoi de stat sau municipale.

Care sunt principalele probleme asociate cu funcționarea acestui mecanism?

Deși legea se concentrează pe complexitatea teritoriului, adesea în practică totul se întâmplă diferit.

Imaginează-ți un sfert construit cu case dărăpănate. Un investitor vine și își dă seama că nu este interesat să deconteze întregul trimestru - va fi nevoie de prea mulți bani. Este interesant pentru un investitor să lucreze doar o parte din trimestru - să reinstaleze mai multe case și să construiască un bloc de apartamente. În jurul acestei case mai rămân clădiri dărăpănate.

Formal, legislația de urbanism îi oferă o astfel de oportunitate. Potrivit paragrafului 1 al art. 46.1 din Codul civil al Federației Ruse, dezvoltarea zonelor construite se realizează în limitele unui element al unei structuri de planificare (sfert, microdistrict) sau a părții sale (părți). Astfel, nu există nicio cerință în lege ca proiectul să acopere întreg teritoriul trimestrului. Drept urmare, în practică, în locul dezvoltării normale integrate a teritoriului, sunt implementate proiecte vizate.

Mai este o problemă. Potrivit paragrafului 3 al art. 46.1 din Codul civil al Federației Ruse, o decizie cu privire la dezvoltarea unei zone construite poate fi luată dacă un astfel de teritoriu este situat:

1) blocuri de locuințe recunoscute în conformitate cu procedura stabilită de Guvernul Federației Ruse ca fiind de urgență și supuse demolării;

2) blocuri de locuințe, demolare, a căror reconstrucție este planificată pe baza programelor municipale vizate aprobate de organul reprezentativ al autonomiei locale.

Pe lângă aceste dotări, în intravilan, în privința căreia s-a luat o decizie de dezvoltare, pot exista doar dotări de infrastructură inginerească care să asigure exploatarea numai a clădirilor cu mai multe apartamente. Între timp, în realitate, de regulă, există și alte proiecte de construcție de capital pe teritoriu, de exemplu, hale. În practică, atunci când iau o decizie privind dezvoltarea teritoriului, ei încearcă să nu observe acest fapt, dar formal există motive pentru contestarea deciziei.

Această formă este adesea dezavantajoasă pentru investitor. Este responsabil pentru relocarea rezidenților. Mai mult decât atât, administrația locală nu este adesea capabilă să calculeze în mod clar suma plății conform contractului pentru dezvoltarea zonelor construite.

Dezvoltarea integrată a teritoriului

Dezvoltarea integrată a teritoriului (IOT) se realizează în domeniul construcției principalelor dotări rezidențiale/nerezidențiale cu asigurarea inițială a unui amplasament din teren public. Mecanismul în acest caz este următorul. La licitație se asigură terenuri care nu sunt grevate cu drepturi ale terților. Câștigătorul licitației încheie un acord privind IBA (clauza 6, articolul 39.8 din Codul funciar al Federației Ruse). Numai o persoană juridică poate participa la licitația pentru dreptul de a încheia un contract de închiriere pentru un teren pentru dezvoltare integrată (clauza 2, articolul 46.4 din Codul civil al Federației Ruse). Audierile publice nu sunt necesare pentru proiecte de planificare și sondaje.

Cel mai important, terenul principal trebuie să fie liber de drepturile terților. Ce înseamnă aici?

Există un teren mare în oraș. Orașul vrea să construiască acolo un microcartier sau un parc industrial, șantierul este scos la licitație. Câștigătorul licitației semnează contracte de închiriere a terenului și IBA, se angajează să împartă matricea în terenuri individuale, uz comun și infrastructură. Se aprobă un grafic de dezvoltare a teritoriului, se stabilesc sancțiuni pentru încălcarea acestui grafic.

Acesta este un proiect greenfield - un teren mare gol este dezvoltat într-un mod integrat.

Cifra de afaceri a parcelelor pentru RCT și IBA

Când vine vorba de dezvoltarea unui intravilan (BCA), obiectul licitației este dreptul de a încheia un acord asupra CTA. Apoi, devenind deja parte la un astfel de acord, o entitate privată primește dreptul de a folosi terenuri de pe teritoriu.

