შეუძლებელია სახელმწიფოს გეოგრაფიის სრულყოფილად შესწავლა იმის ცოდნის გარეშე, თუ როგორ დაასახლეს ადამიანებმა მიწები და განავითარეს ბუნებრივი რესურსები.

მათი მოღვაწეობა ხომ იყო საფუძველი, რომელზედაც საბოლოოდ დაფუძნდა თანამედროვე გეოგრაფიული მეცნიერება. რუსეთის ტერიტორიის ისტორიული დასახლებისა და განვითარების შესწავლა სასწავლო პროცესის განუყოფელი ნაწილია.

ახალი ტერიტორიების განვითარება

პირველად, ცენტრალური რუსეთის ტერიტორიის დასახლება დაიწყო სლავური ტომების მიერ მე -8 საუკუნეში; დიდი ხნის განმავლობაში, ტერიტორია ოკასა და ვოლგას შორის იყო კიევის რუსეთის აღმოსავლეთი ნაწილი.

თუმცა, მონღოლ-თათარ დამპყრობელთა შემოსევის შემდეგ, XIII საუკუნეში ამ ტერიტორიაზე ჩამოყალიბდა ახალი სახელმწიფო წარმონაქმნი, რომლის ცენტრი იყო მოსკოვი. ეს იყო პირველი ნაბიჯი ჩვენი სამშობლოს სახელმწიფოებრიობის ჩამოყალიბებისაკენ.

დროთა განმავლობაში, ცენტრალური რუსეთის მოსახლეობა იწყებს ახალი ჩრდილო-აღმოსავლეთის მიწების თანდათანობით განვითარებას. დასახლდა ჩრდილოეთ დვინის ვაკეები, კამას სანაპირო და თეთრი ზღვა. XVI საუკუნის შუა წლებში რუსეთის სახელმწიფოს შეუერთდა ასტრახანისა და ყაზანის სახანოები, რითაც ტერიტორიას შეუერთდა ვოლგის აუზი. (იხილეთ თემა).

სწორედ ამ მომენტში იძენს სახელმწიფო თავის მრავალეროვნებას: აქ ცხოვრობენ არა მხოლოდ სლავების შთამომავლები, არამედ თათრები და ბაშკირები. რუსი ხალხისთვის ახალი მიწების განვითარების მთავარი დაბრკოლება იყო ურალის მთის სისტემა.

მაგრამ უკვე 1581 წელს რუსულმა რაზმებმა ერმაკის მეთაურობით შეძლეს ურალის ქედის გადალახვა, რითაც ხალხს გზა გაუხსნა ციმბირისა და შორეული აღმოსავლეთის უზარმაზარ სივრცეებში.

თუმცა, ამ რეგიონების მძიმე კლიმატურმა პირობებმა ხელი არ შეუწყო ხალხის გადასახლებას სახელმწიფოს ცენტრალური ნაწილიდან, რაც უფრო ხელსაყრელია სიცოცხლისთვის.

უფრო აქტიურად, დევნილები დასახლდნენ სტეპების მიწებზე, რომლებიც მდებარეობდა ოკას სამხრეთით, დაიპყრეს ტერიტორიები თათრული მომთაბარეებისგან. ციმბირის აქტიური განვითარება ემთხვევა მე-18 საუკუნეში წარმოებისა და სოფლის მეურნეობის განვითარების დასაწყისს.

სწორედ ამ პერიოდიდან დაიწყო აღმოსავლეთ ციმბირის მთელი მიწების მასობრივი განვითარება, რომელიც გაგრძელდა ორი საუკუნის განმავლობაში და საბოლოოდ დასრულდა მხოლოდ 1950 წელს.

ფერმერები დასახლდნენ როგორც ციმბირში, ასევე თანამედროვე ყაზახეთის ჩრდილოეთ ნაწილის ტერიტორიაზე, სადაც დღემდე მოსახლეობის უმრავლესობა რუსია.

შორეული აღმოსავლეთის დასახლება

რუსი დევნილების შორეული აღმოსავლეთის ტერიტორიაზე ჩასვლით, ამ რეგიონის ისტორიაში ახალი ფურცელი დაიწყო. ამურის რეგიონის მიწების განვითარება ჩრდილოეთ ნაწილიდან დაიწყო.

პირველი რუსული დასახლება ამ რეგიონში 1639 წლით თარიღდება. ამ ტერიტორიებზე რუსი ხალხის გამოჩენამდე აქ ცხოვრობდნენ დუჩერების, ნატკების, გილიაკებისა და დაურების ტომები. რეგიონის რესურსების სიმდიდრემ, მისმა ზღვაზე წვდომამ დააჩქარა გლეხების ამ მიწებზე გადასახლების პროცესი.

XIX საუკუნეში შორეულ აღმოსავლეთში დაიწყო დიდი ქალაქების სოფისკის და ხაბაროვსკის მშენებლობა. ძალიან დიდი ხნის განმავლობაში, შორეული აღმოსავლეთი იყო ერთგვარი ტერიტორია ხელისუფლებისთვის სასტიკი ხალხის "განათლებისთვის".

ტერიტორიის ეკონომიკური განვითარება თავდაპირველად განისაზღვრება ცხოვრების ბუნებრივი პირობებით და ხალხის ეკონომიკური აქტივობით, ანუ ლანდშაფტის ეკოლოგიური და რესურსული პოტენციალით.
ხალხის განსახლება და ტერიტორიის ეკონომიკური განვითარება არის ერთი ისტორიული პროცესის ორი მხარე, ან ორი ასპექტი. ტერიტორიის განვითარების ტრადიციულ იდეას აქვს ცალმხრივი, უტილიტარულ-ეკონომიკური ხასიათი, მას აკლია ლანდშაფტის ფუნქციების გათვალისწინება, მისი ეკოლოგიური და რესურსული პოტენციალის როლი, როგორც ნებისმიერი განვითარების აუცილებელი პირველადი წინაპირობა.
ყველაზე ზოგადად მიღებულ კონცეფციად შეიძლება ჩაითვალოს განვითარების ტიპი (ტიპი), რომელიც შეესაბამება ეკონომიკური საქმიანობის მიმართულებას ან ეკონომიკის წამყვან დარგს - ყველაზე ფართო ფორმებიდან (შეგროვება, ნადირობა, საძოვრების მეცხოველეობა) ინტენსიურ მეურნეობამდე და გადამამუშავებელი მრეწველობა. ტერიტორიის ეკონომიკური განვითარება, როგორც წესი, ყველაზე მეტად უკავშირდება მის საწარმოო და რესურსულ პოტენციალს, რომელიც ყოველთვის არ შეესაბამება ეკოლოგიურ პოტენციალს. ტერიტორიის განვითარების ძირითადი ტიპების მდებარეობა ექვემდებარება გეოგრაფიულ ნიმუშებს.

განაშენიანების სახეები დაკავშირებულია მიწის (ან ტერიტორიის) გამოყენების ტიპებთან. ეს კონცეფცია ასახავს ლანდშაფტის რესურსული პოტენციალის გამოყენების გზას, რომელიც თავის კონკრეტულ გამოხატულებას მიწის ბუნებაში (ბუნებრივი საკვები, ნადირობა, სახნავი და ა.შ.) პოულობს.

ტერიტორიის განაშენიანების დონის შეფასება რთული და საკამათო პრობლემაა, რომლის გადაწყვეტას ფუნდამენტურად განსხვავებული პოზიციებიდან შეიძლება მივუდგეთ. ტერიტორიის განვითარების შეფასება უნდა ეფუძნებოდეს ინდიკატორთა ფართო სპექტრს, რომელიც ასახავს ლანდშაფტის ეკონომიკურ გამოყენებასა და მის ბუნებრივ პოტენციალს შორის შესაბამისობის ხარისხს. ტერიტორიის განვითარების დონის ან ინტენსივობის მთავარ კრიტერიუმად უნდა ჩაითვალოს ბუნებრივი რესურსების რეპროდუქციის ეფექტურობა, ხოლო ყველაზე განვითარებული ტერიტორიები არის კულტივირებული ტერიტორიები ტექნოლოგიების გამოყენებით, რომლებიც საშუალებას იძლევა მიაღწიონ მაქსიმალურ პროდუქტიულობას ყველაზე დაბალ ფასად და მინიმალური გარემოს ზიანს. სამივე პირობის შესრულება მხოლოდ იდეალად შეიძლება წარმოვიდგინოთ. როგორც ასეთ იდეალთან მიახლოება, ჩვენ შეგვიძლია განვიხილოთ მაღალი პროდუქტიულობის ცალკეული მაგალითები. რეგიონული მასშტაბით ტერიტორიის განვითარების შეფასებისას ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებელია დამუშავებული მიწის წილი რეგიონის მთლიან ფართობში.
როგორც წესი, მეზო- და მაკრორეგიონული დონის ლანდშაფტში და მით უმეტეს გეოსისტემებში, არის სხვადასხვა ტიპის ეკონომიკური განვითარებისა და მიწათსარგებლობის შესაბამისი ტიპების ერთობლიობა.
ტერიტორიის თანამედროვე განვითარება, უფრო სწორად, ლანდშაფტები, არის მოსახლეობისა და ბუნებრივ გარემოს ურთიერთქმედების ხანგრძლივი ისტორიული პროცესის შედეგი და ამავე დროს ეტაპი. ამიტომ, დღევანდელი მდგომარეობის ანალიზს წინ უნდა უძღოდეს ტერიტორიის ისტორიული და გეოგრაფიული ანალიზი.

განვითარების ყველაზე მაღალი დონე დამახასიათებელია სტეპის ცისკავკასისა და აღმოსავლეთ ევროპის ტყე-სტეპის ლანდშაფტებში, რომლებიც შემოიფარგლება ეკოლოგიური ოპტიმუმის ზონაში. აქ ყველაზე მაღალი ხვნა შეინიშნება - 60–70%, განვითარების აბსოლუტურად უპირატესი ფონური ტიპია ინტენსიური სოფლის მეურნეობა. სოფლის მეურნეობის სტრუქტურაში მეცხოველეობას ასევე დიდი მნიშვნელობა აქვს, მაგრამ ის არ არის დაფუძნებული ბუნებრივი საკვების მიწების გამოყენებაზე, რომლის წილი მთლიან ფართობში არ აღემატება 5-10%-ს, არამედ მინდვრის საკვებს. სოფლის მეურნეობის მაღალი განვითარება შერწყმულია მოსახლეობის მნიშვნელოვან სიმჭიდროვესთან და ურბანიზაციასთან, ინდუსტრიული ცენტრების არსებობასთან.

