მოქალაქეებს უფლება აქვთ დადონ კაპიტალი უძრავ ქონებაში. შემდგომში შეძენილი ობიექტები საჭიროებენ დიდ ყურადღებას. თუ ამის დრო, სურვილი ან შესაძლებლობა არ არის, პროცესის ჩატარებას სთავაზობენ პროფესიონალს.

უძრავი ქონების ტრასტის მართვა არის უძრავი ქონების მომსახურების ბაზარზე კვალიფიცირებული პირისთვის ან ინდივიდუალური მეწარმის უფლებების დელეგირების პროცედურა. საკუთრების უფლება უცხოვდება უძრავი ქონების მესაკუთრეს - შუამავლის მიმართ.

პროცესის იურიდიული ძალა მდგომარეობს ბინის ან ბინის გადაცემის საფუძვლიან იურიდიულ რეგისტრაციაში და გადაცემული ობიექტის ეკონომიკურ და კომუნიკაციურ კონტექსტში განკარგვისა და ორგანიზების ნებართვაში, სამოქალაქო კოდექსის 53-ე მუხლის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაცია.

ამის წყალობით, ქონება „მუშაობს“, ამრავლებს მფლობელის საინვესტიციო შენატანებს და მოაქვს ანაზღაურება მმართველ სუბიექტს.

უძრავი ქონების გარდა, შუამავლის განკარგულებაში განთავსებული ქონება ზოგჯერ მოიცავს:

• ობლიგაციები ან აქციები;
• საინვესტიციო (სხვა) ფონდების წილები;
• ფინანსები.

ამხანაგობა იქმნება მხარეთა ურთიერთსასარგებლო თანამშრომლობის საფუძველზე და იურიდიულად განისაზღვრება მხარეთა შორის ხელშეკრულების გაფორმებით. რაც შეეხება უძრავ ქონებას, მენეჯერი ხშირად ქირაობს ქონებას.

სამეურვეო ქმედებებზე შეთანხმების შედეგად ხდება ნივთის განკარგვის უფლება ხელშეკრულებით ლეგალიზებული პირის სასარგებლოდ გასხვისება.

ამ ტიპის სამართლებრივი ქმედება განსხვავდება იმისგან, რომელსაც ერთი შეხედვით მსგავსი ტენდენციები აქვს.

ანალოგიურად, მიიღეთ იგი მოიჯარეების გადაადგილების შემდეგ, შეამოწმეთ გამოყენებული ქონების უსაფრთხოება და ხარისხი.

უპირატესობა ენიჭება საშუალო დონის ბინებს, რომლებიც მოთხოვნადია როგორც მოიჯარეებს, ისე მენეჯერებს შორის, რომლებიც ბალანსზე დებენ საცხოვრებელს. ეკონომ კლასის ბინები არ იძლევა ხელშესახებ მოგებას ინდივიდუალური მეწარმეებისთვის, მაგრამ მოთხოვნადია ბაზარზე.

ეს შესაძლებელს გახდის საცხოვრებლებთან მუშაობის გამარტივებას, მით უმეტეს, რომ ეს არ საჭიროებს მტკივნეულ და შეუფერხებელ მიდგომას. იგივეს ვერ ვიტყვით მდიდრულ საცხოვრებელზე. აქ ჩვენ გვჭირდება ასეთი მექანიზმი, რომელსაც ფლობს უძრავი ქონების მართვის დარგის ექსპერტი.

ასეთი საცხოვრებლის მფლობელები დაინტერესებულნი არიან ურთიერთობაში, რომელიც საშუალებას აძლევს მათ ობიექტთან მუშაობის ორგანიზება გადასცენ მეურვეს. მაგრამ ყველა მათგანი ადვილად არ იღებს ასეთ ბინებსა და სახლებს.

მიუხედავად იმისა, რომ ძვირადღირებული საცხოვრებლები მნიშვნელოვან ჯილდოს გვპირდება, ის შუამავალს რთულ ამოცანებს უქმნის შესასრულებლად.

კომერციული უძრავი ქონების განკარგვის ნიუანსი

კომერციული ფართები ზოგჯერ ცარიელია, რაც მოითხოვს მოვლისა და ექსპლუატაციის ხარჯებს. ორგანიზატორის ძებნა ხშირად იწვევს ორმხრივ სარგებელს, რაც საშუალებას გაძლევთ მიიღოთ უპირატესობები, სადაც, თუ მფლობელები არ იმოქმედებენ, მხოლოდ უაზრო ხარჯებია გათვალისწინებული.

ობიექტების განკარგვის უფლება გადაეცემა მხარეთა მიერ შედგენილი და დამოწმებული ხელშეკრულების საფუძველზე, საჭიროების შემთხვევაში - რეგისტრირებული უძრავი ქონების სახელმწიფო კადასტრის (GKN) საკადასტრო ჩანაწერებში.

თავად შენობა და მის ტერიტორიაზე მდებარე ქონება გადადის მიღება-ჩაბარების აქტით. ხელშეკრულების ვადის დასრულებისას ურთიერთქმედების შეწყვეტისას იგი ასევე უბრუნდება მფლობელს - მიღება-ჩაბარების აქტი.

მენეჯერი იყენებს საკუთარ რესურსს, როდესაც ეძებს მოიჯარეებს ობიექტის მინდობილ ტერიტორიებზე. ხელშეკრულების პირობებით, ქონების მფლობელის რესურსით სარგებლობის უფლება.