În CAT, situația este diferită. Mai întâi trebuie să câștigați licitația pentru încheierea unui contract de închiriere pentru un teren public.

Este posibil să „vând” dreptul de a închiria un teren altor persoane? Există o ipoteză faptică (părțile 7, 8 ale articolului 46.2 din Codul civil al Federației Ruse), deși legea nu prevede în mod direct acest lucru. Problema este că în anul 2015 au fost aduse modificări la art. 448 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia, dacă contractul poate fi încheiat numai la licitație, atunci în acest caz partea la contract trebuie să-și îndeplinească personal obligațiile, cesiunea dreptului de închiriere este interzisă. Normele Codului civil al Federației Ruse pot fi considerate speciale? Din păcate, încă nu există practică. Și o situație negativă cu un refuz de a transfera drepturile în baza unui contract de închiriere este destul de probabilă.

Se pune și întrebarea, ce obligații se transferă noilor chiriași? Legea permite o situație foarte simplă, când drepturile și obligațiile pentru toți participanții sunt transferate. În practică, situația este diferită.

Să ne imaginăm: o rețea comercială dorește să închirieze un singur site de pe întreg teritoriul. Drepturile și obligațiile dezvoltatorului inițial din microdistrict trec la acesta? Nu există nimic în RF GK despre asta. În practică, această problemă poate fi rezolvată după cum urmează. La reangajare, un nou chiriaș „intră” în proiect ca parte conform acordului RZT sau COT. Totodata, in contract se specifica ca acesta, alaturi de chirias, nu raspunde pentru toate obligatiile legate de dezvoltarea microraionului. Dar, în acest caz, este necesar acordul orașului. Autoritățile locale se tem deseori să facă acest lucru, pentru că se vor construi „bucurii” și nu se vor construi facilități sociale.

În ansamblu, ar trebui să se concluzioneze că CRC al Federației Ruse nu este completă în ceea ce privește reflectarea posibilităților care există în practică.

Dezvoltare cuprinzătoare inițiată de proprietarul imobilului

Această formă este utilizată în construcția de infrastructură în afara amplasamentului pe teren public pe cheltuiala unuia sau mai multor proprietari de teren. Se încheie un acord privind dezvoltarea integrată a teritoriului. O parte la aceasta pot fi proprietarii de terenuri sau chiriașii de terenuri care sunt în proprietate publică. Trebuie să rămână cel puțin cinci ani până la sfârșitul termenului de închiriere. Din partea autorităților, contractul este încheiat de organele LSG.

Pentru implementarea acestui formular este necesar să existe obligații pentru construirea de infrastructură comunală, de transport și de infrastructură socială. Acest lucru se poate întâmpla atât pe cheltuiala bugetului, cât și pe cheltuiala deținătorilor de drepturi de autor (clauza 3, partea 14, articolul 46.9 din Codul civil al Federației Ruse). Dar dacă bugetul plătește, atunci de ce, în principiu, acest proiect? În practică, obligațiile pentru construirea unor astfel de instalații vor fi asumate de titularul dreptului. În acest caz, el va primi câteva avantaje.

Să ne imaginăm o situație: o entitate achiziționează un teren pentru construirea unui centru comercial, terenul este situat în apropierea autostrăzii. Pentru ca cumpărătorii să poată apela, trebuie să construiți un pasaj. Subiectul îl întreabă pe avocat cum să-l construiască? Nu vrea să acționeze ca dezvoltator - vrea ca autoritățile locale să construiască și a plătit. Institutul de Dezvoltare Integrată, din inițiativa proprietarului imobilului, face posibilă finanțarea în mod țintit a construcției pasajului superior. Care sunt celelalte beneficii? La proiect pot participa mai mulți proprietari de terenuri.

Una dintre condițiile pentru încheierea unui acord de amenajare integrată a teritoriului este aprobarea documentației privind amenajarea teritoriului în raport cu propriile lor și libere de drepturile terților asupra terenurilor publice (părțile 7-10 ale art. 46.9). din Codul civil al Federației Ruse).

În scopul construcției de utilități, transport, infrastructură socială, terenurile care sunt în proprietatea statului și (sau) municipală și nu sunt grevate cu drepturi ale terților sunt închiriate deținătorilor de drepturi care au încheiat un acord fără licitație (partea 8 al articolului 46.9 din Codul civil RF, paragraful 13.3, alineatul 2, articolul 39.6 din Codul funciar al Federației Ruse).