სტეპების შედარებით მაღალი განვითარება და პოპულაცია, რომლებიც უპირატესად კლასიფიცირდება როგორც წინასწარ კომფორტული შედარებით მაღალი ეკოლოგიური პოტენციალით, განპირობებულია მათი მნიშვნელოვანი აგრორესურსული პოტენციალით - ნიადაგის ნაყოფიერებით და გაზრდილი სითბოს მიწოდებით. რაც შეეხება წყლის დეფიციტს, მასთან გამკლავება უფრო ადვილია, ვიდრე სითბოს ნაკლებობა, ტრანზიტული ჩამონადენის, მიწისქვეშა წყლების და ხელოვნური მორწყვის გამოყენებით. სოფლის მეურნეობის განვითარების დონის თვალსაზრისით, სტეპური ლანდშაფტები თითქმის ისეთივე კარგია, როგორც ცისკავკასიისა და აღმოსავლეთ ევროპის ტყე-სტეპების ლანდშაფტები. გუთანი აქ 50-70%-ს აღწევს, მაგრამ ამავე დროს, ბუნებრივი საკვების მიწების წილი 10-12%-მდე იზრდება. მრეწველობისა და ურბანიზაციის ცენტრები სტეპის ლანდშაფტებში ყველგან არის გავრცელებული, მაგრამ არათანაბარი; ზოგიერთ შემთხვევაში (დონბასის რუსული ნაწილი) განვითარების ინდუსტრიული ტიპი ფონთან ახლოს ხასიათს იძენს.

სახეობისა და განვითარების დონის მიხედვით ფართოფოთლოვანი ტყეების აღმოსავლეთ ევროპის ზონა ახლოსაა ტყე-სტეპთან. გუთანი გარკვეულწილად შემცირებულია, მაგრამ კულტივირებული მიწა მაინც იკავებს მთლიანი ფართობის მინიმუმ 40-50%-ს და ინარჩუნებს გამოყენების ფონური ტიპის ღირებულებას. ამავდროულად იზრდება ურბანიზაცია და იზრდება განვითარების ინდუსტრიული ფორმების წილი. ტყეების ნაშთებს (მეტ-ნაკლებად მძიმედ დარღვეული) უკავია ტერიტორიის არაუმეტეს 20-30% და ყველაზე ხშირად მხოლოდ 5-10%.

სითბოს დეფიციტის მატებასთან ერთად, საკმაოდ მკვეთრად იკლებს ლანდშაფტების სასოფლო-სამეურნეო განვითარების დონე და მიწის განვითარებისა და გამოყენების სხვა, უფრო და უფრო ფართო ფორმები იწყებს ფონურ მნიშვნელობას. უკვე აღმოსავლეთ ევროპის სუბტაიგას ლანდშაფტებში, რომელიც მდებარეობს შედარებით მაღალი ეკოლოგიური პოტენციალის ზონაში და ჰაბიტატის ოპტიმალურ პირობებთან ახლოს, გუთანი 40-25%-მდე მცირდება, ხოლო სამხრეთ ტაიგაში საშუალოდ 12%-მდეა. . სოფლის მეურნეობის უწყვეტი განვითარება თანდათან გადადის ფოკუსში და ტყის მიწები, უმეტესად არაპროდუქტიული, იძენს ფონურ ღირებულებას. მთლიანი ფართობის 30-დან 50-60%-მდე მოდის ძლიერ შეწუხებულ და წარმოებულ ტყეებზე - ტყის გრძელვადიანი და ირაციონალური მართვის და შერჩევითი, დაბალი ეფექტურობით, სოფლის მეურნეობის განვითარების შედეგი (წარმოებული ტყეების მნიშვნელოვანი ფართობები ჩამოყალიბდა ადგილზე. მიტოვებული სახნავი მიწები და მდელოები). ამავე დროს, არ შეიძლება არ აღინიშნოს ტერიტორიის მაღალი ურბანიზაცია და "გაჯერება" ინდუსტრიული განვითარების ობიექტებით (მათ შორის ისეთი სპეციფიკური, როგორიცაა წყალსაცავები).

სოფლის მეურნეობა აღმოსავლეთ ევროპის შუა ტაიგაში და, გარკვეულწილად, ციმბირის სამხრეთ ტაიგას ლანდშაფტებში, ეკოლოგიური პოტენციალის საშუალო დონით და ჰიპოკომფორტული საცხოვრებელი პირობებით, აქვს ლაქების ხასიათი. დამუშავებული მიწის წილი მიწის ფონდში იზომება პროცენტის მეათედებში და მხოლოდ რუსეთის დაბლობზე ოდნავ აღემატება 1%-ს. მეურნეობა ძირითადად ორიენტირებულია მოვლაზე, რადგან სითბოს ნაკლებობის გამო, საკვები ბალახი ყველაზე ეფექტური კულტურებია. განვითარების ძირითადი ტიპი განისაზღვრება არსებობით. აქ არის ქვეყნის მთავარი ხის ბაზები. თუმცა, ხე-ტყის ინდუსტრიის განვითარება არ შეიძლება ჩაითვალოს ფონად, რადგან მას აქვს შერჩევითი ხასიათი, ნაკარნახევია ტყის ტერიტორიებზე წვდომისა და დაკრეფილი მერქნის ტრანსპორტირების შესაძლებლობით. ამ ლანდშაფტებისთვის დამახასიათებელი განვითარების ფართო ფორმად უნდა ჩაითვალოს ნადირობა და თევზაობა. დისპერსიული, ძირითადად მცირე და საშუალო ზომის, სამრეწველო ცენტრები ძირითადად დაკავშირებულია მინერალური ნედლეულის მოპოვებასა და გადამუშავებასთან.

ჩრდილოეთ ტაიგას და აღმოსავლეთში ასევე შუა ტაიგას პეიზაჟებს აქვთ დაბალი ეკოლოგიური პოტენციალი სითბოს მკვეთრი ნაკლებობით და არახელსაყრელი (არასასიამოვნო) საცხოვრებელი პირობებით. ტერიტორიის მნიშვნელოვანი ნაწილი (მათ შორის უზარმაზარი ჭაობის სისტემებით) პრაქტიკულად განუვითარებელია. ტყეების დაბალი პროდუქტიულობა და მათი მიუწვდომლობა სატრანსპორტო ქსელის განუვითარებლობის გამო ზღუდავს ტერიტორიის სატყეო გამოყენებას. მიწათმოქმედება ღია გრუნტში შესაძლებელია განსაკუთრებით ხელსაყრელ ადგილობრივ ადგილებში. თანაბრად ადგილობრივია ჭალის მდელოების გამოყენება. ტერიტორიის განვითარებას ახასიათებს ტრადიციული ექსტენსიური დარგები - ნადირობა და თევზაობა, ზოგიერთ რაიონში კი ტყის საძოვრებზე ირმის მეურნეობა. სამრეწველო განვითარების ცალკეული ცენტრები შემოიფარგლება წიაღისეულის საბადოებით.

სუბარქტიკის ლანდშაფტები, უკიდურესად დაბალი ეკოლოგიური პოტენციალით და ჰაბიტატის პირობებით ექსტრემალურთან ახლოს, ხასიათდება ფართო განვითარებით. ტერიტორიის განვითარების ტრადიციული ფორმის სპეციფიკას აქ განაპირობებს საძოვრების მომთაბარე ირმის მეცხოველეობის ბუნებრივი საკვები მიწების არსებობა. მიწის გამოყენების ძირითადი ტიპი, რომელიც იკავებს ტუნდრასა და ტყე-ტუნდრას ტერიტორიის უმეტეს ნაწილს, არის ირმის ბუნებრივი საძოვრები; ნადირობა და თევზაობა დაქვემდებარებული მნიშვნელობისაა. ირმის საძოვრებს უკავია ფართობის 70-80%-მდე, თუმცა უკიდურესად დაბალი პროდუქტიულობის გამო მათი გამოყენების ეფექტურობა დაბალია. ბოლო ათწლეულების განმავლობაში, სუბარქტიკის ეკონომიკური განვითარება სულ უფრო და უფრო გაძლიერდა ინდუსტრიული მიმართულებით, რომელიც დაკავშირებულია მინერალური რესურსების განვითარებასთან - ნავთობი, გაზი, ქვანახშირი და ფერადი ლითონები. მაღაროებით შეწუხებული მიწის ფართობების გაფართოება, მათ შორის ღია ორმოს მოპოვება, რეგიონულ მნიშვნელობას იძენს დასავლეთ ციმბირის სუბარქტიკულ ლანდშაფტებში, ბოლშეზემელსკაიას ტუნდრაში, ნორილსკის რეგიონში და ა.შ.

მრეწველობის განვითარებასთან და ურბანიზაციასთან დაკავშირებულია მიწის განვითარებისა და გამოყენების სპეციფიკური ტიპები. ტერიტორია უკავია ობიექტებს, რომლებსაც ანალოგი არ აქვთ ბუნებრივ ლანდშაფტში. ეს არის დასახლებები სამრეწველო საწარმოებით, საცხოვრებელი ფართებითა და კომუნალური საშუალებებით, მაგისტრალებით, ნავთობისა და გაზსადენებით და სხვა საინჟინრო ნაგებობებით. ამ ტიპის ტერიტორიების განაწილებას ფოკუსური ხასიათი აქვს და დაკავებული ფართობის მიხედვით (ქვეყნის მთელი ტერიტორიის 0,8%) მათი შედარება შეუძლებელია მიწათსარგებლობის ფონურ ტიპებთან. თუმცა, ლანდშაფტებზე ზემოქმედების ინტენსივობითა და ეკოლოგიური ვითარებით, ტერიტორიის ამ ტიპის განაშენიანება მნიშვნელოვნად აღემატება ტერიტორიის განაშენიანების წინაინდუსტრიულ ფორმებს და თვისობრივად განსხვავდება.

მსხვილ ქალაქებს ახასიათებთ ტერიტორიის ყველაზე კონცენტრირებული და „კომპლექსური“ განვითარებით, ხოლო ტენდენცია შეიმჩნევა ვრცელი ურბანული აგლომერაციებისა და მეგაპოლისების ჩამოყალიბებისკენ.

რა იურიდიულ ინსტრუმენტებს ითვალისწინებს რუსეთის ფედერაციის ქალაქგეგმარებითი კოდექსი ინვესტორებისთვის და დეველოპერებისთვის? რა სამართლებრივი პრობლემები შეიძლება შეექმნათ მათ ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების, ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ ხელშეკრულებების გაფორმებისას? ამ და სხვა კითხვებზე პასუხები მოცემულია EJ მასალაში.

2016 წლის ივლისში მიღებულ იქნა 2016 წლის 3 ივლისის ფედერალური კანონი No373-FZ, რომელმაც მნიშვნელოვანი ცვლილებები შეიტანა რუსეთის ფედერაციის ქალაქგეგმარებით კოდექსში. კერძოდ, დადგინდა ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტაციის მოთხოვნები, გაფართოვდა ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარების ხელშემწყობი ინსტრუმენტების ნუსხა. "ASERGROUP"-ის მიერ ორგანიზებული კონფერენციის "ურბანული დაგეგმარების სახელმწიფო რეგულირება - 2017" ფარგლებში, იურიდიული ფირმა Goltsblat BLP-ის "უძრავი ქონებისა და მშენებლობის" განყოფილების ხელმძღვანელმა, სამართლის დოქტორმა მაქსიმ პოპოვმა ისაუბრა. ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების განხორციელების სხვადასხვა სამართლებრივი ფორმის თავისებურებებისა და პრობლემების შესახებ.

რატომ დაიწყო კანონმდებელმა ურბანული დაგეგმარების სფეროს გაზრდილი ყურადღება?

ურბანული დაგეგმარების სექტორის რეფორმის აუცილებლობა დიდი ხანია მწიფდება. შეიძლება გამოვყოთ შემდეგი წინაპირობები, რამაც გამოიწვია მიმდინარე ცვლილებები.