დაინტერესებული პირების მოძიებისას აწყობს მათთვის ტერიტორიის დათვალიერებას, აწარმოებს მოლაპარაკებებს. დამქირავებლის არჩევის, ხელშეკრულების გაფორმებისა და დამოწმების შემდეგ, ერთდროულად მესაკუთრის და ადვოკატის მოვალეობის შესრულებას, თან ახლავს რეგისტრაციას სახელმწიფო ქონების კომიტეტის ოქმებში.

გარემოებების შეცვლის შემთხვევაში, იგი აწარმოებს მოლაპარაკებას, მოქმედებს პრინციპალის ინტერესებიდან გამომდინარე.

ამ სამართლებრივი ურთიერთობებისთვის არის პირობები, რომლებშიც მხოლოდ დამფუძნებელს - ფართის მფლობელს აქვს უფლება იმოქმედოს როგორც ძირითადი. უფლებების დელეგირებას თან უნდა ახლდეს იურიდიული რეგისტრაცია და დოკუმენტური მტკიცებულება.

საწარმოს ხელმძღვანელობას, რომელიც არ ფლობს შენობებს, არ აქვს უფლება განკარგოს ისინი და გადასცეს ეს უფლებამოსილებები შუამავალს ან მენეჯერს.

გადასახადის სწორი გადახდა უძრავი ქონების მფლობელისთვის ერთ-ერთი აუცილებელი პირობაა. ჩნდება დილემა, რამაც შეიძლება ეჭვი შეიტანოს მხარეთა მიერ დადებული გარიგების წარმატებაზე.

თუ ქონების განკარგვის უფლებასთან ერთად გაუსხვისდება დაბეგვრის პასუხისმგებლობა, გარიგება არც ისე მიმზიდველად გამოიყურება. ყოველივე ამის შემდეგ, რაც უფრო ძვირია საცხოვრებლის ღირებულება, რომელიც ამჟამად უმოქმედოა, მით უფრო მაღალია გადასახადის განაკვეთი.

იგივე ეხება მიწის გადასახადს, რომელიც ეკისრება უძრავი ქონების მფლობელს მიწის ნაკვეთზე, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი ფართები, იმ პირობით, რომ მიწა სარგებლობაშია ან დამფუძნებლების საკუთრებაშია.

ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 375, დაბეგვრა ხდება ქონების მესაკუთრის მისამართზე.

თუ გადასახადის გადახდისა და საგადასახადო დეკლარაციის წარდგენის ორგანიზაცია გადაეცემა შუამავალს, ის ანგარიშს წარუდგენს განხორციელებული გადახდების დამადასტურებელ დოკუმენტაციას. ამ შემთხვევაში გადახდილი თანხა ამოღებულია მოგებიდან.

ხარჯების გაანგარიშების შემდეგ დარჩენილი თანხები იყოფა პარტნიორებს შორის. ამ შემთხვევაში მენეჯერს ურიცხავს სახსრები ნაშთის 10-18%-ის ოდენობით.

დარიცხვის შემდეგ, თითოეული მხარე დამოუკიდებლად იხდის გადასახადს მის კუთვნილი თანხიდან, საგადასახადო პერიოდის შედეგების მიხედვით.

საკუთარი დროის დაზოგვის მიზნით, უძრავი ქონების მფლობელები ხშირად გადასცემენ განკარგვის ნაწილობრივ უფლებებს სხვა პირებს. ეს შესაძლებლობა გათვალისწინებულია როგორც კომერციულ ასევე საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე. სტატიაში გეტყვით, რა თვისებები აქვს უფლებების ასეთ გადაცემას და როგორ უნდა შედგეს უძრავი ქონების ნდობის მართვის ხელშეკრულება.

ტრასტის მენეჯმენტი გულისხმობს ქონების გადაცემას ერთი პირისაგან (მენეჯმენტის დამფუძნებელი) მეორე პირზე (რწმუნებულზე) ნდობის მართვაში გარკვეული ვადით. ამ ტიპის გარიგებით მენეჯერმა უნდა იმოქმედოს დამფუძნებლის ან მესამე მხარის - ბენეფიციარის ინტერესებიდან გამომდინარე.

ნდობის მართვა არ გულისხმობს საკუთრების გადაცემას.

ამ ტიპის ურთიერთობა აქტუალურია, მაგალითად, თუ ადამიანი ფლობს რამდენიმე უძრავ ქონებას, რომელსაც ის გაქირავებს. ამას დიდი დრო სჭირდება, ამიტომ მოქალაქეები აფორმებენ ნდობის მართვის ხელშეკრულებას, თავისუფლდებიან დროისა და ძალისხმევის ფუჭად დახარჯვის აუცილებლობისგან. არანაკლებ აქტუალურია კონტროლის გადაცემა, თუ მესაკუთრე მუდმივი საცხოვრებლად საზღვარგარეთ გადადის ან სხვა მიზეზის გამო დიდი ხნით არ იქნება.

თუმცა, ყველა უძრავი ქონების ობიექტი არ შეიძლება გახდეს ნდობის მართვის საგანი. აკრძალულია ასეთი გარიგებების დადება შემდეგთან დაკავშირებით:

• ტყე;
• რეზერვუარები;
• ნაწლავები;
• მუნიციპალური ან სახელმწიფო ქონების საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონება.

როგორც წესი, ობიექტი არის საკუთრება, რომლის გამოყენების შედეგად შესაძლებელია მოგება. მაგრამ თავად ფული არ შეიძლება გადაეცეს მენეჯმენტს - მხოლოდ კომპანიის ქონების ნაწილი.