Dezvoltarea cuprinzătoare a teritoriilor la inițiativa autorității locale

Această formă este utilizată atunci când este necesară regenerarea unui teritoriu cu fond nerezidențial dărăpănat (incompatibil cu reglementările urbanistice), locuințe joase dărăpănate. Se caracterizează prin oportunități largi de retragere a terenurilor și asigurarea ulterioară a acestuia pentru uz comercial.

Ce teritoriu poate fi obiect de dezvoltare complexă în acest caz? Articolul 46.10 din Codul civil al Federației Ruse vorbește despre mai multe tipuri de teritorii:

1) unde sunt amplasate facilități de construcție capitală (cu excepția clădirilor de apartamente), recunoscute ca urgență și supuse demolării în conformitate cu procedura stabilită de Guvernul Federației Ruse;

2) pe care sunt amplasate amenajările de construcție capitală (cu excepția blocurilor de locuințe), demolări, a căror reconstrucție este planificată pe baza programelor țintite municipale aprobate de organul reprezentativ al autonomiei locale;

3) tipuri de utilizare permisă ale căror și (sau) tipuri de utilizare permisă și caracteristici ale obiectelor de construcție capitală situate pe care nu corespund tipurilor de utilizare permisă a terenurilor și a obiectelor de construcție capitală și parametrii limitativi ai construcției, reconstrucției obiecte de construcție capitală, stabilite prin regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor;

4) unde sunt amplasate facilități de construcție capitală, recunoscute ca clădiri neautorizate în conformitate cu legea civilă.

Astfel de obiecte ar trebui să ocupe cel puțin 50% din teritoriu. Astfel, atât terenurile obișnuite, cât și obiectele imobiliare pot fi amplasate pe teritoriu. Interesele titularilor lor de drepturi în acest caz vor avea de suferit.

Pentru ca o așezare sau un cartier urban să ia o decizie cu privire la dezvoltarea integrată a teritoriului, trebuie să reflecte teritoriul în regulile de utilizare sau dezvoltare a terenului. Apare întrebarea: este necesar să se verifice cumva în prealabil dacă există semne ale unor astfel de teritorii? Legea nu oferă un răspuns.

Articolul 56.12 din Codul funciar al Federației Ruse prevede o procedură simplificată și accelerată pentru retragerea terenurilor în aceste scopuri. Prima caracteristică este că se acordă doar o lună pentru a semna acordul de retragere. A doua este că hotărârea judecătorească privind sechestrul este supusă executării imediate. După contestație, se va demola imediat. În casație, de fapt, se decide doar chestiunea cuantumului despăgubirii.

Acesta este un instrument foarte bun pentru dezvoltatorii mari. Dezvoltatorul vede o clădire gri. El nu va putea cumpăra orice obiect din acest teritoriu. Apoi merge la autorități și le oferă un proiect. În acest caz, autoritățile primesc un microdistrict normal ca „bonus”. Valoarea cadastrală a terenurilor este în creștere, ceea ce oferă mai multe venituri. Dezvoltatorul, la rândul său, curăță terenul de obiecte terțe cu mâinile autorităților și îl primește în scopuri proprii.

Instigatorul dezvoltării integrate a teritoriilor este orașul. Este greu de spus ce a alimentat această idee: fie lipsa zonelor pregătite de inginerie pentru construcție și lipsa de dorință de a investi masiv în ele, fie cursul administrației către globalizarea afacerilor.

„Dezvoltarea integrată a teritoriilor”, crede Vasili Selivanov, CEO al Setl City, este o evoluție pozitivă. În primul rând, face posibilă evitarea conflictelor cu locuitorii locali care apar în timpul compactării. În plus, astfel de proiecte implică nu doar patru pereți la periferie, ci și crearea de noi locuințe de înaltă calitate, construite într-un mediu de locuit confortabil și organizat.”