ჯერ ერთი, შემცირდა ფართომასშტაბიანი კომერციული განვითარებისთვის შესაფერისი უფასო (მესამე პირების უფლებებით არ დატვირთული) საჯარო მიწების რაოდენობა. ადრე პოტენციურ ინვესტორს ადვილად შეეძლო მოეპოვებინა დიდი მიწის ნაკვეთები ქალაქში და მისგან არც თუ ისე შორს, მესამე მხარის უფლებებისგან თავისუფალი. დღეს, ფართომასშტაბიანი კომერციული განვითარებისთვის შესაფერისი ნაკვეთები სულ უფრო და უფრო პატარა ხდება.

მეორეც, საჯარო მიწის ნაკვეთის იჯარამ დაკარგა საინვესტიციო თვისებები. კერძოდ, საუბარია მისი უზრუნველყოფის მიზნების ან ნებადართული გამოყენების ტიპის შეცვლის შესაძლებლობების შეზღუდვაზე. ათი წლის წინ ასეთი იჯარა დიდად არ განსხვავდებოდა მიწის ნაკვეთის საკუთრებისგან. Რა იყო ეს? იურიდიულმა პირებმა საკმაოდ მშვიდად შეიძინეს საჯარო ნაკვეთები იჯარის უფლებით. ამავდროულად, შეიძლება გამოცხადდეს სარგებლობის ნებისმიერი დანიშნულება: ავტოსადგომზე, სავაჭრო ცენტრის მშენებლობაზე და ა.შ. სინამდვილეში, სუბიექტი არ ჩქარობდა საიტის აშენებას. მოიჯარე ელოდა ამ საიტის მშენებლობით დაინტერესებულ სხვა პირს. როდესაც ასეთი ადამიანი გამოჩნდა, ნაკვეთი მას ქვეიჯარით გადაეცა და მისი სამართლებრივი რეჟიმი ახალ მოიჯარედ გადაკეთდა. მიწის გაცემის მიზნის შეცვლასთან ან იჯარის ვადის გახანგრძლივებასთან დაკავშირებით პრობლემა არ ყოფილა. გარდა ამისა, ქირა არ იყო ყველაზე მაღალი.

ვითარება შეიცვალა 2012 წლიდან. უმაღლესი სასამართლოების დონეზე ჩამოყალიბდა სტაბილური პრაქტიკა, რომელიც გამორიცხავს იჯარით საჯარო ნაკვეთის მიცემის მიზნის შეცვლის შესაძლებლობას. თუ ადგილი იყო აღებული პარკირებისთვის, მაშინ ის უნდა იქნას გამოყენებული პარკირებისთვის. გრანტის მიზნის შეცვლა კანონის გვერდის ავლით ჩაითვალა.

2015 წლის მარტიდან ძალაში შევიდა რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის ახალი რედაქცია. გამოირიცხა საჯარო ნაკვეთის ახალი ვადით იჯარის გაფორმების უპირატესი უფლება - როგორც წესი, მისი იჯარით გაცემა ტენდერის გარეშე შეუძლებელია. ხელოვნების მე-3 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 39.6, მოქალაქეებს და იურიდიულ პირებს, რომლებიც არიან საჯარო საკუთრებაში არსებული მიწის ნაკვეთების მოიჯარეები, უფლება აქვთ დადონ ახალი იჯარის ხელშეკრულება ასეთი მიწის ნაკვეთებისთვის ტენდერის გარეშე მხოლოდ ორ შემთხვევაში:

1) თუ მიწის ნაკვეთი იჯარით არის გაცემული მოქალაქეზე ან იურიდიულ პირზე აუქციონის ჩატარების გარეშე;

2) თუ მიწის ნაკვეთი მოქალაქეს მიეწოდება აუქციონზე მებაღეობის ან დაჩის მეურნეობის მიზნით.

მიწის ნაკვეთის საკადასტრო ღირებულება უზარმაზარი გახდა, ამიტომ მიწის ნაკვეთების იჯარით შენარჩუნება არც ისე ადვილია. ოდესღაც საკუთრებასთან შედარებით, დღეს საჯარო ლოტის დაქირავება წამგებიანი გახდა. საბოლოოდ, მკვეთრად შემცირდა მუნიციპალიტეტების ფინანსური შესაძლებლობები კომუნალური, სოციალური და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობისთვის.

აქტივობები ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარებისათვის: ზოგადი კონცეფცია

ტერიტორიის ინტეგრირებული და მდგრადი განვითარება ზოგადი ტერმინია. მისი თანახმად, აუცილებელია გავითვალისწინოთ ტერიტორიის დაგეგმვის დოკუმენტაციის მომზადებისა და დამტკიცების ღონისძიებები საცხოვრებელი, სამრეწველო, საზოგადოებრივი, საქმიანი და სხვა მიზნებისთვის კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების და კომუნალური, ტრანსპორტის, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების განთავსებისთვის. აუცილებელია ასეთი ობიექტების ფუნქციონირებისთვის და მოქალაქეების სიცოცხლის უზრუნველსაყოფად. გარდა ამისა, ასეთი აქტივობები გულისხმობს ამ ობიექტების არქიტექტურულ-სამშენებლო პროექტირებას, მშენებლობას, რეკონსტრუქციას.

ამჟამად ტერიტორიის ინტეგრირებული და მდგრადი განვითარების ოთხი ფორმა არსებობს:

განაშენიანებული ტერიტორიის განვითარება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.1-46.3 მუხლები);

ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.4 მუხლი);

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება ნაკვეთების უფლების მფლობელთა ინიციატივით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.9 მუხლი);

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება ადგილობრივი ხელისუფლების ინიციატივით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.10 მუხლი).

ჩაშენებული ტერიტორიის განვითარება

ამ ფორმის პრაქტიკული გამოყენების ყველაზე სავარაუდო სფეროა დანგრეული საცხოვრებელი კორპუსებით ტერიტორიის რეგენერაცია, მუნიციპალური საჭიროებისთვის მიწის ნაკვეთების გატანის მკაფიო შესაძლებლობის არარსებობის შემთხვევაში.

განაშენიანებული ტერიტორიის განვითარება ნებადართულია, თუ ასეთ ტერიტორიას აქვს:

გადაუდებელი და დასანგრევი საცხოვრებელი კორპუსები;

მრავალბინიანი შენობების დანგრევა, რომელთა რეკონსტრუქცია იგეგმება მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამების საფუძველზე;

კომუნალური, სოციალური, სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ობიექტები.

განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ გადაწყვეტილებას იღებს დასახლების ან რაიონის ადგილობრივი მმართველობა ქალაქგეგმარებითი დებულების, აგრეთვე ქალაქთმშენებლობის რეგიონული და ადგილობრივი სტანდარტების არსებობის პირობებში.

ღია აუქციონის შედეგების საფუძველზე იდება განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების ხელშეკრულება. გამარჯვებული იღებს უფლებას მიაწოდოს მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის დატვირთული მესამე მხარის უფლებებით ტენდერის გარეშე (46.1 მუხლის მე-8 ნაწილი, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.2 მუხლის მე-3 ნაწილის მე-9 პუნქტი, RF LC-ის 39.5 მუხლი). .

მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ რუსეთის ფედერაციის შეიარაღებული ძალების სამართლებრივი პოზიცია, რომელიც დადგენილია 2015 წლის 27 ოქტომბრის No309-KG15-5924 განჩინებაში No A07-21632/2013 საქმეზე, რომლის მიხედვითაც დასკვნა. განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ შეთანხმება არ არის საკმარისი საფუძველი სახელმწიფო (მუნიციპალური) საჭიროებისთვის მიწის ნაკვეთების ჩამორთმევისათვის.

დოკუმენტის ციტირება

ხელოვნების მე-3 ნაწილის დებულებები. ქალაქთმშენებლობის კოდექსის 46.1 განსაზღვრავს გადაწყვეტილების მიღების პირობებს განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ, რომელზედაც განთავსებულია საცხოვრებელი კორპუსები, და პირდაპირ არ ვრცელდება მიწის ნაკვეთების მფლობელებზე მათი იძულებითი გადაწყვეტილების საკითხთან დაკავშირებით. გაყვანა.

თავისთავად, განაშენიანებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ ხელშეკრულების დადება არ არის მიწის ჩამორთმევის საფუძველი, ვინაიდან ასეთი შეთანხმება მხოლოდ არეგულირებს ადმინისტრაციის მიერ მიღებული ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ გადაწყვეტილების განხორციელების წესს. ხოლო მესაკუთრისგან მიწის ნაკვეთის გატანის შესაძლებლობა განპირობებულია სახელმწიფო ან მუნიციპალური საჭიროებების არსებობით.

რა არის ამ მექანიზმის მუშაობასთან დაკავშირებული ძირითადი პრობლემები?

მიუხედავად იმისა, რომ კანონი ტერიტორიის სირთულეზეა ორიენტირებული, ხშირად პრაქტიკაში ყველაფერი სხვაგვარად ხდება.

წარმოიდგინეთ მეოთხედი აშენებული დანგრეული სახლებით. მოდის ინვესტორი და ხვდება, რომ მას არ აინტერესებს მთელი კვარტალის დაფარვა - ძალიან ბევრი ფული დასჭირდება. ინვესტორისთვის საინტერესოა სამსახურში კვარტალის მხოლოდ ნაწილის აღება - რამდენიმე სახლის გადასახლება და საცხოვრებელი კორპუსის აშენება. ამ სახლის ირგვლივ დღემდე შემორჩენილია დანგრეული შენობები.

ფორმალურად, ქალაქგეგმარებითი კანონმდებლობა მას ასეთ შესაძლებლობას აძლევს. ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.1, ჩაშენებული ტერიტორიების განვითარება ხორციელდება დაგეგმვის სტრუქტურის ელემენტის (კვარტალი, მიკრორაიონი) ან მისი ნაწილის (ნაწილების) საზღვრებში. ამდენად, კანონში არ არის მოთხოვნა, რომ პროექტი კვარტალის მთელ ტერიტორიას მოიცავდეს. შედეგად, პრაქტიკაში, ტერიტორიის ნორმალური ინტეგრირებული განვითარების ნაცვლად, მიზნობრივი პროექტები ხორციელდება.

სხვა პრობლემაა. ხელოვნების მე-3 პუნქტის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.1, გადაწყვეტილება განაშენიანებული ტერიტორიის განვითარების შესახებ შეიძლება მიღებულ იქნეს, თუ ასეთი ტერიტორია მდებარეობს:

1) საცხოვრებელი კორპუსები, რომლებიც აღიარებულია რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესით, როგორც საგანგებო და ექვემდებარება დანგრევას;

2) საცხოვრებელი კორპუსები, დანგრევა, რომელთა რეკონსტრუქცია იგეგმება ადგილობრივი თვითმმართველობის წარმომადგენლობითი ორგანოს მიერ დამტკიცებული მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამების საფუძველზე.