ხშირად ჩნდება კითხვა, შეიძლება თუ არა დაგირავებული ქონება იყოს ნდობის მართვის საგანი. ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1019, ეს დასაშვებია. ამასთან, მოგირავნესთვის იურიდიული გაგებით არაფერი იცვლება. თუმცა მესაკუთრე ვალდებულია აცნობოს მმართველს, რომ ქონებას აქვს ტვირთი.

რწმუნებული იღებს გარკვეულ საფასურს გაწეული მომსახურებისთვის. გარდა უძრავი ქონების უშუალო განკარგვისა, იგი ვალდებულია დროულად გადაიხადოს საბინაო და კომუნალური მომსახურებისთვის საჭირო გადასახადები, ასევე გააკონტროლოს მესაკუთრის ქონების უსაფრთხოება.

შესაძლებელია გამოვყოთ მენეჯერის ძირითადი ფუნქციები, თუ ობიექტი უნდა იყოს გაქირავებული:

• მოიჯარეების მოძიება, რომლებიც თავიანთი მახასიათებლების მიხედვით აკმაყოფილებენ ქონების მესაკუთრის მოთხოვნებს;
• იჯარის ხელშეკრულების დადება;
• ყოველთვიური ქირის მიღება;
• კონტროლი გადახდის გადარიცხვის დროულობაზე;
• საჭიროების შემთხვევაში საყოფაცხოვრებო მომსახურების გაწევა (შეკეთება, კომუნალური მომსახურების გამოძახება, სიგნალიზაციის დაყენება და ა.შ.);
• ობიექტის დაზღვევა დანაკარგის რისკისგან;
• მოიჯარეებთან დავების გადაწყვეტა;
• სხვა მომსახურება, თუ ისინი მითითებულია ხელშეკრულების ტექსტში.

ნებისმიერი სამართლებრივი ურთიერთობის მსგავსად, ნდობის მენეჯმენტს აქვს იურიდიული ნიუანსი და მახასიათებლები. განვიხილოთ ისინი შემდგომში.

უძრავი ქონების ნდობის მართვის მახასიათებლები

მენეჯმენტის დამფუძნებელსა და მენეჯერს შორის ურთიერთობები რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 53-ე თავით. ასეთი ურთიერთობების საფუძველი სამართლებრივი თვალსაზრისით არის უძრავი ქონების ნდობის მართვის ხელშეკრულება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის თანახმად, ხელშეკრულება შედგენილია წერილობით და ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ის ბათილად გამოცხადდება.

თუ არსებულ ხელშეკრულებაში შეტანილია კორექტივები და დამატებები, რომლებიც გავლენას არ მოახდენს მართვის სუბიექტზე უფლებების გადაცემაზე, მაშინ მათი რეგისტრაცია არ არის საჭირო. რეგისტრაციას ექვემდებარება მხოლოდ უფლებების ძირითადი გადაცემა.

ხელშეკრულების ვადა არ შეიძლება აღემატებოდეს ხუთ წელს. თუ ამ პერიოდის ბოლოს მხარეებმა არ განაცხადეს ხელშეკრულების შეწყვეტის განზრახვა, მაშინ ხელშეკრულება ჩაითვლება გახანგრძლივებულად იმავე ვადით და იგივე პირობებით, როგორც ორიგინალური დოკუმენტი.

დოკუმენტი სრულად შედის ძალაში Rosreestr-ში სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურის გავლის მომენტიდან. სანამ ეს არ მოხდება, მხარეთა ქმედებები არ შეიძლება გახდეს მათი სამართლებრივი ურთიერთობების შეცვლის საფუძველი მესამე პირებთან (მაგალითად, კომუნალურ კომპანიებთან, მოიჯარეებთან და ა.შ.).

ამდენად, მაშინაც კი, თუ მხარეებმა ხელშეკრულებაში დაწერეს, რომ იგი ძალაში შედის ხელმოწერის მომენტიდან ან კონკრეტული თარიღიდან, სახელმწიფო რეგისტრაციამდე, ყველა ვალდებულება მესამე პირის მიმართ ეკისრება მფლობელს და არა მენეჯერს.

ნდობის მართვის ხელშეკრულების შედგენისას მფლობელმა ყურადღება უნდა მიაქციოს მთელ რიგ ნიუანსებს. უპირველეს ყოვლისა, თუ გარიგების საგანი გაქირავებულია, აუცილებელია აცნობოს ხელშეკრულების დადების შესახებ მოიჯარეების მენეჯერს. ეს არ არის მფლობელის პასუხისმგებლობა, მაგრამ ასეთი ქმედებები იქნება გონივრული, რადგან სხვა პირი იმოქმედებს მისი სახელით ხელშეკრულების ხანგრძლივობის განმავლობაში. მოიჯარეებს უნდა ეცნობოს, რომ ყველა საკითხზე დაუკავშირდნენ მენეჯერს და გადაურიცხონ ქირავნობის გადახდა.

მფლობელსა და დამქირავებელს შორის იჯარის ხელშეკრულება ძალაში რჩება. მისთვის აუცილებელია დამატებითი ხელშეკრულების გაფორმება ვალდებულებაში პირთა ცვლილების შესახებ. იმ შემთხვევაში, როდესაც იჯარის ხელშეკრულება დაიდო ერთ წელზე მეტი ვადით, მასზე ხელშეკრულება უნდა დარეგისტრირდეს Rosreestr-ში (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 651-ე მუხლი).

