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Die Entwicklung des Territoriums und vor allem der Bau führten zu einer signifikanten Veränderung der technischen und geologischen Bedingungen der erschlossenen Ländereien. Zunächst ändern sich ingenieurgeologische Eigenschaften und der Zustand der Böden. Diese Tatsache wird jedoch von Designern in Westsibirien aufgrund der Schwierigkeit, zukünftige Veränderungen in der Bodenschicht vorherzusagen, praktisch immer noch nicht berücksichtigt. Eine intensive Einwirkung auf die Erdkruste und natürliche Gegebenheiten führt oft zu einem Ungleichgewicht zwischen einzelnen natürlichen Bestandteilen und zum Auftreten verschiedener ingenieurgeologischer Prozesse und Phänomene. Allerdings werden nicht alle geplanten Aktivitäten von Prognosen möglicher ingenieurgeologischer Prozesse und unerwünschter Veränderungen der natürlichen Bedingungen begleitet.

Jede Entwicklung des Territoriums führt zu Veränderungen seiner ursprünglichen natürlichen Bedingungen. Dies geschieht immer, hängt jedoch von der Art des zu entwickelnden Gebiets und den Merkmalen der zu errichtenden Strukturen ab. In der Permafrost-Verbreitungszone bewirken bereits geringe Störungen der natürlichen Umgebung grundlegende Änderungen der Wärmeaustauschbedingungen an der Oberfläche und die Etablierung eines neuen Temperaturregimes der Gesteine, begleitet von Auftau-Gefrierprozessen. Eine Analyse des Temperaturregimes von Gesteinen im Zusammenhang mit der Entwicklung Transbaikaliens ermöglichte es, die Abhängigkeit der Art der Veränderung von der Bauart aufzuzeigen, die wiederum als objektives Kriterium für spezielle Prognoserechnungen dienen kann.

Die Entwicklung des Territoriums des Kollektivgartens kann erst nach Genehmigung des Projekts für seine Organisation und Entwicklung durch den Exekutivausschuss des Bezirks Berge begonnen werden. Rat der Volksabgeordneten, auf dessen Territorium eine gärtnerische Partnerschaft besteht.

Mit der Entwicklung des Territoriums des Kollektivgartens kann erst begonnen werden, nachdem das Exekutivkomitee des Bezirks, der Stadtrat der Volksabgeordneten, auf dessen Territorium sich der Gartenbauverein befindet, das Projekt für seine Organisation und Entwicklung genehmigt hat.

Der Einfluss der Gebietsentwicklung auf die Strahlungsbilanz äußert sich in einer Abnahme der Intensität der Gesamtstrahlung, einer Zunahme der Absorption kurzwelliger Strahlung und einer Abnahme der effektiven Strahlung der Erde. Der Grund dafür ist die industrielle Verschmutzung der Atmosphäre in den Gebieten von Industrieunternehmen und Städten sowie eine Veränderung der Eigenschaften des Untergrunds in der Baulinie. Die größten Veränderungen in den Komponenten der Strahlungsbilanz treten beim Vorhandensein von Rauchschwaden im bebauten Gebiet auf.

Unter der Entwicklung des Territoriums von Unternehmen versteht man seine Expansion in eine oder zwei Richtungen. Das Quartier ist Bestandteil des Entwicklungsgebietes innerhalb angrenzender Abschnitte parallel zu den Hauptstraßen und Überführungen. Das gesamte Territorium des Unternehmens ist durch ähnliche Autobahnen in ein quadratisches ODER rechteckiges Raster vergrößerter Viertel unterteilt, in denen dedizierte Funktionszonen angeordnet sind.

Unter der Entwicklung des Territoriums von Unternehmen versteht man seine Expansion in eine oder zwei Richtungen. Das Quartier ist Bestandteil des Entwicklungsgebietes innerhalb angrenzender Abschnitte parallel zu den Hauptstraßen und Überführungen. Das gesamte Territorium des Unternehmens ist durch ähnliche Autobahnen in ein quadratisches oder rechteckiges Raster vergrößerter Viertel unterteilt, in denen spezielle Funktionszonen angeordnet sind.

Die Entwicklung des Territoriums von Unternehmen wird als Erweiterung in eine oder zwei Richtungen durch den Bau separater Blöcke verstanden. Das Quartier ist Bestandteil des Entwicklungsgebietes innerhalb angrenzender Abschnitte parallel zu den Hauptstraßen und Überführungen. Das gesamte Territorium des Unternehmens wird durch solche Autobahnen in ein quadratisches oder rechteckiges Raster vergrößerter Viertel unterteilt, in denen integrierte Funktionszonen angeordnet sind.

Bei der Entwicklung von Gebieten, die in Bereichen von Flusstälern mit einem nahen Vorkommen des Grundwasserspiegels liegen, bildet sich häufig Vereisung. Ihre Bildung wird durch das Entfernen von Vegetation oder einer Moos-Torf-Schicht erleichtert, was zu einem tieferen winterlichen Gefrieren der Böden und der Bildung einer Permafrostbarriere führt, die die freie Bewegung des Grundwassers von alluvialen Ablagerungen verhindert.

Bei der Entwicklung der Gebiete von PU- oder PC-Unternehmen sollte innerhalb von 2-4 Quartalen ein System von Blöcken entwickelt werden, das einen vollständigen Produktionszyklus mit einer bestimmten Kapazität kombiniert.

In einigen Fällen handelt es sich bei den für Parks und Gärten zugewiesenen Gebieten um Ödland ehemaliger landwirtschaftlicher Flächen, Torfmoore, sumpfige Gebiete, mit Büschen übersätes Ödland, degradierende Waldbestände. Bodendecker und lokale Böden*** (Boden (Boden) - 1) die allgemeine Bezeichnung für jedes Gestein, das in der Verwitterungszone der Erdkruste vorkommt und aus ingenieurtechnischer und bautechnischer Sicht betrachtet wird; 2) ein Substrat, das aus mineralischen und organischen Stoffen anthropogenen Ursprungs besteht) sind durch Kräuter mit Einschluss von Unkraut, kleinem Schutt, Glas und Steinen gekennzeichnet. Während der anfänglichen Entwicklung von Objekten werden die folgenden Arten von Territorien angetroffen:

Gebiete mit vorhandenen soddy-podzolischen Böden, typisch für Zentralrussland mit einem Humushorizont geringer Dicke (bis 15 cm), geringem Humusgehalt (bis 3%);
Gebiete, die aus landwirtschaftlicher Nutzung stammen und der Entwicklung zugeteilt sind, einschließlich degradierter, unstrukturierter Böden;
Gebiete, die Böden (bedingt: Böden oder Urbanozeme) enthalten, die stark verdichtet und mit toxischen Substanzen (Ruß, Ölprodukte, Schwermetalle) kontaminiert sind und deren Reinigung durch Entfernen der oberen kontaminierten Schicht und deren Entfernung erfordern;
Deponien von Hausmüll mit Abfällen, organischen Substanzen verschiedener Art;
Moore, sumpfige Böden mit hohem Säuregehalt;
Deponien von Müllgruben mit technogenen Böden.

In diesen Gebieten werden vorbereitende Ingenieurarbeiten durchgeführt, einschließlich Entwässerung des Gebiets (falls erforderlich), primäre Organisation des Reliefs, Verfüllen von Löchern und Vertiefungen, Verstärkung der Ufer von Stauseen, Hängen (falls erforderlich), Entfernen von Büschen, Trockene Bäume, Entfernung von Giftstoffen und chemischer Abfallproduktion usw.

Am Ende des Zyklus der Ingenieur- und allgemeinen Vorbereitungsarbeiten müssen Arbeiten im Zusammenhang mit der weiteren Entwicklung der Gebiete, ihrer Kultivierung in Abhängigkeit vom Zustand und der mechanischen Zusammensetzung der darunter liegenden Böden, des Grundwasserspiegels usw. durchgeführt werden.

Gebiete mit natürlichen Soden-Podzol-Böden erfordern Pflügen und das Einbringen organischer und mineralischer Zuschlagstoffe. Die Anwendungsmengen von Additiven werden durch spezifische Bedingungen bestimmt. Einer der wirksamen Zusatzstoffe ist Kalk. Kalkung verbessert die Struktur, beschleunigt den Abbau und die Umwandlung in einen assimilierten Zustand von Nährstoffen in bestehenden Böden, fördert ihre Mobilisierung, die Bildung und Erhaltung einer klumpigen Bodenstruktur. Mit Hilfe von Kalk wird die überschüssige Säure des Bodens neutralisiert. Die Erfahrung bei der Bodenbearbeitung zeigt, dass während der Reaktion der pH-Wert der Bodenlösung< 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Gebiete mit sandigen Böden mit leichter mechanischer Zusammensetzung wenig fruchtbar, keine Feuchtigkeit speichern. Bei der Entwicklung solcher Böden werden lehmige, fein zerkleinerte Böden, gut aufgeschlossener Torf oder Torfkomposte eingebracht.

Torfmoore erfordern eine langfristige Entwicklung durch Rodung von Büschen, Entwurzelung, kontinuierliche Entwässerung und Verlegung von Entwässerungen, Einebnung und anschließendes Pflügen bis zu einer Tiefe von 20 ... 30 cm, Kalk zur Beseitigung von Säure, organische und mineralische Düngemittel.

Gebiete mit schweren alkalischen Böden erfordern auch eine lange Lernkurve. Böden enthalten Natriumverbindungen, daher werden sie zunächst Gips ausgesetzt. Gipskalzium verdrängt Natrium aus ihnen. Das entstehende Natriumsulfat lässt sich leicht durch künstliches Waschen des Bodens mit Wasser sowie bei Regen oder Schneeschmelze entfernen. Gips wird mit tiefem (bis zu 50 cm) Pflügen (2,5 Tonnen pro 1 ha) aufgebracht, wonach organomineralische Düngemittel wie Ammoniumphosphat hinzugefügt werden, die den mit Alkali gesättigten Boden verbessern.

Entwicklung ehemals landwirtschaftlich genutzter Gebiete. Zuerst wird die Fläche von Schutt befreit, eingeebnet und Unkraut entfernt. Dann wird die obere Bodenabdeckung kultiviert, die darin besteht, die Schicht bis zur Tiefe ihres Auftretens (25 ... 30 cm) zu lockern und gleichzeitig Verbesserungszusätze und Düngemittel gemäß den Empfehlungen für eine vorläufige Bodenanalyse einzubringen. Die obere aufgelockerte Bodenschicht wird mit Bulldozern aufgeschüttet und zu trapezförmigen Haufen von 2...3 m Höhe, 4...6 m Breite, Glas, Steinen, rhizomartigen Unkräutern geformt und erhält eine feinkörnige Struktur.

Eine der effektiven, aber relativ langfristigen Methoden zur Entwicklung und Anreicherung von unstrukturierten, nährstoffarmen Böden auf dem Territorium des zukünftigen Objekts ist die Gründüngung.

Sideration ist die Kultivierung von Böden durch Anpflanzen und anschließendes Einpflügen spezieller Gründüngungsgräser: Luzerne, Lupine, Erbsen und Bohnen. Diese Pflanzen steigern die Aktivität von Bodenmikroorganismen und reichern den Boden mit Nährstoffen an. Die grüne Masse der Gründüngung wird zweimal im Jahr in den Boden gepflügt, danach werden Kali- und Phosphordünger darauf aufgebracht. Erst im Frühjahr nächsten Jahres wird der Boden für die Landschaftsgestaltung geeignet sein.

Entwicklung von Gebieten ehemaliger Deponien. In Städten liegen auf Deponien typischerweise mehrere Meter dicke Haushaltsabfälle. Im Tiefbau wird zur Eroberung von Baugebieten aus solchen Gebieten eine Deponie durch einen oder mehrere hohe Hügel mit der Bereitstellung einer ringförmigen Entwässerung lokalisiert, die Wasser von Deponien zu Behandlungsanlagen abgibt.