Totodată, pentru ca dezvoltarea integrată să devină reală, este necesar să avem grijă de asigurarea viitoarelor dotări cu surse principale de energie și rețele principale de inginerie, precum și infrastructură rutieră și de transport. De regulă, în stadiul inițial, orașul-instigator nu poate oferi nimic. Teritoriile alocate dezvoltării complexe sunt adesea adevărate terenuri virgine. De multe ori le lipsește nu numai orice infrastructură, ci chiar și posibilitatea de a obține energie pentru viitoarele instalații. Toate acestea trebuie create de la zero.

Potrivit directorului Fondului Proprietății din Sankt Petersburg Andrei Stepanenko, dorința orașului de a vinde teritorii pentru dezvoltare integrată în loturi mari (sute de hectare) este motivată de următoarele considerente: „Dezvoltatorii nu au învățat să pregătească împreună teritoriul pentru construcție, nu se pot pune de acord între ei. În plus, când construim pe loturi separate, nu vom obține uniformitate nici în arhitectură, nici în calitate, nici în termeni.” Este clar că doar companiile mari care au propriile finanțe sau au reușit să garanteze returnarea creditelor pot „digera” astfel de volume de construcție și lista necesară de lucrări (creează un concept pentru un mediu rezidențial, gestionează profesional un proiect atât de complex, etc.). În ceea ce privește riscurile, Stepanenko nu vede probleme speciale aici: „Investitorii sunt conștienți de riscurile existente, dar dacă cumpără, sunt gata să-și asume riscuri”.

Potrivit Președintelui Comitetului de Construcții Roman Filimonova, astăzi se lucrează pe toate teritoriile prevăzute pentru dezvoltare integrată: „Investitorii își tratează proiectele în mod responsabil. Nu există întârzieri și gafe, s-au plătit mulți bani, ceea ce înseamnă că demersul este extrem de serios.”

Ramas fara timp

Orașul are puțin de oferit pentru dezvoltarea integrată: partea de nord-primorsky a districtului Primorsky, Kolomyagi (și districtul Primorsky) și sud-vest. Până în 2010, este planificată scoaterea la licitație a unor terenuri mari pentru construcția a 3,5 milioane de metri pătrați. m de locuințe în Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. Încă 2 milioane de mp. m în partea de nord-mare, la nord de strada Novoselov și lângă parcul Sosnovka. În rezervația teritoriului Ruchyov și Shushary, unde se pot construi 4 milioane de metri pătrați. m de locuință. Dar aceste terenuri sunt proprietate privată. Cea mai mare parte a locuințelor, potrivit oficialilor, va oferi "Perla Baltică", Fațada Mării, Portul Comercial, Konnaya Lakhta, Valea de Nord și partea de sud-vest a orașului. Volumul total de construcție este de 7,3 milioane de metri pătrați. m. Data estimată de începere a punerii în funcțiune este 2010.

Timpul de implementare a proiectelor este lung, nu din cauza volumelor mari de construcție, ci din cauza unui număr de probleme asociate dezvoltării complexe a terenurilor neamenajate. Câștigătorul licitației poate intra pe site nu mai devreme de doi ani mai târziu. În primul rând, trebuie să faceți documentația de proiectare și urbanism. Doar dezvoltarea unui proiect de planificare durează șase până la nouă luni. Dezvoltarea și aprobarea proiectelor de rețele de inginerie - încă opt până la zece luni. Efectuarea lucrărilor de construcție și instalare pe structuri inginerești - șase luni. Punerea în funcțiune și transferul la soldul orașului - cel puțin încă șase luni, și mai des 8-12. Total - trei ani și jumătate. Dar aceasta nu este limita. Aproape fiecare zonă are propriile sale probleme. De exemplu, nu există drumuri în Horse Lakhta, în Valea de Nord și pe Parnas, problemele de proprietate și juridice vor trebui discutate cu proprietarii de garaje. Chiar dacă toate problemele sunt rezolvate în paralel, este puțin probabil ca procesul să fie finalizat înainte de trei sau patru ani.

Surprize pentru investitor

Pregătirea inginerească a teritoriilor nu a fost efectuată în Sankt Petersburg de câțiva ani. Ca urmare, nu au existat terenuri potrivite pentru construcție. Când a devenit evident că fără pregătire inginerească nu ar exista nimic care să crească volumul de construcție și nu ar fi nimic de raportat, administrația a declarat-o sarcină prioritară. A adoptat, ca de obicei, un program cuprinzător valabil până în 2010. Pe cheltuiala bugetului, administrația promite să pregătească 403,2 hectare. Cu toate acestea, în timp ce terenul pentru construcție este pregătit, de regulă, de către dezvoltatori înșiși.