გარდა ამ ობიექტებისა, განაშენიანებულ ტერიტორიაზე, რომლებთან დაკავშირებითაც მიღებულია განაშენიანების გადაწყვეტილება, შეიძლება იყოს მხოლოდ საინჟინრო ინფრასტრუქტურის ობიექტები, რომლებიც უზრუნველყოფენ მხოლოდ მრავალბინიანი შენობების ფუნქციონირებას. ამასობაში, რეალურად, როგორც წესი, ტერიტორიაზე სხვა კაპიტალური სამშენებლო პროექტებია, მაგალითად, ფარდული. პრაქტიკაში ტერიტორიის განაშენიანების შესახებ გადაწყვეტილების მიღებისას ისინი ცდილობენ არ შეამჩნიონ ეს ფაქტი, მაგრამ ფორმალურად არსებობს გადაწყვეტილების გასაჩივრების საფუძველი.

ეს ფორმა ხშირად არახელსაყრელია ინვესტორისთვის. ის პასუხისმგებელია მაცხოვრებლების განსახლებაზე. უფრო მეტიც, ადგილობრივ ხელისუფლებას ხშირად არ შეუძლია მკაფიოდ გამოთვალოს განაშენიანებული ტერიტორიების განაშენიანებისთვის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული გადახდის ოდენობა.

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება

ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარება (IOT) ხორციელდება ძირითადი საცხოვრებელი/არასაცხოვრებელი ობიექტების მშენებლობის სფეროში, ტერიტორიის პირველადი უზრუნველყოფით საჯარო მიწიდან. მექანიზმი ამ შემთხვევაში შემდეგია. აუქციონზე გათვალისწინებულია მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არ არის დატვირთული მესამე პირის უფლებებით. აუქციონში გამარჯვებული დებს ხელშეკრულებას IBA-ზე (რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის მე-6 მუხლის 39.8 მუხლი). მხოლოდ იურიდიულ პირს შეუძლია აუქციონში მონაწილეობა მიიღოს მიწის ნაკვეთის ინტეგრირებული განაშენიანებისთვის იჯარის ხელშეკრულების დადების უფლებისთვის (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.4 მუხლის მე-2 პუნქტი). საჯარო განხილვები არ არის საჭირო დაგეგმვისა და კვლევის პროექტებისთვის.

რაც მთავარია, პირველადი მიწის ნაკვეთი უნდა იყოს თავისუფალი მესამე მხარის უფლებებისგან. აქ რა იგულისხმება?

ქალაქში არის დიდი მიწის ნაკვეთი. ქალაქს იქ მიკრორაიონის ან სამრეწველო პარკის აშენება სურს, საიტი აუქციონზეა გატანილი. აუქციონში გამარჯვებული ხელს აწერს მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულებებს და IBA, იღებს ვალდებულებას დაყოს მასივი ცალკეულ მიწის ნაკვეთებად, საერთო სარგებლობაში და ინფრასტრუქტურულ ობიექტებად. დამტკიცებულია ტერიტორიის განაშენიანების გრაფიკი, დადგენილია სანქციები ამ გრაფიკის დარღვევისთვის.

ეს არის გრინფილდის პროექტი - დიდი ცარიელი მიწა ინტეგრირებულად ვითარდება.

ნაკვეთების ბრუნვა RCT და IBA

როდესაც საქმე ეხება განაშენიანებული ფართობის (BCA) განვითარებას, აუქციონის ობიექტს წარმოადგენს CTA-ზე ხელშეკრულების დადების უფლება. მაშინ, როდესაც უკვე გახდა ასეთი ხელშეკრულების მხარე, კერძო სუბიექტი იღებს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთები ტერიტორიაზე.

CAT-ში სიტუაცია განსხვავებულია. პირველ რიგში, თქვენ უნდა მოიგოთ აუქციონი საჯარო მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისთვის.

შესაძლებელია თუ არა მიწის ნაკვეთის იჯარით აღების უფლების „გაყიდვა“ სხვა პირებზე? არსებობს გარკვეული ფაქტობრივი ვარაუდი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.2 მუხლის მე-7, მე-8 ნაწილები), თუმცა კანონი ამას პირდაპირ არ ითვალისწინებს. პრობლემა ის არის, რომ 2015 წელს ცვლილებები შევიდა ხელოვნებაში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 448, რომლის თანახმად, თუ ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მხოლოდ აუქციონზე, მაშინ ამ შემთხვევაში ხელშეკრულების მხარემ პირადად უნდა შეასრულოს თავისი ვალდებულებები, იჯარის უფლების გადაცემა აკრძალულია. შეიძლება თუ არა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმები განსაკუთრებულად ჩაითვალოს? სამწუხაროდ, ჯერ არ არის პრაქტიკა. და უარყოფითი ვითარება საიჯარო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უფლებების გადაცემაზე უარს საკმაოდ სავარაუდოა.

ჩნდება კითხვაც, რა ვალდებულებები გადაეცემა ახალ მოიჯარეებს? კანონი იძლევა ძალიან მარტივ სიტუაციას, როდესაც ყველა მონაწილისთვის გადაცემულია უფლებები და მოვალეობები. პრაქტიკაში სიტუაცია განსხვავებულია.

წარმოვიდგინოთ: სავაჭრო ქსელს მთელი ტერიტორიიდან მხოლოდ ერთი საიტის იჯარით აღება სურს. გადადის თუ არა მას ორიგინალური დეველოპერის უფლებები და მოვალეობები მიკრორაიონში? ამის შესახებ RF GK-ში არაფერია ნათქვამი. პრაქტიკაში, ეს საკითხი შეიძლება მოგვარდეს შემდეგნაირად. ხელახლა დაქირავებისას, ახალი მოიჯარე "შედის" პროექტში, როგორც მხარე RZT ან COT ხელშეკრულებით. ამასთან, ხელშეკრულებაში მითითებულია, რომ ის, მოიჯარესთან ერთად, არ აგებს პასუხს მიკრორაიონის განვითარებასთან დაკავშირებულ ყველა ვალდებულებაზე. მაგრამ ამ შემთხვევაში ქალაქის თანხმობაა საჭირო. ადგილობრივ ხელისუფლებას ხშირად ეშინია ამის გაკეთება, რადგან აშენდება „ნაბიჭები“ და არ აშენდება სოციალური ობიექტები.

მთლიანობაში, უნდა დავასკვნათ, რომ რუსეთის ფედერაციის CRC არ არის სრულყოფილი პრაქტიკაში არსებული შესაძლებლობების ასახვის თვალსაზრისით.

უძრავი ქონების მფლობელის მიერ ინიცირებული ყოვლისმომცველი განვითარება

ეს ფორმა გამოიყენება საჯარო მიწებზე გარე ინფრასტრუქტურის მშენებლობაში ერთი ან მეტი მიწის მესაკუთრის ხარჯზე. გაფორმებულია ხელშეკრულება ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარების შესახებ. მისი მხარე შეიძლება იყვნენ მიწის ნაკვეთების მფლობელები ან მიწის ნაკვეთების მოიჯარეები, რომლებიც სახელმწიფო საკუთრებაშია. იჯარის ვადის დასრულებამდე მინიმუმ ხუთი წელი უნდა დარჩეს. ხელისუფლების მხრიდან ხელშეკრულებას აფორმებენ ადგილობრივი თვითმმართველობის ორგანოები.

ამ ფორმის განსახორციელებლად აუცილებელია კომუნალური, სატრანსპორტო და სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობის ვალდებულებები. ეს შეიძლება მოხდეს როგორც ბიუჯეტის, ასევე საავტორო უფლებების მფლობელების ხარჯზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 3, ნაწილი 14, მუხლი 46.9). მაგრამ თუ ბიუჯეტი იხდის, მაშინ რატომ, პრინციპში, ეს პროექტი? პრაქტიკაში, ასეთი ობიექტების მშენებლობის ვალდებულებებს უფლების მფლობელი აიღებს. ამ შემთხვევაში, ის მიიღებს გარკვეულ უპირატესობას.

წარმოვიდგინოთ სიტუაცია: სუბიექტი იძენს მიწის ნაკვეთს სავაჭრო ცენტრის ასაშენებლად, ნაკვეთი მდებარეობს მაგისტრალთან ახლოს. იმისათვის, რომ მყიდველებმა შეძლონ დარეკვა, თქვენ უნდა ააგოთ ფლავერი. სუბიექტი ეკითხება ადვოკატს, როგორ ააშენოს იგი? მას არ სურს დეველოპერად იმოქმედოს - მას უნდა, რომ ადგილობრივმა ხელისუფლებამ ააშენოს და გადაიხადა. ინტეგრირებული განვითარების ინსტიტუტი, უძრავი ქონების მფლობელის ინიციატივით, შესაძლებელს ხდის ესტაკადის მშენებლობის მიზნობრივად დაფინანსებას. რა არის სხვა სარგებელი? პროექტში მონაწილეობა შეუძლია მიწის რამდენიმე მფლობელს.

ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების შესახებ ხელშეკრულების გაფორმების ერთ-ერთი პირობაა ტერიტორიის დაგეგმარების დოკუმენტაციის დამტკიცება საკუთარ და მესამე პირების საჯარო მიწებზე უფლებისგან თავისუფალი (46.9 მუხლის 7-10 ნაწილები). რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი).

კომუნალური, ტრანსპორტის, სოციალური ინფრასტრუქტურის ობიექტების მშენებლობის მიზნით, მიწის ნაკვეთები, რომლებიც არის სახელმწიფო და (ან) მუნიციპალური საკუთრებაში და არ არის დატვირთული მესამე მხარის უფლებებით, იჯარით იჯარით ეძლევა უფლების მფლობელებს, რომლებმაც დადეს ხელშეკრულება ტენდერის გარეშე (ნაწილი 8. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.9 მუხლის 13.3 ქვეპუნქტი, 2 პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 39.6 მუხლი).

ადგილობრივი ხელისუფლების ინიციატივით ტერიტორიების ყოვლისმომცველი განვითარება

ეს ფორმა გამოიყენება მაშინ, როდესაც აუცილებელია ტერიტორიის რეგენერაცია დანგრეული (ქალაქის დაგეგმარების წესების შეუსაბამოდ) არასაცხოვრებელი ფონდით, დანგრეული დაბალსართულიანი საცხოვრებლით. იგი ხასიათდება ფართო შესაძლებლობებით მიწის გატანისა და კომერციული სარგებლობისთვის მისი შემდგომი უზრუნველყოფის მიზნით.

რომელი ტერიტორია შეიძლება იყოს ამ შემთხვევაში კომპლექსური განვითარების ობიექტი? რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 46.10 მუხლი საუბრობს რამდენიმე ტიპის ტერიტორიებზე:

1) რომელზედაც განლაგებულია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები (გარდა მრავალბინიანი შენობებისა), აღიარებულია საგანგებოდ და ექვემდებარება დანგრევას რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ დადგენილი წესით;

2) რომელზედაც განლაგებულია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები (გარდა მრავალბინიანი შენობებისა), დანგრევა, რომლის რეკონსტრუქცია იგეგმება ადგილობრივი თვითმმართველობის წარმომადგენლობითი ორგანოს მიერ დამტკიცებული მუნიციპალური მიზნობრივი პროგრამების საფუძველზე;

3) რომლის ნებადართული სარგებლობის სახეები და (ან) ნებადართული გამოყენების სახეები და კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების მახასიათებლები, რომლებზედაც არ შეესაბამება მიწის ნაკვეთების და კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების ნებადართული გამოყენების ტიპებს და მშენებლობის, რეკონსტრუქციის შემზღუდველ პარამეტრებს. მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესით დადგენილი კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები;

4) სადაც განლაგებულია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტები, რომლებიც აღიარებულია უნებართვო ნაგებობად სამოქალაქო კანონმდებლობის შესაბამისად.