ნდობის მართვის საგანთან დაკავშირებით ნებისმიერი ტრანზაქციის განხორციელებისას მენეჯერი ვალდებულია აცნობოს კონტრაგენტებს თავისი სამართლებრივი სტატუსის შესახებ. დოკუმენტებზე ხელმოწერისას მან უნდა მონიშნოს "D.U."

ძვირფასო მკითხველებო! ჩვენ ვსაუბრობთ იურიდიული პრობლემების გადაჭრის სტანდარტულ მეთოდებზე, მაგრამ თქვენი შემთხვევა შეიძლება განსაკუთრებული იყოს. ჩვენ დავეხმარებით იპოვნეთ თქვენი პრობლემის გადაწყვეტა უფასოდ- უბრალოდ დაურეკეთ ჩვენს იურიდიულ მრჩეველს ტელეფონით:

სწრაფია და თავისუფალია! ასევე შეგიძლიათ სწრაფად მიიღოთ პასუხი საიტზე განთავსებული კონსულტანტის ფორმის საშუალებით.

მენეჯერს შეუძლია კონტროლი გადასცეს უფლებამოსილ პირს. თუმცა მესაკუთრის წინაშე ყველა ვალდებულება მაინც მას ეკისრება.

ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1023, მენეჯერს უფლება აქვს მიიღოს არა მხოლოდ ანაზღაურება, არამედ კომპენსაცია გონივრული ხარჯებისთვის, რომლებიც ეხება გარიგების საგანს.

ქონების ნდობის ხელშეკრულება

ხელშეკრულების ტექსტი იწყება ინფორმაციის შედგენის დროისა და ადგილის, გარიგების მხარეთა პირადი მონაცემებისა და ხელშეკრულების საგნის მახასიათებლების შესახებ. ამ უკანასკნელს განსაკუთრებული ყურადღება ექცევა.

აუცილებელია ტექსტში დეტალურად აღწეროთ ქონების ტექნიკური მახასიათებლები, მისი საკადასტრო ნომერი, აგრეთვე სხვა მონაცემები, რომლებიც მას იურიდიულად ცნობადს ხდის მსგავსს შორის. ხელშეკრულების საგანი ასევე მოიცავს მენეჯერის დასაშვებ საქმიანობას ობიექტთან მიმართებაში.

ზემოაღნიშნული ინფორმაციის შემდეგ, დოკუმენტის ტექსტი შეიცავს შემდეგ მონაცემებს:

• ქონების მართვის წესები (მათ შორის შესაძლო შეზღუდვები);
• მხარეთა უფლებები და მოვალეობები;
• მენეჯმენტის ანგარიშგების წესები;
• მხარეთა პასუხისმგებლობა;
• ხელშეკრულების შეწყვეტის პროცედურა;
• პირობების დარღვევისთვის სანქციები და ჯარიმები;
• დავების გადაწყვეტის პროცედურა;
• საბოლოო დებულებები, რომლებიც ასახავს გარიგების ნიუანსებს;
• დეტალები, საკონტაქტო ინფორმაცია და მხარეთა ხელმოწერები.

ნდობის მენეჯმენტის ხელშეკრულების არსებითი პირობები, რომელთა გარეშეც იგი არ შეიძლება ჩაითვალოს მოქმედად, არის:

1. ხელშეკრულების საგნის დეტალური აღწერა.
2. მხარეთა პირადი ინფორმაცია.
3. მენეჯერისთვის მომსახურებისთვის გადახდის ოდენობა და ფორმა, თუ ეს გათვალისწინებულია დოკუმენტის პირობებით.
4. დოკუმენტის მოქმედების ვადა.

როგორც ზემოთ აღინიშნა, ხელშეკრულება უნდა გაიაროს სახელმწიფო რეგისტრაციის პროცედურა. ეს აუცილებელია, თუ დოკუმენტი გაფორმებულია ერთ წელზე მეტი ვადით. ხელშეკრულების მხარეები შეიძლება იყვნენ მოქალაქეები, ინდივიდუალური მეწარმეები და ორგანიზაციები. ასეთი საქმიანობა აკრძალულია სახელმწიფო და მუნიციპალური ერთეულებისთვის.

ხელშეკრულების შეწყვეტა შესაძლებელია კონტრაგენტის შეტყობინების საფუძველზე. ამრიგად, ხელშეკრულება შეიძლება შეწყდეს ერთ-ერთი მხარის ნებით. გარდა ამისა, გარიგება წყდება, თუ:

• ბენეფიციარი უარს ამბობს ხელშეკრულებით გათვალისწინებული შემოსავლის მიღებაზე;
• ბენეფიციარი იღუპება და ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს უფლებების სხვა პირისთვის გადაცემის შესაძლებლობას;
• შეიქმნა გარემოებები, რომლებიც ხელს უშლის მენეჯერს ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულებაში;
• მფლობელმა გადაწყვიტა ხელშეკრულების შეწყვეტა (ამ შემთხვევაში მენეჯერს უხდის დოკუმენტის პირობებით გათვალისწინებულ საფასურს);
• მენეჯერი გამოცხადდა არაკომპეტენტურად, გამოცხადდა გაკოტრებულად ან გარდაიცვალა;
• მენეჯმენტის დამფუძნებელი გაკოტრებულია.

ზემოაღნიშნული მახასიათებლების გარდა, ნდობის მენეჯმენტს აქვს სხვა ნიუანსი, რაც დამოკიდებულია ხელშეკრულების საგნის ტიპზე.