Deponiemassen werden vorläufig unter dem Gesichtspunkt der Sanitärhygiene sorgfältig untersucht und der Grad ihrer Infektion mit Seuchen festgestellt. Nach Erhalt einer Sondergenehmigung des sanitären und epidemiologischen Dienstes mit einer kleinen Schicht Hausmüll auf dem Gebiet der Deponie, die für Landschaftsgestaltungsobjekte vorgesehen ist, werden die Arbeiten in der folgenden Reihenfolge durchgeführt:

Das Territorium wird geplant, von großen Trümmern gereinigt und gelockert;
ein Rillennetz (50-60 cm tief) wird mit einem Pflanzpflug in einem Abstand von 0,5 m voneinander geschnitten, um die Belüftungsprozesse, die Entfernung schädlicher Gase und Auslaugung sowie die Entfernung schädlicher Mineralsalze durch atmosphärisches Wasser und Schnee zu verbessern beim Schmelzen;
während der Vegetationsperiode wird die gesamte Fläche geplant, mit Pflügen bis zu einer Tiefe von 25 ... 30 cm gepflügt und geeggt;
Danach beginnen sie gemäß dem Projekt des Territoriums des Gartens oder Parks mit der Landschaftsgestaltung und Gartenarbeit - Pflanzen von Bäumen und Sträuchern, Anlegen von Rasenflächen.

Die Landschaftsbereiche der ehemaligen Deponien sind in den ersten zwei bis drei Jahren auf Besichtigungen beschränkt. Die Untersuchung der Umweltauswirkungen solcher Gebiete wird systematisch von den Diensten der sanitären und epidemiologischen Inspektionen durchgeführt.

Entwicklung von Gebieten an erosionsgefährdeten Hängen. Die Arbeiten werden nach einem speziell entwickelten Projekt durchgeführt. Der Oberflächenabfluss wird vorläufig durch Tiefpflügen, Hangquerfurchen mit Böschungen und Schutzwalzen organisiert. Furchen sollen Regen- und Schmelzwasser abfangen. Der Abstand zwischen den Furchen wird vom Projekt in Abhängigkeit von der Steilheit des Hangs und den physikalischen und chemischen Eigenschaften des darunter liegenden Bodens festgelegt. Zwischen den Furchen wird fruchtbarer Boden (Pflanzenerde) mit einer 15 cm dicken Schicht bedeckt, die Oberfläche eingeebnet und Gräser gesät und Sträucher gepflanzt.

Entwicklung der Gebiete der erschlossenen großen Steinbrüche und Halden. Die Hauptaufgabe ist die Isolierung von technogenen Böden, die giftige Substanzen enthalten. Den Deponien zufolge wird die für das Wachstum der Vegetation notwendige Kulturschicht des Bodens „aufgebaut“. Zuerst wird eine Dämmschicht aus einem Sand-Lehm-Gemisch mit einer Dicke von mindestens 1 m verlegt, dann wird eine mindestens 1 m dicke Schicht aus fruchtbarem Boden (Pflanzenland) über die Oberfläche der Dämmung verteilt Schicht, die zum Pflanzen von Bäumen und Sträuchern notwendig ist. Das schichtweise Füllen von Dämmschichten erfolgt unter Berücksichtigung ihrer Verdichtung (im Durchschnitt - bis zu 20%). Somit wird die Bodenbedeckung in dem für Gärten und Parks zugewiesenen Gebiet "gestaltet".

Entwicklung von Objekten in Auengebieten. Die Hauptaufgabe besteht darin, die Bodenbedeckung für das Wachstum von Pflanzungen vorzubereiten. Eine solche Abdeckung wird künstlich erzeugt, indem die breiige sandig-schluffige lössartige Masse unter Verwendung spezieller Maschinen und Mechanismen - Nachfüller *** ( Refuller - eine schwimmende Bodenleitung zum Bewegen einer Mischung aus Boden und Wasser von einem Bagger zu einer Verlegestelle. Die Methode der Erschließung von Gebieten mit Schwemmböden mit Hilfe eines Nachfüllers wurde in der häuslichen Praxis bei der Schaffung des Primorsky Victory Park in Leningrad in den 40er und 50er Jahren angewendet. XX Jahrhundert). Die sandig-schluffige Masse enthält hauptsächlich sandige Partikel mit einem geringen Anteil an Löss und lehmigen Einschlüssen und erfordert die Zugabe von Komposten. Gebiete mit Auböden werden nach dem vertikalen Planungsprojekt geplant, der Oberflächenabfluss organisiert, dann werden Zusatzstoffe in Form von Komposten hinzugefügt, die bis zu einer Tiefe von 40 cm entlang des gesamten verbesserten Bodenhorizonts eingebettet werden. Dies wird erreicht, indem die Fläche mit Anbaupflügen auf Traktoren im gesamten Gebiet gepflügt wird. Bei einer langfristigen Erschließung von Schwemmgebieten für die Bodenbearbeitung ist die Gründüngung eine effektive landwirtschaftliche Methode. Gleichzeitig werden vor der Aussaat von Gründüngungspflanzen Superphosphat (90 kg pro 1 ha) und Kaliumsalz (100 kg pro 1 ha) ausgebracht. Nach dem Wachstum des Krauts und dem Einpflügen in den Boden werden die Parzellen erneut mit Grassamen besät. Eine solche Operation kann innerhalb von zwei bis drei Jahren durchgeführt werden. Wie die Erfahrung zeigt, ermöglicht dies die Gewinnung eines hochproduktiven Bodens mit einem großen Nährstoffangebot, der sowohl auf der Baustelle beim Erstellen eines Objekts als auch zum Pflanzen von Bäumen und Sträuchern auf den Territorien anderer Objekte verwendet werden kann.

Parkflächen im Ödland. Bei der Gestaltung eines vertikalen Layouts und der Organisation des Wasserflusses sollte man sich an den vorhandenen Reliefmarkierungen orientieren. Tritt im Ödland Grundwasser in einer für das Wachstum von Plantagen geeigneten Höhe auf (innerhalb von 1 ... 1,5 m von der Tagesoberfläche entfernt), sollte das vorhandene Relief so weit wie möglich erhalten bleiben. Die aus den Mulden der Wege entnommene Erde und die oberste Schicht der Erde aus den Gruben und Gräben für Bäume und Sträucher sollten auf die Oberfläche der zur Bepflanzung vorgesehenen Parzellen aufgebracht werden. Erdaushub aus Gruben und Gräben unterhalb der Vegetationsschicht der Erde (unter 0,2 m) sollte verwendet werden, um niedrige Stellen zu füllen. Überschüssiger solcher Boden sollte von der Baustelle auf eine Deponie entfernt werden.

Parkflächen auf den Geländen ehemaliger Deponien. Bei der Gestaltung eines vertikalen Layouts muss berücksichtigt werden, dass vorhandene Böden durch die Tiefe der Wurzelschicht der Erde für Bäume ersetzt werden, d. H. um 1 ... 1,5 m. Wenn Laboranalysen die Sicherheit des gegossenen Bodens für Pflanzen bestätigen, sollten die Erhebungen der Bemessungsoberfläche 0,2 ... 0,3 m über der vorhandenen Oberfläche des Territoriums zugewiesen werden. Erde aus Löchern und Gräben, die unter Bäumen und Sträuchern gegraben wurden, sollte verwendet werden, um niedrige Stellen aufzufüllen oder zu einer Deponie zu bringen.

Parkflächen in den Bereichen bestehender Pflanzungen. Das Projekt der vertikalen Planung in den von Grünflächen besetzten Gebieten wird in der Regel entlang von Straßen und Grundstücken entwickelt. Die durch Anpflanzungen besetzten Parzellen werden in den bestehenden Reliefmarkierungen belassen. An Stellen mit schwieriger Entwässerung werden, wenn möglich, Auffüllungen vorgenommen, wobei der vorhandene Baumbestand erhalten bleibt.

Um das Volumen der Erdarbeiten zu reduzieren, sollte bei der Gestaltung von Parkstraßen, Wegen, Plattformen, Plätzen das vorhandene Relief so weit wie möglich eingehalten werden.

Für Parkflächen vorgesehene Grundstücke müssen in bestehenden Markierungen erhalten bleiben. Dazu wird das Relief durch Böschungen und in Ausnahmefällen durch Stützmauern unterbrochen. Böschungen werden in unterschiedlichen Höhen und Verlegelängen hergestellt. Die Höhe der Verlegehänge beträgt in der Regel 0,3 ... 3,0 m.

Die Hauptparkstraßen und -plätze werden 10 cm unterhalb der Rasenflächen angelegt, zusätzliche Wege und Pfade schließen bündig mit der Rasenoberfläche ab. Parkstraßen werden mit einem Bordstein aus Stein oder Bandrasen begrenzt. Ab der Bordsteinkante in Höhe der oberen Markierung ist ein maximal 0,5 m schmaler Rasenstreifen vorgesehen, auf dem je nach Projekt Gehölze gepflanzt werden können. Wird eine Böschung angelegt, so wird die Sohle bzw. Unterkante der Böschung aus dem Rasenstreifen herausragen.

Auf einem schroffen Gelände mit scharfen Gefällen und steilen Hängen sind Terrassen mit Treppen vorgesehen. Um Längsneigungen auf Parkstraßen zu mildern, können Sie einen „Einschnitt“ in das Gelände vornehmen. Wenn die Hänge eine Neigung von weniger als 1: 1,5 und 1: 1 haben, sollten Stützmauern installiert werden.

Alle Ecken an Straßenkreuzungen müssen mit einem Radius von mindestens 1,5 m und höchstens 9 m abgerundet werden.

Die Vorbereitung des Territoriums des Landschaftsobjekts beginnt mit der Reinigung von Trümmern und dem Abbau alter Gebäude und Bauwerke.

Materialien anorganischen Ursprungs, wie Schotter, Schlacke, Rechengut, bei der Reinigung gesammelte Steine, werden zum Bau von Straßen oder zum Verfüllen von Gruben und Gruben von demontierten Gebäuden und Strukturen, Schluchten und anderen niedrigen Bereichen verwendet.

In Bereichen, die mit Materialien anorganischen Ursprungs bedeckt sind, wird Pflanzenerde gemäß den Designmerkmalen des vertikalen Layouts gegossen. Podsypka vegetative Erde wird auf der Grundlage der allgemeinen Berechnung des Bedarfs an einzelnen Strukturelementen hergestellt. Für Rasen und Blumenbeete sollte die Dicke der vegetativen Erdschicht je nach Art des Rasens und Blumenbeets 15 ... 40 cm betragen. Der Bedarf an Pflanzland für Bäume und Sträucher wird in Abhängigkeit von der Art der Pflanzungen und der Größe der Pflanzen, Pflanzgruben und Gräben berechnet.

Materialien organischen Ursprungs (Gras, Blätter, Zweige, Tierknochen etc.) können teilweise als Dünger in der Anlage verwendet werden. Das Verfüllen tiefer Vertiefungen mit organischen Materialien ist verboten. Böden, die viel Kalk enthalten, mit Bitumen imprägniert sind, Asphalt, bestehend aus Hausmüll, sind nicht für die Planung geeignet.

Beim Verfüllen tiefer Gräben, Schluchten, Gruben sind Verdichtungen und Setzungen des Bodens zu berücksichtigen.

Feiner Sand muss unter Berücksichtigung von Niederschlägen um 3 ... 4%, grober Sand, sandiger Lehm, leichter Lehm - um 8 ... 10%, schwerer Lehm - um 12 ... 15% verdichtet werden.