ასეთმა ობიექტებმა უნდა დაიკავონ ტერიტორიის მინიმუმ 50%. ამრიგად, ტერიტორიაზე შეიძლება განთავსდეს როგორც ჩვეულებრივი ნაკვეთები, ასევე უძრავი ქონების ობიექტები. ამ შემთხვევაში მათი უფლებების მფლობელთა ინტერესები დაზარალდება.

იმისათვის, რომ დასახლებამ ან ურბანულმა ოლქმა მიიღოს გადაწყვეტილება ტერიტორიის ინტეგრირებული განაშენიანების შესახებ, საჭიროა ტერიტორიის ასახვა მიწათსარგებლობის ან განაშენიანების წესებში. ჩნდება კითხვა: საჭიროა თუ არა წინასწარ როგორმე შემოწმება, არის თუ არა ასეთი ტერიტორიების ნიშნები? კანონი პასუხს არ იძლევა.

რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 56.12 მუხლი ითვალისწინებს გამარტივებულ და დაჩქარებულ პროცედურას ამ მიზნებისათვის მიწის ნაკვეთების გატანისთვის. პირველი თვისება ის არის, რომ გასვლის ხელშეკრულების გასაფორმებლად მხოლოდ ერთი თვეა. მეორე ის არის, რომ ყადაღის დადების შესახებ სასამართლო გადაწყვეტილება დაუყოვნებლივ აღსრულებას ექვემდებარება. აპელაციის შემდეგ დაუყოვნებლივ მოხდება დანგრევა. საკასაციო წესით, ფაქტობრივად, მხოლოდ კომპენსაციის ოდენობის საკითხი წყდება.

ეს არის ძალიან კარგი ინსტრუმენტი დიდი დეველოპერებისთვის. დეველოპერი ხედავს ნაცრისფერ შენობას. ასეთ ტერიტორიაზე ის ყველა ობიექტს ვერ იყიდის. მერე მიდის ხელისუფლებასთან და პროექტს სთავაზობს. ამ შემთხვევაში ხელისუფლება ნორმალურ მიკრორაიონს „ბონუსად“ იღებს. მიწის ნაკვეთების საკადასტრო ღირებულება იზრდება, რაც მეტ შემოსავალს იძლევა. დეველოპერი, თავის მხრივ, ასუფთავებს მიწას მესამე მხარის ობიექტებისგან ხელისუფლების ხელით და იღებს მას საკუთარი მიზნებისთვის.

;color:#111111">გასულ გაკვეთილებზე განვიხილეთ ანთროპოგენური გავლენა ბუნებაზე და აღმოვაჩინეთ, რომ ბელორუსის ტერიტორიაზე თითქმის ყველა ლანდშაფტი ანთროპოგენურია.

;color:#111111">დღევანდელი გაკვეთილის თემა იქნება:;color:#111111">ტერიტორიის განაშენიანება.

;color:#111111">გახსენით რვეულები და ჩაწერეთ გაკვეთილის თარიღი და თემა.

;color:#111111">ადამიანის ცხოვრების საფუძველია ბუნებრივი და ანთროპოგენური ლანდშაფტები, ეკონომიკური საქმიანობის პროცესში ის იყენებს ბუნებრივ რესურსებს: წყალს, მიწას და სხვა.

;color:#111111">ბუნებრივ პირობებს შეუძლია ხელი შეუწყოს ადამიანის სიცოცხლეს და დიდი სირთულეების გამოწვევა ტერიტორიის განვითარებაში.

;color:#111111">- როგორ ფიქრობთ, რომელი ტერიტორიებია არახელსაყრელი განვითარებისა და ეკონომიკური გამოყენებისთვის?

;color:#111111">(უდაბნოები, მთები, ჭაობები)

;color:#111111">მრავალი საუკუნის მანძილზე დედამიწის მოსახლეობა მცირე იყო და ეს მოსახლეობა განაწილებული იყო ყველაზე ხელსაყრელ ადგილებში.

;color:#111111">- ცივილიზაციების წარმოშობის რომელი ცენტრები იცით?

;color:#111111"> (ხმელთაშუა, სამხრეთ-აღმოსავლეთ ჩინეთი, Interfluve)

;color:#111111">ეკონომიკური საქმიანობის შედეგად პირი აქტიურად ავითარებდა ტერიტორიას, ჩეხავდა ტყეებს, ააშენებდა საცხოვრებელ სახლებს, ამუშავებდა მიწას, გაჰყავდა საკომუნიკაციო ხაზები და ა.შ.

;color:#111111">მაშ რა არის ტერიტორიის განვითარება?

;color:#111111">ტერიტორიის განაშენიანება არის ტერიტორიის ნებისმიერი გამოყენება სხვადასხვა სახის ეკონომიკური საქმიანობისთვის. ტერიტორიის განვითარების მთავარი ნიშანი არის ადამიანების დასახლება.

;color:#111111">

;color:#111111">ბუნებრივ პირობებში განსხვავებები განაპირობებს განვითარების სხვადასხვა დონეს.

;color:#111111">თქვენი აზრით რომელი ტერიტორიებია უფრო განვითარებული?

;color:#111111">(რესურსების უფრო მაღალი კონცენტრაციით და ხელსაყრელი ბუნებრივი პირობებით: რური, ხმელთაშუა ზღვა და ა.შ.)

;color:#111111">ეკონომიკური საქმიანობის სახეობის მიხედვით განასხვავებენ ტერიტორიის განაშენიანების ტიპებს.

;color:#111111">ბელარუსში არსებობს განვითარების 4 ტიპი:

1. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">სასოფლო-სამეურნეო
2. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">Industrial
3. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">სატრანსპორტო საშუალება
4. ;font-family:"Times New Roman";color:#111111">რეკრეაციული

;color:#111111">ჩაწერეთ დიაგრამა ბლოკნოტში

;color:#111111">სოფლის მეურნეობის განვითარება.

;color:#111111"> ბელორუსის ბუნებრივმა პირობებმა განაპირობა, უპირველეს ყოვლისა, მისი სასოფლო-სამეურნეო განვითარება. უძველესი დროიდან ჩვენი ქვეყნის ტერიტორიაზე ხალხმა დაიწყო ტყეების მოჭრა და სახნავ-სათესი მიწებისთვის მიწების დამუშავება. ამიტომაც ყველაზე მეტი ბელორუსის ბუნებრივი და ანთროპოგენური ლანდშაფტების გავრცელებული ტიპი გახდა სასოფლო-სამეურნეო ტყე. მათში სასოფლო-სამეურნეო მიწები იკავებს რესპუბლიკის ტერიტორიის 40-50%-ს, ხოლო ტყეებს - დაახლოებით 30-40%-ს. სასოფლო-სამეურნეო-ტყის ლანდშაფტებს იკავებს ბელორუსის ტერიტორიის დაახლოებით 35%. ტერიტორიის განვითარებამ მე-20 საუკუნეში გამოიწვია სასოფლო-სამეურნეო ლანდშაფტების ჩამოყალიბება, რომლებშიც ტყეების წილი 20%-ს არ აღემატება, ხოლო სასოფლო-სამეურნეო მიწებს ზოგან ტერიტორიის 80% უკავია. სასოფლო-სამეურნეო ლანდშაფტები გავრცელებულია ყველაზე ნაყოფიერი ნიადაგების მქონე ადგილებში და იკავებს რესპუბლიკის ტერიტორიის 30%-ზე მეტს.

;color:#111111">სამრეწველო, სატრანსპორტო და რეკრეაციული განვითარება;color:#111111".;color:#111111">სამრეწველო.;color:#111111"> მიწები, სადაც ინდუსტრიული განვითარება ძირითადი ტიპია, რესპუბლიკის ტერიტორიის 5%-ზე ნაკლებს იკავებს. გარემოზე ზემოქმედების მხრივ ყველაზე ძლიერია ინდუსტრიული განვითარება.

;color:#111111">მრეწველობის განვითარების გარემოზე ზემოქმედების რა მაგალითები იცით?

;color:#111111"> ( ;color:#111111">კარიერების, მაღაროების, სამრეწველო ობიექტების, ხელოვნური რეზერვუარების მშენებლობამ რადიკალურად შეცვალა ბუნებრივი ლანდშაფტები. ეს ყველაზე შესამჩნევია სოლიგორსკის სამთო რეგიონში, სადაც სასოფლო-სამეურნეო სარგებლობის შედეგად დაახლოებით 5 ათასი ჰექტარი მიწა ამოიღეს. მარილის მოპოვებისა და ნარჩენების დაგროვება ზოგადად ბელორუსიაში სამთო საქმიანობის შედეგად დარღვეული მიწები 40 ათას ჰექტარზე მეტს იკავებს და კიდევ უფრო დიდი ფართობი უჭირავს დასახლებებს, რომლებშიც ასევე დომინირებს სამრეწველო მიწების განვითარება).

;color:#111111">ტრანსპორტის განვითარება

;color:#111111">სოფლის მეურნეობის განვითარებამ განაპირობა ბელორუსის ტერიტორიაზე სასოფლო დასახლებების მკვრივი ქსელის ჩამოყალიბება. სასოფლო და საქალაქო დასახლებების არსებობამ, თავის მხრივ, განაპირობა ტერიტორიის ტრანსპორტის განვითარება. მე-19-ის განმავლობაში — მე-20 საუკუნეში, რესპუბლიკის ტერიტორიაზე განვითარდა რკინიგზისა და გზების მკვრივი ქსელი ბელორუსში რკინიგზის საშუალო სიმჭიდროვე თითქმის 30 კმ/1000 კმ.;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">, ხოლო ასფალტირებული გზები ოდნავ მოკლეა 300კმ/1000კმ;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">. ტრანსპორტის განვითარების მხრივ ბელორუსია უსწრებს დსთ-ს და ევროპის ბევრ ქვეყანას.

;color:#111111">მე-20 საუკუნის მეორე ნახევრიდან დაწყებული,;color:#111111">აქტიური რეკრეაციული განვითარება;color:#111111"> ბელორუსის ტერიტორიის. რეკრეაციული ლანდშაფტები ამჟამად ქვეყნის ტერიტორიის დაახლოებით 6%-ს იკავებს. ბელორუსიაში შეიქმნა რესპუბლიკური მნიშვნელობის 20-მდე საკურორტო და რეკრეაციული ზონა. საგარეუბნო ტყეები და წყალსაცავები აქტიურად გამოიყენება რეკრეაციული მიზნებისთვის. .

;color:#111111">რეკრეაციული ზონების რა მაგალითები იცით?