ნდობის მენეჯმენტის ნიუანსები ქონების ტიპის მიხედვით

არსებობს ორი სახის ქონება - საცხოვრებელი და კომერციული. განვიხილოთ თითოეული უფრო დეტალურად.

თუ ქონება საცხოვრებელია

როგორც წესი, ხელშეკრულება იდება ბინების ან სახლების მფლობელებს და რეალტორებს (როგორც ინდივიდუალურ, ასევე კომპანიებს) შორის, თუ საცხოვრებლის მფლობელი სხვა რეგიონში ცხოვრობს.

მენეჯერი დამოუკიდებლად პოულობს მოიჯარეებს, დებს მათთან ხელშეკრულებას, აკონტროლებს საცხოვრებელი ფართის გამოყენების წესების დაცვას. დარღვევების აღმოჩენის შემთხვევაში მას უფლება აქვს გაასახლოს მოიჯარეები, ასევე აუნაზღაუროს მათგან მიყენებული ზიანის ანაზღაურება.

მენეჯერს შეუძლია მიმართოს სასამართლო ორგანოებს მოთხოვნით:

• განახორციელოს რემონტი;
• დაზიანებული აღჭურვილობის შეცვლა;
• შეიძინეთ ახალი ავეჯი დაზიანებულის შესაცვლელად.

სამართლიანობის მისაღწევად აუცილებელია ბინის მიღება-ჩაბარების მოწმობის საფუძველზე დამქირავებლის მიერ სარგებლობაში გადაცემის ფორმალიზება.

თუ ქონება კომერციულია

ხშირად, კომერციული უძრავი ქონება ცარიელია, რადგან მესაკუთრე ვერ პოულობს მოიჯარეებს ან არ აქვს ამის დრო. და ამავდროულად, ასეთი ქონების არსებობა იწვევს გარკვეულ ტექნიკურ ხარჯებს, ამიტომ ნდობის მენეჯმენტი გამოდგება.

კომერციული უძრავი ქონების მართვის გადაცემა ხორციელდება მხოლოდ მიღება-ჩაბარების აქტის შესრულებისას. მენეჯერი პოულობს მოიჯარეებს და აწარმოებს ყველა საჭირო მოლაპარაკებას მფლობელის ინტერესებიდან გამომდინარე.

თუ რაიმე სირთულე გაქვთ უძრავი ქონების ნდობის მართვის ხელშეკრულების შესრულებასთან დაკავშირებით, მოიძიეთ იურიდიული რჩევა სპეციალისტისგან. პროფესიონალი იურისტი შეძლებს დაგეხმაროთ დოკუმენტის შედგენაში და მოგიყვეთ გარიგების შესაძლო იურიდიულ ნიუანსებზე.

როგორიც არ უნდა იყოს ნდობის მართვის საგანი, უნდა გვახსოვდეს, რომ მენეჯერი იღებს მხოლოდ ნაწილობრივ საკუთრების უფლებებს. ანუ მას არ შეუძლია გაყიდოს ან სხვაგვარად გადასცეს საკუთრებაში უძრავი ნივთი, ვინაიდან თავად არ ფლობს მას.

მფლობელებს სჭირდებათ მენეჯერები, მაგრამ მათ ეშინიათ სხვადასხვა ხრიკების. რატომ წერია კანონში ერთი, პრაქტიკაში კი სულ სხვა.

საცხოვრებლის გაქირავება ძალიან პოპულარული ოპერაციაა დედაქალაქის უძრავი ქონების ბაზარზე. ბევრი მფლობელი წლების განმავლობაში ქირაობს თავის ცარიელ ბინებს, თვითონ კი ცხოვრობენ სადმე საზღვარგარეთ ან სხვა ქალაქებში. ამ შემთხვევაში, მათ შეიძლება დასჭირდეთ პროფესიონალების დახმარება. ამჟამად მოსკოვში არის კომპანიები, რომლებიც უზრუნველყოფენ ნდობის მართვის მომსახურებას.

უძრავი ქონების ბაზრის ექსპერტები უყვებიან MetrInfo.Ru-ს უძრავი ქონების ჟურნალს ამ სერვისის ნიუანსების, ფასების და რა პრობლემების წინაშე აღმოჩნდნენ მომხმარებლები, რომლებმაც გააფორმეს კონტრაქტები თავიანთი სახლების მართვისთვის.

სახლის დაქირავება მომგებიანი ბიზნესია. ”მოსკოვის ყველაზე დანგრეული ბინაც კი კარგ მოგებას მოიტანს რამდენიმე თვეში,” - ამბობს ინა იგნატკინა, MITS - უძრავი ქონების განყოფილების დირექტორი პრესნიაზე, ”რა შეგვიძლია ვთქვათ, თუ ბინა კარგ მდგომარეობაშია”.

მაგრამ ყველა მესაკუთრე არ ცხოვრობს მოსკოვში, არის ბინები ქირავნობის ფონდში, რომელთა მფლობელები არიან სხვა ქალაქების მაცხოვრებლები - მათ სპეციალურად შეიძინეს საცხოვრებელი საინვესტიციო მიზნებისთვის. ზოგჯერ ეს არის მზარდი ბავშვებისთვის ნაყიდი ბინები, სხვა მემამულეებიც კი ცხოვრობენ საზღვარგარეთ. ხშირ შემთხვევაში, სახლის მეპატრონეები სთხოვენ ნათესავებსა თუ მეგობრებს, გააკონტროლონ მოიჯარეები და მიიღონ ფული.