„În practica mondială, pregătirea inginerească a teritoriilor pentru construcție, de regulă, se realizează în detrimentul fondurilor publice”, comentează vicepreședintele uniunii companiilor de construcții Soyuzpetrostroy. Lev Kaplan. - Aceasta este datoria statului, deoarece acestea sunt comunicațiile orașului. Prin urmare, există mai mult aspecte negative decât pozitive în furnizarea de formare de inginerie companiilor private, mai ales că aceste costuri sunt de obicei neprofitabile și sunt realizate de dezvoltatori individuali din disperare. Potrivit lui Selivanov, costul pregătirii inginerești poate ajunge la 30% din costul proiectului.

Potrivit lui Lev Kaplan, achiziția unor teritorii vaste nu garantează dezvoltarea lor reală: „Trebuie îndeplinite standardele sociale - numărul de școli, grădinițe, clinici etc., dar nu sunt produse comerciale. Aceste probleme nu mai sunt construcții, ci urbanism și nu sunt ușoare. „Odată cu dezvoltarea integrată a teritoriilor, dezvoltatorul este obligat să planifice nu numai locuințe lichide, ci și elemente de infrastructură”, confirmă Olga Kopeikina, reprezentant al companiei Sestra-River. – În funcție de amplasarea amplasamentului și de îndepărtarea acestuia de infrastructura urbană, ponderea spațiilor comerciale în volumul total de construcție poate varia de la 10 la 30%.

Proiectul New Okkervil din Kudrovo este implementat de Otdelstroy în condiții speciale. Construcția de dotări sociale și culturale, drumuri și rețele externe este finanțată din bugetul federal. Potrivit companiei, fondurile sunt primite imediat după finalizarea lucrărilor. Cu toate acestea, obținerea sprijinului federal nu este ușor. Volumul declarat al locuințelor ar trebui să fie de cel puțin 1 milion de metri pătrați. m.

Un alt aspect important este accesibilitatea la transport. E bine dacă lângă metrou se construiește un nou cartier: conform lui Vasily Selivanov, asta rezolvă 70% din problemele de transport. „Dar și alte teritorii necesită dezvoltare, nu doar cele în care este planificată construcția de stații de metrou”, notează Selivanov.

Orașul promite că va ajuta: conform oficialilor, dezvoltarea teritoriilor se numește complexă pentru că ar trebui să aibă loc simultan în toate direcțiile. Cu toate acestea, teritorii mari nu pot exista fără pasaje intra-bloc, o rețea de străzi și drumuri. Investitorii construiesc drumuri, dar nu găsesc echilibrul în care pot fi transferați. Există deja sate în regiunea Moscovei în care companiile private de management sunt forțate să opereze drumuri, iar locuitorii acestor sate plătesc pentru tot. Într-un cuvânt, surprizele pentru investitor pot apărea în orice etapă a proiectului. Prin urmare, este imposibil să se calculeze costurile în avans.

Specificitate mică

Planul pentru construcția de locuințe joase în Sankt Petersburg a fost adoptat în 2001. În ciuda faptului că ponderea sectorului joasă în volumul dezvoltării urbane nu depășea la acea vreme 5%, administrația a aprobat amplasarea zonelor joase cu perspectivă până în 2010. Trebuia să construiască 5 milioane de metri pătrați. m de cabane și case de oraș, pe baza prognozei cererii viitoare a consumatorilor pentru locuințe de calitate. Cu toate acestea, în forma sa pură, nu a fost încă implementat în oraș un singur proiect de clădire joasă la scară largă. Chiar și proiectul în curs de implementare pe teritoriul Văii de Nord, care a fost conceput inițial ca un proiect de înălțime joasă, a suferit modificări către o înălțime mai mare. Experții au considerat că, din cauza lipsei de infrastructură, clădirile joase din Valea de Nord sunt nerentabile.