Um Designmarken zu erhalten, wird der Schüttboden lagenweise (jeweils 15 ... 20 cm) mit Walzen verdichtet oder Böschungen unter Berücksichtigung des Tiefgangs hergestellt.

Die schichtweise Verdichtung von Schüttgut ist auf den Wegen von Parkstraßen und Alleen, auf Flächen für verschiedene Zwecke, auf Flächen, die für Bauwerke vorgesehen sind, entlang von Zäunen und angrenzenden Wegen obligatorisch.

Auf begrünten Flächen, die mehr als 5 m von Straßen und Grundstücken entfernt sind, darf der Boden ohne Verdichtung verfüllt werden. Innerhalb der Zone der Hauptbebauung von Grünflächen sollten nur lehmige und sandige Böden verwendet werden.

Bei der Durchführung von Arbeiten zur vertikalen Planung ist es notwendig, einen guten Rasen und eine Humushumusschicht der Erde zu erhalten.

In allen Bereichen, in denen Erde aufgeschüttet oder entfernt wird, wird gutes Gras kurz geschnitten. Die Grasnarbe wird in Bänder geschnitten (Bandbreite - 25 ... 30 cm, Länge - 50 ... 100 cm, Dicke - 5 ... 6 cm). Sod wird auf der Baustelle an einem windgeschützten Ort gefaltet.

Die gesamte Humusschicht wird abgetragen und zu Haufen gestapelt. Am Ende der Arbeiten an der vertikalen Planung wird die Pflanzenerde mit einer Schichtdicke von 15–20 cm auf den nackten kargen Boden gegossen.

Die Arbeiten zur Entfernung des Projekts in der Natur werden schrittweise in einer strengen Reihenfolge durchgeführt.

Auf der Erste In der Phase nehmen sie den allgemeinen Lageplan des Objekts heraus, klären die Grenzen in Form von Sachleistungen und binden an die angrenzenden Gebiete (an die Autobahn, Straße, Stadtplatz).

Auf der zweite Dabei wird das gesamte Territorium des Objekts (oder seine einzelnen Bereiche) in ein Raster von Quadraten mit einer Seitenlänge von 5, 10 oder 20 m, d. h. Eine Zeichnung eines Kartogramms von Erdarbeiten wird in die Natur getragen. Die Grenzecken des Quadratgitters sind an dauerhafte Bezugspunkte gebunden - an Markierungen auf der "roten" Linie des angrenzenden Territoriums, an die Ecken bestehender Gebäude oder Strukturen.

In die Ecke jedes Quadrats (oder jeder geometrischen Figur) wird ein Stift getrieben. Auf der Oberseite des Zapfens ist eine Kerbe angebracht, auf der die Arbeitsmarke aufgezeichnet ist. Zum Beispiel: +0,15 m - Böschung, -0,25 m - Baugrube.

Auf der Dritter In der Phase wird an der vertikalen Planung gearbeitet - am Damm und beim Schneiden des Bodens gemäß den Arbeitsmarkierungen des Territoriums. Die Arbeiten werden von einem Schaber oder Bulldozer ausgeführt; auf kleinen Flächen, um eine hohe Planungsgenauigkeit zu erreichen - mit kleinen Maschinen oder manuell. Nach sorgfältiger Nivellierung des Territoriums gemäß den Designmarken wird ein Gesetz für die durchgeführten Arbeiten erstellt.

Auf der vierte Auf der Bühne werden die wichtigsten Kommunikationswege zum Leben erweckt - Entwässerung, Regenwasser, Straßen, Gassen von Standorten für verschiedene Zwecke. Die Entfernung des Bauwerksprojekts erfolgt nach Arbeitszeichnungen mit geodätischen Instrumenten (Theodolit, Kompass). Entlang der Straßenachsen, entlang der Reliefbrüche, an den Ecken der Grundstücke, entlang der Fluchten und Kanten der Böschungen werden Treppen, Stützmauern, Pflöcke eingeschlagen und auf ihren Kerben im oberen Bereich Arbeitsmarkierungen aufgezeichnet Teil. Die Grenzen von Straßen und Plätzen sind mit Pflöcken markiert, und Schnüre werden dazwischen gezogen, um sie in Form von Sachleistungen anzuzeigen. An den Arbeiten sind erfahrene Vermessungsingenieure beteiligt.

Auf der fünfte In der Phase führen sie direkt Arbeiten zur Verlegung von Kommunikationen, zur Anordnung von Parkstraßen und -standorten durch und fahren mit dem Bau der Strukturen selbst gemäß dem vertikalen Planungsprojekt fort.

Quelle: Bau und Betrieb von Objekten der Landschaftsarchitektur. Teodoronsky V.S.

Enkelmann Maxim, 4"B"

Im Zuge dieses Projekts wurden die Hauptetappen der Entwicklung der Gebiete des östlichen Teils des eurasischen Kontinents betrachtet: von der ersten Kampagne von Yermak über den Ural hinaus bis zur Massenumsiedlung von Industrie und Bevölkerung nach Sibirien nach Beginn der der Große Vaterländische Krieg.

Das Projekt hebt auch die Faktoren hervor, die die Entwicklung des Ostens Eurasiens durch russische Kosaken verhinderten, und die Faktoren, die das mutige und tapfere russische Volk dazu zwangen, in den Norden und Osten Asiens zu gehen, neue Gebiete zu erkunden und sich auf der Landkarte niederzulassen Russland.

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Vorschau:

PROJEKT

"Entwicklung der Gebiete Russlands"

GBOU-Sekundarschule №1386

Maxim Enkelmann

4 "B"-Klasse

Form-Master:

Sacharyan T.R.

Anmerkung

Unser Land ist das größte Land der Welt. Gleichzeitig ist die Bevölkerungsdichte Russlands viel geringer als in anderen Ländern, und nur Kanada, das nach unserer Heimat an zweiter Stelle steht, ist noch weniger besiedelt.

Das Territorium Russlands wurde jahrhundertelang auf Kosten vieler Menschenleben sowohl der Russen als auch der Sowjets erschlossen. Gleichzeitig bleibt auch heute noch etwa die Hälfte des gesamten Territoriums Russlands unerschlossen, trotz des beispiellosen Fortschritts der Menschheit, der Entwicklung des Verkehrs und anderer Technologien, die den Reisenden wirklich grenzenlose Möglichkeiten bieten.

Im Zuge dieses Projekts wurden die Hauptetappen der Entwicklung der Gebiete des östlichen Teils des eurasischen Kontinents betrachtet: von der ersten Kampagne von Yermak über den Ural hinaus bis zur Massenumsiedlung von Industrie und Bevölkerung nach Sibirien nach Beginn der der Große Vaterländische Krieg.

Das Projekt hebt auch die Faktoren hervor, die die Entwicklung des Ostens Eurasiens durch russische Kosaken verhinderten, und die Faktoren, die das mutige und tapfere russische Volk dazu zwangen, in den Norden und Osten Asiens zu gehen, neue Gebiete zu erkunden und sich auf der Landkarte niederzulassen Russland.

Hauptteil

Einführung

Russland ist das größte Land der Erde. Flächenmäßig übertrifft es Australien deutlich und ist fast gleichauf mit Südamerika. Russland nimmt ein Drittel des riesigen Kontinents Eurasien ein. Allerdings haben zwei Länder in Asien – China und Indien – eine zehnmal größere Bevölkerung als Russland, und die Fläche ist viel kleiner.

Es gibt ein weiteres Beispiel: Kanada. In Bezug auf die Größe ist es nach Russland an zweiter Stelle, während die Einwohner darin fast 10-mal kleiner sind.

Eine so starke Diskrepanz zwischen der Größe des Landes und seiner Bevölkerung erklärt sich aus seiner geografischen Lage und seinen natürlichen Bedingungen. Das Klima in einem bedeutenden Teil des Territoriums von Russland und Kanada ist sehr streng und ungünstig für das menschliche Leben.

Trotzdem beherrschte das russische Volk viele Jahrhunderte lang diese riesigen Gebiete und strebte danach, dorthin zu gelangen, wo noch nie zuvor ein Mensch gewesen war. Aber selbst im Moment bleibt etwa die Hälfte des gesamten Territoriums Russlands unerschlossen, obwohl moderne Fahrzeuge und Technologien der Menschheit wirklich enorme Möglichkeiten bei der Erforschung der Erde bieten.

Im Verlauf dieses Projekts werden wir die Hauptstadien der Entwicklung des Territoriums Russlands, die Faktoren, die seine Entwicklung verhinderten, sowie die Faktoren, die diese Entwicklung begünstigten, betrachten.

"Woher kommt das russische Land"

Das Gebiet, das heute Teil der Russischen Föderation ist, wurde vor etwa 10-12.000 Jahren von Menschen bewohnt. Die Länder zwischen Wolga und Oka wurden bereits im 8. Jahrhundert von den Slawen besiedelt, obwohl sie lange Zeit die äußerste nordöstliche Peripherie der Kiewer Rus blieben. Nach den mongolisch-tatarischen Eroberungen im 13. Jahrhundert bildete sich in diesem Gebiet ein neues Zentrum russischer Länder, angeführt von Moskau. Um dieses Zentrum herum beginnt der territoriale Zuwachs des russischen Staates.

Die Zeit vom Ende des 15. Jahrhunderts bis zur Mitte des 17. Jahrhunderts wird allgemein als die Ära der großen geografischen Entdeckungen bezeichnet. Der Fundboom erfasste fast alle Länder. Einschließlich Russland. Aber wenn die Europäer die Ozeane überqueren mussten, um neue Länder zu entdecken, dann lagen für die russischen Entdecker die unerforschten Gebiete fast in der Nähe: jenseits des Uralgebirges. Aber im Gegensatz zu den Ozeanen, die mit Schiffen relativ schnell überquert werden konnten, war es an Land viel schwieriger, Entfernungen zu überwinden.

Die anfänglichen Richtungen für die Entwicklung der russischen Gebiete waren der Norden und der Nordosten. 1581 überquerte die erste russische Abteilung den Ural, und 1639 erschienen die Russen bereits an den Ufern des Ochotskischen Meeres.

Entwicklung des Urals

Russische Kaufleute begannen bereits ab dem 12. Jahrhundert, auf die andere Seite des Uralgebirges vorzudringen. Sie handelten aktiv mit lokalen Stämmen: "Ugra" und "Samojeden". Bis Mitte des 16. Jahrhunderts war dies jedoch ein schwieriges und gefährliches Geschäft. Auf dem Weg von Moskau nach Jugra-Land lagen die dem russischen Staat feindlich gesinnten tatarischen Königreiche Kasan und Astrachan.

Erst als es Iwan dem Schrecklichen gelang, Kasan und Astrachan zu erobern, öffnete sich der Weg über den Ural hinaus, und Wolga und Kama wurden vollständig russische Flüsse.

Im 17. Jahrhundert Die Entwicklung des Urals ging weiter. Der Vormarsch der russischen Bevölkerung in die nördlichen Regionen des Urals wurde jedoch durch ungünstige Bedingungen für die Entwicklung der Landwirtschaft behindert. In den südlichen Regionen des Urals stießen die Russen auf Widerstand der baschkirischen Bevölkerung.

Daher sind die Hauptentwicklungsgebiete unbebaute oder schlecht entwickelte fruchtbare Länder des Mittleren Urals. Die lokale landwirtschaftliche Bevölkerung behandelte die russischen Bauern freundlich und erschloss zusammen mit ihnen neue Ackerflächen.