როგორც ჩანს, ასეთ შემთხვევაში არაფერია რთული: დროდადრო შეამოწმეთ ბინის მდგომარეობა, აიღეთ ფული და გაუგზავნეთ მფლობელს. თუმცა, ინა იგნატკინას თქმით, ხშირად უახლოესი ადამიანებიც კი ვერ აქცევენ სათანადო ყურადღებას მათ მიერ შესრულებულ სამუშაოს, გარდა ამისა, როდესაც გაუთვალისწინებელ სირთულეებს აწყდებიან, ზოგიერთი მათგანი იკარგება. ამიტომ, ქირავნობის ბაზრის ბევრ მონაწილეს აწუხებს კითხვა - ვის უნდა ანდოს თავისი ქონების მართვა.

უძრავი ქონების მართვის სერვისი ძალიან პოპულარულია დასავლეთში. რუსები, რომლებიც ფლობენ ბინებს უცხოურ კურორტებზე, იცნობენ ადგილობრივი მენეჯმენტის კომპანიების წინადადებებს - მოიძიონ მოიჯარეები, აკონტროლონ ქონების უსაფრთხოება და გადახდები.

მოსკოვში ეს სერვისი ჯერ კიდევ არც ისე პოპულარულია. Clever Estate-ის გენერალური დირექტორის, სერგეი კრეკოვის თქმით, ბაზარი მცირეა და ნდობის მენეჯმენტი ჯერ კიდევ არ გადაზრდილა დიდ, სერიოზულ ტენდენციად.

თუმცა, PM NAI Becar-ის მმართველი დირექტორის ნატალია სკალანდისის თქმით, ყოველწლიურად მოთხოვნა ნდობის მართვის სერვისზე კვლავ იზრდება. „2013 წელს ნდობის მართვის სერვისზე მოთხოვნა 13%-ით გაიზარდა“, - დააზუსტა ექსპერტმა. ARIN-ის გაქირავების განყოფილების ხელმძღვანელის ტატიანა ბოლბოშენკოს თქმით, 2013 წელს ამ სერვისის მიმართ ინტერესი გაიზარდა არა მხოლოდ საზღვარგარეთ მყოფ მფლობელებში, არამედ მათ შორის, ვინც ცხოვრობს სანქტ-პეტერბურგსა და რუსეთის სხვა ქალაქებში.

გარდა ამისა, მოთხოვნაა არა მხოლოდ ელიტური ბინების, არამედ ეკონომიკის კლასის საცხოვრებლის მფლობელების მხრიდანაც. „ამ სერვისის უპირატესობები აშკარაა: უპირველეს ყოვლისა, მესაკუთრეს შეუძლია მიიღოს სტაბილური შემოსავალი, იმყოფებოდეს სხვა ქვეყანაში და არ შეეძლოს რეგულარულად აკონტროლოს მათი საცხოვრებელი,“ - ამბობს ტიმურ აბდულინი, Uphill Consulting Group-ის განვითარების დირექტორი.

სერვისის კომპლექტი

დადებული ნდობის მენეჯმენტის ხელშეკრულების ფარგლებში, ამბობს რეალტორთა კორპორაცია „მეგაპოლისი - სერვისის“ პრეზიდენტი სერგეი ვლასენკო, სააგენტო მზადაა დაეხმაროს ურთიერთგადახდის საკითხებში. რეალტორს შეუძლია მოიჯარისგან მიიღოს თანხა და გადარიცხოს ყოველთვიურად ბინის მფლობელს, ასევე, მესაკუთრის მოთხოვნით, თანხა გროვდება საბანკო ანგარიშზე.

უძრავი ქონების სააგენტოს SPENCER ESTATE-ის მმართველმა პარტნიორმა ვადიმ ლამინმა დასძინა, რომ, როგორც წესი, სააგენტო იღებს ვალდებულებას მოიპოვოს მოიჯარე, როდესაც პირველი გადადის ბინიდან და ხელშეკრულებითაც კი შეუძლია გადაიხადოს მარტივი ბინა. მაგრამ ნებისმიერ შემთხვევაში, მმართველი კომპანია გარანტიას აძლევს მფლობელს გარკვეული თანხის ყოველთვიურ გადახდას.

ხშირად ახალ სახლებში ბინებს რემონტის პირობით ქირაობენ. ასეთ შემთხვევებში, მფლობელს შეუძლია დაავალოს სააგენტოს, რომ ან თავად განახორციელოს რემონტი, ან გააკონტროლოს, როგორ გაუმკლავდება მოიჯარე მათთან, - განმარტავს გალინა კისელევა, INCOM - უძრავი ქონების ბინების გაქირავების განყოფილების ხელმძღვანელი. - ამავდროულად, სამუშაოს გარანტირებული შესრულების ამსახველი ყველა პუნქტი დეტალურად არის გაწერილი საბინაო ქირავნობის ხელშეკრულებაში.

ამავდროულად, ჩვენს მიერ გამოკითხული ექსპერტები თვლიან, რომ სერვისების ერთობლიობას, რომელსაც სააგენტოები სთავაზობენ მფლობელს, არ შეიძლება ეწოდოს „ნდობის მენეჯმენტი“ ამ სიტყვის სრული გაგებით. როგორც წესი, სააგენტო საკუთარი შეხედულებისამებრ ვერ განკარგავს ბინას - მთავარი სიტყვა მფლობელს რჩება. ხოლო თავად ტერმინი „ნდობის მენეჯმენტი“ განსხვავებულ მიდგომას გულისხმობს.