Până acum, doar regiunea Moscovei se poate lăuda cu dezvoltarea unor teritorii mari. Conform Anatolii Zapatinski, Director General adjunct al Grupului Rodex, din 2003 compania implementează megaproiectul Mozhaisk Wave - opt așezări joase (1,8 mii de gospodării) cu toată infrastructura necesară pe teritoriul de 550 de hectare. Satele sunt puse în funcțiune unul câte unul. Pentru susținerea vieții locuitorilor din complexele joase, investitorul nu numai că a pus rețele, ci și a construit instalații de tratare. „Am reușit să distribuim competent infrastructura în toate localitățile. Și, cel mai important, nu s-a dovedit a fi o povară grea pentru cumpărătorii care sunt obligați să plătească pentru aceasta ”, a adăugat Zapadinsky. Potrivit acestuia, costurile corespunzătoare de cumpărare și exploatare pentru fiecare locuitor al satului sunt nesemnificative.

Zdrobit de mulți bani

Chiar și cei mai mari dezvoltatori din Sankt Petersburg, precum LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh, nu pot participa la licitații în care se vând teritorii de pe 30 de hectare, din cauza restricțiilor economice (cifra de afaceri anuală, capitalizare totală), se plânge Lev Kaplan. În consecință, teritorii de 100-200 de hectare sunt în pârghie în așteptarea investitorilor externi.

„Se vorbește mult despre posibilitatea de a crea consorții de dezvoltatori din Sankt Petersburg care să concureze cu investitorii externi în dezvoltarea de noi teritorii, dar până acum ne este greu să ne imaginăm un consorțiu de companii care au strategii de piață diferite, ” spune Kaplan. - Acest lucru nu va asigura o dezvoltare uniformă. O modalitate mai realistă este de a oferi dezvoltatorilor de top din Sankt Petersburg garanții urbane pentru împrumuturi bancare pentru dezvoltarea inginerească a teritoriilor.

În ceea ce privește dezvoltatorii de dimensiuni medii, ei rămân în general departe de dezvoltarea integrată, există doar o speranță iluzorie că noii giganți ai pieței vor vinde o parte din terenurile formate în lateral. În orice caz, acestea sunt firimituri de la masa maestrului și nu o modalitate de a supraviețui.

„Costurile mari se vor compensa ulterior cu vânzările în masă”, este sigur Selivanov. – Dar numai companiile mari, stabile din punct de vedere financiar pot face aceste costuri în faza inițială. Dezvoltatorul obișnuit nu va merge după ele. Prin urmare, vom obține o oarecare cristalizare pe piață. Va fi un grup de dezvoltatori serioși care se vor concentra pe proiecte integrate de dezvoltare a terenurilor. Acestea vor fi nu numai companii din Sankt Petersburg, ci și Moscova și cele străine. Majoritatea participanților pe piață - și acestea sunt doar companii mijlocii și mici - vor obține finalizarea unor proiecte locale neterminate și rămășițele de proiecte punctuale în zonele existente ale orașului, sau participarea la dezvoltarea de spoturi individuale ca parte a proiectelor. pentru dezvoltarea unor teritorii mari.

Pentru fiecare gust

Potrivit dezvoltatorilor implicați în proiecte majore, cel mai important factor în dezvoltarea integrată este crearea unui concept de dezvoltare și formarea unui mediu rezidențial calitativ nou pe baza acestuia. Potrivit directorului general adjunct pentru marketing și vânzări al Otdelstroy Larisa Okun, astăzi s-au schimbat atât calitatea construcției, cât și mediul de locuit - companiile trebuie să răspundă noilor cerințe ale pieței.

„Clasa de bunuri imobiliare planificate de dezvoltator pentru vânzare într-o anumită zonă depinde direct de locația site-ului, de dimensiunea acestuia și de obiectivele investitorilor. Evident, este dificil să poziționezi locuințele ca elită dacă volumul de aprovizionare din proiect este de sute de mii de metri pătrați. Locurile îndepărtate de oraș, situate în direcții greu accesibile și nepopulare, sunt propice pentru construirea de locuințe în masă”, crede Olga Kopeikina.