;color:#111111">ოსტატობის დონე.;color:#111111">

;color:#111111">კაცობრიობის თანდათანობითი განვითარება ნებისმიერ დროს იწვევდა კონკრეტული ტერიტორიის განვითარების დონის ცვლილებას. სამეცნიერო და ტექნოლოგიური რევოლუციის ეპოქაში განვითარების დონის ცვლილების ტემპი მრავალჯერ გაიზარდა. დასრულდა.

;color:#111111">რვეულში ჩაწერეთ: "ტერიტორიის განვითარების ინდიკატორები", მათ ჩამოწერთ ჩემი ახსნის დროს.

;color:#111111">ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი არის;color:#111111">მოსახლეობის სიმჭიდროვე;color:#111111">. რაც უფრო მაღალია მოსახლეობის სიმჭიდროვე მით უფრო მაღალია ტერიტორიის განვითარების დონე. მეორე მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია.;color:#111111">სახნავი ადგილი;color:#111111"> ახასიათებს ტერიტორიის სოფლის მეურნეობის განვითარების დონეს.;color:#111111">რკინიგზისა და მაგისტრალების სიმჭიდროვე;color:#111111"> ახასიათებს ტერიტორიის ტრანსპორტის განვითარების დონეს და;color:#111111">კურორტების, სანატორიუმების, დასასვენებელი ადგილების, ტურისტული ცენტრების რაოდენობა;color:#111111"> - რეკრეაციული.

;color:#111111">ტერიტორიის განაშენიანების შედეგია ძირითადი საწარმოო საშუალებების - შენობების, ნაგებობების, მოწყობილობების შექმნა. ისინი დაკავშირებულია ტერიტორიის სხვადასხვა ტიპის განვითარებასთან: სამრეწველო, სასოფლო-სამეურნეო, რეკრეაციული, სატრანსპორტო. ახასიათებს ტერიტორიის განვითარება;color:#111111">ძირითადი საშუალებების სიმჭიდროვე;color:#111111">, ანუ მათი ღირებულება 1 კმ-ზე;vertical-align:super;color:#111111">2;color:#111111">.

;color:#111111">ამგვარად, რაც მეტი ეკონომიკური ობიექტები აშენდება, რაც უფრო მეტი სამრეწველო თუ სასოფლო-სამეურნეო პროდუქცია იწარმოება, მით უფრო მაღალია ტერიტორიის განვითარების დონე.

;color:#111111">ტერიტორიის განაშენიანების დონის კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია;color:#111111">ეკონომიკურად აქტიური ტერიტორიის წილი ქვეყნის მთლიან ფართობზე;color:#111111">.

;color:#111111">ეკონომიკურად აქტიური ტერიტორია მოიცავს სასოფლო-სამეურნეო მიწებს, საოპერაციო მნიშვნელობის ტყეებს, სამრეწველო მიწებს, გზებს, მინერალების საბადოებს, რეკრეაციულ ზონებს. სინამდვილეში ეს არის ანთროპოგენური ლანდშაფტები - ის მიწები, რომლებიც გამოიყენება ეკონომიკურ საქმიანობაში. დამახასიათებელია ბელორუსია. ტერიტორიის განვითარების მაღალი დონით.დღეს ეკონომიკურად აქტიური ტერიტორია რესპუბლიკის ტერიტორიის 90%-ზე მეტია.

;color:#111111">ტერიტორიის ბუნებრივი რესურსების პოტენციალი და სიმძლავრე.;color:#111111"> ტერიტორიის განვითარების დონე ახასიათებს ქვეყნის ეკონომიკური განვითარების ხარისხს. რაც უფრო მაღალია ტერიტორიის განვითარების დონე, მით მეტ პროდუქტს აწარმოებს ეკონომიკა. მეორეს მხრივ, ტერიტორიებზე განვითარების მაღალი დონე, იზრდება ანთროპოგენური დატვირთვა გარემოზე. ეს ხშირად იწვევს გეოეკოლოგიური პრობლემების გაჩენას. ისინი, როგორც წესი, მწვავდება ყველაზე განვითარებულ რეგიონებში, განსაკუთრებით დიდ ქალაქებში. ამიტომ, ახლა კაცობრიობის წინაშე დგას წონასწორობის შენარჩუნება. ანთროპოგენურ ლანდშაფტებში, ბუნებრივ კომპლექსებზე ზედმეტი ზეწოლა მიუღებელია.;color:#111111">გახსოვდეთ ბელორუსის რომელი რეგიონები ხასიათდება გეოეკოლოგიური პრობლემებით;ფერი:#111111">.)

;color:#111111">ამჟამად ბელორუსიაში ინტენსიურად გამოიყენება;color:#111111">ბუნებრივი რესურსის პოტენციალი;color:#111111"> - კონკრეტული ტერიტორიის ბუნებრივი რესურსების ნაკრები, რომლის გამოყენება შესაძლებელია ბუნებრივი კომპლექსების მდგომარეობის გაუარესების გარეშე.

;color:#111111">ჩაწერეთ განმარტება ბლოკნოტში

;color:#111111"> მაგალითად, ზედმეტმა მოპოვებამ შეიძლება გამოიწვიოს ნიადაგის, ზედაპირული და მიწისქვეშა წყლების დაბინძურება, ტერიტორიის სეისმური მდგომარეობის გაუარესება. ამიტომ, გარემოსდაცვითი მიზეზების გამო, დღეს ყველა მინერალს არ შეიძლება ჰქონდეს ინდუსტრიული მნიშვნელობა.

;color:#111111">რაციონალური ბუნების მენეჯმენტი უზრუნველყოფს ქვეყნის ბუნებრივი რესურსების პოტენციალის სრულყოფილ გამოყენებას და ამცირებს მასში გარემოს გაუარესების შესაძლებლობას. ეს იწვევს რეგიონალური ბუნებრივი და ეკონომიკური სისტემების დაბალანსებულ განვითარებას.

;color:#111111">გარემოს მენეჯმენტის მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია;color:#111111">ტერიტორიის ტევადობა;color:#111111"> - ბუნებრივი და ეკონომიკური ობიექტების გარკვეული რაოდენობის განთავსების უნარი გარემოს ფუნქციების დარღვევის გარეშე.

;color:#111111">ჩაწერეთ განმარტება ბლოკნოტში

;color:#111111"> გადაჭარბებული ხვნა ან სამრეწველო საწარმოების დიდი რაოდენობა საგრძნობლად აუარესებს ეკოლოგიურ მდგომარეობას. ამიტომ ტერიტორიის სიმძლავრის შესწავლით შესაძლებელია მისი ეკონომიკური განვითარების შეზღუდვა. ახლა სამრეწველო საწარმოების მშენებლობა, გზები, ხელოვნური რეზერვუარები, მინერალური საბადოების განვითარება და დრენაჟის მელიორაცია შეუძლებელია წინასწარი ეკოლოგიური ექსპერტიზის გარეშე.ტერიტორიის სიმძლავრე დამოკიდებულია ლანდშაფტების სტაბილურობაზე ანთროპოგენურ დატვირთვაზე.ჩვეულებრივ, რთული და მრავალფეროვანი ლანდშაფტები შიდა აგებულებით უფრო სტაბილურად ითვლება. ბელორუსის ტერიტორიაზე მოიცავს გორაკ-მორეულ-ეროზიულ და კაჩოვო-მორეულ ლანდშაფტებს, ამიტომ მათში ტერიტორიის ტევადობის მაჩვენებელი უფრო დიდია.

სანამ განვიხილავთ, რა უპირატესობები და უარყოფითი მხარეები აქვს სამშენებლო პროექტებს, რომლებშიც ტერიტორია ექვემდებარება ინტეგრირებულ განვითარებას, მოდი გავარკვიოთ, რა არის ეს სინამდვილეში „ტერიტორიის ყოვლისმომცველი განვითარება“.
ტერიტორიის კომპლექსურ განაშენიანებაში იგულისხმება მიწის სრული განაშენიანება, რომელზედაც მიმდინარეობს მშენებლობა. ეს არის არა მხოლოდ საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობა, არამედ ყველა საჭირო საკომუნიკაციო და საინჟინრო სისტემების განთავსება, ასევე შესაბამისი ინფრასტრუქტურის განთავსება, რომელიც საკმარისია კომფორტული ყოველდღიური ცხოვრებისთვის. და ბოლოს, მაგრამ არანაკლებ მნიშვნელოვანი, მომავალი საცხოვრებელი კვარტლის სწორად შედგენილი პროექტი.

კატა - როგორი ცხოველია და რითი ჭამენ?

სტატისტიკის მიხედვით, სანქტ-პეტერბურგსა და ლენინგრადის რეგიონში მშენებარე უძრავი ქონების ბაზარზე CAT-ები ყველა პროექტის 40%-ს შეადგენს. რა თქმა უნდა, ამ კატების უმეტესობა აშენებულია ქალაქის გარეუბანში, ეგრეთ წოდებულ „კადიის უკან“ ან მის მახლობლად. ვინაიდან ქალაქის ცენტრი არის კარგად ჩამოყალიბებული კვარტალი, და იქ ახალი სახლები ჩნდება ან შეკუმშული განვითარების შედეგად, ან ძველი კვარტლების განახლების შედეგად, ან ინდუსტრიული ზონებისა და ქარხნების ადგილზე, რომლებიც ან დაიხურა ან გადავიდა გარეთ. ქალაქი.

ქალაქის გარეუბანში, ისევე როგორც ლენინგრადის რეგიონის უშუალო ტერიტორია, შესანიშნავი ადგილია "ქალაქი ქალაქში" ასაშენებლად, რადგან ისინი ფაქტიურად მკაფიო ველს ქმნიან არქიტექტორების, დიზაინერების და ყველა იდეის განსახორციელებლად. დეველოპერები.

უპირველეს ყოვლისა, ეკონომ კლასის და კომფორტის კლასის კვარტლები შენდება ინტეგრირებული განვითარებით. პროცენტული თვალსაზრისით, ისინი შეიძლება იყოს 60-70%-დან 23-35%-მდე კორელაცია. დარჩენილი 5-7% არის ბიზნეს კლასის საცხოვრებელი. და ასეთი სურათი სავსებით გასაგებია: CAT-ები ვარაუდობენ მშენებარე ბინების დიდ რაოდენობას, რომლებშიც საკმაოდ დიდი რაოდენობით ოჯახი იცხოვრებს. მიწოდება ხომ მოთხოვნიდან მოდის. და დღევანდელი რეალობა ისეთია, რომ რუსი მყიდველების უმრავლესობა ორიენტირებულია ბიუჯეტის საცხოვრებლის შეძენაზე. და თანამედროვე CAT-ების მდებარეობა სანქტ-პეტერბურგში ძნელად შეიძლება ეწოდოს პრესტიჟულს.

ზოგადად, კოტეჯების დასახლებები, რომლებიც ჩნდება მთელს ლენინგრადის რეგიონში, პეტერბურგის ირგვლივ, ისევე როგორც ჩრდილოეთ დედაქალაქის კურორტნისა და პრიმორსკის რაიონებში, ასევე შეიძლება მიეკუთვნებოდეს კატებს. აქ ხომ მიწის ყოვლისმომცველი კეთილმოწყობაც მიმდინარეობს, ინფრასტრუქტურული ობიექტების მშენებლობით. და ასეთი სოფლები, რომლებიც შედგება კოტეჯებისგან ან ქალაქური სახლებისგან, უფრო მეტად აინტერესებთ მდიდრული საცხოვრებლის მყიდველებს. მაგრამ მოთხოვნები მშენებარე ობიექტებზე, ამ შემთხვევაში, ძალიან მაღალია.

IOT პროექტების მახასიათებლები

IBA პროექტების შექმნისას ადგილობრივი დეველოპერები ეყრდნობიან ევროპულ გამოცდილებას. და დიზაინში ჩართულია უცხოური არქიტექტურული ბიუროებიც. ვინაიდან საპროექტო სამუშაოების ღირებულება აქ და მის ფარგლებს გარეთ დაახლოებით თანაბარია, მაგრამ ჩვენს არქიტექტორებს აკლიათ პროფესიონალიზმი არა მხოლოდ ერთი შენობის, არამედ მთელი ბლოკის ერთდროულად დაპროექტების თვალსაზრისით. არ არის საკმარისი გამოცდილება.

რა თქმა უნდა, თუ მივყვებით KOT-ების განვითარების ისტორიას, მაშინ შეგვიძლია აღვნიშნოთ, რომ განაშენიანებული ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარება დიდი ხნის წინ, გასული საუკუნის 30-იან წლებში დაიწყო. და ეს არის გლობალური ტენდენცია, რომელიც დამახასიათებელია მრავალი განვითარებული და განვითარებადი ქვეყნისთვის, თავისი თავისებურებებით, მაგრამ საერთო მიზნით - შექმნას კომფორტული საცხოვრებელი გარემო. არა მარტო ბინა ან სახლი, არამედ მიმდებარე სივრცეც. მომავალი მაცხოვრებლების უზრუნველყოფა სოციალური და სამედიცინო საშუალებებით, სავაჭრო და მომსახურე ორგანიზაციებით, საგზაო და სატრანსპორტო ქსელით და საჭირო საინჟინრო სისტემებით.

CAT-ები ადრე აშენდა რუსეთში. საბჭოთა პერიოდში პატარა ქალაქები აშენდა დიდ ქარხნებსა თუ მრეწველობასთან ახლოს, რომლებშიც ცხოვრება ქალაქის შემქმნელ საწარმოზე იყო დამოკიდებული. და ასეთი ქალაქების მშენებლობის დროს დიდი ყურადღება დაეთმო სოციალური, კომერციული და საყოფაცხოვრებო დაწესებულებების მშენებლობას, რომლებიც შექმნილია მოსახლეობის ღირსეული ცხოვრების დონის უზრუნველსაყოფად. მაგრამ სსრკ-ში ასეთი ინფრასტრუქტურული ობიექტები „ეკიდა“ ქალაქის ქარხნებისა და ქარხნების ბალანსზე. მათი რაოდენობა და მრავალფეროვნება ხშირად საწარმოების დირექტორებზე იყო დამოკიდებული, რომლებმაც ბიუჯეტიდან თანხა ამოაგდეს ინფრასტრუქტურის მშენებლობისთვის.

სსრკ-ს დაშლის შემდეგ მიწის ინტეგრირებული განვითარებაც დაინგრა და რამდენიმე ათეული წლის განმავლობაში დავიწყებას მიეცა. საცხოვრებელი კორპუსები აშენდა წერტილოვანი მიმართულებით, ძირითადად, არსებული ურბანული განვითარების შეკუმშვა და ზეწოლა ქალაქის კომუნიკაციებზე. დიახ, და ბევრი სოციალური ობიექტი დაიხურა ან გადაკეთდა, მაგრამ ახალი არ აშენდა. ამასთან დაკავშირებით, ჩრდილოეთ დედაქალაქში კვლავ მწვავედ იგრძნობა სოციალური და საყოფაცხოვრებო ინფრასტრუქტურის ნაკლებობა.

CAT-ების მახასიათებელია, კერძოდ, მომავალი მაცხოვრებლების უზრუნველყოფა ყველა საჭირო ინფრასტრუქტურით: სოციალური, სავაჭრო და ტრანსპორტი.

COT პროექტების უპირატესობები

CAT-ების ყველაზე მნიშვნელოვანი უპირატესობა არის, ალბათ, ერთი პროექტი მთელი მიკრორაიონის ან კვარტლის განვითარებისთვის. და ამ პროექტში დათვლილია საინჟინრო ქსელებისა და კომუნიკაციების საჭირო სიმძლავრე საცხოვრებლის საპროექტო მოცულობისთვის. გათვლილი და დაგეგმილია საჭირო სოციალური და კომერციული ინფრასტრუქტურის ობიექტები კვარტალის მომავალი მოსახლეობის საჭიროებების სრულად დასაფარად. გაყვანილია გზები, რომლებსაც შეუძლიათ უზრუნველყონ შესანიშნავი სატრანსპორტო კავშირები როგორც მიკრორაიონში, ასევე მის და მეზობელ ბლოკებს შორის.

სათანადოდ ორგანიზებულ და აშენებულ CAT-ის მაცხოვრებლებს აქვთ შესაძლებლობა არა მხოლოდ იმუშაონ სახლთან ახლოს, არამედ სრულად დაისვენონ და გაერთონ თავიანთ კვარტალში. არ აქვს მნიშვნელობა კინოში წასვლა, შოპინგი თუ პარკში გასეირნება. ბავშვები CAT-ში დადიან სკოლაში ან საბავშვო ბაღში, რომელიც მათ სახლთან ახლოსაა.

ქალაქის გარეუბანში აშენებული CAT-ების უპირატესობებში შედის კვადრატული მეტრის დაბალი ღირებულება სანქტ-პეტერბურგის ცენტრში საცხოვრებლის ფასებთან შედარებით, ასევე ბევრად უკეთესი ეკოლოგიური მდგომარეობა.

სანამ CAT-ების ნაკლოვანებებს განვიხილავთ, ორიოდე სიტყვა ვთქვათ პეტერბურგსა და ლენინგრადის რეგიონში აშენებულ CAT-ებზე, რადგან მათი მინუსები, უმეტესწილად, რუსული რეალობის შედეგია.

პროექტები COT სანკტ-პეტერბურგი

სანკტ-პეტერბურგში ყველაზე დიდ კატას შეიძლება ეწოდოს ბალტიის მარგალიტი, რომელიც შენდება ჩრდილოეთ დედაქალაქის სამხრეთ-დასავლეთით, ჩრდილოეთის ველი, იზრდება ქალაქის ჩრდილოეთით, მეტრო პარნასიდან ფეხით სავალ მანძილზე. საცხოვრებელი კომპლექსი კამენკა, რომელიც შენდება ნოვორლოვსკის ტყე-პარკთან. არანაკლებ ცნობილია საცხოვრებელი კომპლექსი "ახალი ოკერვილი", მიკრორაიონი "სლავიანკა" პუშკინში, საცხოვრებელი კომპლექსი "იუნტოლოვო", "ტრიუმფის პარკი". დაბალსართულიანი შენობებიდან შეიძლება გამოირჩეოდეს „ახალი იჟორა“ პეტერბურგის პუშკინსკის რაიონში, „შჩეგლოვსკაიას მამული“ ვსევოლოჟსკის უკან.

თუ უფრო დიდ ყურადღებას მივაქცევთ სანქტ-პეტერბურგში CAT-ების განვითარებას, შეიძლება აღინიშნოს, რომ მშენებლობაზე მოცემული ტერიტორიების განაშენიანების პროექტები ძალიან საინტერესოა დიზაინისა და თეორიის ეტაპზე. მაგრამ, როგორც კი საქმე პრაქტიკულ ნაწილს და შენობების რეალურ მშენებლობას ეხება, პროექტები დიდ ცვლილებებს განიცდის.

ყველაზე ნათელი მაგალითია მარიინსკის თეატრის მეორე ეტაპის მშენებლობის ისტორია. დიახ, ეს შორს არის CAT-ისგან, მაგრამ ეს არის ნათელი მაგალითი იმისა, თუ როგორ შეიძლება განსხვავდებოდეს შენობა პროექტის მიხედვით საბოლოო გადაწყვეტილებისგან და რა პრობლემები და მიზეზები შეიძლება აიხსნას თავად მშენებლებმა. მსგავსი რამ ხდება CAT-ებთან დაკავშირებით. და ყველა პეტერბურგელს ესმის ეს მაგალითი.

მაგალითად, ბალტიის მარგალიტი, ერთ-ერთი ამბიციური პროექტი, რომელიც მოიცავს ჩინურ კაპიტალს, განხორციელებისას მნიშვნელოვანი ცვლილებები განიცადა სოციალური და კომერციული ობიექტების მშენებლობის კუთხით. ბიზნეს ცენტრი აღარ ჰგავს გეგმას, ფურცლები დაკარგა, ლოტოსიდან მარგალიტად გადაიქცა. ასევე არ იქნება მიკრორაიონის გული, რომელიც უნდა ყოფილიყო დაფარული საცალფეხო ზონა მაღაზიებით, რესტორნებითა და კაფეებით. გასართობი ინფრასტრუქტურის ობიექტები იქნება, მაგრამ უკვე მიმოფანტული და მრავალსართულიან შენობებს შორის დამალული. დიახ, და მისი მიწის ნაწილი, ჩინელმა დეველოპერმა დაავალა რუს დეველოპერებს, რომლებიც ახორციელებენ იქ თავიანთ პროექტებს, რომლებიც კონცეფციაში არ იკვეთება ბალტიის მარგალიტის გენერალურ გეგმასთან. დიახ, და ამ საცხოვრებელი მიკრორაიონის მშენებლობის დრო ძალიან წავიდა. ხოლო 2010 წლის ნაცვლად, პროექტის დასრულების თარიღი 2016 წელია.

იგივე ბედი ეწია შვიდი დედაქალაქის მიკრორაიონსაც, რომელიც კუდროვოში შენდება. შვიდი დედაქალაქიდან მხოლოდ ორი დარჩა: "ვენა" და "ლონდონი". დანარჩენ ტერიტორიას სხვა კომპანიები აშენებენ, რომლებმაც ასევე უარი თქვეს შვიდი დედაქალაქის არქიტექტურულ სტილსა და მაღალსართულიან გადაწყვეტილებებს.

რა თქმა უნდა, ასეთი აჯანყებების მთავარ მიზეზად შეიძლება ეწოდოს სანქტ-პეტერბურგში ხელისუფლების შეცვლა და 2008 წლის ეკონომიკურმა კრიზისმა დიდად შეუშალა ხელი დეველოპერების გეგმებს. მაგრამ არის სხვა ფაქტორები, რომლებიც ხელს უშლის CAT-ების მშენებლობას, რომლებიც სრულად შეესაბამება ევროპულს კომფორტის თვალსაზრისით.

COT პროექტების უარყოფითი მხარეები

ჩვენს ქვეყანაში CAT-ების მთავარი მინუსი არის ქმედებების შეუსაბამობა მუნიციპალურ ხელისუფლებასა და დეველოპერებს შორის, ასევე დეველოპერების სურვილი, მიიღონ რაც შეიძლება მეტი მოგება.