ნდობის მართვა კანონით

კანონით, უძრავი ქონების ნდობის მართვის შესახებ ხელშეკრულების დადებისა და ექსპლუატაციის პროცედურას არეგულირებს სამოქალაქო კოდექსი, სადაც გაწერილია მისი ყველა ნიუანსი. ინნა იგნატკინას თანახმად (MIC - უძრავი ქონება პრესნიაზე), რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 53-ე თავის მიხედვით, ნდობის მართვა არის ერთი პირის (მენეჯმენტის დამფუძნებელი) გადაცემა სხვა პირზე (მეურვე) ქონების განკარგვის უფლება. ამ შემთხვევაში, საკუთრება, რა თქმა უნდა, რჩება წინა მესაკუთრეს. ნატალია სერგეევამ, NDV-Nedvizhimost-ის იურიდიული განყოფილების ხელმძღვანელმა, დასძინა, რომ ქონების გადაცემა ნდობის მენეჯმენტში ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, ხოლო ქონება გადაცემულია USRR-ში შესაბამისი ჩანაწერის გაკეთების მომენტიდან. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მხარეთა ურთიერთობა არ შეიძლება იყოს კვალიფიცირებული, როგორც ქონების ნდობის მართვა.

ნდობის მენეჯერი (DU) აფორმებს გარიგებებს საკუთარი სახელით და განკარგავს მისთვის მინდობილ ქონებას, რათა მაქსიმალური მოგება მიიღოს დამფუძნებლის (მფლობელის) სასარგებლოდ. ამ შემთხვევაში, მენეჯერი პრაქტიკულად დაჯილდოვებულია მფლობელის უფლებამოსილებით. მას აქვს უფლება განახორციელოს ძირითადი რემონტი, პასუხისმგებელია იჯარით აღებული ქონების ხარვეზებზე (თუნდაც მან არ იცოდა ამ ხარვეზების შესახებ იჯარის ხელშეკრულების გაფორმების დროს), აღმოფხვრის გაუმართაობას და ავარიებს სითბოს, ელექტროენერგიის, წყალში. მიწოდების სისტემები მისი პასუხისმგებლობის სფეროში. ის ანაზღაურებს მფლობელს ზარალს, თუ ქონება დაზიანებულია და დაკარგული მოგება, თუ მან ვერ გამოიჩინა სათანადო გულმოდგინება მენეჯმენტში. მენეჯმენტს ასევე ენიჭება შემთხვევითი სიკვდილის და ქონების დაკარგვის რისკები.

ასე რომ, ქირავნობის ბაზარზე პრაქტიკული სერვისი არის კომპანიების მიერ მესაკუთრეებისთვის გაწეული მომსახურების გარკვეული ჩამონათვალი, მაგრამ კანონის პოზიციიდან არ აქვს ნდობის მართვის იურიდიული სტატუსი.

სააგენტოები არ არიან საკმარისად მდიდარი, რომ მართონ სხვისი ქონება

შესაძლოა, სერიოზული პასუხისმგებლობის გამო, რუსული მმართველი კომპანიები და უძრავი ქონების სააგენტოები არ ჩქარობენ ამ სერვისის შეთავაზებას ფიზიკურ პირებს. ”ჩვენი კომპანია, მაგალითად, არ არის დაკავებული ნდობის მენეჯმენტით,” - თქვა მარია ჟუკოვა, MIEL-ის დირექტორის პირველი მოადგილე - რენტ.

ვადიმ ლამინის (SPENCER ESTATE) თქმით, კომპანიებიც კი, რომლებიც სთავაზობენ ნდობის მართვის სერვისებს, ვერ ასრულებენ ხელშეკრულებით განსაზღვრული ამოცანების მთელ სპექტრს საკმარის დონეზე. „მინიმუმ, გქონდეთ ფინანსური რეზერვები, კვალიფიციური თანამშრომლების პერსონალი, იცოდეთ იურიდიული საფუძვლები და გქონდეთ შესაბამისი გამოცდილება“, - ამბობს ექსპერტი.

გამართლებული შიშები

მოთხოვნით შეზღუდულია ასევე საცხოვრებელი ქონების მართვის მომსახურების მიწოდების უმნიშვნელო მოცულობა. ბევრი მფლობელი არ არის მზად, მიიღოს კომპანიების მიერ წამოყენებული პირობები. ”მხოლოდ ნდობის მართვის ხელშეკრულების დადების სურვილი არ იქნება საკმარისი”, - აფრთხილებს ტიმურ აბდულინი (აღმართი). „უპირველეს ყოვლისა, თქვენ უნდა განსაზღვროთ ქონების რეალური საბაზრო ღირებულება, რომლის გაქირავებას აპირებთ. ადამიანები ხშირად მიუთითებენ ქონების არაადეკვატურ ღირებულებაზე, აფასებენ მას ან (ზოგჯერ) არ აფასებენ მას.

ბევრ მფლობელს ეშინია, რომ სააგენტო, რომელსაც ანდობენ მათ ქონებას, უსამართლოდ შეასრულებს მათ ვალდებულებებს, - ამბობს ინა იგნატკინა (MIC - უძრავი ქონება პრესნიაზე). ასე რომ, რეალტორებს, მათი აზრით, შეუძლიათ საეჭვო მოიჯარეების დასახლება ბინაში, უყურადღებოდ იყვნენ საცხოვრებლის მდგომარეობის შემოწმებაზე. და, სხვათა შორის, არა უსაფუძვლოდ - შეგიძლიათ ელოდოთ სიურპრიზებს არაკეთილსინდისიერი სააგენტოებისგან ან არც თუ ისე გამოცდილი რეალტორებისგან.

მოიჯარეების პოვნასთან დაკავშირებული პრობლემები შესაძლოა გამოწვეული იყოს იმით, რომ ბინა გადაეცა არაკომპეტენტურ სპეციალისტს, რომელმაც არასწორი ფასი დააწესა, განმარტავს სერგეი კრეკოვი, Clever Estate Management Company-ის აღმასრულებელი დირექტორი. აქედან გამომდინარე, აუცილებელია, რომ რწმუნებულს ჰქონდეს მკაფიო მოტივაცია, სწრაფად მოძებნოს მოიჯარე. მარტივად რომ ვთქვათ, რაც უფრო დიდხანს რჩება ბინა, მით უფრო მაღალი უნდა იყოს ჯარიმა. ფინანსური პასუხისმგებლობა უნდა არსებობდეს იმ შემთხვევაში, თუ მოიჯარე გადავიდა და ბინა უმოქმედოა.

ვადიმ ლამინი (SPENCER ESTATE) ყურადღებას ამახვილებს იმ ფაქტზე, რომ ბინის უმოწყალოდ სარგებლობა შესაძლებელია მესაკუთრის ცოდნის გარეშე, დღისით გაქირავება ან საწოლების გაქირავება. შედეგად, მფლობელს უბრუნდება „მოკლული“ საცხოვრებელი ფართი, რომელშიც დიდი თანხის ჩადება მოუწევს აღდგენისთვის.

ამასთან, სააგენტოებს აქვთ საკუთარი პრეტენზიები გაქირავებული საცხოვრებლის მფლობელების მიმართ. „დიდი დრო გავატარეთ ერთ მემამულესთან იმის გარკვევაში, თუ რამდენად ღრმაა ნაკაწრები პარკეტის იატაკზე ბუნებრივი ცვეთა და ცვეთა, - ამბობს ვადიმ ლამინი, - და ჩვენ მოვახერხეთ მისი „ცემა“ მხოლოდ პარკეტის სპეციალისტის ექსპერტად მოწვევის შემდეგ.

ამ ყველაფრის თავიდან ასაცილებლად ექსპერტი გირჩევთ, ყურადღებით წაიკითხოთ ხელშეკრულება, ყურადღებით ჩამოწეროთ ყველა პუნქტი ორივე მხარის ვალდებულებებზე. მათ შორის - რა ფორმით მიიღეს ბინა და რა ფორმით, 5 წელიწადში ნორმალური ცვეთა გათვალისწინებით, უნდა დაუბრუნდეს მას. მიუთითეთ - რა მიზნებისთვის შეიძლება გამოყენებული იქნას საცხოვრებელი და რამდენი ადამიანი შეიძლება იცხოვროს მასში. აუცილებლად განჭვრიტეთ - რა პირობებში და რა სქემით ხდება გადახდა. და აუცილებელია ფორმალური ხელშეკრულების გაფორმება, რომელიც მოგცემთ გარკვეულ გარანტიებს, მაგრამ მოითხოვს გადასახადის გადახდას.

უნდა გაიშალოს

უძრავი ქონების მართვის მომსახურება არ არის იაფი. სერგეი კრეკოვმა (UK Clever Estate) მისი ღირებულება ქირის 10%-ად შეაფასა. ტატიანა ბოლბოშენკომ, მეცნიერებათა აკადემიის "ARIN"-ის სალიზინგო განყოფილების ხელმძღვანელმა, 10 - 25% აჩვენა, რაც დამოკიდებულია მომსახურების მოცულობის მიხედვით. INCOM - უძრავი ქონების ბინების გაქირავების დეპარტამენტის ცნობით, მან შეიძლება 30%-მდეც მიაღწიოს.

მომავალი გადასახადებზეა დამოკიდებული

ჟურნალმა www.metrinfo.ru ჰკითხა ექსპერტებს მეტროპოლიტენის გაქირავების ბაზარზე ნდობის მართვის სერვისების პერსპექტივების შესახებ. ჩვენი კომენტატორები სამსახურის მომავალს რამდენიმე ფაქტორს უკავშირებენ. ”მაღალი მოთხოვნა წარმოიქმნება, როდესაც ყველა სამართლებრივი საკითხი მოგვარდება,” - ამბობს გალინა კისელევა, INCOM - უძრავი ქონების ბინების გაქირავების განყოფილების ხელმძღვანელი. „ეს მოიცავს იჯარის ხელშეკრულების რეგისტრაციას და დაბეგვრის გამარტივებას.

ხოლო სერგეი კრეკოვი (დიდი ბრიტანეთი ჭკვიანი ქონება) თვლის, რომ გადასახადებიც უნდა შემცირდეს. ექსპერტი იხსენებს, რომ წელს უკვე გაკეთდა წინადადებები ბინების გაქირავებაზე გადასახადის 6%-მდე შემცირებაზე. თუ ეს მოხდება, მაშინ ბევრი მემამულე გამოვა ჩრდილიდან, არ შეეშინდებათ ნდობის მართვის ხელშეკრულებების რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ საჯაროობას და, შესაბამისად, დაიწყებენ ამ სერვისის უფრო აქტიურად გამოყენებას.