„Diferentele sunt șterse”, spune Larisa Okun, „intră în uz conceptul de „supereconomie” - locuințe dintr-o nișă de preț scăzut, dar de bună calitate. Aceasta este o locuință în masă dusă la un nou nivel.” În opinia ei, în timpul procesului de construcție, ideile despre ce este o casă de calitate se pot schimba. „Într-un proiect complex mare, cu siguranță vor exista locuințe în diferite game de preț pentru a atrage diferiți oameni”, spune Okun. - Cu siguranță vor fi cumpărători din alte regiuni, și au propriile criterii de calitate. Noi, la rândul nostru, trebuie să construim ceea ce este solicitat pe piață.”

Vândut - Uitat

Potrivit lui Roman Filimonov, astăzi există un singur proiect de dezvoltare integrată a teritoriului, conform căruia a fost elaborată și aprobată documentația de urbanism - „Fațada marină”. Dezvoltatorul poate pregăti documentația de proiect pentru a obține autorizații de construire pentru anumite obiecte și pentru a începe pregătirea inginerească.

Până în 2009, administrația orașului promite să împacheteze mai multe sferturi în districtul Primorsky pentru licitație, iar în 2010 - unul dintre sferturile Polyustrovo. Comitetul pentru Urbanism și Arhitectură a elaborat și aprobat proiecte de planificare pentru construcția de locuințe pe terenuri de peste 2,5 mii de hectare - este suficient pentru construcția a 20 de milioane de metri pătrați. m.

Până în 2015, vom dezvolta 390 de hectare în districtul Vyborgsky (Valea de Nord), 166 de hectare - în Krasnoselsky, 76 de hectare - în Kurortny, 155 de hectare - în Petrodvortsovoye, 746 de hectare - în Primorsky, 712 de hectare - în Putkini în Frunzensky. KGA elaborează documente pe teritoriu, care ar trebui să fie elaborate după 2015. Acestea sunt 1,5 mii de hectare în proiectele Ruchiy, Yuntolovo, Fațada Marina și Slavyanka. În total, 8 mii de hectare sunt în dezvoltare.

„Dezvoltarea integrată a teritoriilor este astăzi o activitate populară pentru dezvoltatori”, spune Olga Kopeikina. „Introducerea unui volum mare de aprovizionare pe piață în același timp va afecta cu siguranță prețul mediu în oraș, dar în orice caz, nu ne așteptăm să scadă prețurile.” Dezvoltarea cuprinzătoare este imposibilă fără participarea statului. Totuși, potrivit dezvoltatorilor, autoritățile nu manifestă prea mult interes față de teritoriile care au migrat deja către investitori ca urmare a licitației. „Cu siguranță, un investitor preia un proiect pe baza propriilor interese. Dar acest lucru nu înseamnă că este necesar să se schimbe toată responsabilitatea și îndatoririle care au fost atribuite autorităților din timpuri imemoriale, - Vasily Selivanov este sigur. Nu vrem mare lucru de la oraș. Dacă el a creat regulile, lăsați-l să lucreze în conformitate cu acele reguli.”

St.Petersburg

Investitorii vor reguli clare

Edward Tiktinsky, Președintele Consiliului de Administrație al RBI Holding:

- Prima condiție pentru începerea construcției este disponibilitatea unui proiect aprobat de planificare a teritoriului, al cărui timp de primire este de aproximativ un an și jumătate. Exemplul nostru este orientativ: toate proiectele aflate în stadiul de aprobări urbanistice, în medie, au ieșit din program timp de nouă luni, deoarece oficialii cer, după părerea mea, detalierea excesivă a APT-ului. Dacă eliminați cerințele inutile, timpul de aprobare va fi redus.

Eficiența economică a proiectelor de investiții depinde în mod critic de momentul începerii construcției, astfel încât reducerea timpului de aprobare va avea un impact pozitiv asupra climatului investițional. Pentru un investitor, orice întârziere în termeni este o pierdere financiară: cu o investiție de 1 miliard de dolari cu așteptarea unui randament de 20% pe an, dacă programul proiectului este mutat pentru un an, investitorul pierde 200 de milioane de dolari. Avem nevoie de o singură diagramă bloc a parcurgerii tuturor proceselor de aprobare cu termene de reglementare.

În plus, este important să se adopte Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor cât mai curând posibil, deoarece acestea detaliază cerințele pentru proiectele de construcție. Fără un cadru de reglementare clar și de înțeles pentru proiectare - PZiZ, investitorul este obligat să ia o decizie cu privire la fezabilitatea economică a construcției cu un grad mare de incertitudine.