მოდით უფრო დეტალურად ვისაუბროთ ხელისუფლებასა და დეველოპერებს შორის ურთიერთობაზე. ცხადია, რომ მეზობლებში ცხოვრების სოციალური კომპონენტი, ისევე როგორც ტრანსპორტი, მუნიციპალური ხელისუფლების პასუხისმგებლობაა და არა დეველოპერები. მშენებლებს, უმეტესწილად, არ აინტერესებთ, როგორ იცხოვრებენ მოსახლეობა მათ მიერ აშენებულ საცხოვრებელში. დეველოპერი ააშენებს სახლებს, გაყიდის ყველა ბინას, მიიღებს თავის შემოსავალს და გადავა შემდეგი კვარტლების მშენებლობაზე. და მისი პასუხისმგებლობის სფერო რჩება მხოლოდ შენობების ხარისხის გარანტიაში. მაგრამ რამდენად კომფორტულია ხალხისთვის ცხოვრება ახალ მიკრორაიონში, აქვთ თუ არა საკმარისი სკოლები, მაღაზიები, სამედიცინო დაწესებულებები და არის თუ არა საცობები კვარტალში გასასვლელში - ეს აღარ არის დეველოპერული კომპანიის საზრუნავი. და ეს არის ადგილი, სადაც ადგილობრივმა ოფიციალურმა პირებმა უნდა იმუშაონ დეველოპერებთან ერთად, რათა უზრუნველყონ CAT-ში ცხოვრების შესაბამისი დონე.

მაგრამ სინამდვილეში, თუნდაც ეს იყოს გათვალისწინებული, ხშირად მხოლოდ სიტყვებით რჩება. ასე რომ, ხშირად ხელისუფლება და მშენებლები ვერ თანხმდებიან იმაზე, თუ ვინ არის პასუხისმგებელი სოციალური ობიექტების მშენებლობაზე, საგზაო ტრანსპორტის ქსელის განვითარებაზე, როგორ და რამდენად გადაიხდის ამას ბიუჯეტიდან. და შედეგად, უბნების მაცხოვრებლები იტანჯებიან, იძულებულნი არიან დადგეს საცობებში, რათა სამსახურში მივიდნენ და შვილები საბავშვო ბაღში ან სკოლაში წაიყვანონ, რადგან ამ მხარეში არ არის საკმარისი საგანმანათლებლო დაწესებულებები ყველასთვის.

ახალ მიწის ნაკვეთებზე მოსამზადებელი სამუშაოების ხანგრძლივი პერიოდი ასევე არის CAT-ების დიდი მინუსი რუსეთში.

დღეს პრობლემა ის არის, რომ ტერიტორიის ინტეგრირებული განვითარებისთვის, სწორედ ამ ტერიტორიის ფართობი საკმაოდ დიდი უნდა იყოს. და სანამ არსებულ ადგილზე ააშენებს საცხოვრებელს, დეველოპერმა კომპანიამ უნდა იზრუნოს ყველა საჭირო კომუნიკაციის შეჯამებაზე. ყოველივე ამის შემდეგ, ყველაზე ხშირად კატებისთვის საიტებს სთავაზობენ სრულიად განუვითარებელ, კოლმეურნეობებისა და სახელმწიფო მეურნეობების ყოფილ ფერმერულ მიწებს (როგორც, მაგალითად, მურინოში). სანქტ-პეტერბურგში კი თითქმის არ არსებობს კომპანია, რომელსაც შეუძლია უზარმაზარი ტერიტორიების შეძენა და დიდი თანხის დახარჯვა საინჟინრო ქსელების გაყვანისთვის. ყოველივე ამის შემდეგ, ამას შეიძლება დაჭირდეს მიკრორაიონის მშენებლობისთვის საჭირო მთლიანი თანხის 35%.

ამ სიტუაციიდან გამოსავალი არის რამდენიმე დეველოპერის გაერთიანება, რომლებიც ავითარებენ ერთ საიტს. საქმე იმაშია, რომ იშვიათად თანხმდებიან საერთო არქიტექტურულ სტილზე ან მშენებლობის ერთ კონცეფციაზე მაინც. და თუ ისინი კვლავ მზად არიან შეიმუშაონ საერთო ინფრასტრუქტურული ობიექტების მშენებლობის საკითხი (და ამას მუნიციპალური ხელისუფლება მოითხოვს სამშენებლო ნებართვების გაცემისას), მაშინ, როგორც წესი, ტერიტორიის საერთო კეთილმოწყობაზე არ არის საუბარი. თითოეული ინდივიდუალური დეველოპერი ამდიდრებს და ალამაზებს მიმდებარე სივრცეებს ​​და ეზოებს, მაგრამ ასეთ ტერიტორიებზე არ არის საერთო დიდი მოედნები ან პარკები. დღეისთვის გამონაკლისს შეიძლება ვუწოდოთ „ნიუ ოკერვილი“, რომელსაც ორი კომპანია – „ოტდელსტროი“ და „კონსტრაქშენ ტრასტი“ აშენებს. აქ, უპირველეს ყოვლისა, მოეწყო პარკის ტერიტორია მდინარე ოკერვილის ნაპირზე. მართალია, პარკი ყველა სამართლებრივი ნორმით არ იყო დაპროექტებული. ამიტომ, 2013 წლის განმავლობაში, ახალი ოკერვილის საცხოვრებელი კომპლექსის მაცხოვრებლებს უწევდათ თავიანთი ადგილის დაცვა ეკლესიის ხელყოფისგან ფეხით სიარულისთვის, რომელიც მას ტაძრის ასაშენებლად უვლიდა. ასე რომ, ახალი მიკრორაიონებიც კი არ არის დაცული კომპაქტური განვითარებისგან.

ახალი მიწების განვითარებისა და კომუნიკაციების განლაგების კიდევ ერთი პრობლემა არის ის, რომ ელექტროენერგიის, გათბობის, წყლის მიმწოდებლები ყოველთვის არ არიან მზად დეველოპერებთან ითანამშრომლონ. ყოველივე ამის შემდეგ, მათ აქვთ საკუთარი გეგმები თავიანთი ობიექტების განვითარებისთვის, რომლებიც არ არის კოორდინირებული დეველოპერებთან. და არის დრო, როდესაც შენდება მიკრორაიონი, ის უკვე ახლოსაა დასრულებასთან და საინჟინრო ქსელები, რომლებსაც აქვთ საჭირო სიმძლავრეები, ან ქვესადგურები ასეთი სერვისების მიმწოდებლების გეგმებში, სადღაც მომდევნო ათწლეულშია. მხარეებს უწევთ მოლაპარაკება, რასაც შეიძლება მეტი დრო დასჭირდეს, ვიდრე შენობების მშენებლობაზე დახარჯული დრო. ბევრი მყიდველი აწყდება იმ ფაქტს, რომ ისინი ვერ გადადიან საკუთარ ბინებში, რადგან ელექტროენერგიის მიწოდების სქემა დროებითია და ლიფტებიც კი არ მუშაობს. ეს, რა თქმა უნდა, არა მხოლოდ კატებისთვის არის პრობლემა, არამედ მათი მასშტაბებით ის მრავლდება. ყოველივე ამის შემდეგ, თქვენ არ შეგიძლიათ მარტივად დააკავშიროთ დიდი საცხოვრებელი მიკრორაიონი არსებულ ქვესადგურთან, მაგალითად, თუ მისი სიმძლავრე არ არის საკმარისი. საჭიროა ახლის აშენება. და ასე ყველაფერში.

CAT-ების კიდევ ერთი მინუსი არის ის, რომ ინფრასტრუქტურული ობიექტები შენდება ბოლოს და პირველ ექსპლუატაციაში მყოფი სახლების მაცხოვრებლები ცხოვრობენ ღია მინდორში, მოკლებულია როგორც სახლთან ახლოს არსებულ მაღაზიას, ასევე კარგ გზებს. და ეს მდგომარეობა შეიძლება გაგრძელდეს წლების განმავლობაში.

არის შემთხვევები, როდესაც დაგეგმილი ავტოსადგომის ადგილზე კიდევ ერთი საცხოვრებელი მაღალსართულიანი შენდება. დეველოპერები ცდილობენ მიიღონ მაქსიმალური მოგება ხელმისაწვდომი მიწისგან, ამიტომ ისინი აშენებენ მრავალსართულიან შენობებს ერთმანეთის გვერდით, ტოვებენ პატარა ეზოებს, რომლებიც ძლივს იტევს სათამაშო მოედანს, რამდენიმე სკამს და ხეს. ავტოსადგომების რაოდენობაც მინიმალურია და იშვიათად აღწევს აშენებული ბინების 40%-ს. შენობების სართულების რაოდენობის გაზრდით, დეველოპერები ქმნიან ჭიანჭველების მსგავსებას, რომელთა შორის იკარგება გარეუბნების მიმზიდველობა, რაც, სხვა საკითხებთან ერთად, შედგება სუფთა ჰაერისა და ბუნებასთან სიახლოვისგან.

Შემაჯამებელი

ყოველივე ზემოთქმულის გაანალიზებით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ CAT დღეს არის სწორი და აუცილებელი არჩევანი დეველოპერებისთვის, როდესაც იქმნება არა მხოლოდ საცხოვრებელი კორპუსი, არამედ მთელი კომფორტული საცხოვრებელი გარემო. და ასეთ ობიექტში ბინის შეძენით მყიდველი იღებს არა მხოლოდ საკუთარ საცხოვრებელ ფართს, არამედ შესაძლებლობას ისარგებლოს თავისუფალი დროით თავისი კვარტალის ტერიტორიაზე.

მაგრამ იმისათვის, რომ მივაღწიოთ ტერიტორიების ინტეგრირებული განვითარების ევროპულ დონეს, გაცილებით მეტი ძალისხმევაა საჭირო. და უპირველეს ყოვლისა, შეიქმნას პირობები მუნიციპალურ ხელისუფლებასა და დეველოპერებს შორის ოპტიმალური ურთიერთქმედებისთვის, რათა უბნების განვითარება მართლაც სრულყოფილად და, რაც მთავარია, თანმიმდევრულად განხორციელდეს.

და კიდევ ერთხელ, ჩვენ მოკლედ ჩამოვთვლით CAT-ების დადებით და უარყოფით მხარეებს პეტერბურგსა და ლენინგრადის რეგიონში.

Დადებითი:

ინფრასტრუქტურული ობიექტების მშენებლობით ახალი მიკრორაიონების შექმნა;

კვარტლის განვითარების ჰარმონიული, ერთიანი კონცეფცია;

ბინების დაბალი ღირებულება ქალაქის ცენტრში ფასებთან შედარებით;

ქალაქთან სიახლოვე

მინუსები:

მეზობლებში სოციალური ობიექტების საკმარისი რაოდენობის არარსებობა;

მინიმუმ მწვანე ზონები და პარკები CAT-ებში;

ავტოსადგომების არასაკმარისი რაოდენობა მანქანებისთვის;

საგზაო ტრანსპორტის ქსელის განუვითარებლობა, რის შედეგადაც საცობები CAT-ებიდან გასასვლელში ჩვეულებრივი სიტუაციაა.

რეგიონალური რეგისტრაცია და ქალაქის სოციალური ინფრასტრუქტურის გამოყენების შეუძლებლობა იმ KOT-ებში, რომლებიც აშენებულია ლენინგრადის რეგიონის მიწებზე.