In der zweiten Hälfte des 17. Jahrhunderts. Die Südgrenze der russischen Länder reichte bis zu den Flüssen Iset und Miass. Ende des 17. Jahrhunderts. Die Gesamtbevölkerung im Ural betrug mindestens 200.000 Menschen. Flüsse waren die wichtigsten Migrationswege. Das Bevölkerungswachstum war in rohstoffreichen Gebieten am schnellsten. Trotz wiederholter Verwüstungen durch die baschkirischen Überfälle wuchs die Bevölkerung der Uralstädte, auch aufgrund der Exilanten und aufgrund des Zustroms nichtrussischer Bevölkerung: Komi-Zyrianer, Karelier, Mari, Tataren, Litauer sowie gefangene Polen und Mansi, der in den russischen Dienst wechselte (vogulov).

Entwicklung Westsibiriens

Mitte des 16. Jahrhunderts begannen die Kaufleute, die Brüder Stroganov, denen Zar Iwan der Schreckliche die östlichen Gebiete in der Region Perm zur Herrschaft übertrug, darüber nachzudenken, wie sie bei der Landentwicklung weiter nach Osten vordringen könnten. Aber dafür brauchten sie einen tapferen und geschickten Anführer, nämlich den Kosakenhäuptling Yermak, der seit mehreren Jahren im Dienst der Stroganov-Kaufleute stand.

Über die Herkunft dieses legendären Mannes ist wenig bekannt. In den Annalen gibt es verschiedene Versionen seines Namens: Ermak, Ermolai, Herman, Ermil, Vasily, Timofey, Eremey.

1581 überquerte Yermak an der Spitze einer Armee von 500 Mann den Ural und eroberte am 26. Oktober die Stadt Isker, die Hauptstadt des sibirischen Königreichs. Aber eine solche Armee konnte die tatarischen Überfälle lange Zeit nicht zurückhalten und wurde 1584 kapituliert, und die gesamte Armee von Yermak wurde getötet. Ermak selbst starb während der Schlacht im Irtysch durch Ertrinken.

Aber 1587 trafen Verstärkungen aus Moskau ein, und die Hauptstadt Isker wurde erneut von den Russen eingenommen, und in ihrer Nähe wurden mehrere Städte mit befestigten Garnisonen gebaut. So erschienen Tobolsk, Tara und andere Städte auf der Karte.

Zahlreiche Entdecker eilten den von Yermak eröffneten Weg entlang, der von den reichsten Weiten Sibiriens angezogen wurde. Mitte des 17. Jahrhunderts hatten sie ganz Nordostasien durchquert und die Ufer des Ochotskischen Meeres erreicht.

1604 wurde die Stadt Tomsk am Fluss Ob gegründet, und 1610 erreichten Reisende die Mündung des Jenissei. 1618 gründeten russische Kosaken eine befestigte Festung an der Mündung des Jenissei, die später zur Stadt Jenissei wurde.

Entwicklung Ostsibiriens und des Fernen Ostens

Anwohner am Fluss Jenissei erzählten den russischen Kosaken, dass es weiter östlich eine voll fließende Lena gibt, an deren Ufern Zobel und andere Tiere mit wertvollem Fell gefunden werden.

Eine kleine Gruppe von 10 Personen machte sich auf die Suche nach diesem Fluss. Es wurde vom Kosaken Wassili Bugor geleitet. Obwohl die Reise lang und anstrengend war, erreichten Vasily und seine Kameraden die Lena, und 1632 wurde die Stadt Jakutsk an ihren Ufern errichtet. Als er nach Jenisseisk zurückkehrte, sprach Vasily Bugor über den Reichtum der Lena, und Kaufleute, Industrielle und Fallensteller griffen nach dem großen Fluss. Russische Dörfer tauchten nach und nach an seinen Ufern auf.

Von den Ufern der Lena aus begann die Entwicklung Sibiriens. Nachdem er von Anwohnern (Jakuten) von einer neuen reichen Region im Süden erfahren hatte, rüstete der jakutische Gouverneur Pjotr ​​Golowin eine Expedition aus, um danach zu suchen. Die Abteilung bestand aus fast 150-Leuten, die mit Gewehren und sogar einer Kanone bewaffnet waren. Für die Kampagne wurden schwere Boote gebaut. Am 15. Juli 1643 machte sich eine Abteilung unter der Führung des Kosaken Wassili Pojarkow auf den Weg.

Poyarkovs Boote segelten zuerst entlang der Lena und dann entlang des Flusses Aldan nach Süden. Dann segelten sie 10 Tage lang den Uchur-Fluss entlang, bis sie an der Mündung des Gonam-Flusses landeten. Dann kam der Winter und die Boote froren im Eis fest. Poyarkovs Abteilung schleppte die Boote zum Fluss Branta und segelte in Erwartung des Frühlings weiter entlang des Flusses Zeya, bis sie den großen Fluss Amur erreichten, den sie im Sommer 1644 entdeckten. Erst im Herbst erreichten die Kosaken die Mündung des Amur. Nur 60 Personen blieben auf der Expedition. Poyarkov wagte es nicht, mit Booten auf dem Meer zu segeln, also wurde ein ungeschicktes und langsam fahrendes Schiff gebaut, auf dem die Abteilung im Frühjahr 1645 in das Ochotskische Meer einfuhr. Pojarkow kehrte am 12. Juni 1646 mit den verbleibenden 20 Kosaken nach Jakutsk zurück. Ohne Karte und Kompass machten die Kosaken durch die undurchdringliche Taiga und unbekannte Flüsse, unter Not und Entbehrung leidend, viele Entdeckungen. Anschließend erstellte Vasily Poyarkov eine detaillierte Beschreibung der Amur-Region und übergab dem jakutischen Gouverneur ein Projekt für seine Entwicklung, das zu einem neuen bedeutenden Meilenstein in der Geschichte der geografischen Entdeckungen wurde.

Die nächste Expedition von Jakutsk zum Amur unternahm Jerofei Pawlowitsch Chabarow, der sich im Sommer 1649 zusammen mit 80 Kosaken auf eine Reise entlang der Lena begab. Aber Khabarov wurde zuerst von unfreundlichen Daurs und dann von feindlichen Achans getroffen, die mit Unterstützung der mandschurischen Armee Chabarov zwangen, nach Jakutsk zurückzukehren.

1648 brach Semyon Dezhnev auf sieben Schiffen zu einer Expedition vom Fluss Kalyma zum Ozean auf. Nur drei von sieben Schiffen segelten zum nordöstlichsten Punkt des Festlandes, dem heutigen Kap Dezhnev, und segelten nach Süden durch die Meerenge, die Asien von Amerika trennt. Durch Stürme und Stürme wurden die Elemente von Dezhnevs Hof über den Pazifischen Ozean fast bis zur Halbinsel Kamtschatka getragen und jenseits des Anadyr-Flusses an Land gespült. So wurde die Tschukotka-Halbinsel entdeckt.

Eine weitere große Entdeckung war die Entdeckung Alaskas durch den russischen Seefahrer dänischer Herkunft Vitus Bering im Jahr 1741. Im selben 18. Jahrhundert gab es viele Entdeckungen in den Küstenregionen des Arktischen Ozeans.

Neue Entdeckungen und Entwicklungen

Die landwirtschaftliche Entwicklung Sibiriens begann im 19. Jahrhundert. In den 1850er Jahren wurden die Gebiete Amur und Primorje dem Russischen Reich angegliedert.

Anfang des 20. Jahrhunderts (1916) wurde die Transsibirische Eisenbahn gebaut. Dadurch konnte sich der asiatische Teil Russlands noch schneller entwickeln und besiedeln, da der Weg von St. Petersburg nach Wladiwostok in Wochen bewältigbar wurde und viele Siedlungen entlang der Bahnstrecke entstanden.

Dies führte zu einem noch stärkeren Zuzug von Menschen in die östlichen Regionen des Landes. In westlicher Richtung erfolgte die Ausbreitung der Russen in geringerem Umfang, da diese Gebiete bereits dicht besiedelt waren.

In den 1920er und 1930er Jahren entwickelte sich die Kohleindustrie in Sibirien. Bau und neue Fabriken erfordern neue Arbeiter. Bis 1939 war der Anteil der städtischen Bevölkerung in Sibirien erheblich gewachsen.

Während des Großen Vaterländischen Krieges wuchs die Bevölkerung großer sibirischer Städte aufgrund der Evakuierung von Industrie und Menschen aus dem europäischen Teil der UdSSR stark an.

Fazit

Als die Hauptstadt des russischen Staates Kiew war, begann unser Land sowohl nach Norden als auch nach Süden zu wachsen. Aber die größten Entdeckungen und Landeroberungen wurden natürlich in Richtung der Ostküste Eurasiens gemacht.

Die Entwicklung des Territoriums des östlichen Teils unseres Kontinents ging jedoch auf Kosten vieler Leben sowohl russischer Kosaken als auch sowjetischer Menschen.

Weite Gebiete Russlands befinden sich im Bereich des Permafrosts, wo die niedrigsten Temperaturen gemessen werden, wo es die längsten Winter und die stabilste Kälte in der gesamten nördlichen Hemisphäre gibt. Im Dorf Oymyakon (Jakutien) wurde 1926 eine Temperatur von -71 Grad Celsius gemessen. Kälter ist es nur in der Antarktis (1983 wurde dort eine Temperatur von fast -90 Grad Celsius gemessen).

Darüber hinaus lebten in den Gebieten, die das russische Volk beherrschte, sowohl verstreute Stämme als auch eng verbundene Völker (Tataren, Baschkiren, Daurs, Achans, Manchus und andere).

Diese Faktoren (riesiges Territorium, raues Klima und feindselige Eingeborene)die Entwicklung der Länder Russlands stark zurückgehalten.

Gleichzeitig war das Territorium Russlands schon immer sehr reich an verschiedenen natürlichen Ressourcen. Früher wurden Salz, Pelze und Edelfische geschätzt. Derzeit Öl und Erdgas. Und Gold und Diamanten wurden schon immer geschätzt, mit denen das russische Land immer sehr reich war.

Das Vorhandensein solcher Ressourcen zwang und zwingt die Menschen, das Territorium Russlands trotz seines rauen Klimas zu entwickeln.

Aber neben den reichsten Ressourcen wurde das russische Volk von dem Wunsch getrieben, das Unbekannte zu entdecken, seine Namen seit Jahrhunderten in der Geschichte unseres großen Landes zu hinterlassen, sowie die sehr schöne russische Natur.

Liste der verwendeten Ressourcen

1. Balandin, R.K. Ich kenne die Welt. Geographie Russlands: Kinder. enzyklisieren. / R.K. Balandin - M.: AST: Astrel: Transitbook, 2006 - 398 S.
2. Markin, V.A. Ich kenne die Welt. Geographie: Kinder. enzyklisieren. / V.A. Markin - M.: AST, 1995 - 560 S.
3. Petrova, N.N. Geographie Russlands. Vollständige Enzyklopädie / N.N. Petrova - M.: Eksmo, 2014 - 256 p.
4. Enzyklopädie für Kinder. Russische Namen auf der Weltkarte / Nr. 5 - 2010 / Ed. V. Polyakov - M., 2010 - 56 p.
5. Wikipedia - freie Enzyklopädie [Elektronische Ressource]. -http://wikipedia.org

Welche Rechtsinstrumente sieht das Städtebaugesetzbuch der Russischen Föderation für Investoren und Entwickler vor? Welche rechtlichen Probleme können sie beim Abschluss von Vereinbarungen über die integrierte Entwicklung des Territoriums, die Entwicklung des Territoriums haben? Die Antworten auf diese und andere Fragen finden Sie im EJ-Material.

Im Juli 2016 wurde das Bundesgesetz Nr. 373-FZ vom 3. Juli 2016 verabschiedet, das wesentliche Änderungen des Städtebaugesetzbuchs der Russischen Föderation einführte. Insbesondere wurden die Anforderungen an die Dokumentation der Gebietsplanung festgelegt, die Liste der Instrumente, die eine integrierte Entwicklung des Gebiets ermöglichen, wurde erweitert. Im Rahmen der von „ASERGROUP“ organisierten Konferenz „Staatliche Regulierung der Stadtplanung – 2017“ sprach Maxim Popov, Ph.D über die Besonderheiten und Probleme verschiedener Rechtsformen zur Umsetzung integrierter Gebietsentwicklung .

Warum hat der Gesetzgeber begonnen, dem Bereich der Stadtplanung verstärkte Aufmerksamkeit zu schenken?

Die Notwendigkeit einer Reform des Stadtplanungssektors besteht seit langem. Wir können die folgenden Voraussetzungen herausgreifen, die zu den laufenden Änderungen geführt haben.

Erstens ist die Zahl freier (nicht mit Rechten Dritter belasteter) öffentlicher Grundstücke, die für großflächige gewerbliche Entwicklung geeignet sind, zurückgegangen. Bisher konnte ein potenzieller Investor problemlos große Grundstücke in der Stadt und nicht weit davon entfernt finden, frei von Rechten Dritter. Heutzutage werden Grundstücke, die für eine großflächige gewerbliche Entwicklung geeignet sind, immer kleiner.

Zweitens hat die Verpachtung eines öffentlichen Grundstücks seinen Investitionscharakter verloren. Insbesondere geht es um die Einschränkung der Möglichkeiten, die Zwecke ihrer Bereitstellung oder die Art der erlaubten Nutzung zu ändern. Vor zehn Jahren unterschied sich ein solcher Pachtvertrag nicht wesentlich vom Eigentum an einem Grundstück. Was war es? Juristische Personen haben ganz ruhig öffentliche Grundstücke mit Pachtrecht erworben. Gleichzeitig konnte jeder Verwendungszweck deklariert werden: für einen Parkplatz, den Bau eines Einkaufszentrums usw. Tatsächlich hatte das Thema keine Eile, die Seite aufzubauen. Der Mieter wartete auf eine andere Person, die sich für den Bau dieser Website interessierte. Als eine solche Person auftauchte, wurde ihm das Grundstück untervermietet, und seine Rechtsordnung wurde in einen neuen Pächter umgewandelt. Es gab keine Probleme bei der Änderung des Zwecks der Grundstücksvergabe oder bei der Verlängerung des Pachtvertrags. Außerdem war die Miete nicht die höchste.

Die Situation begann sich seit 2012 zu ändern. Auf der Ebene der höchsten Gerichte hat sich eine stabile Praxis herausgebildet, die die Möglichkeit ausschließt, den Zweck der Bereitstellung eines verpachteten öffentlichen Grundstücks zu ändern. Wenn das Gelände zum Parken genutzt wurde, muss es zum Parken verwendet werden. Eine Änderung des Zuwendungszwecks wurde als Rechtsumgehung gewertet.

Seit März 2015 ist eine Neuauflage des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation in Kraft getreten. Das Vorkaufsrecht zum Abschluss eines Mietvertrages über ein öffentliches Grundstück für eine neue Laufzeit wurde ausgeschlossen – es kann grundsätzlich nicht ohne Ausschreibung vermietet werden. Gemäß Absatz 3 der Kunst. 39.6 des Bodengesetzes der Russischen Föderation haben Bürger und juristische Personen, die Mieter von Grundstücken in öffentlichem Eigentum sind, nur in zwei Fällen das Recht, einen neuen Pachtvertrag für solche Grundstücke ohne Gebot abzuschließen:

1) wenn das Grundstück an einen Bürger oder eine juristische Person ohne Versteigerung verpachtet wird;

2) wenn einem Bürger bei einer Auktion für den Gartenbau oder die Datschenzucht ein Grundstück zur Verfügung gestellt wird.

Der Katasterwert eines Grundstücks ist enorm geworden, daher ist es nicht so einfach, Grundstücke auf Erbpachtbasis zu halten. Einst mit Eigentum vergleichbar, ist heute die Anmietung eines öffentlichen Grundstücks unrentabel geworden. Schließlich sind die finanziellen Möglichkeiten der Kommunen für den Bau von kommunalen, sozialen und verkehrstechnischen Einrichtungen stark zurückgegangen.

Aktivitäten zur integrierten Entwicklung von Gebieten: ein allgemeines Konzept

Integrierte und nachhaltige Entwicklung des Territoriums ist ein allgemeiner Begriff. Darunter müssen die Aktivitäten zur Erstellung und Genehmigung von Unterlagen für die Planung des Territoriums für die Platzierung von Investitionsbauobjekten für Wohn-, Industrie-, öffentliche, geschäftliche und andere Zwecke sowie für Versorgungs-, Verkehrs- und soziale Infrastruktureinrichtungen verstanden werden die für den Betrieb solcher Einrichtungen und die Sicherung des Lebens der Bürger erforderlich sind. Darüber hinaus umfassen solche Aktivitäten die Durchführung von Arbeiten zur Architektur- und Bauplanung, zum Bau und zur Rekonstruktion dieser Objekte.

Derzeit gibt es vier Formen der integrierten und nachhaltigen Entwicklung des Territoriums:

Entwicklung eines bebauten Gebiets (Artikel 46.1-46.3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);

integrierte Entwicklung der Territorien (Artikel 46.4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);

integrierte Entwicklung des Territoriums auf Initiative der Rechteinhaber der Grundstücke (Artikel 46.9 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation);

integrierte Entwicklung des Territoriums auf Initiative der lokalen Regierung (Artikel 46.10 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation).

Bebaute Gebietsentwicklung

Der wahrscheinlichste praktische Anwendungsbereich dieses Formulars ist die Sanierung eines Territoriums mit heruntergekommenen Wohngebäuden, wenn keine eindeutige Möglichkeit besteht, Grundstücke für kommunale Zwecke zurückzuziehen.

Die Bebauung eines bebauten Gebiets ist zulässig, wenn dieses Gebiet Folgendes aufweist:

Not- und abzureißende Mehrfamilienhäuser;

Mehrfamilienhäuser, Abriss, deren Wiederaufbau auf der Grundlage von kommunalen Zielprogrammen geplant ist;

Objekte kommunaler, sozialer und verkehrstechnischer Infrastrukturen.

Die Entscheidung über die Entwicklung eines bebauten Gebiets trifft die Gemeindeverwaltung einer Siedlung oder eines Stadtteils bei Vorliegen einer städtebaulichen Verordnung sowie regionaler und lokaler Standards für die städtebauliche Planung.

Auf Grundlage der Ergebnisse einer offenen Versteigerung wird ein Vertrag über die Bebauung eines bebauten Gebiets geschlossen. Der Gewinner erhält das Recht, Grundstücke, die nicht mit Rechten Dritter belastet sind, ohne Gebot bereitzustellen (Teil 8 von Artikel 46.1, Absatz 9 von Teil 3 von Artikel 46.2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, Artikel 39.5 des RF LC). .

Es ist wichtig, die Rechtsposition der Streitkräfte der Russischen Föderation zu berücksichtigen, die in der Entscheidung Nr. 309-KG15-5924 vom 27. Oktober 2015 im Fall Nr. A07-21632/2013 festgelegt ist, wonach die Schlussfolgerung eines Bebauungsvertrages ist keine hinreichende Grundlage für die Enteignung von Grundstücken für den staatlichen (kommunalen) Bedarf.

Zitieren des Dokuments

Die Bestimmungen von Teil 3 der Kunst. 46.1 des Städtebaugesetzbuchs legen die Bedingungen für eine Entscheidung über die Entwicklung eines bebauten Gebiets fest, auf dem sich Wohngebäude befinden, und gelten nicht direkt für Eigentümer von Grundstücken in Bezug auf die Entscheidung über ihre Zwangsausgabe Rückzug.

Der Abschluss einer Vereinbarung über die Bebauung eines bebauten Gebiets ist für sich genommen keine Grundlage für die Enteignung von Grundstücken, da eine solche Vereinbarung nur das Verfahren zur Durchführung des von der Verwaltung erlassenen Beschlusses über die Bebauung des Gebiets regelt, während die Möglichkeit, dem Eigentümer ein Grundstück zu entziehen, auf das Vorhandensein staatlicher oder kommunaler Bedürfnisse zurückzuführen ist.

Was sind die Hauptprobleme im Zusammenhang mit der Funktionsweise dieses Mechanismus?

Obwohl sich das Gesetz auf die Komplexität des Territoriums konzentriert, kommt in der Praxis oft alles anders.

Stellen Sie sich ein Viertel vor, das mit heruntergekommenen Häusern bebaut ist. Ein Investor kommt und stellt fest, dass er nicht daran interessiert ist, das gesamte Quartal zu begleichen – es wird zu viel Geld kosten. Für einen Investor ist es interessant, nur einen Teil des Viertels in Betrieb zu nehmen - mehrere Häuser umzusiedeln und ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Rund um dieses Haus sind noch verfallene Gebäude erhalten.

Formal bietet ihm das Städtebaurecht eine solche Möglichkeit. Gemäß Absatz 1 der Kunst. 46.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation wird die Entwicklung von bebauten Gebieten innerhalb der Grenzen eines Elements einer Planungsstruktur (Viertel, Mikrobezirk) oder ihres Teils (Teile) durchgeführt. Daher ist im Gesetz nicht vorgeschrieben, dass das Projekt das gesamte Gebiet des Viertels abdecken muss. Infolgedessen werden in der Praxis anstelle der normalen integrierten Entwicklung des Territoriums gezielte Projekte durchgeführt.

Es gibt ein weiteres Problem. Gemäß Absatz 3 der Kunst. 46.1 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation kann eine Entscheidung über die Entwicklung eines bebauten Gebiets getroffen werden, wenn sich dieses Gebiet befindet:

1) Mehrfamilienhäuser, die gemäß dem von der Regierung der Russischen Föderation festgelegten Verfahren als Notfälle anerkannt sind und dem Abriss unterliegen;

2) Wohngebäude, Abriss, deren Wiederaufbau auf der Grundlage von kommunalen Zielprogrammen geplant ist, die von der Vertretungsbehörde der lokalen Selbstverwaltung genehmigt wurden.

Neben diesen Anlagen dürfen im bebauungsbeschlossenen Bebauungsgebiet nur Anlagen der technischen Infrastruktur vorhanden sein, die ausschließlich den Betrieb von Mehrfamilienhäusern sicherstellen. Inzwischen gibt es in der Realität in der Regel andere Kapitalbauprojekte auf dem Territorium, zum Beispiel Schuppen. In der Praxis versuchen sie, diese Tatsache bei der Entscheidung über die Entwicklung eines Territoriums nicht zu bemerken, aber formal gibt es Gründe, die Entscheidung anzufechten.

Diese Form ist für den Anleger oft nachteilig. Sie ist für die Umsiedlung der Einwohner zuständig. Darüber hinaus ist die Kommunalverwaltung oft nicht in der Lage, die Höhe der vertragsgemäßen Zahlung für die Entwicklung bebauter Gebiete eindeutig zu berechnen.

Integrierte Entwicklung des Territoriums

Die integrierte Entwicklung des Territoriums (IOT) wird im Bereich des Baus der wichtigsten Wohn- / Nichtwohneinrichtungen mit der anfänglichen Bereitstellung eines Grundstücks aus öffentlichem Land durchgeführt. Der Mechanismus in diesem Fall ist wie folgt. Bei der Versteigerung werden Grundstücke bereitgestellt, die nicht mit Rechten Dritter belastet sind. Der Gewinner der Auktion schließt eine Vereinbarung über IBA ab (Klausel 6, Artikel 39.8 des Bodengesetzbuchs der Russischen Föderation). Nur eine juristische Person kann an der Versteigerung für das Recht teilnehmen, einen Pachtvertrag für ein Grundstück für eine integrierte Entwicklung abzuschließen (Artikel 46.4 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Für Planungs- und Vermessungsvorhaben sind keine öffentlichen Anhörungen erforderlich.

Vor allem muss das Hauptgrundstück frei von Rechten Dritter sein. Was ist hier gemeint?

In der Stadt gibt es ein großes Grundstück. Die Stadt will dort einen Mikrobezirk oder ein Gewerbegebiet errichten, das Gelände wird versteigert. Der Gewinner der Versteigerung unterzeichnet Verträge über die Pacht des Grundstücks und der IBA, verpflichtet sich zur Aufteilung des Verbundes in Einzelgrundstücke, Gemeinschaftsnutzung und Infrastruktureinrichtungen. Ein Zeitplan für die Entwicklung des Territoriums wird genehmigt, Sanktionen werden für Verstöße gegen diesen Zeitplan festgelegt.

Dies ist ein Greenfield-Projekt - ein großes leeres Land wird integriert entwickelt.

Grundstücksumschlag für RCT und IBA

Bei der Erschließung einer bebauten Fläche (BCA) ist Gegenstand der Versteigerung das Recht zum Abschluss eines Vertrages über das CTA. Nachdem eine private Einrichtung bereits Vertragspartei einer solchen Vereinbarung geworden ist, erhält sie das Recht, Grundstücke auf dem Territorium zu nutzen.

Bei CAT ist die Situation anders. Zunächst müssen Sie die Auktion zum Abschluss eines Pachtvertrags für ein öffentliches Grundstück gewinnen.

Kann das Recht zur Verpachtung eines Grundstücks an andere Personen „verkauft“ werden? Es gibt einige sachliche Annahmen (Artikel 46.2 Teile 7, 8 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation), obwohl das Gesetz dies nicht direkt vorsieht. Das Problem ist, dass im Jahr 2015 Änderungen an Art. 448 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation, wonach, wenn der Vertrag nur durch Versteigerung zustande kommen kann, der Vertragspartner in diesem Fall seine Verpflichtungen persönlich erfüllen muss, ist die Abtretung des Mietrechts unzulässig. Können die Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation als besonders angesehen werden? Leider gibt es noch keine Praxis. Und eine negative Situation mit der Weigerung, Rechte im Rahmen eines Mietvertrags zu übertragen, ist sehr wahrscheinlich.

Es stellt sich auch die Frage, welche Pflichten auf neue Mieter übertragen werden? Das Gesetz lässt eine sehr einfache Situation zu, wenn die Rechte und Pflichten aller Beteiligten übertragen werden. In der Praxis sieht die Situation anders aus.

Stellen wir uns vor: Ein Handelsnetzwerk möchte nur einen Standort aus dem gesamten Gebiet pachten. Gehen die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Entwicklers im gesamten Mikrobezirk auf ihn über? In der RF GK steht darüber nichts. In der Praxis kann dieses Problem wie folgt gelöst werden. Bei einer Wiedereinstellung "tritt" ein neuer Mieter als Vertragspartei im Rahmen der RZT- oder COT-Vereinbarung in das Projekt ein. Gleichzeitig legt der Vertrag fest, dass er zusammen mit dem Mieter nicht für alle Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Entwicklung des Mikroquartiers haftet. In diesem Fall ist jedoch die Zustimmung der Stadt erforderlich. Kommunen schrecken oft davor zurück, weil „Leckerbissen“ aufgebaut und soziale Einrichtungen nicht gebaut werden.

Insgesamt ist der Schluss zu ziehen, dass der CRC der Russischen Föderation nicht vollständig ist, um die in der Praxis vorhandenen Möglichkeiten widerzuspiegeln.

Umfassende Entwicklung durch den Immobilieneigentümer initiiert

Dieses Formular wird beim Bau von Off-Site-Infrastrukturen auf öffentlichem Land auf Kosten eines oder mehrerer Landeigentümer verwendet. Es wird ein Abkommen über die integrierte Entwicklung des Territoriums geschlossen. Beteiligt daran können die Eigentümer von Grundstücken oder die Mieter von Grundstücken sein, die sich in öffentlichem Eigentum befinden. Bis zum Ende der Mietzeit müssen noch mindestens fünf Jahre verbleiben. Seitens der Behörden erfolgt der Vertragsabschluss durch LSG-Stellen.

Zur Umsetzung dieses Formulars sind Verpflichtungen für den Bau von Einrichtungen der kommunalen, Verkehrs- und sozialen Infrastruktur erforderlich. Dies kann sowohl auf Kosten des Budgets als auch auf Kosten der Urheberrechtsinhaber geschehen (Abschnitt 3, Teil 14, Artikel 46.9 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). Aber wenn sich das Budget auszahlt, warum dann im Prinzip dieses Projekt? In der Praxis werden die Verpflichtungen für den Bau solcher Anlagen vom Rechteinhaber übernommen. In diesem Fall erhält er einige Vorteile.

Stellen wir uns eine Situation vor: Ein Unternehmen erwirbt ein Grundstück für den Bau eines Einkaufszentrums, das Grundstück befindet sich in der Nähe der Autobahn. Damit Käufer vorbeikommen können, müssen Sie eine Überführung bauen. Das Thema fragt den Anwalt, wie man es baut? Er will nicht als Entwickler auftreten – er will, dass die Kommunen bauen, und er zahlt. Das Integrated Development Institute ermöglicht auf Initiative des Grundstückseigentümers eine gezielte Finanzierung des Baus der Überführung. Was sind die anderen Vorteile? An dem Projekt können sich mehrere Grundstückseigentümer beteiligen.

Eine der Bedingungen für den Abschluss eines Abkommens über die integrierte Entwicklung des Territoriums ist die Genehmigung der Dokumentation über die Planung des Territoriums in Bezug auf ihr eigenes und frei von Rechten Dritter an öffentlichen Grundstücken (Teile 7-10 von Artikel 46.9 des Zivilgesetzbuches der Russischen Föderation).

Zum Zweck der Errichtung von Versorgungs-, Verkehrs- und sozialen Infrastruktureinrichtungen werden Grundstücke, die sich in staatlichem und (oder) kommunalem Eigentum befinden und nicht mit Rechten Dritter belastet sind, an Rechteinhaber verpachtet, die einen Vertrag ohne Ausschreibung abgeschlossen haben (Teil 8 des Artikels 46.9 des Zivilgesetzbuches RF, Unterabsatz 13.3, Absatz 2, Artikel 39.6 des Grundgesetzbuches der Russischen Föderation).

Umfassende Entwicklung der Gebiete auf Initiative der lokalen Regierung

Dieses Formular wird verwendet, wenn es notwendig ist, ein Gebiet mit heruntergekommenen (nicht mit den städtebaulichen Vorschriften vereinbaren) Nichtwohngebäuden und heruntergekommenen Flachbauten zu sanieren. Es zeichnet sich durch breite Möglichkeiten zur Entnahme von Grundstücken und deren weitere Bereitstellung für die gewerbliche Nutzung aus.

Welches Gebiet kann in diesem Fall Gegenstand einer komplexen Entwicklung sein? Artikel 46.10 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation spricht von mehreren Arten von Gebieten:

1) wo Kapitalbauanlagen (mit Ausnahme von Mehrfamilienhäusern) gelegen sind, die als Notfälle anerkannt sind und gemäß dem von der Regierung der Russischen Föderation festgelegten Verfahren abgerissen werden;

2) auf denen sich Investitionsobjekte (mit Ausnahme von Wohnhäusern) befinden, deren Abriss auf der Grundlage von kommunalen Zielprogrammen geplant ist, die von der Vertretungsbehörde der lokalen Selbstverwaltung genehmigt wurden;

3) Arten der erlaubten Nutzung und (oder) Arten der erlaubten Nutzung und Eigenschaften von Investitionsobjekten, auf denen sich befinden, die nicht den Arten der erlaubten Nutzung von Grundstücken und Investitionsobjekten und den Grenzparametern des Baus, der Rekonstruktion entsprechen Kapitalbauobjekte, die nach den Regeln der Landnutzung und -entwicklung errichtet wurden;

4) wo sich Investitionsobjekte befinden, die nach dem Zivilrecht als nicht genehmigte Gebäude anerkannt sind.

Solche Objekte sollten mindestens 50% des Territoriums einnehmen. Somit können sich auf dem Territorium sowohl gewöhnliche Grundstücke als auch Immobilienobjekte befinden. Die Interessen ihrer Rechteinhaber werden in diesem Fall darunter leiden.

Damit eine Siedlung oder ein Stadtteil eine Entscheidung über die integrierte Entwicklung des Territoriums treffen kann, muss sie das Territorium in den Regeln der Landnutzung oder -entwicklung widerspiegeln. Es stellt sich die Frage: Ist es notwendig, irgendwie im Voraus zu prüfen, ob es Anzeichen für solche Gebiete gibt? Das Gesetz gibt darauf keine Antwort.

Artikel 56.12 des Bodengesetzes der Russischen Föderation sieht ein vereinfachtes und beschleunigtes Verfahren für die Entziehung von Grundstücken für diese Zwecke vor. Das erste Merkmal ist, dass nur ein Monat Zeit für die Unterzeichnung des Austrittsabkommens bleibt. Zweitens unterliegt die gerichtliche Entscheidung über die Beschlagnahme der sofortigen Vollstreckung. Nach dem Einspruch erfolgt sofort der Abriss. Bei der Kassation wird nämlich nur über die Höhe der Entschädigung entschieden.

Dies ist ein sehr gutes Tool für große Entwickler. Der Entwickler sieht ein graues Gebäude. Er wird nicht in der Lage sein, jedes Objekt in einem solchen Gebiet zu kaufen. Dann geht er zu den Behörden und bietet ihnen ein Projekt an. In diesem Fall erhalten die Behörden einen normalen Mikrobezirk als „Bonus“. Der Katasterwert von Grundstücken steigt, was zu mehr Einkommen führt. Der Bauträger wiederum reinigt das Grundstück mit Behördenhand von Fremdobjekten und erhält es für eigene Zwecke.

Der Initiator der integrierten Gebietsentwicklung ist die Stadt. Es ist schwer zu sagen, was diese Idee antrieb: entweder der Mangel an technisch vorbereiteten Gebieten für den Bau und die mangelnde Bereitschaft, große Mittel in sie zu investieren, oder der Kurs der Verwaltung in Richtung Globalisierung der Wirtschaft.

„Integrierte Gebietsentwicklung“, glaubt Wassili Seliwanow, CEO von Setl City, ist eine positive Entwicklung. Erstens können Konflikte mit Anwohnern, die während der Verdichtung entstehen, vermieden werden. Darüber hinaus beinhalten solche Projekte nicht nur vier Wände am Stadtrand, sondern die Schaffung neuer hochwertiger Wohnungen, die in ein komfortables, organisiertes Wohnumfeld integriert sind.“

Damit die integrierte Entwicklung Realität werden kann, ist es gleichzeitig notwendig, sich um die Versorgung zukünftiger Einrichtungen mit Hauptenergiequellen und Haupttechniknetzen sowie mit Straßen- und Verkehrsinfrastruktur zu kümmern. In der Anfangsphase kann die Anstifterstadt in der Regel nichts leisten. Die für die komplexe Entwicklung zugewiesenen Gebiete sind oft echte Neuland. Ihnen fehlt oft nicht nur jegliche Infrastruktur, sondern sogar die Möglichkeit, Energie für zukünftige Anlagen zu gewinnen. All dies muss von Grund auf neu erstellt werden.

Laut dem Direktor des Immobilienfonds von St. Petersburg Andrej Stepanenko, ist der Wunsch der Stadt, Gebiete für eine integrierte Entwicklung in großen Parzellen (Hunderte von Hektar) zu verkaufen, durch folgende Überlegungen motiviert: „Die Entwickler haben nicht gelernt, wie man das Gebiet gemeinsam für den Bau vorbereitet, sie können sich nicht einigen. Darüber hinaus werden wir beim Bauen auf getrennten Grundstücken weder in der Architektur noch in der Qualität oder in den Begriffen Einheitlichkeit erreichen.“ Es ist klar, dass nur große Unternehmen, die über eigene Finanzen verfügen oder es geschafft haben, die Rückzahlung von Krediten zu gewährleisten, solche Bauvolumina und die erforderlichen Leistungsverzeichnisse „verdauen“ können (ein Konzept für ein Wohnumfeld erstellen, ein so komplexes Projekt professionell verwalten, etc.). Was die Risiken betrifft, sieht Stepanenko hier keine besonderen Probleme: „Die Anleger sind sich der bestehenden Risiken bewusst, aber wenn sie kaufen, sind sie bereit, Risiken einzugehen.“

Laut dem Vorsitzenden des Bauausschusses Roman Filimonova, wird heute auf allen Gebieten gearbeitet, die für eine integrierte Entwicklung vorgesehen sind: „Investoren gehen verantwortungsvoll mit ihren Projekten um. Es gibt keine Verzögerungen und Fehler, es wurde viel Geld bezahlt, was bedeutet, dass die Vorgehensweise äußerst seriös ist.“

Außerhalb der Zeit

Für eine integrierte Entwicklung hat die Stadt wenig zu bieten: der nordprimorsche Teil des Primorsky-Bezirks, Kolomyagi (auch Primorsky-Bezirk) und der Südwesten. Bis 2010 ist geplant, große Baugrundstücke von 3,5 Millionen Quadratmetern zur Versteigerung zu bringen. m Wohnungen in Kamenka, Sosnovaya Polyana, Petrodvorets, Krasnoye Selo, Zelenogorsk. Weitere 2 Millionen Quadratmeter m im Nordseeteil, nördlich der Novoselov-Straße und in der Nähe des Sosnovka-Parks. In der Reserve des Territoriums von Ruchyov und Shushary, wo 4 Millionen Quadratmeter gebaut werden können. m Gehäuse. Aber diese Ländereien sind in Privatbesitz. Der Großteil der Wohnungen wird laut Beamten die „Baltic Pearl“, die Sea Facade, den Merchant Harbour, Konnaya Lakhta, das Northern Valley und den südwestlichen Küstenteil der Stadt abgeben. Das Gesamtbauvolumen beträgt 7,3 Millionen Quadratmeter. m. Der voraussichtliche Starttermin für die Inbetriebnahme ist 2010.

Die Projektumsetzungszeiten sind lang, nicht wegen des großen Bauvolumens, sondern wegen einer Reihe von Problemen, die mit der komplexen Erschließung unbebauter Grundstücke verbunden sind. Der Gewinner der Auktion kann das Gelände frühestens zwei Jahre später betreten. Zunächst müssen Sie eine Entwurfs- und Stadtplanungsdokumentation erstellen. Allein die Entwicklung eines Planungsprojekts dauert sechs bis neun Monate. Entwicklung und Genehmigung von Projekten von Engineering-Netzwerken - weitere acht bis zehn Monate. Durchführung von Bau- und Montagearbeiten an Ingenieurbauwerken - sechs Monate. Inbetriebnahme und Übergabe an das Gleichgewicht der Stadt - mindestens weitere sechs Monate, häufiger 8-12. Insgesamt - dreieinhalb Jahre. Aber das ist nicht die Grenze. Fast jeder Bereich hat seine eigenen Probleme. Zum Beispiel gibt es in Horse Lakhta, im Northern Valley und auf Parnassus keine Straßen, Eigentums- und Rechtsfragen müssen mit den Besitzern von Garagen besprochen werden. Selbst wenn alle Probleme parallel gelöst werden, ist es unwahrscheinlich, dass der Prozess vor drei oder vier Jahren abgeschlossen sein wird.

Überraschungen für den Anleger

Die technische Vorbereitung der Gebiete wurde in St. Petersburg mehrere Jahre lang nicht durchgeführt. Infolgedessen gab es keine geeigneten Grundstücke für den Bau. Als klar wurde, dass ohne Ingenieurausbildung das Bauvolumen nicht zu steigern und nichts zu vermelden sei, erklärte die Verwaltung dies zur vorrangigen Aufgabe. Verabschiedete wie üblich ein umfassendes Programm, das bis 2010 gültig ist. Auf Kosten des Budgets verspricht die Verwaltung, 403,2 Hektar vorzubereiten. Während das Bauland jedoch in der Regel von den Bauträgern selbst vorbereitet wird.

„In der weltweiten Praxis erfolgt die technische Vorbereitung von Baugebieten in der Regel auf Kosten öffentlicher Mittel“, kommentiert der Vizepräsident der Gewerkschaft der Bauunternehmen Sojuspetrostroy Lew Kaplan. - Dies ist die Pflicht des Staates, da es sich um städtische Kommunikation handelt. Daher hat die Bereitstellung von Ingenieurschulungen für private Unternehmen mehr Nachteile als Vorteile, zumal diese Kosten normalerweise unrentabel sind und von einzelnen Entwicklern aus Verzweiflung getragen werden.“ Laut Selivanov können die Kosten für die technische Vorbereitung 30 % der Projektkosten erreichen.

Laut Lev Kaplan garantiert der Erwerb riesiger Gebiete nicht ihre wirkliche Entwicklung: „Soziale Standards müssen eingehalten werden - die Anzahl der Schulen, Kindergärten, Kliniken usw., aber es handelt sich nicht um kommerzielle Produkte. Diese Probleme sind nicht mehr baulich, sondern städtebaulich und nicht einfach. „Bei der integrierten Entwicklung von Gebieten ist der Entwickler gezwungen, nicht nur flüssige Wohnungen, sondern auch Infrastrukturelemente zu planen“, bestätigt Olga Kopeikina, Vertreter der Firma Sestra-River. – Je nach Lage des Grundstücks und seiner Abgeschiedenheit von der städtischen Infrastruktur kann der Anteil der Gewerbeflächen am Gesamtbauvolumen zwischen 10 und 30 % betragen.

Das Projekt New Okkervil in Kudrovo wird von Otdelstroy zu Sonderkonditionen umgesetzt. Der Bau von sozialen und kulturellen Einrichtungen, Straßen und Außennetzen wird aus dem Bundeshaushalt finanziert. Nach Angaben des Unternehmens erfolgt der Geldeingang unmittelbar nach Abschluss der Arbeiten. Es ist jedoch nicht einfach, staatliche Unterstützung zu erhalten. Das deklarierte Wohnvolumen sollte mindestens 1 Million Quadratmeter betragen. m.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Verkehrsanbindung. Es ist gut, wenn neben der U-Bahn ein neues Viertel gebaut wird: Laut Vasily Selivanov löst dies 70 % der Verkehrsprobleme. „Aber auch andere Gebiete müssen entwickelt werden, nicht nur dort, wo der Bau von U-Bahn-Stationen geplant ist“, bemerkt Selivanov.

Die Stadt verspricht Hilfe: Laut Beamten wird die Entwicklung von Territorien als komplex bezeichnet, weil sie gleichzeitig in alle Richtungen erfolgen soll. Große Territorien können jedoch ohne Passagen innerhalb des Blocks, ein Straßen- und Straßennetz nicht existieren. Investoren bauen Straßen, finden aber nicht das Gleichgewicht, in das sie überführt werden können. Es gibt bereits Dörfer in der Region Moskau, in denen private Verwaltungsgesellschaften gezwungen sind, Straßen zu betreiben, und die Bewohner dieser Dörfer müssen für alles bezahlen. Kurz gesagt, Überraschungen für den Investor können in jeder Phase des Projekts auftreten. Daher ist es unmöglich, die Kosten im Voraus zu kalkulieren.

Low-Rise-Spezifität

Der Plan für den Bau von Flachbauten in St. Petersburg wurde bereits 2001 angenommen. Obwohl der Anteil des Flachbausektors am städtebaulichen Volumen damals 5 % nicht überstieg, genehmigte die Verwaltung die Verlegung von Flachbauzonen mit einer Perspektive bis 2010. Es sollte 5 Millionen Quadratmeter bauen. m von Landhäusern und Stadthäusern, basierend auf der Prognose der zukünftigen Verbrauchernachfrage nach hochwertigem Wohnraum. In seiner reinen Form wurde jedoch noch kein einziges groß angelegtes Flachbauprojekt in der Stadt umgesetzt. Sogar das Projekt, das auf dem Gebiet des Nordtals umgesetzt wird und ursprünglich als Flachbauprojekt konzipiert war, hat sich in Richtung einer höheren Höhe verändert. Experten waren der Ansicht, dass Flachbauten im Northern Valley aufgrund der fehlenden Infrastruktur unrentabel sind.

Bisher kann sich nur die Region Moskau der Entwicklung großer Gebiete rühmen. Entsprechend Anatoly Zapadinsky, stellvertretender Generaldirektor der Rodex-Gruppe, seit 2003 realisiert das Unternehmen das Megaprojekt Mozhaisk Wave - acht niedrige Siedlungen (1,8 Tausend Haushalte) mit der gesamten notwendigen Infrastruktur auf einer Fläche von 550 Hektar. Dörfer werden nacheinander in Betrieb genommen. Für die Lebenserhaltung der Bewohner von Flachbauten hat der Investor nicht nur Netze verlegt, sondern auch Behandlungsanlagen gebaut. „Wir haben es geschafft, die Infrastruktur in allen Siedlungen kompetent zu verteilen. Und was am wichtigsten ist, es stellte sich nicht als schwere Belastung für die Käufer heraus, die dafür bezahlen müssen“, fügte Zapadinsky hinzu. Die entsprechenden Kosten für die Anschaffung und den Betrieb für jeden Bewohner des Dorfes seien seiner Meinung nach unbedeutend.

Erdrückt von viel Geld

Selbst die größten St. Petersburger Entwickler wie LEK, LenSpetsSMU, Construction Trust, Stroymontazh können aufgrund wirtschaftlicher Beschränkungen (Jahresumsatz, Gesamtkapitalisierung) nicht an Auktionen teilnehmen, bei denen Gebiete ab 30 Hektar verkauft werden, beschwert sich Lev Kaplan. Dementsprechend liegen Flächen von 100-200 Hektar in Erwartung externer Investoren brach.

„Es wird viel über die Möglichkeit gesprochen, Konsortien von St. Petersburger Entwicklern zu gründen, um mit externen Investoren bei der Entwicklung neuer Gebiete zu konkurrieren, aber bisher ist es für uns schwierig, uns ein Konsortium von Unternehmen mit unterschiedlichen Marktstrategien vorzustellen. “, sagt Kaplan. - Dadurch wird keine einheitliche Entwicklung gewährleistet. Ein realistischerer Weg ist es, führenden St. Petersburger Entwicklern Stadtgarantien für Bankdarlehen für die technische Entwicklung von Gebieten zu geben.

Die mittelständischen Entwickler halten sich generell von integrierter Entwicklung fern, es besteht nur eine illusorische Hoffnung, dass die neuen Marktriesen einen Teil der gebildeten Grundstücke an die Seite verkaufen. In jedem Fall sind dies Krümel vom Tisch des Meisters und keine Möglichkeit, zu überleben.

„Hohe Kosten werden sich später bei Massenverkäufen auszahlen“, ist sich Selivanov sicher. – Aber nur große, finanziell stabile Unternehmen können diese Kosten in der Anfangsphase tragen. Der durchschnittliche Entwickler wird sich nicht für sie entscheiden. Daher werden wir eine gewisse Kristallisierung auf dem Markt bekommen. Es wird eine Gruppe seriöser Entwickler geben, die sich auf integrierte Landentwicklungsprojekte konzentrieren werden. Dies werden nicht nur St. Petersburger Unternehmen sein, sondern auch Moskauer und ausländische. Die Mehrheit der Marktteilnehmer - und das sind nur mittlere und kleine Unternehmen - wird die Fertigstellung einiger lokaler Rohprojekte und Reste von Punktprojekten in den bestehenden Gebieten der Stadt oder die Beteiligung an der Entwicklung einzelner Spots im Rahmen von Projekten erhalten für die Entwicklung großer Territorien.

Für jeden Geschmack

Wichtigster Faktor bei der integrierten Bebauung ist laut den an Großprojekten beteiligten Bauträgern die Erstellung eines Bebauungskonzeptes und die darauf aufbauende Gestaltung eines qualitativ neuen Wohnumfeldes. Laut dem stellvertretenden Generaldirektor für Marketing und Vertrieb von Otdelstroy Larissa Okun haben sich heute sowohl die Bauqualität als auch das Wohnumfeld verändert – Unternehmen müssen sich den neuen Anforderungen des Marktes stellen.

„Welche Immobilienklasse der Entwickler in einem bestimmten Gebiet zum Verkauf plant, hängt direkt von der Lage des Grundstücks, seiner Größe und den Zielen der Investoren ab. Offensichtlich ist es schwierig, Wohnungen als Elite zu positionieren, wenn das Angebotsvolumen im Projekt Hunderttausende von Quadratmetern beträgt. Von der Stadt entfernte Grundstücke, die sich in schwer zugänglichen und unbeliebten Richtungen befinden, sind für den Bau von Massenwohnungen förderlich“, glaubt Olga Kopeikina.

„Die Unterschiede werden ausgelöscht“, sagt Larisa Okun, „das Konzept der „Superökonomie“ kommt zum Einsatz – Wohnraum aus einer günstigen Nische, aber in guter Qualität. Das ist Massenwohnungsbau auf einem neuen Niveau.“ Ihrer Meinung nach können sich die Vorstellungen darüber, was ein Qualitätshaus ist, während des Bauprozesses ändern. „In einem großen komplexen Projekt wird es auf jeden Fall Wohnungen in verschiedenen Preisklassen geben, um unterschiedliche Leute anzulocken“, sagt Okun. - Sicherlich wird es Käufer aus anderen Regionen geben, und die haben ihre eigenen Qualitätskriterien. Wir wiederum müssen das bauen, was auf dem Markt nachgefragt wird.“

Verkauft - Vergessen

Laut Roman Filimonov gibt es heute nur ein Projekt für die integrierte Entwicklung des Territoriums, nach dem die städtebauliche Dokumentation entwickelt und genehmigt wurde - „Marine Façade“. Der Entwickler kann die Projektdokumentation vorbereiten, um Baugenehmigungen für bestimmte Objekte zu erhalten und mit der technischen Vorbereitung zu beginnen.

Bis 2009 verspricht die Stadtverwaltung, mehrere Viertel im Bezirk Primorsky zur Versteigerung zu verpacken, und im Jahr 2010 - eines der Viertel von Polyustrovo. Der Ausschuss für Stadtplanung und Architektur hat Planungsprojekte für den Wohnungsbau auf Grundstücken von mehr als 2,5 Tausend Hektar entwickelt und genehmigt - das reicht für den Bau von 20 Millionen Quadratmetern. m.

Bis 2015 werden wir 390 Hektar im Vyborgsky-Bezirk (Nordtal) entwickeln, 166 Hektar - in Krasnoselsky, 76 Hektar - in Kurortny, 155 Hektar - in Petrodvortsovoye, 746 Hektar - in Primorsky, 712 Hektar - in Pushkinsky, 88 Hektar - bei Frunzensky. Die KGA entwickelt Dokumente auf dem Territorium, das nach 2015 entwickelt werden soll. Dies sind 1,5 Tausend Hektar in den Projekten Ruchiy, Yuntolovo, Marine Façade und Slavyanka. Insgesamt sind 8.000 Hektar in der Entwicklung.

„Die integrierte Entwicklung von Gebieten ist heute eine beliebte Aktivität für Entwickler“, sagt Olga Kopeikina. „Die gleichzeitige Markteinführung eines großen Angebotsvolumens wird sich sicherlich auf den Durchschnittspreis in der Stadt auswirken, aber wir erwarten auf jeden Fall keinen Preisrückgang.“ Eine umfassende Entwicklung ist ohne staatliche Beteiligung nicht möglich. Laut Entwicklern zeigen die Behörden jedoch kein großes Interesse an den Gebieten, die aufgrund von Ausschreibungen bereits zu Investoren abgewandert sind. „Sicherlich übernimmt ein Investor ein Projekt aufgrund seiner eigenen Interessen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass alle Verantwortungen und Pflichten, die seit jeher den Behörden übertragen wurden, übertragen werden müssen, ist sich Vasily Selivanov sicher. Wir wollen nicht viel von der Stadt. Wenn er die Regeln erstellt hat, lass ihn nach diesen Regeln arbeiten.“

St. Petersburg

Investoren wollen klare Regeln

Eduard Tiktinsky, Vorstandsvorsitzender der RBI Holding:

- Die erste Bedingung für den Baubeginn ist die Verfügbarkeit eines genehmigten Projekts zur Planung des Gebiets, dessen Eingangszeit etwa eineinhalb Jahre beträgt. Unser Beispiel ist bezeichnend: Alle Projekte in der Phase der städtischen Genehmigungen sind im Durchschnitt für neun Monate aus dem Zeitplan herausgefallen, da die Beamten meiner Meinung nach eine übermäßige Detaillierung der APT fordern. Wenn Sie unnötige Anforderungen entfernen, wird die Genehmigungszeit verkürzt.

Die Wirtschaftlichkeit von Investitionsvorhaben hängt entscheidend vom Zeitpunkt des Baubeginns ab, sodass sich die Verkürzung der Genehmigungszeiten positiv auf das Investitionsklima auswirken wird. Für einen Investor ist jede Vertragsverzögerung ein finanzieller Verlust: Bei einer Investition von 1 Milliarde US-Dollar mit der Erwartung einer Rendite von 20 % pro Jahr verliert der Investor bei einer Verschiebung des Projektplans um ein Jahr 200 Millionen US-Dollar. Wir brauchen ein einziges Blockdiagramm des Ablaufs aller Genehmigungsverfahren mit behördlichen Fristen.

Darüber hinaus ist es wichtig, die Regeln für die Landnutzung und -entwicklung so schnell wie möglich zu verabschieden, da sie die Anforderungen an Bauprojekte konkretisieren. Ohne einen klaren und nachvollziehbaren gestalterischen Ordnungsrahmen – PZiZ – ist der Investor gezwungen, eine Entscheidung über die wirtschaftliche Machbarkeit des Bauens mit großer Unsicherheit zu treffen.

Verhandeln ist hier unangebracht

Lew Kaplan, Vizepräsident der Union der Bauunternehmen "Soyuzpetrostroy":

- Die Preise bei den 2007 durchgeführten Grundstücksversteigerungen stiegen nicht über 100 Euro pro 1 qm. m zukünftige Verbesserungen. Die Kosten für die technische Entwicklung des Territoriums betragen 100-200 Euro pro 1 km². m Verbesserungen, so dass wir davon ausgehen können, dass die tatsächlichen Kosten von 1 Quadrat. m Verbesserungen der Bedingungen der integrierten Entwicklung - mindestens 200 Euro.

Was erklärt die Vorsicht der Entwickler? Das Dekret der Stadtregierung „Über die integrierte Entwicklung von Gebieten ...“ enthält eine Klausel: Bei Nichteinhaltung der Fristen für die technische Entwicklung des Gebiets (für wie lange?) Wird der Vertrag mit dem Entwickler gekündigt , und die von ihm erstellten Ingenieurbauten werden der Stadt kostenlos übertragen.

Die Kosten für Ingenieurbauwerke, die während der integrierten Entwicklung von Gebieten geschaffen werden, belaufen sich auf mehrere zehn (und in einigen Fällen mehrere hundert) Millionen Euro. Wenn die Entwickler ernsthaft geglaubt hätten, dass dies ein Arbeitspunkt sei, hätten sie sich nicht an den Property Fund und einen Kanonenschuss gewandt. In der Tat ist es sehr schwer vorstellbar, dass die Stadtbehörden beispielsweise aus dem mächtigen Glavstroy-St. Petersburg hundert oder zwei Millionen Euro enteignen, die für eine fünftägige Verzögerung bei der Lieferung des einen oder anderen im Boden vergraben werden Linie der Ingenieurbauten. Aber Risiko ist Risiko. Wenn es um Dutzende (oder Hunderte) Millionen Euro geht, sind Verhandlungen völlig unangebracht.

Neubewertung in jeder Phase

Markus Lerner, Generaldirektor von ISK "Petropol":

- Derzeit wurden in St. Petersburg mehr als 40 groß angelegte Entwicklungsprojekte für riesige Gebiete angekündigt. Die Erfahrung zeigt, dass mindestens die Hälfte davon nicht lebensfähig ist. Gleichzeitig beginnt der Bau der meisten Anlagen frühestens in zwei Jahren, höchstwahrscheinlich in fünf bis acht Jahren.

Es gibt keine mehr oder weniger angemessenen Berechnungen der Kosten zumindest für die technische Vorbereitung für Gebiete dieser Größenordnung. Sie werden in ein oder zwei Jahren erscheinen, und erst danach werden die Anleger versuchen, diese Kosten in ihre Finanzpläne aufzunehmen. Und prüfen Sie unbedingt noch einmal, ob sich eine Investition rentiert. Die Neubewertung erfolgt in jeder Bauphase. Es ist gut, wenn in zwei, drei Jahren überhaupt 10-15 Projekte auf den Weg gebracht werden.

Jetzt versuchen Slick-Besitzer nach kostengünstiger Vermessung und Erstellung eines Vorkonzepts oft, Projekte bereits als verbessertes Produkt weiterzuverkaufen. Weil die Vorprojektentwicklung und Gebietsvorbereitung der risikoreichste Teil des Entwicklungsprozesses ist und Investitionen von bis zu 20-30 % der Projektkosten erfordert. Nur wenige Unternehmen sind bereit, so viel Geld über einen so langen Zeitraum zu investieren.

Während es in der Anfangsphase nur ein Grundstück ohne entwickeltes Projekt gibt, waren und sind die Hauptfinanzierungsquelle die eigenen Mittel. Aber um das Gelände für den Bau vorzubereiten, können Sie versuchen, syndizierte Kredite von großen westlichen Fonds oder Banken zu erhalten, oder ein anderes geeignetes Schema wählen. Um beispielsweise eine Projektfinanzierung mit einer der russischen Banken zu vereinbaren, einen durch ein Grundstück oder andere Vermögenswerte des Unternehmens besicherten Kredit zu erhalten oder sogar ein Schuldscheindarlehen auszugeben, gründen Sie einen geschlossenen Investmentfonds für ein Projekt. Wenn wir über kleinere Projekte sprechen - von 2 bis 10 Hektar -, dann ist es in der Anfangsphase des Baus möglich, Mittel von Anteilseignern zu gewinnen. Der Anteil dieser Finanzierungsquelle nimmt allmählich ab und beträgt jetzt 50-60%. Ich bin mir jedoch sicher, dass die Entwickler weiterhin 30-40 % der Mittel von den Anteilseignern erhalten werden.