Negocierea este nepotrivită aici

Lev Kaplan, Vicepreședinte al Uniunii Companiilor de Construcții „Soyuzpetrostroy”:

- Prețurile la licitațiile de teren desfășurate în 2007 nu au depășit 100 de euro pe 1 mp. m îmbunătățiri viitoare. Costul dezvoltării inginerești a teritoriului este de 100-200 de euro pe 1 km pătrat. m îmbunătățiri, astfel încât să putem presupune că costul real de 1 pătrat. m de îmbunătățiri în condițiile dezvoltării integrate - minim 200 euro.

Ce explică prudența dezvoltatorilor? Decretul guvernului orașului „Cu privire la dezvoltarea integrată a teritoriilor...” conține o clauză: în cazul nerespectării termenelor pentru dezvoltarea inginerească a teritoriului (pentru cât timp?), contractul cu dezvoltatorul este reziliat. , iar structurile inginerești create de acesta sunt transferate gratuit la oraș.

Costul structurilor inginerești create în timpul dezvoltării integrate a teritoriilor se va ridica la zeci (și în unele cazuri sute) de milioane de euro. Dacă dezvoltatorii ar fi crezut serios că acesta este un punct de lucru, nu s-ar fi apropiat de Fondul Proprietății și într-o lovitură de tun. De altfel, este foarte greu de imaginat că autoritățile orașului expropriază, de exemplu, de la puternicul Glavstroy-Sankt Petersburg, o sută-două milioane de euro îngropați în pământ pentru o întârziere de cinci zile în livrarea unuia sau altuia. linia structurilor de inginerie. Dar riscul este risc. Când sunt în joc zeci (sau sute) de milioane de euro, negocierea este complet nepotrivită.

Reevaluare în fiecare etapă

Mark Lerner, Director General al ISK „Petropol”:

- În prezent, la Sankt Petersburg au fost anunțate peste 40 de proiecte de dezvoltare la scară largă pentru teritorii vaste. Experiența sugerează că cel puțin jumătate dintre ele nu sunt viabile. În același timp, construcția majorității instalațiilor va începe nu mai devreme de doi ani, cel mai probabil în cinci până la opt ani.

Nu există estimări mai mult sau mai puțin adecvate ale costului cel puțin al pregătirii inginerești pentru teritorii de această amploare. Acestea vor apărea peste un an sau doi și abia după aceea investitorii vor încerca să introducă aceste costuri în planurile lor financiare. Și asigurați-vă că evaluați încă o dată dacă este profitabil să investiți. Reevaluarea va avea loc la fiecare etapă de construcție. Va fi bine dacă în doi-trei ani vor fi lansate câte 10-15 proiecte.

Acum, proprietarii de slicks, după ce au efectuat un studiu cu costuri reduse și au pregătit un concept preliminar, încearcă adesea să revinde proiectele deja ca un produs îmbunătățit. Deoarece dezvoltarea pre-proiect și pregătirea teritoriului reprezintă partea cu cel mai mare risc a procesului de dezvoltare, necesitând investiții de până la 20-30% din costul proiectului. Puține companii sunt dispuse să investească fonduri atât de importante pentru o perioadă atât de lungă.

La etapa inițială, deși există doar un teren fără proiect dezvoltat, principala sursă de finanțare a fost și rămâne fondurile proprii. Dar pentru a pregăti șantierul pentru construcție, puteți încerca să obțineți împrumuturi sindicalizate de la mari fonduri occidentale sau bănci sau să alegeți o altă schemă convenabilă. De exemplu, pentru a conveni asupra finanțării unui proiect cu una dintre băncile ruse, pentru a obține un împrumut garantat de un teren sau de alte active ale companiei sau chiar de a emite un împrumut obligat, creați un fond de investiții închis pentru un proiect. Dacă vorbim despre proiecte mai mici - de la 2 la 10 hectare, atunci în stadiul inițial de construcție, este posibil să se atragă fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii. Ponderea acestei surse de finanțare scade treptat, acum este de 50-60%. Cu toate acestea, sunt sigur că dezvoltatorii vor continua să primească 30-40% din fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii.